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Novapierre Résidentiel profite toujours de la revalorisation du logement francilien

Son prix a été revalorisé de 6% le 1er avril. Car le patrimoine de cette SCPI investie en résidentiel francilien s’est apprécié de 12% en 2020. La conséquence d’une progression de la valeur de ses actifs. Mais aussi de « l’important travail de développement » mené l’an dernier, souligne son gestionnaire, Paref Gestion.  

L’ex-Pierre 48 garde la forme… Rebaptisée Novapierre Résidentiel en 2019, la SCPI de Paref Gestion dédiée à l’immobilier résidentiel francilien signe une nouvelle année de forte revalorisation. Selon son gestionnaire, le patrimoine de Novapierre Résidentiel s’est apprécié de 12,3% en 2020. Une hausse qui s’explique d’abord par celle de ses marchés sous-jacents.

Forte revalorisation du patrimoine en 2020

« A périmètre constant, c’est-à-dire en prenant en compte uniquement les appartements présents dans le portefeuille, à la fois sur l’exercice 2019 et 2020, le patrimoine progresse de 7,6% », explique Paref Gestion dans le dernier bulletin de la SCPI. Novapierre Résidentiel a bénéficié de l’évolution favorable des prix de l’immobilier en Ile-de-France. Ainsi que de la revalorisation progressive des biens qu’elle avait acquis avec une forte décote. C’est en effet le crédo de la SCPI : acheter des logements occupés. Dont le titulaire du bail dispose de garanties, soit en termes de maintien dans les lieux, soit en termes de niveau de loyers. Originellement placée sur le créneau de la loi de 1948, la SCPI s’est progressivement ouverte à d’autres dispositifs lui permettant de bénéficier d’une décote à l’acquisition. Décote qui disparait lorsque les biens retrouvent un statut locatif classique.

Onze nouveaux actifs résidentiels en 2020

L’an dernier, Novapierre Résidentiel s’est ainsi portée acquéreur de 11 actifs résidentiels assortis d’une situation locative particulière. Trois appartements parisiens loués en loi de 48 ont notamment rejoint son patrimoine. Trois autres ont été acquis en viager. Novapierre Résidentiel a également acheté un ensemble résidentiel situé dans le 7e arrondissement parisien. Loués dans le cadre d’un bail emphytéotique de 30 ans à un bailleur social, ces 471 m² ont été acquis pour 3,19 M€. Soit une décote de 57% sur les prix du marché, précise la société de gestion. La SCPI a aussi signé l’acquisition de la nue-propriété de deux programmes en VEFA à Paris et Neuilly-sur-Seine. Le programme parisien, situé rue de Clignancourt, dans le 18e arrondissement, porte sur près de 3 000 m² de surfaces habitables. Il a été acquis avec une décote d’environ 40% par rapport à la valeur libre.

Revalorisation du prix de la part le 1er avril

L’appréciation régulière de son patrimoine est le premier moteur de performance de Novapierre Résidentiel. Qui, pour rémunérer ses souscripteurs, procède régulièrement à la revalorisation du prix de ses parts. A une époque, cette revalorisation était systématique, et trimestrielle. Depuis le 1er janvier 2020, la SCPI a opté pour une nouvelle stratégie. La revalorisation est dorénavant annuelle. L’an dernier, le prix de souscription de Novapierre Résidentiel a été revalorisé de 4%. La hausse atteint, cette année, 6%. Le prix de la part est en effet passé de 1 467 € à 1 555 € le 1er avril dernier. En dix ans, la valeur des parts de la SCPI s’est ainsi appréciée d’un peu plus de 60%…

Distribution de 30 € de plus-values par part en 2020

Mais ces revalorisations ne sont pas le seul « revenu » dont bénéficient les porteurs de parts. Novapierre Résidentiel les récompense également via la distribution régulière de plus-values. En 2020, cette distribution s’est élevée à 30 €. Contre 26,82 € en 2019, 26,36 € en 2018, 21,36 € en 2017 et 25 € en 2016. Pour matérialiser ces plus-values, la SCPI procède donc tout aussi régulièrement à des cessions d’actifs. En 2020, ces ventes ont généré près de 5 M€ de trésorerie. Selon Paref Gestion, ce programme de cessions pourrait s’accélérer en 2021. « La SCPI poursuit un important programme d’arbitrages portant sur les adresses les plus anciennes du portefeuille. Afin de dégager une plus-value optimale, tout en atténuant le plus possible l’impôt sur les plus-values immobilières », explique la société de gestion dans un communiqué.


Accélération du programme d’arbitrages

Cette accélération des arbitrages vise également à préparer l’avenir. « Afin de pouvoir distribuer davantage de plus-values de cessions en cas de stagnation de la valeur du patrimoine », reconnaît Rémi Juzanx, le gérant de Novapierre Résidentiel. Face à une possible baisse du résidentiel francilien, les associés peuvent donc a priori compter sur le passage en mode turbo du second moteur de performance de leur SCPI, celui des plus-values. D’autant que le fonds de remboursement mis en place par la SCPI[1] est désormais de moins en moins mis en contribution.

Rééquilibrage entre demandes de rachat et nouvelles souscriptions

Certes, Novapierre Résidentiel subit encore une érosion régulière de son capital social. Celui-ci est passé d’un peu plus de 223 000 € fin 2016 à environ 190 000 € fin 2020. Mais le nombre de parts en attente de retrait est désormais en chute libre. De 18 745 fin 2018, elles sont passées à 3 160 fin 2020. Et au 4e trimestre 2020, pour la 1ère fois depuis des années, la compensation des parts s’est faite sans recourir au fonds de remboursement. C’est autant de trésorerie supplémentaire disponible pour les distributions…

Frédéric Tixier

[1] Afin d’assurer le remboursement des parts en attente de rachat


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A propos du groupe Paref(i)

Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires : (i) investissement au travers de la société immobilière SIIC Paref principalement dans l’immobilier d’entreprises en région parisienne (0,2 Md€ de patrimoine au 31 décembre 2020) et (ii) gestion pour compte de tiers au travers de Paref Gestion (1,8 Md€ de fonds gérés au 31 décembre 2020), société de gestion agréée par l’AMF et Paref Investment Management (0,4 Md€ au 31 décembre 2020). Paref est une société foncière SIIC, cotée sur le compartiment C de Euronext Paris.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société