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Thierry Gaiffe, Fiducial Gérance: « Le point fort des SCPI, c’est leur proximité avec leurs locataires »

Thierry Gaiffe, Fiducial Gérance: « Le point fort des SCPI, c’est leur proximité avec leurs locataires »

La SCPI Pierre Expansion met le cap sur la santé

Fiducial Gérance adopte un nouveau positionnement pour cette SCPI aujourd’hui diversifiée sur plusieurs secteurs immobiliers. La part des actifs santé devrait à terme représenter 70% du patrimoine.

Nouvelle étape dans le développement de Pierre Expansion. Cette petite SCPI d’un peu plus de 50 M€ de capitalisation était déjà passée en capital variable en début d’année. Elle va maintenant changer de stratégie d’investissement. Ses associés doivent en effet approuver le 17 décembre prochain son recentrage sur les actifs de « santé et de bien-être ». Et son changement de dénomination…

De Pierre Expansion à Pierre Expansion Santé

Pour matérialiser sa nouvelle stratégie de gestion, le nom de la SCPI deviendrait Pierre Expansion Santé. Le véhicule aura alors pour objectif d’investir « principalement, dans des classes d’actifs dédiés à la santé et au bien-être ». Telles que, précise le nouvel objet, les résidences services seniors, les EHPAD, les établissements de soins. Mais aussi les cabinets médicaux, les pharmacies, les laboratoires. Ainsi que tous lieux dédiés au bien-être, aux soins à la personne, au sport, et à la nutrition… Cette évolution ne se fera bien évidemment pas en un jour. « Nous allons arbitrer des actifs matures ou jugés non stratégiques pour passer progressivement de 40% d’actifs orientés « santé » à 70 % du portefeuille », précise d’ailleurs Fiducial Gérance dans un communiqué.

Déjà une exposition importante au secteur des résidences gériatriques

Fin 2019, le patrimoine de la SCPI était composé à hauteur de 30% d’actifs de bureaux. Les locaux commerciaux en représentaient 41%. Et les résidences gériatriques 29%. Une répartition qui n’a pratiquement pas évolué depuis lors. Les deux projets d’acquisition étudiés en début d’année ont en effet été ajournés. En raison de la crise sanitaire, et « dans l’attente de nouvelles informations concernant les locataires », précise le bulletin de Pierre Expansion du 1er semestre. Il s’agissait en l’espèce d’une boutique située au centre de Toulouse. Et d’un restaurant implanté au sein d’une zone commerciale. Des actifs qui ne correspondent plus aux nouvelles cibles de la SCPI.

De nouvelles cibles en termes d’acquisition

Qui précise toutefois vouloir s’intéresser en priorité à des biens du secteur santé « localisés en régions au sein de métropoles établies ». Afin de « capter un complément de rendement pour un risque contenu ». La composition actuelle de son patrimoine, principalement composé d’actifs parisiens (56% fin 2019), permet en attendant de disposer de revenus réguliers. Depuis le début de l’année, Pierre Expansion a maintenu un niveau de distribution identique à celui de 2019. En dépit des craintes qu’exprimait Fiducial Gérance en avril dernier, le montant de l’acompte du 2e trimestre s’est en effet établi à 2,50 € par part. Soit 100% de l’acompte du 2e trimestre 2019. La société de gestion ne donne en revanche pour l’instant aucune indication sur le rendement final estimé pour 2020.

Eligible au plan d’épargne programmée

En avril, elle n’excluait pas l’utilisation des reports à nouveau pour doper les dividendes annuels. Le RAN de Pierre Expansion à fin 2019 s’établissait à 5,45 € par part. Soit l’équivalent de plus de deux trimestres de distribution. La SCPI a donc les moyens, si elle le souhaite, de maintenir un revenu identique à celui de l’an dernier. Pour mémoire, la SCPI avait distribué en 2019 un dividende de 11 € par part. Soit un taux de distribution sur valeur de marché de 5%. Fin 2019, elle affichait aussi un taux de rendement interne sur 10 ans plutôt conséquent : 9,39 %. Des arguments qui, outre le recentrage de la stratégie et la mise en place d’un service d’investissement programmé -auquel Pierre Expansion Santé est désormais éligible-, devraient aider à conquérir de nouveaux souscripteurs.

Frédéric Tixier


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Fiducial Gérance est l’une des principales sociétés de gestion indépendantes du marché des SCPI. Avec près de 1,9 milliard d’euros d’actifs gérés, répartis sur 6 SCPI, Fiducial Gérance propose une gamme de SCPI complémentaire et différenciante (bureaux, commerce, résidentiel, résidences gérées, diversifiée), couvrant les différents segments du marché, ainsi qu’un fonds de fonds immobiliers, FIDIMMO. Fiducial Gérance gère également 6 groupements forestiers.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI : les promotions de l’été sont arrivées…

Certaines plateformes de distribution et/ou gestionnaires de SCPI mettent en place des offres promotionnelles. Chez Moniwan, la plateforme du groupe La Française, le « cash back » est porté à 2,75 % sur une sélection de SCPI. Chez Fiducial Gérance, le remboursement de l’équivalent du délai de jouissance sur Pierre Expansion est prorogé.

L’une des critiques régulièrement adressées à l’encontre des SCPI est le niveau élevé de leurs frais de souscription. D’un véhicule à l’autre, ils se situent dans une fourchette comprise entre 0 %[1] et 12 %. Et représentent, en moyenne, environ 10 % des sommes déboursées par l’investisseur.

Les frais de souscription sont inclus dans le prix de souscription

Ces frais, dont une large partie sert à rémunérer les distributeurs de SCPI, sont inclus dans le prix de souscription. Dont le montant se doit d’être identique d’un souscripteur à l’autre. Les sociétés de gestion de véhicules immobiliers ne peuvent donc pas accorder de « discounts » aux investisseurs. Comme sont en mesure de le faire, par exemple, les sociétés de gestion d’OPCVM. Puisque les frais d’entrée sur ces produits financiers viennent s’ajouter à leur valeur liquidative, ils sont en effet parfois négociables. Pour contourner cette impossibilité, certains gestionnaires ou distributeurs de SCPI ont imaginé des systèmes de « cash back ». Le prix de souscription n’est pas modifié. Mais les souscripteurs bénéficient d’une ristourne, qui représente un certain pourcentage de leur investissement.

Moniwan rembourse systématiquement 2 % du montant investi

L’une des premières à avoir « institutionnalisé » ce dispositif est la plateforme Moniwan, lancée par le groupe La Française en 2016. Désormais présenté sous la forme d’une rétrocession globale (2 %, de manière permanente), ce cash back conduit en fait à réduire, indirectement, le prix de souscription. Ou à doper ponctuellement le rendement du souscripteur. Sur le site de Moniwan, l’engagement est clair. « Pour toute souscription de parts de SCPI, Moniwan vous rembourse 2 % du montant de votre investissement », est-il précisé. La plateforme, engagée dans une démarche éco-responsable, promet également de planter 3 arbres pour toute nouvelle souscription. Ces 2 % sont l’équivalent, précise Moniwan, « d’un remboursement de plus de 20 % de la commission de souscription[2] ». Ou « de plus de 5 mois de revenus supplémentaires[3] ».

Promotion aussi chez certaines sociétés de gestion d’actifs immobiliers

Ce cash back est donc aussi un moyen d’annuler une partie des effets du « délai de jouissance ». C’est-à-dire cette période qui sépare le moment où le souscripteur s’acquitte du montant de son investissement de celui où il est en droit de recevoir ses premiers dividendes. Un décalage qui, sur certaines SCPI, peut aller jusqu’à 6 mois. Conscients que ce délai de jouissance, au même titre que les droits de souscription, peut être un frein à l’investissement, certains gestionnaires de SCPI proposent aussi, directement, une « prime de bienvenue ». C’est le cas notamment de Fiducial Gérance qui offre ce type de promotion sur sa SCPI Pierre Expansion depuis janvier dernier. L’opération devait s’arrêter fin juin. Mais la société de gestion a décidé de la prolonger jusqu’en septembre prochain.

Promotions en cours chez Fiducial Gérance et Moniwan

Fiducial Gérance accorde en effet pour toute nouvelle souscription[4] entre le 25 juin et le 30 septembre 2020 le remboursement de l’équivalent du délai de jouissance. Ce montant est calculé sur l’acompte de dividende du 3e trimestre 2019. Moniwan met quant à elle en place un bonus ponctuel supplémentaire. Le taux de remboursement est porté de 2 % à 2,75 % depuis le 18 juin. Cette offre promotionnelle prendra fin le 31 juillet prochain. Toutes les SCPI commercialisées par Moniwan (essentiellement des SCPI gérées par La Française) en bénéficient. A l’exception de Pierval Santé, gérée par Euryale Asset Management. Et de la dernière-née de la gamme de La Française, et 1ère SCPI viticole du marché : LF Les Grands Palais.

Frédéric Tixier


[1] Un seul véhicule affiche des frais de souscription à 0 %. Il s’agit de Neo, une SCPI lancée en 2019 par Novaxia Investissement.

[2] Sur la base de la moyenne des commissions de souscription des SCPI d’entreprise référencées sur le site Moniwan.

[3] Sur la base du taux moyen de distribution sur valeur de marché 2018 de la gamme des SCPI d’entreprise référencées sur le site Moniwan.

[4] Jusqu’à un montant maximum par souscription de 100 000 euros.


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 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Fiducial Gérance ajuste les acomptes trimestriels de ses SCPI

Fiducial Gérance dévoile à son tour l’impact attendu de la crise sur la rentabilité de ses SCPI. Les acomptes trimestriels sur dividendes du 1er trimestre 2020 sont soit maintenus à 100 % de leur niveau 2019. Soit réduits, au pire, à 80 %. Les réductions pourraient être plus sévères au 2e trimestre. Mais la société de gestion n’exclut pas d’utiliser les réserves constituées.

« Les encaissements des loyers au 1er trimestre sont conformes à nos attentes »… Fiducial Gérance, gestionnaire de 5 SCPI investies en immobilier d’entreprise, n’envisage donc pas, dans un premier temps, de réduire trop drastiquement leurs premiers acomptes trimestriels sur dividendes. La situation permet en effet « une distribution au 1er trimestre 2020 proche des objectifs initiaux », explique-t-elle dans un communiqué publié le 28 avril.

Un premier acompte trimestriel « proche des objectifs initiaux »

Proche des objectifs initiaux signifie un niveau de distribution au 1T 2020 plus ou moins identique à celui constaté au 1T 2019. Deux des SCPI d’entreprise de Fiducial Gérance vont ainsi verser un acompte trimestriel équivalent à 100 % de celui de l’an dernier. C’est le cas pour Sélectipierre 2, une SCPI majoritairement investie en bureaux, de taille intermédiaire (396 M€). Et pour Pierre Expansion, une SCPI diversifiée de beaucoup plus petite taille (42 M€). Dont le capital a d’ailleurs été variabilisé l’an dernier. En revanche, pour Ficommerce, la plus importante en termes de capitalisation (700 M€ fin 2019), seul 90,2 % du montant de l’acompte de l’an dernier sera versé. Ficommerce est en effet très exposée au secteur du commerce (81 % de ses actifs sous gestion).

Révisions plus sensibles pour les SCPI exposées au commerce et à l’hôtellerie

Révision de même ampleur pour Buroboutic, avec un versement équivalent à 89,66 % de l’acompte 2019. Cette SCPI n’est pourtant exposée qu’à hauteur de 50 % de son patrimoine aux actifs de commerce. La baisse est en revanche plus rude pour Logipierre 3. Cette SCPI est en effet essentiellement investie en actifs hôteliers et en résidences gérées (95 % fin 2019). Des secteurs « plus sensibles à la crise actuelle », comme le reconnaît Fiducial Gérance. Conséquence : l’acompte du 1er trimestre est fixé à seulement 80 % de son niveau de l’an dernier. Et les révisions, pour l’ensemble de ces SCPI, pourraient être plus drastiques au 2e trimestre. Fiducial Gérance prévient : « l’impact du confinement, et la fermeture d’un grand nombre d’établissements, nous obligeront vraisemblablement à diminuer sensiblement la distribution ». De quelle ampleur ? Fiducial Gérance reste, pour l’instant, relativement vague.


Ajustements spécifiques à chaque trimestre

Les prochains acomptes seront ajustés « en fonction des perspectives d’encaissement, actif par actif, locataire par locataire ». Il faudra attendre le 3e trimestre, et « une meilleure visibilité », pour ajuster « plus sereinement » la distribution annuelle. Fiducial Gérance préfère de fait attendre, comme bon nombre de sociétés de gestion, d’avoir une vision plus précise de l’ampleur de la crise post-confinement. Ce n’est qu’alors que « les réserves pourront le cas échéant être utilisées pour conforter les distributions ». Le niveau de ces RAN (report à nouveau) à fin 2019 n’a pas été communiqué par la société de gestion. L’étude des rapports annuels 2018 des 5 SCPI permet d’avoir une estimation de leur importance.


Utilisation possible des reports à nouveau

La mieux dotée était alors Pierre Expansion, avec un RAN alors équivalent à 240 jours de distribution (du dividende 2018). Venait ensuite Logipierre 3, avec 197 jours. Puis, très en retrait, Sélectipierre 2 et Ficommerce, avec 39 jours. Buroboutic, quant à elle, affichait un RAN de 20 jours seulement. Ces montants ont pu varier depuis lors. Ils permettent simplement de constater que parmi les deux SCPI les plus « exposées », Logipierre 3 semble mieux armée pour résister au choc que Buroboutic… Mais Fiducial Gérance reste confiant. Et rassurant. « Nous sommes convaincus que les revenus de nos SCPI resteront largement positifs », explique la société de gestion. En rappelant que les SCPI vont continuer à offrir à leurs associés une bonne mutualisation des risques. Et une réduction de la volatilité des revenus. « Même si ces derniers ne seront pas au niveau attendu en 2020 ». Dont acte.

Frédéric Tixier


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 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Pierre Expansion : le délai de jouissance est offert…

La SCPI diversifiée de Fiducial Gérance, majoritairement investie dans Paris intra-muros, s’est rouverte au public. La société de gestion rembourse l’équivalent de 3 mois de loyers pour toute nouvelle souscription avant le 30 juin prochain.

Le marché des parts de Pierre Expansion était suspendu depuis le 1er mai 2019. Fiducial Gérance, la société de gestion de cette SCPI à capital fixe, en préparait la transformation en capital variable.

Transformation en SCPI à capital variable

Un projet présenté aux actionnaires de la SCPI lors d’une assemblée générale extraordinaire. Et approuvé le 18 juin dernier. Pierre Expansion s’est donc rouverte aux souscriptions le 6 janvier 2020. Avec un nouveau prix de souscription, fixé à 261 euros. Soit une hausse de 16% par rapport au dernier prix acquéreur moyen (225 €, au 30 avril 2019). Le passage en capital variable visait en effet notamment à fixer « le prix de la part à une valeur proche de la valeur réelle du patrimoine ». C’est désormais chose faite. Le prix de souscription s’établit dans la fourchette autorisée de + ou – 10% de la valeur de reconstitution (245,03 € au 31/12/2018), dans le haut de la fourchette (106,5% de la valeur de reconstitution).

Toute la gamme de SCPI variabilisée

Avec cette opération, Fiducial Gérance boucle la « variabilisation » du capital de l’ensemble de ses SCPI d’entreprise. Pierre Expansion était en effet la dernière SCPI à capital fixe de la gamme. Une gamme d’ailleurs profondément remaniée au cours des trois dernières années, depuis les premières fusions opérées entre les SCPI historiques. Conformément à son objectif, la société de gestion dispose désormais d’une ligne de produits cohérente.  Aux côtés de trois SCPI diversifiées, à dominante commercial (Buroboutic), à dominante bureaux parisiens « prime » (Sélectipierre 2) et, donc, Pierre Expansion, elle propose des véhicules « purs » spécialisés sur le segment du commerce (Ficommerce) ou celui des résidences gérées (Logipierre 3).

Pierre Expansion : un TRI de 8,82% sur 15 ans

Pour rappel, Pierre Expansion affiche un rendement sur longue période (15 ans) de 8,82%. Ce qui ne la situe pas parmi les plus rentables de la gamme Fiducial Gérance, la mieux disant sur ce ratio étant Sélectipierre 2 (14,60%). Mais l’an dernier, avec un DVM de 5,02%, Pierre Expansion se situait en bonne position dans l’univers des SCPI d’entreprise. Elle était moins bien placée en termes de rendement global, en raison du recul du prix moyen de ses parts. Compte tenu de la fixité de son capital, la SCPI a procédé à peu d’opérations l’an dernier. Elle s’est désengagée de 4 appartements au 1er trimestre. Et annonce, dans son dernier bulletin (3T 2019), un actif sous promesse de vente (pour 1,5 M€). Ainsi que deux nouveaux actifs « en due-diligence d’acquisition », pour un montant global de 5,6 M€, et assortis d’un rendement moyen de 5,92%.


Prime de bienvenue

La réouverture du capital de Pierre Expansion s’accompagne d’une prime de bienvenue. Depuis le 6 janvier dernier, et jusqu’au 30 juin prochain, Fiducial Gérance accorde pour toute nouvelle souscription[1] un remboursement équivalent au délai de jouissance. La somme remboursée sera calculée en fonction de la valeur de l’acompte sur dividende trimestriel versé au 3e trimestre (2,5 €). Le délai de jouissance étant fixé au 1er jour du 4e mois suivant la souscription, soit environ 3 mois, le remboursement se situera donc aux alentours de 2,5 € par part. Fiducial Gérance précise toutefois qu’elle a la possibilité de « mettre un terme à cette opération à tout moment ». A noter que les parts de Pierre Expansion peuvent être souscrites dans le cadre d’un versement programmé, un mécanisme que Fiducial a introduit en avril dernier.

Frédéric Tixier

[1] Jusqu’à un montant maximum par souscription de 100 000 euros


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A propos de Fiducial Gérance(i)

Fiducial Gérance est une société indépendante spécialisée dans la gestion de SCPI et d’OPCI, filiale à 100% du Groupe Fiducial. Fiducial Gérance est constituée du rapprochement de plusieurs sociétés de gestion, dont la plus ancienne existe depuis les années 70, soit dès la création des SCPI. Pionnière dans les SCPI de bureaux, Fiducial Gérance l’est également depuis les années 80 dans le secteur des commerces et des résidences gérées. Fiducial Gérance est agréée par l’ AMF en tant que société de gestion de portefeuille depuis 2008, et en tant que société de gestion de FIA (Fonds d’Investissements Alternatifs), au titre de la Directive AIFM depuis le 30 juin 2014.

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société 

Les SCPI d’entreprise de Fiducial Gérance ont collecté plus de 25 M€ en 2018. Quatre sur cinq affichent des dividendes en hausse ou stables par rapport à 2017. Leurs taux de distribution 2018 (DVM) sont globalement au-dessus de la moyenne du marché.

« Pour la 3année consécutive, les SCPI de rendement de Fiducial Gérance affichent une progression de leur distribution », annonce la société de gestion dans un communiqué publié aujourd’hui.

Dividendes en hausse

La gamme des SCPI d’entreprise de Fiducial Gérance, profondément remaniée ces dernières années, compte désormais cinq véhicules, dont quatre à capital variable. Leur repositionnement, dans une logique de complémentarité et de différenciation, s’est d’ailleurs poursuivi en 2018 avec la variabilisation du capital de Logipierre 3, une SCPI dédiée à l’investissement en résidences services et murs d’hôtels. Sur ces cinq SCPI, trois affichent effectivement des dividendes en hausse. C’est le cas précisément pour Logipierre 3, dont le dividende par part passe de 60,5 € à 64,5 €. Celui de Sélectipierre 2, un véhicule spécialisé dans les bureaux « prime » parisiens qui a procédé à une importante revalorisation du prix de ses parts en juin dernier, progresse de 24 € à 25 €, contre une augmentation de 10,30 € à 10,50 € pour le dividende de Ficommerce, SCPI spécialisée en commerce ayant absorbé BTP Immobilier en 2017. En revanche, le dividende de Pierre Expansion reste stable, à 11 €, et celui de Buroboutic baisse légèrement, de 12,15 € à 11,60 €.


Rendements globalement au-dessus de la moyenne du marché

Trois véhicules sur cinq connaissent également une variation du prix moyen de leurs parts (VPM). C’est le cas notamment pour Logipierre 3, qui affiche, du fait de l’opération de variabilisation du capital, une forte progression, de +16,74%. Les parts de Sélectipierre 2, qui profite de la revalorisation de son patrimoine parisien, progressent quant à elles de 4,16%. Celles de Pierre Expansion, une SCPI de bureaux dont le rapprochement avec Sélectipierre 2 avait un temps été envisagé, et la seule dont le capital soit encore fixe, subissent un léger recul, de 1,56%. Côté taux de distribution (DVM), c’est-à-dire le niveau des dividendes rapporté au prix moyen de la part sur l’année, les SCPI Fiducial Gérance se situent, tout du moins pour trois d’entre elles, au-dessus de la moyenne du marché 2018 (4,35% selon les dernières statistiques ASPIM/IEIF). En termes de performance globale (DVM et VPM), deux véhicules sortent du lot, avec des taux supérieurs à 5,17% (moyenne du marché 2018).


Collecte globale de 25 M€

La collecte nette 2018 en SCPI de Fiducial Gérance est quant à elle très inférieure (25,4 M€) à celle réalisée en 2017 (85 M€). Elle s’est surtout portée sur Ficommerce (14,5 M€) et Buroboutic (7,1 M€), cette dernière, diversifiée sur tout type d’actifs, ayant par ailleurs connu une année très active sur le plan des acquisitions (73 M€ de transactions). Une dynamique qui semble se poursuivre en 2019, la SCPI ayant déjà procédé à plusieurs opérations « signées à un rendement moyen de 6,40% acte en main », précise Fiducial Gérance. La société de gestion propose d’ailleurs, pour relancer la collecte de Buroboutic, 3 mois de revenus équivalent au délai de jouissance aux nouveaux souscripteurs. Une « promotion » valable du 1er février au 31 mai 2019…

Frédéric Tixier


A propos de Fiducial Gérance(i)

Fiducial Gérance est une des principales sociétés de gestionindépendantes du marché des SCPI. Avec près de 1,9 milliard d’euros d’actifs gérés, répartis sur 6 SCPI, Fiducial Gérance propose une gamme de SCPI complémentaire et différenciante (bureaux, commerce, résidentiel, résidences gérées, diversifiée), couvrant les différents segments du marché, ainsi qu’un fonds de fonds immobiliers, FIDIMMO. Fiducial Gérance gère également 6 groupements forestiers.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société