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Bonnes pratiques des SCPI en matière de communication de crise

Une étude publiée par Mazars, en collaboration avec l’ASPIM, analyse la qualité de la communication des SCPI et des OPCI depuis le début de la crise sanitaire. Les SCPI ont fait preuve de plus de transparence que les OPCI. Mais le bilan est globalement très positif. Même si certains indicateurs, notamment extra-financiers, demandent à être améliorés.

« En 2020, 100% des véhicules étudiés ont mis une information circonstanciée sur le contexte particulier lié à la Covid 19 », reconnaissent d’entrée de jeu les auteurs de l’étude que le cabinet Mazars, en partenariat avec l’ASPIM, a consacrée à la communication financière des SCPI et des OPCI grand public[1].

Une communication qui s’est adaptée à la crise sanitaire

Après avoir analysé les documents mis à la disposition du public par les véhicules gérés par 36 gestionnaires immobiliers (soit 169 SCPI et 18 OPCI), l’étude constate en effet que l’information fournie est « globalement lisible et pertinente ». SCPI et OPCI ont correctement communiqué sur leurs indicateurs clefs en matière de risque ou de performance. Face à la crise de la Covid-19, ils ont utilisé tous les supports de communication disponibles. Leurs rapports annuels 2019, dont la plupart a été publié durant le premier confinement, y font largement référence. Mieux encore, de « nombreuses sociétés de gestion ont rapidement mis en place une communication ad hoc via leur site internet », souligne l’étude, comme le constatait déjà pierrepapier.fr en mars dernier. Les bulletins d’information ont également été mis à profit. Pour donner aux associés une estimation des conséquences de la crise sanitaire sur la rentabilité de leur placement.

Des niveaux d’information et de transparence variables selon les véhicules

Mazars souligne d’ailleurs qu’en dépit de la suppression de l’obligation de publier ces documents trimestriellement, « 70% des sociétés de gestion étudiées » étaient encore sur ce rythme trimestriel au 31 mars dernier. Parmi les informations fournies, l’étude relève que la plupart des SCPI précisent désormais le taux d’impayés (99%) ou d’encaissement des loyers (90%). Contrairement aux OPCI, mauvais élèves en la matière. Le taux d’occupation financier (TOF) est quant à lui systématiquement précisé par les SCPI. Moins unanimes (59%) sur le sujet du taux d’occupation physique. Les OCPI sont en revanche plus transparents sur la thématique de la dette. Le taux d’endettement est systématiquement précisé dans le rapport des OPCI. Il n’apparaît en revanche que dans 73% des cas pour les SCPI. Le bulletin d’information périodique des OPCI le rappelle dans 57% des cas. Contre seulement 36% pour les SCPI.

Focus sur les indicateurs extra-financiers

Mazars s’intéresse également aux indicateurs extra-financiers publiés par les FIA immobiliers. Un sujet d’autant plus d’actualité depuis la mise en place du nouvel label ISR immobilier fin 2020. Et auquel prétend un nombre croissant de véhicules. L’étude constate que la thématique RSE est désormais présente dans bon nombre de rapports annuels. C’est le cas pour 47% des SCPI. Et 33% des OPCI. Des indices de mesure globale de la performance RSE figurent dans 32% des rapports des SCPI. Dans 22% de ceux des OPCI. Les sociétés de gestion précisent souvent les labels ou niveau de certification des immeubles acquis au cours de l’exercice. Certaines ont développé des processus internes de notation. Mais, déplore Mazars, ces pratiques sont « très différentes selon les acteurs. Ce qui peut rendre difficile la comparabilité ».

De bonnes pratiques qui pourraient encore être plus généralisées

Plus globalement, l’étude conclut d’ailleurs sur une « synthèse des bonnes pratiques relevées ». Mais elle insiste sur celles « qui pourraient encore être plus généralisées ». Notamment en termes d’information sur les risques locatifs, de ratio de valorisation. Mais aussi d’explication sur l’origine des revenus. OPCI et, surtout SCPI, sont donc plutôt de bons élèves en termes de communication financière. Mais ils peuvent encore mieux faire…

Frédéric Tixier


[1] « Communication financière et stratégie des FIA immobiliers grand public – SCPI et OPCI » – Etude 2020 – 3e édition – Mazars, ASPIM


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A propos de Mazars(i)

Mazars est un cabinet international et intégré spécialisé dans l’audit, le conseil et l’expertise comptable, ainsi que dans les services financiers, fiscaux et juridiques. Présents dans plus de 90 pays et territoires, nous nous appuyons sur l’expertise de nos 40 400 professionnels – 24 400 au sein de notre partnership intégré et 16 000 au sein de “Mazars North America Alliance”- pour accompagner les entreprises de toutes tailles à chaque étape de leur développement.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Affinités Pierre, nouvelle acquisition en logistique

La SCPI gérée par Groupama GAN REIM se renforce une nouvelle fois sur le secteur logistique. Qui représente près de 30% de ses actifs. Affinités Pierre annonce toutefois un dividende en baisse sur 2020.

Affinités Pierre s’intéresse à la logistique depuis maintenant plus d’un an. Après une première opération réalisée en juillet 2019, la SCPI a procédé à plusieurs autres acquisitions dans ce secteur désormais reconnu comme l’un des plus résilients face à la crise.

Trois acquisitions coup sur coup au 2e semestre 2019

Au 2e semestre 2019, elle investissait dans des actifs logistiques à Troyes, Lille et Toulouse, pour des montants de respectivement 17,4 M€, 15 M€ et 8,5 M€. Fin 2019, le secteur des entrepôts représentait ainsi environ 30% de son portefeuille. Contre 0% six mois plus tôt. Le 1er semestre 2020 fut moins fertile en acquisitions. En raison, bien sûr, des contraintes opérationnelles durant la période de confinement. Sur les 6 premiers mois de l’année, Affinités Pierre s’est portée acquéreur de seulement trois nouveaux actifs, pour un total d’un peu plus de 35 M€. Soit pratiquement deux fois moins qu’au cours du 4e trimestre 2019  (9 opérations, pour un montant total de plus de 70 M€). Et sans cibler aucun actif logistique.

Une première opération en logistique en septembre

La fin d’année s’avère plus active dans ce secteur. « Après plusieurs investissements immobiliers en bureaux, la SCPI Affinités Pierre renoue avec les investissements immobiliers en logistique par l’acquisition d’une plateforme neuve située au cœur de la dorsale logistique entre Lille et Paris », reconnaît Miguel Gomes, responsable de la gestion de portefeuilles de Groupama Gan REIM. La société de gestion vient en effet d’annoncer une opération réalisée fin juillet : une plateforme logistique de plus de 12 200 m² acquise auprès de Capstone Développement. L’actif, livré fin janvier, est loué à De Rijke France, une filiale du groupe De Rijke spécialisé dans les activités de transport et de logistique. La durée du bail est de 9 ans. Le coût d’acquisition est de 8,7 M€, pour un rendement locatif de 5,1%.

Impact de la crise sanitaire sur les résultats de la SCPI

Une opération qui devrait faire remonter la part de la logistique dans le portefeuille d’Affinités Pierre, tombée à 28% fin juin 2020. Et contribuer à rehausser une nouvelle fois la durée moyenne de ses baux, qui s’établissait à 7,3 ans à la fin du semestre dernier[1]. La SCPI reste toutefois encore très exposée au secteur du bureaux en régions (52% fin juin) et, plus marginalement, à celui du commerce (20%). Elle reconnaît d’ailleurs que la crise de la Covid-19 aura un impact prévisible sur ses performances. « En raison du retard accusé sur le bon déroulement des acquisitions. Et à l’allongement des périodes de construction des actifs acquis en VEFA », explique-t-elle dans le dernier bulletin semestriel. Groupama GAN REIM anticipe donc désormais un DVM cible sur 2020 compris entre « 4% et 4,5% ».

Un DVM cible révisé dans une fourchette comprise entre 4% et 4,5%

Rappelons que la SCPI avait distribué en 2019 un dividende de 13,02 € par part, soit un taux de distribution de 5,24%. Sur 2020, elle a déjà versé deux acomptes sur dividendes inférieurs à ceux de l’an dernier. 2,90 € au titre du 1T 2020 (contre 3,10 € en 2019). Et 2,80 € au titre du 2T (3,10 € en 2019). Impossible de prévoir si cette baisse de la rentabilité affectera aussi l’exercice 2021. Le point positif est que, pour l’instant, le prix de souscription (250 €) reste décoté par rapport à la valeur de reconstitution (267,07 € fin 2019). De près de 7%. Rappelons d’ailleurs que la SCPI est toujours en phase d’augmentation de capital. Sur le 1er semestre 2020, elle a collecté un peu plus de 44 M€. Dont environ 17 M€ sur le second trimestre.

Frédéric Tixier

[1] Contre 5,7 ans fin mars 2019, avant la première acquisition en logistique.


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A propos de Groupama Gan REIM (i)

Groupama Gan REIM, société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), structure, développe et gère des véhicules d’investissement immobilier pour le compte d’une clientèle d’investisseurs diversifiée. La SCPI Affinités Pierre est une SCPI à capital fixe destinée à des investisseurs désireux d’accéder à l’immobilier d’entreprise pour une durée de placement minimum recommandée de 8 années.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

Norma Capital : des SCPI en croissance

La société de gestion des SCPI Vendôme Régions et Fair Invest annonce avoir investi plus de 100 M€ en 2019. Et Vendôme Régions s’est une nouvelle fois classée dans le top 10 des SCPI en termes de rendement, avec un taux de distribution de 6,10% l’an dernier.

Objectif tenu… Lors de la reprise de la SCPI Vendôme Régions, en 2018, Norma Capital s’était engagée à en accélérer le développement. Et annonçait le maintien d’un taux de distribution au-dessus de 6%. L’an dernier, la SCPI a effectivement connu une forte progression de sa collecte, et du rythme de ses investissements. Et affiche un rendement de 6,10% pour 2019.

Vendôme Régions, en 8e position en termes de rendement en 2019

Ce qui la place à la 8e place du classement des SCPI entreprise 2019 établi par l’IEIF. La SCPI améliore en outre son taux de distribution par rapport à 2018 (6,03%), un exercice de transition. Mieux encore, ses parts ont été revalorisées en juin dernier. Avec une progression de 2,34% en termes de VPM[1], la performance globale de Vendôme Régions ressort donc à 8,44% sur 2019. Clairement dans le haut du panier. Un résultat en outre obtenu dans un contexte de forte croissance. L’an dernier, la SCPI a multiplié par 8 le niveau de sa collecte (82 vs 10 M€). Et procédé à de nombreuses acquisitions. 21 au total si l’on ajoute les promesses d’achats concrétisées en 2020.

Plus de 100 M€ d’investissements en 2019

Vendôme Régions s’est concentrée sur quatre principales métropoles régionales cibles, Bordeaux, Lille, Montpellier, Toulouse. Elle vient également d’annoncer la concrétisation d’une promesse signée l’an dernier. Elle a en effet finalisé, le 20 février dernier, l’acquisition de 3 immeubles de bureaux d’une surface totale de 12 300 m². Situés à Montpellier, Poitiers et Nantes, ces actifs ont été négociés à environ 23,5 M€, et sont loués à une quinzaine de locataires. Fin 2019, Norma Capital créditait la SCPI de 50 immeubles, pour une surface totale de près de 93 000 m². Essentiellement situés dans les métropoles régionales, la région parisienne ne représentant que 10% du patrimoine de Vendôme Régions. La taille unitaire de ses actifs semble progressivement monter en gamme. Mais elle reste modeste, comparée à celle des actifs détenus par les gros acteurs du marché. Ce qui permet à la SCPI d’afficher une rentabilité supérieure à celle de ses pairs.


Des objectifs ambitieux pour 2020

Norma Capital compte poursuivre son développement en 2020. Elle ambitionne un programme d’investissement de « 150 à 200 M€ » cette année. Contre un peu plus de 100 M€ en 2019. Outre Vendôme Régions, Norma Capital gère également Fair Invest, qui a procédé à 4 acquisitions l’an dernier. Lancée en 2018, cette dernière joue le créneau de l’investissement responsable. Pourtant porteur, ce positionnement ne lui a pas permis de décoller en termes de collecte : à peine 4 M€ recueillis l’an dernier. Mais les souscriptions s’accélèrent : le cap des 10 M€ de capitalisation devrait être franchi au 1er trimestre. Pour accompagner cette croissance à venir, le plafond du capital statutaire de Fair Invest vient d’être relevé : il est passé de 6 à 20 M€.

Label ISR pour Fair Invest ?

Norma Capital espère en outre obtenir cette année le nouveau futur certificat ISR de l’ASPIM. A l’instar d’autres sociétés de gestion, elles aussi en phase de labellisation pour certains de leurs produits, elle cherche à donner plus de visibilité à ce véhicule. Qui a d’ailleurs délivré une performance très honorable l’an dernier (4,35%). Quoique légèrement inférieure à la moyenne du marché (4,40%).

Frédéric Tixier

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A propos de Norma Capital(i)

Agréée par l’AMF depuis le 9 juin 2016, Norma Capital est une société de gestion de portefeuille détenue de manière décisive par son management. Sa maîtrise des véhicules réglementés, OPPCI et SCPI, et le savoir-faire lié lui permettent d’offrir à ses clients des capacités d’innovation, de flexibilité et de réactivité. Ses stratégies et leur mise en œuvre lui ont permis d’acquérir notoriété et reconnaissance dans la presse spécialisée notamment à travers ses produits grand public, la SCPI Vendôme Régions et la SCPI Fair Invest. 

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1] VPM : Variation du prix moyen de la valeur de la part d’une SCPI sur une année.