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L’immobilier physique n’échappera sans doute pas à la crise sanitaire…

L’IEIF actualise sa vision de l’impact de la crise sanitaire et économique sur le secteur immobilier. L’immobilier physique n’échappera pas au marasme. Mais le marché reste attentiste, tant que les valeurs d’expertise de fin d’année n’auront pas été estimées…   

« Le scénario rêvé que le marché immobilier pourrait enjamber la crise sans trop de dégâts pouvait jusqu’alors paraître crédible. La seconde vague -de la crise sanitaire- le met à mal », estiment Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler, deux des senior advisors de l’IEIF dans leur dernier flash Analyse & Prévisions[1].

La possibilité d’une déconnexion entre marchés financiers et marchés physiques

L’Institut est clairement moins optimiste qu’en septembre dernier. Fin août, les signaux envoyés par l’immobilier coté – dont certains segments, comme celui de l’immobilier de commerce, avaient chuté de 65% – étaient certes déjà très négatifs. Ils témoignaient que la crise aurait « un impact très différencié selon les secteurs et la prime de risque associé », comme l’écrivait alors Pierre Schoeffler. Mais pas nécessairement que la décote boursière des foncières se propagerait aux actifs « physiques ». L’indice EDHEC IEIF retraçant l’évolution du prix -indice nu- des principales SCPI investies en immobilier d’entreprise était en effet alors encore « à son niveau de début d’année ».

L’immobilier coté confirme la décote des actifs

D’autres signaux sont venus depuis lors contredire l’hypothèse d’une « déconnexion » entre marchés financiers et marchés physiques. D’abord parce que l’immobilier coté confirme la décote des actifs immobiliers. Notamment des bureaux. La capitalisation boursière des foncières de bureaux était, fin 2019, « proche de l’actif net réévalué ». Les cours actuels font apparaître une décote de l’ordre de 30%. « Corrigée de l’effet de levier financier, et considérant un taux de capitalisation moyen de 4 % sur le Prime en Europe, cette décote implique soit que les loyers ont baissé de 15 %. Soit que le taux de capitalisation a augmenté de 60 points de base. Soit quelque chose entre les deux », constatent les deux analystes de l’IEIF. Ce n’est plus donc simplement la baisse attendue des loyers qui est en cause. Mais bien, aussi, celle de la valeur des actifs.

Dans l’attente des valeurs d’expertise

Les indicateurs sur le marché physique des bureaux sont d’ailleurs également mal orientés. La demande placée en Ile-de-France est en baisse de près de 50%. L’investissement est également en repli. Et le pire est sans doute à venir. L’IEIF craint notamment l’explosion des faillites des entreprises « zombies », maintenues artificiellement en vie par les mesures gouvernementales. Et l’effet, plus durable, de la montée en puissance du télétravail sur la demande placée, et le niveau des loyers à moyen terme. Les marchés et les investisseurs sont toutefois encore dans l’attentisme. « Tant que la valorisation des actifs par les experts en fin d’année restera un point d’interrogation », estime l’IEIF. Qui rappelle que cette valorisation dépend « principalement des perspectives de développement de vaccins ou de traitement contre la maladie »…

Frédéric Tixier

[1] Flash Analyse & Prévisions n°6 – « Alerte au Covid-19 : conséquences pour l’immobilier » – IEIF – 22 octobre 2020


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

L’immobilier physique n’envoie plus de signaux-prix

L’IEIF vient de publier un nouveau flash Covid-19 consacré à l’impact de la crise sur le secteur immobilier. Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler reviennent notamment sur la question de la valorisation des actifs immobiliers. Si le marché physique, faute de transactions, n’envoie plus de signaux-prix, l’immobilier coté peut en revanche partiellement faire office d’indicateur avancé.   

Progressivement, l’impact économique de la crise Covid-19 se matérialise en chiffres. Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler, seniors advisors à l’IEIF, commencent par rappeler, dans la troisième étude qu’ils consacrent aux conséquences pour l’immobilier de la crise sanitaire en cours, les dernières projections des instituts de statistiques.

Un mois de confinement = -3% de PIB annuel…

La note de conjoncture de l’INSEE, publiée le 26 mars, estime en effet la contraction de l’économie française à environ 35%. La perte d’activité la plus violente est celle du secteur de la construction. Elle se monterait à 89%, soit 6% du PIB. Mais c’est le recul des services marchands, qui représentent 56% du PIB, qui est la plus impactante. Moins 36%… « Cette estimation conforte l’observation de l’industrie immobilière via l’arrêt des activités des locataires dans l’hôtellerie, la restauration et les commerces », observent les deux seniors advisors. Au total, l’INSEE calcule que l’effet d’un mois de confinement sur le PIB annuel serait de l’ordre de -3%. Et de -6% sur deux mois. Et la situation est « plus ou moins la même en zone euro. Et pour l’ensemble des pays européens », considèrent Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler.

L’immobilier physique n’envoie plus de signaux-prix

Sur le sujet des marchés immobiliers, et de leur valorisation, les deux analystes rappellent que deux facteurs sont à considérer. D’abord, l’impact de la crise sur les revenus locatifs. Puis sur la prime de risque locative. « Cette prime de risque est comparable à une prime de volatilité sur les marchés financiers », expliquent-ils. Elle pourrait donc augmenter. En fonction de critères à « recalibrer », tels que la qualité du locataire. Ou la durée et la structure des baux, par rapport à leur localisation géographique. Et la fonctionnalité des immeubles. Mais, « à ce stade, l’absence de transactions ne permet pas de trancher ». Le marché de l’immobilier physique n’envoie plus de signaux-prix. Faut-il dès lors considérer l’immobilier coté en tant qu’indicateur avancé ?

Des enseignements à tirer de l’immobilier coté

L’immobilier coté a chuté comme les marchés actions. Il est toutefois possible d’en tirer un certain nombre d’enseignements. D’abord, constatent Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler, « cette chute s’est faite de manière simultanée et de même ampleur au niveau mondial ». Sauf pour les pays pour lesquels le pic d’épidémie est déjà dépassé. Et qui disposent d’un compartiment immobilier coté suffisamment important pour être significativement pris en compte. Tels que Singapour et Hong-Kong, où la chute a été moins brutale. Ces marchés ne sont toutefois pas encore en phase de reprise. Plus intéressante est alors l’analyse sectorielle des replis. Les indices européens montrent que « le secteur résidentiel et celui de l’immobilier de santé sont particulièrement résilients », observent les deux économistes.

De forts écarts sectoriels

A l’inverse, le secteur de l’hôtellerie est celui qui accuse le plus fort repli. Celui du commerce, et certains secteurs logistique et industriel, ont également beaucoup souffert. Plus, en tout cas, que le secteur des bureaux, « qui est en ligne avec les marchés actions en général ». De façon plus structurelle, concluent les deux économistes, une autre question sera bientôt d’actualité. Celle d’un nécessaire rebalancement de l’allocation d’actifs des investisseurs institutionnels. « Dont l’exposition en actifs immobiliers a mécaniquement augmenté avec la baisse des valeurs mobilières », rappellent-ils…

Frédéric Tixier

 


Accédez à toutes les études « Alerte au Covid-19 » de l’IEIF

Lire l’intégralité du flash du 2 avril

Flash du 23 mars

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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA).

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

Les lauréats 2019 des « Grands Prix Quantitatifs de la Pierre-Papier », by IEIF et pierrepapier.fr

Lors de la 8e édition des Assises de l’Immobilier, qui se sont tenues aujourd’hui mardi 2 juillet, six « Grands Prix Quantitatifs de la Pierre-Papier » ont été décernés. Parmi les sociétés de gestion d’actifs immobiliers distinguées : Amundi Immobilier, Fiducial Gérance, Paref Gestion, Allianz Global Investors, et Axa Investment Managers.

Pierre Schoeffler, Senior Advisor à l’IEIF, accompagné de Guy Marty, fondateur de pierrepapier.fr, fondateur et président d’honneur de l’IEIF, a remis leurs trophées aux six lauréats des « Grands Prix Quantitatifs de la Pierre-Papier », édition 2019. Rappelons que la méthodologie de sélection de ces prix, claire et transparente, est établie en partenariat par l’IEIF et pierrepapier.fr. Et que lors de cette 8e édition des Assises de l’Immobilier ont également été remis les Grands Prix « Technologie et Innovation Immobilière », by Finance Innovation et pierrepapier.fr.

Amundi Immobilier, meilleure collecte en 2018

Amundi Immobilier obtient le prix de la meilleure collecte des sociétés de gestion, toutes catégories de véhicules confondues (SCPI et OPCI grand public). C’est la 4e victoire consécutive pour Amundi Immobilier, déjà distinguée en 2018, 2017 et 2016. Une fois encore, elle devance largement ses concurrents Primonial REIM (948 M€) et BNP Paribas REIM (607 M€). Ce sont les OPCI, et notamment son produit phare Opcimmo, qui représentent l’essentiel de la collecte 2018, chiffrée au total à 1,7 Md€. Jean-Marc Coly, directeur général d’Amundi Immobilier, récipiendaire de ce trophée, a rappelé qu’un tel niveau de collecte engageait la responsabilité des sociétés de gestion et que toutes leurs équipes se mobilisaient pour investir au mieux les sommes qui leur étaient confiées.

Rivoli Avenir Patrimoine, Sélectipierre 2 et Cifocoma, meilleurs TRI sur 10 ans

Dans la catégorie « TRI sur 10 ans », et « capitalisation supérieure à 500 M€ », Rivoli Avenir Patrimoine (Amundi Immobilier) détrône Atout Pierre Diversification, vainqueur l’an dernier. Rivoli Avenir Patrimoine, deuxième plus grosse SCPI de bureaux du marché, a procédé à la revalorisation de ses parts en avril dernier. En 2018, elle affichait un taux de rendement de 3,73%, mais une performance globale de 6,88%, grâce notamment à la revalorisation de ses actifs parisiens. Dans la catégorie « TRI sur 10 ans », et « capitalisation comprise entre 100 M€ et 500 M€ », c’est Sélectipierre 2 (Fiducial Gérance) qui détrône Le Patrimoine Foncier, vainqueur ces 5 dernières années dans cette catégorie. Sélectipierre 2, elle aussi spécialisée dans les bureaux parisiens, a bénéficié de la forte revalorisation de ses actifs qui l’ont conduite à multiplier le prix de ses parts par 1,8 au cours des 5 dernières années. Un prix qui désormais, a précisé Thierry Gaiffe, le directeur général de Fiducial Gérance, « reflète sa valeur de marché ». Enfin, dans la catégorie « TRI sur 10 ans », et « capitalisation inférieure à 100 M€ », c’est Cifocoma (Paref Gestion) qui s’impose, notamment devant sa « petite sœur » Cifocoma 2, lauréate en 2018 et en 2017. Il convient d’ailleurs de rappeler que la fusion de ces deux SCPI de très petite taille est actuellement en discussion.

L’OPCVM Allianz Foncier et l’OPCI Axa Sélectiv’Immo aux premières places

Dans la catégorie « meilleur OPCVM immobilier », c’est Allianz Foncier (Allianz Global Investors), nominé l’an dernier, qui s’impose à la première place, avec une performance annualisée sur 5 ans de 10%, devant deux OPCVM gérés par Oddo. En 2018, le fonds, très exposé notamment aux foncières allemandes, a moins souffert du repli du marché que ses concurrents. Enfin, dans la catégorie « meilleur OPCI grand public », le prix calculé pour la première fois en 2017 revient à Axa Sélectiv’Immo, en deuxième position l’an dernier derrière SwissLife Dynapierre. Axa Sélectiv’Immo est le deuxième OPCI du marché par la taille (3,2 Md€) derrière Opcimmo. Il est investi à plus de 60% en immobilier physique, et principalement en bureaux.

Frédéric Tixier


A propos de Finance Innovation(i)

Finance Innovation, créé par l’Etat et sous l’impulsion de la Place financière de Paris en 2007, est un pôle de compétitivité mondial, d’intérêt général, tiers de confiance pour ses membres et son écosystème. Il est dédié à l’accompagnement et à la croissance des projets innovants pour la compétitivité de l’industrie financière française et la création d’emplois. Fort d’un réseau de plus de 500 membres (pouvoirs publics, collectivités territoriales, grands comptes, TPE/PME, startups, fintechs, académiques, etc.), Finance Innovation fédère un écosystème large à travers 6 filières stratégiques : banque, assurance, gestion d’actifs, métiers du chiffre et du conseil, immobilier, finance durableet finance verte. Finance Innovation labellise des projets (R&D) collaboratifs et individuels innovants, en vue de les accompagner avec ses membres dans la structuration de partenariats commerciaux et capitalistiques. Plus de 550 projets innovants labellisés à forte valeur ajoutée ont bénéficié de financements publics et privés de plus de 300 millions d’euros. Membre du réseau thématique FrenchTech #FinTech, il a pour vocation d’encourager l’émergence de Fintech dans les territoires, d’accélérer leur croissance et de les faire rayonner via la FrenchTech partout dans le monde.

A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA). L’IEIF compte aujourd’hui plus de 120 sociétés membres (2/3 d’investisseurs, 1/3 d’autres acteurs : promoteurs, banques, experts immobiliers, conseils en immobilier, etc.). Le patrimoine immobilier des membres investisseurs représente une valeur globale de près de 300 milliards d’euros. L’IEIF s’appuie sur une équipe de 20 personnes issues à la fois des mondes de la finance et de l’immobilier, dont 6 chercheurs associés. Il dispose de nombreuses bases de données économiques, financières et immobilières, dont certaines ont plus de 30 ans d’historique.

A propos de pierrepapier.fr(i)

Pierrepapier.fr est un site d’information et d’analyse, de pédagogie et de culture sur tout ce qui concerne la pierre papier. C’est un site non-commerçant. Il s’adresse en priorité aux conseillers en gestion de patrimoine et aux conseillers en investissements, pour les accompagner dans leur responsabilité de conseil, et il est ouvert à toutes celles et tous ceux qui sont intéressé(e)s par le sujet. La pierre-papier regroupe tous les placements immobiliers mutualisés, gérés professionnellement, et dans lesquels les épargnants ou investisseurs sont protégés par les réglementations française et européenne. On y trouve donc les SCPI, les OPCI, les SIIC, ainsi que les OPCVM immobiliers et les FPCI (capital investissement) immobiliers. Le crowdfunding immobilier en est aujourd’hui à la frontière.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La collecte nette des SCPI a subi un recul d’environ 20% en 2018. Selon un modèle prédictif élaboré par l’IEIF, elle pourrait de nouveau diminuer dans les mêmes proportions en 2019. Plusieurs sociétés de gestion d’actifs immobiliers constatent cependant un rebond des souscriptions depuis le début de l’année.

La collecte nette des SCPI, on le sait, s’est globalement tassée en 2018, avec un recul d’un peu plus de 19% pour les seules SCPI d’entreprise (5 Md€ environ, contre 6,1 Md€ en 2017). Plusieurs explications ont été avancées : inquiétudes des épargnants face aux projets d’alourdissement de la fiscalité immobilière, perceptibles dès la fin 2017 ; prudence des compagnies d’assurance-vie, vis-à-vis de leur niveau d’exposition aux actifs immobiliers ; prudence, encore, et professionnalisme d’une partie des sociétés de gestion d’actifs immobiliers, soucieuses d’ajuster niveau de collecte et capacité d’investissement.


Variables économiques et niveau de collecte

Sans remettre en cause ces facteurs explicatifs, l’IEIF s’est penché sur les liens qui pouvaient exister entre certaines variables économiques et le niveau de collecte des SCPI. L’Institut a ainsi identifié trois indicateurs dont les variations sont assez fortement corrélées à l’évolution des souscriptions. Le premier est le niveau des prix de l’immobilier. «Intuitivement, il paraît logique que les investisseurs individuels soient sensibles au risque du marché immobilier. S’ils anticipent une hausse, ou la constatent, ils vont être plus enclins à investir que l’inverse », expliquait ainsi Pierre Schoeffler, senior advisor à l’IEIF, lors d’une réunion organisée par l’Institut cette semaine. Et, effectivement, le coefficient de corrélation entre variations de la collecte et variations de l’indice EDHEC IEIF SCPI est de 53%…


Un taux de corrélation de 75%

Deuxième indicateur : le rendement de l’immobilier ou, plus exactement, sa prime de risque, mesurée par l’écart entre le rendement des SCPI et celui des placements obligataires sans risque. Selon l’IEIF, la corrélation entre cette prime de risque – qui demeure à un niveau historiquement élevé – et la collecte des SCPI serait de 40%. Enfin, troisième facteur: la croissance annuelle du PIB en volume, « qui va de pair avec celle du revenu disponible des ménages, et donc de l’épargne », explique l’IEIF. Son taux de corrélation avec la collecte des SCPI n’est toutefois que de 31%. En associant ces trois indicateurs – selon des modalités non détaillées -, pris en compte sur une période de près de 30 ans (1990-2018), l’Institut propose ainsi un modèle de régression qui explique, à 75%, la progression constatée de la collecte des SCPI.


Estimation 2019 : -20%

En prenant des hypothèses « conservatrices » sur l’évolution attendue en 2019 des indicateurs économiques de corrélation (croissance du PIB à 1,3% vs 1,5% en 2018, taux inchangé des OAT à 10 ans – 0,7% -, rendement des SCPI à 4,3%, variation nulle des prix de l’immobilier), le modèle IEIF « prédit » alors une nouvelle évolution négative de la collecte des SCPI cette année, de l’ordre de -20%. « Ce n’est qu’une modélisation, prévient Pierre Schoeffler, avec une incertitude de l’ordre de 8%, soit 320 M€ ». Si l’estimation s’avérait exacte, la collecte 2019 reviendrait alors au niveau de 2015, soit environ 4 Md€. Ce que le senior advisor de l’IEIF considère comme parfaitement cohérent. « Les collectes 2016 et 2017 étaient exceptionnelles, car elles peuvent s’expliquer en très grande partie par les effets de la politique monétaire accommodante de la BCE. Fin 2015, les taux d’intérêt étaient quasiment nuls. Un « effet d’aubaine » s’est exprimé pendant deux ans. Il ne devrait pas s’exprimer plus longtemps », estime ainsi Pierre Schoeffler.

Un contexte toujours favorable à la collecte

Si les flux adressés aux SCPI ne bénéficient plus – ou moins – d’un contexte monétaire d’ailleurs toujours favorable, d’autres moteurs, listés par l’IEIF dans une étude parue cette semaine¹, restent toujours aussi actifs : incertitudes sur les retraites, rendements relatifs plus élevés de l’immobilier, statut de protection contre l’inflation, hausse des valeurs locatives dans certaines zones, effet Brexit, effet Grand Paris… D’ailleurs, plusieurs sociétés de gestion – et notamment Perial AM, dont le président, Eric Cosserat, s’exprimait aussi jeudi dernier à la réunion de l’IEIF -, observent un retour en force du niveau des souscriptions depuis le début de l’année. Alors, quel niveau de collecte pour les SCPI en 2019 ? La réponse en fin d’année…

Frédéric Tixier


A propos de l’IEIF

Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un centre d’études, de prospective et de recherche appliquée indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il regroupe 115 sociétés : investisseurs institutionnels, foncières cotées, gestionnaires d’actifs, promoteurs, banques, commercialisateurs… Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’activité de l’IEIF s’articule autour de trois pôles : Les marchés immobiliers (Tertiaire, Commerce et Logement), les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) et non cotés (SCPI-OPCI) et le Club Analyse et Prévision.

[1] « Analyse de l’année 2018 des SCPI : quel modèle pour les SCPI ? » – IEIF – Avril 2019.

Lors de sa dernière Matinée Prospectives, l’IEIF a dressé l’état actuel et prévisionnel du marché des bureaux franciliens. Si l’on ne peut pas parler de « retournement », il est clair que les évolutions attendues ne vont pas dans le sens d’une amélioration de sa performance financière. Tout au moins jusqu’en 2020…

« Le haut du cycle locatif des bureaux parisiens est probablement derrière nous », reconnaissait Christian de Kerangal, Directeur général de l’IEIF lors de la dernière Matinée Prospectives organisée par l’Institut, le 24 janvier dernier. Tout en restant rassurant : il n’y a pas pour autant « un signal clair » du retournement du marché.

Des évolutions de plus en plus segmentées

La certitude, c’est que les évolutions à venir seront de plus en plus contrastées. Effet local d’une tendance globale à la métropolisation, la demande en locaux des entreprises est de plus en plus segmentée géographiquement, et se polarise vers le cœur des agglomérations. Sur le marché francilien, le phénomène est particulièrement frappant. Un indicateur, parmi d’autres, l’illustre parfaitement : le délai d’écoulement. Ce ratio, qui mesure le délai nécessaire pour que l’offre disponible en bureaux trouve preneur, se situe actuellement autour de 2 à 3 mois dans « Paris QCA ». Contre 2,8 années dans la 2couronne parisienne… Une « désynchronisation » qui, a l’instar des autres évolutions qui bouleversent le secteur des bureaux (nouvelles attentes en termes de mobilité, d’aménagement des espaces, d’organisation des modes de travail…), va« profondément impacter la conception des actifs et leur localisation », et « obliger à repenser le cadre d’analyse des dynamiques de marché », prédit Christian de Kerangal, précisant que l’IEIF s’est déjà préparé à cette mutation conceptuelle.

Pas de suroffre à venir…

Pour l’heure, l’Institut n’entrevoit donc pas de suroffre à venir, sauf pour certains marchés spécifiques. Une analyse confortée par les résultats de l’exercice de prospective auquel se livre l’IEIF chaque année. A partir d’hypothèses immobilières et macro-économiques, formulées sous forme de scenarii, son modèle quantitatif « auto-régressé » – c’est-à-dire qui intègre les variables qu’il ambitionne de prédire – cherche à anticiper la performance possible du marché des bureaux sur les deux prochaines années. Optimiste de nature, Pierre Schoeffler, Senior Advisor à l’IEIF, qui présentait pour la 10fois cette année cet exercice de prospection, a privilégié comme scénario le plus probable (80%) celui d’un « ralentissement cyclique ». Cette hypothèse suppose le ralentissement modéré de la croissance française de 1,3% en 2019 et 2020 (contre 0,5% dans le scénario alternatif, dit de récession), celle-ci restant soutenue par des politiques budgétaires expansionnistes et la profitabilité des entreprises. Elle inclue également une normalisation des taux d’intérêt (le taux des OAT à 10 ans augmentant à 1,0% en 2019, puis à 1,5% en 2020), et une diminution de l’inflation (2% en 2019 et 2020).

Tassement de l’activité dans les bureaux et faible hausse des loyers

Quelles sont alors, selon ce scénario, les prédictions du modèle ? Très clairement, la tendance est au tassement de l’activité. Les transactions vont baisser (de 2 504 000 m² à 2 289 000 m²) mais, en raison d’un niveau d’« absorption nette » qui demeurerait élevé, le stock disponible de bureaux va lui aussi s’orienter à la baisse. Conséquence : alors que la contraction de l’activité aurait dû faire bondir le taux de vacance et diminuer le taux d’écoulement, ceux-ci vont à l’inverse respectivement continuer à se contracter et à progresser. Permettant ainsi une faible croissance des loyers, lesquels, ne bénéficiant plus de la création d’emplois, auraient dû eux-aussi entrer en phase de régression. « Ce que montre le modèle », explique Pierre Schoeffler, c’est que le comportement des agents va s’adapter et que la production nouvelle va s’ajuster à la baisse des prix. La leçon fondamentale, c’est que l’économie immobilière maîtrise sa production ». Tout n’est pas « rose » pour autant. Si les loyers, dans Paris QCA, seraient donc susceptibles de progresser au rythme de 5% par an sur les deux prochaines années, les taux de capitalisation vont eux remonter, de 3% actuellement, à environ 3,6% à l’horizon de trois ans.

Une performance proche de zéro en 2019

Résultat : la performance globale du marché des bureaux sera proche de zéro au cours des deux prochaines années. Pour ensuite, sous réserve d’un maintien des taux d’intérêt à leurs niveaux actuels, et de la poursuite de la croissance des loyers, se redresser fortement à l’horizon 2021… Une option somme toute acceptable, comparée aux résultats générés par le scénario « pessimiste » : l’effondrement, dès 2019, de la rentabilité du secteur, celle-ci revenant au niveau (-20%) atteint au pire moment de la crise de 2007/2008…

Frédéric Tixier


A propos de l’IEIF

Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un centre d’études, de prospective et de recherche appliquée indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il regroupe 115 sociétés : investisseurs institutionnels, foncières cotées, gestionnaires d’actifs, promoteurs, banques, commercialisateurs… Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’activité de l’IEIF s’articule autour de trois pôles : Les marchés immobiliers (Tertiaire, Commerce et Logement), les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) et non cotés (SCPI-OPCI) et le Club Analyse et Prévision.