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Iroko Zen, une nouvelle SCPI « digitale et engagée »

Un nouvel acteur débarque dans le monde des SCPI. La fintech Iroko lance Iroko Zen, un véhicule qui joue à la fois la carte du low cost digital et celle de la réduction de l’empreinte carbone. Iroko tient en effet son nom de l’arbre africain qui a pour vertu de davantage stocker de CO2 que les autres végétaux. Présentation.

Alors que les premiers véhicules immobiliers labellisés ISR viennent de voir le jour, la nouvelle SCPI Iroko Zen joue elle aussi, dès sa création, la carte de l’investissement responsable. Mais pas que. A l’instar de Neo, lancée en 2019, Iroko Zen entend également « bouleverser l’épargne immobilière ». Notamment en supprimant la traditionnelle commission de souscription des SCPI.

SCPI sans commission de souscription… mais pas de retrait

Comme Neo, donc, Iroko Zen ne percevra pas de frais d’entrée. En revanche, elle prélèvera une commission de retrait (6% TTC) lorsque le rachat des parts interviendra dans les 3 ans. Ses frais de gestion seront en outre plus élevés que la moyenne du marché : 14,5% TTC. Mais son leitmotiv reste l’accessibilité. Les souscriptions sont possibles à partir de 5 000 € d’investissement. Elles seront totalement dématérialisées. Le délai de jouissance des parts est plus classiquement fixé au 1er jour du 6e mois suivant la souscription.

Investir dans chacune des étapes de la vie urbaine

En termes de stratégie d’investissement, la SCPI met au centre de son projet « chacune des étapes de la vie urbaine ». En termes sectoriels, cela signifie à la fois les entrepôts, les commerces et les actifs de bureaux. Ainsi que, « en fonction des opportunités », le secteur des résidences services. La SCPI ciblera, au départ, des actifs d’une valeur unitaire comprise entre 1 et 3 millions d’euros. Trois biens seraient d’ailleurs déjà sous promesse. Une crèche à Pantin. Les murs d’une agence Pôle Emploi à Reims. Et un entrepôt à Bordeaux. Pour être en conformité avec ses engagements ESG, Iroko Zen précise qu’elle réinvestira « une quote-part de 20% de sa performance dans l’amélioration de ses actifs ». Et en particulier dans leur amélioration énergétique. Ses objectifs ISR ont été établis avec l’appui de la société Ethiket, fondée par Arnaud Dewatcher[1].

Jusqu’à 50% de taux d’endettement possible

La SCPI affiche également un objectif ambitieux en termes de rendement : 5,5% de taux de distribution annuel. Pour un TRI sur 7 ans, lui aussi non garanti, de 7%. Pour y parvenir, elle compte notamment sur un recours massif à l’effet de levier. Iroko Zen a en effet la possibilité de « recourir à l’endettement bancaire et non bancaire en vue de financer ses investissements dans la limite de 50 % de la valeur globale des actifs ». Ainsi que de financer par endettement l’acquisition d’un actif immobilier « jusqu’à 100% » de sa valeur d’acquisition. Un positionnement assez étonnant sur un marché où les SCPI tendent plutôt, aujourd’hui, à réduire leur niveau d’endettement…

Iroko, une fintech qui aborde l’immobilier

Mais les dirigeants d’Iroko ont « confiance dans leur projet ». La preuve, les quatre fondateurs – Gautier Delabrousse-Mayoux, fondateur et CEO, Charles Duclert, Louis Duclert, Olivier van den Broek- ont « seedé » la SCPI en lui apportant ses premiers 2 M€ de capital. Les actionnaires de cette fintech créée l’an dernier sont plutôt issus de l’écosystème web. Gautier Delabrousse-Mayoux est notamment le fondateur d’Effilab, une agence de marketing numérique, aux côtés de Louis Duclert et d’Olivier van den Broek, deux anciens de Google. Charles Duclert, dirigeant de Braxton AM, est en revanche un professionnel de l’immobilier. Ils sont accompagnés dans l’aventure par Phong Hua (directeur des investissements), anciennement gestionnaire immobilier chez Advenis AM. Et par Kenny Durand, un spécialiste des logiciels web.

Frédéric Tixier


[1] Ancien délégué général de l’ASPIM


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A propos d’Iroko(i)

Fondée en 2019 par Charles Duclert, Gautier Delabrousse-Mayoux, Olivier van den Broek et Louis Duclert, Iroko est une fintech, agréée par l’Autorité des Marchés Financiers dont la mission est de proposer des produits d’épargne performants et responsables.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Diversipierre, Fair Invest et Néo, premiers fonds immobiliers labellisés ISR

Deux SCPI, Néo chez Novaxia, et Fair Invest, chez Norma Capital, ainsi que l’OPCI BNP Paribas Diversipierre, annoncent l’obtention du label ISR immobilier. Ce sont les trois premiers véhicules à bénéficier de ce nouveau certificat « investissement responsable », récemment étendu au secteur des fonds immobiliers. D’autres devraient suivre très prochainement.

Plusieurs dizaines de véhicules sont aujourd’hui en course. Depuis l’extension du label ISR aux fonds immobiliers, officiellement entré en vigueur le 23 octobre dernier, plusieurs sociétés de gestion d’actifs immobiliers se sont en effet engagées dans un processus de certification de certains de leurs produits. Les noms des premiers « vainqueurs » viennent de sortir…

Trois premiers fonds d’investissement en immobilier labelisés ISR

Il s’agit respectivement des SCPI Néo, chez Novaxia Investissement, et Fair Invest, chez Norma Capital. Et de l’OPCI BNP Paribas Diversipierre, chez BNP Paribas REIM. Cette première vague de labellisation a visiblement été délivrée par AFNOR Certification, l’un des certificateurs agréés par le Cofrac sur le label ISR. Il semblerait que l’AFNOR ait été plus rapide dans la mise en œuvre de ses audits de certification que ses deux « concurrents », E&Y, et Deloitte, nouvellement promu à ce statut. L’annonce de l’obtention du label ISR n’a en tout cas été rendue officielle que via des communiqués spécifiques des sociétés de gestion concernées.

Un label très exigeant

Le label ISR décliné à l’immobilier est d’ailleurs réputé comme très exigeant. Son objectif n’est pas en effet de simplement distinguer les fonds qui investissent dans les actifs les plus performants en matière environnementale, sociale et de bonne gouvernance (ESG). Mais également ceux qui « mettent en œuvre des pratiques de gestion vertueuses permettant d’améliorer la performance ESG des actifs dans le temps », comme le rappelle l’ASPIM dans sa brochure dédiée à ce label. Ce qui implique la mise en place d’une véritable démarche pro-active. Incluant méthodologie, fixation d’objectifs, et outils et moyens d’analyse permettant d’y parvenir. Ainsi, bien sûr, que la production de reporting présentant l’état d’avancement des engagements pris.

Intégrer la démarche ISR dès la création

Un énorme chantier que tous les fonds immobiliers n’auront pas nécessairement la capacité de mener à bien. Surtout pour les plus anciens d’entre eux. Pour satisfaire aux conditions du label, « il faut être agile. Et intégrer dès la création l’ensemble de la démarche. Notamment les contraintes en termes de reporting extra-financiers », prétend d’ailleurs Vincent Aurez, directeur de l’innovation et du développement durable de Novaxia. Ce n’est peut-être pas par hasard si deux des trois premiers fonds labellisés sont de création récente. Et s’étaient présentés, dès leur lancement, comme des véhicules construits autour d’une démarche responsable.

Une thématique ISR native pour Néo : le renouvellement urbain

Lors de son lancement, en juillet 2019, Néo s’était de fait positionnée comme un produit « disruptif » dans l’univers des SCPI. Non seulement en raison d’une commission de souscription fixée à 0%. Mais également par le positionnement choisi pour ses investissements immobiliers : le renouvellement urbain. Une thématique que sa société de gestion, Novaxia Investissement, revendique d’ailleurs comme son « cheval de bataille ». Le gestionnaire, qui est par ailleurs le seul du secteur à s’être constitué en « entreprise à mission », s’inscrit dans une démarche de « renouveau de la ville ». En privilégiant les opérations de réhabilitation, il entend limiter « l’artificialisation nette des sols ». Et agir « au bénéfice du plus grand nombre », notamment en améliorant le confort des habitants des immeubles réhabilités.

Fair Invest, pour favoriser les activités socialement utiles

Chez Norma Capital, la SCPI Fair Invest lancée quelques mois plus tôt visait elle-aussi, dès l’origine, des objectifs ESG bien définis. Son crédo : favoriser les « activités socialement utiles ». Sa stratégie de gestion consiste donc à investir dans des bâtiments pouvant accueillir des locataires positionnés sur ce type de prestations. Tels que ceux appartenant aux secteurs associatifs promouvant la cohésion sociale, ceux de la santé, de l’éducation, de l’insertion à l’emploi, de l’entraide sociale. Ou bien encore des énergies renouvelables. Fair Invest a également pour objectif de rendre les bâtiments plus écoresponsables. Ainsi que de sensibiliser leurs locataires à cette problématique. Par ailleurs, Fair Invest s’interdit d’avoir recours à l’effet de levier.

Diversipierre, pour renforcer la résilience des immeubles

L’OPCI Diversipierre, bien plus ancien -il a été lancé en 2013- rappelle qu’il s’est également constitué autour d’une démarche responsable. Celle visant à renforcer « la qualité et la résilience des immeubles détenus ». BNP Paribas REIM, son gestionnaire, a développé une grille de notation ISR dédiée. Chaque immeuble détenu, ou en phase d’acquisition, est évalué à l’aune de 13 thématiques et de 65 critères. Si la note obtenue est inférieure à 15 sur 100, le processus d’achat est interrompu. Diversipierre se positionne en outre dans une approche « best-in-progress ». C’est-à-dire d’amélioration continue de son patrimoine. Fin juin dernier, celui-ci obtenait une note globale de 43 sur 100. BNP Paribas espère porter cette note à 68/100 à l’horizon 2023.

Une offre ISR désormais incontournable

Ces trois premières labellisations ne sont que le prélude d’un processus qui va s’étaler dans le temps. Mais qui est désormais inéluctable. L’enjeu est bien sûr avant tout environnemental et sociétal. Mais aussi commercial. Selon un récent sondage réalisé pour le Forum pour l’investissement responsable, 62% des Français accordent aujourd’hui une place importante aux impacts environnementaux et sociaux dans leurs décisions d’investissements. Leurs conseillers financiers aussi. « En 2025, tous nos partenaires CGP voudront disposer d’au moins un fonds immobilier ISR dans leur offre », estime Vincent Aurez, à partir d’une étude réalisée par Novaxia auprès de ses distributeurs. Qui ne seraient que 75% à considérer, aujourd’hui, ce type de proposition indispensable.

Dans l’attente des prochains nominés à l’ISR

Les solutions immobilières estampillées ISR devraient donc fleurir au cours des prochains mois. Les candidats, au sein de l’univers SCPI, sont nombreux. Parmi les plus fréquemment cités, parce qu’effectivement conçus dès l’origine comme des véhicules écologiquement ou socialement responsables, on retrouve l’historique PFO2 de Perial. Mais aussi les SCPI lancées par Kyaneos Pierre, chantre de la réhabilitation des actifs résidentiels. Mais ce sont loin d’être les seuls… A suivre.

Frédéric Tixier


Consulter les communiqués

Novaxia Investissement, pionnier dans l’ISR, annonce la labélisation de sa SCPI NEO

Norma Capital obtient le label ISR immobilier

BNP Paribas REIM annonce l’obtention du “label ISR” pour l’OPCI BNP Paribas Diversipierre


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A propos de BNP Paribas REIM(i)

BNP Paribas REIM, une ligne de métier de BNP Paribas Real Estate, offre une gamme de fonds immobiliers et de solutions d’investissement répondant aux besoins d’investisseurs internationaux à travers toutes les typologies d’actifs et dans toute l’Europe. Avec une présence locale dans huit pays (France, Allemagne, Italie, Royaume-Uni, Pays-Bas, Espagne, Luxembourg et Belgique), BNP Paribas REIM emploie plus de 350 collaborateurs. Et offrent des solutions à plus de 100 000 clients, investisseurs institutionnels et particuliers. En fin d’année 2019, BNP Paribas REIM gérait 30,1 milliards d’euros d’actifs en Europe.

A propos de Normal Capital(i)

Agréée par l’AMF depuis le 9 juin 2016, Norma Capital est une société de gestion de portefeuille détenue de manière décisive par son management. Sa maîtrise des véhicules réglementés, OPPCI et SCPI, et le savoir-faire lié lui permettent d’offrir à ses clients des capacités d’innovation, de flexibilité et de réactivité. Ses stratégies et leur mise en œuvre lui ont permis d’acquérir notoriété et reconnaissance dans la presse spécialisée notamment à travers ses produits grand public, la SCPI Vendôme Régions et la SCPI Fair Invest.

A propos de Novaxia Investissement(i)

Novaxia Investissement est une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers. Elle crée des véhicules d’investissements immobiliers dédiés à la transformation urbaine. Elle gère une gamme de produits pour le compte d’une clientèle privée (fonds et club deals) dont le montant de souscriptions s’élève de 180 euros à plusieurs millions d’euros. Parmi les différents produits, Novaxia Investissement propose une offre immobilière éligible au PEA/PEA-PME et au réemploi de produits de cession – Novaxia Immo Club 6 – ainsi qu’un nouveau modèle de SCPI moderne, accessible, simple et innovant – NEO.

  (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Et de 6, aussi, pour la SCPI Néo

La SCPI lancée par Novaxia Investissement en juillet 2019 a elle aussi procédé à sa 6e acquisition. Ce véhicule présenté comme disruptif – notamment en raison d’une commission de souscription égale à zéro – confirme son objectif de rendement de 6% en 2020.  

Les jeunes SCPI, nouvelles venues sur le marché, poursuivent leurs investissements. Après Activimmo, la SCPI dédiée à la logistique du dernier kilomètre lancée en septembre 2019, c’est au tour d’un autre véhicule guère plus ancien, Néo, d’annoncer sa 6e acquisition.

Néo, une SCPI sans commission de souscription

Cette SCPI, ouverte aux souscriptions en juillet 2019, avait défrayé la chronique. En proposant le premier véhicule sans commission de souscription, et présenté comme « le plus accessible du marché ». Avec un ticket d’entrée à 180 €, et un processus de souscription 100% digitalisé, Novaxia Investissement, son gestionnaire, avait de fait l’ambition d’instaurer de nouvelles règles du jeu entre sociétés de gestion et distributeurs. En proposant à ces derniers une rémunération plus essentiellement basée sur les encours gérés. Une proposition en partie bien accueillie par le marché. Fin 2019, Néo avait collecté 16,9 M€. Bien, donc, mais sans plus.

Belle synchronisation entre collecte et investissements

La SCPI avait en revanche parfaitement géré la synchronisation entre sa collecte et ses investissements. Toujours à la fin de l’an dernier, elle avait investi dans 4 actifs immobiliers, en France et en Allemagne. Pour un montant total de 16,4 M€… Engagée sur le créneau de la « rénovation urbaine », Néo vise en priorité les actifs « situés dans des villes et territoires de plus de 200 000 habitants, d’ores et déjà établis. Ou susceptibles de devenir des pôles de compétitivité économique », comme le précisait sa notice d’information. Ces premières opérations, dans les secteurs du bureau ou de l’hôtellerie, lui avaient permis de distribuer en 2019 un rendement supérieur à son objectif initial : 6,47%, au lieu de 5,5%.

Ralentissement pendant le confinement

La crise sanitaire et le confinement ont évidemment en partie impacté cette belle mécanique. En termes de collecte, d’abord. Celle-ci a connu un « ralentissement à partir de fin avril. Et jusqu’à la fin du 2e trimestre », reconnaît d’ailleurs Mathieu Descout, directeur général de Novaxia Investissement, dans le dernier bulletin d’information de la SCPI. Mais celui-ci observe toutefois un retour des souscriptions proches de leur niveau pré-covid, « où la collecte atteignait 3 M€ par mois », rappelle-t-il. Sur l’ensemble du 1er semestre 2020, Néo aura finalement collecté un peu plus de 16 M€. Et porté sa capitalisation à 24,5 M€. Côté investissement, le rythme s’est également ralenti. Néo n’a procédé qu’à une seule acquisition au 1er trimestre : un immeuble occupé par un exploitant de data centers, à Nanterre, pour 6,8 M€. Et générant un rendement à l’acquisition de 6,68%. Et aucune au 2e.

Reprise des acquisitions

L’activité est visiblement repartie depuis juillet. La SCPI a signé l’achat d’un nouvel actif de bureaux d’une superficie de 2 207 m², situé à côté de Toulouse. L’immeuble, « entièrement loué à une fintech française », devrait générer un rendement de 5,35%. Parallèlement, la SCPI dit avoir trouvé une solution avec l’exploitant de l’hôtel qu’elle détient à Brême, en Allemagne. Cet établissement étant fermé en raison du confinement, la SCPI lui a accordé un report d’un trimestre de loyers. Ce différentiel sera remboursé en dix fois. Et la première échéance, celle de juillet 2020, a bien été honorée indique la SCPI. Ce trimestre ne représentant que « 2% des loyers 2020 », Néo reste donc en mesure d’atteindre et de dépasser son objectif de long terme.

6% de rendement cible en 2020

Elle annonce en effet pouvoir tenir un taux de rendement de 6% en 2020, soit un dividende de 10,80 € par part. Rappelons qu’elle avait versé 11,65 € en 2019. La SCPI dispose en outre de réserves, en cas de coup dur, avec un RAN (report à nouveau) correspondant à 105 jours de distributions. Elle estime par ailleurs que la crise pourrait être source d’opportunités, compte tenu de son positionnement. « Les actifs à restructurer devraient être délaissés par les investissements », observe Mathieu Descout. Des opportunités se matérialiseront donc « pour les acteurs de la transformation urbaine, tel Novaxia Investissement à travers Néo », poursuit-il. Dernier détail : Néo reprend le chemin du développement dans des conditions plus saines que fin 2019. A l’époque, son ratio d’endettement atteignait 21%. Il n’était plus que de 0,61% fin juin 2020…

Frédéric Tixier


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La SCPI ActivImmo boucle sa 6e acquisition


A propos de Novaxia Investissement(i)

Novaxia Investissement est une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers. Elle crée des véhicules d’investissements immobiliers dédiés à la transformation urbaine. Elle gère une gamme de produits pour le compte d’une clientèle privée (fonds et club deals) dont le montant de souscriptions s’élève de 180 euros à plusieurs millions d’euros. Parmi les différents produits, Novaxia Investissement propose une offre immobilière éligible au PEA/PEA-PME et au réemploi de produits de cession – Novaxia Immo Club 6 – ainsi qu’un nouveau modèle de SCPI moderne, accessible, simple et innovant – NEO.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

Les SCPI toujours actives pendant la crise

La crise du coronavirus et le confinement ont très fortement réduit les transactions immobilières. Mais le marché n’est pas totalement gelé. Preuve en est : certaines SCPI ont finalisé des opérations initiées avant la crise. Et continuent de mener des négociations. Revue de détails.     

Il s’agit, pour l’essentiel, d’opération initiées avant la période de confinement. Mais pas que… Les SCPI, qui disposent pour la plupart de liquidités importantes – et continuent à collecter -, poursuivent les acquisitions et cessions d’actifs en cours. Plusieurs transactions ont été finalisées au cours des dernières semaines. D’autres sont à venir. Etat des lieux, par société de gestion.

Advenis REIM

Le gestionnaire des SCPI Eurovalys et Elyalis annonçait début mars l’acquisition d’un immeuble de bureaux à Gaimersheim, en Bavière. Prix de la transaction : environ 25 M€ hors droits. Quelques jours auparavant, la toute jeune SCPI Elyalis procédait à son premier investissement à Madrid. Pour 15,5 M€.

Amundi Immobilier

La structure dédiée à l’immobilier du groupe Amundi avait réalisé 3,8 Md€ d’acquisitions en 2019. Pour le compte de ses SCPI et OPCI grand public, mais aussi pour l’ensemble de ses fonds sous gestion. Elle vient de procéder à plusieurs nouvelles opérations. En avril 2020, elle a notamment annoncé l’acquisition de son premier actif de bureaux à Barcelone (8 330 m²) et à Varsovie (11 529 m²). Ainsi qu’une plateforme logistique (occupée par Zalando) en Allemagne.

Atream

La société de gestion spécialisée sur le secteur du tourisme et de l’hôtellerie a annoncé en mars deux nouvelles acquisitions en Allemagne. Il s’agit des murs de l’hôtel et des infrastructures récréatives du Center Parcs Nordseeküste, pour un montant de 11,8 M€. Et des murs de l’hôtel B&B Stuttgart Airport, pour un montant de 10,6 M€. Ces deux opérations ont été réalisées pour le compte de la SCPI Atream Hôtels.

BNP Paribas REIM

La division immobilière de BNP Paribas a annoncé le 17 avril l’acquisition d’un immeuble de bureaux neuf d’une surface totale de 25 000 m². Livré fin 2019, cet actif se situe dans le nouveau quartier des Docks de Saint-Ouen. Il accueille le siège de la Région Île-de-France. L’opération a été réalisée pour le compte de la SCPI Accimmo Pierre. Le montant de transaction dépasserait les 200 M€

Corum

Le gestionnaire des SCPI à succès Corum Origin et Corum XL a annoncé, le 25 mars, la première acquisition de sa nouvelle SCPI Eurion. Cette dernière s’est portée acquéreur des murs d’un supermarché situé près de Cork, en Irlande. Prix d’acquisition : 6,1 M€. Rendement estimé à l’acquisition : 7,44% acte en main.

Foncia Pierre Gestion

La société de gestion récemment passée sous la coupe de BlackFin Capital Partners a finalisé fin février son 1er investissement en Belgique. L’opération a été réalisée pour le compte de 3 de ses SCPI : Foncia Cap’Hebergimmo, à hauteur de 51% ; Foncia Pierre Rendement pour 30% ; et Placement Pierre, pour 19%. Le montant total de la transaction est supérieur à 57 M€.

Groupama Gan Reim

Le gestionnaire des SCPI Affinités Pierre et de l’OPCI Groupama Gan Pierre 1 poursuit visiblement l’optimisation de ses patrimoines. Il annonçait notamment le 14 avril dernier la cession d’une boutique située au centre-ville de Cannes. L’opération génère une plus-value de 34% pour l’OPCI Groupama Gan Pierre 1. Quelques jours plus tôt, il communiquait sur l’acquisition d’un commerce à Paris. Pour le compte cette fois d’un OPPCI (Groupama Gan Retail France).

La Française REM

La société de gestion dirigée par Marc Bertrand a finalisé en avril l’acquisition d’un immeuble de bureaux dans le 17e arrondissement parisien. Il s’agit d’un ensemble de plus de 10 000 m², siège social du groupe Rexel. Le prix de la transaction serait supérieur à 100 M€. L’opération a été menée pour le compte des SCPI Epargne Foncière (40 %), Eurofoncière 2 (10 %), LF Grand Paris Patrimoine (40 %) et Multimmobilier 2 (10 %). La SCPI LF Europimmo vient pour sa part d’annoncer (le 17 avril) l’acquisition d’un premier actif au Royaume-Uni. Il s’agit d’un immeuble mixte situé Bartholomew Close, à Londres. Le prix net vendeur est de M£. Et le taux de rendement initial ressort à 3,9 %.

Norma Capital

La société de gestion de la SCPI Vendôme Régions a fortement investi au cours du 1er trimestre. Elle a en effet acquis durant cette période 6 nouveaux actifs, pour un total de 22 M€. Il s’agit majoritairement d’immeubles de bureaux, situés en province. Les acquisitions comprennent également un immeuble de commerces situé à Montlhéry (91). Et une boutique située rue de Clichy, dans le 9e arrondissement parisien.

Novaxia

La SCPI Neo, gérée par Novaxia, a procédé à sa 5e acquisition. Il s’agit d’un « data center » situé à Nanterre, d’une surface de 3 256 m². Il est actuellement loué à Interxion, une entreprise spécialisée dans la location d’espaces de data center, pour un bail résiduel de 4,6 ans. Selon Novaxia, le rendement acte en main de cette opération est de 6,68 %

Perial AM

Perial AM a réalisé coup sur coup trois acquisitions pour ses SCPI PFO2 et PFO. Et en mars, cette dernière se portait acquéreur d’un immeuble de bureaux à Amsterdam. Pour environ 24 M€. En février, PFO2 devenait quant à elle propriétaire d’un immeuble de bureaux neufs situé dans la périphérie de Rennes. Pour environ 35,9 M€. Elle vient d’annoncer, le 20 avril, une nouvelle opération, aux Pays-Bas cette fois. Il s’agit de l’immeuble Deloitte Building situé à Utrecht. L’actif comprend 7 127 m² de bureaux et 154 emplacements de parking. Prix de l’opération : 28,8 M€. Il s’agit de la 9e acquisition aux Pays-Bas de PFO2.

Primonial REIM

Primonial REIM a finalisé le 12 mars dernier l’acquisition de l’immeuble de bureaux « Le Valmy », situé à Montreuil (93). L’opération a été réalisée pour le compte de sa SCPI Primopierre. Et cet actif de 29 000 m² a été acquis auprès de la foncière Gecina. La transaction se serait faite sur la base d’un prix supérieur à 200 M€. Primonial REIM poursuit activement la recherche de nouveaux actifs. Y compris dans le secteur de l’hôtellerie. Il vient en effet de finaliser un partenariat avec B&B Hotels, un opérateur hôtelier français. En s’engageant à investir 50 M€ par an dans cette classe d’actifs au cours des 15 prochaines années.

Sofidy

Sofidy a finalisé le 11 mars une nouvelle acquisition : l’immeuble « Le Georges V », situé dans la ville de Montpellier. Cet actif, d’une surface de 2 597 m², a été acquis pour le compte de l’OPCI Sofidy Pierre Europe. Prix de l’opération : 5,9 M€

Swisslife AM

Swiss Life Asset Managers France a concrétisé début mars l’acquisition du portefeuille  « Margaux » comprenant quatre hôtels espagnols. L’opération a été réalisée pour le compte de l’OPCI SwissLife Dynapierre. Ce dernier s’est également engagé à acquérir un immeuble majoritairement de bureaux situé dans le « QCA » parisien.

Frédéric Tixier


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Focus sur les rendements et les performances des SCPI en 2019

Le taux de rendement moyen des SCPI en 2019 est de 4,40 %. C’est 6 points de mieux qu’en 2018. Ce taux moyen cache, comme d’habitude, de fortes disparités. La mieux-disante affiche du 7,26 %. La moins performante, 2,88 %. Focus sur les rendements et les performances de toutes les SCPI en 2019, y compris les SCPI « résidentiel ».

Le chiffre est tombé : 4,40 %. C’est la performance moyenne des SCPI d’entreprise en 2019. Un chiffre légèrement supérieur à l’exercice précédent (4,34 %). Et encore plus impressionnant si l’on tient compte de la variation des parts (+ 1,20 %). En l’ajoutant à la composante rendement, la performance 2019 des SCPI s’établit alors à 5,60 %. 24 points au-dessus du chiffre 2018…

Des rendements compris en 2,88 % et 7,26 % pour les SCPI immobilier d’entreprise

Les 87 SCPI investies en immobilier d’entreprise recensées par l’IEIF affichent des rendements compris entre 2,88 % et 7,26 %. En tête du classement, on retrouve en partie les mêmes véhicules que l’an dernier. Dont les SCPI Corum, qui se placent en 3e et 4e position. Contre les deux premières en 2018. Elles sont cette année devancées par des « petites nouvelles ». Ainsi, NEO, la SCPI sans commission de souscription, s’arroge-t-elle la première place, avec un DVM brut de 7,26 % (6,47 %, net de fiscalité étrangère). Juste suivie par une autre nouvelle venue, Altixia Commerces. Qui aligne un taux de distribution annualisé de 6,28 %. A la 5e place, Cœurs de Régions, chez Sogenial Immobilier, qui affiche un rendement identique à celui de 2018 : 6,25 %. Une autre SCPI d’Altixia REIM se place à la 6e place, avec un taux, lui aussi annualisé, de 6,12 %.

SCPI résidentielles non fiscales : 1,64 % de rendement moyen

Côté SCPI investies en actifs résidentiels, mais ne bénéficiant pas d’un avantage fiscal, le taux de rendement le plus élevé est à porter au crédit de Kyaneos Pierre. La jeune SCPI sociétale réalise son premier exercice complet en distribuant du 6,81 %. Ce qui la placerait au second rang des SCPI d’entreprise. La meilleure en termes de performance globale est Novapierre Résidentiel, avec un total rendement plus variation de la part de 8,92 %. La revalorisation de son prix est en effet le crédo de cette SCPI, qui a changé de nom en 2019. L’ensemble de la catégorie, qui s’étoffe année après année, affiche un rendement moyen de 1,64 %. Et une performance globale, VPM inclus, de 7,13 %.




Frédéric Tixier


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion.
L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) promeut, représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France au 31 décembre 2018, les fonds d’investissement alternatifs (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI, OPPCI et autres FIA) avaient une capitalisation globale de 180 milliards d’euros.

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Première acquisition pour la SCPI sans commission de souscription

NEO, la SCPI « la plus accessible du marché » avec une commission de souscription réduite à néant, réalise son premier investissement : un hôtel 4 étoiles en Allemagne. D’autres opérations en cours devraient lui permettre d’atteindre son taux de distribution de 5,5%.

« Some say No, We say NEO[1] » affirme fièrement le site dédié à la nouvelle SCPI lancée il y a quelques semaines par Novaxia Investissements (voir « NEO : la 1ère SCPI sans commission de souscription »). NEO, qui ambitionne de révolutionner le marché des SCPI en « faisant tomber les barrières à l’entrée », se distingue effectivement de ses concurrentes par une commission de souscription réduite à néant. Ce nouveau véhicule disruptif, qui place la « transformation urbaine » au cœur de sa stratégie d’investissement, vient de réaliser sa première acquisition. 

1er investissement pour la SCPI NEO

Le premier actif à entrer en portefeuille est un hôtel 4 étoiles situé à Brême, au nord de l’Allemagne. D’une surface totale de 2 756 m², il est exploité, dans le cadre d’un bail d’une durée résiduelle ferme de 18 ans, par le groupe Novum Hospitality, lequel dispose d’une expérience de 30 ans dans la gestion de chaînes hôtelières (179 hôtels et 24 000 chambres sous gestion). Le bâtiment a été construit en 2014 et des travaux de rénovation ont été effectués en 2017, afin d’agrandir le bâtiment. Le prix d’acquisition est de 7 M€. Sa rentabilité immédiate n’est pas divulguée, mais Novaxia Investissement précise que cet actif va permettre à NEO de s’assurer « d’un socle de revenus potentiels pérenne ». L’opération s’inscrit en tout cas parfaitement dans la stratégie d’investissement de la SCPI.

En phase avec la stratégie de la SCPI NEO

Rappelons que celle-ci vise à se positionner sur des actifs immobiliers (majoritairement bureaux, hôtels ou résidences gérées, en France et dans certains pays de la zone OCDE), « situés dans des villes et territoires de plus de 200 000 habitants, d’ores et déjà établis, ou susceptibles de devenir des pôles de compétitivité économique et engagés dans des projets de modernisation, d’extension ou de construction d’infrastructures de transports urbains écologiques, durables et efficaces ». L’hôtel acquis est effectivement situé dans une ville de plus de 500 000 habitants, dynamique, et qui bénéficie en outre du rayonnement d’Hambourg. Selon Novaxia Investissement, il s’agit en revanche clairement d’un immeuble de « fonds de portefeuille », qui va atteindre son objectif de rendement tout au long de ces prochaines années. La durée du bail résiduel, assez inhabituelle (18 ans), contribue à la sécurisation de ces revenus futurs. 

SCPI NEO : un objectif de rendement de 5,5% confirmé

David Seksig, directeur général en charge des gestions chez Novaxia Investissement, précise par ailleurs que d’autres acquisitions, en France et à l’étranger, sont « sous promesse ou en exclusivité ». Selon Nicolas Kert, président de Novaxia Investissement, interrogé par CFNews, il s’agirait de biens situés en Ile-de-France, à Lisbonne, et à Madrid. Tous ces actifs devant générer des rendements supérieurs à 6%, David Seksig précise que ces acquisitions « devraient permettre d’atteindre d’ici à la fin de l’année des performances conformes à la cible de taux de distribution de 5,5% ».

Frédéric Tixier


A propos de Novaxia Investissement (i)

Elle crée des véhicules d’investissements immobiliers dédiés à la transformation urbaine. Elle gère une gamme de produits pour le compte d’une clientèle privée (fonds et club deals) allant de 5 000 € à plusieurs millions d’euros, dont une offre immobilière éligible au PEA/PEA-PME et au réemploi de produits de cession – Novaxia Immo Club 6 – ainsi qu’un nouveau modèle de SCPI moderne, accessible, simple et innovant – NEO.

A propos du Groupe Novaxia(i)

« La transformation urbaine est notre savoir-faire. L’actif obsolète est notre gisement, nous le transformons pour créer de la valeur», rappelle Joachim Azan, président-fondateur de Novaxia. Doté d’une double expertise dans la finance et l’immobilier, le Groupe Novaxia a développé une méthode unique qui concilie les intérêts des différents acteurs mobilisés sur un projet : propriétaires, élus et collectivités, et bailleurs. Les actifs urbains transformés (immeubles, entrepôts, friches), deviennent ainsi de nouveaux lieux de vie, créateurs de valeur pour tous. L’innovation et le savoir-faire du groupe Novaxia en matière d’aménagement urbain ont été reconnus et primés notamment à l’occasion des prestigieux concours « Réinventer Paris » en 2016, «Inventons la Métropole du Grand Paris » en 2017 et « Réinventer Paris 2 » en 2019. Depuis 13 ans, Novaxia a réhabilité et construit 400 000 m² et piloté plus de 2 milliards d’euros d’opérations immobilières.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1] Certains disent impossible. Nous, on dit NEO

NEO : la 1ère SCPI sans commission de souscription

Novaxia Investissement annonce le lancement de NEO, la SCPI « la plus accessible du marché ». Ticket d’entrée à 180 €, commission de souscription réduite à néant, processus de souscription 100% digitalisé : la société de gestion frappe un grand coup…

Après MyShareSCPI, en 2018, Altixia Commerces, en début d’année, une nouvelle SCPI tente le pari de la disruption par les coûts et le tout-numérique. NEO, dont le lancement vient d’être annoncé par Novaxia Investissement, franchit même une nouvelle étape en supprimant la traditionnelle commission de souscription…

SCPI NEO : pas de commission de souscription

La société de gestion dirigée depuis 2018 par Nicolas Kert (ex-directeur de la gestion d’actifs chez Amundi Immobilier) souhaite, de l’expression même de son dirigeant, « faire tomber les barrières à l’entrée » pour les souscripteurs de SCPI. 0%, c’est effectivement mieux que les 2,5% HT (3% TTC) proposés par Altixia Commerces depuis avril dernier, jusqu’alors SCPI mieux disante du marché en termes de droits d’entrée. Et beaucoup, beaucoup mieux que la moyenne des SCPI, plus proche des 9% HT… Rappelons qu’une grande partie de cette commission de souscription, présentée comme comparable aux droits d’enregistrement et frais de notaire exigibles lors d’un achat immobilier, sert pourtant le plus souvent, en pratique, à rémunérer les distributeurs de SCPI. Raison pour laquelle d’ailleurs sa suppression, sur les SCPI existantes, risquerait de ternir les relations entre les sociétés de gestion d’actifs immobiliers et leurs réseaux de distribution…

SCPI NEO : mais des frais de gestion dans le haut de la fourchette

Nouvel entrant sur le marché des SCPI, Novaxia Investissement semble vouloir instaurer de nouvelles règles du jeu. « Comme la plupart des solutions d’épargne en valeurs mobilières, les distributeurs de NEO seront rémunérés sur l’encours géré », précise le communiqué de Novaxia paru le 4 juillet dernier. Afin d’assurer la bonne marche de la société de gestion, et d’être en mesure de rétrocéder une partie de sa rémunération aux distributeurs, Novaxia Investissement a donc fixé sa commission de gestion dans le haut de la fourchette habituellement constatée : 15% HT (18% TTC) des produits locatifs et autres produits encaissés par la SCPI. Comme les autres sociétés de gestion, elle touchera également des commissions sur l’acquisition et la cession des actifs immobiliers, et sur le suivi et le pilotage des travaux.

SCPI NEO : un taux de distribution cible de plus de 5,5%

Tous ces frais viendront bien sûr grever la rémunération que NEO sera en mesure de proposer à ses actionnaires, à l’instar des autres SCPI du marché… Mais, pour les porteurs de parts, ce qui compte, au final, c’est le rendement net. De ce point de vue, l’ambition de NEO a de quoi les satisfaire, puisque la SCPI « vise un taux de distribution de plus de 5,5% ». Pour y parvenir, outre la réduction de ses coûts via la digitalisation de ses process et l’utilisation systématique des outils « big data », NEO mise sur les opportunités offertes par la « transformation urbaine ».

SCPI NEO : accompagner la « transformation urbaine »

« Les phénomènes d’urbanisation et de métropolisation s’accélèrent partout dans le monde. 2,5 milliards de personnes supplémentaires vivront en ville en 2050, faisant naître autant
d’opportunités immobilières qu’une nécessaire adaptation du bâti existant », explique Novaxia Investissement. La SCPI investira en conséquence dans les actifs immobiliers (majoritairement bureaux, hôtels ou résidences gérées, en France et dans certains pays de la zone OCDE), « situés dans des villes et territoires de plus de 200 000 habitants, d’ores et déjà établis, ou susceptibles de devenir des pôles de compétitivité économique et engagés dans des projets de modernisation, d’extension ou de construction d’infrastructures de transports urbains écologiques, durables et efficaces », comme le précise la notice d’information de NEO.

Frédéric Tixier


A propos de Novaxia Investissement (i)

Novaxia Investissement est une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers. Elle crée des véhicules d’investissements immobiliers dédiés à la transformation urbaine. Elle gère une gamme de produits pour le compte d’une clientèle privée (fonds et club deals) allant de 5000 à plusieurs millions d’euros, dont une offre immobilière éligible au PEA/PEA-PME et au réemploi de produits de cession : Novaxia Immo Club 5. Emmenée par son nouveau dirigeant Nicolas Kert, l’équipe de la société de gestion va élargir la gamme de produits disponibles dès cette année.

A propos du Groupe Novaxia(i)

« La transformation urbaine est notre savoir-faire. L’actif obsolète est notre gisement, nous le transformons pour créer de la valeur», rappelle Joachim Azan, président-fondateurde Novaxia. Doté d’une double expertise dans la finance et l’immobilier, le groupe Novaxia a développé une méthode unique qui concilie les intérêts des différents acteurs mobilisés sur un projet : propriétaires, élus et collectivités, et bailleurs. Les actifs urbains transformés (immeubles, entrepôts, friches), deviennent ainsi de nouveaux lieux de vie, créateurs de valeur pour tous. L’innovation et le savoir-faire du groupe Novaxia en matière d’aménagement urbain ont été reconnus et primés notamment à l’occasion des prestigieux concours « Réinventer Paris » en 2016 et « Réinventer Paris 2 » en 2019, « Inventons la Métropole du Grand Paris » en 2017. Depuis 13 ans, Novaxia a réhabilité et construit 400 000 m² et piloté plus de 2 milliards d’euros d’opérations immobilières.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société