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L’immobilier résidentiel de luxe parisien reste une valeur sûre à l’échelle internationale

La capitale parisienne a mieux résisté, en 2020, que la plupart de ses homologues internationales. Les prix, sur le segment du résidentiel de prestige, y ont encore augmenté de 2% l’an dernier. Le conseil en immobilier Savills s’attend à une légère baisse des prix, au niveau mondial, de l’immobilier de luxe en 2021.

Début 2021, les principaux intervenants en immobilier résidentiel haut de gamme affirmaient déjà haut et fort que ce segment de marché avait particulièrement bien résisté à la crise sanitaire. Le réseau Sotheby’s International Realty France-Monaco annonçait un volume de ventes de biens de prestige en hausse de 10% par rapport à 2019. Le montant des ventes du réseau Daniel Féau bondissait, lui, de 74 % entre le premier trimestre 2020 et le premier trimestre 2021, sur le segment des biens valant plus de 2,5 millions d’euros.

Montée de la demande pour les biens d’exception en régions

Selon ces spécialistes, cet attrait pour le résidentiel d’exception touche la France entière. Les actifs haut de gamme situés en régions ont en effet été encore plus recherchés l’an dernier que de coutume. Une conséquence de l’effet « confinement ». Selon Sotheby’s, l’augmentation relative des ventes hors de Paris a d’ailleurs pesé sur le prix moyen. En 2020, il s’établissait à 1,29 M€. 17% en deçà du prix de vente moyen en 2019. Ce rééquilibrage entre Paris et les régions n’a toutefois pas totalement nuit au dynamisme du marché dans la capitale. C’est le constat que vient de poser le conseil en immobilier Savills. Dans une étude publiée fin avril[1], Savills observe que la valeur des biens de luxe parisiens a continué à progresser en 2020 (+2%).

Progression des prix pour l’immobilier de prestige parisien en 2020

C’est certes moins que l’ensemble du résidentiel parisien (+5,4%). Mais, constate le conseil, le fléchissement des prix observé en fin d’année touche moins le résidentiel de prestige. Celui-ci s’est donc avéré particulièrement résilient. Tous les quartiers de la capitale ne sont toutefois pas logés à la même enseigne. Le 5e arrondissement, très prisé des familles en raison de sa forte concentration d’établissements scolaires, enregistre la plus forte hausse des prix (+8,5%). En revanche, l’effet pandémie a quelque peu redistribué les cartes. Ce sont, pour une fois, les quartiers périphériques qui affichent les plus fortes progressions. Les acheteurs ont privilégié les appartements plus spacieux. Fait étonnant : alors que les touristes ont déserté la capitale, la part des acquéreurs étrangers est quant à elle restée stable, à 14% des transactions.

L’immobilier de prestige parisien reste une valeur sûre à l’international

Paris reste d’ailleurs une valeur sûre à l’échelle internationale. La capitale française a en partie comblé son retard vis-à-vis des autres mégapoles mondiales. Les prix s’y sont envolés ces six dernières années, rappelle Savills. +25%, contre une chute de 17% des valeurs à Londres. Conséquence : « en décembre 2020, les prix de l’immobilier parisien de luxe n’étaient inférieurs que de 8 % à ceux de Londres. Alors que l’écart était encore de 40 % six ans plus tôt », calcule le conseil en immobilier. Cette résilience parisienne s’est confirmée en 2020. Puisque les prix (+2%) y ont augmenté plus rapidement que dans l’ensemble des capitales mondiales (+0,5%[2]). Le résidentiel de prestige parisien demeure néanmoins toujours attractif. Le prix moyen au mètre carré s’établissait à 15 600 € fin 2020. Soit 60% inférieur à celui de Hong Kong, la ville la plus chère du monde.


Recul des prix en 2021

Au niveau mondial, Savills s’attend toutefois à un « léger recul » des prix en 2021. Jusqu’à -1,9%. Les critères des acquéreurs vont eux aussi évoluer. « Désormais, la présence d’espaces extérieurs est un facteur essentiel dans la définition d’un bien résidentiel de luxe », conclut Savills.

Frédéric Tixier


[1] Marché résidentiel de luxe – 2021 Paris – Savills.

[2] Selon l’index « World Cities Prime Residential » de Savills.


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A propos de Savills(i)

Savills PLC est un groupe mondial de services immobiliers coté à la Bourse de Londres. Nous disposons d’un réseau international de plus de 600 agences et associés à travers l’Amérique, l’Europe, l’Asie-Pacifique, l’Afrique et le Moyen-Orient, proposant un éventail de services, de conseil, de gestion et d’aide à la transaction à des clients du monde entier.

(i ) Information extraite d’un document officiel de la société

Résidentiel en Ile-de-France : une baisse des prix s’amorce pour les logements franciliens

La baisse des transactions sur l’immobilier résidentiel ancien en Ile-de-France est confirmée. Moins 12% en 2020, estiment les Notaires du Grand Paris. Et si les prix ont encore augmenté l’an dernier (de 6,1% à 7% selon le type de biens), un mouvement baissier amorcé dans Paris intra-muros au 4e trimestre pourrait se diffuser à l’ensemble de la région francilienne au 1e trimestre 2021…

2020 sera une « année résiliente pour l’immobilier résidentiel », estimaient déjà les Notaires de France dans une note de conjoncture publiée en décembre dernier. Les chiffres que viennent de dévoiler les Notaires du Grand Paris confirment cette analyse. En termes de transactions, l’immobilier résidentiel ancien francilien affiche certes un recul. Mais de seulement 12%, toutes catégories de biens confondues. C’est beaucoup moins, par exemple, que les marchés d’immobilier d’entreprise, en repli de 35% l’an dernier.

Repli des transactions en 2020, mais rebond au 4e trimestre

En outre, le marché semble s’être repris au 4e trimestre, avec un rebond de +4% par rapport au 4e trimestre 2019. « Le second confinement n’a pas empêché la transformation en vente des nombreux avant-contrats engrangés, en fin d’année », constatent les Notaires du Grand Paris. Les maisons individuelles, devenues l’actif star du « monde d’après », sont, effectivement, le segment le plus dynamique. Les ventes ont bondi de 8% au 4e trimestre. C’est en réalité la Grande Couronne (+13%) qui a tiré le marché. Et, preuve des nouvelles aspirations en termes de mode de vie des citadins, il est de plus en plus alimenté par des acquéreurs parisiens ou résidant en Petite Couronne. Sur l’année entière, le marché des appartements parisiens affiche d’ailleurs le recul le plus significatif, de -16%.

Les prix continuent de grimper… sauf à Paris

Résilient en termes de transactions, l’immobilier résidentiel en Ile-de-France termine en outre l’année sur une nouvelle progression en termes de prix. Le prix des appartements anciens, toutes zones confondues, a augmenté de 6,1% sur un an. Les maisons anciennes, de 7%. Au 4e trimestre, la hausse est toujours d’actualité. Mais tous les marchés n’évoluent pas au même rythme… « Dans Paris, les prix ont fait une pause du 3e au 4e trimestre », écrivent les Notaires du Grand Paris. Le prix moyen au mètre carré aurait atteint un point haut, selon eux, en novembre 2020 (10 850 €). En fin d’année, il s’établissait à 10 770 €. Des données confirmées par l’indice PARISSQM, avec un léger décalage en termes de valorisation.


Un ralentissement graduel qui pourrait s’étendre à l’ensemble de l’Ile-de-France

Cet indicateur en quasi temps réel confirme aussi les anticipations des notaires pour 2021. La baisse constatée par cet indicateur à fin février est en phase avec les avant-contrats, dans Paris, dont disposent les études notariales. Selon elles,  « le mouvement légèrement baissier se prolongerait début 2021 ». Pour glisser vers « un prix au mètre carré attendu à 10 600 € en avril 2021, en baisse de 0,4% en 3 mois ». Le prix moyen reviendrait ainsi à un niveau « quasiment identique (+0,8%) à la valeur d’avril 2020 (10 520 € le m²) », estiment les notaires. Ce « ralentissement graduel » serait aussi en passe de se généraliser à toute l’Ile-de-France. Avec des baisses comprises entre 0,5% (pour les appartements) et 1% (maisons) sur les trois premiers mois de l’année.

Quid de 2021 ?

Conséquence : la hausse annualisée des prix est appelée « à se modérer progressivement ». Dans le sillage du « mouvement de fond de ralentissement » de l’activité transactionnelle. Une manière polie d’annoncer de possibles baisses de prix à venir… Les Notaires du Grand Paris terminent néanmoins sur une note positive. En rappelant que sur ce marché « qui s’essouffle et se fragilise », des « facteurs de résistance demeurent pour notre région ». En citant les projets « structurants » du Grand Paris et des Jeux olympiques, qui portent en eux « un potentiel de développement régional puissant ».

Frédéric Tixier


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A propos des Notaires du Grand Paris(i)

Les Notaires du Grand Paris est la dénomination commune aux 5 Chambres départementales franciliennes de notaires. Au total, ce sont 3 000 notaires, 10 000 collaborateurs qui exercent au sein de 850 études sur les 8 départements d’Ile-de-France.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Les marchés résidentiels ont plutôt bien résisté en 2020

Les projections établies par les Notaires de France anticipent un léger recul des transactions sur le marché des logements anciens. Mais confirment que les prix ont poursuivi leur progression en 2020. Notamment en régions…

« 2020, une année résiliente pour l’immobilier résidentiel », estiment les Notaires de France dans leur dernier bilan. Sur le front des transactions, le millésime sera certes en baisse par rapport à l’an dernier. La faute, évidemment, à la crise sanitaire.

Une baisse annuelle des volumes transactionnels comprise en 8% et 20%

Son impact se mesure toutefois davantage sur les volumes qu’en termes de tendance. « Le rebond de l’été n’a pas permis de combler le retard pris durant le 1er confinement », constatent les notaires. Mais il n’y a pas eu d’effondrement lors du second. « Le marché semble avoir assez bien résisté, en retrouvant une dynamique stable, à un haut niveau », estiment-ils. Fin septembre, le nombre de transactions sur un an glissant s’établissaient à 990 000. Soit une baisse de 5% sur un an. Les projections à fin décembre conduisent à deux hypothèses. Soit un maintien des volumes sur le rythme de fin 2019 : la baisse annuelle 2020 serait alors de l’ordre de 8%. Soit la poursuite des baisses constatées ces dernières semaines : le recul serait alors de 20%.

Des prix immobiliers toujours en hausse, notamment en régions

Les notaires restent néanmoins optimistes. Le marché est toujours drivé par les utilisateurs. Et reste « sain et solide ». Les prix, qui auraient pu suivre la courbe descendante des transactions, en témoignent. Au 3e trimestre, ils ont continué à progresser. De +0,7% pour les appartements anciens. Et de +0,3% pour les maisons. Les projections établies pour le 4e trimestre laissent présager la poursuite de la hausse. Elle serait plus prononcée en régions que sur l’Ile-de-France. De l’ordre de +7,1% en province pour les appartements. Et de 6,1% pour les maisons. Contre respectivement +6,1% et 5,8% en Ile-de-France. Un effet du besoin de « verdissement » exprimé par les Français depuis le 1er confinement ? Les chiffres ne permettent pas de confirmer cette volonté d’exode urbain.

Une hausse des prix plus sensible des maisons anciennes

Le seul élément tangible d’une évolution du marché se situe dans le regain d’intérêt pour les maisons anciennes. « Après 3 années où la hausse se situait autour de 2,5% par an, l’évolution des prix sur un an atteint +4,2% au 3e trimestre 2020 », observent les Notaires de France. A défaut d’espaces verts, les ménages semblent privilégier l’espace tout court. Ou moins de promiscuité avec leurs voisins immédiats. Car cette hausse des prix, pour le coup, serait encore plus sensible en Ile-de-France qu’en régions. Les projections du notariat estiment à +7,2% la hausse sur un an, à fin janvier 2021, du prix des maisons en Ile-de-France. Contre +6,7% en province.

Baisse du pouvoir d’achat immobilier

Corollaire de la hausse des prix, et de la crise économique, le pouvoir d’achat immobilier des Français est en baisse. Selon les Notaires de France, la surface finançable d’un appartement ancien, au niveau national, s’établit à 55 m² en 2020. Contre 56 m² fin 2019. Le recul est encore plus sensible pour les maisons anciennes. Le nombre de mètres carrés finançables baisse de 6%, à 148 m².

Frédéric Tixier


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A propos du Conseil supérieur du notariat(i)

Seul organe de la profession habilité à s’exprimer au nom de tous les notaires de France, le Conseil supérieur du notariat (CSN) est un établissement d’utilité publique. Clef de voûte de l’institution notariale, il représente la profession auprès des pouvoirs publics, détermine sa politique générale, contribue à son évolution et fournit des services collectifs aux notaires. Dans ses relations avec les pouvoirs publics, le CSN participe à la réflexion sur les évolutions du droit et donne son avis sur les projets de loi ou les textes réglementaires en préparation. Le Conseil supérieur du notariat comprend plus de 100 collaborateurs au service de la profession notariale.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Quand l'immobilier va, tout va ?

Jean-Marc Daniel : « Quand l’immobilier va, tout va ? »

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Forte corrélation entre marchés financiers et prix de l’immobilier d’entreprise… sur le long terme

C’est ce que rappelle une étude que vient de publier AEW Research. Elle compare l’impact des crises boursières précédentes sur le niveau des loyers, les volumes investis, et la valeur des actifs d’immobilier d’entreprise.

Quel impact l’épidémie Covid-19 aura-t-elle sur les marchés immobiliers physiques ? Pour tenter de répondre à cette question, AEW, l’un des leaders mondiaux en conseil et en investissement en immobilier d’entreprise, s’est plongé dans l’analyse historique. « Nous avons comparé les corrections précédentes des marchés boursiers et des taux obligataires avec l’évolution, pour l’immobilier d’entreprise, des valeurs locatives, des volumes investis et des valeurs vénales prime », explique AEW Research dans une note publiée le 18 mars.

Forte corrélation entre marchés boursiers et volumes investis en immobilier d’entreprise

Premier constat : il y a une forte corrélation, sur le long terme, entre les mouvements des marchés boursiers, d’une part. Et les volumes investis en immobilier d’entreprise, d’autre part. L’impact est toutefois décalé dans le temps. AEW s’attend néanmoins à ce que, à court terme, l’activité sur le marché de l’investissement baisse temporairement. En raison de l’attentisme généralisé. Mais aussi des contraintes imposées par le confinement, qui limitent les visites d’actifs. L’étude de trois marchés spécifiques (France, Allemagne, Royaume-Uni) montre que l’impact des crises boursières sur la liquidité des transactions peut être très élevé. Et que « la corrélation est encore plus forte (0,5) quand les mouvements boursiers sont considérés comme un indicateur avancé », écrit AEW.

Et forte corrélation avec la valeur de l’immobilier d’entreprise

Deuxième constat : les prix de l’immobilier d’entreprise sont également très corrélés à l’état des marchés financiers. La répercussion de la baisse des bourses sur le prix des actifs prime peut même être plus rapide que sur les volumes échangés. La corrélation entre mouvement des marchés boursiers et prix immobilier est en effet « à la fois simultanée (0,4) et avec un décalage dans le temps (0,45) », constate AEW. Ce coefficient de corrélation est en outre variable selon les marchés immobiliers. Il est ainsi plus faible en Allemagne qu’en France ou au Royaume-Uni. « Cela est dû à la structure de l’indice, à la polycentricité du marché, à la structure de l’économie allemande ainsi qu’au système d’expertise allemand », explique AEW. Celui-ci s’attend, si les marchés boursiers restent à leur niveaux actuels (à environ -30% par rapport aux derniers points hauts), à une baisse des prix de l’immobilier.


Corrélation entre taux de rendement sur les marchés du crédit et niveau des loyers

« Mais à un rythme beaucoup plus lent. Et dans une mesure sans doute plus faible que pour les actions », précise AEW. Le niveau à venir des valeurs de l’immobilier d’entreprise dépendra enfin d’un autre critère : l’évolution des loyers. Ces derniers sont en partie corrélés aux variations, non pas des marchés boursiers, mais des marchés des crédits aux entreprises. C’est en effet le lien entre ralentissement économique, profitabilité des entreprises et capacité à rembourser leurs dettes et à payer leurs loyers qu’observe AEW. Il constate ainsi que les pics de taux de rendement sur les marchés du crédit aux entreprises[1] sont souvent accompagnés d’une correction des valeurs locatives prime sur les marchés immobiliers[2].

Immobilier : des remparts à la baisse des loyers

Autrement dit, plus le risque estimé de défaillance des entreprises s’accroît, plus le niveau des loyers a tendance à diminuer. Il y a toutefois un rempart à ces replis. A court terme, les bailleurs sont en effet protégés. Par « les baux en cours, les besoins en surface des utilisateurs. Et par la qualité de signature des locataires », rappelle AEW. Celui-ci reste d’ailleurs prudent. Tout dépendra de la durée de la crise sanitaire. Et des mesures qui seront mises en place pour en limiter les effets sur les agents économiques. Un rebond rapide des marchés boursiers, par exemple, pourrait fortement réduire l’impact sur les prix des marchés immobiliers…

Frédéric Tixier

[1] Mesuré par l’indice ICE BofA Euro High Yield.

[2] Mesurées par l’indice sur les valeurs locatives prime de quinze marchés immobiliers européens de CBRE.


Télécharger l’étude complète


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A propos d’AEW(i)

AEW est l’un des leaders mondiaux du conseil en investissement et de la gestion d’actifs immobiliers avec 69,5 Md€ d’actifs sous gestion au 31 décembre 2019. Il compte plus de 700 collaborateurs avec des bureaux notamment à Boston, Londres, Paris et Hong Kong. Il offre à ses clients une large gamme de produits d’investissement immobiliers. Incluant des fonds sectoriels, des mandats, des valeurs immobilières cotées au travers d’une vaste palette de stratégies d’investissement. AEW représente la plateforme d’asset management immobiliers de Natixis Investment Managers, l’un des leaders de la gestion d’actifs dans le monde.