Articles

Novapierre Résidentiel profite toujours de la revalorisation du logement francilien

Son prix a été revalorisé de 6% le 1er avril. Car le patrimoine de cette SCPI investie en résidentiel francilien s’est apprécié de 12% en 2020. La conséquence d’une progression de la valeur de ses actifs. Mais aussi de « l’important travail de développement » mené l’an dernier, souligne son gestionnaire, Paref Gestion.  

L’ex-Pierre 48 garde la forme… Rebaptisée Novapierre Résidentiel en 2019, la SCPI de Paref Gestion dédiée à l’immobilier résidentiel francilien signe une nouvelle année de forte revalorisation. Selon son gestionnaire, le patrimoine de Novapierre Résidentiel s’est apprécié de 12,3% en 2020. Une hausse qui s’explique d’abord par celle de ses marchés sous-jacents.

Forte revalorisation du patrimoine en 2020

« A périmètre constant, c’est-à-dire en prenant en compte uniquement les appartements présents dans le portefeuille, à la fois sur l’exercice 2019 et 2020, le patrimoine progresse de 7,6% », explique Paref Gestion dans le dernier bulletin de la SCPI. Novapierre Résidentiel a bénéficié de l’évolution favorable des prix de l’immobilier en Ile-de-France. Ainsi que de la revalorisation progressive des biens qu’elle avait acquis avec une forte décote. C’est en effet le crédo de la SCPI : acheter des logements occupés. Dont le titulaire du bail dispose de garanties, soit en termes de maintien dans les lieux, soit en termes de niveau de loyers. Originellement placée sur le créneau de la loi de 1948, la SCPI s’est progressivement ouverte à d’autres dispositifs lui permettant de bénéficier d’une décote à l’acquisition. Décote qui disparait lorsque les biens retrouvent un statut locatif classique.

Onze nouveaux actifs résidentiels en 2020

L’an dernier, Novapierre Résidentiel s’est ainsi portée acquéreur de 11 actifs résidentiels assortis d’une situation locative particulière. Trois appartements parisiens loués en loi de 48 ont notamment rejoint son patrimoine. Trois autres ont été acquis en viager. Novapierre Résidentiel a également acheté un ensemble résidentiel situé dans le 7e arrondissement parisien. Loués dans le cadre d’un bail emphytéotique de 30 ans à un bailleur social, ces 471 m² ont été acquis pour 3,19 M€. Soit une décote de 57% sur les prix du marché, précise la société de gestion. La SCPI a aussi signé l’acquisition de la nue-propriété de deux programmes en VEFA à Paris et Neuilly-sur-Seine. Le programme parisien, situé rue de Clignancourt, dans le 18e arrondissement, porte sur près de 3 000 m² de surfaces habitables. Il a été acquis avec une décote d’environ 40% par rapport à la valeur libre.

Revalorisation du prix de la part le 1er avril

L’appréciation régulière de son patrimoine est le premier moteur de performance de Novapierre Résidentiel. Qui, pour rémunérer ses souscripteurs, procède régulièrement à la revalorisation du prix de ses parts. A une époque, cette revalorisation était systématique, et trimestrielle. Depuis le 1er janvier 2020, la SCPI a opté pour une nouvelle stratégie. La revalorisation est dorénavant annuelle. L’an dernier, le prix de souscription de Novapierre Résidentiel a été revalorisé de 4%. La hausse atteint, cette année, 6%. Le prix de la part est en effet passé de 1 467 € à 1 555 € le 1er avril dernier. En dix ans, la valeur des parts de la SCPI s’est ainsi appréciée d’un peu plus de 60%…

Distribution de 30 € de plus-values par part en 2020

Mais ces revalorisations ne sont pas le seul « revenu » dont bénéficient les porteurs de parts. Novapierre Résidentiel les récompense également via la distribution régulière de plus-values. En 2020, cette distribution s’est élevée à 30 €. Contre 26,82 € en 2019, 26,36 € en 2018, 21,36 € en 2017 et 25 € en 2016. Pour matérialiser ces plus-values, la SCPI procède donc tout aussi régulièrement à des cessions d’actifs. En 2020, ces ventes ont généré près de 5 M€ de trésorerie. Selon Paref Gestion, ce programme de cessions pourrait s’accélérer en 2021. « La SCPI poursuit un important programme d’arbitrages portant sur les adresses les plus anciennes du portefeuille. Afin de dégager une plus-value optimale, tout en atténuant le plus possible l’impôt sur les plus-values immobilières », explique la société de gestion dans un communiqué.


Accélération du programme d’arbitrages

Cette accélération des arbitrages vise également à préparer l’avenir. « Afin de pouvoir distribuer davantage de plus-values de cessions en cas de stagnation de la valeur du patrimoine », reconnaît Rémi Juzanx, le gérant de Novapierre Résidentiel. Face à une possible baisse du résidentiel francilien, les associés peuvent donc a priori compter sur le passage en mode turbo du second moteur de performance de leur SCPI, celui des plus-values. D’autant que le fonds de remboursement mis en place par la SCPI[1] est désormais de moins en moins mis en contribution.

Rééquilibrage entre demandes de rachat et nouvelles souscriptions

Certes, Novapierre Résidentiel subit encore une érosion régulière de son capital social. Celui-ci est passé d’un peu plus de 223 000 € fin 2016 à environ 190 000 € fin 2020. Mais le nombre de parts en attente de retrait est désormais en chute libre. De 18 745 fin 2018, elles sont passées à 3 160 fin 2020. Et au 4e trimestre 2020, pour la 1ère fois depuis des années, la compensation des parts s’est faite sans recourir au fonds de remboursement. C’est autant de trésorerie supplémentaire disponible pour les distributions…

Frédéric Tixier

[1] Afin d’assurer le remboursement des parts en attente de rachat


Lire aussi

Résidentiel en Ile-de-France : une baisse des prix s’amorce pour les logements franciliens

Paref : l’activité de gestion pour compte de tiers marque le pas


A propos du groupe Paref(i)

Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires : (i) investissement au travers de la société immobilière SIIC Paref principalement dans l’immobilier d’entreprises en région parisienne (0,2 Md€ de patrimoine au 31 décembre 2020) et (ii) gestion pour compte de tiers au travers de Paref Gestion (1,8 Md€ de fonds gérés au 31 décembre 2020), société de gestion agréée par l’AMF et Paref Investment Management (0,4 Md€ au 31 décembre 2020). Paref est une société foncière SIIC, cotée sur le compartiment C de Euronext Paris.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

Novapierre

Paref Gestion annonce aujourd’hui le changement de dénomination de Pierre 48, approuvé par les actionnaires le 3 juillet dernier. La société de gestion repositionne ainsi cette SCPI historique sur le marché porteur du résidentiel francilien du Grand Paris.

Un nouveau nom, pour de nouvelles ambitions… En rebaptisant Pierre 48 en Novapierre Résidentiel, il s’agit pour Paref Gestion, son gestionnaire, « d’envoyer un signal fort de notre assurance quant au modèle de la 1ère capitalisation des SCPI résidentielles », comme l’écrit Anne Schwartz, directrice générale de Paref Gestion dans le dernier bulletin d’information de la SCPI.

Pierre 48 : une SCPI résidentielle de « plus-value »

Rappelons que Pierre 48 a été lancée en 1996 sur un segment de marché des SCPI assez atypique, pour ne pas dire unique : les SCPI résidentielles dite « de plus-value ». A la différence de la plupart des autres SCPI investies dans le secteur du logement (les SCPI dites « fiscales »), elle n’offre aucun avantage fiscal à ses souscripteurs. Et, à la différence des SCPI de rendement, qui interviennent essentiellement sur de l’immobilier d’entreprise, elle ne cherche pas à rémunérer ses actionnaires par de copieux dividendes. Son credo : acheter, majoritairement à Paris et en région parisienne, des logements occupés[1], donc avec une décote qui peut représenter de 30 % à 45 % de la valeur du bien. En contrepartie de la rentabilité immédiate très faible de ces appartements, Pierre 48 dégage de fortes plus-values, soit lors du départ des locataires (volontaire ou pour cause de décès), soit lors de la revente de ces biens décotés à un autre investisseur.

Novapierre Résidentiel : une SCPI qui surfe sur la revalorisation du foncier parisien

Spécialiste des logements soumis à la loi de 1948 et de ses substituts de plus en plus nombreux (loi de 1989, viager, nue-propriété), majoritairement investie à Paris intra-muros, Novapierre Résidentielle a donc très largement profité de l’importante revalorisation du foncier francilien. Rien qu’en 2018, son patrimoine s’est apprécié de 6,4%. Pour matérialiser ces plus-values latentes, la SCPI procède régulièrement à des cessions. En 2018, elle a ainsi vendu pour 13 M€ d’actifs, dégageant près de 6,5 M€ de plus-values. Et vient, dernièrement, de céder un immeuble situé dans le 20e arrondissement parisien pour 8,7 M€, générant au passage une plus-value de 5,6 M€… La revalorisation de ses actifs sous gestion et l’externalisation régulière de plus-values lui permettent ainsi de rémunérer ses actionnaires de deux manières : en procédant à des distributions de plus-values sous forme de dividendes exceptionnels et en augmentant, très régulièrement depuis plus de 2 ans, le prix de la part.

Novapierre Résidentiel : distribution de plus-values et revalorisation des parts

Novapierre Résidentiel a ainsi procédé à des distributions de plus-values de respectivement 25,85 € en 2012, 14 € en 2013, 10 € en 2014, 15 € en 2015, 25 € en 2016, 21,36 € en 2017 et 26,36 € en 2018. Depuis début 2017, elle a également régulièrement augmenté le prix de ses parts. En avril 2017, celui-ci est passé à 1 295 € (+6 €). Puis la société de gestion a pris la décision de revaloriser, chaque trimestre, la valeur des parts de la SCPI. D’abord, à compter d’avril 2017, de 6 € chaque trimestre (voir « Le prix de souscription de Pierre 48 revalorisé de 6 € chaque trimestre « jusqu’à nouvel ordre »). Puis, depuis avril 2018, de 14 € chaque trimestre (voir « Pierre 48 revalorisera son prix de souscription de 14 € chaque trimestre à compter du 1er avril prochain »). Le prix de souscription de Novapierre Résidentiel s’établissait ainsi à 1 397 € au 30 septembre dernier, matérialisant une hausse de près de 8% en deux ans et demi. Cette revalorisation automatique prendra toutefois bientôt fin : Paref Gestion annonçait, début septembre, que ce mécanisme serait suspendu à compter du 1er janvier 2020, « pour privilégier des augmentations spécifiques en ligne avec le marché résidentiel et avec l’augmentation de son patrimoine ».

Novapierre Résidentiel : des acquisitions sur un marché de plus en plus tendu

Novapierre Résidentiel ne se contente pas de vendre : elle procède également régulièrement à de nouvelles acquisitions pour renouveler et développer son « patrimoine exceptionnel d’appartements et immeubles situés dans les quartiers les plus prisés de Paris et d’Île-de-France », comme l’explique la société de gestion. En 2018, elle s’est portée acquéreur de plusieurs appartements, pour un total, droits inclus, de plus de 8,7 M€. Au deuxième trimestre de cette année, elle a acquis, pour 1,5 M€, un appartement en nue-propriété d’environ 150 m² situé à la frontière du 6e et du 7e arrondissement parisien. C’est d’ailleurs cette mécanique du démembrement, qui « assure une forte création de valeur au moment où l’usufruit revient à la SCPI », que Novapierre Résidentiel va privilégier à l’avenir. Sachant, comme le reconnaît Paref Gestion, qu’il est de plus en plus délicat d’intervenir sur le marché francilien, de plus en plus tendu, en rappelant, dans son dernier communiqué, que les prix de l’immobilier, à Paris, affichent « une augmentation de + 322% en 20 ans, et de + 66% en 10 ans ».

Novapierre Résidentiel : trouver de nouveaux actionnaires

Novapierre Résidentiel a en revanche un autre problème : trouver de nouveaux actionnaires. Depuis plusieurs années, le nombre de ses associés diminue. Ils étaient 2 301 fin 2016, 2 230 fin 2018, et 2 080 fin septembre 2019. Pour faire face à ces retraits, la société de gestion a mis en place un fonds de remboursement, alimenté par les cessions d’actifs (7,9 M€ de dotation à fin 2018). Ce qui lui permet de gérer, sans problème de liquidité, la sortie des anciens actionnaires, et d’assurer le remboursement des parts en attente de rachat (dont le nombre est passé de 18 745 fin 2018 à 7 615 fin septembre 2019). Mais il est clair que la SCPI méritait, pour relancer sa collecte, un nouvel élan médiatique. Et ce d’autant plus qu’elle est effectivement positionnée sur un segment de marché, le résidentiel, qui attire de plus en plus d’investisseurs, institutionnels, mais aussi privés (voir « Kyaneos Pierre : le résidentiel « vert » fait recette »). C’est donc pour cette raison que Pierre 48, qui avait connu un large succès en son temps en surfant sur la loi de 1948 (voir notamment « La SCPI Pierre 48 achète dans le seizième avec 65 % de décote et enregistre une collecte record »), compte désormais capitaliser sur sa nouvelle dénomination « résidentielle », plus en phase avec les attentes et le potentiel du marché. Tout en conservant ses atouts historiques : 20 ans d’expérience dans l’achat et la gestion d’actifs décotés, et un patrimoine déjà constitué de plus de 600 appartements franciliens…

Frédéric Tixier


[1] Et dont le titulaire du bail dispose de garanties tant sur le maintien d’un loyer bas que sur le maintien dans les lieux en vertu de différents dispositifs légaux dont le plus connu est celui de la loi de 1948.


A propos de Paref et de Paref Gestion(i)

Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires : investissement au travers de la société immobilière SIIC Paref principalement dans l’immobilier d’entreprises en région parisienne (128 M€ de patrimoine au 30 juin 2019), et gestion pour compte de tiers au travers de Paref Gestion (1 656 M€ de fonds gérés au 30 juin 2019), société de gestion agréée par l’AMF et de Paref Investment Management. Paref est une société foncière SIIC, cotée sur le compartiment C de Euronext Paris.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La SCPI spécialisée dans l’investissement en logements soumis à la loi de 1948, gérée par Paref Gestion, vient d’annoncer l’acquisition en nue-propriété d’un nouvel appartement dans le quartier de la Muette, à Paris. La valeur de ses parts a progressé de 4,74% en 2018.

Nouvelle acquisition pour la SCPI Pierre 48 : la SCPI spécialiste des logements soumis à la loi de 1948, ou de ses substituts (viager, nue-propriété), poursuit la gestion active de son patrimoine.

45% de décote

Elle vient en effet de concrétiser un investissement négocié au 3trimestre 2018 : l’achat de la nue-propriété d’un appartement de 134 met d’un studio afférent situés dans le quartier de la Muette à Paris. Ce nouvel actif, évalué en pleine propriété à 1,6 M€, a été négocié à 890 K€ (6 138 € le m2), soit une décote de 45%. Une opération qui illustre parfaitement la stratégie de Pierre 48 :  acquérir des appartements occupés, avec une décote importante, et dégager de fortes plus-values, soit lors du départ des locataires (notamment lors de la reconstitution de la pleine propriété d’un bien acquis en nue-propriété), soit lors de la revente de ces biens décotés à un autre investisseur. En 2018, la SCPI s’est portée acquéreur de plusieurs autres actifs, là encore en nue-propriété : 5 appartements neufs dans le 8arrondissement parisien (décote de 30%) au 1er trimestre, et 10 appartements et 2 chambres à Levallois (décote de 40%) au second.

Près de 2,7 M€ de cessions

Elle a surtout réalisé un important programme de cessions. Après avoir procédé à plusieurs ventes au cours des 1er (9 mandats de lots) et 2trimestres (1,2 M€ de cessions), son programme s’est intensifié au 3e, avec 2,7 M€ de cessions réalisées et un « pipe » d’opérations en cours de plus de 7 M€. A elles seules, ces cessions effectives et programmées du 3trimestre devraient lui permettre de dégager une plus-value nette vendeur de plus de 5,3 M€… Des plus-values que Pierre 48 distribue régulièrement aux porteurs de ses parts. Après avoir procédé à d’importantes distributions annuelles (21,36 € par part en 2016, 25 € en 2015), la SCPI avait en outre décidé en début d’année 2018 d’augmenter trimestriellement la valeur de ses parts encore plus significativement. Depuis le 1er avril dernier, ces dernières sont revalorisées de 14 € par trimestre… La valeur de la part est ainsi passée de 1 307 € fin 2017 à 1 369 € fin 2018, soit une progression de 4,74% sur l’année écoulée.

Frédéric Tixier


A propos de Paref Gestion(i)

Créée en 1991, Paref Gestion est spécialisée dans la création de fonds et la gestion de portefeuilles immobiliers (SCPI, OPPCI, fonds dédiés) pour compte de tiers, particuliers et institutionnels. Agréée par l’AMF, la société est une filiale de la SIIC Paref, cotée sur Euronext Paris. Au 30 juin 2018, les actifs gérés par Paref Gestion s’élèvent à plus de 1,5 milliard d’euros.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La SCPI spécialisée dans l’investissement en logements soumis à la loi de 1948 portera à 14 € le niveau de revalorisation trimestrielle de ses parts, contre 6 € actuellement. La revalorisation du marché résidentiel parisien lui profite une nouvelle fois. Elle prévoit en outre de distribuer une plus-value de 24 € par part en 2018.

Une nouvelle fois, les porteurs de parts de Pierre 48 vont bénéficier de la hausse de l’immobilier résidentiel parisien.

Augmentation de la revalorisation trimestrielle – Pour tenir compte de l’appréciation de son patrimoine, la SCPI a en effet décidé de revaloriser son prix de souscription, non plus de 6 € par trimestre comme prévu depuis le 1er avril 2017, mais dorénavant de 14 € par trimestre. Cette mesure sera effective à compter du 1er avril prochain. Rappelons que Pierre 48, créée en 1996, est une SCPI à capital variable dite « de plus-value », par opposition à la grande majorité des SCPI, qui sont des SCPI de rendement. Son principe est simple : acheter, majoritairement à Paris et en région parisienne, des logements occupés, donc avec une décote, qui peut représenter de 30 % à 45 % de la valeur du bien. En contrepartie de la rentabilité immédiate très faible de ces appartements, Pierre 48 dégage en retour de fortes plus-values, soit lors du départ des locataires (volontaire ou pour cause de décès), soit lors de la revente de ces biens décotés à un autre investisseur.

Nouvelle distribution de plus-values – Ces plus-values réalisées, la SCPI en distribue régulièrement une partie aux porteurs de ses parts. Elle a ainsi procédé à une distribution annuelle globale de 14 € en 2012, de 10 € en 2013, de 15 € en 2014, 25 € en 2015, et de 21,36 € par part en 2016. La poursuite de sa stratégie d’arbitrage de son portefeuille – elle a notamment cédé en 2017 une quinzaine de lots libres de toute occupation, libérant une plus-value nette d’environ 4,3 M€ – lui permet d’envisager une distribution de 24 € par part en 2018, qui serait versée aux associés au cours du 3e trimestre. Pierre 48 continue par ailleurs à enrichir son patrimoine de nouveaux actifs générateurs de potentielles futures plus-values.

Arbitrage du patrimoine –  Au 3e trimestre 2017, elle a par exemple procédé à l’acquisition d’une quinzaine de lots occupés, pour environ 7,8 M€, une opération qui « vient nourrir et augmenter d’environ 3,2 M€ le potentiel de plus-values à venir », comme le précise le dernier bulletin trimestriel de la SCPI. Le 6 février dernier, elle s’est portée acquéreur d’un triplex parisien de 190 m2, sur l’Ile Saint-Louis, pour un total de 1,2 M€. Selon Paref Gestion, le gestionnaire de la SCPI, l’actif affiche une décote supérieure à 50%, et un taux de rendement interne de capitalisation prévisionnel supérieur à 7%. A la fin de l’année 2017, le patrimoine de Pierre 48 était composé de plus de 750 appartements, dont plus de 66% situés dans Paris intra-muros.

Frédéric Tixier

A propos de Paref Gestion(i)
Créée en 1991, Paref Gestion est spécialisée dans la création de fonds et la gestion de portefeuilles immobiliers (SCPI, OPPCI, fonds dédiés) pour compte de tiers, particuliers et institutionnels. Agréée par l’AMF, la société est une filiale de la SIIC Paref, cotée sur Euronext Paris. Au 30 juin 2017, les actifs gérés par Paref Gestion s’élèvent à 1,5 milliard d’euros.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La SCPI spécialisée dans l’investissement en logements soumis à la loi de 1948 avait récemment annoncé la revalorisation de 6 € de son prix de souscription. La première hausse est bien prévue pour le 1er avril, mais sera suivie d’autres augmentations de même ampleur, tous les prochains trimestres. Une conséquence du rebond du marché immobilier résidentiel…

« La hausse de l’immobilier parisien a un impact positif sur la valorisation du patrimoine de Pierre 48 », expliquait récemment Paref Gestion, le gestionnaire de cette SCPI spécialisée dans l’investissement en logements en partie soumis à la loi de 1948.

Hausse trimestrielle du prix de souscription – Ce rebond du marché (de l’ordre de 3,1% à 3,3%) justifiait la revalorisation du prix des parts de Pierre 48, une première depuis mars 2014. Comme prévu, le prix de souscription de la SCPI est donc augmenté de 6 €, et passera en conséquence à 1 295 € à compter du 1er avril prochain. Mais cette hausse ne constitue visiblement qu’une première étape. Dans son dernier bulletin la SPCI, qui précise par ailleurs que la valeur de son patrimoine a été revalorisé de 4% par les experts du Crédit Foncier, annonce que, compte tenu de « ce contexte favorable », le prix de souscription sera augmenté à compter du 1er avril 2017 de 6 € par part, « chaque trimestre », et « jusqu’à nouvel ordre ». Une décision favorable aux actuels détenteurs de Pierre 48 (2 301 associés au 31 décembre 2016), qui vont également bénéficier d’une distribution exceptionnelle de 20 € par part (contre 15 € en 2015, 10 € en 2014, 14 € en 2013 et 25,85 € en 2012).

Poursuite du programme d’arbitrage – Des distributions rendues possibles par le programme de cession des actifs générateurs de plus-values mis en œuvre par Pierre 48 depuis plusieurs mois. Après avoir déjà cédé environ 80 lots en 2015 – et généré une plus-value de l’ordre de 12 M€ -, la SCPI a poursuivi ses arbitrages en 2016. Au 3e trimestre, 7 lots ont été vendus, générant une plus-value nette d’environ 1,4 M€. Au 4e, ce sont 3 lots supplémentaires qui ont été cédés, ajoutant 970 K€ de plus-values nettes distribuables. Pierre 48 poursuit par ailleurs « sa stratégie de développement à la fois à travers des actifs immobiliers subissant une décote pour occupation, et par des opérations d’investissement en nue-propriété permettant de capitaliser sur une création de valeur à long terme », comme le rappelle Gilles Chamignon, le Directeur Général de Paref Gestion dans le dernier bulletin de la SCPI.

A propos de Paref Gestion(i)
Paref Gestion est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF N°GP 08000011 en date du 19/02/2008 et agréée par l’AIFM en date du 16/07/2014 au titre de la directive 2011/61/UE pour la gestion de SCPI et d’OPCI.
Elle gère 6 SCPI (Pierre 48, investie dans l’immobilier d’habitation, Novapierre 1 dans l’immobilier commercial, Interpierre France dans l’immobilier d’entreprise, Capiforce Pierre dans des commerces, des bureaux et des locaux d’activité, Novapierre Allemagne, investie exclusivement en Allemagne dans l’immobilier commercial et Atlantique Pierre 1, investie dans les commerces et les bureaux ainsi que 3 OPPCI investis dans l’immobilier de tourisme, loisirs et l’immobilier d’entreprise.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La SCPI spécialisée dans l’investissement en logements soumis à la loi de 1948 vient d’annoncer la revalorisation de ses parts, une première depuis mars 2014. Elle va également procéder à la distribution d’un dividende exceptionnel de 20 € par part, conséquence de la poursuite de son programme d’arbitrage.

« La hausse de l’immobilier parisien a un impact positif sur la valorisation du patrimoine de Pierre 48 », explique Paref Gestion, le gestionnaire de cette SCPI spécialisée dans l’investissement en logements en partie soumis à la loi de 1948. Sur un an, les prix dans la capitale se seraient appréciés de 3,3%, portant le prix au mètre carré à 8 270 €. « Un mouvement haussier qui devrait se prolonger au cours des prochains mois », poursuit le gestionnaire, qui annonce en conséquence la revalorisation du prix des parts de Pierre 48.

Hausse du prix de souscription de 6 € par part – Pour la première fois depuis le 1er mars 2014, le prix de souscription de la SCPI est augmenté de 6 €, et passera en conséquence à 1 295 € à compter du 1er avril prochain. Rappelons que Pierre 48, créée en 1996, année au cours de laquelle elle obtint d’ailleurs le prix de l’innovation, est une SCPI à capital variable dite « de plus-value », par opposition à la grande majorité des SCPI, qui sont des SCPI de rendement. Son principe est simple : acheter, majoritairement à Paris et en région parisienne, des logements occupés, donc avec une décote, qui peut représenter de 30 % à 45 % de la valeur du bien. En contrepartie de la rentabilité immédiate très faible de ces appartements, Pierre 48 dégage en retour de fortes plus-values, soit lors du départ des locataires (volontaire ou pour cause de décès), soit lors de la revente de ces biens décotés à un autre investisseur.

Dividende exceptionnel de 20 € par part – Pour externaliser ces plus-values latentes, Pierre 48 met régulièrement en œuvre des programmes d’arbitrage de son patrimoine. Lorsqu’elles sont consenties à un bailleur social, les plus-values matérialisées par ces cessions sont en outre exonérées d’impôt. Ce qui permet à Pierre 48 de les distribuer sous forme de dividende exceptionnel à ses associés. Après avoir déjà cédé environ 80 lots en 2015 -et généré une plus-value de l’ordre de 12 M€-, la SCPI a poursuivi ses arbitrages en 2016. Rien qu’au 3e trimestre, 7 lots ont été vendus, générant une plus-value nette d’environ 1,4 M€. Ces revenus additionnels, qui viennent s’ajouter au stock de plus-values déjà constitué les années précédentes, permettent à Pierre 48 de procéder à une nouvelle distribution exceptionnelle, fixée à 20 € par part. Rappelons que Pierre 48 avait distribué un dividende exceptionnel de 15 € par part en 2015, 10 € en 2014, 14 € en 2013 et 25,85 € en 2012. Au 31 décembre dernier, le patrimoine de Pierre 48 comprenait un peu plus de 700 appartements « essentiellement situés à Paris intra-muros » -contre 794 à fin 2015- . Un peu moins de 40% de ce patrimoine était constitué de logements « maintenables » – logements soumis à la loi de 1948 ou assimilés (nue-propriété, loi de 1989 art 15 et 17) – et plus de 50% de logements « libérables » – logements soumis au régime général de la loi de 1989 et du Code civil -.

A propos de Paref Gestion(i)
Créée en 1991, Paref Gestion est spécialisée dans la création de fonds et la gestion de portefeuilles immobiliers (SCPI, OPPCI, fonds dédiés) pour compte de tiers, particuliers et institutionnels. Agréée par l’AMF et l’AIFM, la société est une filiale de la SIIC Paref, cotée sur Euronext Paris. Au 30 septembre 2016, le patrimoine géré est estimé à plus de 1,3 Md€ dont 1 191 M€ pour le compte d’entités extérieures au Groupe Paref.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Paref Gestion, dans le dernier bulletin trimestriel consacré à la SCPI Pierre 48, annonçait qu’un programme d’arbitrage « de presque 20 M€ » était en cours. Il confirme aujourd’hui la vente d’un immeuble situé à Issy-les-Moulineaux à un bailleur social pour 17 M€. Plus encore, explique Paref dans son communiqué, « le programme d’arbitrage fait l’objet de ventes pour plus de 21 M€, générant une plus‐value de plus de 12 M€ ».

SCPI de « plus-value » Rappelons que cette SCPI, créée en 1996, année au cours de laquelle elle obtint d’ailleurs le prix de l’innovation, est une SCPI à capital variable dite « de plus-value », par opposition à la grande majorité des SCPI, qui sont des SCPI de rendement. Son principe est simple : acheter, majoritairement à Paris et en région parisienne, des logements occupés – dont le titulaire du bail dispose de garanties tant sur le maintien d’un loyer bas que du maintien dans les lieux en vertu de différents dispositifs légaux dont le plus connu est celui de la loi de 1948 – avec donc une décote qui peut représenter de 30 % à 45 % de la valeur du bien. En contrepartie de la rentabilité immédiate très faible de ces appartements, Pierre 48 dégage en retour de fortes plus-values, soit lors du départ de ces locataires (volontaire ou pour cause de décès), soit lors de la revente de ces biens décotés à un autre investisseur.

Dividende exceptionnel de plus de 20 € par part C’est précisément pour externaliser ces plus-values latentes que Pierre 48 met régulièrement en œuvre des programmes d’arbitrage de son patrimoine. Les cessions réalisées ont donc vocation à être compensées par de nouveaux investissements. Lorsqu’elles sont consenties à un bailleur social, les plus-values matérialisées par ces cessions sont en outre exonérées d’impôt. Ce qui permet à Pierre 48 de les distribuer sous forme de dividende exceptionnel à ses associés. Elle annonce que ce dividende sera de « plus de 20 € par part ». Rappelons que Pierre 48 avait distribué un dividende exceptionnel de 15 € par part en 2015, 10 € en 2014, 14 € en 2013 et 25,85 € en 2012. Le prix de souscription, à 1 289 €, est inchangé depuis le 1er mars 2014.

Arbitrages toujours en cours – Paref Gestion annonce dans le même communiqué que ce programme d’acquisition d’immobilier « avec décote d’occupation » sera cette année compris entre 7 et 10 M€.  Son patrimoine, après la cession susnommée, est composé de plus de 750 lots en nue-propriété, loués sous les régimes loi 1948 et loi 1989 maintenables. Au 30 septembre dernier, son taux de rentabilité interne s’établissait à 6,2 % sur 5 ans, 4,6 % sur 7 ans, et 7,6 % sur 10 ans.

A propos de Paref Gestion(i)
Créée en 1991, Paref Gestion est spécialisée dans la création de fonds et la gestion de portefeuilles immobiliers (SCPI, OPPCI, fonds dédiés) pour compte de tiers, particuliers et institutionnels. Agréée par l’AMF et l’AIFM, la société est une filiale de la SIIC Paref, cotée sur Euronext Paris. Au 30 septembre 2015, le patrimoine géré est estimé à plus de 1,2 Md€ dont 1 075 M€ pour le compte d’entités extérieures au Groupe Paref.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société