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Paref Gestion lance la première SCPI dédiée aux marchés immobiliers d’Europe centrale

Interpierre Europe Centrale, la nouvelle SCPI de Paref Gestion, s’ouvrira aux souscriptions le 3 septembre prochain. Son crédo : cibler, dans les grandes métropoles telles que Varsovie, Prague, ou Budapest, des actifs offrant un rendement supérieur à 6%.

Paref Gestion poursuit l’enrichissement de sa gamme de SCPI internationales. Le gestionnaire d’actifs, filiale de la foncière Paref, vient de lancer un onzième véhicule dédié, cette fois, aux marchés immobiliers d’Europe centrale.

Focus sur les grandes métropoles d’Europe centrale

Interpierre Europe Centrale, comme son nom l’indique, investira « de manière sélective et ciblée dans l’immobilier tertiaire en Europe centrale (Pologne, République tchèque, Hongrie) », explique Paref Gestion. Plus précisément, ses acquisitions seront concentrées sur les « grandes métropoles les plus dynamiques sur le plan économique ». Telles que Varsovie, Cracovie, Wroclaw, Prague ou encore Budapest. Les actifs cibles devront en outre afficher un rendement supérieur à 6 %. Paref Gestion rappelle que les économies d’Europe Centrale affichent des taux de croissance bien supérieurs à la moyenne des pays européens. Et qu’elles bénéficient d’une main-d’œuvre qualifiée « moins onéreuse que dans les pays voisins ». Ce qui attire investisseurs et entreprises internationales.

Bureaux et plateformes logistiques en ligne de mire

D’après le site CFNews Immo & Infra, Interpierre Europe Centrale vise un volume d’investissement d’environ 200 M€. Ce patrimoine à constituer comporterait « une vingtaine d’immeubles de bureaux et de plateformes logistiques ». Plusieurs acquisitions seraient déjà à l’étude. Cette nouvelle SCPI sera gérée par Rémi Juzanx, actuellement aux manettes de Novapierre Résidentiel. Il pourra s’appuyer sur les compétences de Paref Investment Management, la société en charge des services de gestion immobilière et des fonctions support du groupe Paref. Paref Gestion compte également s’assurer des services d’un professionnel du secteur de l’immobilier en Pologne, République  tchèque et Hongrie. BNP Paribas Real Estate Poland serait sur les rangs.


Poursuite du développement international

Paref Gestion, avec cette nouvelle SCPI, déroule un plan de développement mis en place bien avant la crise sanitaire. Précurseur sur le créneau de l’international, avec le lancement dès 2014 de Novapierre Allemagne, la société de gestion avait réaffirmé en mars 2019 ses ambitions européennes. Un autre véhicule spécialisé sur une classe d’actifs spécifique voyait d’ailleurs le jour en fin d’année dernière. Avec Novapierre Italie, déclinaison du concept « un pays, un sous-jacent immobilier » -installé par Novapierre Allemagne (spécialisée sur le secteur du commerce outre-Rhin) et Novapierre Résidentiel (spécialisée sur le secteur résidentiel en France)-, Paref Gestion misait sur le potentiel du tourisme outre-alpin. Le développement de cette nouvelle SCPI a évidemment été freiné par la crise sanitaire…

Ouverture aux souscriptions à compter du 3 septembre

Interpierre Europe Centrale, on l’aura compris, sera quant à elle diversifiée sur plusieurs segments de l’immobilier d’entreprise. Mais également sur plusieurs pays. A la différence, par exemple, de la SCPI « Interpierre » historique, Interpierre France[1]. Interpierre Europe Centrale ne s’ouvrira toutefois aux souscriptions qu’à compter du 3 septembre prochain. Le prix de souscription est actuellement de 250 €. Le minimum de souscription est de 10 parts. Et le délai de jouissance est fixé à 6 mois.

Frédéric Tixier


[1] Spécialisée dans l’investissement en bureaux et locaux d’activités situés dans les régions françaises les plus dynamiques.


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A propos du groupe Paref(i)

Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires : l’investissement au travers de la société immobilière SIIC Paref, principalement dans l’immobilier d’entreprises en région parisienne (0,2 Md€ de patrimoine au 31 décembre 2019). Et la gestion pour compte de tiers au travers de Paref Gestion (1,6 Md€ de fonds gérés au 31 décembre 2019), société de gestion agréée par l’AMF et de Paref Investment Management (0,4 Md€ au 31 décembre 2019).

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

Novapierre Résidentiel : +4% déjà en 2020

La SCPI dédiée au secteur résidentiel gérée par Paref Gestion a augmenté le prix de sa part de 4% le 1er avril dernier. Elle continue d’enrichir son patrimoine, avec l’acquisition ces derniers jours de 11 nouveaux appartements à Neuilly-sur-Seine. Mais son programme de cessions reste conséquent. Son assemblée générale est prévue pour le 15 juin.

Nouvel investissement pour Novapierre Résidentiel. La SCPI, plus connue des spécialistes sous son ancienne dénomination « Pierre 48 », vient d’annoncer l’acquisition de la nue-propriété de 11 « appartements d’exception » situés à Neuilly-sur-Seine.

Plusieurs investissements depuis le début de l’année

Ce portefeuille d’actifs, d’une surface totale de 755 m², comprend notamment un duplex de 110 m². L’usufruit, quant à lui, a été acquis par Seqens, l’un des principaux bailleurs sociaux d’Ile-de-France. Ce qui permet à Paref Gestion d’expliquer que « ces actifs s’inscrivent à la fois dans une démarche d’acquisition à prix décoté et dans un projet sociétal plus large : améliorer l’accès au logement pour tous ». Au 1er trimestre 2020, avant le confinement, Novapierre Résidentiel avait procédé à deux autres investissements. Un appartement de 47 m², dans le 14e arrondissement parisien. D’ailleurs négocié à un prix très décoté (moins de 6 000 €/m²), car loué sous le régime de la loi de 1948. Et un autre bien de 167 m², à Neuilly-sur-Seine, acquis pour moins de 8 200 € le m². Bien que libre de tout occupant.

Poursuite du programme de cessions

Dans le même temps, la SCPI a poursuivi ses opérations d’arbitrage. Trois ventes ont été réalisées au 1er trimestre, pour près de 1,2 M€. En 2019, ce programme de cessions avait déjà généré plus de 18,6 M€ de trésorerie. Et d’importantes plus-values : 12 M€ environ, rien qu’en 2019. Rappelons qu’une grande partie de ces liquidités sert à alimenter le fonds de remboursement de la SCPI. Depuis plusieurs années, Novapierre Résidentiel est en effet confrontée à un déficit systématique entre les demandes de rachat et les nouvelles souscriptions. Le fonds permet donc d’assurer, dans des conditions de liquidité satisfaisantes, le remboursement des parts en attente de rachat. Ces dernières sont en diminution constante. Leur nombre est passé de 18 745 fin 2018 à 7 851 fin 2019. Et à 5 879 fin mars 2020.

Relance de la collecte

Cette situation oblige toutefois la SCPI à céder régulièrement une partie de son patrimoine. Et à réduire progressivement son capital, détenu par de moins en moins d’associés. Leur nombre est passé de 2 301 fin 2016 à 2 230 fin 2018. Ils n’étaient plus que de 2 078 fin 2019. Et 2 061 fin mars 2020. Pour briser cette spirale infernale, Paref Gestion a décidé de relancer les souscriptions. C’est en partie l’objectif assigné au changement de dénomination acté en novembre dernier. Et les résultats semblent être au rendez-vous. Bien que l’écart entre souscriptions et rachats soit encore négatif, il s’est très fortement réduit. Au 1er trimestre 2020, le nombre de souscriptions a en effet fortement rebondi. 4 366 souscriptions ont été enregistrées sur les trois premiers mois de l’année. Contre 71 au 4e trimestre 2019. Et 4 430 sur l’ensemble de l’année dernière…

Revalorisation de 4% du prix de la part au 1er avril 2020

Novapierre Résidentiel a de fait des arguments à faire valoir auprès des nouveaux souscripteurs. Son patrimoine, composé au fil des ans (la SCPI a été lancée en 1996), a été acquis à des conditions particulièrement attractives. Il recèle donc d’importantes plus-values. Composé d’actifs résidentiels essentiellement parisiens de premier plan, en termes de localisation, sa valeur s’apprécie en outre régulièrement. En 2019, elle a encore progressé de 7,8%. Contre 6,4% en 2018. Des revalorisations dont profitent pleinement les associés de la SCPI. En 2019, le prix de leur part a progressé de 4,1%. Ils ont également touché 1,9% supplémentaire au titre de la distribution de plus-values de cessions. Et cette année, la revalorisation de leurs parts, intervenue le 1er avril, les assure déjà d’un gain de 4% en capital. Enfin, Novapierre Résidentiel intervient sur un secteur -le logement- qui apparaît, pour l’heure, comme l’un des plus épargnés par la crise, et sanitaire, et économique.


Frédéric Tixier


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 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Novapierre

Paref Gestion annonce aujourd’hui le changement de dénomination de Pierre 48, approuvé par les actionnaires le 3 juillet dernier. La société de gestion repositionne ainsi cette SCPI historique sur le marché porteur du résidentiel francilien du Grand Paris.

Un nouveau nom, pour de nouvelles ambitions… En rebaptisant Pierre 48 en Novapierre Résidentiel, il s’agit pour Paref Gestion, son gestionnaire, « d’envoyer un signal fort de notre assurance quant au modèle de la 1ère capitalisation des SCPI résidentielles », comme l’écrit Anne Schwartz, directrice générale de Paref Gestion dans le dernier bulletin d’information de la SCPI.

Pierre 48 : une SCPI résidentielle de « plus-value »

Rappelons que Pierre 48 a été lancée en 1996 sur un segment de marché des SCPI assez atypique, pour ne pas dire unique : les SCPI résidentielles dite « de plus-value ». A la différence de la plupart des autres SCPI investies dans le secteur du logement (les SCPI dites « fiscales »), elle n’offre aucun avantage fiscal à ses souscripteurs. Et, à la différence des SCPI de rendement, qui interviennent essentiellement sur de l’immobilier d’entreprise, elle ne cherche pas à rémunérer ses actionnaires par de copieux dividendes. Son credo : acheter, majoritairement à Paris et en région parisienne, des logements occupés[1], donc avec une décote qui peut représenter de 30 % à 45 % de la valeur du bien. En contrepartie de la rentabilité immédiate très faible de ces appartements, Pierre 48 dégage de fortes plus-values, soit lors du départ des locataires (volontaire ou pour cause de décès), soit lors de la revente de ces biens décotés à un autre investisseur.

Novapierre Résidentiel : une SCPI qui surfe sur la revalorisation du foncier parisien

Spécialiste des logements soumis à la loi de 1948 et de ses substituts de plus en plus nombreux (loi de 1989, viager, nue-propriété), majoritairement investie à Paris intra-muros, Novapierre Résidentielle a donc très largement profité de l’importante revalorisation du foncier francilien. Rien qu’en 2018, son patrimoine s’est apprécié de 6,4%. Pour matérialiser ces plus-values latentes, la SCPI procède régulièrement à des cessions. En 2018, elle a ainsi vendu pour 13 M€ d’actifs, dégageant près de 6,5 M€ de plus-values. Et vient, dernièrement, de céder un immeuble situé dans le 20e arrondissement parisien pour 8,7 M€, générant au passage une plus-value de 5,6 M€… La revalorisation de ses actifs sous gestion et l’externalisation régulière de plus-values lui permettent ainsi de rémunérer ses actionnaires de deux manières : en procédant à des distributions de plus-values sous forme de dividendes exceptionnels et en augmentant, très régulièrement depuis plus de 2 ans, le prix de la part.

Novapierre Résidentiel : distribution de plus-values et revalorisation des parts

Novapierre Résidentiel a ainsi procédé à des distributions de plus-values de respectivement 25,85 € en 2012, 14 € en 2013, 10 € en 2014, 15 € en 2015, 25 € en 2016, 21,36 € en 2017 et 26,36 € en 2018. Depuis début 2017, elle a également régulièrement augmenté le prix de ses parts. En avril 2017, celui-ci est passé à 1 295 € (+6 €). Puis la société de gestion a pris la décision de revaloriser, chaque trimestre, la valeur des parts de la SCPI. D’abord, à compter d’avril 2017, de 6 € chaque trimestre (voir « Le prix de souscription de Pierre 48 revalorisé de 6 € chaque trimestre « jusqu’à nouvel ordre »). Puis, depuis avril 2018, de 14 € chaque trimestre (voir « Pierre 48 revalorisera son prix de souscription de 14 € chaque trimestre à compter du 1er avril prochain »). Le prix de souscription de Novapierre Résidentiel s’établissait ainsi à 1 397 € au 30 septembre dernier, matérialisant une hausse de près de 8% en deux ans et demi. Cette revalorisation automatique prendra toutefois bientôt fin : Paref Gestion annonçait, début septembre, que ce mécanisme serait suspendu à compter du 1er janvier 2020, « pour privilégier des augmentations spécifiques en ligne avec le marché résidentiel et avec l’augmentation de son patrimoine ».

Novapierre Résidentiel : des acquisitions sur un marché de plus en plus tendu

Novapierre Résidentiel ne se contente pas de vendre : elle procède également régulièrement à de nouvelles acquisitions pour renouveler et développer son « patrimoine exceptionnel d’appartements et immeubles situés dans les quartiers les plus prisés de Paris et d’Île-de-France », comme l’explique la société de gestion. En 2018, elle s’est portée acquéreur de plusieurs appartements, pour un total, droits inclus, de plus de 8,7 M€. Au deuxième trimestre de cette année, elle a acquis, pour 1,5 M€, un appartement en nue-propriété d’environ 150 m² situé à la frontière du 6e et du 7e arrondissement parisien. C’est d’ailleurs cette mécanique du démembrement, qui « assure une forte création de valeur au moment où l’usufruit revient à la SCPI », que Novapierre Résidentiel va privilégier à l’avenir. Sachant, comme le reconnaît Paref Gestion, qu’il est de plus en plus délicat d’intervenir sur le marché francilien, de plus en plus tendu, en rappelant, dans son dernier communiqué, que les prix de l’immobilier, à Paris, affichent « une augmentation de + 322% en 20 ans, et de + 66% en 10 ans ».

Novapierre Résidentiel : trouver de nouveaux actionnaires

Novapierre Résidentiel a en revanche un autre problème : trouver de nouveaux actionnaires. Depuis plusieurs années, le nombre de ses associés diminue. Ils étaient 2 301 fin 2016, 2 230 fin 2018, et 2 080 fin septembre 2019. Pour faire face à ces retraits, la société de gestion a mis en place un fonds de remboursement, alimenté par les cessions d’actifs (7,9 M€ de dotation à fin 2018). Ce qui lui permet de gérer, sans problème de liquidité, la sortie des anciens actionnaires, et d’assurer le remboursement des parts en attente de rachat (dont le nombre est passé de 18 745 fin 2018 à 7 615 fin septembre 2019). Mais il est clair que la SCPI méritait, pour relancer sa collecte, un nouvel élan médiatique. Et ce d’autant plus qu’elle est effectivement positionnée sur un segment de marché, le résidentiel, qui attire de plus en plus d’investisseurs, institutionnels, mais aussi privés (voir « Kyaneos Pierre : le résidentiel « vert » fait recette »). C’est donc pour cette raison que Pierre 48, qui avait connu un large succès en son temps en surfant sur la loi de 1948 (voir notamment « La SCPI Pierre 48 achète dans le seizième avec 65 % de décote et enregistre une collecte record »), compte désormais capitaliser sur sa nouvelle dénomination « résidentielle », plus en phase avec les attentes et le potentiel du marché. Tout en conservant ses atouts historiques : 20 ans d’expérience dans l’achat et la gestion d’actifs décotés, et un patrimoine déjà constitué de plus de 600 appartements franciliens…

Frédéric Tixier


[1] Et dont le titulaire du bail dispose de garanties tant sur le maintien d’un loyer bas que sur le maintien dans les lieux en vertu de différents dispositifs légaux dont le plus connu est celui de la loi de 1948.


A propos de Paref et de Paref Gestion(i)

Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires : investissement au travers de la société immobilière SIIC Paref principalement dans l’immobilier d’entreprises en région parisienne (128 M€ de patrimoine au 30 juin 2019), et gestion pour compte de tiers au travers de Paref Gestion (1 656 M€ de fonds gérés au 30 juin 2019), société de gestion agréée par l’AMF et de Paref Investment Management. Paref est une société foncière SIIC, cotée sur le compartiment C de Euronext Paris.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société