Articles

L’immobilier, véritable « performeur » dans la durée

A l’heure où les incertitudes sur la rentabilité future des actifs financiers et immobiliers sont ravivées -pour ne pas dire exacerbées- par la crise sanitaire, l’IEIF publie la mise à jour de son étude annuelle sur les performances comparées des différents placements. Elle rappelle, entre autres informations, que la vie des investisseurs est loin d’être un long fleuve tranquille. Et que les crises, plus ou moins violentes, viennent toujours, à un moment ou à un autre, bouleverser son quotidien. Analyse.

Une nouvelle fois, l’immobilier, sous toutes ses formes, se place aux premiers rangs du palmarès sur quasiment toutes les périodes analysées. Comme l’an dernier, il n’y a guère que sur 40 ans (1979-2019) où les actions, tout type de secteurs confondus, s’imposent en pole position. Leur performance annualisée, mesurée par leur taux de rendement interne (TRI), s’établit en effet à 13,19 %. Un niveau qui les place au-dessus de trois classes d’actifs immobiliers. Devant le logement parisien (11,42 %), en premier lieu. Puis des foncières cotées (10,72 %) et des SCPI (9,56 %).

L’immobilier, en pole position sur 5, 10, 15, 20 et 30 ans

Sur toutes les autres périodes analysées par l’IEIF (5 ans, 10 ans, 15 ans, 20 ans, 30 ans), les placements immobiliers occupent la première marche du podium. Et, bien souvent, les suivantes. Sur 30 ans, les foncières cotées affichent le meilleur rendement (7,7 %). Mais le logement parisien (7,1 %) et les OPCI (6,6 %) occupent les 3e et 4e rangs. Sur 20 ans, l’immobilier truste les 7 premières places. Ce sont encore une fois les foncières cotées qui emportent la mise (12,1 %). Suivies de la classe d’actifs en direct « commerces France » (11,5 %). Puis de nouveau du logement parisien (10,7 %). Et de la logistique, des SCPI, des bureaux (France) et des OPCI.


L’immobilier, la classe d’actifs la plus performante

Sur 15 ans, comme le précise Charles-Henri de Marignan, analyste senior à l’IEIF, « l’immobilier, dans toutes ses déclinaisons, est la classe d’actifs la plus performante ». Les actifs de commerces (France) occupent la 1ère place (10,4 %). Suivis, une fois n’est pas coutume, par le placement or (9,7 %). Et les foncières cotées, en 3e position (9,6 %), devancent une nouvelle fois les actions dans leur ensemble (7 %). Sur 10 ans, ce sont d’ailleurs les actifs cotés qui surperforment les autres placements. Les foncières, de nouveau en tête (8,5 %), font quasiment jeu égal avec les actions généralistes (8,1 %). Mais les 6 places suivantes sont occupées par des placements immobiliers, directs (logistique, commerces, bureaux) ou indirects (SCPI, OPCI). L’or est relégué à la 9e position (3,1 %).

Montée en puissance de la logistique sur 5 ans

Sur 5 ans, enfin, ce sont de nouveau les actifs immobiliers acquis en direct (peu accessibles, par définition, aux investisseurs individuels), qui se positionnent aux premières places. Et, comme l’an dernier, c’est la logistique qui monte sur le podium (11,6 %). Une forte performance qui s’explique, selon Charles-Henri de Marignan, « par une forte progression des valeurs vénales des actifs sous l’effet du développement du e-commerce ». Les autres secteurs de l’immobilier sont devancés par les actions (10,3 %), dopées par leurs excellentes performances en 2019. L’an dernier, les marchés financiers ont de fait effacé les pertes enregistrées en 2018.


2019, une année exceptionnelle pour les marchés actions… battus toutefois par l’immobilier en direct

L’indice MSCI Monde affichait en 2019 une progression de 26 %. Sa meilleure performance de la décennie, en total return. Les plus fortes hausses, celles des actions américaines (+ 28,5 % pour le S&P 500), n’ont toutefois pas réussi à détrôner certaines classes d’actifs immobiliers en direct. Selon le palmarès établi par l’IEIF, ce sont en effet les bureaux prime, en Europe et dans le QCA parisien, qui s’arrogent les deux premières positions. L’immobilier européen, coté cette fois, fait quant à lui quasiment jeu égal avec les actions américaines. Et se place au 4e rang. L’immobilier indirect tire lui aussi correctement son épingle du jeu. En 2019, les SCPI affichaient une performance globale de 5,6 %[1]. Suivies de près par les OPCI, avec 5,4 %[2].

Au-delà de la performance, les autres qualités de la classe d’actifs immobilier

Au-delà de ces performances – passées -, qui attestent toutefois de la robustesse et de la régularité de l’immobilier sur longue période, l’étude de l’IEIF pointe également les autres qualités de cette classe d’actifs. L’institut rappelle en effet que l’immobilier bénéficie d’une volatilité bien inférieure à celle des actions. Que toutes ses composantes évoluent généralement dans le même sens, certes avec des amplitudes différentes. Et que, sur toutes les périodes, l’immobilier présente « systématiquement un pouvoir diversifiant inégalé par les autres actifs ». Trois qualités qu’il devrait conserver, quelle que soit l’orientation de ses performances à venir.

Frédéric Tixier

[1] Mesurée par l’indice Edhec IEIF Immobilier d’entreprise France.

[2] Mesurée par l’indice IEIF OPCI Grand Public.


Lire aussi

Focus sur les rendements et les performances des SCPI en 2019

Foncières cotées en Bourse : +35,91% en 2019


A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Focus sur les rendements et les performances des SCPI en 2019

Le taux de rendement moyen des SCPI en 2019 est de 4,40 %. C’est 6 points de mieux qu’en 2018. Ce taux moyen cache, comme d’habitude, de fortes disparités. La mieux-disante affiche du 7,26 %. La moins performante, 2,88 %. Focus sur les rendements et les performances de toutes les SCPI en 2019, y compris les SCPI « résidentiel ».

Le chiffre est tombé : 4,40 %. C’est la performance moyenne des SCPI d’entreprise en 2019. Un chiffre légèrement supérieur à l’exercice précédent (4,34 %). Et encore plus impressionnant si l’on tient compte de la variation des parts (+ 1,20 %). En l’ajoutant à la composante rendement, la performance 2019 des SCPI s’établit alors à 5,60 %. 24 points au-dessus du chiffre 2018…

Des rendements compris en 2,88 % et 7,26 % pour les SCPI immobilier d’entreprise

Les 87 SCPI investies en immobilier d’entreprise recensées par l’IEIF affichent des rendements compris entre 2,88 % et 7,26 %. En tête du classement, on retrouve en partie les mêmes véhicules que l’an dernier. Dont les SCPI Corum, qui se placent en 3e et 4e position. Contre les deux premières en 2018. Elles sont cette année devancées par des « petites nouvelles ». Ainsi, NEO, la SCPI sans commission de souscription, s’arroge-t-elle la première place, avec un DVM brut de 7,26 % (6,47 %, net de fiscalité étrangère). Juste suivie par une autre nouvelle venue, Altixia Commerces. Qui aligne un taux de distribution annualisé de 6,28 %. A la 5e place, Cœurs de Régions, chez Sogenial Immobilier, qui affiche un rendement identique à celui de 2018 : 6,25 %. Une autre SCPI d’Altixia REIM se place à la 6e place, avec un taux, lui aussi annualisé, de 6,12 %.

SCPI résidentielles non fiscales : 1,64 % de rendement moyen

Côté SCPI investies en actifs résidentiels, mais ne bénéficiant pas d’un avantage fiscal, le taux de rendement le plus élevé est à porter au crédit de Kyaneos Pierre. La jeune SCPI sociétale réalise son premier exercice complet en distribuant du 6,81 %. Ce qui la placerait au second rang des SCPI d’entreprise. La meilleure en termes de performance globale est Novapierre Résidentiel, avec un total rendement plus variation de la part de 8,92 %. La revalorisation de son prix est en effet le crédo de cette SCPI, qui a changé de nom en 2019. L’ensemble de la catégorie, qui s’étoffe année après année, affiche un rendement moyen de 1,64 %. Et une performance globale, VPM inclus, de 7,13 %.




Frédéric Tixier


Lire aussi

Collecte des SCPI en 2019 : nouveau record à 8,5 Md€

NEO : la 1ère SCPI sans commission de souscription

Altixia REIM se lance sur le marché des SCPI

Seconde revalorisation annuelle pour Cœur de Régions

Kyaneos Pierre : le résidentiel « vert » fait recette

Pierre 48 devient Novapierre Résidentiel

 


A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion.
L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) promeut, représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France au 31 décembre 2018, les fonds d’investissement alternatifs (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI, OPPCI et autres FIA) avaient une capitalisation globale de 180 milliards d’euros.

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Collecte des SCPI en 2019 : nouveau record à 8,5 Md€

Les données ASPIM-IEIF viennent de sortir. Elles confirment le très fort rebond de la collecte des SCPI d’entreprise en 2019. Leur rendement annuel s’établit à 4,4%. Il est donc supérieur au chiffre de 2018 : 4,34%.

On s’attendait à un record… le précédent est effectivement pulvérisé. Avec une collecte nette de 8,5 Md€ en 2019, les SCPI d’entreprise explosent le chiffre de 2017 (6,1 Md€). C’est ce que confirment les statistiques annuelles publiées aujourd’hui par l’ASPIM et l’IEIF.

SCPI : une collecte globale 2019 de 8,6 Md€

Si l’on ajoute à la collecte des SCPI d’entreprise celle des SCPI résidentielles (134,5 M€), c’est d’un montant total de 8,6 Md€ qu’il faut créditer l’exercice 2019. Le rebond le plus important revient toutefois aux seules SCPI d’entreprise. A 8,5 Md€, elles affichent une collecte de 70% supérieure à celle de 2018 (4,97 Md€). Et de 34% supérieur au chiffre 2017, leur précédent record. Avec la collecte des OPCI en 2019 (2,8 Md€), l’ensemble des véhicules non cotés de la pierre-papier bouclent un exercice historique. Avec 11,4 Md€ de capitaux nets engrangés. « OPCI et SCPI s’affirment, année après année, comme des produits performants et stables dans un contexte de baisse du rendement de l’épargne », explique Véronique Donnadieu, déléguée générale de l’ASPIM. Ajoutant : « ces véhicules devraient trouver toute leur place dans le nouveau plan épargne retraite (PER) ».


Collecte des SCPI : les « diversifiées » continuent leur percée

C’est une nouvelle fois la catégorie des SCPI de bureaux qui constitue l’essentiel de la collecte 2019. Avec 52,5% des souscriptions nettes, sa part relative a peu varié au cours des derniers exercices. En revanche, la catégorie des SCPI « diversifiées » continue à gagner des parts de marché. Sa collecte a été multipliée par deux par rapport à 2018. Et affiche une progression de 145% par rapport à 2017. Résultat, les « diversifiées » représentent en 2019 près de 27% de la collecte globale. Contre 15% en 2017. Une montée en puissance qui s’est faite au détriment des SCPI commerces. Ces dernières ont eu beau collecter 74% de plus qu’en 2018, elles sont loin d’avoir retrouvé leurs niveaux de collecte antérieurs. En 2017, elles s’affichaient à 955 M€. Contre 578 M€ en 2019. Résultat : elles ne représentent plus que 6,8% de la collecte globale. Contre 15,1% en 2017.


Un taux de distribution de 4,4% pour les SCPI en 2019

Côté performance, les SCPI font un peu moins bien qu’attendu. Plusieurs sources les créditaient d’un taux de distribution supérieur à 4,5% en 2019. C’est finalement le chiffre de 4,4% que retiennent officiellement l’ASPIM et l’IEIF. Après avoir collecté les performances de l’ensemble des SCPI du marché. Ce DVM améliore toutefois une nouvelle fois la prime de risque des SCPI. Elle se situe à 480 points de base au-dessus des emprunts d’Etat à 10 ans. Surtout, il progresse de 6 points par rapport à 2018 (4,34%). C’est la première fois, depuis 1999, qu’un tel phénomène se produit. A l’époque, le rendement des SCPI culminait à 8,18%, après plusieurs années de hausse ininterrompue. Il n’a cessé de baisser depuis lors.


Une performance globale elle aussi en hausse

2019 est donc une année également exceptionnelle en termes de performance. Car s’ajoute au rendement une variation du prix de la part (VPM) elle aussi en progression. + 1,2% contre + 0,8% en 2018. La performance des SCPI s’affiche donc globalement à 5,6% sur l’année. Un résultat d’autant plus remarquable qu’il est réalisé dans un contexte global de contraction des rendements de l’immobilier…

Frédéric Tixier


Lire aussi

OPCI : une collecte 2019 à 2,6 milliards d’euros

Collecte 2019 des SCPI : record confirmé


A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA).

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) promeut, représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France au 31 décembre 2018, les fonds d’investissement alternatifs (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI, OPPCI et autres FIA) avaient une capitalisation globale de 180 milliards d’euros.

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

 

Quel placement n’a pas encore pris en compte la baisse des taux dans sa valorisation ?

Tout l’immobilier coté n’a pas encore intégré la nouvelle donne des taux. La gestion value active devrait donc finir par tirer profit de la bipolarisation du marché des foncières cotées. Ce type de gestion offre en outre une protection relative pour le risque premier d’un investissement, sa valorisation. L’analyse de Laurent Gauville, chez Gestion 21, dans son dernier commentaire mensuel[1].

Quel placement n’a pas pris en compte la baisse des taux dans sa valorisation ? Tel pourrait être le questionnement des investisseurs en ce début d’année. Par construction, le marché obligataire et le marché du non-coté financé par dette ont des niveaux de valorisation intégrant le niveau des taux bas.

Immobilier coté : un secteur qui n’a pas intégré la nouvelle donne des taux ?

L’immobilier coté en zone euro avec, en moyenne, un multiple de valorisation en ligne avec le multiple de long terme, pourrait paraître comme un secteur qui n’a pas intégré la nouvelle donne des taux. La réalité est plus complexe. Car la dispersion des multiples autour de la moyenne témoigne d’un marché bipolarisé. En haut de l’échelle de valorisation, nous trouvons les foncières non suspectées par le marché de remise en cause de leur modèle économique (entrepôts logistiques, bureaux prime, santé). Tandis que les interrogations sur les foncières de commerces enlisent les multiples de valorisation à un niveau bas.

Comment tirer parti de la bipolarisation ?

Rien de nouveau, nous direz-vous, si ce n’est que la bipolarisation s’est renforcée en 2019 en raison de performances boursières contrastées. Alors même que les résultats économiques sont relativement similaires. Comment tirer parti de cette bipolarisation ? Notre opinion est que le secteur immobilier, pour chaque typologie d’actifs, se caractérise sur le long terme par une croissance de ses cash-flows en ligne avec le PIB en valeur. La gestion value active devrait par conséquent finir par tirer profit de cette bipolarisation. Le marché oublie parfois l’intérêt principal de ce style de gestion. Celui d’une protection relative pour le risque premier d’un investissement, sa valorisation.

La sagesse du montagnard lui fait conserver ses pneus neige…

Nous avons parfois le sentiment que les commentaires sur la gestion value, qui ne serait plus pertinente, reviennent à conseiller à un montagnard de jeter ses pneus d’hiver après une année sans neige. Face à un aléa imprévisible, la sagesse du montagnard lui fait conserver ses pneus neige. Autre évolution à noter, la focalisation de l’analyse des types de gestion sur les coûts, et non sur leurs utilités respectives. Cela nous rappelle toute l’idéologie de court terme qui a conduit à privilégier le poulet industriel au poulet en plein air…

Investissement socialement responsable et gestion active

Un espoir pourrait venir de l’investissement socialement responsable (ISR), dont le cahier des charges est de questionner les actes de gestion au regard de leur impact à long terme[2]. À ce titre, la gestion active:

  • cherche à donner des repères dans le champ de la performance absolue, territoire d’action déserté par la gestion passive ;
  • permet de financer des entreprises qui ne sont pas dans les indices ;
  • a une dimension plus sociale, car son processus moins industrialisé est plus généreux en emplois.

On pourrait prendre conscience, à l’instar de ce qui s’est passé avec l’analyse chez les courtiers, que la recherche d’un prix minimum conduit, à moyen terme, à un appauvrissement collectif.

Renforcement de l’intérêt structurel de la gestion value active

En conclusion, nous considérons que l’environnement actuel de marché renforce l’intérêt structurel de la gestion value active. Et d’autant plus sur un secteur où la nouvelle donne des taux n’a pas encore été intégrée. Notre opinion positive est aussi l’occasion pour nous de rappeler que, s’agissant d’actions cotées impactées par des aléas de marché, un horizon d’investissement long et un étalement dans le temps des souscriptions sont à privilégier.


Consulter l’intégralité de la lettre mensuelle

Laurent Gauville


[1] Extrait de la lettre Immobilier 21 – Lettre mensuelle – Décembre 2019.
[2] Cette marque d’intérêt aux interrogations ISR nous permet d’annoncer l’intégration de critères ESG dans notre gestion au 1er janvier 2020. Ces critères viendront enrichir par leurs questionnements notre processus historique basé sur des Etudes, une Sélection des entreprises et une Gestion des risques.


Lire aussi

Investir en immobilier par la Bourse

Foncières de centres commerciaux : le « brouillard anglais » pèse sur la zone euro


A propos de Gestion 21(i)

Gestion 21 est une société de gestion indépendante créée en 2007. Son métier consiste à gérer des actions à long terme pour le compte d’investisseurs via des OPC ou des mandats institutionnels. Elle propose son expertise sur deux classes d’actifs : les actions françaises et les foncières cotées de la zone euro.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

SCPI, un placement « jeune » et « masculin » ?

Alors que la collecte des SCPI s’achemine vers un nouveau record historique, un sondage réalisé auprès de plus de deux mille épargnants potentiels montre que les SCPI suscitent un intérêt particulier auprès des jeunes actifs.

La collecte des SCPI s’est de nouveau envolée en 2019. Avec 6,1 Md€ de capitaux nets engrangés sur les neuf premiers mois de l’année (voir « Collecte 2019 des SCPI : record confirmé ») elle est en passe de dépasser le niveau atteint en 2017 (6,2 Md€).

SCPI : des performances en progression en 2019 ?

On connaît, en partie, les raisons qui poussent les épargnants vers la « pierre-papier ». La principale reste évidemment la performance globale (distribution + revalorisation des parts) des SCPI, sans équivalent sur le marché, tout du moins en couple rendement/risque. L’an dernier, cette performance s’établissait à 5,17%. Elle pourrait même augmenter cette année, pour la première fois depuis 10 ans, si l’on en croit la dernière mesure de l’indice EDHEC IEIF Immobilier d’entreprise France. Bien qu’en baisse par rapport au mois précédent, l’indice crédite un échantillon de SCPI représentatives d’une performance, au 30 septembre 2019, de 6,29% sur un an glissant. Plusieurs indicateurs confirment cette hypothèse, puisque plusieurs SCPI ont déjà annoncé des dividendes en progression cette année, et que la plupart de ces véhicules affichent des ratios d’exploitation en hausse, notamment en termes de taux d’occupation.


SCPI : un produit pour les jeunes actifs ?

C’est dans ce contexte favorable aux SCPI qu’un courtier spécialiste – Portail-SCPI – a demandé à l’institut de sondage Ifop d’interroger un panel d’épargnants sur leurs attentes en matière de placements. Sans surprise, les plus de 2 000 personnes sondées sont 90% à préférer « une épargne sécurisée qui rapporte peu mais ne présente aucun risque de perte »… Une frilosité qui recule un peu lorsque que l’on évoque l’éventualité d’un investissement dans l’immobilier, puisque 38% des répondants s’y déclarent favorables. Plus étonnant, les SCPI suscitent désormais un intérêt marqué : 64% les considèrent comme un placement intéressant, et 19% seraient même prêts à investir. Autre enseignement de l’étude, qui confirme la « jeunisation » des SCPI : ce sont les 25-34 ans qui s’avèrent les plus enthousiastes sur le sujet, avec un taux d’adhésion de 26%, supérieur à celui des seniors (16% pour les 50-64 ans). Les SCPI ont toutefois moins le vent en poupe auprès des épargnantes : si 24% des hommes seraient prêts à y investir, seules 13% des femmes interrogées sont dans le même état d’esprit. La SCPI, un produit sexiste ?

Frédéric Tixier


A propos de l’Ifop(1)

Depuis 80 ans, Ifop est la référence en matière de sondages et d’études de marchés. Notre approche repose sur la combinaison des regards : regard expert sectoriel, regard métier, regard prospectif et vision internationale. Notre activité est structurée autour de ces expertises avec 8 pôles spécialisés sur les marchés sectoriels clés (Opinion, Beauty, Wellbeing, Consumer & Retail, Healthcare, Luxe, Media & Digital, Services), 5 entités dédiées aux savoir-faire métier (Quali Marketing, Data Management, Expérience Client & Grandes Enquêtes, Omnibus, Panels) et une cellule de management de l’inspiration, InCapsule by Ifop. Entreprise agile et proche de ses clients, l’Ifop intervient dans une cinquantaine de pays à partir de ses implantations à Paris, Shanghai et Hong Kong. Pour créer toujours plus de valeur pour ses clients, Ifop se donne comme guideline pour son développement aujourd’hui et demain : Move To Data Living.

A propos de l’IEIF(1)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA).
L’IEIF compte aujourd’hui plus de 120 sociétés membres (2/3 d’investisseurs, 1/3 d’autres acteurs : promoteurs, banques, experts immobiliers, conseils en immobilier, etc.). Le patrimoine immobilier des membres investisseurs représente une valeur globale de près de 300 milliards d’euros. L’IEIF s’appuie sur une équipe de 20 personnes issues à la fois des mondes de la finance et de l’immobilier, dont 6 chercheurs associés. Il dispose de nombreuses bases de données économiques, financières et immobilières, dont certaines ont plus de 30 ans d’historique.

Collecte 2019 des SCPI : record confirmé

Le 3e trimestre confirme la tendance observée depuis le début de l’année. Avec une collecte de 6,1 Md€ fin septembre, les SCPI sont bien parties pour battre le record établi sur l’ensemble de l’année 2017 (6,2 Md€).

Les dernières données trimestrielles publiées par l’ASPIM et l’IEIF confirment la tendance observée depuis le début de l’année : les SCPI s’acheminent bien vers une collecte record en 2019…

SCPI : une collecte 2019 en hausse de 75% par rapport aux neufs premiers mois de 2018

Après un 1er trimestre déjà tonitruant, avec une collecte de 2,1 Md€ (voir « Les SCPI font un carton »), et un deuxième encore plus dynamique, avec 2,2 Md€ de capitaux engrangés (voir « Collecte des SCPI : une nouvelle année historique en perspective »), le 3e trimestre 2019, avec 1,8 Md€, vient en effet consolider l’avance prise sur les millésimes précédents. Fin septembre, les SCPI d’entreprise ont déjà collecté 6,1 Md€. Soit 75% de plus que sur les neuf premiers mois de 2018… et quasiment autant que sur l’ensemble de l’année 2017 qui, avec un score de 6,2 Md€, constituait jusqu’à présent le dernier record historique enregistré. Un plafond qui a donc toutes les chances d’être franchi cette année…


Collecte des SCPI : les « diversifiées » continuent leur percée

C’est une nouvelle fois la catégorie des SCPI de bureaux qui constitue l’essentiel de la collecte du 3e trimestre 2019 (près de 50%). Période qui confirme également le poids croissant de la catégorie des SCPI « diversifiées » (voir « SCPI : la montée en puissance des « diversifiées » se confirme »). Ces dernières, qui ne représentaient que 15% environ des souscriptions nettes en 2017, s’étaient déjà hissées au-delà des 20% en 2018. Elles frôlent désormais les 30% (29,81% sur le 3e trimestre), au détriment des SCPI de « commerces » dont la part relative, elle, ne cesse de décroître : de 15% en 2017, elles ne représentent plus désormais qu’un peu moins de 7% de la collecte.


Les SCPI, plébiscitées par les épargnants et bonnes pour l’économie

Les épargnants sont donc revenus massivement sur le produit SCPI, après un millésime 2018 de consolidation. Outre l’effet marché de la fin d’année dernière – la baisse des marchés financiers -, qui a favorisé les placements non cotés et moins volatils, ce sont bien sûr toujours la rentabilité intrinsèque de l’immobilier collectif et sa régularité qui attirent. Une attirance qui, selon l’ASPIM, serait bonne pour l’économie. Dans la lignée du rapport que l’association professionnelle avait publié en octobre dernier (voir « Quel est l’impact des fonds d’investissement en immobilier non cotés sur l’économie française ? »), Véronique Donnadieu, déléguée générale de l’ASPIM rappelle en effet dans un communiqué la contribution « significative » du secteur à la création de richesse et d’emplois en France. La progression des fonds collectés et des investissements qu’ils induisent « va encore accroître », se félicite-t-elle, « les retombées économiques des fonds non cotés, estimés à 3,3 Md€ en 2018… »

Frédéric Tixier


A propos de l’IEIF

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA).
L’IEIF compte aujourd’hui plus de 120 sociétés membres (2/3 d’investisseurs, 1/3 d’autres acteurs : promoteurs, banques, experts immobiliers, conseils en immobilier, etc.). Le patrimoine immobilier des membres investisseurs représente une valeur globale de près de 300 milliards d’euros. L’IEIF s’appuie sur une équipe de 20 personnes issues à la fois des mondes de la finance et de l’immobilier, dont 6 chercheurs associés. Il dispose de nombreuses bases de données économiques, financières et immobilières, dont certaines ont plus de 30 ans d’historique.

A propos de l’ASPIM

L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) promeut, représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France au 31 décembre 2018, les fonds d’investissement alternatifs (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI, OPPCI et autres FIA) avaient une capitalisation globale de 180 milliards d’euros. Le nombre total des membres de l’ASPIM est de 97, dont 84 adhérents qui sont des sociétés de gestion de portefeuille (SGP) de SCPI, OPPCI, OPCI et autres FIA en immobilier agréées par l’AMF, qu’elles soient filiales de groupes bancaires, d’assurance, de gestion immobilière étrangère ou entrepreneuriales, et 13 experts correspondants qui sont des professionnels de l’écosystème immobilier (avocats, consultants, auditeurs et experts).

L’immobilier, en tête des palmarès sur toutes les périodes, ou presque...

L’IEIF vient de publier la mise à jour de son étude annuelle de comparaison des performances des placements[1] sur le long terme. Sur pratiquement toutes les périodes, l’immobilier direct ou indirect, coté ou non coté, truste les premières places.

Il n’y a que sur 40 ans (1978-2018) où les actions, tout type de secteurs confondus, s’imposent en pole position. Leur performance annualisée mesurée par leur taux de rendement interne (TRI), s’établit en effet à 13,7%, un niveau qui les place juste au-dessus de celui des actions des foncières cotés (13%).

L’immobilier, plus performant sur 5, 10, 20 et 30 ans

Sur toutes les autres périodes analysées par l’IEIF (30 ans, 20 ans, 10 ans, 5 ans), ce sont des placements immobiliers qui occupent la première marche du podium et, quasi systématiquement, les 4 ou 5 suivantes… Sur 30 ans, c’est par exemple le logement en direct qui affiche le meilleur rendement (9,8%), devant les foncières (8,5%) et les actions (8,3%). Sur 20 ans, c’est une autre classe d’actif immobilier en direct, celle des commerces qui se positionne au 1er rang (12,5%), logements sur la France entière, logements parisiens et foncières cotées faisant quasiment jeu égal avec des performances annualisées comprises entre 11,2% et 11,3%. Sur 10 ans, les foncières (12%) se placent devant les actions (9,1%), les SCPI arrivant en 3e position, avec une performance annualisée de 6,6%. Sur 5 ans, enfin, ce sont de nouveau les actifs immobiliers acquis en direct (peu accessibles, par définition, aux investisseurs individuels), qui se positionnent aux premières places.


Montée en puissance, sur 5 ans, de l’immobilier direct

Entre 2013 et 2018, la logistique (9,8%), les bureaux (6,7%) et les commerces (6,4%) affichent en effet les meilleures performances. Celle, assez exceptionnelle, produite par le secteur logistique s’explique « par une forte progression des valeurs vénales, sous l’effet du développement du e-commerce, mais aussi de l’optimisation de la supply-chain par la grande distribution », détaille Charles-Henri de Marignan, analyste senior à l’IEIF. La montée en puissance de l’immobilier non coté sur cette plus courte période s’explique également par la forte correction des marchés en 2018. Le compartiment immobilier coté, notamment, a enregistré l’an dernier des contre-performances importantes, avec des replis de 18,7% pour l’indice des SIIC françaises (IEIF Euronext SIIC France) et de 15% pour les REIT européennes (mesurées par l’indice IEIF Euronext REIT Europe). Les foncières, avec un TRI sur 5 ans de seulement 4,3%, se retrouvent donc fort logiquement, sur cette période, reléguées en 7e position. Il est à noter que, en 2018, sur l’ensemble des classes d’actifs examinées par l’IEIF, les seules à afficher des performances positives sont le private equity, les bureaux prime, la dette privée européenne, les OAT à 10 ans français et… les SCPI qui, avec une progression globale[2] de 4,9%, se placent en 4e position des placements les plus rentables.

Frédéric Tixier


A propos de l’IEIF

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA). L’IEIF compte aujourd’hui plus de 120 sociétés membres (2/3 d’investisseurs, 1/3 d’autres acteurs : promoteurs, banques, experts immobiliers, conseils en immobilier, etc.). Le patrimoine immobilier des membres investisseurs représente une valeur globale de près de 300 milliards d’euros. L’IEIF s’appuie sur une équipe de 20 personnes issues à la fois des mondes de la finance et de l’immobilier, dont 6 chercheurs associés. Il dispose de nombreuses bases de données économiques, financières et immobilières, dont certaines ont plus de 30 ans d’historique.

[1] « 40 ans de performances comparées – 1978-2018 » – Les placements sur longue période : édition 2019 – IEIF.
[2] Mesurée par l’indice Edhec IEIF Immobilier d’entreprise France.

Collecte des SCPI : une nouvelle année historique en perspective

Les SCPI signent un semestre record en termes de collecte. Avec 4,3 Md€ de capitaux nets engrangés, c’est 78 % de plus qu’au 1er semestre 2018, et 12 % de mieux qu’au 1er semestre 2017. « L’année 2019 s’annonce d’ores et déjà comme historique pour les SCPI », prédit l’ASPIM…

La tendance du 1er trimestre est plus que confirmée : les SCPI sont bien parties pour réaliser un exercice 2019 historique en termes de capitaux levés. Les dernières données trimestrielles et semestrielles publiées par l’ASPIM et l’IEIF créditent en effet ces véhicules de placement dans l’immobilier non coté d’une collecte nette de 4,3 Md€ au 1er semestre. C’est 12 % de plus que le précédent record enregistré au 1er semestre 2017 (3,8 Md€).

SCPI : une collecte en hausse de 12 % par rapport au 1er semestre 2017

Après un 1er trimestre déjà tonitruant (voir « Les SCPI font un carton »), et une collecte nette en hausse de 79 % par rapport au 1er trimestre 2018, les SCPI réalisent un second trimestre tout aussi exceptionnel. Avec 2 188 M€ de capitaux collectés (pour les SCPI d’entrepriseet les SCPI résidentielles non fiscales), c’est le meilleur score trimestriel enregistré derrière celui du 1er trimestre 2017 (2 394 M€). En cumulé, le niveau semestriel, à 4 277 M€ (comprenant les SCPI fiscales, à hauteur de seulement 3,6 M€), établit quant à lui un nouveau record. Et laisse entrevoir une année probablement exceptionnelle pour la collecte des SCPI… « L’année 2019 s’annonce d’ores et déjà comme historique pour les SCPI », prédit d’ailleurs l’ASPIM dans son communiqué.


Les SCPI de nouveau plébiscitées par les épargnants

Contrairement aux premières estimations annuelles (voir, notamment, « SCPI : quel niveau de collecte en 2019 ? »), il semble en effet que les épargnants soient revenus massivement sur le produit SCPI. Outre l’effet marché de la fin 2018 – la baisse des marchés financiers -, qui les avait poussés à rechercher des placements non cotés et moins volatils, la rentabilité intrinsèque de l’immobilier collectif et sa régularité (4,35% de rendement moyen pour les SCPI d’entreprise, 4,52% sur un an glissant au 30 juin 2019 selon la dernière mesure de l’indice EDHEC IEIF Immobilier d’entreprise France), sans équivalent actuellement en termes de couple rendement/risque, ont effectivement tout pour les séduire. Les perspectives de taux durablement bas, encore consolidées cet été, qui facilitent par ailleurs le recours à l’emprunt pour financer l’investissement en parts de SCPI, éloignent en outre le spectre d’un retournement du marché immobilier qui, pour l’heure, fait toujours preuve d’un dynamisme insolent. Au point, d’ailleurs, de faire oublier que la fiscalité du placement immobilier n’est pas forcément la plus attractive…

Professionnalisme et innovations des sociétés de gestion de SCPI

Le retour des flux de souscriptions est dû également auprofessionnalisme des sociétés de gestion d’actifs immobiliers qui, outre une stratégie de plus en plus systématique en termes de diversification et de rotation de leurs immeubles sous gestion, redoublent d’efforts pour proposer aux épargnants des produits non seulement correctement gérés – en témoigne le succès croissant des SCPI diversifiées, où le gérant propose une allocation entre les diverses classes d’actifs immobiliers -, mais également de plus en plus en phase, en termes de modalités de souscription et de niveau de frais (voir notamment « Néo : la 1èreSCPI sans commission de souscription »), à leurs attentes. Le gage d’une poursuite sereine de la collecte ?

Frédéric Tixier


A propos de l’IEIF

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA).

L’IEIF compte aujourd’hui plus de 120 sociétés membres (2/3 d’investisseurs, 1/3 d’autres acteurs : promoteurs, banques, experts immobiliers, conseils en immobilier, etc.). Le patrimoine immobilier des membres investisseurs représente une valeur globale de près de 300 milliards d’euros. L’IEIF s’appuie sur une équipe de 20 personnes issues à la fois des mondes de la finance et de l’immobilier, dont 6 chercheurs associés. Il dispose de nombreuses bases de données économiques, financières et immobilières, dont certaines ont plus de 30 ans d’historique.

A propos de l’ASPIM

L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) promeut, représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France au 31 décembre 2018, les fonds d’investissement alternatifs (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI, OPPCI et autres FIA) avaient une capitalisation globale de 180 milliards d’euros. Le nombre total des membres de l’ASPIM est de 97, dont 84 adhérents qui sont des sociétés de gestion de portefeuille (SGP) de SCPI, OPPCI, OPCI et autres FIA en immobilier agréées par l’AMF, qu’elles soient filiales de groupes bancaires, d’assurance, de gestion immobilière étrangère ou entrepreneuriales, et 13 experts correspondants qui sont des professionnels de l’écosystème immobilier (avocats, consultants, auditeurs et experts).