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A l’instar de sa petite sœur PFO2, PFO met le cap sur l’Europe. Et les actifs dits « acycliques ». Au cours du dernier trimestre, elle a procédé à trois acquisitions, dont un établissement pour personnes âgées à Essen, en Allemagne. Sur l’ensemble de l’année, elle annonce un flux d’investissement de plus de 160 M€ et une collecte de plus de 128 M€.

« Tout est mis en œuvre pour placer au plus vite la trésorerie issue de la collecte réalisée par PFO, toujours avec le souci de la diversification et de la mutualisation du risque », rappelle Yann Guivarc’h, Directeur général de Perial Asset Management, dans le dernier bulletin trimestriel de la SCPI.

Multiplication des investissements – PFO a collecté plus de 128 M€ depuis le début de l’année, dont 22 M€ au 3e trimestre, soit un montant déjà supérieur à celui récolté sur l’ensemble de l’année 2016 (près de 100 M€). Un succès – partagé par bon nombre des SCPI disponibles sur le marché – qui impose effectivement de trouver rapidement des actifs à acquérir. Perial, qui vient d’annoncer à l’occasion du MIPIM à Cannes, avoir investi près de 100 M€ dans le seul secteur du commerce (pour un rendement net initial moyen de 6,3 %) sur l’ensemble de ses SCPI, a plus que rempli son contrat. Au dernier pointage, à fin septembre, PFO avait en effet réalisé pour plus de 160 M€ d’investissements « prévisionnels, signés et engagés », comme le précise le dernier bulletin de la SCPI.

Cap sur l’Europe – Conformément à sa nouvelle stratégie – renforcer la part des actifs acycliques et de commerce, aux dépens des actifs de bureaux -, et à son objectif de diversification européenne – à l’instar de PFO2 -, PFO s’est notamment portée acquéreur en octobre dernier d’un EHPAD[1] en Allemagne. Situé à Essen, et loué à Phönix, une filiale du groupe Korian (le leader européen du secteur), dans le cadre d’un bail de long terme, l’établissement a été acquis pour environ 27 M€. Son rendement immédiat se situe à 5,20%. Le rendement des autres investissements réalisés par PFO au cours du 3e trimestre est de 7,90% (une salle de sport à Valenciennes) ou de 6,34% au cours du 1er (un portefeuille de 13 commerces).

Rendement en baisse ? – PFO, qui a généré un taux de rendement de 4,94% pour ses porteurs en 2016 (soit 46€ par part), a déjà distribué 3 acomptes sur dividendes de 11,25€ chacun (dont 0,04 € de revenus financiers) au titre de 2017, soit 33,75€ au total. La société de gestion ne donne pas de taux de rendement prévisionnel pour 2017, mais, compte tenu notamment de la hausse de 1,5% du prix de souscription intervenue en mai dernier, il y a une forte probabilité pour que celui-ci soit en baisse par rapport à 2016.

Frédéric Tixier
Rédacteur en Chef

A propos de Perial
Spécialiste de l’épargne immobilière, le Groupe Perial, présidé par Eric Cosserat, est un groupe indépendant, pure player de l’immobilier depuis 50 ans. Le groupe s’organise autour de 3 métiers : la gestion d’actifs immobiliers avec Perial Asset Management, la gestion locative et le syndic de copropriété avec Perial Property Management, la promotion immobilière avec Perial Développement. Perial Asset Management assure également la distribution de ses produits auprès des CGPI, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Le Groupe Perial emploie à ce jour plus de 160 collaborateurs. Au 30 avril 2017, la capitalisation des fonds gérés par PERIAL (SCPI, OPCI) s’élève à plus de 2,9 milliards d’euros..


[1] Etablissement d’Hébergement pour personnes Agées Dépendantes

Transformée en SCPI à capital variable en octobre 2015, PFO réalise désormais une collecte importante et régulière, et ce depuis plusieurs trimestres. Pour la 1re fois depuis la variabilisation du capital, le prix de souscription est revalorisé. Il passera de 932 € à 946 € le 1er juin prochain, soit une hausse de 1,5%.

Avec près de 500 M€ de capitalisation à la fin du 1er trimestre dernier, PFO fait partie des SCPI incontournables du marché, en raison de sa taille mais aussi de son antériorité – elle a été lancée en 1998 – et de son rendement, souvent au-delà de la moyenne du marché – 4,94% encore en 2016 -.

Plus de 55 M€ collectés au 1er trimestre – Moins emblématique que PFO2, la SCPI phare du groupe Perial et première SPCI « verte » du marché, PFO continue en effet à attirer les souscripteurs : elle a collecté plus de 55 M€ au 1er trimestre 2017, après avoir déjà recueilli près de 100 M€ au cours de l’année 2016. Des capitaux déjà en partie investis : PFO annonçait 113 M€ d’acquisitions en 2016, et plus de 18 M€ fermes au 1er trimestre (un portefeuille de 13 commerces situés en régions, pour un rendement net immédiat de plus de 6,30%). A cette acquisition, qui permet notamment à la SCPI d’accroître, comme le prévoit sa nouvelle stratégie, la part du commerce au sein de son patrimoine, viennent s’ajouter un « pipe » de plusieurs autres opérations (et notamment un actif de bureaux valorisé 26 M€) pour « un total de près de 96 M€ d’ores et déjà signés ou sécurisés depuis le début de l’année », comme le précise Yann Guivarc’h, Directeur Général de Perial Asset Management, dans le dernier bulletin trimestriel de la SCPI.

Baisse sensible du taux d’occupation – Si PFO suit donc sans problème la feuille de route de ses investissements – désormais résolument tournés vers l’Europe, à l’instar de la 1ère opération réalisée récemment par PFO2 en Allemagne -, il n’en va pas de même en matière de gestion locative. Au 1er trimestre, PFO subit en effet une dégradation de son « TOF » – taux d’occupation financier -, passé de 91,56% à fin 2016 à 84,85% à la fin du 1T 2017. Perial explique cette situation notamment par un marché locatif difficile qui l’oblige à consentir des franchises de loyers plus importantes (670 K€ vs 85 K€ fin 2016). Rappelons toutefois que Perial, à l’inverse, avait réussi à améliorer son TOF moyen sur l’année 2016 (86,50% vs. 84,90% sur 2015).

Revalorisation de 1,5% – La revalorisation du prix de souscription, qui passera de 932 € à 946 € le 1er juin prochain, soit une hausse de 1,5%, intervient donc dans un contexte spécifique. Perial semble avoir anticipé bon nombre des nouvelles contraintes qui vont peser sur PFO (notamment le calcul de la nouvelle dotation aux provisions pour gros entretien), sans en avoir encore mesuré tous les impacts financiers. Fidèle à son positionnement, le groupe reste prudent (il annonce un dividende trimestriel sur sa fourchette basse), mais augmente néanmoins le prix de souscription alors même que la valeur de reconstitution de la SCPI accuse un repli entre 2016 (1 032,74 € par part) et 2017 (1 016,22€). Le prix de souscription reste néanmoins décoté et dans la fourchette autorisée[1], en s’affichant à 93% de la valeur de reconstitution (contre 90% auparavant).

A propos de Perial(i)
Spécialiste de l’épargne immobilière, le Groupe Perial, présidé par Eric Cosserat, est un groupe indépendant, pure player de l’immobilier depuis 50 ans. Le groupe s’organise autour de 3 métiers : la gestion d’actifs immobiliers avec Perial Asset Management, la gestion locative et le syndic de copropriété avec Perial Property Management, la promotion immobilière avec Perial Développement. Perial Asset Management assure également la distribution de ses produits auprès des CGPI, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Le Groupe Perial emploie à ce jour plus de 160 collaborateurs. Au 31 décembre 2016, la capitalisation des fonds gérés par Perial (SCPI, OPCI) s’élève à plus de 2,8 milliards d’euros.

[1] Le gestionnaire peut fixer le prix de souscription de la part de SCPI dans une fourchette allant de -10% à +10% par rapport à la valeur de reconstitution.

Fermée à la collecte depuis 2008, cette SCPI historique du groupe Perial se transforme en SCPI à capital variable. Sa stratégie d’investissement va s’élargir aux commerces.

Comme pierrepapier.fr l’annonçait le 21 juin dernier, les SCPI historiques du groupe Perial, PF1 et PF0, vont reprendre leur collecte. PF1, créée en… 1986, et qui n’a plus fait appel au public depuis 1995, devrait s’ouvrir de nouveau début 2016. La transformation en SCPI à capital variable de PF0 sera, elle, opérationnelle le 1er octobre prochain.

Objectif : diversification – Cette opération de « redynamisation » de PF0 vise un double objectif. D’une part, collecter de l’argent frais pour parfaire la modernisation du patrimoine existant, et le diversifier vers de nouvelles catégories d’actifs, notamment commerciaux. Comme l’explique Perial dans une note de présentation, « majoritairement exposé au segment bureaux[1], PFO renforcera son patrimoine de commerces et privilégiera les situations de centre-ville tant en région parisienne qu’en province et n’exclut pas les investissements en zone Euro ». Cette inflexion de la stratégie d’investissement vise, toujours selon Perial, à mettre en œuvre une « allocation immobilière qui privilégie la complémentarité des actifs ». Les axes prioritaires sont au nombre de trois : les bureaux toujours, « dont le moteur principal est la croissance du PIB », les commerces, désormais, « secteur d’activité porté par la consommation des ménages », et des actifs acycliques, tels que crèches et locaux d’enseignement, « qui accompagnent les besoins de la société sur l’éducation et la santé ».

De fixe à variable – Perial souhaitait également mieux répondre aux attentes des distributeurs –notamment les compagnies d’assurance vie –, désireux de pouvoir apporter des souscriptions en continu. C’est la raison pour laquelle l’assemblée générale du 17 juin dernier, qui a décidé de la nouvelle stratégie d’investissement de PF0, a également fait le choix de « variabiliser » le capital de la SCPI. Cette décision, qui prendra effet au 1er octobre prochain, a eu pour première conséquence la fermeture du marché secondaire des parts de PF0, la dernière confrontation étant théoriquement intervenue le 25 septembre[2]. Toutefois, comme l’explique la note d’information, «tout associé peut se retirer en totalité ou partiellement, conformément à la clause de variabilité du capital figurant aux statuts, sous réserve toutefois que le capital social effectif ne diminue pas, par suite de la variabilité, au-dessous du plus élevé de ces montants : 10 % du capital social statutaire, ou 90 % du capital social effectif constaté par la société de gestion à la clôture de l’exercice précédent, ou du capital social légal minimal exigé par la forme ». Perial a également prévu une clause lui permettant de suspendre la variabilité du capital – donc d’émettre de nouvelles parts –  « lorsque des demandes de retrait représentant 5 % des parts demeurent non satisfaites sur une période continue de 6 mois ». Dans cette hypothèse, les cessions seraient possibles sur un marché secondaire reconstitué. L’opération d’ouverture en elle-même, et la création de nouvelles parts, se feront dans la limite de l’augmentation de capital décidée par l’assemblée, soir un montant maximal de 600 M€. Le prix de la part de souscription est fixé à 932 €, dont 650 € de valeur nominale et 282 € de prime d’émission.

Perspectives de rendement ? – PF0, qui figure parmi les SCPI les plus attractives en termes de rendement -5,68 % en 2014, pour un dividende versé de 46 € –, maintient son objectif de distribution d’un dividende compris entre 46 € et 47 € en 2015. Ce qui, compte tenu de la revalorisation des parts, conduira a priori à un taux de rendement (TDVM[3]) forcément inférieur cette année. Toutefois, le gestionnaire se montre optimiste quant aux perspectives d’amélioration des résultats. « La nouvelle dynamique engagée permet d’envisager fin 2015, et ce pour la première fois depuis deux ans, la diminution du stock de locaux vacants. Les pleins effets financiers de cette amélioration, compte tenu des avantages commerciaux consentis aux nouveaux locataires, se feront sentir en 2016 », explique en effet Jean-Christophe Antoine, directeur général de Perial Asset Management. Les derniers résultats opérationnels de la SCPI peuvent le laisser penser. Les deux dernières acquisitions réalisées en 2015 affichent des taux de rentabilité attractifs (8,10 % pour l’immeuble de Bussy-Saint-Georges et 7,18 % pour celui de Marseille). Le taux d’occupation financier s’est également amélioré au 2nd semestre (82,12 % au 30 juin, contre 80,07 % au 1er trimestre), notamment en raison de la baisse continue du niveau des franchises de loyers (5,40 %, contre 5,44 %) et qui, si l’on en croit Perial, devrait donc encore se réduire en 2016.

pfo

[1] 88% au 30/06/2015
[2] La dernière opération recensée sur le site de Perial, datée du 18/09/2015, est l’échange de 232 parts d’un prix net de 750 €, pour un prix acquéreur de 867,21 €.
[3] Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (DVM) est le ratio entre le dividende brut distribué par part et le prix moyen de la part sur l’année.