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Alexandre Claudet, Aestiam : « même la période de confinement a été créative »

Alexandre Claudet, Aestiam : « Même la période de confinement a été créative »
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Trois raisons d’investir en SCPI via un contrat d’assurance-vie

Seul un tiers des souscriptions en SCPI sont effectuées au sein d’un contrat d’assurance-vie. Ce mode de détention « indirect » présente pourtant nombre d’avantages. Mais aussi, il est vrai, quelques inconvénients. Voici les trois bonnes raisons de choisir l’assurance-vie pour investir en SCPI.

Une fiscalité plus avantageuse pour la plupart des épargnants

Lors d’un achat de SCPI en direct, c’est la fiscalité des revenus fonciers qui s’applique. Les revenus perçus par les souscripteurs sont donc taxés -en ajoutant les prélèvements sociaux-, à des taux compris entre 47,2% et 58,2% pour la plupart des contribuables. « En achetant des SCPI dans un contrat d’assurance-vie, on oublie la fiscalité des revenus fonciers. Car c’est celle de l’assurance-vie qui s’applique », indique Raphaël Oziel, directeur du pôle immobilier du courtier Linxea.com.

Un niveau d’imposition deux à trois fois moins élevé via l’assurance-vie

Or, dans le cadre de l’assurance-vie, et lorsque les contrats ont plus de huit ans, les gains constatés ne subissent généralement que les prélèvements sociaux à 17,2%[1]. Et seulement lors d’un retrait. Certes, un prélèvement forfaitaire supplémentaire (de 7,5% ou 12,8%) s’applique au-delà de certains seuils[2]. Mais il ne concerne qu’une minorité d’épargnants. En réalité, l’imposition des revenus des SCPI est donc de deux à trois fois moins forte dans le cadre d’une assurance-vie. En outre, les dividendes versés par les SCPI détenues indirectement sont capitalisés. Le souscripteur ne subit donc aucun prélèvement lors de ces distributions. A la différence d’un associé en direct.  Dans l’assurance-vie, le principe est simple : pas de retrait, pas d’imposition…

Une meilleure liquidité grâce à des délais de revente plus courts

Autre avantage des SCPI détenues via un contrat d’assurance-vie : elles peuvent être revendues du jour au lendemain, si besoin. Les délais sont souvent plus longs lorsque les SCPI sont détenues en direct. Surtout lorsque le marché secondaire de ces véhicules immobiliers est « tendu ». Ce fut le cas, notamment, lors de la crise immobilière des années 1990. Une période au cours de laquelle beaucoup de détenteurs de SCPI avaient vu leur argent bloqué….

Une obligation de remboursement pour les assureurs

Les assureurs ont quant à eux l’obligation de rembourser leurs assurés sans délai, en cas de demande de retrait. La loi Sapin 2 prévoit, au pire, un moratoire de trois à six mois au maximum pour organiser les retraits, en cas de crise grave. Cette obligation de liquidité a des contreparties. Elle conduit les assureurs à sélectionner très précautionneusement les SCPI qu’ils proposent. Ce qui explique en partie pourquoi toutes les SCPI ne sont pas présentes dans les contrats du marché. Elle se traduit aussi par un encadrement très strict des versements, afin d’éviter une trop forte concentration des risques.

Encadrement des versements effectués sur les SCPI

Les conditions d’accès aux SCPI varient donc selon les contrats. Par exemple, dans le contrat Darjeeling du courtier en ligne Placement-direct.fr, on ne peut pas affecter plus de 40% de ses versements à des SCPI. Et dans une limite de 50 000 euros pour chaque SCPI. Dans le contrat Kapital-direct, également chez Placement-direct.fr, la limite est de 25% des versements en SCPI. Avec un plafond de 200 000 euros par an. Dans le contrat Panthéa de Nortia, distribué par les conseillers en gestion de patrimoine, les SCPI ne peuvent pas représenter plus de 70% de l’épargne placée. Avec un maximum de versements de 500 000 euros par SCPI.


Trois raisons de souscrire des SCPI via l’assurance-vie

  • Une fiscalité plus avantageuse
  • Une meilleure liquidité
  • Des conditions d’achat parfois privilégiées

Moins de frais à l’entrée, mais des commissions de gestion plus élevées

Si les revenus des SCPI sont moins taxés dans l’assurance-vie, il faut en revanche prévoir des frais supplémentaires liés à ce mode de détention. Les frais de gestion du contrat s’ajoutent en effet aux frais de gestion des SCPI. Ces frais supplémentaires et annuels sont de l’ordre de 0,6% à 1%. Et sont calculés sur la valeur des SCPI détenues sous forme d’unités de compte.

L’assureur bénéficie d’un prix de souscription discounté

En revanche, certains contrats d’assurance-vie permettent d’investir en SCPI avec moins de frais d’entrée que pour un achat en direct. Il faut en effet rappeler que le prix de souscription inclut généralement de 9% à 13% de frais. Une fourchette qui s’ajoute à la « valeur de retrait » de la SCPI, c’est-à-dire son prix de revente. Cette valeur de retrait correspond en fait à la valeur de marché, ou valeur de réalisation du patrimoine immobilier. Dans le cadre de l’assurance-vie, l’assureur, acheteur « de gros », est en mesure de négocier ce niveau de frais. Il peut ensuite décider, ou non, de rétrocéder aux souscripteurs une partie du « discount » dont il a pu bénéficier.

Partage des revenus avec l’assureur

Enfin, certains contrats prévoient un partage des revenus avec l’assureur. Dans les meilleurs contrats, 100% des loyers distribués par les SCPI reviennent au souscripteur. Mais dans d’autres, l’assuré ne perçoit que de 85% à 90% des loyers… Ce qui change un peu la donne.

Des conditions de souscription/distribution à géométrie variable

Les conditions de souscription d’une SCPI et ses modalités de distribution peuvent donc être assez différentes d’une assurance-vie à l’autre. C’est un point d’attention pour tout futur souscripteur.

Prenons l’exemple de la SCPI Epargne Foncière, gérée par La Française. Cette SCPI est notamment proposée dans deux des contrats du courtier Placement-direct.fr.

Dans le contrat Darjeeling (assuré par SwissLife), son coût d’acquisition est égal à 100% de son prix de souscription. Sa valeur de revente est fixée à 92,5% de ce prix de souscription. Et le souscripteur touche 100% des revenus distribués par la SCPI.

Dans le contrat Kapital-direct (assuré par Generali), le coût d’acquisition est égal à la valeur de réalisation de la SCPI, plus 2%. Le prix de revente est équivalent à cette valeur de réalisation, moins 2%. Mais le souscripteur n’encaisse que 90% du dividende annuel…

Gilles Pouzin


[1] Depuis 2018

[2] Niveaux variables selon la date des versements et le montant du contrat


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Comment se placer en immobilier via l’assurance-vie ?

L’immobilier et l’assurance-vie sont les placements favoris des épargnants. Alors, pourquoi ne pas concilier les deux ? Les contrats donnant accès à un large éventail de fonds investis en immobilier (SCPI, OPCI, SCI) sont de plus en plus nombreux. Notamment ceux proposés par les courtiers en ligne. Mais pas que… Etat des lieux. 

Avec la baisse de rendement des fonds en euros, les épargnants sont en quête de placements de substitution. Des placements qui concilient rémunération attractive et relative sécurité. Les unités de comptes investies en immobilier figurent en tête de liste de ces possibles alternatives.

La pierre-papier comme alternative aux fonds en euros

Certes, les caractéristiques de ce type de placement sont très différentes de celles des fonds en euros. Ces derniers sont gérés par les assureurs pour garantir le capital à tout moment. Tandis que la valeur des SCPI, par exemple, peut fluctuer à la hausse comme à la baisse. La performance de ces produits n’est pas non plus garantie. Ces dernières années, les SCPI ont généré des rendements supérieurs à 4%. Des performances plus élevées que celles des fonds en euros, dont les rendements sont passés en dessous de 2% depuis 2016. Mais la crise sanitaire et économique pourrait impacter le niveau des rémunérations servies par les SCPI. Le marché s’attend toutefois à ce que leurs rendements demeurent autour de 4% en 2020. Contre à peine 1% à 1,2% pour les fonds en euros.

Quelles sont les « unités de compte » immobilières de l’assurance-vie ?

Il peut s’agir de SCPI, mais aussi d’OPCI ou de SCI, voire de sociétés civiles de portefeuille (SCP) spécialisées dans l’immobilier. Ces placements ont chacun leurs particularités. Mais, à long terme, leurs performances sont comparables. Car toutes dépendent de la rentabilité de l’immobilier sous-jacent dans lequel ils sont investis.

SCPI, pour la régularité des loyers

Les SCPI sont les plus répandues. Leur avantage est la régularité des loyers. Mais il faut les conserver au moins huit à dix ans pour amortir leurs frais d’entrée.

OPCI, plus souples et plus liquides

Les OPCI, plus souples, sont composés d’immobilier et d’actions foncières, avec une part de liquidités plus importante. Opcimmo, d’Amundi, est le plus gros organisme de placement collectif en immobilier. Il est proposé dans de nombreux contrats. Son encours est de 8,6 M€ d’actifs. Répartis pour 56% en immobilier coté en Bourse (actions de SIIC), 30% en liquidités, et le reste en obligations. Diversipierre de BNP Paribas, et Dynapierre, de Swiss Life, sont également deux autres des plus gros OPCI proposés dans l’assurance-vie. A eux trois, ces OPCI ont enregistré 800 M€ de souscriptions au premier trimestre 2020.

Sociétés civiles immobilières (SCI), exclusivement dédiées au contrat d’assurance-vie

Les SCI proposées dans l’assurance-vie sont des portefeuilles diversifiés en pierre-papier. Créée en 2007, exclusivement pour être proposée en unité de compte dans des contrats d’assurance-vie multisupports, la SCI Capimmo gère par exemple 5,4 Md€. Ses actifs sont investis pour plus de 70% dans d’autres placements en pierre-papier. C’est-à-dire des fonds détenant indirectement des biens immobiliers, dont 18% de SCPI.

Sociétés civiles de portefeuille, une forme juridique particulière

Enfin les « UC » en pierre-papier sont parfois proposées sous d’autres formes juridiques, comme des sociétés civiles de portefeuille. L’unité de compte LF Philosophale 2, gérée par La Française Real Estate Managers, est par exemple une société civile à capital variable, principalement composée de SCPI.

Les pionniers de l’immobilier dans l’assurance-vie

Historiquement, les SCPI ont d’abord été proposées dans des contrats d’assurance-vie haut de gamme, distribués par des conseillers en gestion de patrimoine. Pionnier de l’immobilier en assurance-vie, Primonial propose des SCPI et des fonds immobiliers dans ses contrats depuis plus de quinze ans. Avec notamment la SCI Primonial Capimmo, depuis une douzaine d’années. Autre pionnier dans ce domaine, le contrat Panthéa de Nortia. Celui-ci proposait dès 2008 4 SCPI diversifiées (bureaux, habitation, commerces, diversité géographique), à souscrire à prix d’acquisition réduit et avec une jouissance immédiate. Plus d’une vingtaine de supports immobiliers sont aujourd’hui intégrés dans ce contrat, qui figure toujours parmi les leaders sur ce marché.

Le boom des contrats chez les courtiers en ligne

De nombreux courtiers en ligne ont aussi créé des contrats permettant d’accéder à de larges gammes de SCPI, OPCI et autres placements en pierre-papier.

Linxea, plus de 20 M€ investis en SCPI via des contrats d’assurance-vie

« Nos clients ont souscrit l’an dernier 20 millions d’euros de SCPI dans leurs contrats d’assurance-vie, et 17 millions en direct », confie ainsi Yves Conan, directeur général de Linxea. « Nous avons deux contrats à vocation immobilière dans lesquels les clients ont couramment de 20% à 25% de SCPI, SCI ou OPCI », poursuit-il. Linxea Zen, en partenariat avec l’assureur Apicil, propose par exemple 18 SCPI, 3 SCI et 5 OPCI. Linxea Spirit, en partenariat avec Spirica (Crédit agricole), permet lui d’accéder à une vingtaine de SCPI différentes, 3 SCI et 7 OPCI. Les UC immobilières les plus souscrites dans ces contrats sont les SCPI Primovie, Primopierre, PFO2, Epargne Foncière et la SC Tangram.

Mes-placements, une large sélection de SCPI

Dans son contrat mes-placements Liberté, aussi assuré par Spirica, le courtier mes-placements.fr propose lui aussi une large sélection de 21 SCPI, 7 OPCI et une société civile. « Chez les clients ayant opté pour ces placements, les UC immobilières ont représenté 37% des souscriptions d’assurance-vie en 2019 », explique Eric Girault, président de mes-placements.fr. Les UC les plus souscrites dans ces contrats sont la SC Tangram (Amundi), les SCPI Primopierre (Primonial), Efimmo (Sofidy), PFO2 (Périal) et l’OPCI Dynapierre (Swiss Life).

Placement-direct, les placements en pierre-papier presque majoritaires

Chez le courtier Placement-direct.fr, la pierre-papier est également très appréciée des épargnants. « 10% de nos souscripteurs d’assurance-vie ont des UC immobilières dans leurs contrats. Et même 12,5% en incluant les fonds en actions du secteur immobilier », précise Gilles Belloir, directeur général de Placement-direct.fr. Les placements en pierre-papier représentent près de la moitié de l’épargne en unités de compte des clients qui en ont choisi. Le contrat Darjeeling donne accès à 18 placements immobiliers différents. Dont 7 figuraient parmi les 50 unités de compte les plus souscrites par les clients en 2019. L’OPCI Dynapierre figurait ainsi en tête des UC les plus souscrites. Suivi par la SCI Capimmo, et les SCPI Immorente, Primovie, Primopierre, Efimmo 1. Ainsi que la SCI Sofidy Convictions.

Altaprofits, une forte collecte en SCPI et OPCI

Enfin, « nous avons eu une très forte collecte sur les SCPI et OPCI en 2019. Et ces placements restent des supports privilégiés face aux turbulences des marchés en 2020 », observe pour sa part Stellane Cohen, directrice générale du courtier Altaprofits.fr. Les supports immobiliers représentent couramment de 20% à 30% des allocations préconisées par ce courtier dans ses contrats d’assurance-vie.


Les contrats des grands réseaux bancaires ou d’assurance

Les contrats des courtiers en ligne et des conseillers en gestion de patrimoine proposent les plus larges éventails de SCPI et d’OPCI. Mais on en trouve aussi désormais dans les grands réseaux ou chez les assureurs mutualistes et associatifs.

Afer Immo est disponible chez Afer depuis 2011

Après avoir introduit sa première unité de compte en pierre-papier, avec le lancement de la société civile Afer Immofin 2011, le contrat d’assurance-vie Afer a décliné une gamme de 4 supports immobiliers.

La MACSF vient d’introduire deux OPCI dans ses contrats

La MACSF, Mutuelle d’assurances du corps de santé français, vient aussi d’introduire deux OPCI dans ses contrats. Pour répondre aux épargnants cherchant des perspectives de rendement attractives avec une diversification accrue de leur épargne. Les supports Opcimmo d’Amundi et PREIMium de Primonial sont désormais accessibles au sein des contrats RES Multisupport, RES Capitalisation et du Plan d’épargne retraite (PER) RES Retraite. « Les OPCI sont très complémentaires des autres supports d’investissement que nous offrons dans l’assurance-vie RES Multisupport. Ils présentent une perspective de rendement supérieur au fonds en euros, avec un risque modéré pour une unité de compte », explique ainsi Guillaume Rosenwald, directeur général de MACSF Epargne Retraite.

Le succès des OPCI, qui sont pour la plupart proposés exclusivement dans le cadre de l’assurance-vie, est un indice de l’appétit des épargnants pour la pierre-papier via ce canal. Mais les possibilités d’investissement dans l’immobilier au sein de l’assurance-vie n’ont pas fini de se développer. Pour séduire un nombre sans cesse croissant de souscripteurs.

Gilles Pouzin

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Exclusif : le guide fiscal 2020 des SCPI en accès libre

Pierrepapier.fr, en partenariat avec l’IEIF, met à disposition le guide de la fiscalité des SCPI. Comment remplir sa déclaration de revenus fonciers et d’IFI ? Et en optimiser le traitement fiscal ? Comment décrypter les documents fournis par les sociétés de gestion de SCPI ? Quelles « cases » sélectionner selon le statut fiscal du souscripteur ? Plus de 150 pages d’explications et de cas pratiques à découvrir sans plus tarder.

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La fiscalité des SCPI peut sembler relativement simple. Surtout pour les porteurs de parts de ces véhicules de placement en immobilier. Le plus souvent, il leur suffit de reporter les informations fournies par les gestionnaires de SCPI sur leurs déclarations de revenus. Quand ce ne sont pas leurs conseillers en gestion de patrimoine qui s’en chargent pour eux…

SCPI : une fiscalité simple en apparence

Mais la réalité est parfois plus complexe. Surtout quand d’autres revenus fonciers viennent s’ajouter à ceux distribués par les SCPI. Et qu’il faut prendre en compte d’éventuels déficits. Se pose aussi la question des options : entre le régime du microfoncier et le régime réel, par exemple. Comment choisir la plus avantageuse ? Notamment lorsque les parts de SCPI ont été achetées à crédit ? Il faut aussi s’y retrouver entre les différents types de revenus distribués par les SCPI. Ce sont certes essentiellement des revenus fonciers. Mais certaines distributions sont issues de ventes d’immeubles. Ou de gains financiers. Faut-il éclater ces différents revenus ? Et comment ?

Mais plus complexe en réalité

La fiscalité des SCPI est aussi plus complexe lorsque les porteurs de parts ne sont pas des personnes physiques, mais des sociétés. Il est fréquent que des entreprises utilisent, par exemple, l’usufruit temporaire comme un placement de trésorerie. Comment, alors, traiter comptablement et fiscalement ces revenus ? La prise en compte des plus-values de cession est une autre question. Dont les réponses varient, là encore, en fonction du statut du souscripteur, et de sa situation fiscale globale. S’ajoute à toutes ces thématiques le cas spécifique des SCPI dites « fiscales ». Et la problématique particulière des non-résidents fiscaux. Et le casse-tête de la déclaration de l’IFI….

Un guide pratique d’aide à la déclaration

Bref, contrairement à une idée reçue, la fiscalité des SCPI est souvent loin d’être un long fleuve tranquille. Se plonger dans l’établissement d’une déclaration annuelle est souvent l’occasion de (re)découvrir à quel point le code général des impôts (CGI) soulève plus de questions qu’il n’en résout… Faute d’un guide adéquat, la mission est périlleuse. C’est toute l’ambition du « Guide de la fiscalité des SCPI », édité par l’IEIF depuis de nombreuses années, et que pierrepapier.fr met aujourd’hui gratuitement à la disposition des porteurs de parts de SCPI et de leurs conseillers. Rédigé par un spécialiste de la fiscalité, senior advisor à l’IEIF, c’est un ouvrage résolument pratique. Qui rappelle à la fois la philosophie des règles d’imposition. Et leur mise en œuvre concrète. Le guide détaille chaque type de déclarations. Et fournit des exemples chiffrés pour chaque situation.

Un outil indispensable pour optimiser le traitement fiscal des revenus fonciers

C’est donc un outil pour le moins indispensable pour qui souhaite comprendre et optimiser le traitement fiscal de ses revenus fonciers issus -et/ou non- de parts de SCPI. Pierrepapier.fr vous en souhaite une utile et enrichissante consultation…

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La rédaction de pierrepapier.fr


A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA).

A propos de pierrepapier.fr(i)

Pierrepapier.fr est un site d’information et d’analyse, de pédagogie et de culture sur tout ce qui concerne la pierre papier. C’est un site non-commerçant. Il s’adresse en priorité aux Conseillers en Gestion de Patrimoine et aux Conseillers en Investissements, pour les accompagner dans leur responsabilité de conseil, et il est ouvert à toutes celles et tous ceux qui sont intéressé(e)s par le sujet. La pierre papier regroupe tous les placements immobiliers mutualisés, gérés professionnellement, et dans lesquels les épargnants ou investisseurs sont protégés par les réglementations française et européenne. On y trouve donc les SCPI, les OPCI, les SIIC, ainsi que les OPCVM immobiliers et les FPCI (capital investissement) immobiliers. Le crowdfunding immobilier en est aujourd’hui à la frontière.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

La technologie blockchain au secours de la crise sanitaire  ?

La crise coronavirus a mis à l’arrêt bon nombre de secteurs. Y compris et notamment l’immobilier. Dans les services, la continuité de l’exploitation est en partie possible grâce à la digitalisation d’une partie des processus. En partie seulement. La technologie blockchain constitue-t-elle une solution ? Oui, répondent deux experts de ConsenSys, Matthieu Bouchaud, Product Manager chez ConsenSys Codefi, et David Poupardin, responsable développement stratégique chez ConsenSys.

En quoi la crise actuelle interroge-t-elle la technologie blockchain ?

B. et D. P. La crise que nous vivons actuellement est intéressante à étudier. Elle entraîne la mise en place de mesures exceptionnelles d’urgence à travers le monde. Notamment de la part des banques centrales. Ces mesures ont pour objectif de limiter les effets négatifs de la crise sur notre économie. C’est le cas, par exemple, du gel des rachats d’actions et des dividendes à l’échelle mondiale. Ou de l’accord de prêts garantis par le gouvernement aux petites et moyennes entreprises, titrisés et refinancés par les banques centrales. Ou bien encore de la canalisation de la liquidité afin d’empêcher les chaînes d’approvisionnement mondiales de s’effondrer. Mais l’implémentation de ces mesures pose de nombreux problèmes de coordination. Nous pensons que ces actions pourraient être mises en place de manière plus simple. Si l’infrastructure commerciale et financière mondiale décidait de reposer sur une infrastructure blockchain plus efficace, décentralisée et résiliente.

De quelle manière ?

B. et D. P. Dans les bases de données électroniques d’aujourd’hui, toute information peut théoriquement être reproduite à volonté. C’est pourquoi la plupart des gouvernements autorisent exclusivement les acteurs réglementés à tenir le registre des investissements numérisés. Pour éviter certains écueils, tels que l’exécution de transactions trompeuses ou la création d’actifs artificiels. Avec la blockchain, ces pièges peuvent aussi être évités, et ce directement au niveau du code source de la technologie. Qui est disponible et vérifiable pour tous les membres du réseau. De plus, la création d’Ethereum a permis un réseau blockchain capable de produire des «contrats intelligents». Lesquels, une fois programmés, peuvent s’exécuter automatiquement sans que les résultats soient modifiés ou manipulés. En effet, contrairement à ce que certaines critiques soutiennent, le potentiel de la blockchain n’est pas la création d’un espace libre et non réglementé dans lequel chacun peut inventer de nouveaux instruments financiers.

Quel est donc le potentiel de la blockchain ?

B. et D. P. Son potentiel réside plutôt dans la création d’une infrastructure commerciale et financière beaucoup plus efficace et mondialisée. Dans laquelle de nombreuses couches de contrôle et d’intermédiation ne sont plus nécessaires. Car elles auront été remplacées par des règles informatiques transparentes et immuables qui assurent les mêmes fonctions de gestion des risques

La crise a aussi mis en exergue certains manquements dans la chaîne transactionnelle immobilière. Notamment chez les notaires…

B. et D. P. Une grande partie des services de l’administration étaient, jusqu’à présent, entièrement bloqués. Tous les systèmes qui requièrent l’utilisation du papier sont à l’arrêt, pour des raisons sanitaires évidentes. C’était le cas pour les services de publicité foncière et de dépôts des permis de construire. La fermeture d’une partie des études notariales n’est donc qu’une partie du problème. Beaucoup d’entre elles sont capables de traiter les transactions de manière digitale. Mais ces dernières nécessitaient l’établissement d’une procuration supposant un contact physique. On sent bien que les processus de digitalisation n’étaient pas allés au bout du raisonnement. Au regard des différentes solutions numériques de communication à distance disponibles, comment expliquer qu’un notaire n’était pas en mesure de signer un acte authentique en visioconférence devant les parties ? Ce point a fort heureusement été corrigé par l’ordonnance du 3 avril dernier. Nous espérons que cette mesure perdurera.


Qu’en est-il pour les sociétés de gestion d’actifs immobiliers ?

B. et D. P. Le plan de continuité d’activité des sociétés de gestion a lui aussi été mis à l’épreuve. Les solutions de dématérialisation ont souvent été créées sans prendre en compte certaines problématiques. Comme, par exemple, la nécessité pour les collaborateurs d’accéder à distance à leurs serveurs, en toute sécurité. C’est une chose de permettre la souscription/vente à distance aux investisseurs. C’en est une autre, plus complexe, que de permettre le traitement et le fonctionnement complet d’un fonds immobilier, entièrement à distance. Le secteur de la pierre-papier pourrait profiter de cette révolution pour changer de nom… Et peut-être s’engager dans une modernisation plus radicale. Les sociétés de gestion d’actifs immobiliers sont vectrices d’innovation. Elles ont déjà initié, ainsi que certains de leurs distributeurs, des modifications fondamentales dans la façon d’investir. En se concentrant, notamment, sur une expérience client enrichie.

Quels enseignements le secteur immobilier doit-il tirer de la crise actuelle ?

B. et D. P. Le marché de l’immobilier va chercher à identifier les causes des problèmes auxquels il a dû faire face. Et tenter de pallier ces différentes inefficacités. Comme il l’a fait pour les SCPI, en 1993, lors de la crise de liquidité. Des nouvelles façons d’interagir avec les clients seront mises en place. Et les solutions digitales reposant sur une infrastructure blockchain s’imposeront tout naturellement. En raison de qualités supérieures aux systèmes actuels. Telles que la décentralisation, la sécurité, les possibilités d’automatisation sans limites, et le faible coût d’utilisation et de maintenance de cette technologie. La crise a révélé l’importance de la dématérialisation. Et la nécessité d’utiliser des solutions intégrées permettant de faire fonctionner une entreprise, entièrement à distance, de bout en bout. C’est d’ailleurs l’ambition de certaines solutions de gestions d’instruments financiers – notamment de parts de fonds immobiliers-, aujourd’hui disponibles, comme Codefi Assets

Propos recueillis par Frédéric Tixier


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A propos de ConsenSys(i)

ConsenSys est une entreprise de logicielle blockchain qui construit des infrastructures, des outils et des produits pour les institutions, les entreprises et les développeurs sur le réseau Ethereum. Depuis 2014, ils ont tokenisé des milliards de dollars d’actifs numériques, dont une large gamme de produits de consommation, de stablecoins, d’immobilier et d’instruments financiers. Leurs produits –MetaMask, Codefi, PegaSys et Infura– sont utilisés par des centaines de milliers d’utilisateurs. En tant que studio de production d’Ethereum, ConsenSys a initié plus de 100 entreprises avec plus de 100 M$ d’investissement depuis 2016. Leur mission est de construire une base plus fiable pour débloquer de nouveaux modèles commerciaux, gagner en efficacité grâce à une infrastructure informatique partagée et utiliser des méthodes cryptographiques modernes pour protéger les données privées des utilisateurs.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Les lauréats 2019 des « Grands Prix Quantitatifs de la Pierre-Papier », by IEIF et pierrepapier.fr

Lors de la 8e édition des Assises de l’Immobilier, qui se sont tenues aujourd’hui mardi 2 juillet, six « Grands Prix Quantitatifs de la Pierre-Papier » ont été décernés. Parmi les sociétés de gestion d’actifs immobiliers distinguées : Amundi Immobilier, Fiducial Gérance, Paref Gestion, Allianz Global Investors, et Axa Investment Managers.

Pierre Schoeffler, Senior Advisor à l’IEIF, accompagné de Guy Marty, fondateur de pierrepapier.fr, fondateur et président d’honneur de l’IEIF, a remis leurs trophées aux six lauréats des « Grands Prix Quantitatifs de la Pierre-Papier », édition 2019. Rappelons que la méthodologie de sélection de ces prix, claire et transparente, est établie en partenariat par l’IEIF et pierrepapier.fr. Et que lors de cette 8e édition des Assises de l’Immobilier ont également été remis les Grands Prix « Technologie et Innovation Immobilière », by Finance Innovation et pierrepapier.fr.

Amundi Immobilier, meilleure collecte en 2018

Amundi Immobilier obtient le prix de la meilleure collecte des sociétés de gestion, toutes catégories de véhicules confondues (SCPI et OPCI grand public). C’est la 4e victoire consécutive pour Amundi Immobilier, déjà distinguée en 2018, 2017 et 2016. Une fois encore, elle devance largement ses concurrents Primonial REIM (948 M€) et BNP Paribas REIM (607 M€). Ce sont les OPCI, et notamment son produit phare Opcimmo, qui représentent l’essentiel de la collecte 2018, chiffrée au total à 1,7 Md€. Jean-Marc Coly, directeur général d’Amundi Immobilier, récipiendaire de ce trophée, a rappelé qu’un tel niveau de collecte engageait la responsabilité des sociétés de gestion et que toutes leurs équipes se mobilisaient pour investir au mieux les sommes qui leur étaient confiées.

Rivoli Avenir Patrimoine, Sélectipierre 2 et Cifocoma, meilleurs TRI sur 10 ans

Dans la catégorie « TRI sur 10 ans », et « capitalisation supérieure à 500 M€ », Rivoli Avenir Patrimoine (Amundi Immobilier) détrône Atout Pierre Diversification, vainqueur l’an dernier. Rivoli Avenir Patrimoine, deuxième plus grosse SCPI de bureaux du marché, a procédé à la revalorisation de ses parts en avril dernier. En 2018, elle affichait un taux de rendement de 3,73%, mais une performance globale de 6,88%, grâce notamment à la revalorisation de ses actifs parisiens. Dans la catégorie « TRI sur 10 ans », et « capitalisation comprise entre 100 M€ et 500 M€ », c’est Sélectipierre 2 (Fiducial Gérance) qui détrône Le Patrimoine Foncier, vainqueur ces 5 dernières années dans cette catégorie. Sélectipierre 2, elle aussi spécialisée dans les bureaux parisiens, a bénéficié de la forte revalorisation de ses actifs qui l’ont conduite à multiplier le prix de ses parts par 1,8 au cours des 5 dernières années. Un prix qui désormais, a précisé Thierry Gaiffe, le directeur général de Fiducial Gérance, « reflète sa valeur de marché ». Enfin, dans la catégorie « TRI sur 10 ans », et « capitalisation inférieure à 100 M€ », c’est Cifocoma (Paref Gestion) qui s’impose, notamment devant sa « petite sœur » Cifocoma 2, lauréate en 2018 et en 2017. Il convient d’ailleurs de rappeler que la fusion de ces deux SCPI de très petite taille est actuellement en discussion.

L’OPCVM Allianz Foncier et l’OPCI Axa Sélectiv’Immo aux premières places

Dans la catégorie « meilleur OPCVM immobilier », c’est Allianz Foncier (Allianz Global Investors), nominé l’an dernier, qui s’impose à la première place, avec une performance annualisée sur 5 ans de 10%, devant deux OPCVM gérés par Oddo. En 2018, le fonds, très exposé notamment aux foncières allemandes, a moins souffert du repli du marché que ses concurrents. Enfin, dans la catégorie « meilleur OPCI grand public », le prix calculé pour la première fois en 2017 revient à Axa Sélectiv’Immo, en deuxième position l’an dernier derrière SwissLife Dynapierre. Axa Sélectiv’Immo est le deuxième OPCI du marché par la taille (3,2 Md€) derrière Opcimmo. Il est investi à plus de 60% en immobilier physique, et principalement en bureaux.

Frédéric Tixier


A propos de Finance Innovation(i)

Finance Innovation, créé par l’Etat et sous l’impulsion de la Place financière de Paris en 2007, est un pôle de compétitivité mondial, d’intérêt général, tiers de confiance pour ses membres et son écosystème. Il est dédié à l’accompagnement et à la croissance des projets innovants pour la compétitivité de l’industrie financière française et la création d’emplois. Fort d’un réseau de plus de 500 membres (pouvoirs publics, collectivités territoriales, grands comptes, TPE/PME, startups, fintechs, académiques, etc.), Finance Innovation fédère un écosystème large à travers 6 filières stratégiques : banque, assurance, gestion d’actifs, métiers du chiffre et du conseil, immobilier, finance durableet finance verte. Finance Innovation labellise des projets (R&D) collaboratifs et individuels innovants, en vue de les accompagner avec ses membres dans la structuration de partenariats commerciaux et capitalistiques. Plus de 550 projets innovants labellisés à forte valeur ajoutée ont bénéficié de financements publics et privés de plus de 300 millions d’euros. Membre du réseau thématique FrenchTech #FinTech, il a pour vocation d’encourager l’émergence de Fintech dans les territoires, d’accélérer leur croissance et de les faire rayonner via la FrenchTech partout dans le monde.

A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA). L’IEIF compte aujourd’hui plus de 120 sociétés membres (2/3 d’investisseurs, 1/3 d’autres acteurs : promoteurs, banques, experts immobiliers, conseils en immobilier, etc.). Le patrimoine immobilier des membres investisseurs représente une valeur globale de près de 300 milliards d’euros. L’IEIF s’appuie sur une équipe de 20 personnes issues à la fois des mondes de la finance et de l’immobilier, dont 6 chercheurs associés. Il dispose de nombreuses bases de données économiques, financières et immobilières, dont certaines ont plus de 30 ans d’historique.

A propos de pierrepapier.fr(i)

Pierrepapier.fr est un site d’information et d’analyse, de pédagogie et de culture sur tout ce qui concerne la pierre papier. C’est un site non-commerçant. Il s’adresse en priorité aux conseillers en gestion de patrimoine et aux conseillers en investissements, pour les accompagner dans leur responsabilité de conseil, et il est ouvert à toutes celles et tous ceux qui sont intéressé(e)s par le sujet. La pierre-papier regroupe tous les placements immobiliers mutualisés, gérés professionnellement, et dans lesquels les épargnants ou investisseurs sont protégés par les réglementations française et européenne. On y trouve donc les SCPI, les OPCI, les SIIC, ainsi que les OPCVM immobiliers et les FPCI (capital investissement) immobiliers. Le crowdfunding immobilier en est aujourd’hui à la frontière.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Les lauréats 2019 des Grands Prix « Technologie et Innovation Immobilière », by Finance Innovation et pierrepapier.fr

Lors de la 8édition des Assises de l’Immobilier, qui se sont tenues aujourd’hui mardi 2 juillet, deux Grands Prix « Technologie et Innovation Immobilière » ont été décernés : le Prix de la Start-up et le Prix de la Société de Gestion.

C’est Marc Henrion, du comité de sélection de la filière Immobilier de Finance Innovation, accompagné de Guy Marty, fondateur de pierrepapier.fr, fondateur et Président d’honneur de l’IEIF, qui a remis leurs trophées aux deux lauréats des Grands Prix « Technologie et Innovation Immobilière », édition 2019.

Grand Prix « Technologie et Innovation Immobilière »

Comme l’an dernier, deux catégories d’acteurs étaient en lice : les entreprises innovantes, déjà labelisées par le pôle immobilier de Finance Innovation, mais dont l’innovation était plus particulièrement susceptible d’intéresser les acteurs de la gestion d’actifs immobiliers ; et les sociétés de gestion ayant lancé un nouveau concept, produit ou service élargissant l’offre de la pierre-papier, ou améliorant significativement le fonctionnement d’un véhicule proposé aux investisseurs particuliers (voir « Prix de l’Innovation 2019 : appel à candidature »). Les lauréats ont été désignés suite aux délibérations du jury, composé des membres du comité de sélection de la filière Immobilier de Finance Innovation et d’un représentant de pierrepapier.fr, qui s’était réuni le 25 juin dernier.

Grand Prix de la Start-Up

Dans la première catégorie figuraient quatre start-ups : Alhambra, KelFoncier, REST, et QuantCube Technology. Le jury, devant lequel chaque candidat s’est présenté, s’est attaché à distinguer les projets selon trois critères fondamentaux : innovation, crédibilité, et valeur stratégique. C’est KelFoncier, « l’application numéro 1 du développeur foncier », qui a emporté l’adhésion. Lancé en 2015, KelFoncier aide les promoteurs immobiliers à trouver du foncier constructible à l’intérieur de zones urbaines recherchées. Le jury a salué, outre la performance de l’outil, son « impact croissant sur l’écosystème de la construction », ainsi que son utilisation possible, par les sociétés de gestion d’actifs et les investisseurs immobiliers, dans le cadre de stratégie « value-added ». Le prix a été décerné à Edouardo Larrain, CEO de KelFoncier, et remis à Gilles Guillot, Directeur commercial de KelFoncier.

Grand Prix de la « Société de Gestion »

Trois candidats étaient en lice pour le Grand Prix de la Société de Gestion. La société Altixia REIM, pour le lancement de la SCPI Altixia Commerce (voir « Altixia REIM se lance sur le marché des SCPI ») ; la société Kyaneos AM, pour le lancement de la SCPI Kyaneos Pierre (voir « Kyaneos Pierre augmente son prix de souscription ») ; et la société Norma Capital, pour le lancement de la SCPI Fair Invest (voir « Norma Capital lance Fair Invest, une SCPI favorisant les activités socialement utiles »). C’est Kyaneos Pierre qui a été retenue comme lauréat 2019. Le jury a particulièrement apprécié une « véritable innovation dans l’approche ESG de l’investissement immobilier », et la « transparence donnée aux investisseurs » en matière de méthodologie et de reporting, en saluant également le fait que Kyaneos Pierre s’intéresse à une classe d’actifs – le résidentiel -, « trop souvent aujourd’hui proposé aux investisseurs particuliers à travers des produits de défiscalisation ». Enfin, le jury a voulu récompenser un « tropisme territoire courageux », gage d’un immobilier respectueux de l’environnement. C’est Jérémie Rouzaud, le président de Kyaneos AM, qui est venu recevoir son trophée.

Pour mémoire, l’an dernier, ce sont respectivement la plateforme de cartographie immobilière Telescop et MyShareSCPI, l’initiative conjointe d’Axa Drouot Real Estate et Voisin, qui avaient emporté les trophées 2018 des catégories « Start-up » et « Société de Gestion ».


Frédéric Tixier

A propos de Finance Innovation(i)

Finance Innovation, créé par l’Etat et sous l’impulsion de la Place financière de Paris en 2007, est un Pôle de compétitivité mondial, d’intérêt général, tiers de confiance pour ses membres et son écosystème. Il est dédié à l’accompagnement et à la croissance des projets innovants pour la compétitivité de l’industrie financière française et la création d’emplois. Fort d’un réseau de plus de 500 membres (Pouvoirs publics, Collectivités territoriales, Grands comptes, TPE/PME, startups, fintechs, académiques, etc.), Finance Innovation fédère un écosystème large à travers 6 filières stratégiques : Banque, Assurance, Gestion d’Actifs, Métiers du Chiffre et du Conseil, Immobilier, Finance durable et finance verte. Finance Innovation labellise des projets (R&D) collaboratifs et individuels innovants, en vue de les accompagner avec ses membres dans la structuration de partenariats commerciaux et capitalistiques. Plus de 550 projets innovants labellisés à forte valeur ajoutée ont bénéficié de financements publics et privés de plus de 300 millions d’euros. Membre du réseau thématique FrenchTech #FinTech, il a pour vocation d’encourager l’émergence de Fintech dans les territoires, d’accélérer leur croissance et de les faire rayonner via la FrenchTech partout dans le monde.

A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA). L’IEIF compte aujourd’hui plus de 120 sociétés membres (2/3 d’investisseurs, 1/3 d’autres acteurs : promoteurs, banques, experts immobiliers, conseils en immobilier, etc.). Le patrimoine immobilier des membres investisseurs représente une valeur globale de près de 300 milliards d’euros. L’IEIF s’appuie sur une équipe de 20 personnes issues à la fois des mondes de la finance et de l’immobilier, dont 6 chercheurs associés. Il dispose de nombreuses bases de données économiques, financières et immobilières, dont certaines ont plus de 30 ans d’historique.

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Pierrepapier.fr est un site d’information et d’analyse, de pédagogie et de culture sur tout ce qui concerne la pierre papier. C’est un site non-commerçant. Il s’adresse en priorité aux Conseillers en Gestion de Patrimoine et aux Conseillers en Investissements, pour les accompagner dans leur responsabilité de conseil, et il est ouvert à toutes celles et tous ceux qui sont intéressé(e)s par le sujet. La pierre papier regroupe tous les placements immobiliers mutualisés, gérés professionnellement, et dans lesquels les épargnants ou investisseurs sont protégés par les réglementations française et européenne. On y trouve donc les SCPI, les OPCI, les SIIC, ainsi que les OPCVM immobiliers et les FPCI (capital investissement) immobiliers. Le crowdfunding immobilier en est aujourd’hui à la frontière.

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Cette année encore, les initiatives novatrices se multiplient dans l’univers de la pierre-papier. Pierre Papier et le pôle de compétitivité Finance Innovation lancent la seconde édition du Grand Prix « Technologie et Innovation immobilière » de la Société de Gestion, qui vise à récompenser une société de gestion de SCPI, d’OPCI, de FPCI, de FCPR ou d’OPCVM immobiliers innovante.

Les lauréats du Grand Prix « Technologie et Innovation immobilière » de la Société de Gestion seront dévoilés lors de la 8édition des Assises de l’Immobilier qui se tiendront le 2 juillet 2019 à l’hôtel InterContinental (Paris).

Grand Prix « Technologie et Innovation immobilière »

Le Grand Prix « Technologie et Innovation immobilière » de la Société de Gestion vise à récompenser une société de gestion de SCPI, d’OPCI, de FPCI, de FPCR ou d’OPCVM immobiliers qui s’est distinguée par une initiative répondant à trois critères fondamentaux : innovation, crédibilité, valeur stratégique. L’initiative en question doit dater de 2018 ou des premiers mois de 2019. Le Grand Prix « Technologie et Innovation immobilière » de la Société de Gestion est attribué par un jury composé des membres du comité de labellisation du pôle Immobilier de Finance Innovation et d’un représentant du site pierrepapier.fr. Le jury sélectionnera un concept, produit ou service innovant, élargissant l’offre de la pierre-papier, ou améliorant significativement le fonctionnement d’un véhicule proposé aux investisseurs particuliers.

Appel à candidature

Toutes les sociétés de gestion susceptibles de répondre à ces critères sont invitées à soumettre leur dossier de candidature jusqu’au 10 juin 2019 auprès du jury, celui-ci pouvant également examiner, de son propre chef, les innovations qui auraient pu retenir son attention. Les dossiers des candidatures, de trois pages au maximum, synthétisant les caractéristiques de l’innovation, doivent être adressés à l’adresse mail suivante : [email protected]. Pour rappel, l’an dernier, c’est MyShareSCPI, l’initiative conjointe d’Axa Drouot Real Estate et Voisin, co-fondateurs de la société de gestion MyShareCompany, qui avait emporté le Grand Prix « Technologie et Innovation immobilière » de la Société de Gestion.

Le Grand Prix de la Start-up

Lors de la cérémonie des Assises de l’Immobilier, un autre prix sera remis à une start-up innovante (le Grand Prix de la Start-up) sélectionnée par Finance Innovation. Seront également remis lors de cette manifestation les Prix quantitatifs de la Pierre-Papier visant à distinguer les véhicules de la pierre-papier (SCPI, OPCI, OPCVM) les plus performants selon des critères établis conjointement par le site pierrepapier.fr et l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière (IEIF).

Frédéric Tixier


A propos de Finance Innovation(i)

Finance Innovation, créé par l’Etat et sous l’impulsion de la Place financière de Paris en 2007, est un pôle de compétitivité mondial, d’intérêt général, tiers de confiance pour ses membres et son écosystème. Il est dédié à l’accompagnement et à la croissance des projets innovants pour la compétitivité de l’industrie financière française et la création d’emplois. Fort d’un réseau de plus de 500 membres (pouvoirs publics, collectivités territoriales, grandscomptes, TPE/PME, start-ups, fintechs, académiques, etc.), Finance Innovation fédère un écosystème large à travers 6 filières stratégiques : banque, assurance, gestion d’actifs, métiers du chiffre et du conseil, immobilier, financedurable et finance verte. Finance Innovation labellise des projets (R&D) collaboratifs et individuels innovants, en vue de les accompagner avec ses membres dans la structuration de partenariats commerciaux et capitalistiques. Plus de 550 projets innovants labellisés à forte valeur ajoutée ont bénéficié de financements publics et privés de plus de 300 millions d’euros. Membre du réseau thématique FrenchTech #FinTech, il a pour vocation d’encourager l’émergence de Fintech dans les territoires, d’accélérer leur croissance et de les faire rayonner via la FrenchTech partout dans le monde.

A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA). L’IEIF compte aujourd’hui plus de 120 sociétés membres (2/3 d’investisseurs, 1/3 d’autres acteurs : promoteurs, banques, experts immobiliers, conseils en immobilier, etc.). Le patrimoine immobilier des membres investisseurs représente une valeur globale de près de 300 milliards d’euros. L’IEIF s’appuie sur une équipe de 20 personnes issues à la fois des mondes de la finance et de l’immobilier, dont 6 chercheurs associés. Il dispose de nombreuses bases de données économiques, financières et immobilières, dont certaines ont plus de 30 ans d’historique.

A propos de pierrepapier.fr(i)

Pierrepapier.fr est un site d’information et d’analyse, de pédagogie et de culture sur tout ce qui concerne la pierre papier. C’est un site non-commerçant. Il s’adresse en priorité aux conseillers en gestion de patrimoine et aux conseillers en investissements, pour les accompagner dans leur responsabilité de conseil, et il est ouvert à toutes celles et tous ceux qui sont intéressé(e)s par le sujet. La pierre-papier regroupe tous les placements immobiliers mutualisés, gérés professionnellement, et dans lesquels les épargnants ou investisseurs sont protégés par les réglementations française et européenne. On y trouve donc les SCPI, les OPCI, les SIIC, ainsi que les OPCVM immobiliers et les FPCI (capital investissement) immobiliers. Le crowdfunding immobilier en est aujourd’hui à la frontière.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Définition complète et à jour de la pierre papier

La pierre papier regroupe tous les placements immobiliers mutualisés, gérés professionnellement, et dans lesquels les investisseurs sont protégés par les réglementations européenne et française.
On y trouve donc les SCPI, les OPCI, les SIIC, ainsi que les OPCVM immobiliers et les FPCI immobiliers et FCPR immobiliers. Le crowdfunding immobilier en est aujourd’hui à la frontière.

Cette formule est née au début des années quatre-vingt.

Ce qui s’est passé

À l’époque j’ai avancé l’expression « pierre papier » comme moyen d’expliquer que les SCPI étaient l’équivalent, pour l’immobilier, des OPCVM pour la Bourse.
Il s’agissait de faire comprendre en une formule que les SCPI associaient :

    • d’une part le placement immobilier
    • et d’autre part l’innovation financière de la gestion collective,

Dans quel but ?

L’enjeu était triple :

    • attirer l’attention sur les SCPI qui étaient alors largement inconnues,
    • tourner la page sur les vieux scandales des Civiles (Garantie Foncière, Patrimoine Foncier etc., les ancêtres des SCPI), qui étaient encore dans bien des esprits. (Voir par exemple le film « L’argent des autres » avec Catherine Deneuve, Claude Brasseur, Michel Serrault, Jean-Louis Trintignant, de 1978).
    • dans un contexte où la culture française opposait l’immobilier (la pierre) et la finance (le papier). Dire aujourd’hui d’un placement que c’est de « l’immobilier financier » est compréhensible, mais cela ne l’aurait pas été à l’époque. Les temps ont changé…

Voir aussi : Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Opération réussie

L’expression pierre papier devait rapidement passer dans le langage courant, et les SCPI s’imposer progressivement dans le paysage des placements. Mais si les idées donnent naissance au vocabulaire, il arrive que le vocabulaire précise les idées : l’association entre immobilier et finance s’appliquait aussi aux Foncières cotées en Bourse, donc également aux OPCM immobiliers, et dans la foulée à l’assurance-vie immobilière. Ainsi l’expression de pierre papier s’est élargie.

Aujourd’hui, la définition de la pierre papier

La pierre papier désigne tous les placements accessibles au particulier qui :

    1. Sont de nature immobilière
    2. Avec gestion collective
    3. Dans le cadre des législations européenne et française sur les fonds d’investissement.

La pierre papier regroupe par conséquent :

    • Les SCPI
      • Sociétés Civiles de Placement Immobilier.
      • Copropriété immobilière élargie
      • Non cotées.
    • Les OPCI
      • Organismes de Placement Collectif en Immobilier
      • À l’image des OPCVM, mais avec des immeubles dans le portefeuille
    • Les SIIC
      • Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées
      • Entreprises cotées en Bourse, avec transparence fiscale
    • Les OPCVM immobiliers
      • Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières
      • Investies en SIIC
      • … et en REITS européennes (Real Estate Investment Trusts, l’appellation internationale des SIIC)
    • L’assurance-vie immobilière
      • Contrats d’assurance-vie en « unités de compte » (les performances du contrat sont celles de l’investissement choisi)
      • Parmi les investissements possibles : SCI (Société Civile Immobilière) de la compagnie d’assurance, SCPI, OPCI, SIIC, OPCVM immobilier)
    • Les FPCI immobiliers
      • Fonds Professionnels de Capital Investissement
      • Réservés aux investisseurs selon des critères de montant versé et/ou de compétence
      • Participent directement au financement d’opérations de construction ou de rénovation
    • Les FCPR immobiliers
      • Fonds Communs de Placement à Risque
      • Réservés aux investisseurs selon des critères de montant versé et/ou de compétence
      • Participent directement au financement d’opérations de construction ou de rénovation

Nous avons ainsi une définition de la pierre papier à jour des dernières évolutions.

À la frontière de la pierre papier

Les investissements ou le financement ne sauraient rester à l’écart de la révolution numérique. Ainsi est né le crowdfunding, et bien sûr le crowdfunding immobilier. Celui-ci progresse… la réglementation s’adapte… une nouvelle forme de pierre papier est en train d’émerger. Qui sait ce qui naîtra demain ?


Si vous voulez impressionner vos amis anglais ou américains

Le Herald Tribune me demanda un jour un article sur les SCPI.

C’était une belle occasion de faire mieux connaître ce placement immobilier qui était une innovation française, au carrefour de l’immobilier et de la finance.

Problème : comment traduire « pierre papier » ?

Le traducteur proposa d’abord une expression qui sonnait bien en anglais : «the stone and the loan» (la pierre et le prêt). Belle formule mais inadaptée à la définition de la pierre papier, car les SCPI sont bel et bien un placement immobilier.

Le traducteur eut alors une idée brillante : «A real estate coockoo in the financial nest» (littéralement : un coucou immobilier dans le nid financier).

Explication numéro 1 : le coucou, comme chacun sait, est un oiseau qui pond ses œufs dans le nid des autres.

Explication numéro 2 : c’est une expression américaine courante (d’où par exemple le titre du célèbre film « Vol au-dessus d’un nid de coucou » avec Jack Nicholson) et d’ailleurs pas péjorative du tout.

C’était donc une façon superbe d’expliquer qu’avec les SCPI l’immobilier faisait une incursion dans la gestion collective. Dans un lexique anglais-français, ce serait une parfaite définition de la pierre papier;

Voilà, «A real estate coockoo in the financial nest» vous savez maintenant comment traduire pierre papier en anglais !

Et comment traduire « SCPI » ?

Au fait, quel fut le titre de cet article sur les SCPI ? Là encore le traducteur se surpassa, par une phrase concise, contenant un jeu de mots absolument intraduisible dont les anglo-saxons ont le chic… «French Savings : a private touch of magic» (littéralement : « Épargne française : une touche de magie « clientèle des particuliers » / « non cotée »).

Le mot « private » désigne en effet ce qui est privé, réservé à la personne, en dehors de la sphère publique, mais… :

    • dans le langage de la banque, de l’assurance et de la finance, il désigne la clientèle des « particuliers » par opposition à la clientèle des entreprises.
    • et surtout en finance il désigne ce qui n’est pas coté en Bourse, or justement les SCPI ne sont pas cotées

Et voilà, «a private touch of magic», vous savez maintenant comment traduire SCPI en anglais !

Définition suivante >>

Les véhicules de la pierre-papier représentent plus de 60% du patrimoine immobilier français détenu par les grands investisseurs nationaux. Ce patrimoine, estimé à 350 Md€ fin 2017 par l’IEIF, est en progression de 4% par rapport à la fin de 2016.

La valeur des actifs immobiliers français détenus par des investisseurs professionnels est une nouvelle fois en progression. Selon la dernière étude de l’IEIF consacrée au patrimoine des grands investisseurs¹, elle s’établissait à 350 Md€ fin 2017, soit 4% de plus qu’à la fin de 2016 (335,6 Md€).

Recul des investissements

Cette progression, contrairement à l’an dernier (+6%), s’explique principalement par la hausse des valeurs vénales. Après deux années exceptionnelles, le volume des investissements accuse en effet en 2017 un recul significatif (26 Md€ vs 31 Md€ en 2016). Qui s’explique, comme le souligne Charles-Henri de Marignan, analyste senior à l’IEIF, « davantage par le manque d’offre structurel pour les produits recherchés que par le désintérêt des investisseurs ». Tous ne montrent toutefois pas le même appétit en matière d’acquisitions. Si les investisseurs étrangers reviennent en force sur le marché français (34% des engagements en 2017, contre 30% en 2016, et déjà 45% au 1er semestre 2018, selon l’IEIF), ce sont, parmi les opérateurs nationaux, les SCPI qui se sont une nouvelle fois taillé la part du lion l’an dernier. Avec près de 8 Md€ d’investissement en immobilier français, elles se placent devant les assureurs qui, avec 2,1 Md€ d’engagement dans l’immobilier, sont en régression par rapport à 2016 (2,3 Md€). Les SIIC, à 1,9 Md€, affichent également un niveau d’investissement lui aussi bien inférieur à celui des années précédentes (3,1 Md€ en 2016, 3,5 Md€ en 2015). En queue de peloton figurent les OPPCI et OPCI, avec au total 1,2 Md€ d’investissement en immobilier physique, qui, comme le rappelle Charles-Henri de Marignan, ne doit toutefois « pas représenter plus de 65% de l’ensemble de l’allocation de ces véhicules ».

Les véhicules de la pierre-papier, principaux détenteurs de l’immobilier d’investissement

Les véhicules de la pierre-papier (SIIC, OPCI et SCPI) restent de ce fait les principaux détenteurs du patrimoine des grands investisseurs nationaux. Sur les 350 Md€ évoqués précédemment, les SIIC en possèdent 94,2, les OPPCI (OPCI professionnels) et OPCI (OPCI grand public) 73,5 Md€ (dont 9,9 Md€ pour les OPCI), et les SCPI, 44,5 Md€. Soit, au total, plus de 60% de l’immobilier d’investissement en France, également détenus par les compagnies d’assurance et assimilées (29,6% ) et les autres institutionnels (9%). La part relative des véhicules non cotés (SCPI et OPCI) est d’ailleurs en progression : les OPCI passent de 20% à 22% de l’ensemble, les SCPI de 12% à 13%, tandis que la part des institutionnels diminue (11% en 2016). Si l’on ajoute les actifs étrangers également détenus par ces différents investisseurs, la part relative des véhicules de la pierre-papier augmente encore, notamment en raison de l’internationalisation plus avancée du patrimoine des SIIC (30%), des OPCI (45%) et, désormais, des SCPI (10%), de plus en plus présentes sur les autres marchés européens.

Frédéric Tixier


A propos de l’IEIF(i)
Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un organisme d’étude et de recherche indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’IEIF s’articule autour de quatre pôles d’activité : les marchés immobiliers (Tertiaire et Logement) ; les fonds immobiliers non cotés (SCPI-OPCI) ; les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) ; le Club Analyse et Prévision.
(i)
Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1] « Le patrimoine immobilier des grands investisseurs » – IEIF – août 2018 – Par Charles-Henri de Marignan, analyste senior.