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Novapierre Résidentiel profite toujours de la revalorisation du logement francilien

Son prix a été revalorisé de 6% le 1er avril. Car le patrimoine de cette SCPI investie en résidentiel francilien s’est apprécié de 12% en 2020. La conséquence d’une progression de la valeur de ses actifs. Mais aussi de « l’important travail de développement » mené l’an dernier, souligne son gestionnaire, Paref Gestion.  

L’ex-Pierre 48 garde la forme… Rebaptisée Novapierre Résidentiel en 2019, la SCPI de Paref Gestion dédiée à l’immobilier résidentiel francilien signe une nouvelle année de forte revalorisation. Selon son gestionnaire, le patrimoine de Novapierre Résidentiel s’est apprécié de 12,3% en 2020. Une hausse qui s’explique d’abord par celle de ses marchés sous-jacents.

Forte revalorisation du patrimoine en 2020

« A périmètre constant, c’est-à-dire en prenant en compte uniquement les appartements présents dans le portefeuille, à la fois sur l’exercice 2019 et 2020, le patrimoine progresse de 7,6% », explique Paref Gestion dans le dernier bulletin de la SCPI. Novapierre Résidentiel a bénéficié de l’évolution favorable des prix de l’immobilier en Ile-de-France. Ainsi que de la revalorisation progressive des biens qu’elle avait acquis avec une forte décote. C’est en effet le crédo de la SCPI : acheter des logements occupés. Dont le titulaire du bail dispose de garanties, soit en termes de maintien dans les lieux, soit en termes de niveau de loyers. Originellement placée sur le créneau de la loi de 1948, la SCPI s’est progressivement ouverte à d’autres dispositifs lui permettant de bénéficier d’une décote à l’acquisition. Décote qui disparait lorsque les biens retrouvent un statut locatif classique.

Onze nouveaux actifs résidentiels en 2020

L’an dernier, Novapierre Résidentiel s’est ainsi portée acquéreur de 11 actifs résidentiels assortis d’une situation locative particulière. Trois appartements parisiens loués en loi de 48 ont notamment rejoint son patrimoine. Trois autres ont été acquis en viager. Novapierre Résidentiel a également acheté un ensemble résidentiel situé dans le 7e arrondissement parisien. Loués dans le cadre d’un bail emphytéotique de 30 ans à un bailleur social, ces 471 m² ont été acquis pour 3,19 M€. Soit une décote de 57% sur les prix du marché, précise la société de gestion. La SCPI a aussi signé l’acquisition de la nue-propriété de deux programmes en VEFA à Paris et Neuilly-sur-Seine. Le programme parisien, situé rue de Clignancourt, dans le 18e arrondissement, porte sur près de 3 000 m² de surfaces habitables. Il a été acquis avec une décote d’environ 40% par rapport à la valeur libre.

Revalorisation du prix de la part le 1er avril

L’appréciation régulière de son patrimoine est le premier moteur de performance de Novapierre Résidentiel. Qui, pour rémunérer ses souscripteurs, procède régulièrement à la revalorisation du prix de ses parts. A une époque, cette revalorisation était systématique, et trimestrielle. Depuis le 1er janvier 2020, la SCPI a opté pour une nouvelle stratégie. La revalorisation est dorénavant annuelle. L’an dernier, le prix de souscription de Novapierre Résidentiel a été revalorisé de 4%. La hausse atteint, cette année, 6%. Le prix de la part est en effet passé de 1 467 € à 1 555 € le 1er avril dernier. En dix ans, la valeur des parts de la SCPI s’est ainsi appréciée d’un peu plus de 60%…

Distribution de 30 € de plus-values par part en 2020

Mais ces revalorisations ne sont pas le seul « revenu » dont bénéficient les porteurs de parts. Novapierre Résidentiel les récompense également via la distribution régulière de plus-values. En 2020, cette distribution s’est élevée à 30 €. Contre 26,82 € en 2019, 26,36 € en 2018, 21,36 € en 2017 et 25 € en 2016. Pour matérialiser ces plus-values, la SCPI procède donc tout aussi régulièrement à des cessions d’actifs. En 2020, ces ventes ont généré près de 5 M€ de trésorerie. Selon Paref Gestion, ce programme de cessions pourrait s’accélérer en 2021. « La SCPI poursuit un important programme d’arbitrages portant sur les adresses les plus anciennes du portefeuille. Afin de dégager une plus-value optimale, tout en atténuant le plus possible l’impôt sur les plus-values immobilières », explique la société de gestion dans un communiqué.


Accélération du programme d’arbitrages

Cette accélération des arbitrages vise également à préparer l’avenir. « Afin de pouvoir distribuer davantage de plus-values de cessions en cas de stagnation de la valeur du patrimoine », reconnaît Rémi Juzanx, le gérant de Novapierre Résidentiel. Face à une possible baisse du résidentiel francilien, les associés peuvent donc a priori compter sur le passage en mode turbo du second moteur de performance de leur SCPI, celui des plus-values. D’autant que le fonds de remboursement mis en place par la SCPI[1] est désormais de moins en moins mis en contribution.

Rééquilibrage entre demandes de rachat et nouvelles souscriptions

Certes, Novapierre Résidentiel subit encore une érosion régulière de son capital social. Celui-ci est passé d’un peu plus de 223 000 € fin 2016 à environ 190 000 € fin 2020. Mais le nombre de parts en attente de retrait est désormais en chute libre. De 18 745 fin 2018, elles sont passées à 3 160 fin 2020. Et au 4e trimestre 2020, pour la 1ère fois depuis des années, la compensation des parts s’est faite sans recourir au fonds de remboursement. C’est autant de trésorerie supplémentaire disponible pour les distributions…

Frédéric Tixier

[1] Afin d’assurer le remboursement des parts en attente de rachat


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Paref : l’activité de gestion pour compte de tiers marque le pas


A propos du groupe Paref(i)

Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires : (i) investissement au travers de la société immobilière SIIC Paref principalement dans l’immobilier d’entreprises en région parisienne (0,2 Md€ de patrimoine au 31 décembre 2020) et (ii) gestion pour compte de tiers au travers de Paref Gestion (1,8 Md€ de fonds gérés au 31 décembre 2020), société de gestion agréée par l’AMF et Paref Investment Management (0,4 Md€ au 31 décembre 2020). Paref est une société foncière SIIC, cotée sur le compartiment C de Euronext Paris.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

Paref : l’activité de gestion pour compte de tiers marque le pas

La SIIC Paref a publié le 18 février dernier son résultat annuel 2020. Les chiffres confirment le rééquilibrage entre les revenus locatifs issus de l’activité foncière et les commissions générées par les SCPI de Paref Gestion, qui ont moins collecté l’an dernier. Le patrimoine et le résultat net du groupe sont en progression. Novapierre Italie va être dissoute.  

La tendance s’observait déjà lors de la publication des résultats du 3e trimestre 2020. Les commissions issues de l’activité de gestion pour compte de tiers constituent toujours l’essentiel du chiffre d’affaires de la foncière Paref. Mais leur part relative, qui ne cessait d’augmenter ces dernières années, a stoppé sa progression.

L’activité de la foncière progresse de 27%

La première raison tient à la montée en puissance de l’activité pour compte propre. Les revenus locatifs nets de la foncière Paref, le premier « pilier » du groupe, bondissent de 27% (à 8,4 M€) par rapport à 2019 (6,6 M€). Grâce, notamment, souligne Paref dans son communiqué, « aux loyers en année pleine des 6 étages de la Tour Franklin ». Et à une gestion locative « proactive ». Qui aura permis à Paref de louer davantage de surfaces dans l’immeuble Le Gaïa, portant son taux d’occupation à 64%. La valeur du patrimoine immobilier détenu en propre par la foncière[1] s’apprécie en outre de 2,8%, à périmètre constant. Le groupe, dans son ensemble, « fait preuve de résilience ». Il affiche un résultat net récurrent EPRA par action en hausse de 8%. Et un actif net réévalué en progression de 6%.

Une collecte SCPI en recul par rapport à 2019

Mais, et c’est la seconde raison du rééquilibrage du mix revenus de Paref, son activité de gestion pour compte de tiers subit néanmoins en partie les effets de la crise sanitaire. A l’instar de bon nombre de sociétés de gestion d’actifs immobiliers, Paref Gestion, le « deuxième pilier » stratégique du groupe, enregistre une collecte en retrait par rapport à 2019. Paref indique une collecte brute de 151 M€. Soit une baisse de 43% par rapport au niveau 2019 (267 M€). Elle s’explique, selon Paref, par « un effet ciseaux entre deux facteurs principaux ». Le premier, c’est évidemment le ralentissement généralisé de la collecte en 2020. Le second, par la non-reconduction d’une collecte importante (40 M€) sur la SCPI Novapierre 1, suite à l’acquisition d’un portefeuille d’actifs. Retraité de cette souscription exceptionnelle, le recul de la collecte ne ressort qu’à 28%, précise la société de gestion.


Succès pour les véhicules Allemagne et Europe Centrale

La conséquence sur les revenus de Paref Gestion est néanmoins patente. Les commissions de gestion et de souscription baissent de 7% par rapport à 2019. Fort logiquement, ce sont les commissions de souscription qui affichent le plus fort recul (-40%). Ces dernières ne représentent plus que 43% des revenus du groupe. Contre 59% fin 2019. La collecte nette, selon les chiffres de l’IEIF, s’établit quant à elle à 117,6 M€. Contre 207 M€ en 2019. C’est la SCPI Novapierre Allemagne 2, nouvel opus du blockbuster Novapierre Allemagne, lancée fin 2019, qui concentre l’essentiel des souscriptions (91,6 M€). La nouvelle SCPI Interpierre Europe Centrale, lancée en juin dernier, connaît un début de commercialisation encourageant.


Une première acquisition pour Interpierre Europe Centrale

Elle a recueilli 5 M€ de souscriptions en seulement quelques mois. Fin 2020, la SCPI n’avait encore procédé à aucune acquisition. Mais annonçait étudier trois dossiers, tous situés en Pologne. L’un d’entre eux vient d’ailleurs d’être finalisé. Paref Gestion fait en effet état, le 5 mars, de l’acquisition de son premier actif, situé près de Varsovie. Il s’agit d’un local d’activités de 2 500 mètres carrés, occupé par l’entreprise MAN dans le cadre d’un bail d’une durée résiduelle de 12 ans. Cet actif présente, selon Paref Gestion, un rendement net de 8% à l’acquisition. Novapierre Italie, mise sur le marché en début d’année 2020, paye en revanche son tribut à la crise.

Novapierre Italie victime de la crise

Positionnée sur le secteur du tourisme, dans le pays initialement le plus touché par la crise sanitaire, elle n’a pas réussi à séduire les investisseurs. « En dépit des efforts déployés pour lever du capital auprès d’institutionnels et de clients privés, la SCPI n’a pas atteint les 15 % du capital social maximum statutaire dans l’année qui suit son ouverture au public », explique Paref Gestion dans le dernier bulletin de la SCPI. Pour satisfaire à cette obligation[2], la société de gestion a essayé de réduire le capital social maximum. Mais les associés, réunis pour une AGE le 19 janvier dernier, n’ont pas approuvé cette option à la majorité requise, c’est-à-dire l’unanimité. Paref Gestion s’est donc vue contrainte de dissoudre la SCPI. Les modalités de la liquidation seront prochainement présentées aux associés…

Frédéric Tixier

[1] Hors immeuble le Gaïa.
[2] Imposée par le Code monétaire et financier.



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A propos du groupe Paref(i)

Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires : (i) investissement au travers de la société immobilière SIIC Paref principalement dans l’immobilier d’entreprises en région parisienne (0,2 Md€ de patrimoine au 31 décembre 2020) et (ii) gestion pour compte de tiers au travers de Paref Gestion (1,8 Md€ de fonds gérés au 31 décembre 2020), société de gestion agréée par l’AMF et Paref Investment Management (0,4 Md€ au 31 décembre 2020). Paref est une société foncière SIIC, cotée sur le compartiment C de Euronext Paris.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Paref : recul des commissions de souscription

Paref vient de publier son chiffre d’affaires consolidé du 3e trimestre 2020. Une fois n’est pas coutume, la part des revenus locatifs de la foncière progresse plus que les commissions générées par les SCPI de Paref Gestion. L’activité globale accuse un léger retrait par rapport au 3e trimestre 2019.  

Ce sont toujours les commissions issues de l’activité de gestion pour compte de tiers qui constituent l’essentiel du chiffre d’affaires de la foncière Paref. Leur part relative ne cessait de progresser ces dernières années. Mais les chiffres des neufs premiers mois de l’année 2020 viennent modifier cette tendance.

Recul des commissions de souscription

Paref, la SIIC passée sous le contrôle de Fosun en 2017, vient en effet de publier ses résultats trimestriels. Son chiffre d’affaires consolidé atteint 25,5 M€ au 30 septembre 2020. C’est 9% de moins que sur la même période en 2019. Un recul qui s’explique, pour l’essentiel, par celui des commissions de souscription générées par l’activité de Paref Gestion, la filiale de la foncière dédiée à la gestion pour compte de tiers. Ces dernières s’élevaient à 16,3 M€ sur les neuf premiers mois de 2019. Elles s’établissent cette fois à 11,2 M€. Soit un repli de près de 32%. Qui s’explique évidemment par celui de la collecte brute cumulée enregistrée par les SCPI de Paref Gestion, passée de 189 M€ en septembre 2019 à 118 M€ en septembre 2020.

Montée en puissance progressive de Novapierre Allemagne 2

Les chiffres du 3e trimestre confirment la tendance déjà observée au 2e. Selon les données publiées par l’IEIF en septembre dernier, les SCPI de Paref Gestion n’avaient collecté, en net, que 65,9 M€ au 1er semestre 2020. Contre 116,4 M€ sur la même période en 2019. Un changement de tendance qui s’explique par deux phénomènes. D’abord, depuis le second semestre 2019, la fermeture aux nouvelles souscriptions du blockbuster du groupe, Novapierre Allemagne. La montée en puissance d’un nouvel opus, Novapierre Allemagne 2, n’a pour l’heure pas encore permis de compenser cette perte de collecte potentielle. Au 1er trimestre 2020, Novapierre Allemagne 2 avait recueilli environ 40 M€ de nouvelles souscriptions. Un bon score. Mais inférieur à celui réalisé, un an plus tôt, par son prédécesseur. Qui collectait encore un peu plus de 68 M€ sur le 1er trimestre 2019.

Rééquilibrage du mix revenus de Paref Gestion

Paref Gestion a également subi, à l’instar de l’ensemble du marché des SCPI, une baisse sensible de sa collecte depuis le début de la crise sanitaire. Un contexte qui aura notamment nui à la commercialisation des deux nouvelles SCPI que la société a lancées fin 2019 (Novapierre Italie) et mi-2020 (Interpierre Europe Centrale). Cette baisse – conjoncturelle ? – des commissions de souscription n’est toutefois pas qu’une mauvaise nouvelle. Elle conduit à un rééquilibrage du mix revenus de Paref Gestion, au profit des commissions de gestion. Ces dernières avaient déjà tendance à progresser plus vite que les commissions de souscriptions (46% vs 12% sur l’exercice 2019). Le recul des souscriptions renforce donc leur part relative, consolidant ainsi la partie récurrente du chiffre d’affaires de Paref Gestion. A 7,4 M€ fin septembre, elles en représentent près de 40%.


Hausse de 50% de l’activité pour compte propre

Et progressent de 7% par rapport aux neufs premiers mois de 2019. « Du fait de l’augmentation de l’actif sous gestion et de l’acquisition de la plateforme italienne », précise le communiqué de Paref. La foncière souligne par ailleurs la hausse « significative » des revenus locatifs issus de l’activité pour compte propre. Leur progression (+50%, à 7 M€) s’explique par « l’acquisition de la Tour Franklin, en septembre 2019 ». Et par le travail d’asset management accompli. Qui s’est traduit par « des loyers en hausse de 3,5%, à périmètre constant ». Une progression qui, là encore, joue positivement sur le mix revenu du groupe entre activités pour compte propre et pour compte de tiers.

Changement de gouvernance et dissolution des Cifocoma

Le communiqué de Paref annonce également le départ de son directeur général délégué, Antoine Onfray. Cet ancien d’Eurosic avait rejoint le groupe peu après sa prise de contrôle par Fosun. Paref a déjà procédé à des recrutements pour « renforcer le périmètre » actuellement couvert par Antoine Onfray. Dont une nouvelle directrice financière (Magali Volet), et un nouveau directeur des investissements. A noter par ailleurs la fin de l’aventure « Cifocoma ». Les deux SCPI Cifocoma et Cifocoma 2, dont Paref avait repris la gestion en octobre 2017, ont en effet été dissoutes de manière anticipée. Et mises en liquidation à la suite d’une décision entérinée par les Assemblées Générales Extraordinaires du 12 octobre 2020…

Frédéric Tixier


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A propos du groupe Paref(i)

Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires : (i) investissement au travers de la société immobilière SIIC Paref principalement dans l’immobilier d’entreprises en région parisienne (0,2 Md€ de patrimoine au 30 juin 2020) et (ii) gestion pour compte de tiers au travers de Paref Gestion (1,8 Md€ de fonds gérés au 30 juin 2020), société de gestion agréée par l’AMF et Paref Investment Management (0,4Md€ au 30 juin 2020). Paref est une société foncière SIIC, cotée sur le compartiment C de Euronext Paris.

 (i)  Information extraite d’un document officiel de la société

Paref Gestion lance la première SCPI dédiée aux marchés immobiliers d’Europe centrale

Interpierre Europe Centrale, la nouvelle SCPI de Paref Gestion, s’ouvrira aux souscriptions le 3 septembre prochain. Son crédo : cibler, dans les grandes métropoles telles que Varsovie, Prague, ou Budapest, des actifs offrant un rendement supérieur à 6%.

Paref Gestion poursuit l’enrichissement de sa gamme de SCPI internationales. Le gestionnaire d’actifs, filiale de la foncière Paref, vient de lancer un onzième véhicule dédié, cette fois, aux marchés immobiliers d’Europe centrale.

Focus sur les grandes métropoles d’Europe centrale

Interpierre Europe Centrale, comme son nom l’indique, investira « de manière sélective et ciblée dans l’immobilier tertiaire en Europe centrale (Pologne, République tchèque, Hongrie) », explique Paref Gestion. Plus précisément, ses acquisitions seront concentrées sur les « grandes métropoles les plus dynamiques sur le plan économique ». Telles que Varsovie, Cracovie, Wroclaw, Prague ou encore Budapest. Les actifs cibles devront en outre afficher un rendement supérieur à 6 %. Paref Gestion rappelle que les économies d’Europe Centrale affichent des taux de croissance bien supérieurs à la moyenne des pays européens. Et qu’elles bénéficient d’une main-d’œuvre qualifiée « moins onéreuse que dans les pays voisins ». Ce qui attire investisseurs et entreprises internationales.

Bureaux et plateformes logistiques en ligne de mire

D’après le site CFNews Immo & Infra, Interpierre Europe Centrale vise un volume d’investissement d’environ 200 M€. Ce patrimoine à constituer comporterait « une vingtaine d’immeubles de bureaux et de plateformes logistiques ». Plusieurs acquisitions seraient déjà à l’étude. Cette nouvelle SCPI sera gérée par Rémi Juzanx, actuellement aux manettes de Novapierre Résidentiel. Il pourra s’appuyer sur les compétences de Paref Investment Management, la société en charge des services de gestion immobilière et des fonctions support du groupe Paref. Paref Gestion compte également s’assurer des services d’un professionnel du secteur de l’immobilier en Pologne, République  tchèque et Hongrie. BNP Paribas Real Estate Poland serait sur les rangs.


Poursuite du développement international

Paref Gestion, avec cette nouvelle SCPI, déroule un plan de développement mis en place bien avant la crise sanitaire. Précurseur sur le créneau de l’international, avec le lancement dès 2014 de Novapierre Allemagne, la société de gestion avait réaffirmé en mars 2019 ses ambitions européennes. Un autre véhicule spécialisé sur une classe d’actifs spécifique voyait d’ailleurs le jour en fin d’année dernière. Avec Novapierre Italie, déclinaison du concept « un pays, un sous-jacent immobilier » -installé par Novapierre Allemagne (spécialisée sur le secteur du commerce outre-Rhin) et Novapierre Résidentiel (spécialisée sur le secteur résidentiel en France)-, Paref Gestion misait sur le potentiel du tourisme outre-alpin. Le développement de cette nouvelle SCPI a évidemment été freiné par la crise sanitaire…

Ouverture aux souscriptions à compter du 3 septembre

Interpierre Europe Centrale, on l’aura compris, sera quant à elle diversifiée sur plusieurs segments de l’immobilier d’entreprise. Mais également sur plusieurs pays. A la différence, par exemple, de la SCPI « Interpierre » historique, Interpierre France[1]. Interpierre Europe Centrale ne s’ouvrira toutefois aux souscriptions qu’à compter du 3 septembre prochain. Le prix de souscription est actuellement de 250 €. Le minimum de souscription est de 10 parts. Et le délai de jouissance est fixé à 6 mois.

Frédéric Tixier


[1] Spécialisée dans l’investissement en bureaux et locaux d’activités situés dans les régions françaises les plus dynamiques.


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A propos du groupe Paref(i)

Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires : l’investissement au travers de la société immobilière SIIC Paref, principalement dans l’immobilier d’entreprises en région parisienne (0,2 Md€ de patrimoine au 31 décembre 2019). Et la gestion pour compte de tiers au travers de Paref Gestion (1,6 Md€ de fonds gérés au 31 décembre 2019), société de gestion agréée par l’AMF et de Paref Investment Management (0,4 Md€ au 31 décembre 2019).

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

Novapierre Résidentiel profite toujours de la revalorisation du logement francilien

La SCPI dédiée au secteur résidentiel gérée par Paref Gestion a augmenté le prix de sa part de 4% le 1er avril dernier. Elle continue d’enrichir son patrimoine, avec l’acquisition ces derniers jours de 11 nouveaux appartements à Neuilly-sur-Seine. Mais son programme de cessions reste conséquent. Son assemblée générale est prévue pour le 15 juin.

Nouvel investissement pour Novapierre Résidentiel. La SCPI, plus connue des spécialistes sous son ancienne dénomination « Pierre 48 », vient d’annoncer l’acquisition de la nue-propriété de 11 « appartements d’exception » situés à Neuilly-sur-Seine.

Plusieurs investissements depuis le début de l’année

Ce portefeuille d’actifs, d’une surface totale de 755 m², comprend notamment un duplex de 110 m². L’usufruit, quant à lui, a été acquis par Seqens, l’un des principaux bailleurs sociaux d’Ile-de-France. Ce qui permet à Paref Gestion d’expliquer que « ces actifs s’inscrivent à la fois dans une démarche d’acquisition à prix décoté et dans un projet sociétal plus large : améliorer l’accès au logement pour tous ». Au 1er trimestre 2020, avant le confinement, Novapierre Résidentiel avait procédé à deux autres investissements. Un appartement de 47 m², dans le 14e arrondissement parisien. D’ailleurs négocié à un prix très décoté (moins de 6 000 €/m²), car loué sous le régime de la loi de 1948. Et un autre bien de 167 m², à Neuilly-sur-Seine, acquis pour moins de 8 200 € le m². Bien que libre de tout occupant.

Poursuite du programme de cessions

Dans le même temps, la SCPI a poursuivi ses opérations d’arbitrage. Trois ventes ont été réalisées au 1er trimestre, pour près de 1,2 M€. En 2019, ce programme de cessions avait déjà généré plus de 18,6 M€ de trésorerie. Et d’importantes plus-values : 12 M€ environ, rien qu’en 2019. Rappelons qu’une grande partie de ces liquidités sert à alimenter le fonds de remboursement de la SCPI. Depuis plusieurs années, Novapierre Résidentiel est en effet confrontée à un déficit systématique entre les demandes de rachat et les nouvelles souscriptions. Le fonds permet donc d’assurer, dans des conditions de liquidité satisfaisantes, le remboursement des parts en attente de rachat. Ces dernières sont en diminution constante. Leur nombre est passé de 18 745 fin 2018 à 7 851 fin 2019. Et à 5 879 fin mars 2020.

Relance de la collecte

Cette situation oblige toutefois la SCPI à céder régulièrement une partie de son patrimoine. Et à réduire progressivement son capital, détenu par de moins en moins d’associés. Leur nombre est passé de 2 301 fin 2016 à 2 230 fin 2018. Ils n’étaient plus que de 2 078 fin 2019. Et 2 061 fin mars 2020. Pour briser cette spirale infernale, Paref Gestion a décidé de relancer les souscriptions. C’est en partie l’objectif assigné au changement de dénomination acté en novembre dernier. Et les résultats semblent être au rendez-vous. Bien que l’écart entre souscriptions et rachats soit encore négatif, il s’est très fortement réduit. Au 1er trimestre 2020, le nombre de souscriptions a en effet fortement rebondi. 4 366 souscriptions ont été enregistrées sur les trois premiers mois de l’année. Contre 71 au 4e trimestre 2019. Et 4 430 sur l’ensemble de l’année dernière…

Revalorisation de 4% du prix de la part au 1er avril 2020

Novapierre Résidentiel a de fait des arguments à faire valoir auprès des nouveaux souscripteurs. Son patrimoine, composé au fil des ans (la SCPI a été lancée en 1996), a été acquis à des conditions particulièrement attractives. Il recèle donc d’importantes plus-values. Composé d’actifs résidentiels essentiellement parisiens de premier plan, en termes de localisation, sa valeur s’apprécie en outre régulièrement. En 2019, elle a encore progressé de 7,8%. Contre 6,4% en 2018. Des revalorisations dont profitent pleinement les associés de la SCPI. En 2019, le prix de leur part a progressé de 4,1%. Ils ont également touché 1,9% supplémentaire au titre de la distribution de plus-values de cessions. Et cette année, la revalorisation de leurs parts, intervenue le 1er avril, les assure déjà d’un gain de 4% en capital. Enfin, Novapierre Résidentiel intervient sur un secteur -le logement- qui apparaît, pour l’heure, comme l’un des plus épargnés par la crise, et sanitaire, et économique.


Frédéric Tixier


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A propos du groupe Paref(i)

Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires : l’investissement au travers de la société immobilière SIIC Paref, principalement dans l’immobilier d’entreprises en région parisienne (128 M€ de patrimoine au 30 juin 2019). Et la gestion pour compte de tiers au travers de Paref Gestion (1 656 M€ de fonds gérés au 30 juin 2019), société de gestion agréée par l’AMF et de Paref Investment Management.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Paref : des commissions en progression de 7%

La foncière Paref vient de publier ses résultats annuels. Ce sont toujours les commissions générées par les SCPI de Paref Gestion qui tirent l’activité. Le résultat net consolidé est en croissance (+14%) et le dividende progresse à 4 euros par action.  

Paref, la SIIC passée sous le contrôle de Fosun en 2017, poursuit sa marche en avant. Ses indicateurs financiers 2019 restent « solides », comme le précise le communiqué de la société. Et toujours « en forte croissance », même si leur progression est moindre qu’en 2018.

Paref : internationalisation et innovation en 2019

L’exercice 2019 marque de fait une nouvelle étape dans la restructuration du groupe. Il se place sous le signe de « l’internationalisation et de l’innovation », selon Antoine Onfray, son directeur général délégué. Paref s’est en effet implantée notamment en Italie, en reprenant une structure locale auparavant logée au sein du groupe Fosun. Une opération qui lui a permis de lancer une nouvelle SCPI, Novapierre Italie, dédiée au secteur du tourisme transalpin. Paref Gestion, la filiale de Paref dédiée à la gestion pour compte de tiers, a également mis sur le marché un nouvel opus de sa SCPI à succès, Novapierre Allemagne. Ce sont d’ailleurs toujours les commissions générées par Paref Gestion qui tirent le chiffre d’affaires du groupe. Elles progressent, en net, de 7%. Quand les revenus locatifs de la foncière Paref reculent, eux, de 2%.

Paref Gestion : une collecte brute en SCPI de 267 M€ en 2019

Ces commissions représentent, en 2019, près de 83% des revenus bruts. Et environ 68% de ses revenus nets. Les 10 SCPI gérées par Paref Gestion affichent en effet une collecte brute 2019 de 267 M€. C’est 13% de mieux qu’en 2018. Leur collecte nette, selon l’IEIF, ressort à 207 M€. Contre 204 M€ en 2018. Cette progression, moindre qu’en 2018, est portée par les deux SCPI Novapierre Allemagne. Elles recueillent à elles seules plus de 70% de la collecte nette. Mais également par Novapierre 1 (16%) et Interpierre France (20%). Cette dernière vient d’ailleurs d’annoncer une importante acquisition : un portefeuille d’actifs mixte, pour un total de 41,7 M€. Le tassement de la progression globale de la collecte confirme la tendance observée début 2019 : le rééquilibrage entre commissions de souscriptions et commissions de gestion.


Amélioration de l’activité pour compte propre

Ces dernières progressent plus vite (+46% vs 12% pour les commissions de souscriptions). Elles constituent donc une part croissante du mix revenus de Paref Gestion. Elles n’en représentaient qu’un peu plus de 30% en 2018. Mais finalement 50% en 2019. Ce qui consolide la partie récurrente du chiffre d’affaires de Paref Gestion. Plutôt une bonne nouvelle pour les actionnaires de sa maison-mère… L’activité pour compte propre de la foncière s’améliore par ailleurs sensiblement. Le recul des loyers (-2%) doit en effet être relativisé. Il est la conséquence des cessions d’actifs que Paref a effectuées en 2018 et 2019. Un effet qui s’estompe d’ailleurs peu à peu. Puisque ces revenus locatifs nets reculaient de 19% sur les 9 premiers mois de l’année. A périmètre constant, ils progressent en revanche de 4,8% sur l’ensemble de l’année. Contre seulement +2,6% sur les 9 premiers mois.


Paref annonce un dividende de 4 € sur 2019

Les autres indicateurs financiers sont aussi au vert. Une activité locative soutenue permet à la foncière d’améliorer son taux d’occupation financier. Il passe de 82,8% à 86,2% entre fin 2018 et fin 2019. La vacance résiduelle se limite désormais principalement à l’immeuble le Gaïa – un problème quasi historique chez Paref – et à un demi-étage de la Tour Franklin. Le résultat net consolidé est en progression, à 13,5 M€ (+14% vs 2018). L’AN EPRA poursuit également sa hausse (108 €, +9%). Quant au dividende, il devrait se situer à 4 € par action, contre 3,85 € en 2018. Le bureau d’analyse Invest Securities renouvelle son conseil à l’achat. Quant au cours de Bourse, il réagissait négativement au lendemain de la publication des résultats. A mi-séance, le 20 février, il perdait près de 1,8%, à 82,50 €.

Frédéric Tixier

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A propos du groupe Paref(i)

Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires : l’investissement au travers de la société immobilière SIIC Paref, principalement dans l’immobilier d’entreprises en région parisienne (128 M€ de patrimoine au 30 juin 2019). Et la gestion pour compte de tiers au travers de Paref Gestion (1 656 M€ de fonds gérés au 30 juin 2019), société de gestion agréée par l’AMF et de Paref Investment Management.

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Paref Gestion lance une SCPI dédiée au secteur du tourisme en Italie

Novapierre Italie sera investie dans les murs d’hôtels et de résidences touristiques en Italie. Sa stratégie : profiter du mouvement d’internationalisation croissante du secteur touristique outre-alpin. Avec un objectif de rendement d’environ 5% par an pour les souscripteurs.

Paref Gestion y travaillait depuis plusieurs mois… Novapierre Italie, nouvelle entrante dans la gamme des SCPI à capital variable de la société de gestion, s’est ouverte aux souscriptions depuis le 19 décembre dernier.

Gamme Novapierre : « un pays, un sous-jacent immobilier »

A l’instar de Novapierre Allemagne (1 et 2), Novapierre Italie se positionne comme une SCPI doublement spécialisée. Elle sera à 100% investie en actifs italiens. Et uniquement en murs d’hôtels et de résidences de tourisme. Comme Novapierre Allemagne s’était initialement positionnée uniquement en actifs commerciaux allemands. Ou Pierre 48, désormais connue sous le nom de Novapierre Résidentiel, exclusivement sur le marché du logement français. Cette déclinaison du concept « un pays, un sous-jacent immobilier » a en outre mûrement été réfléchie. Car le secteur du tourisme en Italie offre actuellement, selon Paref Gestion, d’importantes opportunités.

Le secteur touristique en Italie, source d’opportunités

« L’Italie est la 5e destination touristique mondiale, la 3e en Europe », explique le communiqué de lancement. « Derrière la France et l’Espagne », précise Anne Schwartz, la directrice générale de Paref Gestion. Surtout, souligne-t-elle, le secteur touristique italien bénéficie actuellement de deux facteurs particulièrement porteurs. Un taux de croissance parmi les plus élevés au monde[1] et une ouverture croissante au tourisme international. « Depuis 2017, la proportion des touristes étrangers dépasse celle des touristes italiens », constate Anne Schwartz. Un basculement qui impose une remise aux normes de l’offre hôtelière, aujourd’hui très en deçà des standards internationaux. Car, actuellement, l’Italie compte «seulement 2 % d’hôtels 5 étoiles et 19 % d’hôtels 4 étoiles », précise Paref Gestion.

Capitaliser sur la rationalisation et le renouvellement du marché de l’immobilier de tourisme

Novapierre Italie compte précisément capitaliser sur la rationalisation, le renouvellement et la montée en gamme du marché de l’immobilier de tourisme italien. Sa stratégie : privilégier les actifs « actuellement sous-exploités ». En y réalisant des travaux de mise à niveau, et en en confiant la gestion à de nouveaux opérateurs, la SCPI escompte leur forte revalorisation. La signature systématique de baux de longue durée permettra en outre d’accroître le flux de revenus potentiels. Novapierre Italie, qui a déjà étudié plusieurs dossiers d’acquisition, compte en outre systématiquement pratiquer un « asset management en amont ». Autrement dit, en s’assurant d’avoir trouvé un opérateur avant de concrétiser un achat. Les demandes ne devraient pas manquer. « Le taux de pénétration du marché italien par les grandes chaînes hôtelières ou opérateurs touristiques internationaux est particulièrement faible », souligne Anne Schwartz. A peine 4%. Contre 22% pour le marché français.

Novapierre Italie : des équipes locales, basées à Milan

Pour s’assurer d’identifier les meilleures opportunités, à des conditions de prix acceptables, Paref Gestion s’est assurée les compétences d’une équipe locale. Paref Investment Management Italie, composée de 5 personnes, est dirigée par Pietro Clemente. Un ancien de Grosvenor, qui compte plus de 20 ans d’expérience sur le marché immobilier italien. La structure, logée dans une autre filiale du groupe Paref, a été acquise en août dernier. Ou, plus précisément, rapatriée du groupe Fosum – l’actionnaire majoritaire de Paref – où elle était auparavant détenue. Paref Gestion dispose ainsi d’un véritable ancrage local. Un atout qui explique en partie le succès de la SCPI Novapierre Allemagne, dont la stratégie d’acquisition s’était aussi appuyée sur les compétences du bureau allemand de Paref…

Des actifs « entre 5 et 30 M€ »

Novapierre Italie cible des actifs compris « entre 5 et 30 M€ », précise Anne Schwartz. Elle ne définit pas d’objectifs précis en termes de collecte. Mais considèrerait comme un succès un niveau de capitalisation de 500 M€ « d’ici deux à trois ans ». La SCPI utilisera en outre, marginalement (taux d’endettement inférieur à 30%), l’effet de levier du crédit. Le rendement cible, pour les souscripteurs, se situerait autour de 5%.

Frédéric Tixier

[1] +7% en 2018 – Source : Word Tourism Organisation.


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A propos du groupe Paref

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Gilles Chamignon

Gilles CHAMIGNON
Paref Gestion

C’est la rançon du succès… Novapierre Allemagne, première SCPI à s’être totalement dédiée à un pays de la zone euro, annonce une nouvelle suspension temporaire de sa commercialisation « afin de finaliser les acquisitions et en vue de maintenir l’équilibre entre collecte et investissement ». La période de suspension court entre le 1er novembre et le 31 décembre.

Novapierre Allemagne joue, une nouvelle fois, les sages grenouilles… Face à un afflux massif de souscriptions (57,5 M€ de souscriptions brutes sur le 1er semestre), et en dépit d’un programme d’investissement très actif (38 M€ au cours du 3e trimestre, et 39 M€ d’actifs en cours d’acquisition), la SCPI préfère fermer les portes plutôt que de risquer l’engorgement.

Troisième suspension depuis la création – Ce n’est pas la première fois que Paref Gestion, la société de gestion de Novapierre Allemagne, décide d’une telle mesure. Déjà, en février 2014, elle avait dû clôturer par anticipation sa première augmentation de capital, les 10 M€ de son capital social statutaire de l’époque ayant été souscrits plus rapidement que prévu. Puis, en avril 2016, elle s’était fermée aux nouvelles souscriptions, pour les mêmes raisons qu’aujourd’hui. Au 30 septembre dernier, la SCPI dépassait les 240 M€ de capitalisation, soit 2,4 fois plus que lors de la précédente suspension…

Surchauffe immobilière – Comme la plupart des opérateurs immobiliers, Paref Gestion est confrontée au problème de la surchauffe des marchés immobiliers physiques. L’afflux massif de capitaux qui se déversent sur cette classe d’actifs, au niveau mondial, rend les acquisitions de qualité plus délicates à mener. L’Allemagne, qui est devenue le premier pays de diversification géographique des SCPI françaises, n’échappe pas à la règle. Selon les dernières statistiques publiées par BNP Paribas Real Estate, le marché des bureaux en Allemagne a franchi un nouveau record au 3e trimestre 2017, avec plus de 39 Md€ d’investissements (+20% par rapport à la même période en 2016). C’est donc pour ajuster son « pipe » d’acquisitions potentielles au niveau des souscriptions que la SCPI suspend temporairement sa commercialisation.

12 € de dividende par part en 2017 – Selon Ali Asefoglu, Directeur Développement des Nouvelles Opérations et Stratégie chez Paref, la maison mère de Paref Gestion passée sous pavillon chinois, le groupe ambitionne d’ouvrir prochainement des bureaux en Europe, notamment en Allemagne. Une bonne nouvelle pour Novapierre Allemagne qui pourra ainsi disposer de nouveaux « sourcing » pour ses investissements. En attendant, la SCPI annonce un dividende prévisionnel sur 2017 « proche de 12 € » par part, soit un niveau quasi équivalent à celui de 2016.

A propos de Paref(i)
Le groupe Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires. L’investissement : la SIIC Paref investit principalement dans l’immobilier d’entreprise en région parisienne. Au 30 juin 2017, le groupe Paref détient un patrimoine immobilier de 168 M€. Et la gestion pour compte de tiers : Paref Gestion, filiale de PAREF agréée par l’AMF, gère 6 SCPI et 3 OPPCI. Au 30 juin 2017, ses actifs sous gestion s’élevaient à 1 536 M€.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société