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Primonial REIM conserve la pole position en termes de collecte

La société de gestion des SCPI Primopierre et Primovie se place une nouvelle fois au premier rang en termes de collecte nette sur le 1er semestre. Et sur les 8 premiers mois de l’année, elle revendique une collecte nette de 1,3 milliard d’euros pour l’ensemble de ses fonds immobiliers grand public.

Primonial REIM confirme son statut de leader en termes de collecte en SCPI. Comme en 2019, comme en 2018, comme en 2017, la société de gestion se place en tête des sociétés de gestion les plus collectrices sur le 1er semestre 2020.

Une collecte nette globale de 1,3 Md€ fin août

Avec une collecte nette de 429 M€ sur le premier semestre pour ses seules SCPI, Primonial REIM fait mieux que ses trois principaux compétiteurs. La Française REIM se place à la deuxième place (395 M€). Amundi Immobilier et BNP Paribas REIM aux 3e et 4e rangs. Ces deux sociétés se positionnent en revanche à la 1re (744 M€) et 2e places (610 M€). Si l’on ajoute la collecte en OPCI. Devant, cette fois, Primonial REIM (472 M€). A ces chiffres validés par l’ASPIM et l’IEIF, Primonial REIM ajoute ses propres données à fin août. La société de gestion revendique sur les 8 premiers mois de l’année une collecte de 572 M€ pour ses SCPI. Et une collecte globale, tous supports confondus, de 1,3 milliard d’euros. Ses UC immobilières et OPCI afficheraient en effet une collecte de 787 M€ fin août.


Confiance dans la résilience de la stratégie d’investissement

Pour expliquer ce niveau de collecte « malgré les incertitudes liées au contexte sanitaire », Primonial REIM met en avant la « solidité de son modèle ». Et la « confiance des épargnants » dans ses solutions d’investissement. « Primonial REIM a construit ses politiques d’investissement immobilier et son allocation d’actifs pour résister à des chocs économiques majeurs », explique la société de gestion. La preuve ? « La valeur du patrimoine de Primonial REIM au 30 juin 2020 est quasiment identique à sa valeur au 31 décembre 2019 », argumente-t-elle. Le portefeuille immobilier du groupe (22 Md€ fin juin) bénéficie d’une bonne mutualisation. Le secteur commerce y est minoritaire (10%). Les bureaux dominent (55%). Ils sont en outre « occupés principalement par des groupes internationaux solides ». L’immobilier de santé, secteur reconnu comme résilient, est aussi très présent (29%).

Taux de recouvrement des loyers à 95%

Conséquence et autre point positif de cette allocation d’actifs, un taux de recouvrement des loyers qui s’affiche à 95% fin août. Ce qui a permis à la société de gestion de distribuer des acomptes sur dividende, au 2e trimestre, « très proches » de ceux du 2e trimestre 2019. C’est effectivement le cas pour les deux SCPI vedettes de la société de gestion. Primopierre (3,2 Md€ de capitalisation) a distribué au 2T 2020 un acompte de 2,34 € par part. Identique à celui du 2T 2019. Primovie (3,1 Md€ de capitalisation) a quant à elle distribué 2,23 € ce deuxième trimestre. Contre 2,30 € en 2019. Soit 97% de l’acompte 2019. L’affirmation ne fonctionne pas en revanche pour Patrimmo Commerce. L’acompte du 2T 2020 (1,20 €) s’avère en effet ne représenter qu’un peu plus de 50% de celui du 1T 2019 (2,21 €)…

Distribution du revenu « naturel »

Mais quel objectif pour l’ensemble de l’année 2020 ? Primonial REIM affirme envisager « avec confiance » la capacité de la société de gestion « à tenir ses engagements ». En rappelant que, l’année dernière, ses SCPI avaient distribué des rendements compris entre « 4,03% et 5,92% ». La stratégie de Primonial REIM reste en tout cas, comme l’expliquait Daniel While en mai dernier, celle d’une distribution du revenu « naturel ». Autrement dit, de distribuer les loyers effectivement perçus. Si le taux de recouvrement global reste effectivement à ce niveau de 95%, il y a donc de fortes chances pour que les taux de rendement des SCPI de Patrimonial en 2020 soient eux aussi « très proches » de leur niveau de 2019. Tout du moins pour les meilleures d’entre elles…

Frédéric Tixier

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A propos du groupe Primonial(i)

Primonial, leader indépendant en gestion de patrimoine et en asset management, propose une gamme complète de solutions d’épargne investies dans un large éventail de classes d’actifs, en architecture ouverte. Le groupe Primonial intervient principalement dans les domaines de l’assurance vie, de l’asset management et de l’Immobilier, en s’appuyant sur des équipes d’investissement reconnues pour leur expertise. Avec plus de 45 milliards d’euros d’actifs gérés ou conseillés, le groupe Primonial déjà présent dans plusieurs pays affirme son empreinte européenne.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

Daniel While, Primonial REIM : « Historiquement, le futur n’est jamais le présent au carré… »

Daniel While, directeur recherche et stratégie chez Primonial REIM, répond aux questions de pierrepapier.fr. Quel sera l’impact de la crise sur les associés des SCPI du groupe ? Faut-il s’attendre à une baisse de valeurs des actifs immobiliers ? Et que penser de ces tendances qui pourraient reconfigurer le monde immobilier de demain ? Interview.

Primonial REIM est-il resté actif, en termes d’acquisition, durant le confinement ?

Daniel While – Très actif. Le groupe a réalisé plusieurs transactions. L’acquisition de l’immeuble de bureaux « le Valmy », à Montreuil, a été réalisée juste avant le confinement. Nous finalisons en ce moment l’acquisition d’un portefeuille de maisons de retraite, en Allemagne. Nous avons un pipe line significatif en immobilier de bureaux. Mais aussi une importante acquisition prévue dans le domaine du logement intermédiaire, avec l’un des leaders du secteur. Nous sommes toujours résolument acheteurs. Surtout de ces trois classes d’actifs – bureaux, immobilier de santé, logement – que nous avions identifiées comme prioritaires, avant la crise. Et qui représentent aujourd’hui 90 % de notre allocation globale. Le contexte Covid-19 a prouvé qu’il s’agissait des classes d’actifs les plus résilientes. Nous continuons donc à les privilégier. Mais en étant encore plus attentifs qu’auparavant aux critères de sélection des actifs immobiliers.

Acheteur, et éventuellement opportuniste ? Anticipez-vous un « repricing » du marché immobilier ?

Daniel While – Ce repricing, c’est-à-dire une baisse des prix actée dans les transactions, n’a pas encore eu lieu. Mais il est très probable. Le marché va en effet prendre davantage en compte le risque locatif. La valorisation sera donc davantage déterminée en fonction du risque spécifique attaché à chaque locataire. Pierre Schoeffler, à l’IEIF, estime que ce repricing pourrait être d’environ 60 points de base. Cette baisse des valorisations, si elle est aussi légère qu’anticipée, nous semble d’ailleurs relativement saine. Elle va permettre de rehiérarchiser les risques. Avant la crise, on observait une convergence des taux. La prime, c’est-à-dire l’écart de prix entre les différents actifs (quels que soient leur emplacement, qualité, secteur…) avait tendance à diminuer. Le repricing va mettre fin à cette convergence. Les actifs les mieux situés, avec une qualité du bâti et loués à des locataires financièrement solides, seront sans aucun doute récompensés. 

Ces baisses de valeur ne pourraient-elles pas être plus violentes ?

Daniel While – Il y a effectivement une seconde vague de repricing possible : le repricing par la prime de liquidité. Elle pourrait intervenir si le nombre de transactions chutait drastiquement. Les valorisateurs pourraient alors appliquer une décote. Certaines transactions ont certes été suspendues. Pas annulées. Et nous n’observons pas, pour l’instant, de ventes forcées. La hausse de la prime de liquidité nous semble donc peu probable.

Avez-vous scénarisé l’impact de la crise sur les SCPI Primonial REIM ?

Daniel While – Nous avons privilégié une approche de stress test. Autrement dit, la projection d’un niveau d’impayés maximal. Et l’estimation, à partir de ce niveau maximal de risque, du rendement qu’il sera possible de délivrer. Quitte à le réajuster par la suite, en fonction du niveau constaté d’impayés. Notre démarche est en outre totalement transparente. Nous n’allons pas chercher à faire varier le niveau de distribution en fonction de tel ou tel critère. Au 1er trimestre 2020, nous avons versé des acomptes sur dividendes identiques à ceux du 1er trimestre 2019. Pour les trois prochains trimestres, notre politique va consister à distribuer le revenu « naturel », c’est-à-dire les loyers effectivement perçus.


D’autres sociétés de gestion ont également publié leurs stress test. Les résultats oscillent entre 10 % et 30 % d’impayés potentiels, en risque maximal. Où vous situez-vous ?

Daniel While – Cette fourchette est parfaitement cohérente, et correspond à nos propres stress tests. Le taux d’impayés potentiels varie évidemment en fonction de la classe d’actifs sous-jacents. Notre SCPI Primovie, investie dans le secteur de l’immobilier de santé, est la moins exposée. Même si, en raison de la crise, les cliniques privées pratiquent prioritairement des actes d’urgence, moins rentables que les actes médicaux de confort. Une stratégie à laquelle, en tant que bailleurs responsables, nous adhérons totalement. D’autant que l’impact financier est marginal. Primopierre, exclusivement positionnée sur des actifs de bureaux occupés majoritairement par de grandes entreprises, est également assez peu touchée par la problématique du recouvrement des loyers. Pour ces deux SCPI, nous maintenons d’ailleurs les objectifs de distribution définis en début d’année.


Quid de l’utilisation éventuelle des reports à nouveau ?

Daniel While – Nos SCPI ont effectivement des réserves. Mais je ne crois pas qu’il faille se concentrer sur ce ratio. Le niveau des reports à nouveau, et leur éventuelle utilisation, ne sont pas le critère principal pour juger de la capacité d’une SCPI à traverser la crise. Je rappelle en effet que si le rendement des actifs sous gestion permet de dégager beaucoup de report à nouveau, c’est que ces actifs sont a priori plus exposés aux risques du marché. Inversement, moins de rendement additionnel signifie généralement moins de risques additionnels. D’une certaine façon, ce que la SCPI « gagne » en RAN, elle le perd en vulnérabilité. Les deux mois de confinement ont eu, certes, un impact sur la rentabilité de certaines SCPI du marché. Mais il ne s’agit que du « premier tour ». Le second tour, celui qui s’amorce aujourd’hui, aura des conséquences bien plus importantes.

C’est-à-dire ?

Daniel While – Fin 2020, nous aurons une vision plus précise de la façon dont les entreprises – c’est-à-dire les locataires – auront résisté à la récession. Et lesquelles auront survécu. Le sujet de ce « second tour » n’est donc pas lié aux niveaux des reports à nouveau, ou du pourcentage de loyers impayés ou reportés. Le sujet, c’est la qualité des actifs sous gestion et la solvabilité des locataires qui les occupent.

L’indicateur phare de la santé des SCPI est donc la pertinence de leurs investissements…

Daniel While – Exactement. En sachant que les SCPI, en tant que produits de placement de long terme, ont d’autres atouts pour surmonter ou atténuer les effets de la crise. D’abord, parce que les SCPI sont des produits « lents » en termes de revalorisation. Je rappelle en effet que le prix des parts ne réplique pas « en temps réel » les valeurs d’expertise. Ce prix peut en outre varier dans une fourchette de plus ou moins 10 % autour de ces valeurs d’expertise. Ou, plus exactement, de la valeur de reconstitution. C’est une marge de manœuvre dont dispose la société de gestion. Elle permet de ne pas pénaliser les porteurs de parts en cas de crise ponctuelle. Donc, même si le repricing était plus important que prévu, il n’affecterait pas mécaniquement et immédiatement la valeur des parts de SCPI.

Qu’en est-il de la liquidité des SCPI. N’est-ce pas là que se situe le principal risque ?…

Daniel While – C’est effectivement un risque. Mais il n’est heureusement pas d’actualité. L’une des raisons -et c’est un autre des atouts des SCPI aujourd’hui -, est la taille moyenne des véhicules. En dix ans, leur capitalisation a fortement augmenté. Certaines SCPI pèsent désormais plus de 2 milliards d’euros. C’est un facteur de protection pour les porteurs de parts. On est très loin de la configuration du marché des années 90, période au cours de laquelle des problèmes de liquidité sont effectivement apparus. Aujourd’hui, contrairement à cette époque, les SCPI sont plus solides, mieux capitalisées. Et leur marché secondaire est beaucoup plus fluide et mieux organisé.

Pas de vague de rachats à signaler, donc…

Daniel While – La situation, là encore, ne ressemble en rien à celle qui prévalait en 2008. A l’époque, des rachats massifs ont effectivement pesé sur la valorisation des parts. Aujourd’hui, ces demandes de rachat sont marginales. Et, surtout, les SCPI continuent à collecter. Cette collecte est notamment soutenue par l’assurance-vie. Depuis le changement de politique des assureurs, en fin d’année dernière, sur le fonds en euro, les SCPI, ainsi que d’autres unités de compte immobilières, entrent en effet plus systématiquement dans les allocations dites « sécurisées ». Il n’y a pas, a priori, de raison pour que ce flux se tarisse. D’autant que durant le confinement, plus de 55 Md€ d’épargne forcée se sont constitués. Une partie de ces sommes a vocation à être investie…

La crise, et ses conséquences, peuvent-elles transformer l’industrie de la gestion d’actifs immobiliers ?

Daniel While – Il y aura nécessairement une prime pour les grands acteurs. Ceux qui auront les moyens de maintenir leur activité, en déployant par exemple des stratégies sur d’autres univers d’investissement. Ou de diversifier leurs acquisitions à l’international. Je rappelle en effet que la crise du Covid-19, et son impact économique, peuvent différer fortement d’un pays à l’autre. Y compris en Europe. Ce sont aussi les grandes sociétés de gestion qui seront les plus à même de digitaliser leurs processus selon une logique industrielle. Je précise d’ailleurs que cette digitalisation ne doit pas rimer avec désintermédiation. La SCPI est un produit qui requiert du conseil. Les réseaux de distribution doivent être associés à ces processus de digitalisation. Car l’industrie de la gestion d’actifs, c’est aussi l’industrie de la distribution…

La crise ne risque-t-elle pas également de revisiter l’usage – et la demande – des actifs immobiliers ? Plusieurs entreprises ont annoncé leur volonté de maintenir une grande partie leurs collaborateurs en télétravail. Et donc leur intention de réduire leur « consommation » d’actifs tertiaires. Côté logement, on estime également que les résidences secondaires pourraient monter en puissance. Au détriment du logement collectif urbain…

Daniel While – Ces tendances étaient déjà à l’œuvre avant la crise sanitaire. Le sujet du ratio mètre carré par poste, de l’optimisation des surfaces, préoccupait déjà le marché des bureaux. Qui s’est toujours adapté aux tendances managériales, elles même fluctuantes pour des raisons d’efficacité. La crise va accentuer ces tendances. Elles offraient déjà une prime aux actifs neufs et flexibles. Cette prime va s’accentuer. Mais le télétravail ne va pas « remplacer le bureau ». L’immeuble de bureau restera un lieu incontournable de lien social pour les salariés et la vitrine du savoir-faire des entreprises. Le télétravail sera inclus systématiquement dans la thématique plus large de l’optimisation de la mobilité des salariés. Il ne faut donc pas voir cette inclusion comme une menace pour les actifs de bureaux. Mais plutôt comme l’accélération d’un phénomène de flight to quality.


Et l’impact sur le résidentiel ?

Daniel While – Quant au sujet de l’arbitrage entre résidence proche du lieu de travail ou résidence plus lointaine avec télétravail, il me semble un peu prématuré. D’autant plus que ce genre de décision relève autant des employeurs que des salariés… En période de crise, on a souvent entendu des discours exagérément prospectifs. Certains observateurs prennent la situation présente, extrapolent, et estiment que le futur sera la situation présente puissance deux. Mais, historiquement, le futur n’est jamais le présent au carré…

Propos recueillis par Frédéric Tixier


Accédez aux études de l’impact du Covid-19 sur les secteurs de l’immobilier, par Primonial REIM

7 – La note de conjoncture au 8 mai
6 – La note de conjoncture au 24 avril
5 – La note de conjoncture au 17 avril
4 – La note de conjoncture au 3 avril
3 – La note de conjoncture au 27 mars
2 – La note de conjoncture au 20 mars
1 – La note de conjoncture au 12 mars


A propos du groupe Primonial(i)

Primonial, leader indépendant en gestion de patrimoine et en asset management, propose une gamme complète de solutions d’épargne investies dans un large éventail de classes d’actifs, en architecture ouverte. Le groupe Primonial intervient principalement dans les domaines de l’assurance vie, de l’asset management et de l’Immobilier, en s’appuyant sur des équipes d’investissement reconnues pour leur expertise. Avec plus de 45 milliards d’euros d’actifs gérés ou conseillés, le groupe Primonial déjà présent dans plusieurs pays affirme son empreinte européenne.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société 

Nouveau record de collecte pour les SCPI de Primonial en 2019

Ses 5 principales SCPI ont collecté 1,343 Md€ en 2019. C’est près de 50% de plus qu’en 2018. L’ensemble des solutions investies en immobilier du groupe Primonial connaît en outre un succès inédit : 6 Md€, sur une collecte brute globale de 11,4 Md€.

C’est l’un des premiers chiffres officiels du marché… Primonial vient d’annoncer, outre le niveau de sa collecte brute globale, tous produits de placement confondus, celle réalisées par ses SCPI. Et le chiffre publié, comme attendu, établit un niveau record.

Plus de 1,3 Md€ de collecte pour les SCPI Primonial

Les 5 SCPI de Primonial (Primovie, Primopierre, Patrimmo Commerce, Patrimmo Croissance et Primofamily) ont recueilli 1 343 M€ l’an dernier. C’est 47,4% de mieux que le chiffre 2018 (911 M€). Et quelques milliers d’euros au-delà du précédent record établi en 2017 : 1 332 M€[1]. Fin septembre dernier, selon les données IEIF, les SCPI Primonial avaient collecté près de 969 M€. Le 4e trimestre a donc été encore plus dynamique que les précédents. Primonial ne donne pas encore la répartition de la collecte entre ses SCPI. Mais il y a fort à parier que, comme l’an dernier, les deux produits phares du groupe se taillent la part du lion.

Des chiffres qui valident l’hypothèse d’un nouveau record pour le marché des SCPI en 2019

Fin septembre, Primovie se plaçait en effet une nouvelle fois en pole position, avec une collecte brute d’environ 485 M€. Suivie de Primopierre, avec 385 M€. Les deux SCPI trustaient donc déjà à elles seules 90% de la collecte. Les chiffres publiés par Primonial, juste après ceux communiqués par Perial en début de semaine (une collecte brute de 525 M€ pour ses SCPI, contre 354 M€ en 2018), confirment par ailleurs le rebond de la collecte des SCPI. Le marché s’attend à ce que le précédent record, établi en 2017 (6,2 Md€), soit très largement battu. Fin septembre, la collecte nette des SCPI recensées par l’ASPIM et l’IEIF dépassait déjà les 6,1 Md€… Les données sur l’intégralité de l’année 2019 devraient être publiées mi-février. Elles viendront donc simplement préciser l’ampleur de la hausse.

Forte progression des unités de comptes immobilières

Les SCPI ne sont pas les seuls supports investis en immobilier à rencontrer plus de succès. Primonial REIM annonce également une très forte augmentation de la collecte enregistrée sur sa SCI Capimmo et son OPCI PREIMium. Ces deux produits affichent 1,8 Md€ de collecte brute. Soit deux fois plus qu’en 2018 (911 M€). Et 2,5 fois plus qu’en 2017 (702 M€). Si l’on ajoute son activité Club Deal (2,12 Md€) et son offre de fonds à stratégie pan-européenne (225 M€), ce sont au total 6 Md€ que le groupe Primonial aura collectés en immobilier collectif en 2019. Ce qui constitue, là aussi, un nouveau record.

Plus de 45 Md€ d’encours sous gestion

Au total, le groupe Primonial revendique une collecte brute globale de 11,4 Md€. Ce qui porte ses encours sous gestion, ou conseillés, à plus de 45 Md€. Soit 23% au-dessus de leur niveau fin 2018. Le résultat d’une stratégie de croissance – notamment pan-européenne – clairement assumée. Après avoir renforcé, en 2019, sa structure capitalistique, Primonial confirme son ambition de devenir « l’un des leaders indépendants européens de la gestion d’actifs ». Et Stéphane Vidal, son président, affirme aborder l’année 2020 « avec beaucoup d’enthousiasme et de confiance ».

Frédéric Tixier

[1] Chiffre issu du communiqué de presse Primonial du 16/01/2018.


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A propos du groupe Primonial(i)

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  (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Le gestionnaire d’actifs immobiliers vient d’annoncer l’achat d’un portefeuille d’immeubles de bureaux lyonnais auprès de la foncière Gecina. Une nouvelle méga-transaction pour Patrimonial REIM, déjà acquéreur notamment d’un ensemble de bureaux à Issy-les-Moulineaux en mai dernier.

« Cette opération s’inscrit dans notre stratégie d’investir dans des immeubles de bureaux de qualité au sein de secteurs géographiques établis. Loués à des locataires de premier plan, les immeubles de ce portefeuille bénéficient d’une très bonne localisation dans le Grand Lyon, de prestations et de services de qualité tout comme des performances environnementales telles que BREEAM In-Use, HQE et Effinergie+ » explique Grégory Frapet, le Président du directoire de Primonial REIM.

9 immeubles totalisant près de 60 000 m2

Le gestionnaire récupère 9 immeubles totalisant près de 60 000 m2, notamment les immeubles de bureaux Terralta, Panoramic et Murano au cœur de Lyon, ainsi que certains actifs dans la métropole du Grand Lyon, à Ecully et à Caluire-et-Cuire. Le vendeur est la foncière Gecina, qui cède ainsi des actifs issus du patrimoine d’Eurosic dont elle s’est rapprochée en 2017. Selon Invest Securities, le rendement de sortie pour la foncière pourrait se situer autour de 5%. L’opération permet en tout cas à Gecina d’avancer dans sa stratégie de recentrage sur l’immobilier tertiaire parisien, et de progresser vers son objectif d’abaisser son ratio d’endettement en deçà des 40%.

Une nouvelle méga-transaction pour le gestionnaire d’actifs

Le montant de la vente, dont la promesse avait été signée au cours de l’été, est de 266 M€ acte en main, soit une valorisation d’environ 4 300 € le mètre carré. Cette méga-transaction vient s’ajouter à d’autres opérations d’importance réalisées par Primonial REIM ces derniers mois dans le secteur des bureaux. Le gestionnaire d’actifs s’était notamment porté acquéreur, en mai dernier, de trois immeubles situés à Issy-les-Moulineaux, « Galeo » – le siège de Bouygues Immobilier-, « Dueo » et « Trieo ». Selon le site CF News, le montant de cette transaction – non divulgué – avoisinerait les 200 M€. Notre confrère site également l’opération menée sur le « campus Altice » – ex Quadrans, un ensemble immobilier de 86 000 m² -, dans le 15arrondissement parisien, où Primonial REIM aurait pris une participation minoritaire de l’ordre de 500 M€.

Les SCPI et les OPCI partiesprenantes

Primonial REIM n’a pas précisé la répartition des sommes investies dans le portefeuille lyonnais entre les différents véhicules gérés par le groupe. On sait que l’acquisition des immeubles Quadrans est en partie portée par les SCPI Primopierre (34 M€) et Patrimmo Commerce (48 M€), et que celle des immeubles d’Issy-les-Moulineaux l’est également par Primopierre (19,5 M€), ainsi que par l’OPCI Preimium (une participation qui représente environ 13% de ses actifs à fin octobre). La SCPI Primopierre annonce toutefois dans son dernier bulletin trimestriel que, « dans les prochaines semaines », la SCPI poursuivra son programme d’acquisitions localisées « dans des secteurs tertiaires avérés, tels que le Grand Paris ou encore la région lyonnaise ».

Frédéric Tixier


A propos de Primonial REIM(i)

Société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF en 2011, Primonial Real Estate Investment Management (Primonial REIM) a pour vocation de concevoir et gérer une gamme de véhicules d’investissement traduisant ses convictions fortes sur les marchés immobiliers. Son objectif est de mettre à la disposition du plus grand nombre une gamme de SCPI investissant dans l’immobilier de bureaux, de commerces, de santé/éducation et résidentiel. Primonial REIM, en qualité de société de gestion de portefeuille, constitue et gère des OPCI (dédiés aux investisseurs institutionnels ou grand public). Le 10 juin 2014, Primonial REIM a obtenu l’agrément AIFM (Alternative Investment Fund Manager) auprès de l’Autorité des marchés financiers pour la gestion de fonds d’investissement alternatifs (FIA), soumis à ce titre à des obligations renforcées en termes notamment d’information, de suivi de la liquidité et de gestion des risques. Le directoireest composé de Grégory Frapet en qualité de président, de Stéphanie Lacroix, directrice générale et de Tristan Mahaut, secrétaire général.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La SCPI spécialiste des commerces gérée par Primonial REIM vient d’acquérir un portefeuille de six actifs situés en Italie, pour une vingtaine de millions d’euros. C’est le deuxième investissement hors de France de Patrimmo Commerce, après l’importante acquisition menée en Belgique au 1er semestre. La SCPI envisage un taux de distribution prévisionnel autour de 4,85% en 2017.

Primonial REIM multiplie les acquisitions. Après avoir participé fin octobre, aux côtés d’Amundi Immobilier et de Crédit Agricole Assurances, à la plus importante transaction du marché français en 2017 – le rachat de la société détenant « Cœur Défense » -, elle vient d’annoncer avoir acquis, pour le compte de la SCPI Patrimmo Commerce, un portefeuille de six actifs italiens.

Européanisation du portefeuille – De type commerce, ces six actifs sont situés dans des villes principalement lombardes (autour de Milan), et totalisent une surface d’environ 2 000 m2. Ils sont exploités par une enseigne italienne « d’envergure européenne dominante sur son marché de prédilection, le prêt-à-porter mixte ». Leur prix d’acquisition est d’environ 20 M€. Cette opération va permettre à Patrimmo Commerce de poursuivre l’européanisation de son portefeuille, entamée au 1er semestre dernier. La SCPI s’était en effet portée acquéreur d’un portefeuille de commerces de type « high street retail » comprenant 47 actifs répartis dans 10 villes belges, principalement en région flamande, et estimé à environ 81 millions d’euros. Suite à cette acquisition, la part du portefeuille de Patrimmo Commerce consacrée à la zone euro était passée d’un peu plus de 1% à 13,2%[1].

Capitalisation multipliée par 1,3 en neuf mois – L’opération italienne permettra également à la SCPI d’utiliser une grande partie de sa trésorerie excédentaire (36,5 M€ au 30 septembre dernier). Patrimmo Commerce connaît en effet un rythme de souscription élevé, certes un peu moins impressionnant depuis que son prix de souscription a été relevé. La SCPI a néanmoins encore collecté 13,1 M€ sur le 3T 2017, après 24 M€ au 2T et… 86 M€ sur le 1er trimestre de l’année. Sa capitalisation est ainsi passée de 406 M€ à fin 2016 à 544 M€ à fin septembre 2017, soit une progression de plus de 30% sur la période. Son taux d’occupation s’est un peu affaissé, mais reste plus que correct (93,5% à fin septembre, contre 96% à fin 2016).

Des revenus toujours conséquents – La SCPI, qui reste encore majoritairement investie sur des actifs de commerce provinciaux (près de 60% à fin septembre), affiche d’ailleurs des revenus toujours conséquents (4,7 M€ au 3T, contre 3,9 M€ au 2T). Ils lui permettent de maintenir un niveau d’acompte sur dividende inchangé au cours des 4 derniers trimestres (2,39 € par part), sans trop puiser sur ses réserves de plus-values (0,08 € au 3T). Depuis le début de l’année, elle a donc distribué 7,17 € par part, et envisageait, en juillet dernier, un taux de distribution net prévisionnel d’environ 4,85% en 2017…

A noter que Primonial REIM est actuellement en train de renforcer ses équipes. Véronica Basallo-Rossignol vient en effet de rejoindre la société de gestion pour en piloter la politique marketing et communication, quelques semaines après l’arrivée de Didier Louge, en tant qu’expert interne en évaluation immobilière.

Frédéric TIXIER
Rédacteur en Chef

A propos de Primonial REIM(i)
Primonial REIM est une société de gestion de portefeuille pour compte de tiers, agréée le 16 décembre 2011 par l’Autorité des marchés financiers. Elle a reçu l’agrément AIFM le 10 juin 2014. Primonial REIM créée, structure et gère des solutions d’investissement immobilières pour le compte d’investisseurs particuliers et institutionnels. Au 30 juin 2017, l’encours sous gestion s’élève à 12,4 milliards d’euros.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société


[1] En pourcentage de la valeur vénale. Chiffre à fin septembre

Primovie, Primopierre et Patrimmo Commerce verront leur prix de souscription revalorisé à compter du 1er avril prochain. Les hausses s’échelonnent de +3,14% à +6,28%. Une opération « attendue » par un certain nombre d’intermédiaires…

La rumeur courait depuis plusieurs semaines… Mais l’information est désormais officielle : à compter du 1er avril prochain, trois des SCPI de Primonial REIM verront leur prix de souscription augmenter. Dans des proportions non négligeables…

Des hausses comprises entre 3,14% et 6,28% – C’est Primovie, la plus récente du lot (2012), qui voit la valeur de sa part le plus s’apprécier. Le prix de souscription de cette SCPI spécialisée sur le secteur de la santé, qui connaît un succès foudroyant (sa taille a doublé en 2016…), passe de 191 € à 203 €, soit une progression de +6,28%. Primopierre, la SCPI paquebot essentiellement investie en bureaux, a elle aussi réalisé une belle année en termes de collecte (325 M€). Son prix de souscription, qui n’avait pas varié depuis 2014 (date à laquelle il était passé de 191 € à 194 €), augmente quant à lui à 208 €, soit là encore une hausse de plus de 6% (+6,12%). Enfin, Patrimmo Commerce, une SCPI axée sur les actifs commerciaux, affichera une revalorisation de 3,14%, son prix de souscription passant de 191 € (inchangé depuis sa création en 2012) à 197 €.

Perspectives de dividendes maintenus – En 2016, ces trois SCPI, investissant pourtant sur des classes d’actifs assez différenciées en termes de rentabilité, ont toutes affiché un rendement (DVM) de 5%. Les dividendes distribués en 2016, de respectivement 9,55 € pour Primovie, 9,80€ pour Primopierre, et 9,56 € pour Patrimmo Commerce, sont en outre identiques à ceux versés en 2015, et devraient s’établir sensiblement aux mêmes niveaux l’an prochain. Primonial REIM précise en effet dans chacun des bulletins trimestriels du 4e trimestre 2016 de ces trois SCPI que sa perspective, « non garantie, est de maintenir un revenu constant au titre de l’année 2017 ». Bien évidemment, compte tenu de la revalorisation des prix de souscription, et à supposer même que les dividendes restent identiques, les nouveaux souscripteurs de ces 3 SCPI (ceux qui auront souscrit après le 31 mars) ne pourront pas prétendre au même rendement net que les anciens.

Rumeur dans les réseaux – Sachant qu’il est toujours préférable « d’entrer » sur une SCPI juste avant la revalorisation de ses parts, que juste après – l’écart entre les deux valeurs permet « d’effacer » plus rapidement les frais de souscription -, une rumeur courait dans les réseaux de distribution depuis plusieurs semaines. Selon le site cBanque, qui avait enquêté sur le sujet, certains intermédiaires « savaient » que les prix de souscription de Primovie et de Primopierre allaient être revalorisés d’au moins « 6% » et à « fin mars »… Une information censée être confidentielle, qui aurait toutefois été répandue par la société de gestion pour « stimuler » sa collecte. Une pratique plutôt étonnante maintenant que les SCPI connaissent un succès exponentiel auprès des épargnants, et que les sociétés de gestion, y compris et notamment Primonial REIM, alignent chaque année de nouveaux records de montants de souscription…

A propos de Primonial REIM(i)
Primonial REIM est une société de gestion de portefeuille, agréée le 16 décembre 2011 par l’Autorité des Marchés Financiers sous le numéro GP-11000043. Elle a reçu l’agrément AIFM le 10 juin 2014. Son capital social est détenu par Primonial Holding (majoritairement) et UFF Banque. Son Directoire est composé de Laurent Fléchet (Président), Grégory Frapet et Stéphanie Lacroix (Directeurs Généraux). Chiffres clés au 1er janvier 2017 : 38 000 associés / 10,7 milliards € d’encours sous gestion / 2.600.000 m² de patrimoine immobilier sous gestion /1.600 entreprises locataires.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société