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L’immobilier, véritable « performeur » dans la durée

A l’heure où les incertitudes sur la rentabilité future des actifs financiers et immobiliers sont ravivées -pour ne pas dire exacerbées- par la crise sanitaire, l’IEIF publie la mise à jour de son étude annuelle sur les performances comparées des différents placements. Elle rappelle, entre autres informations, que la vie des investisseurs est loin d’être un long fleuve tranquille. Et que les crises, plus ou moins violentes, viennent toujours, à un moment ou à un autre, bouleverser son quotidien. Analyse.

Une nouvelle fois, l’immobilier, sous toutes ses formes, se place aux premiers rangs du palmarès sur quasiment toutes les périodes analysées. Comme l’an dernier, il n’y a guère que sur 40 ans (1979-2019) où les actions, tout type de secteurs confondus, s’imposent en pole position. Leur performance annualisée, mesurée par leur taux de rendement interne (TRI), s’établit en effet à 13,19 %. Un niveau qui les place au-dessus de trois classes d’actifs immobiliers. Devant le logement parisien (11,42 %), en premier lieu. Puis des foncières cotées (10,72 %) et des SCPI (9,56 %).

L’immobilier, en pole position sur 5, 10, 15, 20 et 30 ans

Sur toutes les autres périodes analysées par l’IEIF (5 ans, 10 ans, 15 ans, 20 ans, 30 ans), les placements immobiliers occupent la première marche du podium. Et, bien souvent, les suivantes. Sur 30 ans, les foncières cotées affichent le meilleur rendement (7,7 %). Mais le logement parisien (7,1 %) et les OPCI (6,6 %) occupent les 3e et 4e rangs. Sur 20 ans, l’immobilier truste les 7 premières places. Ce sont encore une fois les foncières cotées qui emportent la mise (12,1 %). Suivies de la classe d’actifs en direct « commerces France » (11,5 %). Puis de nouveau du logement parisien (10,7 %). Et de la logistique, des SCPI, des bureaux (France) et des OPCI.


L’immobilier, la classe d’actifs la plus performante

Sur 15 ans, comme le précise Charles-Henri de Marignan, analyste senior à l’IEIF, « l’immobilier, dans toutes ses déclinaisons, est la classe d’actifs la plus performante ». Les actifs de commerces (France) occupent la 1ère place (10,4 %). Suivis, une fois n’est pas coutume, par le placement or (9,7 %). Et les foncières cotées, en 3e position (9,6 %), devancent une nouvelle fois les actions dans leur ensemble (7 %). Sur 10 ans, ce sont d’ailleurs les actifs cotés qui surperforment les autres placements. Les foncières, de nouveau en tête (8,5 %), font quasiment jeu égal avec les actions généralistes (8,1 %). Mais les 6 places suivantes sont occupées par des placements immobiliers, directs (logistique, commerces, bureaux) ou indirects (SCPI, OPCI). L’or est relégué à la 9e position (3,1 %).

Montée en puissance de la logistique sur 5 ans

Sur 5 ans, enfin, ce sont de nouveau les actifs immobiliers acquis en direct (peu accessibles, par définition, aux investisseurs individuels), qui se positionnent aux premières places. Et, comme l’an dernier, c’est la logistique qui monte sur le podium (11,6 %). Une forte performance qui s’explique, selon Charles-Henri de Marignan, « par une forte progression des valeurs vénales des actifs sous l’effet du développement du e-commerce ». Les autres secteurs de l’immobilier sont devancés par les actions (10,3 %), dopées par leurs excellentes performances en 2019. L’an dernier, les marchés financiers ont de fait effacé les pertes enregistrées en 2018.


2019, une année exceptionnelle pour les marchés actions… battus toutefois par l’immobilier en direct

L’indice MSCI Monde affichait en 2019 une progression de 26 %. Sa meilleure performance de la décennie, en total return. Les plus fortes hausses, celles des actions américaines (+ 28,5 % pour le S&P 500), n’ont toutefois pas réussi à détrôner certaines classes d’actifs immobiliers en direct. Selon le palmarès établi par l’IEIF, ce sont en effet les bureaux prime, en Europe et dans le QCA parisien, qui s’arrogent les deux premières positions. L’immobilier européen, coté cette fois, fait quant à lui quasiment jeu égal avec les actions américaines. Et se place au 4e rang. L’immobilier indirect tire lui aussi correctement son épingle du jeu. En 2019, les SCPI affichaient une performance globale de 5,6 %[1]. Suivies de près par les OPCI, avec 5,4 %[2].

Au-delà de la performance, les autres qualités de la classe d’actifs immobilier

Au-delà de ces performances – passées -, qui attestent toutefois de la robustesse et de la régularité de l’immobilier sur longue période, l’étude de l’IEIF pointe également les autres qualités de cette classe d’actifs. L’institut rappelle en effet que l’immobilier bénéficie d’une volatilité bien inférieure à celle des actions. Que toutes ses composantes évoluent généralement dans le même sens, certes avec des amplitudes différentes. Et que, sur toutes les périodes, l’immobilier présente « systématiquement un pouvoir diversifiant inégalé par les autres actifs ». Trois qualités qu’il devrait conserver, quelle que soit l’orientation de ses performances à venir.

Frédéric Tixier

[1] Mesurée par l’indice Edhec IEIF Immobilier d’entreprise France.

[2] Mesurée par l’indice IEIF OPCI Grand Public.


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Le fonds euros ou l'art de la performance

Le fonds euros ou l’art de la performance

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L’immobilier, en tête des palmarès sur toutes les périodes, ou presque...

L’IEIF vient de publier la mise à jour de son étude annuelle de comparaison des performances des placements[1] sur le long terme. Sur pratiquement toutes les périodes, l’immobilier direct ou indirect, coté ou non coté, truste les premières places.

Il n’y a que sur 40 ans (1978-2018) où les actions, tout type de secteurs confondus, s’imposent en pole position. Leur performance annualisée mesurée par leur taux de rendement interne (TRI), s’établit en effet à 13,7%, un niveau qui les place juste au-dessus de celui des actions des foncières cotés (13%).

L’immobilier, plus performant sur 5, 10, 20 et 30 ans

Sur toutes les autres périodes analysées par l’IEIF (30 ans, 20 ans, 10 ans, 5 ans), ce sont des placements immobiliers qui occupent la première marche du podium et, quasi systématiquement, les 4 ou 5 suivantes… Sur 30 ans, c’est par exemple le logement en direct qui affiche le meilleur rendement (9,8%), devant les foncières (8,5%) et les actions (8,3%). Sur 20 ans, c’est une autre classe d’actif immobilier en direct, celle des commerces qui se positionne au 1er rang (12,5%), logements sur la France entière, logements parisiens et foncières cotées faisant quasiment jeu égal avec des performances annualisées comprises entre 11,2% et 11,3%. Sur 10 ans, les foncières (12%) se placent devant les actions (9,1%), les SCPI arrivant en 3e position, avec une performance annualisée de 6,6%. Sur 5 ans, enfin, ce sont de nouveau les actifs immobiliers acquis en direct (peu accessibles, par définition, aux investisseurs individuels), qui se positionnent aux premières places.


Montée en puissance, sur 5 ans, de l’immobilier direct

Entre 2013 et 2018, la logistique (9,8%), les bureaux (6,7%) et les commerces (6,4%) affichent en effet les meilleures performances. Celle, assez exceptionnelle, produite par le secteur logistique s’explique « par une forte progression des valeurs vénales, sous l’effet du développement du e-commerce, mais aussi de l’optimisation de la supply-chain par la grande distribution », détaille Charles-Henri de Marignan, analyste senior à l’IEIF. La montée en puissance de l’immobilier non coté sur cette plus courte période s’explique également par la forte correction des marchés en 2018. Le compartiment immobilier coté, notamment, a enregistré l’an dernier des contre-performances importantes, avec des replis de 18,7% pour l’indice des SIIC françaises (IEIF Euronext SIIC France) et de 15% pour les REIT européennes (mesurées par l’indice IEIF Euronext REIT Europe). Les foncières, avec un TRI sur 5 ans de seulement 4,3%, se retrouvent donc fort logiquement, sur cette période, reléguées en 7e position. Il est à noter que, en 2018, sur l’ensemble des classes d’actifs examinées par l’IEIF, les seules à afficher des performances positives sont le private equity, les bureaux prime, la dette privée européenne, les OAT à 10 ans français et… les SCPI qui, avec une progression globale[2] de 4,9%, se placent en 4e position des placements les plus rentables.

Frédéric Tixier


A propos de l’IEIF

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA). L’IEIF compte aujourd’hui plus de 120 sociétés membres (2/3 d’investisseurs, 1/3 d’autres acteurs : promoteurs, banques, experts immobiliers, conseils en immobilier, etc.). Le patrimoine immobilier des membres investisseurs représente une valeur globale de près de 300 milliards d’euros. L’IEIF s’appuie sur une équipe de 20 personnes issues à la fois des mondes de la finance et de l’immobilier, dont 6 chercheurs associés. Il dispose de nombreuses bases de données économiques, financières et immobilières, dont certaines ont plus de 30 ans d’historique.

[1] « 40 ans de performances comparées – 1978-2018 » – Les placements sur longue période : édition 2019 – IEIF.
[2] Mesurée par l’indice Edhec IEIF Immobilier d’entreprise France.

+6,99% en un an

C’est la performance affichée, sur un an glissant, par l’indice EDHEC IEIF Immobilier d’Entreprise France « brut », qui retrace la progression de la valeur des parts et des dividendes distribués par les SCPI les plus actives du marché.

Au 30 mars dernier, il valait 1 893,17 points, soit 0,20% de plus que le mois précédent. Et, sur un an glissant, sa performance s’établissait à près de 7%… L’indice EDHEC IEIF Immobilier d’Entreprise France, indice transactionnel mensuel représentatif du marché de l’immobilier d’entreprise en France, mesure en réalité la performance des parts effectivement échangées d’un portefeuille agrégé de fonds immobiliers non cotés, un portefeuille de SCPI en l’occurrence.

Un indice pondéré par les capitalisations des SCPI

Lancé par l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF) et l’EDHEC-Risk Institute, cet indice recouvre de fait environ 90 % de la capitalisation totale des SCPI investies en immobilier d’entreprise, et plus de 95 % des transactions secondaires constatées. Pondéré par les capitalisations des SCPI, il recense à la fois les véhicules à capital fixe et à capital variable, à condition que ces derniers aient enregistré un volume de transactions sur le marché secondaire supérieur à 2 millions d’euros au cours de l’année précédente. Dans sa version « nu », l’indice EDHEC IEIF Immobilier d’Entreprise France retrace donc la progression de la valeur des parts des SCPI les plus actives du marché. Dans sa version « brut », qui intègre les dividendes distribués (supposés réinvestis), il en mesure la performance globale. Publié avec une fréquence mensuelle (le 20 du mois suivant la fin de chaque mois calendaire), sa composition est révisée deux fois par an, en mars et en septembre. Lors de sa dernière révision, il comprenait 47 SCPI affichant une capitalisation globale de 48 Md€ (soit près de 90% de la capitalisation totale des SCPI en mars 2019 -54,3 Md€-).

Frédéric Tixier


A propos de l’IEIF

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA).

L’IEIF compte aujourd’hui plus de 120 sociétés membres (2/3 d’investisseurs, 1/3 d’autres acteurs : promoteurs, banques, experts immobiliers, conseils en immobilier, etc.). Le patrimoine immobilier des membres investisseurs représente une valeur globale de près de 300 milliards d’euros. L’IEIF s’appuie sur une équipe de 20 personnes issues à la fois des mondes de la finance et de l’immobilier, dont 6 chercheurs associés. Il dispose de nombreuses bases de données économiques, financières et immobilières, dont certaines ont plus de 30 ans d’historique.

Si leur collecte s’est légèrement tassée en 2018, toutes les catégories de SCPI d’entreprisene sont pas logées à la même enseigne. La catégorie dite des « diversifiées » est la seule à avoir bénéficié d’une progression du niveau de ses souscriptions nettes. C’est aussi la seule dont le taux de distribution se soit amélioré par rapport à 2017…

La collecte nette des SCPI s’est un peu assagie en 2018, tout en restant à un niveau très largement supérieur à celui des dix dernières années. Mais, avec un volume de 4,98 Md€ l’an dernier, les SCPI d’entreprise affichent un repli (-18,8%) moins sensible que celui des SCPI résidentielles (-33,6%, à 132 M€ vs 199 M€). Et au sein même des SCPI de rendement, toutes les catégories ne présentent pas les mêmes rythmes d’inflexion ou de progression.

Repli des « bureaux » et des « commerce »

La catégorie dominante, celle des SCPI de « bureaux » (34 SPCI fin 2018), avec une collecte nette de 2 696 M€ sur un total de 4 977 M€ pour l’ensemble des SCPI d’entreprise (90 SCPI à fin 2018), accuse un repli de 14% (vs 3 136 M€ en 2017), à l’image de l’ensemble du marché (-19%). Mais ce sont les SCPI dites de « commerce » (22 SCPI fin 2018) qui affichent le plus fort recul : -60,9%. Deux catégories qui, quoique toujours dominantes en encours, étaient déjà plutôt mal placées en 2017. Il s’agissait en effet des seules à n’avoir pas profité de l’envolée des souscriptions nettes, avec un niveau de collecte quasi identique à celui enregistré en 2016.


Montée en puissance des « diversifiées »

Tout l’inverse de la catégorie dite des « diversifiées » (27 SCPI fin 2018), dont la collecte nette avait bondi de 73,6% entre 2016 et 2017, et seul secteur à avoir continué à progresser entre 2017 et 2018. Les SCPI diversifiées affichent en effet une hausse (+14%) de leur collecte nette l’an dernier, avec un volume supérieur au milliard d’euros. La dernière catégorie, celle des SCPI « spécialisées » (7 SCPI fin 2018), ne réédite pas son exploit de l’exercice 2017, où sa collecte s’était envolée de 85%. En 2018, c’est un repli de 24,6% qui est au rendez-vous. Ces différences de flux ne modifient toutefois pas la hiérarchie catégorielle en termes de capitalisation : les bureaux restent en tête (64% de la capitalisation totale des SCPI d’entreprise), les commerces en deuxième position (14%), les diversifiés en troisième (9%) et les spécialisées en queue (6%). Mais la seconde place des commerces semble de plus en plus fragile…

Des rendements supérieurs aux autres catégories

Si les souscriptions en faveur des SCPI diversifiées sont en hausse constante, c’est sans doute en partie parce que cette catégorie offrant, par définition, un avantage bien connu en théorie financière – la diversification entre plusieurs classes d’actifs -, elle procure en outre ces deux dernières années des rendements supérieurs à ceux des catégories alternatives. Avec un taux de distribution moyen de 5,30% en 2018 (contre 4,35% pour l’ensemble des SCPI d’entreprise), elles se positionnent une nouvelle fois au-dessus du lot. Mieux encore, les SCPI diversifiées sont les seules à afficher des revenus distribués (+4,41%) et un taux de distribution (de +25 points, à 5,30% vs 5,05%) en hausse par rapport à 2017…

Frédéric Tixier


A propos de l’IEIF

Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un centre d’études, de prospective et de recherche appliquée indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il regroupe 115 sociétés : investisseurs institutionnels, foncières cotées, gestionnaires d’actifs, promoteurs, banques, commercialisateurs… Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’activité de l’IEIF s’articule autour de trois pôles : Les marchés immobiliers (Tertiaire, Commerce et Logement), les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) et non cotés (SCPI-OPCI) et le Club Analyse et Prévision.

A propos de l’ASPIM

L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) promeut, représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. Au 30 septembre 2018, les Fonds d’Investissement Alternatifs (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI, OPPCI et autres FIA) affichaient un encours global de plus de 155 Md€.

Le chiffre est tombé : 4,35%. C’est le taux de distribution moyen des SCPI en 2018, selon les données ASPIM/IEIF, qui s’affiche donc légèrement en retrait par rapport au millésime 2017 (4,43%). Mais la « prime de risque » des véhicules de la pierre-papier demeure à un niveau historiquement élevé.

Il est un peu inférieur aux attentes : espéré à 4,40%, il s’établit finalement à 4,35%. Le taux de distribution moyen (DVM) des SCPI en 2018, calculé par l’ASPIM/IEIF et dévoilé aujourd’hui, n’en est pas déceptif pour autant. Comme le souligne l’ASPIM dans son communiqué, les SCPI ont réussi à maintenir un taux de distribution « attractif », qui leur permet « de dégager une prime de risque qui demeure confortable ».

Performance globale de 5,17% en 2018

Le rendement des SCPI subit de fait une lente érosion depuis plusieurs années. Depuis, plus précisément, une vingtaine d’années, 1999 très exactement, où le taux de distribution moyen culminait alors à 8,18%, selon les données IEIF. Une année historique pour les actionnaires de SCPI puisque ces derniers avaient alors en outre bénéficié d’une revalorisation du prix moyen pondéré (VPM) de leur part de 12,46%, portant leur performance globale à plus de 20% ! En 2018, cette revalorisation est elle aussi moins importante qu’en 2017 : +0,82%, contre +1,79%¹. La performance des SCPI, mesurée par l’addition du taux de distribution et de la variation de la valeur des parts détenues, s’établit donc à 5,17% en 2018, contre 6,22% en 2017.


Une prime de risque toujours élevée

Un niveau de rémunération globale qui, bien qu’en retrait depuis 2009, où il culminait à 11,50%, reste encore parmi les plus attractifs sur le marché des placements. Sur leur seule composante rendement (le DVM), les SCPI se situent toujours très au-delà du taux moyen servi par les fonds en euros de l’assurance-vie, estimé à 1,6% en moyenne pour 2018. Surtout, la « prime de risque » des SCPI, autrement dit l’écart entre leur rendement nominal et celui d’un placement théorique sans risque², reste historiquement élevée. A 3,67% en 2018, elle se situe encore au-delà des primes de risque observées entre 1990 et 2013³.


Des écarts de rendements toujours aussi importants

D’autant que ce taux de distribution moyen – pondéré par la capitalisation des SCPI – reste théorique. Ce qui compte, pour les souscripteurs, c’est la rémunération servie par le ou les véhicules dont ils détiennent des parts. Or, sur les 86 véhicules ayant distribué un dividende en 2018 recensés par l’IEIF, cette rémunération peut aller du simple au quintuple… La probabilité d’avoir fait mieux que la moyenne du marché – sans prendre en compte le critère capitalisation – reste toutefois assez acceptable, puisque près de 63% des SCPI affichent un taux de distribution supérieur à 4,35%…

Frédéric Tixier


A propos de l’IEIF

Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un centre d’études, de prospective et de recherche appliquée indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il regroupe 115 sociétés : investisseurs institutionnels, foncières cotées, gestionnaires d’actifs, promoteurs, banques, commercialisateurs… Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’activité de l’IEIF s’articule autour de trois pôles : les marchés immobiliers (Tertiaire, Commerce et Logement), les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) et non cotés (SCPI-OPCI) et le Club Analyse et Prévision.

A propos de l’ASPIM

L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) promeut, représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. Au 30 septembre 2018, les fonds d’investissement alternatifs(FIA) en immobilier (SCPI, OPCI, OPPCI et autres FIA) affichaient un encours global de plus de 155 Md€.

[1] L’évolution des VPM est beaucoup plus erratique que celle des DVM, des années de recul pouvant alterner avec des années de revalorisation. A la différence des rendements, qui dépendent des loyers et du taux d’occupation des locaux, la valeur des parts – et leur évolution – sont fonction de la valeur patrimoniale des actifs sous-jacents détenus par les SCPI.
[2] Le rendement des emprunts d’Etat à 10 ans, mesuré par l’indice TEC 10 (taux de l’échéance constante 10 ans).
[3] A l’exception de 1998, où elle s’établissait à 3,74%.

Lors de sa dernière Matinée Prospectives, l’IEIF a dressé l’état actuel et prévisionnel du marché des bureaux franciliens. Si l’on ne peut pas parler de « retournement », il est clair que les évolutions attendues ne vont pas dans le sens d’une amélioration de sa performance financière. Tout au moins jusqu’en 2020…

« Le haut du cycle locatif des bureaux parisiens est probablement derrière nous », reconnaissait Christian de Kerangal, Directeur général de l’IEIF lors de la dernière Matinée Prospectives organisée par l’Institut, le 24 janvier dernier. Tout en restant rassurant : il n’y a pas pour autant « un signal clair » du retournement du marché.

Des évolutions de plus en plus segmentées

La certitude, c’est que les évolutions à venir seront de plus en plus contrastées. Effet local d’une tendance globale à la métropolisation, la demande en locaux des entreprises est de plus en plus segmentée géographiquement, et se polarise vers le cœur des agglomérations. Sur le marché francilien, le phénomène est particulièrement frappant. Un indicateur, parmi d’autres, l’illustre parfaitement : le délai d’écoulement. Ce ratio, qui mesure le délai nécessaire pour que l’offre disponible en bureaux trouve preneur, se situe actuellement autour de 2 à 3 mois dans « Paris QCA ». Contre 2,8 années dans la 2couronne parisienne… Une « désynchronisation » qui, a l’instar des autres évolutions qui bouleversent le secteur des bureaux (nouvelles attentes en termes de mobilité, d’aménagement des espaces, d’organisation des modes de travail…), va« profondément impacter la conception des actifs et leur localisation », et « obliger à repenser le cadre d’analyse des dynamiques de marché », prédit Christian de Kerangal, précisant que l’IEIF s’est déjà préparé à cette mutation conceptuelle.

Pas de suroffre à venir…

Pour l’heure, l’Institut n’entrevoit donc pas de suroffre à venir, sauf pour certains marchés spécifiques. Une analyse confortée par les résultats de l’exercice de prospective auquel se livre l’IEIF chaque année. A partir d’hypothèses immobilières et macro-économiques, formulées sous forme de scenarii, son modèle quantitatif « auto-régressé » – c’est-à-dire qui intègre les variables qu’il ambitionne de prédire – cherche à anticiper la performance possible du marché des bureaux sur les deux prochaines années. Optimiste de nature, Pierre Schoeffler, Senior Advisor à l’IEIF, qui présentait pour la 10fois cette année cet exercice de prospection, a privilégié comme scénario le plus probable (80%) celui d’un « ralentissement cyclique ». Cette hypothèse suppose le ralentissement modéré de la croissance française de 1,3% en 2019 et 2020 (contre 0,5% dans le scénario alternatif, dit de récession), celle-ci restant soutenue par des politiques budgétaires expansionnistes et la profitabilité des entreprises. Elle inclue également une normalisation des taux d’intérêt (le taux des OAT à 10 ans augmentant à 1,0% en 2019, puis à 1,5% en 2020), et une diminution de l’inflation (2% en 2019 et 2020).

Tassement de l’activité dans les bureaux et faible hausse des loyers

Quelles sont alors, selon ce scénario, les prédictions du modèle ? Très clairement, la tendance est au tassement de l’activité. Les transactions vont baisser (de 2 504 000 m² à 2 289 000 m²) mais, en raison d’un niveau d’« absorption nette » qui demeurerait élevé, le stock disponible de bureaux va lui aussi s’orienter à la baisse. Conséquence : alors que la contraction de l’activité aurait dû faire bondir le taux de vacance et diminuer le taux d’écoulement, ceux-ci vont à l’inverse respectivement continuer à se contracter et à progresser. Permettant ainsi une faible croissance des loyers, lesquels, ne bénéficiant plus de la création d’emplois, auraient dû eux-aussi entrer en phase de régression. « Ce que montre le modèle », explique Pierre Schoeffler, c’est que le comportement des agents va s’adapter et que la production nouvelle va s’ajuster à la baisse des prix. La leçon fondamentale, c’est que l’économie immobilière maîtrise sa production ». Tout n’est pas « rose » pour autant. Si les loyers, dans Paris QCA, seraient donc susceptibles de progresser au rythme de 5% par an sur les deux prochaines années, les taux de capitalisation vont eux remonter, de 3% actuellement, à environ 3,6% à l’horizon de trois ans.

Une performance proche de zéro en 2019

Résultat : la performance globale du marché des bureaux sera proche de zéro au cours des deux prochaines années. Pour ensuite, sous réserve d’un maintien des taux d’intérêt à leurs niveaux actuels, et de la poursuite de la croissance des loyers, se redresser fortement à l’horizon 2021… Une option somme toute acceptable, comparée aux résultats générés par le scénario « pessimiste » : l’effondrement, dès 2019, de la rentabilité du secteur, celle-ci revenant au niveau (-20%) atteint au pire moment de la crise de 2007/2008…

Frédéric Tixier


A propos de l’IEIF

Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un centre d’études, de prospective et de recherche appliquée indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il regroupe 115 sociétés : investisseurs institutionnels, foncières cotées, gestionnaires d’actifs, promoteurs, banques, commercialisateurs… Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’activité de l’IEIF s’articule autour de trois pôles : Les marchés immobiliers (Tertiaire, Commerce et Logement), les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) et non cotés (SCPI-OPCI) et le Club Analyse et Prévision.

Le petit frère de Franceurope Immo, autre OPCI géré par AEW-Ciloger, vient de procéder à l’acquisition de l’immeuble Thiers Lafayette, situé au cœur de Lyon Part-Dieu. Immo Diversification affichait encore une performance positive… fin octobre.

Nouvel investissement pour Immo Diversification. Cet OPCI lancé en 2013 par AEW-Ciloger, majoritairement distribué via les contrats d’assurance-vie de La Banque Postale¹, annonce une nouvelle acquisition à Lyon Part-Dieu.

3acquisition de l’année

Il s’agit d’un immeuble de bureaux de 13 800 m2, construit en 2002 et certifié HQE Exploitation. Acquis auprès de la société Atream, par ailleurs gestionnaire des SCPI Atream Hôtel et Pierre Altitude, ce bâtiment de 7 étages est entièrement loué à 4 locataires « de premier rang ». Le prix de la transaction n’est pas encore rendu public. Immo Diversification procède ainsi à sa 3acquisition immobilière de l’année. Au 2trimestre l’OPCI a en effet acheté en VEFA² une résidence services pour seniors située en région parisienne pour 17 M€. La livraison est prévue pour le 4trimestre 2019, et sera louée via un bail de long terme à l’exploitant Les Sénioriales, un acteur historique de ce secteur. Pour mémoire, l’OPCI avait déjà acquis fin 2017 une autre résidence senior, à Vincennes, pour un montant de 19 M€, un bien lui aussi livrable fin 2019.

57% d’actifs à caractère immobilier

Enfin, Immo Diversification a également participé, avec d’autres véhicules gérés par AEW-Ciloger, et notamment l’OPCI Franceurope Immo, à l’acquisition de la tour Prisma, à La Défense, pour une quote-part d’environ 51 M€. Immo Diversification, qui a collecté environ 95 M€ sur les 10 premiers mois de l’année, affichait fin octobre une capitalisation de 783,4 M€. A la même date – avant donc la prise en compte de l’achat des bureaux lyonnais -, sa poche immobilière représentait 57% de son portefeuille, en légère progression par rapport à fin 2017 (56,1%). Sur le plan des performances opérationnelles, Immo Diversification subit une faible contraction de son taux d’occupation financier, passé de 95,23%, fin 2017, à 94,41% fin octobre.

Surperformance de la poche financière

En termes de performances financières, il accuse, à l’instar des autres véhicules investis en titres de foncières, les conséquences du repli boursier des marchés. L’OPCI, dont la poche immobilier coté représente actuellement près de 33% du portefeuille, a toutefois réussi à « limiter la casse ». En octobre, cette poche financière a en effet surperformé son indice de référence de 0,65%, ce qui permet à l’OPCI d’afficher un repli de seulement 3,94% depuis le début de l’année, contre 7,1% pour l’indice. La performance globale du véhicule – dividendes réinvestis -, grâce à la contribution positive de la poche immobilier physique, était néanmoins encore positive fin octobre, à +0,63%. Dans tous les cas, il est en revanche exclu qu’Immo Diversification termine l’année sur une performance – toujours dividendes réinvestis – de même ampleur que l’an dernier (+6,07%)…

Frédéric Tixier


A propos d’AEW Ciloger(i)

AEW Ciloger est une filiale d’AEW SA. Les actionnaires d’AEW SA sont Natixis Global Asset Management et La Banque Postale. AEW Ciloger est la société de gestion responsable de l’ensemble de l’activité institutionnelle et grand public du groupe AEW en France. Elle dispose d’une expertise spécifique dans la création et la gestion de fonds et de mandats pour le compte de clients institutionnels et de fonds destinés à la clientèle de particuliers. Au travers des fonds grand public, AEW Ciloger gère 22 SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) et 2 OPCI grand public (organisme de placement collectif immobilier) représentant plus de 5,5 Md€ d’actifs et accompagne 80 000 associés dans leurs investissements immobiliers. La société de gestion se classe parmi les trois premiers acteurs de l’épargne immobilière intermédiée en France et développe une expertise dans l’ensemble des métiers de l’asset management immobilier pour compte de tiers.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1]Les parts B, réservées aux contrats d’assurance-vie distribués par La Banque Postale, représentaient 79% de l’encours total de l’OPCI fin octobre. Contrats éligibles : GMO, Ascendo, Cachemire, Vivaccio, Cachemire 2, Cachemire Patrimoine.
[2]Vente en l’état futur d’achèvement.

L’IEIF vient de publier une étude détaillant les stratégies d’allocation des OPCI grand public. Ces véhicules pèsent aujourd’hui près de 15 Md€ de capitalisation. S’ils ont franchi avec succès leurs dix premières années d’existence, de nouveaux défis les attendent. Explications avec Stéphanie Galiègue, Directrice de la Recherche et des Études de l’IEIF.

Pierre Papier – Au 3trimestre, les OPCI dits « grand public » ont enregistré une collecte en retrait par rapport aux trimestres précédents. Comment l’expliquez-vous ?

Stéphanie Galiègue – Les OPCI n’ont effectivement collecté que 386 M€ au cours du 3trimestre 2018. Il faut remonter au 4trimestre 2014 pour retrouver un si faible niveau de souscriptions (339 M€). Les causes de ce ralentissement sont liées à la prudence de certaines compagnies d’assurance qui, compte tenu de l’atteinte de leur allocation cible, sont amenées à limiter l’exposition immobilière de leurs portefeuilles. Je rappelle en effet que les souscriptions en OPCI sont principalement effectuées via des contrats d’assurance-vie…

Pierre Papier – Quel impact cela a-t-il sur les investissements réalisés par les OPCI en 2018 ?

Stéphanie Galiègue – Le ralentissement de la collecte se traduit effectivement par une baisse du niveau des acquisitions réalisées par les OPCI grand public. Selon CBRE, ces derniers ont investi 497 M€ au cours des neuf premiers mois de l’année. Cela ne représente que 40% des investissements réalisés sur l’ensemble de l’année 2017. L’investissement net (acquisitions moins cessions) des OPCI reste néanmoins positif, de l’ordre de 440 M€ en cumulé fin septembre. On peut d’ailleurs signaler des opérations importantes, comme l’acquisition pour 25,8 M€ d’un portefeuille de commerces en pied d’immeuble de centre-ville à Madrid et à Saint-Sébastien par Swisslife Dynapierre, un OPCI géré par Swiss Life REIM France. Si les OPCI restent majoritairement investis dans l’Hexagone, je rappelle que 43% de leurs actifs sont néanmoins placés hors de France, avec des destinations privilégiées, telles que l’Allemagne, le Luxembourg, la Belgique, la Finlande ou encore l’Autriche.

Pierre Papier – L’IEIF vient par ailleurs de publier une étude sur les stratégies d’allocation des OPCI grand public. Quels en sont les principaux enseignements ?

Stéphanie Galiègue – Nous avons procédé à une analyse complète du patrimoine des OPCI grand public, qui fêtent cette année leurs dix ans d’existence. L’étude couvre donc à la fois la poche immobilière directe détenue par ces fonds (57% de leurs encours), mais également leurs avoirs placés en actifs financiers, à sous-jacents immobiliers, ou non. Plusieurs tendances se dégagent. Premièrement, les OPCI ont fait des choix implicites d’allocation immobilière sectorielle et géographique, assez différents de ceux constatés chez les autres investisseurs institutionnels. Ces choix sont en outre spécifiques à la poche d’investissement. Les OPCI sont, par exemple, très exposés au secteur des bureaux dans leur poche immobilier physique (66%). A l’inverse, celui du commerce domine (36%) dans leur poche immobilier coté. Enfin, et surtout, il apparaît que ces choix d’allocations, au sein de chacune de leurs classes d’actifs, ont eu en moyenne un impact positif sur leurs performances…

Pierre Papier – L’étude met toutefois en garde contre certains risques, notamment opérationnels, qui menacent les OPCI au cours des prochains mois…

Stéphanie Galiègue – Nous avons effectivement souligné plusieurs points d’attention. Certains sont liés à l’évolution de leurs marchés sous-jacents, comme des risques de perte en capital sur l’immobilier coté, ou la question du rendement sur la poche financière. D’autres dépendent effectivement de la capacité opérationnelle des OPCI à s’adapter à leur environnement, caractérisé à la fois par un contexte économique moins porteur, et à la nouvelle stature de leurs investissements. Les OPCI vont notamment devoir se doter de moyens adaptés à la gestion de portefeuilles de plus en plus internationaux, et d’outils leur permettant de gérer plus efficacement le couple rendement /risque de leur niveaux d’exposition…

Propos recueillis par Frédéric Tixier


A propos de Stéphanie Galiègue

Stéphanie Galiègue est Directrice de la Recherche et des Études de l’IEIF. Elle dispose de plus de 20 ans d’expérience en matière d’analyse de données, de performance et de risque pour le compte des investisseurs institutionnels dans le domaine de l’immobilier et de la finance. En 2005, Stéphanie Galiègue rejoint IPD France comme Directrice des Etudes et de la Recherche avant d’être promue Directrice générale adjointe quelques mois plus tard. En 2011, elle devient Directrice générale d’IPD France & Europe du Sud et Administratrice. Elle a débuté sa carrière chez Axa Investment Managers Paris en 1996, où elle a développé une expertise particulière en matière d’analyse de performance et de risque, avant de rejoindre CDC Ixis Asset Management en 1999. En 2001, elle est devenue chez Deloitte, responsable de la ligne de service Reporting et Attribution de performance dans le pôle dédié à l’assistance aux sociétés de gestion. Stéphanie Galiègue est diplômée d’HEC, majeure Finance et membre du Cercle des Femmes de l’Immobilier.

A propos de l’IEIF

Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un organisme d’étude et de recherche indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’IEIF s’articule autour de quatre pôles d’activité : les marchés immobiliers (Tertiaire et Logement) ; les fonds immobiliers non cotés (SCPI-OPCI) ; les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) ; le Club Analyse et Prévision.

L’IEIF vient de publier une analyse, première du genre, du patrimoine des OPCI. Outre l’étude de la composition de l’ensemble de leurs actifs, l’Institut a comparé leurs performances à celle d’un portefeuille indiciel composite…

Dans une étude de 32 pages l’IEIF livre, pour la première fois, une analyse de l’ensemble du patrimoine des OPCI destinés au grand public. La publication¹ couvre à la fois les actifs immobiliers et les actifs financiers détenus par ces véhicules qui pesaient plus de 14 Md€ fin septembre dernier.

Des choix d’allocation en immobilier physique différents de ceux des grands institutionnels

Premier constat, sur la base des portefeuilles fin 2017 : la poche investie en immobilier physique des OPCI fait une large part aux actifs de bureaux (66%), « un niveau similaire à celui des SCPI », comme le rappelle Stéphanie Galiègue, Directrice de la Recherche et des Etudes de l’IEIF, co-auteure de l’étude. Les OPCI sont en revanche moins exposés aux commerces (12% vs 20% pour les SCPI), et davantage à des classes d’actifs alternatives telles que la santé et l’hôtellerie (14% au total). En termes géographiques, la France domine (57% des patrimoines), mais bien moins que chez les SCPI (90%). Surtout, relève l’IEIF, si l’on compare le patrimoine immobilier direct des OPCI à celui des grands institutionnels français², « on observe des choix implicites clairs de surpondération (bureaux, santé, hôtels…) et de sous-pondération (commerces, logistiques, résidentiel…) des OPCI ».

Une autre stratégie pour l’immobilier coté

L’allocation de la poche immobilier coté des OPCI (9,2% de leur patrimoine) est radicalement différente. Essentiellement investis dans des grandes foncières européennes – avec Klépierre, Unibail-Rodamco-Westfield et Deutsche Wohnen comme principales valeurs détenues -, les OPCI utilisent cette poche pour s’exposer à des classes d’actifs « considérées comme liquides en Bourse et moins accessibles en direct », précise l’IEIF, telles que les centres commerciaux (36% d’exposition), le résidentiel (20%), ou la logistique européenne (8%). Côté poche obligataire, « l’exposition apparaît équilibrée entre obligations d’Etat, obligations du secteur financier, et obligations corporate », constate l’IEIF. La poche liquidité, enfin, est supérieure (17,3%) à leurs obligations réglementaires (au moins 5%), « ce qui reflète à la fois une gestion prudente mais est également le résultat des fortes collectes de capitaux dans les mois qui ont précédé la clôture des comptes 2017», note l’Institut.

Un impact positif sur les performances ces trois dernières années

L’IEIF s’est également essayé à une analyse des moteurs de la performance des OPCI. Sans aller jusqu’à une véritable attribution de performance, il a comparé les variations de l’indice IEIF OPCI Grand Public (+4,1% en 2017) à celles d’un indicateur composite représentatif de la performance de marché des différentes poches d’actifs détenus³par les OPCI. Et les résultats sont tout à l’honneur des OPCI, puisque ces derniers obtiennent, sur les 3 dernières années, des performances plus élevées et moins volatiles que celles de l’indice composite. «Les choix des OPCI Grand Public au sein de chacune de leurs classes d’actifs ont eu en moyenne un impact positif sur les performances », constate ainsi l’IEIF, qui met toutefois en garde sur les risques qui menacent ces véhicules sur les prochains mois.

Points d’attention pour 2018 et 2019

Rappelant l’environnement « inédit » dans lequel les OPCI évoluent depuis le début de l’année (robustes performances de l’immobilier physique, recul boursier de l’immobilier coté et des obligations), et un contexte économique européen désormais moins favorable à la classe d’actif immobilier, l’Institut identifie quatre points d’attention. Parmi lesquels la nécessité d’une gestion des portefeuilles « mêlant performance et risque », des risques « de perte en capital sur l’immobilier coté », ou bien encore, face à l’augmentation importante des immeubles détenus hors de France et aux contraintes opérationnelles ainsi générées, la mise en œuvre « de moyens dédiés et de nouvelles organisations ».

Frédéric Tixier


A propos de l’IEIF

Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un centre d’études, de prospective et de recherche appliquée indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il regroupe 115 sociétés : investisseurs institutionnels, foncières cotées, gestionnaires d’actifs, promoteurs, banques, commercialisateurs… Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance.

[1] « Stratégie d’allocation des OPCI Grand Public : état des lieux » – IEIF – Décembre 2018
[2] Mesuré par l’indice MSCI Real Estate France
[3] 55 % MSCI Real Estate Europe, 10 % EPRA Europe, 15 % FTSE Eurobig et 20 % Euribor 3 mois