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opciUn milliard peut en cacher un autre. Alors qu’Amundi Immobilier fêtait jeudi soir le premier milliard de collecte de son OPCI grand public Opcimmo, Nicolas Simon, Directeur général d’Amundi Immobilier a surpris son auditoire en annonçant que la signature de l’acquisition d’un portefeuille immobilier de plus d’un milliard d’euros était en cours.

C’est un montant énorme, on se souvient que le portefeuille d’actif immobiliers ne dépassait pas 480 millions d’euros au 30 décembre dernier. Il est vrai qu’au rythme de la collecte de ces derniers mois – 150 millions d’euros par mois et 674 millions depuis le 1er janvier jusqu’au 5 juin – cela change la morphologie du fonds que l’internationalisation de ces acquisitions protège déjà de problèmes de sourcing dans un marché français de l’investissement qui ne dépasse par 23 milliards d’euros. Les deux derniers investissements d’Opcimmo avaient déjà dépassé la barre des 150 millions d’euros (le Colisée à Paris 17e, en bordure du boulevard périphérique, et 88 North, Munich). La taille acquise à la fin mai avec un actif net de 1365 millions d’euros l’autorise à voir de plus en plus grand. Depuis le début de l’année, les 10 immeubles acquis pour un total de 383 millions d’euros dépassent déjà les 24 actifs acquis en 2014 pour 375 millions.

Prudent quand il s’agit de donner des détails sur l’opération en cours, Nicolas Simon se borne à indiquer que les actifs se répartissent sur 5 pays européens, ce qui lui permettra de sortir du triangle France-Allemagne-Royaume-Uni dans lequel Opcimmo a jusqu’ici limité ses investissements physiques. Comme ce fonds ne porte pas de dette, Opcimmo peut utiliser massivement le recours à l’effet de levier. Compte tenu d’un endettement de près de 40 % lors de l’acquisition, le montant des capitaux ne devrait pas dépasser six mois de collecte. Le recours à l’emprunt, au vu des bonnes conditions de financement actuelles, permettra d’accroître la performance du compartiment immobilier d’Opcimmo.

De source de marché, le vendeur de cet important portefeuille immobilier international pourrait être la banque suédoise SEB ou un fonds allemand en cours de liquidation

Christophe Tricaud
pierrepapier.fr

EXCLUSIF

La diversification de l’actif des OPCI grand public qui associent valeurs mobilières et actifs immobiliers détenus en direct est le gage d’une faible volatilité et de la régularité des performances. C’est ce qui ressort d’une étude de l’IEIF.

Pour la première fois, l’IEIF a complété sa revue annuelle des OPCI grand public d’un volet traitant de leurs performances. Depuis sa création, à partir de juillet 2008 et jusqu’au 31 décembre 2014, l’indice IEIF OPCI grand public a progressé de 45,3 %.

perf-opciLe fardeau des liquidités imposé par le régulateur a pour effet que les OPCI grand public  enregistrent une performance assez légèrement inférieure à celle des SPCI sur les 6 années et demie passées en revue, puisque l’indice Edhec SCI immobilier d’entreprise affiche alors une performance globale de 50,7 %. Mais les OPCI GP gardent pour eux la constance et la régularité de la performance qui s’inscrit sur une pente continue sans avoir connu d’inflexion notable. On retrouve cette régularité dans leur très faible volatilité moyenne qui n’est que de 2,4 % quand  celle des SCPI atteint 4,5 % et celle des foncières cotées (SIIC) 22,3 %. De quoi relativiser l’avance prise par les SIIC en performance pure qui dépasse les deux autres véhicules de la pierre-papier avec un gain de 66,8 % sur la période analysée. Enfin, la performance des OPCI se distingue de celles des SCPI et des SIIC dans la mesure où les deux premières sont mues par des rendements courants élevés, tandis que les OPCI GP voient dans la valorisation du prix des parts l’essentiel de leur taux de rendement interne, alors que leur rendement n’atteint en moyenne depuis leur création que 2,3 %. Mais çà,  les souscripteurs qui acquièrent leurs titres en unité de compte dans le cadre de l’assurance-vie ne le perçoivent pas forcément.

Cette régularité de la performance des OPCI GP est à mettre  sur le compte de la diversification organique des OPCI, explique Marie-Eloïse Gravier, auteure de l’étude de l’IEIF. A la fin 2014, l’actif net de total des OPCI GP qui dépassait les 2 milliards d’euros comptait pour 67 % d’immobilier dont 56,7 % d’actifs non cotés et un peu moins de 11 %  d’actions de sociétés foncières cotées. Les obligations représentaient 18 % de l’actif net et les liquidités près de 14 %. On remarquera que l’allocation sectorielle du compartiment immobilier des OPCI GP se rapproche de celle des SCPI. Les actifs de bureaux représentent plus des 2/3 de la surface comme des valeurs vénales. Viennent ensuite les commerces qui pèsent pour le quart du total, alors que le solde se partage entre d’autres typologies d’actifs  (logistiques, murs d’hôtels, locaux d’activités…), voire un peu d’immobilier résidentiel.

La répartition géographique des portefeuilles immobiliers des OPCI GP fait une large place à l’Ile-de-France : 50,6 % des surfaces détenues (dont 22,4 % à Paris intra-muros), suivie de la province (29,8 %) et de l’étranger (19,6 %). Toutefois, cette nomenclature varie sensiblement d’un véhicule à un autre. Chez OPCIMMO géré par Amundi Immobilier, le premier OPCI GP par la capitalisation qui a récemment dépassé le milliard d’euros, la France ne compte que pour un tiers des actifs immobiliers…

Avec des performances au rendez-vous, la collecte suit. En 2014, un record de 814 millions d’euros de souscription a été atteint. Et il semble bien que 2015 pulvérise ce record alors que les OPCI GP ont multiplié les référencements en assurance-vie. De sorte que, si l’encours de 2,04 milliards d’euros des OPCI GP reste faible au regard des 32,9 milliards des SCPI ou même des 8,4 milliards des OPCVM immobiliers, cette part est appelée à se renforcer significativement et rapidement au cours des prochaines années pendant lesquelles les assureurs-vie seront confrontés à des taux d’intérêt faibles. L’an dernier, les souscriptions des OPCI ont déjà dépassé celles des OPCVM immobiliers quoique ceux-ci aient eux aussi accéléré. De même, la comparaison est favorable face aux SIIC qui n’ont levé que 684 millions d’argent frais auprès de leurs actionnaires. Face à la collecte des SCPI, celle des OPCI GP a représenté l’an dernier 27 % contre moins de 10 % un an plus tôt.

pierrepapier.fr

prem_opcimmo_londresAprès avoir mobilisé les réseaux bancaires du groupe, l’OPCI grand public d’Amundi Immobilier voit sa collecte s’accélérer à l’aide des référencements en assurance-vie et le début de l’intérêt des CGP pour ce produit alliant la détention d’actifs immobiliers tertiaires et des valeurs mobilières. Amundi vise un encours de 2 milliards d’euros d’ici la fin 2015. La performance est au rendez-vous.

Plus de doute ! L ’OCPI grand public d’Amundi Immobilier, Opcimmo, a trouvé son public… qui s’élargit chaque jour. Sur les quatre premiers mois de l’année, le fonds a collecté 452 millions d‘euros, portant son actif net à 1,25 milliard d’euros. C’est plus que sur toute l’année 2014 (434 millions) ! Pedro-Antonio Arias, responsable des actifs alternatifs (immobilier et private equity) d’Amundi AM affiche un optimisme de bon aloi sur la poursuite et l’amplification de ce courant de souscription puisqu’il annonce un objectif de 2 milliards d’euros d’encours pour la fin de l’année : un niveau qui placera Opcimmo à celui qui était celui de l’ensemble des OPCI grand public au 31 décembre dernier. Et, pour les années suivantes, il anticipe une progression de 25 % par an. Des projections qui intègrent le début d’un intérêt émanant des conseillers en gestion de patrimoine qui s’approprient ce produit dans le cadre de l’assurance-vie, souligne Nicolas Kert, directeur des gestions chez Amundi Immobilier.

Un début d’intérêt des CGP

Les efforts de commercialisation dans les réseaux Crédit Agricole et LCL sont aujourd’hui relayés par les référencements en assurance-vie qui se sont multipliés au cours des derniers mois. Opcimmo est désormais référencé chez Prédica, Cali Europe, CNP Allianz Luxembourg, Allianz (contrat partenaires), La Mondiale, Generali, UAF, Aviva et Maif. Ces référencements interviennent alors que nombre d’assureurs convainquent leurs clients d’abandonner leurs contrats en euros devenus peu rémunérateurs au profit d’unités de comptes. Parmi celles-ci, l’OPCI apparaît attractif au vu de son couple risque-performance. Depuis son lancement, Opcimmo affiche une volatilité globale de 2,03 % et un ratio de Sharpe de 2,59 %. Ce qui semble très convenable au regard d’une performance qui n’a cessé de s’affermir. A la fin avril 2015, la valeur des parts de l’OPCI avait progressé de 22,55 % depuis le lancement du fonds au 30 juillet 2011, soit 5,50 % annualisés. Ce qui est bien au-dessus de sa promesse de performance cible qui est de 4 à 5 % par an. Sur un an glissant, les parts ont progressé de 8,18 %. Sur les quatre premiers mois de 2015, la performance nette atteint 4,27 %. Opcimmo a boosté ses performances en jouant le marché obligataire qui s’est révélé favorable l’an dernier. Ainsi que les titres des foncières cotées qui, après une belle année 2014, ont connu un beau rallye en début d’année 2015. Ces derniers titres se retrouvent à la fois dans la poche allouée à l’immobilier en direct. Leur part dans l’ensemble des deux poches ressort actuellement à près de 8 %.

La performance globale d’Opcimmo réplique celle de ses actifs immobiliers

Dans l’attente d’un gros investissement de 30 millions en Allemagne, la part des actifs immobiliers détenus en direct est momentanément revenue à 51 %. Une fois cette acquisition réalisée, elle remontera à un niveau proche de son maximum statutaire autorisé de 55 % (avec les titres des foncières, cette part peut monter à 60 %.) Ces investissements dans les immeubles font l’objet d’un recours à l’endettement extrêmement profitable aujourd’hui quand Opcimmo obtient de la dette remboursable in fine à 0,9 % en Allemagne. L’effet de levier global du fonds ressort à 10,8 % (maximum imposé par le régulateur : 18 %) et les actifs immobiliers sont globalement financés à 27,56 % (60 % maximun autorisé). De sorte que, comme le met en avant Pedro-Antonio Arias, un immeuble acheté en Allemagne sur la base d’un rendement immobilier de 7 % voit sa rentabilité portée jusqu’à 11,3 % par le recours à l’emprunt. Par ailleurs, celui-ci se plaît à remarquer que la performance de l’ensemble de l’encours de l’OPCI réplique assez fidèlement depuis sa création la performance de la poche d’actifs immobiliers. De quoi tordre le cou à la critique initiale visant les OPCI dont l’obligation de détenir 10 % de liquidité affecterait leur performance.

Un encours global de 15 milliards d’ici 3 ans pour Amundi Immobilier

Forte du succès d’Opcimmo et de sa stratégie d’investissement répartie aujourd’hui sur l’Allemagne, la France et le Royaume-Uni, Amundi Immobilier compte exporter davantage à l’international ses solutions immobilières tant auprès des particuliers que des institutionnels via ses réseaux partenaires et étendre ses investissements au Benelux, en Italie, en République tchèque, en Pologne et en Autriche.

En accélérant notre développement à l’international, après être devenus le premier collecteur du marché des particuliers français, nous avons pour ambition de devenir le 1er acteur immobilier en France en visant un encours de 15 milliards d’euros d’ici 3 ans (contre 10,15 milliards à la fin mars dont 4,7 milliards sur les SCPI et les OPCI grand public et 3,8 milliards pour les institutionnels) explique Fathi Jerfal, directeur du métier Réseaux partenaires et solution d’épargne d’Amundi AM.

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dussel80 millions d’euros de collecte par mois pour OPCIMMO : à ce rythme, les OPCI grand public s’imposent rapidement dans le paysage de la gestion patrimoniale. D’autant que les performances sont au rendez-vous.

Le Père Noël ne passera peut-être pas au mois de décembre pour l’OPCI grand public d’Amundi Immobilier OPCIMMO. Sa gérante, Carmen Lopes, craint en effet que les fêtes ralentissent sa collecte qui atteint 80 millions d’euros par mois depuis la rentrée, après avoir passé le cap des 50 millions d’euros de souscriptions mensuelles au mois de mai précédent. Pas de doute, le Père Noël n’a pas attendu le 25 décembre !

Parallèlement, à l’envolée de la collecte, les performances sont au rendez-vous. La performance nette annualisée depuis le lancement en juillet 2011 s’élève à 4,88 %. Sur un an glissant, elle atteint 5,80 % et depuis le 1er janvier (sur neuf mois) c’est 5,27 % de TRI (Taux de Rendement Interne) qu’OPCIMMO a procuré à ses porteurs de parts. Ces gains, maintenant supérieur à ceux des SCPI, malgré des frais de gestion plus élevés (commission de gestion annuelle : maxi 2,1 % de l’actif net TTC) ainsi que 2,2 % de frais d’exploitation immobilière maxi supportés par l’OPCI), répliquent ceux du compartiment immobilier de l’OPCI (39,94 % de l’actif brut) avec un rendement courant global pondéré du portefeuille immobilier de 6,10 % alors que la poche obligataire et monétaire (48,75 % de l’actif) n’offre qu’une performance annualisée de 2,35 % et que les actions cotées (11,31 % de l’actif) malgré un parcours moins linéaire affichent une plus-value de 13,55 %.

Cette performance est d’autant plus appréciable que la forte collecte récente a porté la part des liquidités qui ne rapportent quasiment rien à 23,63 % de l’actif brut (bien supérieur au ratio cible de 10 %) dans l’attente de très prochains investissements dans des immeubles de bureaux. D’autant qu’OPCIMMO a déjà arbitré l’un de ses premiers achats en revendant sa participation dans l’immeuble de Mayfair à Londres avec un TRI à la clé de 23 %. La forte rentabilité de la poche immobilière est boostée par le recours à l’endettement qui atteint 28,35 %. En Allemagne, Carmen Lopes obtient maintenant des financements à crédit à 1,18 %, ce qui lui permet de porter le rendement immobilier de l’immeuble acquis à Düsseldorf de 5,77 % en instantané à 7,31 % en TRI avec levier. L’Allemagne réunit des conditions favorables qui amènent OPCIMMO à privilégier les acquisitions Outre-Rhin qui compteront pour plus de 40% de l’actif en fin d’année quand la France dépasse encore légèrement la moitié et Londres 6%. Cette européanisation du portefeuille est encore plus accrue si on regarde le compartiment investi en actions puisqu’à part de modestes lignes en titres Foncière des Régions et Unibail-Rodamco (elle-même très européenne), la part du lion revient aux grandes foncières du Royaume-Uni (Land Securities British Land, Hammerson Derwent London …). Cette partie investie en actions cotées permet de diversifier l’exposition du fonds aux commerces quand les immeubles détenus en direct sont à ce jour principalement des bureaux (67 % en valeur). Quant à la poche obligataire, elle privilégie les obligations sécurisées de banques majeures de la zone euro (notées « BBB » à « AAA ») en préférant les maturités limitées à moins de 5 ans (moyenne 2,5 ans). La duration moyenne de ce portefeuille ressort à 1,02.

La réussite d’OPCIMMO a été autorisée par de multiples référencements dans des compagnies d’assurance-vie. Comme le souligne Nicolas Kert, directeur des gestions chez Amundi Immobilier, « l’avantage avec les OPCI grand Public par rapport aux SCPI, c’est que le référencement vaut en général pour tous les contrats de l’assureur partenaire » quand les référencements de SCPI se faisaient au cas par cas contrat par contrat souvent en assortissent de freins à la liquidité des unités de comptes ayant pour support des parts de SCPI.

Cet envol d’OPCIMMO relance la course à la taille, alors qu’au premier semestre, c’est encore l’OPCI grand public d’Axa qui figurait sur la première marche du podium avec un encours de 639,44 millions d’euros contre 546,6 millions pour celui d’Amundi. Avec une collecte de 450 millions d’euros pour l’année 2014, il ne faudra peut-être pas attendre longtemps pour voir une redistribution des cartes. Par ailleurs, ce produit de « mass market » disponible dès l’achat d’une part à 110,69 euros avec un simple compte titre ouvert dans une banque à laquelle on aura simplement donné le code ISIN (FR0011063353), OPCIMMO est bien évidement distribué par CPR, la filiale d’Amundi qui intervient auprès des CGPI partenaires.

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