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SCPI Fiducial Gérance : les rendements résistent, les valeurs progressent

Fiducial Gérance vient de communiquer les résultats 2020 de ses SCPI et autres véhicules immobiliers et forestiers. Les rendements s’affichent globalement en baisse, mais masquent quelques progressions des dividendes nominaux. En raison d’une revalorisation parfois importante de la valeur des parts.  

Rendement en hausse pour Sélectipierre 2 « Paris », une SCPI majoritairement investie en bureaux. Rendement en forte baisse pour Logipierre 3 « Résidences services », quant à elle essentiellement investie en actifs hôteliers et en résidences gérées. Et bonne résistance globale des rendements pour les trois autres SCPI à capital variable gérées par Fiducial Gérance en 2020, dont les baisses sont plus circonstanciées et dans l’épure de la moyenne du marché. Comme l’annonce la société de gestion dans un communiqué, ses résultats 2020 sont en tout cas en phase avec les objectifs, révisés par prudence lors du premier confinement.

Progression de la valeur des parts pour plusieurs SCPI

Il convient d’ailleurs de signaler que plusieurs des SCPI de Fiducial Gérance compensent le recul relatif de leurs rendements par une réévaluation – parfois importante – de la valeur de leurs parts. Cette hausse, qui a pour effet mécanique de réduire le « TDVM[1] », masque dans certains cas la progression de la valeur nominale des dividendes servis. Pierre Expansion, qui s’est récemment recentrée sur le secteur de la santé, a par exemple distribué 11,25 € par part au titre de 2020. Contre 11 € en 2019. Mais, compte tenu de la forte revalorisation du prix moyen de ses parts, passé de 220 à 261 €, son taux de distribution se replie, passant de 5% à 4,31%.


Sélectipierre 2 Paris : hausse du dividende et de la valeur des parts

La hausse du rendement de Sélectipierre 2 Paris (passé de 3,56% à 4,07%) aurait quant à elle été encore plus importante sans une nouvelle revalorisation du prix des parts. Celles-ci progressent pour la 5e année consécutive. Passant, cette fois, d’une valeur moyenne de 701,95 € en 2019 à 712,29 € en 2020. Le dividende 2020 est évidemment lui aussi en progression. Sélectipierre 2 aura finalement distribué 29 € par part l’an dernier. Contre 25 € en 2019. Signalons toutefois que sur ces 29 €, 5 € sont issus de plus-values de cession. En 2019, ces plus-values n’entraient qu’à hauteur de 1 € du montant distribué.

Logipierre 3 Résidences services : touchée de plein fouet par la crise sanitaire

Logipierre 3 Résidences services a quant à elle été « touchée de plein fouet par la crise sanitaire », reconnaît Fiducial Gérance dans le dernier bulletin semestriel de la SCPI. Son dividende passe de 70 à 28 € par part. La chute est plus que brutale. Les associés présents avant le début de la crise auront toutefois bénéficié d’une revalorisation importante du prix de leur part. Celui-ci est passé de 1 456 € à 1 600 € à compter du 1er mars 2020. Soit une hausse de 9,90%. Pour mémoire, Logipierre 3 Résidences services avait déjà revalorisé son prix de souscription en 2019, à hauteur de 6,43%. Si le rendement 2020 est donc en forte baisse (de 5,03% à 1,81%), la performance globale de la SCPI (DVM + VPM) est en revanche deux fois plus élevée qu’en 2019. Elle passe en effet de 6,74% à 12,70%…

Bonne résistance des SCPI commerce

Ficommerce s’est pour sa part diversifiée à l’international l’an dernier. En investissant dans des retail parks suisses. Ce qui lui vaut l’ajout d’une précision géographique à son patronyme, qui devient Ficommerce « Europe ». A l’instar, d’ailleurs, des autres SCPI de Fiducial Gérance, dont le positionnement – géographique ou sectoriel – est désormais ajouté à sa dénomination antérieure. Ficommerce Europe connaît une baisse de son dividende (de 10,50 € à 9,50 € par part) qui ramène son rendement à la moyenne du marché (4,13% vs 4,57% en 2019). L’autre SCPI commerce, Buroboutic (rebaptisée Buroboutic Métropoles), connaît une évolution similaire, un peu moins accentuée. Son dividende passe de 11,80 à 11,40 € par part, son taux de rendement de 4,42% à 4,27%.

Ambitions renouvelées pour 2021

Fiducial Gérance, qui gère également le fonds de fonds immobilier Fidimmo (4,15% de rendement annuel moyen) et, depuis le 1er janvier 2021, la SCPI Capiforce Pierre[2], dresse donc un bilan globalement positif de l’exercice 2020. Il affiche des « ambitions renouvelées » pour 2021. S’appuyant sur des « fondamentaux robustes qui ont déjà prouvé leur résilience ». Et la volonté « d’intensifier une relation de proximité avec les locataires ». La société de gestion rappelle l’intensification de ses engagements en matière de développement durable (avec l’objectif d’une labellisation ISR pour Pierre Expansion Santé). Elle annonce aussi le lancement prochain d’un nouveau groupement forestier d’investissement, GFI Forecial.

Frédéric Tixier


[1] Taux de distribution sur valeur de marché. Ce taux est égal à la division du dividende brut de l’année par le prix de la part acquéreur moyen de l’année.
[2] Auparavant gérée par Paref Gestion.


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A propos de Fiducial Gérance(i)

Fiducial Gérance est une des principales sociétés de gestion indépendantes du marché des SCPI depuis plus de 40 ans. Elle gère pour le compte de tiers, qu’ils soient particuliers ou institutionnels, des Fonds d’Investissements Alternatifs Immobiliers et des Groupements Forestiers. Avec 2 milliards d’euros d’actifs gérés, répartis à travers 7 SCPI, Fiducial Gérance propose une gamme de SCPI complémentaires et différenciantes (bureaux parisiens, commerce, santé, résidences gérées, résidentiel, diversifiée), couvrant les différents segments du marché. Fiducial Gérance gère également 6 groupements forestiers et un fonds de fonds immobilier. Adossée au groupe Fiducial, Fiducial Gérance bénéficie de la solidité d’un grand groupe et de ses compétences pluridisciplinaires.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

La SCPI ActivImmo dépasse son objectif de rendement annuel

La SCPI dédiée au secteur logistique espérait 6%. Son taux de rendement 2020 sera finalement de 6,05%. En un peu plus d’un an, elle a collecté près de 80 M€. Et compte faire plus de deux fois mieux en 2021. Tout en maintenant un même niveau de performance…

ActivImmo a bouclé l’année 2020 sur sa 10e acquisition, annoncée le 31 décembre dernier. Et un taux de distribution supérieur à son objectif. La forte rentabilité des investissements réalisés au cours du 4e trimestre -trois au total, dont certains avec des taux de rendement à deux chiffres…- lui aura permis de distribuer un dernier acompte de 9,43 € par part. Contre 9,15 € pour les deux trimestres précédents. Boostant ainsi sa performance annuelle à 6,05%…

Un objectif de collecte de près de 200 M€ en 2021

Un peu plus d’un an après son lancement, tous les clignotants sont au vert pour la première – et pour l’instant unique – SCPI dédiée exclusivement au secteur logistique. Dans un marché déprimé par la crise sanitaire, la progression quasi exponentielle de sa collecte peut faire des envieux. 7 M€ au 1er trimestre. Aux alentours de 14 M€ aux 2e et 3e. Et près de 40 M€ au 4e… Fin 2020, sa capitalisation frôle les 80 M€. Et l’année 2021 s’annonce sous les meilleurs auspices. ActivImmo a déjà collecté 12 M€ en janvier. Et quelque 6 M€ supplémentaires sur les premiers jours de février. Exclusivement distribuée auprès des réseaux de CGP, dont près de 200 sont désormais partenaires, la SCPI vise une collecte 2021 comprise entre 150 et 200 millions d’euros…

Un « pipe » d’investissement toujours aussi bien rempli

« Nous sommes en ordre de marche pour répondre à cet afflux de capitaux », affirme Pauline Collet, directrice des relations investisseurs d’Alderan, la société de gestion d’ActivImmo. Avec plusieurs recrutements finalisés en début d’année, dans les départements partenariat et gestion, l’équipe s’est étoffée. Surtout, le « pipe » d’investissements est toujours aussi bien rempli. Une promesse sur un actif a déjà été signée. Une autre est en cours. De quoi, en tout cas, affecter les 23 M€ de solde à investir fin décembre. Et la collecte à venir. La SCPI, qui ciblait initialement des actifs d’une valeur unitaire comprise entre 1 et 5 millions d’euros, est également capable de passer à la taille supérieure. Certaines de ses acquisitions dépassent déjà les 10 M€. Et Alderan, acteur historique du secteur logistique, est aussi en capacité de reprendre des portefeuilles d’actifs…

Maintien de l’objectif de rendement pour 2021

L’expérience et l’expertise de la société de gestion, qui vient d’annoncer la cession de 90% de l’un de ses OPPCI logistique à PGIM Real Estate, lui donnent de plus accès à des opérations off-market. Donc potentiellement à des taux de rendement qui, même en voie de compression du fait de l’engouement pour le secteur logistique, demeurent à des niveaux « suffisamment élevés pour maintenir la performance d’ActivImmo en 2021 », estime Pauline Collet. Qui rappelle que toutes les acquisitions font en outre l’objet, en amont, d’un intense travail prospectif d’asset management. Destiné à encore accroître la valeur et le rendement des actifs sélectionnés.

Tous les indicateurs sont au vert

En termes géographiques, ActivImmo ne compte pas pour l’instant sortir des frontières nationales. « On regarde, bien sûr. Mais il y a encore beaucoup à faire sur le marché français. Qui est en outre l’un des marchés européens où le niveau des loyers est encore assez faible », considère Pauline Collet. Pour mémoire, ActivImmo détenait au 31 décembre dernier une vingtaine d’actifs, occupés par une trentaine de locataires, et détenus par plus de 2 000 associés. Son taux d’occupation financier est de 99,1%, le taux d’encaissement des loyers de 100%. Son endettement est nul, mais la SCPI a négocié une ligne de trésorerie de 10 M€. Qu’ActivImmo est donc en mesure d’activer si la collecte ne suivait pas l’anticipation des acquisitions…

Frédéric Tixier


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A propos d’Alderan(i)

Alderan est une société de gestion créée en 2015 par Rémy Bourgeon. Elle est issue d’un family office immobilier, Ojirel, spécialisé depuis 20 ans en immobilier professionnel, et en particulier dans le secteur des locaux d’activités et la logistique. Alderan agit de manière indépendante sur l’ensemble du cycle de détention : acquisition, gestion et revente. Sa connaissance du marché et son réseau d’apporteurs d’affaires permettent à Alderan d’avoir accès à des opérations exclusives et « off market ».

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

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La SCPI Pierre Expansion met le cap sur la santé

Fiducial Gérance adopte un nouveau positionnement pour cette SCPI aujourd’hui diversifiée sur plusieurs secteurs immobiliers. La part des actifs santé devrait à terme représenter 70% du patrimoine.

Nouvelle étape dans le développement de Pierre Expansion. Cette petite SCPI d’un peu plus de 50 M€ de capitalisation était déjà passée en capital variable en début d’année. Elle va maintenant changer de stratégie d’investissement. Ses associés doivent en effet approuver le 17 décembre prochain son recentrage sur les actifs de « santé et de bien-être ». Et son changement de dénomination…

De Pierre Expansion à Pierre Expansion Santé

Pour matérialiser sa nouvelle stratégie de gestion, le nom de la SCPI deviendrait Pierre Expansion Santé. Le véhicule aura alors pour objectif d’investir « principalement, dans des classes d’actifs dédiés à la santé et au bien-être ». Telles que, précise le nouvel objet, les résidences services seniors, les EHPAD, les établissements de soins. Mais aussi les cabinets médicaux, les pharmacies, les laboratoires. Ainsi que tous lieux dédiés au bien-être, aux soins à la personne, au sport, et à la nutrition… Cette évolution ne se fera bien évidemment pas en un jour. « Nous allons arbitrer des actifs matures ou jugés non stratégiques pour passer progressivement de 40% d’actifs orientés « santé » à 70 % du portefeuille », précise d’ailleurs Fiducial Gérance dans un communiqué.

Déjà une exposition importante au secteur des résidences gériatriques

Fin 2019, le patrimoine de la SCPI était composé à hauteur de 30% d’actifs de bureaux. Les locaux commerciaux en représentaient 41%. Et les résidences gériatriques 29%. Une répartition qui n’a pratiquement pas évolué depuis lors. Les deux projets d’acquisition étudiés en début d’année ont en effet été ajournés. En raison de la crise sanitaire, et « dans l’attente de nouvelles informations concernant les locataires », précise le bulletin de Pierre Expansion du 1er semestre. Il s’agissait en l’espèce d’une boutique située au centre de Toulouse. Et d’un restaurant implanté au sein d’une zone commerciale. Des actifs qui ne correspondent plus aux nouvelles cibles de la SCPI.

De nouvelles cibles en termes d’acquisition

Qui précise toutefois vouloir s’intéresser en priorité à des biens du secteur santé « localisés en régions au sein de métropoles établies ». Afin de « capter un complément de rendement pour un risque contenu ». La composition actuelle de son patrimoine, principalement composé d’actifs parisiens (56% fin 2019), permet en attendant de disposer de revenus réguliers. Depuis le début de l’année, Pierre Expansion a maintenu un niveau de distribution identique à celui de 2019. En dépit des craintes qu’exprimait Fiducial Gérance en avril dernier, le montant de l’acompte du 2e trimestre s’est en effet établi à 2,50 € par part. Soit 100% de l’acompte du 2e trimestre 2019. La société de gestion ne donne en revanche pour l’instant aucune indication sur le rendement final estimé pour 2020.

Eligible au plan d’épargne programmée

En avril, elle n’excluait pas l’utilisation des reports à nouveau pour doper les dividendes annuels. Le RAN de Pierre Expansion à fin 2019 s’établissait à 5,45 € par part. Soit l’équivalent de plus de deux trimestres de distribution. La SCPI a donc les moyens, si elle le souhaite, de maintenir un revenu identique à celui de l’an dernier. Pour mémoire, la SCPI avait distribué en 2019 un dividende de 11 € par part. Soit un taux de distribution sur valeur de marché de 5%. Fin 2019, elle affichait aussi un taux de rendement interne sur 10 ans plutôt conséquent : 9,39 %. Des arguments qui, outre le recentrage de la stratégie et la mise en place d’un service d’investissement programmé -auquel Pierre Expansion Santé est désormais éligible-, devraient aider à conquérir de nouveaux souscripteurs.

Frédéric Tixier


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A propos de Fiducial Gérance(i)

Fiducial Gérance est l’une des principales sociétés de gestion indépendantes du marché des SCPI. Avec près de 1,9 milliard d’euros d’actifs gérés, répartis sur 6 SCPI, Fiducial Gérance propose une gamme de SCPI complémentaire et différenciante (bureaux, commerce, résidentiel, résidences gérées, diversifiée), couvrant les différents segments du marché, ainsi qu’un fonds de fonds immobiliers, FIDIMMO. Fiducial Gérance gère également 6 groupements forestiers.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Immorente : 4,31% de rendement minimum en 2020 confirmé

La SCPI phare de Sofidy confirme un taux de distribution pour 2020 au milieu de sa fourchette prévisionnelle. Mais en deçà de sa performance 2019. Autre – bonne – nouvelle : la société de gestion n’anticipe pas de recul de la valeur des parts « dans les mois qui viennent ».

Elle anticipait, il y a quelques mois, un taux de distribution compris entre « 4,18% et 4,42% ». Ce sera, finalement, le milieu de cette fourchette prévisionnelle qui sera retenu. La SCPI Immorente, chez Sofidy, vient en effet de confirmer le versement d’un dividende 2020 d’au moins 14,52 € par part. Soit un taux de distribution de 4,31%.

Rendement 2020 : baisse actée par rapport à 2019

Un niveau qui correspond à 92,9% du taux de distribution 2019 (4,64%). La baisse du rendement 2020 est donc actée. Mais dans des proportions qui restent raisonnables. Et inférieures aux premières prévisions établies au plus fort de la crise sanitaire. Immorente, affirme Sofidy, « confirme la force de son modèle». Et «démontre sa forte résilience dans le contexte actuel ». La SCPI, grâce à un modèle de gestion « totalement intégré », a notamment su rester au contact et à l’écoute de ses locataires. Malgré un parc locatif de plus de 2 500 unités, elle affiche un taux de recouvrement des loyers du deuxième trimestre de l’ordre de 85%. Et de 91% sur l’ensemble de l’année 2020.

Pas d’impact négatif sur la valeur de la part en 2020

Le taux d’occupation financier d’Immorente s’est toutefois légèrement dégradé depuis le début de l’année. Passant de 93,61% fin mars à 93,12% fin septembre. Mais il reste à un « niveau élevé », et constitue « un bon indicateur pour faire face à la conjoncture économique qui demeurera encore incertaine dans les prochains mois », reconnaît la société de gestion. Cette dernière reste persuadée que l’immobilier continuera à jouer son rôle de valeur refuge. A condition « qu’il soit sélectionné et acquis avec prudence et rigueur ». De ce point de vue, les associés d’Immorente n’ont pas de crainte à avoir sur la valeur des actifs détenus par la SCPI. Tout du moins à court terme. « La campagne d’expertise en cours confirme la stabilité et la résilience du patrimoine », annonce Sofidy. Qui écarte « tout impact négatif sur la valeur des parts dans les prochains mois »…

Position prudente en matière d’investissement

La société de gestion reste toutefois très prudente. Notamment dans sa stratégie d’investissement. Qui montre une volonté d’accélérer encore la diversification sectorielle de la SCPI. Après l’arrêt des acquisitions, en avril dernier, puis l’annonce, en septembre, d’une importante opération sur des bureaux à Amsterdam, Immorente vient de finaliser des prises de participations dans fonds spécialisés en logistique et en résidentiel européens. Elle étudie également l’acquisition d’un immeuble de bureaux situé en plein cœur de Londres. Et celle d’une résidence service senior « gérée par un exploitant de premier plan ». Le tout pour un peu plus de 100 M€.

L’inconnue de la collecte

Immorente a pour l’instant largement les moyens de financer toutes ces opérations. Pour mémoire, elle disposait d’un solde à investir de 168 M€ fin juin. Les acquisitions/cessions actées sur le 3e trimestre ramènent ce compteur à environ 136 M€. Et elle dispose encore, si nécessaire, d’une capacité d’emprunt, son ratio d’endettement n’étant, fin septembre, que de 12,6%. Reste toutefois l’inconnue de la collecte. Au 3e trimestre, Immorente n’a en effet réalisé qu’une collecte brute d’environ 38 M€. Et de l’ordre de 20 M€, en net, selon l’IEIF. Contre, rappelons-le, un peu plus de 95 M€ au 1er trimestre 2020. Immorente n’est pas la seule SCPI touchée par ce tassement de la collecte. Selon les dernières statistiques de l’IEIF, la collecte nette du marché des SCPI accuse un recul, au 3e trimestre 2020, de 45% par rapport au 3e trimestre 2019…

Frédéric Tixier

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A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros ; constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

 

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

Une acquisition d’envergure pour la SCPI Immorente

La SCPI paquebot vient d’annoncer une opération à 54 M€ à Amsterdam, menée conjointement avec un autre véhicule géré par Sofidy. Immorente prévoit un dividende 2020 réduit de 5% à 10% par rapport au montant 2019.

C’est la 1ère acquisition d’envergure pour Immorente en 2020. La SCPI paquebot de Sofidy (3,4 Md€ de capitalisation fin juin) avait stoppé net ses investissements en avril dernier. Une décision assumée par la société de gestion qui rappelait, dans le dernier bulletin de la SCPI, qu’elle se mettait ainsi « pleinement en position de saisir de nouvelles opportunités dans un marché post covid-19 ».

Investissement de 54 M€ à Amsterdam

C’est désormais chose faite. Sofidy vient d’annoncer l’achat d’un actif de bureaux « emblématique » de 20 500 m². Situé à proximité d’Amsterdam, il est entièrement loué à un locataire solide, « de premier plan international ». En l’occurrence, au groupe ABN Amro, via un bail sécurisé de 10 ans. Doté d’un label A pour ses qualités environnementales et énergétiques, l’actif a été négocié à 54 M€. Et génère un rendement net à l’acquisition d’environ 6%. Cette opération, négociée durant la période de confinement, a été sourcée off market. Ce qui, insiste Sofidy, démontre la capacité de la société de gestion « à réaliser et à sécuriser des transactions de qualité et à forte valeur ajoutée à l’étranger ».

Un solde à investir encore très conséquent

Cette acquisition vient en outre renforcer la présence internationale d’Immorente. Et confirmer son statut, selon Sofidy, de véhicule détenant le « patrimoine immobilier le plus diversifié du marché des SCPI[1] ». Immorente n’est toutefois pas la seule à avoir investie dans l’immeuble néerlandais. Dès qu’il s’agit d’une opération importante en montant, Sofidy cherche en effet à diversifier les risques entre plusieurs de ses véhicules d’investissement. Cette fois, c’est la SCPI Efimmo 1 qui a participé à l’opération, à hauteur de 24 M€. Pour Immorente, cette acquisition fait en tout cas repartir le compteur de ses investissements 2020, resté bloqué à 10 M€ à la fin du 1er trimestre. La SCPI dispose d’ailleurs d’un solde à investir particulièrement élevé : 168 M€ fin juin. Avant, donc, l’acquisition néerlandaise. De quoi, effectivement, saisir de nouvelles opportunités…

Retour de la collecte

Il y a toutefois peu de chances pour que la SCPI retrouve son rythme de croisière en termes d’acquisition. L’an dernier, Immorente avait en effet investi près de 350 M€… Côté collecte, après un trou d’air au 2e trimestre (45,6 M€, contre 121,4 M€ au 1T 2020), le rythme des souscriptions est reparti à la hausse. Le montant collecté au 3e trimestre sera dévoilé prochainement. Mais, là encore, l’année 2020 se soldera par un score sans aucun doute inférieur à celui de 2019 (316 M€ de souscriptions). L’important reste toutefois la capacité de la SCPI à servir un rendement consistant à ses porteurs de parts. En avril dernier, Sofidy avait essayé d’estimer le choc maximum que pourraient subir ses SCPI en raison de la crise sanitaire. Ces simulations conduisaient à un recul d’environ 20% du résultat par part pour Immorente. Où en est-on aujourd’hui ?

Dividende 2020 : entre 90% et 95% du dividende 2019

Sofidy annonce, dans le bulletin du 2e trimestre, une fourchette de dividende prévisionnel comprise entre 14,10 € et 14,90 € par part. Soit un taux de distribution sur valeur de marché (DVM) compris en 4,18% et 4,42%. A comparer avec le dividende servi en 2019 et 2018 (15,5 €). Et le DVM de l’an dernier : 4,64%. Le dividende 2020 serait donc compris dans une fourchette de 90% à 95% du dividende 2019. Soit, peu ou prou, ce qu’annonçait déjà Sofidy au plus fort de la crise sanitaire. Rappelons qu’il ne s’agit toujours que d’une estimation, à fin juillet.

Révision possible en fin d’année

La société de gestion, qui sait pouvoir s’appuyer sur un important report à nouveau (2,15 € par part au 30 juin), se réserve en effet la possibilité de réviser -espérons, à la hausse- le niveau de distribution en fin d’année. Immorente affiche en effet par ailleurs des ratios de gestion plutôt corrects. Le taux de recouvrement des loyers sur le 1er semestre, marqué par la crise sanitaire, s’établit à 84%. Un résultat certes inférieur à celui de l’an dernier -96% au 1er semestre 2019-. Mais qui démontre la capacité de résilience de la SCPI au patrimoine particulièrement bien diversifié. Le taux d’occupation financier, en phase avec les trimestres précédents, s’inscrit à 93,8%. Enfin, le taux d’endettement de la SCPI reste raisonnable, à 13% de la valeur des actifs.

Frédéric Tixier

[1] Avec plus de 2 100 actifs répartis dans 4 pays et loués à plus de 1 500 locataires


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Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros ; constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

Et de 6, aussi, pour la SCPI Néo

La SCPI lancée par Novaxia Investissement en juillet 2019 a elle aussi procédé à sa 6e acquisition. Ce véhicule présenté comme disruptif – notamment en raison d’une commission de souscription égale à zéro – confirme son objectif de rendement de 6% en 2020.  

Les jeunes SCPI, nouvelles venues sur le marché, poursuivent leurs investissements. Après Activimmo, la SCPI dédiée à la logistique du dernier kilomètre lancée en septembre 2019, c’est au tour d’un autre véhicule guère plus ancien, Néo, d’annoncer sa 6e acquisition.

Néo, une SCPI sans commission de souscription

Cette SCPI, ouverte aux souscriptions en juillet 2019, avait défrayé la chronique. En proposant le premier véhicule sans commission de souscription, et présenté comme « le plus accessible du marché ». Avec un ticket d’entrée à 180 €, et un processus de souscription 100% digitalisé, Novaxia Investissement, son gestionnaire, avait de fait l’ambition d’instaurer de nouvelles règles du jeu entre sociétés de gestion et distributeurs. En proposant à ces derniers une rémunération plus essentiellement basée sur les encours gérés. Une proposition en partie bien accueillie par le marché. Fin 2019, Néo avait collecté 16,9 M€. Bien, donc, mais sans plus.

Belle synchronisation entre collecte et investissements

La SCPI avait en revanche parfaitement géré la synchronisation entre sa collecte et ses investissements. Toujours à la fin de l’an dernier, elle avait investi dans 4 actifs immobiliers, en France et en Allemagne. Pour un montant total de 16,4 M€… Engagée sur le créneau de la « rénovation urbaine », Néo vise en priorité les actifs « situés dans des villes et territoires de plus de 200 000 habitants, d’ores et déjà établis. Ou susceptibles de devenir des pôles de compétitivité économique », comme le précisait sa notice d’information. Ces premières opérations, dans les secteurs du bureau ou de l’hôtellerie, lui avaient permis de distribuer en 2019 un rendement supérieur à son objectif initial : 6,47%, au lieu de 5,5%.

Ralentissement pendant le confinement

La crise sanitaire et le confinement ont évidemment en partie impacté cette belle mécanique. En termes de collecte, d’abord. Celle-ci a connu un « ralentissement à partir de fin avril. Et jusqu’à la fin du 2e trimestre », reconnaît d’ailleurs Mathieu Descout, directeur général de Novaxia Investissement, dans le dernier bulletin d’information de la SCPI. Mais celui-ci observe toutefois un retour des souscriptions proches de leur niveau pré-covid, « où la collecte atteignait 3 M€ par mois », rappelle-t-il. Sur l’ensemble du 1er semestre 2020, Néo aura finalement collecté un peu plus de 16 M€. Et porté sa capitalisation à 24,5 M€. Côté investissement, le rythme s’est également ralenti. Néo n’a procédé qu’à une seule acquisition au 1er trimestre : un immeuble occupé par un exploitant de data centers, à Nanterre, pour 6,8 M€. Et générant un rendement à l’acquisition de 6,68%. Et aucune au 2e.

Reprise des acquisitions

L’activité est visiblement repartie depuis juillet. La SCPI a signé l’achat d’un nouvel actif de bureaux d’une superficie de 2 207 m², situé à côté de Toulouse. L’immeuble, « entièrement loué à une fintech française », devrait générer un rendement de 5,35%. Parallèlement, la SCPI dit avoir trouvé une solution avec l’exploitant de l’hôtel qu’elle détient à Brême, en Allemagne. Cet établissement étant fermé en raison du confinement, la SCPI lui a accordé un report d’un trimestre de loyers. Ce différentiel sera remboursé en dix fois. Et la première échéance, celle de juillet 2020, a bien été honorée indique la SCPI. Ce trimestre ne représentant que « 2% des loyers 2020 », Néo reste donc en mesure d’atteindre et de dépasser son objectif de long terme.

6% de rendement cible en 2020

Elle annonce en effet pouvoir tenir un taux de rendement de 6% en 2020, soit un dividende de 10,80 € par part. Rappelons qu’elle avait versé 11,65 € en 2019. La SCPI dispose en outre de réserves, en cas de coup dur, avec un RAN (report à nouveau) correspondant à 105 jours de distributions. Elle estime par ailleurs que la crise pourrait être source d’opportunités, compte tenu de son positionnement. « Les actifs à restructurer devraient être délaissés par les investissements », observe Mathieu Descout. Des opportunités se matérialiseront donc « pour les acteurs de la transformation urbaine, tel Novaxia Investissement à travers Néo », poursuit-il. Dernier détail : Néo reprend le chemin du développement dans des conditions plus saines que fin 2019. A l’époque, son ratio d’endettement atteignait 21%. Il n’était plus que de 0,61% fin juin 2020…

Frédéric Tixier


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A propos de Novaxia Investissement(i)

Novaxia Investissement est une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers. Elle crée des véhicules d’investissements immobiliers dédiés à la transformation urbaine. Elle gère une gamme de produits pour le compte d’une clientèle privée (fonds et club deals) dont le montant de souscriptions s’élève de 180 euros à plusieurs millions d’euros. Parmi les différents produits, Novaxia Investissement propose une offre immobilière éligible au PEA/PEA-PME et au réemploi de produits de cession – Novaxia Immo Club 6 – ainsi qu’un nouveau modèle de SCPI moderne, accessible, simple et innovant – NEO.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

La SCPI ActivImmo boucle sa 6e acquisition

La SCPI dédiée au secteur logistique, lancée l’an dernier par Alderan, vient d’acquérir un parc d’activité d’environ 20 000 m². Elle aura investi aux alentours de 20 M€ depuis fin juin. Et confirme son objectif de rendement de 6% en 2020.

Et de 6… Un peu plus d’un an après son lancement, la SCPI ActivImmo vient de boucler sa 6e acquisition. Il s’agit cette fois d’un parc d’activités, « Le Parc des Colonnes », situé dans le département des Deux-Sèvres (79). Il comprend cinq bâtiments à usage mixte d’activités et de bureaux, pour une surface utile d’environ 20 000 m². L’ensemble est loué « dans sa quasi-totalité » à 22 locataires, précise Alderan, la société de gestion de la SCPI.

20 M€ investis depuis fin juin

Comme lors de la précédente opération, annoncée fin juillet – un ensemble immobilier de près de 4 800 m² situé en Seine-et-Marne (77)-, le prix d’acquisition n’a pas été communiqué. Si l’on en croit le dernier bulletin trimestriel de la SCPI, la plateforme seine-et-marnaise a dû se négocier autour de 7 M€. La plateforme deux-sévrienne, quant à elle, autour de 12 M€. La société de gestion annonçait en effet dernièrement un pipe d’acquisition résiduel de l’ordre de 30 M€. Contre 46 M€ fin août… « Ces deux acquisitions représentent un investissement total d’environ 20 M€ », confirme Pauline Collet, directrice des relations investisseurs d’Alderan. Qui annonce également plusieurs autres opérations « signées avant la fin de l’année ».

Objectif de 6% maintenu

ActivImmo semble donc parfaitement en phase avec ses objectifs d’investissements. Nourris par une collecte qui reste conséquente. En avril dernier, les souscriptions, en dépit de la crise sanitaire et du confinement, demeuraient soutenues. Fin juin, la SCPI affichait une collecte cumulée de 27,1 M€. Soit un doublement de sa capitalisation sur le 2e trimestre. Le 3e trimestre s’annonce tout aussi prometteur, puisqu’ActivImmo espère dépasser le seuil des 50 M€ avant la fin de l’année. En termes de rentabilité, les clignotants sont aussi toujours au vert. La profitabilité des dernières acquisitions, et celles envisagées prochainement, permettent à la société de gestion de maintenir l’objectif d’un taux de rendement de 6% en 2020.

Pression sur le secteur logistique ?

Pour 2021, les perspectives restent positives. Mais la baisse des rendements, que l’on constate désormais sur les plateformes logistiques, ne risque-t-elle pas de peser sur les performances futures d’ActivImmo ? Pour l’instant, la SCPI ne s’estime pas touchée par ce recul des taux. Intervenant sur des actifs de bien plus petite taille que les entrepôts XXL -les plus affectés par ce phénomène-, elle ne note pas de recul sensible des rendements à l’acquisition. A suivre.

 

Frédéric Tixier


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A propos d’Alderan(i)

Alderan est une société de gestion créée en 2015 par Rémy Bourgeon. Elle est issue d’un family office immobilier, Ojirel, spécialisé depuis 20 ans en immobilier professionnel, et en particulier dans le secteur des locaux d’activités et la logistique. Alderan agit de manière indépendante sur l’ensemble du cycle de détention : acquisition, gestion et revente. Sa connaissance du marché et son réseau d’apporteurs d’affaires permettent à Alderan d’avoir accès à des opérations exclusives et « off market ».

 (i) Information extraite d’un document officiel

Fiducial Gérance ajuste les acomptes trimestriels de ses SCPI

Fiducial Gérance dévoile à son tour l’impact attendu de la crise sur la rentabilité de ses SCPI. Les acomptes trimestriels sur dividendes du 1er trimestre 2020 sont soit maintenus à 100 % de leur niveau 2019. Soit réduits, au pire, à 80 %. Les réductions pourraient être plus sévères au 2e trimestre. Mais la société de gestion n’exclut pas d’utiliser les réserves constituées.

« Les encaissements des loyers au 1er trimestre sont conformes à nos attentes »… Fiducial Gérance, gestionnaire de 5 SCPI investies en immobilier d’entreprise, n’envisage donc pas, dans un premier temps, de réduire trop drastiquement leurs premiers acomptes trimestriels sur dividendes. La situation permet en effet « une distribution au 1er trimestre 2020 proche des objectifs initiaux », explique-t-elle dans un communiqué publié le 28 avril.

Un premier acompte trimestriel « proche des objectifs initiaux »

Proche des objectifs initiaux signifie un niveau de distribution au 1T 2020 plus ou moins identique à celui constaté au 1T 2019. Deux des SCPI d’entreprise de Fiducial Gérance vont ainsi verser un acompte trimestriel équivalent à 100 % de celui de l’an dernier. C’est le cas pour Sélectipierre 2, une SCPI majoritairement investie en bureaux, de taille intermédiaire (396 M€). Et pour Pierre Expansion, une SCPI diversifiée de beaucoup plus petite taille (42 M€). Dont le capital a d’ailleurs été variabilisé l’an dernier. En revanche, pour Ficommerce, la plus importante en termes de capitalisation (700 M€ fin 2019), seul 90,2 % du montant de l’acompte de l’an dernier sera versé. Ficommerce est en effet très exposée au secteur du commerce (81 % de ses actifs sous gestion).

Révisions plus sensibles pour les SCPI exposées au commerce et à l’hôtellerie

Révision de même ampleur pour Buroboutic, avec un versement équivalent à 89,66 % de l’acompte 2019. Cette SCPI n’est pourtant exposée qu’à hauteur de 50 % de son patrimoine aux actifs de commerce. La baisse est en revanche plus rude pour Logipierre 3. Cette SCPI est en effet essentiellement investie en actifs hôteliers et en résidences gérées (95 % fin 2019). Des secteurs « plus sensibles à la crise actuelle », comme le reconnaît Fiducial Gérance. Conséquence : l’acompte du 1er trimestre est fixé à seulement 80 % de son niveau de l’an dernier. Et les révisions, pour l’ensemble de ces SCPI, pourraient être plus drastiques au 2e trimestre. Fiducial Gérance prévient : « l’impact du confinement, et la fermeture d’un grand nombre d’établissements, nous obligeront vraisemblablement à diminuer sensiblement la distribution ». De quelle ampleur ? Fiducial Gérance reste, pour l’instant, relativement vague.


Ajustements spécifiques à chaque trimestre

Les prochains acomptes seront ajustés « en fonction des perspectives d’encaissement, actif par actif, locataire par locataire ». Il faudra attendre le 3e trimestre, et « une meilleure visibilité », pour ajuster « plus sereinement » la distribution annuelle. Fiducial Gérance préfère de fait attendre, comme bon nombre de sociétés de gestion, d’avoir une vision plus précise de l’ampleur de la crise post-confinement. Ce n’est qu’alors que « les réserves pourront le cas échéant être utilisées pour conforter les distributions ». Le niveau de ces RAN (report à nouveau) à fin 2019 n’a pas été communiqué par la société de gestion. L’étude des rapports annuels 2018 des 5 SCPI permet d’avoir une estimation de leur importance.


Utilisation possible des reports à nouveau

La mieux dotée était alors Pierre Expansion, avec un RAN alors équivalent à 240 jours de distribution (du dividende 2018). Venait ensuite Logipierre 3, avec 197 jours. Puis, très en retrait, Sélectipierre 2 et Ficommerce, avec 39 jours. Buroboutic, quant à elle, affichait un RAN de 20 jours seulement. Ces montants ont pu varier depuis lors. Ils permettent simplement de constater que parmi les deux SCPI les plus « exposées », Logipierre 3 semble mieux armée pour résister au choc que Buroboutic… Mais Fiducial Gérance reste confiant. Et rassurant. « Nous sommes convaincus que les revenus de nos SCPI resteront largement positifs », explique la société de gestion. En rappelant que les SCPI vont continuer à offrir à leurs associés une bonne mutualisation des risques. Et une réduction de la volatilité des revenus. « Même si ces derniers ne seront pas au niveau attendu en 2020 ». Dont acte.

Frédéric Tixier


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A propos de Fiducial Gérance(i)

Fiducial Gérance est l’une des principales sociétés de gestion indépendantes du marché des SCPI. Avec près de 1,9 milliard d’euros d’actifs gérés, répartis sur 6 SCPI, Fiducial Gérance propose une gamme de SCPI complémentaire et différenciante (bureaux, commerce, résidentiel, résidences gérées, diversifiée), couvrant les différents segments du marché, ainsi qu’un fonds de fonds immobiliers, FIDIMMO. Fiducial Gérance gère également 6 groupements forestiers.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

ActivImmo verse son premier acompte trimestriel, en phase avec ses objectifs

La SCPI dédiée au secteur logistique, lancée l’an dernier par Alderan, va distribuer son 1er acompte trimestriel. Il correspond à un rendement annualisé de 6,02%. En phase, donc, avec son objectif de 6%. Et ActivImmo, qui vient de finaliser sa 3e acquisition, a bon espoir de maintenir ce niveau de rentabilité sur l’ensemble de l’année…  

Si de plus en plus de SCPI s’intéressent au secteur de la logistique, porteur depuis plusieurs années, certaines ont même choisi d’en faire leur critère d’investissement exclusif. C’est le cas d’ActivImmo, une SCPI lancée l’an dernier par Alderan. Son objectif : investir majoritairement dans des entrepôts, des locaux d’activité, de logistique urbaine ou « du dernier kilomètre ».

Logistique, un secteur qui semble échapper à la crise

La SCPI intervient sur un secteur qui semble, pour l’heure, échapper à la crise. En témoigne la dernière étude publiée par Cushman & Wakefield. Les capitaux investis sur le segment des grands entrepôts ont atteint, au 1er trimestre 2020, un niveau jamais égalé. Supérieur à 1,4 milliard d’euros. Et équivalent à près de 20% de l’ensemble des investissements en immobilier d’entreprise du trimestre… ActivImmo n’intervient pas exactement sur le même marché. Ses « cibles » sont de plus petite taille. « Entre 1 et 5 millions d’euros, soit des locaux d’une surface comprise entre 1 000 m² et 7 000 m² en fonction de leur localisation », précisait la SCPI lors de sa création. Ces actifs n’en présentent pas moins les mêmes caractéristiques sectorielles. Et sont en outre susceptibles d’offrir des niveaux de rentabilité bien supérieurs à ceux délivrés par les plus grandes surfaces.

ActivImmo procède à sa 3e acquisition

Le rendement moyen des deux premières acquisitions réalisées par ActivImmo, en novembre et janvier dernier, serait ainsi supérieur à 8%. Celui de la dernière opération qu’elle vient d’annoncer, ce 28 avril, n’est pas encore communiqué. Mais il devrait se situer dans une fourchette assez proche. ActivImmo s’est en effet portée acquéreur d’un nouveau bâtiment d’activités situé à Lieusaint, en Seine-et-Marne (77). Sa surface locative totale est de 1 556 m². Il est entièrement loué dans le cadre de deux baux d’une durée résiduelle supérieure à 10 ans. Ses locataires sont ATHP Assistance Technique[1] et France Lubrifiants Services[2]. ActivImmo ne compte pas en rester là. « Une acquisition supplémentaire devrait être finalisée d’ici la fin du mois de mai », précise Pauline Collet, directrice des relations investisseurs d’Alderan. Et d’autres opérations, en cours de négociation, pourraient se concrétiser d’ici fin septembre…

Une collecte qui se maintient

Malgré la crise, la SCPI continue donc à investir. Preuve que le marché de l’entrepôt est loin d’être au point mort. Et si ActivImmo peut se permettre de poursuivre des négociations, c’est qu’elle dispose de la trésorerie nécessaire. Sa collecte, modeste dans l’absolu, n’a pas perdu en vigueur. « En mars, nous avons réalisé notre meilleur mois », constate Pauline Collet. Et avril se présente plutôt bien. Le niveau des souscriptions nettes devrait être supérieur à 2 millions d’euros. Un montant certes en retrait par rapport au mois précédent. Mais en phase avec ceux constatés lors des deux premiers mois de l’année. Fin avril, la capitalisation de la SCPI aura franchi les 15,5 M€. Et Alderan a bon espoir que la collecte continue de progresser. Car «de nouveaux distributeurs nous ont rejoints depuis le début du confinement », se félicite Pauline Collet.

Nouvelle augmentation du capital statutaire

La SCPI envisage d’ailleurs une nouvelle augmentation de son capital statutaire. Fixé à 19,2 M€ depuis décembre, il devrait être rehaussé « très fortement ». La société de gestion va convoquer ses associés à une AGE[3] d’ici la fin du mois de mai, afin de valider cet objectif. Si les clignotants sont au vert côté collecte et investissement, qu’en est-il côté dividende ? Vert également… ActivImmo va en effet verser d’ici la fin de la semaine son premier acompte trimestriel. Fixé à 9,18 € par part, « ce versement correspond à un rendement annualisé de 6,02 %, légèrement au-dessus de notre objectif de 6 % », précise la société de gestion.

Objectif de rendement annuel de 6% maintenu

Sera-t-elle en mesure de maintenir ce niveau de distribution sur l’ensemble de l’exercice ? La réponse est, pour l’instant, oui. Sous condition, toutefois. Que le « pipe » d’acquisitions en cours se concrétise. Si tel était le cas, les loyers générés par ces nouveaux actifs devraient permettre de tenir le cap fixé…

Frédéric Tixier


[1] Une entreprise de maintenance et d’ingénierie d’équipements industriels, de systèmes oléo-hydrauliques et de pneumatiques
[2] Une entreprise spécialisée dans la distribution de combustibles et produits annexes
[3] Assemblée Générale Extraordinaire


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