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Foncières & Territoires envisage de fusionner ses trois SCPI régionales. C’est Nord Est Horizon, rebaptisée Cap Foncières & Territoires, qui devrait absorber les deux autres. Le marché des parts des trois véhicules sera suspendu le 20 juin.

Spécialisation, puis rationalisation… La société de gestion Foncières & Territoires, entrée sur le marché des SCPI en 2013 (voir « Foncières & Territoires entre dans la gestion des SCPI avec deux SCPI régionales »), s’était fait une spécialité de l’investissement régional au travers de véhicules dédiés. Face à une collecte décevante, elle envisage désormais de les regrouper au sein d’une seule SCPI.

Une SCPI par grandes zones géographiques

Après avoir initialement lancé Nord Est Horizon et Rhône-Alpes Méditerranée, la société de gestion avait mis sur le marché en 2017 une troisième SCPI, dédiée à l’ouest de la France (voir « Lancement imminent de la SCPI Ouest Cap Atlantique »), pour compléter sa couverture régionale. Mais l’an dernier, en dépit de taux de rendement supérieurs à la moyenne du marché (de 4,81% à 5,10%), aucun de ces trois produits n’avait réussi à dépasser les 2 millions d’euros de collecte. Fin mars, la plus importante des trois (Rhône-Alpes Méditerranée) n’affichait qu’une capitalisation de 7,8 M€, un niveau peu élevé pour une SCPI de plus de 6 ans d’âge…

Nord Est Horizon, SCPI absorbante

C’est notamment pour « faciliter la collecte grâce à l’effet taille plus important qui rassure », «viser le référencement en assurance-vie et produits d’épargne retraite » et « renforcer les possibilités d’acquisition dans un marché immobilier tendu » que Foncières & Territoires va proposer aux associés des trois SCPI un projet de fusion-absorption. Celui-ci sera soumis aux votes des prochaines assemblées générales mixtes qui se tiendront respectivement les 24 (Rhône-Alpes Méditerranée), 25 (Ouest Cap Atlantique) et 26 juin (Nord Est Horizon) prochains. C’est Nord Est Horizon qui a été retenue comme SCPI absorbante, car « c’est la société la plus ancienne », et « celle qui a le plus de dettes, ce qui permet une réduction des coûts liés à l’opération de transfert des patrimoines », explique la société de gestion dans son annonce de projet de fusion. A l’issue de l’opération, la SCPI changera de dénomination sociale pour devenir Cap Foncières & Territoires.

Modalités de la fusion, avec effet rétroactif

Si la fusion est approuvée, elle prendra effet rétroactivement au 1er janvier 2019. Les parités de fusion retenues par la société de gestion sont de respectivement 1 part de la SCPI Rhône-Alpes Méditerranée pour 0,99 part nouvelle de Nord Est Horizon et de 1 part de la SCPI Ouest Cap Atlantique pour 0,96 part nouvelle de Nord Est Horizon. Les autres conditions de l’opération sont assez classiques, avec mise en place d’un mécanisme de rompus (pour gérer les nombres non entiers de parts) sur la base de la valeur retenue pour Nord Est Horizon (239,05 €). Pour préparer la fusion, le marché des parts des trois SCPI sera suspendu à compter du 20 juin prochain.

Stratégie d’investissement régional maintenue

Foncières & Territoires précise par ailleurs que le regroupement des patrimoines régionaux au sein d’un seul véhicule ne modifiera pas l’approche régionale des stratégies d’investissement. La société de gestion maintiendra sa présence sur ses trois territoires de prédilection, Lyon, Nancy et Nantes. La nouvelle SCPI fusionnée, si elle devait voir le jour, afficherait une capitalisation d’un peu moins de 20 M€. A noter également qu’outre des taux de rendement assez proches, les trois SCPI existantes affichent toutes des taux d’occupation financier proches ou égaux à 100%…

Frédéric Tixier


A propos de Foncières & Territoires(i)

Fort de son expérience réussie dans l’investissement immobilier régional sur l’est de la France, Foncières & Territoires fait évoluer son modèle économique d’origine en permettant à un maximum d’acteurs économiques locaux d’investir directement sur leur territoire en créant une SCPI par grande région économique. Foncières & Territoires obtient son agrément AMF (Autorité des marchés financiers) en date du 1er octobre 2013 et son agrément AIFM en date du 30 septembre 2014. Les deux premières SCPI régionales sont constituées fin 2013 et ont débuté en 2014 leurs premiers investissements sur leurs territoires respectifs, Nord Est Horizon et Rhône-Alpes Méditerranée. La troisième, Ouest Cap Atlantique, sera créée au 4e trimestre 2016. 

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Les 3 SCPI régionales de Foncières & Territoires, spécialisées par zone géographique, ont collecté près de 3,7 M€ en 2017, des sommes totalement investies à la fin du 1er trimestre 2018. Deux des trois véhicules affichaient des taux de rendement supérieurs à 5% l’an dernier.

La société de gestion Foncières & Territoires, entrée sur le marché des SCPI en 2014, a procédé l’an dernier au lancement de sa 3eSCPI régionale, Ouest Cap Atlantique, venant ainsi compléter la couverture géographique du territoire national déjà en partie assurée par ses deux autres véhicules.

Collecte nette équivalente à près de 50% des encours sous gestion – Ces désormais trois SCPI, Ouest Cap Atlantique, Nord Est Horizon et Rhône-Alpes Méditerranée, ont réalisé l’an dernier une collecte globale de près de 3,7 M€. Un montant faible dans l’absolu, comparé aux scores réalisés par les grosses sociétés de gestion de SCPI, mais élevé en relatif, car représentant près de 50% de la capitalisation des deux SCPI existantes à fin 2016 (7,7 M€). Ce sont les deux SCPI les plus anciennes qui se taillent la part du lion (environ 1,4 M€ de collecte chacune), Ouest Cap Atlantique récoltant pour sa part un peu plus de 800 000 €.

Programme d’investissement en cours Une collecte que les trois véhicules ont utilisée pour enrichir leur patrimoine régional, en ciblant des actifs de petite taille d’un montant unitaire souvent inférieur au million d’euros. A fin 2017, Ouest Cap Atlantique détenait déjà 393 m² de bureaux dans l’immeuble nantais Imbrika (investissement de 1,07 M€, rendement de 6,80%). Un début de patrimoine actif qui lui a permis de distribuer un premier dividende sur le 4etrimestre, correspondant à un taux de rendement annualisé de 5,02%. Deux autres opérations ont été réalisées au cours du 1ertrimestre 2018, pour un montant total de plus de 2 M€ : 836 m2de bureaux dans l’immeuble nantais Europa (investissement de 1,915 M€, rendement de 7,20%), et124 m² dans l’immeuble Tazieff situé dans la nouvelle ZAC Bottière Chénaie de Nantes (investissement de 212 000 €, rendement de 8,32%). Et la SCPI précise que des dossiers sont à l’étude à Bordeaux et à Toulouse.

Des rendements dans le haut de la fourchette– Les deux autres véhicules ont également investi leur collecte « au fur et à mesure » et « de façon sélective ». Nord Est Horizon a notamment réalisé une importante acquisition en décembre dernier à Strasbourg (9 lots de bureaux, pour un total de 1,64 M€ et sur la base d’un taux de rendement de 7,60%). Rhône-Alpes Méditerranée avait pour sa part investi 94% de sa collecte à fin 2017, le solde ayant servi à financer une opération finalisée au 1ertrimestre 2018 (un local d’activité à Salon de Provence, pour un montant de 440 000 €, et sur la base d’une rentabilité brute de 7,80%). Des actifs « de proximité » et rentables, le créneau de Foncières & Territoires permettant à la société de gestion de distribuer une nouvelle fois des rendements supérieurs à la moyenne du marché. Notons toutefois que si Nord Est Horizon améliore son score par rapport à l’an dernier (5,23% au lieu de 5%), Rhône-Alpes Méditerranée subit en revanche une dégradation de son rendement annuel (4,83% contre 5% en 2016).

Frédéric Tixier


A propos de Foncières & Territoires (i)
Fort de son expérience réussie dans l’investissement immobilier régional sur l’Est de la France, Foncières & Territoires a fait évoluer son modèle économique d’origine en permettant à un maximum d’acteurs économiques locaux d’investir directement sur leur territoire en créant une SCPI par grande région économique. Foncières & Territoires obtient son agrément AMF (Autorité des Marchés Financiers) en date du 1eroctobre 2013 et son agrément AIFM en date du 30 septembre 2014. Les deux premiers fonds de type SCPI régionale sont constitués fin 2013 et ont débuté en 2014 leurs premiers investissements sur leurs territoires respectifs.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société.