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Résidentiel en Ile-de-France : une baisse des prix s’amorce pour les logements franciliens

La baisse des transactions sur l’immobilier résidentiel ancien en Ile-de-France est confirmée. Moins 12% en 2020, estiment les Notaires du Grand Paris. Et si les prix ont encore augmenté l’an dernier (de 6,1% à 7% selon le type de biens), un mouvement baissier amorcé dans Paris intra-muros au 4e trimestre pourrait se diffuser à l’ensemble de la région francilienne au 1e trimestre 2021…

2020 sera une « année résiliente pour l’immobilier résidentiel », estimaient déjà les Notaires de France dans une note de conjoncture publiée en décembre dernier. Les chiffres que viennent de dévoiler les Notaires du Grand Paris confirment cette analyse. En termes de transactions, l’immobilier résidentiel ancien francilien affiche certes un recul. Mais de seulement 12%, toutes catégories de biens confondues. C’est beaucoup moins, par exemple, que les marchés d’immobilier d’entreprise, en repli de 35% l’an dernier.

Repli des transactions en 2020, mais rebond au 4e trimestre

En outre, le marché semble s’être repris au 4e trimestre, avec un rebond de +4% par rapport au 4e trimestre 2019. « Le second confinement n’a pas empêché la transformation en vente des nombreux avant-contrats engrangés, en fin d’année », constatent les Notaires du Grand Paris. Les maisons individuelles, devenues l’actif star du « monde d’après », sont, effectivement, le segment le plus dynamique. Les ventes ont bondi de 8% au 4e trimestre. C’est en réalité la Grande Couronne (+13%) qui a tiré le marché. Et, preuve des nouvelles aspirations en termes de mode de vie des citadins, il est de plus en plus alimenté par des acquéreurs parisiens ou résidant en Petite Couronne. Sur l’année entière, le marché des appartements parisiens affiche d’ailleurs le recul le plus significatif, de -16%.

Les prix continuent de grimper… sauf à Paris

Résilient en termes de transactions, l’immobilier résidentiel en Ile-de-France termine en outre l’année sur une nouvelle progression en termes de prix. Le prix des appartements anciens, toutes zones confondues, a augmenté de 6,1% sur un an. Les maisons anciennes, de 7%. Au 4e trimestre, la hausse est toujours d’actualité. Mais tous les marchés n’évoluent pas au même rythme… « Dans Paris, les prix ont fait une pause du 3e au 4e trimestre », écrivent les Notaires du Grand Paris. Le prix moyen au mètre carré aurait atteint un point haut, selon eux, en novembre 2020 (10 850 €). En fin d’année, il s’établissait à 10 770 €. Des données confirmées par l’indice PARISSQM, avec un léger décalage en termes de valorisation.


Un ralentissement graduel qui pourrait s’étendre à l’ensemble de l’Ile-de-France

Cet indicateur en quasi temps réel confirme aussi les anticipations des notaires pour 2021. La baisse constatée par cet indicateur à fin février est en phase avec les avant-contrats, dans Paris, dont disposent les études notariales. Selon elles,  « le mouvement légèrement baissier se prolongerait début 2021 ». Pour glisser vers « un prix au mètre carré attendu à 10 600 € en avril 2021, en baisse de 0,4% en 3 mois ». Le prix moyen reviendrait ainsi à un niveau « quasiment identique (+0,8%) à la valeur d’avril 2020 (10 520 € le m²) », estiment les notaires. Ce « ralentissement graduel » serait aussi en passe de se généraliser à toute l’Ile-de-France. Avec des baisses comprises entre 0,5% (pour les appartements) et 1% (maisons) sur les trois premiers mois de l’année.

Quid de 2021 ?

Conséquence : la hausse annualisée des prix est appelée « à se modérer progressivement ». Dans le sillage du « mouvement de fond de ralentissement » de l’activité transactionnelle. Une manière polie d’annoncer de possibles baisses de prix à venir… Les Notaires du Grand Paris terminent néanmoins sur une note positive. En rappelant que sur ce marché « qui s’essouffle et se fragilise », des « facteurs de résistance demeurent pour notre région ». En citant les projets « structurants » du Grand Paris et des Jeux olympiques, qui portent en eux « un potentiel de développement régional puissant ».

Frédéric Tixier


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A propos des Notaires du Grand Paris(i)

Les Notaires du Grand Paris est la dénomination commune aux 5 Chambres départementales franciliennes de notaires. Au total, ce sont 3 000 notaires, 10 000 collaborateurs qui exercent au sein de 850 études sur les 8 départements d’Ile-de-France.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Les marchés résidentiels ont plutôt bien résisté en 2020

Les projections établies par les Notaires de France anticipent un léger recul des transactions sur le marché des logements anciens. Mais confirment que les prix ont poursuivi leur progression en 2020. Notamment en régions…

« 2020, une année résiliente pour l’immobilier résidentiel », estiment les Notaires de France dans leur dernier bilan. Sur le front des transactions, le millésime sera certes en baisse par rapport à l’an dernier. La faute, évidemment, à la crise sanitaire.

Une baisse annuelle des volumes transactionnels comprise en 8% et 20%

Son impact se mesure toutefois davantage sur les volumes qu’en termes de tendance. « Le rebond de l’été n’a pas permis de combler le retard pris durant le 1er confinement », constatent les notaires. Mais il n’y a pas eu d’effondrement lors du second. « Le marché semble avoir assez bien résisté, en retrouvant une dynamique stable, à un haut niveau », estiment-ils. Fin septembre, le nombre de transactions sur un an glissant s’établissaient à 990 000. Soit une baisse de 5% sur un an. Les projections à fin décembre conduisent à deux hypothèses. Soit un maintien des volumes sur le rythme de fin 2019 : la baisse annuelle 2020 serait alors de l’ordre de 8%. Soit la poursuite des baisses constatées ces dernières semaines : le recul serait alors de 20%.

Des prix immobiliers toujours en hausse, notamment en régions

Les notaires restent néanmoins optimistes. Le marché est toujours drivé par les utilisateurs. Et reste « sain et solide ». Les prix, qui auraient pu suivre la courbe descendante des transactions, en témoignent. Au 3e trimestre, ils ont continué à progresser. De +0,7% pour les appartements anciens. Et de +0,3% pour les maisons. Les projections établies pour le 4e trimestre laissent présager la poursuite de la hausse. Elle serait plus prononcée en régions que sur l’Ile-de-France. De l’ordre de +7,1% en province pour les appartements. Et de 6,1% pour les maisons. Contre respectivement +6,1% et 5,8% en Ile-de-France. Un effet du besoin de « verdissement » exprimé par les Français depuis le 1er confinement ? Les chiffres ne permettent pas de confirmer cette volonté d’exode urbain.

Une hausse des prix plus sensible des maisons anciennes

Le seul élément tangible d’une évolution du marché se situe dans le regain d’intérêt pour les maisons anciennes. « Après 3 années où la hausse se situait autour de 2,5% par an, l’évolution des prix sur un an atteint +4,2% au 3e trimestre 2020 », observent les Notaires de France. A défaut d’espaces verts, les ménages semblent privilégier l’espace tout court. Ou moins de promiscuité avec leurs voisins immédiats. Car cette hausse des prix, pour le coup, serait encore plus sensible en Ile-de-France qu’en régions. Les projections du notariat estiment à +7,2% la hausse sur un an, à fin janvier 2021, du prix des maisons en Ile-de-France. Contre +6,7% en province.

Baisse du pouvoir d’achat immobilier

Corollaire de la hausse des prix, et de la crise économique, le pouvoir d’achat immobilier des Français est en baisse. Selon les Notaires de France, la surface finançable d’un appartement ancien, au niveau national, s’établit à 55 m² en 2020. Contre 56 m² fin 2019. Le recul est encore plus sensible pour les maisons anciennes. Le nombre de mètres carrés finançables baisse de 6%, à 148 m².

Frédéric Tixier


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A propos du Conseil supérieur du notariat(i)

Seul organe de la profession habilité à s’exprimer au nom de tous les notaires de France, le Conseil supérieur du notariat (CSN) est un établissement d’utilité publique. Clef de voûte de l’institution notariale, il représente la profession auprès des pouvoirs publics, détermine sa politique générale, contribue à son évolution et fournit des services collectifs aux notaires. Dans ses relations avec les pouvoirs publics, le CSN participe à la réflexion sur les évolutions du droit et donne son avis sur les projets de loi ou les textes réglementaires en préparation. Le Conseil supérieur du notariat comprend plus de 100 collaborateurs au service de la profession notariale.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

La dernière note de conjoncture des Notaires de France dresse un bilan positif de l’évolution, tant en volume qu’en prix, de l’immobilier ancien. Côté logements neufs, la tendance est nettement plus morose…

L’ancien va bien… Comme les Notaires de France l’anticipaient depuis plusieurs mois, la tendance au tassement des volumes de ventes de logements anciens s’est une nouvelle fois confirmée au 3trimestre 2018 – dernière donnée disponible -. Côté prix, comme le prévoyait également le site édité par le Conseil supérieur du notariat, l’accélération de la hausse est aussi au rendez-vous.

Près d’un million de transactions en 2018

Après un volume record enregistré en 2017 (960 000 transactions), les notaires estimaient qu’un sommet avait été atteint. Avec 957 000 transactions fin octobre, la prédiction reste d’actualité : toutes les études notariales constatant un léger tassement en fin d’année, il est « peu probable », parient les Notaires de France, que le seuil du million soit dépassé en 2018. A l’appui de cette hypothèse, ils rappellent que ces volumes, élevés en valeur absolue, sont en revanche, une fois rapportés au stock global de logements (35,4 millions au 1er janvier 2018, selon l’Insee), proportionnellement équivalent au chiffre constaté au début des années 2000 (environ 800 000 ventes).

Des prix toujours orientés à la hausse

« L’ensemble de ces données conduit à conclure que nous avons certainement atteint un plafond en termes de volumes, conséquence tant d’un effet de seuil que de prix majoritairement orientés à la hausse, aussi modeste soit-elle », considèrent, finalement, les Notaires de France. Car la hausse est, elle, toujours au rendez-vous. Au 3trimestre 2018, le prix des appartements anciens sur l’ensemble du territoire a encore progressé de 1,4% par rapport au trimestre précédent, et de 3,4% sur un an glissant. Les projections à fin février 2019 donne une tendance encore plus positive, avec une croissance estimée de +3,7% sur un an glissant. Les maisons anciennes, elles aussi plus onéreuses, progressent toutefois plus lentement (+3,5% en projection à fin février). Et évidemment, l’Ile-de-France (+4,2% pour les appartements sur un an glissant fin septembre), et plus particulièrement Paris (+6,2%), font nettement mieux que le reste du marché.

Le neuf à la peine

Côté logement neuf, le constat est beaucoup plus morose. Non seulement les prix des logements individuels sont désormais orientés à la baisse (-3,5% sur un an glissant, fin septembre 2018), mais les volumes plongent (-21,4% au niveau national). Pour expliquer ce marasme, les Notaires de France avancent plusieurs explications : des prix plus élevés que dans l’ancien ; un marché tiré essentiellement par l’investissement locatif, où le gisement d’investisseurs potentiels résiduels s’est sans doute tari ; le recentrage du dispositif Pinel sur les zones les plus tendues (sachant que 2/3 des ventes, en province, sont assorties d’un avantage fiscal) ; et un contexte globalement défavorable – politiquement et médiatiquement – à la poursuite du soutien, par les pouvoirs publics, d’un secteur perçu comme déjà massivement subventionné. Rien de très encourageant, donc…

Frédéric Tixier

L’hypothèse d’un atterrissage en douceur de l’immobilier résidentiel se confirme. Les prix des logements anciens continuent de progresser, mais à un moindre rythme. Le volume des transactions reste soutenu, sauf sur les marchés franciliens, en légère baisse au second trimestre 2018.

« Vers une stabilisation des volumes et des prix de transactions ? » s’interrogeaient déjà les Notaires de France dans leur lettre de conjoncture immobilière de juillet dernier. Les dernières statistiques de l’indice Notaires-Insee des prix des logements anciens, au deuxième trimestre 2018, confirment une tendance identifiée en début d’année par bon nombre d’observateurs.

La hausse des prix reste d’actualité

La hausse des prix du résidentiel ancien reste d’actualité. Sur un an glissant, fin juin 2018, ils progressent de 2,8% sur l’ensemble des marchés français. Mais à un rythme légèrement moins soutenu, les prix n’ayant progressé que de 0,5% sur le deuxième trimestre, contre 1,1% sur le premier. Le décalage Paris/province reste toujours aussi marqué. En Ile-de-France, la hausse des prix sur un an glissant s’affiche à 4,1%, contre 2,3% en province. Paris se distingue, avec une progression de 7,1% pour les appartements parisiens. En province, pour la première fois depuis début 2017, le prix des maisons (+2,5%) se revalorise davantage que celui des appartements.

Logements anciens : l’évolution annuelle des prix reste positive

Sources : indices Notaires-Insee des prix des logements anciens, Notaires Paris Ile-de-France – Evolution sur un an glissant, données à fin juin 2018.

Tassement des volumes en Ile-de-France

Côté transactions, la tendance est plus contrastée. Au niveau national, leur volume annuel reste à un niveau élevé : 953 000 fin juin, soit un montant similaire à celui observé fin mars dernier (956 000), toujours plus élevé que celui constaté fin juin 2017 (915 000). En Ile-de-France, en revanche, on observe un léger tassement. « Depuis le début 2018, les ventes s’inscrivent en légère érosion par rapport à l’année précédente, laissant à penser qu’un pic a été atteint en fin d’année dernière » écrivent ainsi les Notaires d’Ile-de-France dans leur dernière note de conjoncture. Au 2trimestre 2018, les volumes de ventes de logements anciens reculent de 6% par rapport à la même période en 2017, après une baisse de 7% au 1er trimestre 2018. Un repli tout relatif puisque, rappellent les notaires, ce chiffre est « encore supérieur de 23% à celui d’un 2trimestre moyen des dix dernières années ». Paris fait toutefois exception, avec des ventes en recul de 7%, en raison du particularisme d’un marché marqué par le manque de logements et de l’envolée des prix.

Atterrissage en douceur

Si les indicateurs demeurent globalement positifs, les perspectives du marché résidentiel, au sens large, semblent donc aujourd’hui moins favorables, comme en attestent les ventes de logements neufs, désormais orientées à la baisse (-13,7% en glissement annuel sur les 7 premiers mois de l’année, selon la FFB¹). Surtout, la remontée attendue des taux directeurs de la Banque centrale européenne, à compter du second semestre 2019, risque de peser sur la solvabilité des acquéreurs qui bénéficient néanmoins encore aujourd’hui de conditions d’emprunt particulièrement attractives (1,58% fin avril)…

Frédéric Tixier


[1]Fédération française du bâtiment.