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Les SCPI toujours actives pendant la crise

La crise du coronavirus et le confinement ont très fortement réduit les transactions immobilières. Mais le marché n’est pas totalement gelé. Preuve en est : certaines SCPI ont finalisé des opérations initiées avant la crise. Et continuent de mener des négociations. Revue de détails.     

Il s’agit, pour l’essentiel, d’opération initiées avant la période de confinement. Mais pas que… Les SCPI, qui disposent pour la plupart de liquidités importantes – et continuent à collecter -, poursuivent les acquisitions et cessions d’actifs en cours. Plusieurs transactions ont été finalisées au cours des dernières semaines. D’autres sont à venir. Etat des lieux, par société de gestion.

Advenis REIM

Le gestionnaire des SCPI Eurovalys et Elyalis annonçait début mars l’acquisition d’un immeuble de bureaux à Gaimersheim, en Bavière. Prix de la transaction : environ 25 M€ hors droits. Quelques jours auparavant, la toute jeune SCPI Elyalis procédait à son premier investissement à Madrid. Pour 15,5 M€.

Amundi Immobilier

La structure dédiée à l’immobilier du groupe Amundi avait réalisé 3,8 Md€ d’acquisitions en 2019. Pour le compte de ses SCPI et OPCI grand public, mais aussi pour l’ensemble de ses fonds sous gestion. Elle vient de procéder à plusieurs nouvelles opérations. En avril 2020, elle a notamment annoncé l’acquisition de son premier actif de bureaux à Barcelone (8 330 m²) et à Varsovie (11 529 m²). Ainsi qu’une plateforme logistique (occupée par Zalando) en Allemagne.

Atream

La société de gestion spécialisée sur le secteur du tourisme et de l’hôtellerie a annoncé en mars deux nouvelles acquisitions en Allemagne. Il s’agit des murs de l’hôtel et des infrastructures récréatives du Center Parcs Nordseeküste, pour un montant de 11,8 M€. Et des murs de l’hôtel B&B Stuttgart Airport, pour un montant de 10,6 M€. Ces deux opérations ont été réalisées pour le compte de la SCPI Atream Hôtels.

BNP Paribas REIM

La division immobilière de BNP Paribas a annoncé le 17 avril l’acquisition d’un immeuble de bureaux neuf d’une surface totale de 25 000 m². Livré fin 2019, cet actif se situe dans le nouveau quartier des Docks de Saint-Ouen. Il accueille le siège de la Région Île-de-France. L’opération a été réalisée pour le compte de la SCPI Accimmo Pierre. Le montant de transaction dépasserait les 200 M€

Corum

Le gestionnaire des SCPI à succès Corum Origin et Corum XL a annoncé, le 25 mars, la première acquisition de sa nouvelle SCPI Eurion. Cette dernière s’est portée acquéreur des murs d’un supermarché situé près de Cork, en Irlande. Prix d’acquisition : 6,1 M€. Rendement estimé à l’acquisition : 7,44% acte en main.

Foncia Pierre Gestion

La société de gestion récemment passée sous la coupe de BlackFin Capital Partners a finalisé fin février son 1er investissement en Belgique. L’opération a été réalisée pour le compte de 3 de ses SCPI : Foncia Cap’Hebergimmo, à hauteur de 51% ; Foncia Pierre Rendement pour 30% ; et Placement Pierre, pour 19%. Le montant total de la transaction est supérieur à 57 M€.

Groupama Gan Reim

Le gestionnaire des SCPI Affinités Pierre et de l’OPCI Groupama Gan Pierre 1 poursuit visiblement l’optimisation de ses patrimoines. Il annonçait notamment le 14 avril dernier la cession d’une boutique située au centre-ville de Cannes. L’opération génère une plus-value de 34% pour l’OPCI Groupama Gan Pierre 1. Quelques jours plus tôt, il communiquait sur l’acquisition d’un commerce à Paris. Pour le compte cette fois d’un OPPCI (Groupama Gan Retail France).

La Française REM

La société de gestion dirigée par Marc Bertrand a finalisé en avril l’acquisition d’un immeuble de bureaux dans le 17e arrondissement parisien. Il s’agit d’un ensemble de plus de 10 000 m², siège social du groupe Rexel. Le prix de la transaction serait supérieur à 100 M€. L’opération a été menée pour le compte des SCPI Epargne Foncière (40 %), Eurofoncière 2 (10 %), LF Grand Paris Patrimoine (40 %) et Multimmobilier 2 (10 %). La SCPI LF Europimmo vient pour sa part d’annoncer (le 17 avril) l’acquisition d’un premier actif au Royaume-Uni. Il s’agit d’un immeuble mixte situé Bartholomew Close, à Londres. Le prix net vendeur est de M£. Et le taux de rendement initial ressort à 3,9 %.

Norma Capital

La société de gestion de la SCPI Vendôme Régions a fortement investi au cours du 1er trimestre. Elle a en effet acquis durant cette période 6 nouveaux actifs, pour un total de 22 M€. Il s’agit majoritairement d’immeubles de bureaux, situés en province. Les acquisitions comprennent également un immeuble de commerces situé à Montlhéry (91). Et une boutique située rue de Clichy, dans le 9e arrondissement parisien.

Novaxia

La SCPI Neo, gérée par Novaxia, a procédé à sa 5e acquisition. Il s’agit d’un « data center » situé à Nanterre, d’une surface de 3 256 m². Il est actuellement loué à Interxion, une entreprise spécialisée dans la location d’espaces de data center, pour un bail résiduel de 4,6 ans. Selon Novaxia, le rendement acte en main de cette opération est de 6,68 %

Perial AM

Perial AM a réalisé coup sur coup trois acquisitions pour ses SCPI PFO2 et PFO. Et en mars, cette dernière se portait acquéreur d’un immeuble de bureaux à Amsterdam. Pour environ 24 M€. En février, PFO2 devenait quant à elle propriétaire d’un immeuble de bureaux neufs situé dans la périphérie de Rennes. Pour environ 35,9 M€. Elle vient d’annoncer, le 20 avril, une nouvelle opération, aux Pays-Bas cette fois. Il s’agit de l’immeuble Deloitte Building situé à Utrecht. L’actif comprend 7 127 m² de bureaux et 154 emplacements de parking. Prix de l’opération : 28,8 M€. Il s’agit de la 9e acquisition aux Pays-Bas de PFO2.

Primonial REIM

Primonial REIM a finalisé le 12 mars dernier l’acquisition de l’immeuble de bureaux « Le Valmy », situé à Montreuil (93). L’opération a été réalisée pour le compte de sa SCPI Primopierre. Et cet actif de 29 000 m² a été acquis auprès de la foncière Gecina. La transaction se serait faite sur la base d’un prix supérieur à 200 M€. Primonial REIM poursuit activement la recherche de nouveaux actifs. Y compris dans le secteur de l’hôtellerie. Il vient en effet de finaliser un partenariat avec B&B Hotels, un opérateur hôtelier français. En s’engageant à investir 50 M€ par an dans cette classe d’actifs au cours des 15 prochaines années.

Sofidy

Sofidy a finalisé le 11 mars une nouvelle acquisition : l’immeuble « Le Georges V », situé dans la ville de Montpellier. Cet actif, d’une surface de 2 597 m², a été acquis pour le compte de l’OPCI Sofidy Pierre Europe. Prix de l’opération : 5,9 M€

Swisslife AM

Swiss Life Asset Managers France a concrétisé début mars l’acquisition du portefeuille  « Margaux » comprenant quatre hôtels espagnols. L’opération a été réalisée pour le compte de l’OPCI SwissLife Dynapierre. Ce dernier s’est également engagé à acquérir un immeuble majoritairement de bureaux situé dans le « QCA » parisien.

Frédéric Tixier


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Coronavirus, une crise économique pas du tout comme les autres

Les unes après les autres, les sociétés de gestion annoncent les taux de distribution 2018 (DVM) de leurs SCPI. Depuis mercredi 6 février, Pierre papier recense pour vous ces premières publications.


Frédéric Tixier

Les unes après les autres, les sociétés de gestion annoncent les taux de distribution 2018 (DVM) de leurs SCPI. Plus d’une trentaine est déjà disponible. Il s’agit pour l’heure de données en partie provisoires. Pierre papier a recensé pour vous ces premières publications.

Les données officielles, collectées par l’ASPIM et l’IEIF, ne seront disponibles que dans quelques jours. Seront alors notamment dévoilés le niveau de la collecte des SCPI et leur taux de distribution moyen en 2018. Ce dernier devrait tourner autour de 4,40%, en léger retrait donc par rapport à 2017 (4,44%).

Les premières publications sont encourageantes

Les premiers chiffres publiés par les sociétés de gestion, soit via des communiqués, soit via leur derniers bulletins trimestriels, ne reflètent qu’en partie cette tendance. Sur les 32 SCPI d’entreprises recensées à ce jour (à la date de la rédaction de l’article, le tableau de suivi a été actualisé depuis lors), 8 affichent en effet des taux de distribution en hausse par rapport à 2017. C’est le cas notamment des deux SCPI de Corum (aux premières marches du podium, comme en 2017), de deux des SCPI de Perial (PF Grand Paris et PFO2), et des SCPI Foncière Remusat chez Voisin, Efimmo chez Sofidy, et Pierre Capitale chez Swiss Life REIM France.


Des reculs assez limités

Plusieurs SCPI publient des résultats identiques à ceux de 2017. C’est le cas d’Epargne Pierre chez Voisin (5,97), d’Interpierre France chez Paref Gestion (5,26%) et de Pierval Santé chez Euryale Asset Management (5,05%). On sait également que les SCPI de Primonial REIM devraient afficher des rendements identiques à ceux de l’an passé, a priori supérieurs à 4,50%. Deux SCPI nouvellement créées – donc sans référence 2017 – délivrent pour leur part des rendements annualisés de très bonne facture (Kyaneos Pierre et Cœur de Régions). Le reste de l’échantillon accuse des replis, mais somme toute assez modérés, de -0,01% par exemple pour Novapierre Allemagne chez Paref Gestion (4,70%, nets d’impôt, taux provisoire) jusqu’à -0,30% pour Multimmobilier 2 à La Française

Revalorisation du prix des parts

Il convient également de noter qu’une bonne partie du recul du taux de distribution peut s’expliquer par la revalorisation du prix des parts. Rappelons en effet que le taux DVM – distribution sur valeur de marché -, qui mesure officiellement le rendement d’une SCPI, résulte du rapport entre dividendes distribués et prix de la part, dont l’évolution est mesurée par la variation du prix moyen (VPM). Si, à dividendes constants, ce prix moyen augmente, en raison d’une revalorisation du prix de la part (elle-même conséquence de l’appréciation de la valeur des actifs composant le patrimoine d’une SCPI), le taux de rendement diminue mécaniquement. C’est ce qui s’était notamment produit en 2017, le prix moyen des parts des SCPI s’étant revalorisé de 1,79%. Compte tenu de la probable augmentation de la valeur d’expertise des immeubles, on s’attend à ce que ce prix moyen soit une nouvelle fois en progression en 2018. Ce qui constitue une mauvaise nouvelle pour le rendement affiché, certes, mais pas nécessairement pour les porteurs de parts de SCPI dont la valeur du patrimoine se retrouverait ainsi révisée à la hausse…

Frédéric Tixier

Deux des SCPI gérées par La Française REIM, Epargne Foncière et Multimmobilier 2, viennent d’acquérir un ensemble commercial de 12 125 mdans la région d’Essen, en Allemagne. Sa particularité : il a été livré en 2018 et affiche d’entrée de jeux un taux de remplissage de 100% …

Tous les investisseurs en immobilier ne boudent pas nécessairement les centres commerciaux. Deux des SCPI gérées parLa Française REIM – dont Epargne Foncière, l’une des plus grosses capitalisations du marché des SCPI d’entreprise – viennent en tout cas, en dépit du « retail bashing » ambiant, de réaliser une importante acquisition dans ce secteur.

12 125 mde surfaces commerciales et hôtelières

Les deux véhicules se sont portés acquéreurs du parc commercial QuartierWEST, situé à Essen, à l’ouest de l’Allemagne. Ce complexe, d’une surface de 12 125 m2, se répartit sur deux niveaux comprenant des espaces de vente au rez-de-chaussée (de 460 à 4 500 m2), et des locaux et espaces hôteliers aux étages supérieurs. Achevé en 2018, il est déjà entièrement loué à six locataires via des baux à long terme. Au sein d’une zone « bien établie et en plein développement », il s’intègre « dans le quartier résidentiel d’Altenessen et du nouveau projet d’aménagement de Wohnen am Krupp-Gürtel » et devrait donc en outre « bénéficier d’une clientèle croissante à proximité immédiate », précise le communiqué de La Française. Le prix de la transaction n’a pas encore été communiqué. A titre de comparaison, Novapierre Allemagne, spécialiste à la fois du territoire allemand et des retail parks (qui constituent l’essentiel de son patrimoine), a réalisé récemment une opération d’ampleur similaire (12 900 m2) et dans une zone géographique proche (à Münster, en Rhénanie-du-Nord-Westphalie), en déboursant 24 M€, selon notre confrère CFNews Immo.

4acquisition de l’année pour Epargne Foncière

L’opération d’acquisition est portée à hauteur de 60% par Epargne Foncière, la plus imposante des SCPI gérée par La Française (2,2 Md€ de capitalisation fin septembre). Celle-ci réalise ainsi son 4investissement de l’année, après un immeuble de bureau en VEFA au 3trimestre (à Lyon, pour près de 30 M€), les murs d’un Carrefour Market (à Nice, pour 29,5 M€) au 2e trimestre, et l’immeuble de bureaux de la Coupole (à Paris, dans le 15arrondissement, pour plus de 61 M€), au 1er trimestre. Soit au total près de 90 M€ d’investissements au cours des 3 premiers trimestres, un niveau exactement en phase avec sa collecte nette sur la même période (86,7 M€). La SCPI, qui a également procédé à plusieurs opérations d’arbitrage, a amélioré sa rentabilité locative, faisant passer son taux d’occupation financier au-dessus de la barre des 90% fin septembre (contre 89,4 % fin 2017).

Et une 3e acquisition pour Multimmobilier 2

Pour Multimmobilier 2, il s’agit de la troisième opération annuelle. Cette SCPI diversifiée, en situation de surinvestissements fin 2017, et qui affichait une collecte nette de 34,8 M€ et une capitalisation de 818 M€ fin septembre, n’a en effet ajouté à son patrimoine, au cours du 3trimestre, que les murs d’une résidence Pierre & Vacances située à Deauville (prix d’acquisition de 15 M€, quote-part de 80%), et ceux d’un ensemble de bureaux en région toulousaine (prix d’acquisition, 15,5 M€, quote-part de 50%). A l’inverse d’Epargne Foncière, son taux d’occupation financier s’est détérioré au cours des derniers mois, passant de 92,7% fin 2017 à 90,1% fin septembre.

Frédéric Tixier


A propos de la Française GREIM(i)

Les activités immobilières de La Française sont regroupées sous la marque La Française Global Real Estate Investment Managers (GREIM). Cette marque regroupe La Française REM, La Française Real Estate Partners et La Française Real Estate Partners International. La Française REM est la première société de gestion de société civile de placementimmobilier en France en termes de capitalisation (au 31/12/2017, IEIF). Spécialiste de l’investissement et de la gestion pour compte de tiers, elle est présente sur l’ensemble des marchés immobiliers français. Elle développe également une offre de gestion de mandats immobiliers dédiés aux institutionnels sur des stratégies d’investissement Core/Core + mais aussi Value Added et Opportunistes au sein de La Française Real Estate Partners. La Française Real Estate Partners International fournit des services complets de gestion d‘investissement, aussi bien pour les placements immobiliers directs qu’indirects, à une vaste clientèle internationale en Europe, au Royaume-Uni et en Asie. Elle est implantée à Londres, Francfort, et Séoul. La plateforme est un spécialiste reconnu des stratégies d’investissement immobilier Core/Core + en Europe. La Française GREIM dispose de 17 milliards d’euros d’actifs sous gestion (au 30/06/2018) et offre une gamme complète de solutions immobilières sur mesure aux investisseurs du monde entier.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La Française REM, gestionnaire de ces deux SCPI, vient d’acquérir pour leur compte un ensemble de bureaux situé au nord de Toulouse. La livraison est prévue pour le 2ème trimestre 2019. Les deux véhicules affichaient un taux de rendement de 4,60% l’an dernier, et semblent maintenir le cap sur 2018.

La Française REM vient d’annoncer l’acquisition d’un ensemble immobilier de bureaux situé à Toulouse, au sein du secteur « Borderouge ». Les deux bâtiments indépendants (4 800m2 au total) seront livrés au cours du 2ème trimestre 2019, et sont déjà pré-loués à hauteur de 60% à Loft One, une société d’administration de biens. L’opération a été réalisée pour le compte des SCPI Multimmobilier 2 et Pierre Privilège.

Première acquisition de l’année pour Multimmobilier 2

Multimmobilier 2 réalise ainsi sa 1ère acquisition depuis le début de l’année. En 2017, année de sa fusion avec Immofonds 4, la SCPI diversifiée avait collecté près de 100 M€ de nouvelles souscriptions, et procédé à 12 investissements pour un total de 175,5 M€, ce qui l’avait placéeen situation de surinvestissement. A la fin du 2ème trimestre 2018, avec une collecte nette semestrielle de près de 30 M€, elle n’avait donc réalisé aucune acquisition, mais annonçait toutefois déjà la finalisation « d’investissements de qualité en France et en Allemagne ». La SCPI s’est en revanche employée à poursuivre sa politique de rationalisation de son patrimoine. Après avoir déjà cédé pour plus de 35 M€ d’actifs en 2017, elle a cédé 2 immeubles « partiellement vacants » au cours du 1er trimestre (pour 42,6 M€), un autre au 2ème trimestre (1,2 M€), et a signé une promesse de vente pour l’immeuble Identity 2, situé à Rennes.

Collecte en berne pour Pierre Privilège

Pierre Privilège s’est elle aussi abstenue de tout investissement au 1er semestre 2018. L’an dernier, forte d’une collecte nette de 24 M€ et d’une hausse de son taux d’endettement de 11,42% à 16,06%, elle s’était porté acquéreur de 5 nouveaux actifs pour 38,1 M€, dont un actif allemand qui avait porté son taux d’exposition hors de France de 4,30% à 10%. Depuis le début de l’année, en revanche, sa collecte marque le pas, en dépit d’une forte réduction de son délai de jouissance. Alors que la Française REM annonçait un objectif de souscriptions en forte hausse pour 2018 (40 M€ de collecte brute), la SCPI de bureaux n’avait reçu, fin juin, que 3,35 M€. Pierre Privilège a également cessé toute activité d’arbitrage ces derniers mois, alors qu’elle avait cédé 7,4 M€ d’actifs en 2017.

Amélioration des ratios d’exploitation

Multimmobilier 2, grâce à la stratégie d’optimisation mise en place – incluant, notamment, le recours à l’endettement jusqu’à 20% de sa valeur de réalisation -, a réussi à remonter et à maintenir un taux d’occupation financier autour de 92%. Pour mémoire, ce taux était de près de 95% fin 2016, mais avait chuté à la suite du rapprochement avec Immofonds 4 (90,4% à fin 2016). La SCPI, qui avait distribué 36,84 € par part l’an dernier (taux de rendement de 4,60%), a déjà procédé au versement de deux acomptes trimestriels de 9,21€ générant le même taux de rendement instantané (4,60%). Côté Pierre Privilège, l’amélioration du taux d’occupation est encore plus significative, le ratio du 2ème trimestre (94,2%) étant en hausse par rapport à fin 2017 (93,7%). La SCPI, qui affichait un taux de rendement l’an dernier identique à celui de Multimmobilier 2 (4,60%), maintient également son dividende trimestriel à hauteur de 2017, avec déjà deux versements de 9,54€ par part.

Frédéric Tixier


A propos de la Française GREIM(i)

Les activités immobilières de La Française sont regroupées sous la marque La Française Global Real Estate Investment Managers (GREIM). Cette marque regroupe La Française REM, La Française Real Estate Partners et La Française Real Estate Partners International. La Française REM est la première société de gestion de Société Civile de Placement immobilier en France en termes de capitalisation (au 31/12/2017, IEIF). Spécialiste de l’investissement et de la gestion pour compte de tiers, elle est présente sur l’ensemble des marchés immobiliers français. Elle développe également une offre de gestion de mandats immobiliers dédiés aux institutionnels sur des stratégies d’investissement Core/Core + mais aussi Value Added et Opportunistes au sein de La Française Real Estate Partners. La Française Real Estate Partners International fournit des services complets de gestion d‘investissement, aussi bien pour les placements immobiliers directs qu’indirects, à une vaste clientèle internationale en Europe, au Royaume-Uni et en Asie. Elle est implantée à Londres, Francfort, et Séoul. La plateforme est un spécialiste reconnu des stratégies d’investissement immobilier Core/Core + en Europe. La Française GREIM dispose de 17 milliards d’euros d’actifs sous gestion (au 30/06/2018) et offre une gamme complète de solutions immobilières sur mesure aux investisseurs du monde entier.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Les délais de jouissance d’Epargne Foncière et de Multimmobilier 2, qui avaient été réduits en novembre dernier, repartent à la hausse. Le prix de la part d’Epargne Foncière est revalorisé à compter du 2 février, à 800 €, contre 785 € auparavant.

Nouvelle modification « provisoire » du délai de jouissance d’Epargne Foncière et de Multimmobilier 2, deux SCPI de bureaux gérées par La Française Real Estate Managers.

Gestion active du délai de jouissance – A compter du 9 février prochain, ces délais seront en effet portés au 1er jour du 4e mois suivant le mois de la souscription. Cette révision conduit à une augmentation du délai de jouissance pour les parts de ces deux SCPI qui avaient bénéficié, à l’inverse, le 22 novembre dernier, d’une substantielle réduction. Le délai de jouissance était alors passé, à compter de cette date, du 1er jour du 6e mois au 1er jour du mois suivant le mois de souscription. Cette gestion « active » du délai de jouissance permet de concilier la capacité d’investissement de la SCPI – qui dépend du niveau de sa collecte – et les délais d’acquisition sur le marché des actifs immobiliers. Une collecte élevée et des délais d’acquisition qui s’allongent poussent à accroître les délais de jouissance, et réciproquement. Un levier que les sociétés de gestion peuvent utiliser de manière discrétionnaire, et qui permet également d’assurer l’égalité entre les nouveaux et les anciens associés.

Augmentation du prix de souscription – Ce principe d’égalité explique également en partie la revalorisation du prix des parts. Lorsque la valeur du patrimoine détenu par une SCPI a évolué, elle est tenue de répercuter cette variation sur le prix de souscription. La réglementation oblige en effet à fixer ce dernier à plus ou moins 10% autour de la valeur de reconstitution[1]. Compte tenu de la hausse continue des prix de l’immobilier, cette valeur de reconstitution est le plus souvent en progression d’une année sur l’autre. A fin 2016, celle d’Epargne Foncière s’établissait à 850,39 € et son prix de souscription, modifié en janvier de cette même année, à 785 €. Soit dans la fourchette basse de l’écart autorisé (765 €/935 €). Anticipant sans doute une nouvelle appréciation du patrimoine d’Epargne Foncière – très active l’an dernier sur le front des acquisitions, comme la plupart des SCPI du groupe -, La Française REM a décidé de porter le prix de souscription de cette SCPI à 800 € à compter du 2 février prochain, soit une hausse de 1,91%.

Frédéric Tixier

A propos de La Française Global REIM(i)
Les activités immobilières de La Française sont regroupées sous la marque La Française Global Real Estate Investment Managers (GREIM). Cette marque regroupe La Française REM, La Française Real Estate Partners et La Française Real Estate Partners International. La Française REM est la première société de gestion de société civile de placement immobilier en France en termes de capitalisation (au 30/06/2016, IEIF). Spécialiste de l’investissement et de la gestion pour compte de tiers, elle est présente sur l’ensemble des marchés immobiliers français. Elle développe également une offre de gestion de mandats immobiliers dédiés aux institutionnels sur des stratégies d’investissement Core/Core + mais aussi Value Added et Opportunistes au sein de La Française Real Estate Partners.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société


[1] La valeur de reconstitution d’une SCPI est égale à sa valeur de réalisation augmentée de l’estimation des frais liés à la reconstitution de son patrimoine. La valeur de réalisation est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles détenus et de la valeur nette des autres actifs de la société.

La société de gestion vient d’annoncer un nouvel investissement, un immeuble de bureaux situé à Levallois-Perret (92). Il s’agit de l’ancien siège social de Bouwfond. Trois SCPI sont concernées par cette acquisition : Eurofoncière 2, Multimmobilier 2, et Pierre Privilège. Epargne Foncière s’est quant à elle portée acquéreur d’une résidence de tourisme.

Après Montreuil, en octobre, Levallois-Perret en novembre… La Française REM continue à investir pour le compte des SCPI du groupe. Il s’agit cette fois d’un immeuble de bureaux « idéalement situé dans le quartier Ouest des Affaires », une opération annoncée le 23 novembre dernier.

Livraison en septembre 2018 – En cours de restructuration, l’immeuble développera à terme 3 575 m², répartis en R+7. La livraison est prévue en septembre 2018, avec en ligne de mire l’obtention d’une certification BBC Effinergie Rénovation PEQA. Le communiqué de La Française précise que cet immeuble « a longtemps abrité le siège de Bouwfond » et a été « libéré en totalité durant l’été 2017 ». L’opération a été réalisée pour le compte des SCPI Eurofoncière 2, Multimmobilier 2, et Pierre Privilège. Le 28 novembre, La Française annonçait un autre investissement, réalisé cette fois au profit de la seule SCPI Epargne Foncière : l’acquisition en VEFA, auprès de Linkcity Sud-Est, d’un complexe hôtelier de type résidence de tourisme 4 étoiles situé à Cavalaire-sur-Mer, et qui sera exploité par Odalys, n°2 européen des résidences de tourisme.

Modification des délais de jouissance – Deux des SCPI concernées par ces opérations ont par ailleurs récemment modifié le délai de jouissance de leurs parts. Il s’agit de Multimmobilier 2 et d’Epargne Foncière. Les parts émises après le 22 novembre 2017 porteront jouissance le 1er jour du 1er mois suivant le mois de souscription, contre le 1er jour du 6e mois auparavant. La Française a en effet adopté une gestion « réactive » du délai de jouissance de ses SCPI. Lorsque l’écart entre la collecte constatée et le rythme des investissements peut poser problème, elle procède à l’allongement de ce délai de jouissance. C’est ce qui s’est passé en début d’année 2017, notamment sur Multimmobilier 2, dont le délai de jouissance a été porté du 1er jour du 4e mois suivant la souscription au 1er jour du 6e mois suivant la souscription.  A l’inverse, lorsque les acquisitions réalisées ou programmées sont en avance sur la collecte estimée, la société de gestion réduit le délai de jouissance, comme elle vient de le faire sur les deux SCPI précédemment citées…

Frédéric Tixier

A propos de La Française Global REIM(i)
Les activités immobilières de La Française sont regroupées sous la marque La Française Global Real Estate Investment Managers (GREIM). Cette marque regroupe La Française REM, La Française Real Estate Partners et La Française Real Estate Partners International. La Française REM est la première société de gestion de Société Civile de Placement immobilier en France en termes de capitalisation (au 30/06/2016, IEIF). Spécialiste de l’investissement et de la gestion pour compte de tiers, elle est présente sur l’ensemble des marchés immobiliers français. Elle développe également une offre de gestion de mandats immobiliers dédiés aux institutionnels sur des stratégies d’investissement Core/Core + mais aussi Value Added et Opportunistes au sein de La Française Real Estate Partners.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

pfo2A compter du 1er juillet, le prix de la part de Mutimmobilier 2 passe de 785 € à 801 €. Cette SCPI à capital variable, plutôt orientée bureaux, a enregistré une collecte brute de 12,5 M€ au 1er trimestre 2016. Le délai de jouissance au 1er jour du 4e mois qui suit le mois de souscription a été rétabli pour les parts émises à compter du 16 mai dernier.

Ce n’est pas la plus grosse des SCPI de bureaux du groupe La Française REIM, mais l’une des plus rentable, en 2015 tout du moins. Multimmobilier 2 (347 M€ de capitalisation à fin 2015) a distribué l’an dernier un dividende équivalent à 5% de rendement (contre 5,32% les années précédentes), à l’instar de la SCPI poids lourd de la société de gestion, Epargne Foncière (1,56 Md€ de capitalisation).

Belle collecte en 2015 – Elle est aussi l’une des SCPI de la Française qui a le mieux collecté en valeur absolue l’an dernier, là encore derrière Epargne Foncière, l’une et l’autre ayant recueilli respectivement 80 M€ et 261 M€ de capitaux bruts en 2015 (soit près de 63% de la collecte brute en SCPI du groupe). Sur le 1er trimestre, la « dynamique commerciale est maintenue », écrit la société de gestion dans son dernier rapport trimestriel. Avec 12,54 M€ de collecte brute, Multimmobilier 2 engrange environ 15% de la collecte 2015, elle-même près de deux fois plus élevée qu’en 2014. Un flux de capitaux qui a permis à la SCPI de « poursuivre sa politique d’investissement », plus particulièrement en Europe. Au cours du 1er trimestre, Multimmobilier 2 a notamment participé à l’acquisition d’un immeuble à Hambourg (pour 5,21 M€), via la SCI LF Offenbach[1], portant la part de ses actifs investis hors de France de 1,4% fin 2015 à 3,78% à fin mars 2016.

Rétablissement du délai de jouissance antérieur – La poursuite de cette politique active d’acquisitions (un peu plus de 70 M€ en 2015, pour 75 M€ de collecte nette), plus en phase donc avec le niveau des capitaux levés, et le recours à l’emprunt pour optimiser les rendements de ses prises de participations en SCI, expliquent sans doute la décision de la société de gestion de revenir à un délai de jouissance écourté. Porté en mai 2015 au 1er jour du 6e mois qui suit le mois de souscription, celui-ci est ramené au 1er jour du 4e mois pour les parts émises à compter du 16 mai 2016. Coté patrimoine, la SCPI affiche des valeurs en hausse, de « 1,05% à périmètre constant » sur l’exercice écoulé. A fin 2015, la valeur de réalisation par part s’établissait à 687,84 €, et la valeur de reconstitution à 795,77 €. Cette dernière augmente donc très légèrement par rapport à fin 2014 (793,82 €). Elle conduit toutefois la société de gestion à procéder à une nouvelle augmentation, plus significative, du prix de souscription de la SCPI, fixé à 785 € depuis le 4 janvier 2016 (768 € en 2015). A compter du 1er juillet, celui-ci passe à 801 €, dont 305 € de valeur nominale et 496 € de prime d’émission. Une progression d’un peu plus de 2% qui positionne le prix de souscription un peu au-delà de la valeur de reconstitution (100,66%).

Arbitrage et activité locative en hausse – Coté activité locative, Multimmobilier 2 connaît des hauts et des bas. Si le taux d’occupation physique s’améliore très nettement (94,3% à fin 1T 2016, contre 92,7% à fin 2015), le taux d’occupation financier retombe en deçà de son niveau du 1er trimestre 2015 (90% vs 90,9%). Multimmobilier 2 explique ce recul par le « cycle des mesures d’accompagnement accordées aux locataires ». Coté résultats, enfin, la SCPI a distribué au titre du 1er trimestre 9,51 € par part, soit un peu moins du quart du dividende 2015 (38,4 €). Un léger ajustement « ménageant ainsi les réserves de la SCPI, tout en maintenant la cohérence avec le taux des nouveaux investissements à engager », explique-t-elle dans son dernier bulletin trimestriel. Il faut d’ailleurs spécifier qu’en 2015, à la différence de l’exercice précédent où la SCPI avait pioché dans ses reports à nouveau pour maintenir son dividende, Multimmobilier 2 a reconstitué ses réserves (+0,14 € par part, contre -3 € en 2014). Une politique d’ajustement et de préservation de l’avenir effectivement cohérente…

Frédéric Tixier

A propos de La Française(i)
Depuis plus de 40 ans, le Groupe La Française développe des expertises spécifiques d’Asset Management pour compte de tiers. Ancrée sur quatre pôles d’activité – Valeurs Mobilières, Immobilier, Solutions d’Investissements et Financement Direct de l’Économie – La Française déploie son modèle multi-affiliés auprès d’une clientèle institutionnelle et patrimoniale, tant en France qu’à l’international. Forte de ses 530 collaborateurs, la Française gère près de 53 milliards d’euros d’actifs à travers ses implantations à Paris, Francfort, Hong Kong, Londres, Luxembourg, Madrid et Milan. En tant qu’acteur responsable et par une approche de long terme, le Groupe intègre les défis de demain pour forger ses convictions d’aujourd’hui. La française bénéficie de la solidité du Crédit Mutuel Nord Europe, son actionnaire à 94 %, tout en gardant indépendance et souplesse dans l’exercice de ses métiers. Cet actionnariat bancaire de référence est complété par celui des dirigeants et salariés qui matérialisent ainsi leur implication.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1] La SCI LF Offenbach a pour objectif de diversifier les portefeuilles des SCPI du groupe La Française en Allemagne. En 2015, elle a réalisé 3 investissements pour un montant de 101,4 millions d’euros financés à hauteur de 32,1 millions d’euros par des emprunts hypothécaires, et 70,3 millions d’euros par des participations de différentes SCPI sous forme d’augmentations de capital (dont 3 millions d’euros apportés par Multimmobilier 2).

Ces deux SCPI gérées par la Française offrent des rendements de leurs parts supérieurs à la moyenne des SCPI. Bien que disposant de profils différents leur distribution de revenus semble pérenne.

La société de gestion La française REM va relever le prix des parts de la SCPI à capital variable, Epargne Foncière, en le passant de 755 à 770 euros à compter du 1er janvier 2015. Ce prix comprend le nominal de 153 euros et une prime d’émission de 617 euros dont 63,90 euros sont prélevés au titre de la commission de souscription (9 % TTC). A ce prix, compte tenu de la distribution de revenus de 40,08 euros par part son rendement instantané ressort à 5,20 %. En début d’exercice le report à nouveau couvrait près de deux mois de distribution.

Après sa fusion avec une SCPI du Groupe la Française (Multicommerce), Epargne Foncière a été réouverte à la commercialisation depuis le 28 janvier 2013. Cette opération a permis à la SCPI Epargne Foncière d’intégrer le club des principales SCPI de la place en dépassant le niveau symbolique du milliard d’euros de capitalisation (1 179,3 millions au 31 décembre 2013). Cette fusion a également permis à Epargne Foncière de diversifier son portefeuille en intégrant des actifs de bonne qualité dans le secteur recherché des commerces qui comptent pour 26 % de son patrimoine aux côtés des bureaux (72 %) et des entrepôts (2 %).

La SCPI est parvenue à faire légèrement remonter son taux d’occupation cette année avec un taux d’occupation financier de 88,1 %, à la fin octobre (85,4 % en taux d’occupation physique) , contre 87,4 % à la fin 2013. Cependant cette amélioration doit à la vente durant l’exercice de 2500 m² vacants alors qu’il est alourdi par la livraison à la SCPI de l’immeuble “O Saône ». Dans son dernier bulletin trimestriel la SCPI note que « au global, le bilan locatif est négatif, se traduisant par un taux d’occupation physique à 85,4 % à fin septembre, compte tenu de la progression des surfaces en exploitation(+4,6%) ».

Parallèlement, La française REM a également relevé le prix des parts de la SCPI à capital variable Multimmobilier 2. Le prix des parts passera le 1er janvier prochain à 768 euros, dont une commission de souscription de 8 % HT (soit 9,60 % TTC au taux de TVA en vigueur) du prix de souscription, soit 73,73 € TTC, prélevée sur la prime d’émission. Il était précédemment de 753 euros. A ce nouveau prix le rendement instantané des parts ressort à 5,21 %. Le report à nouveau est maigre après avoir souffert de prélèvement pendant plusieurs années avant d’être à nouveau modestement abondé en 2013, à hauteur de 0,44 euros par part.

A l’opposé de sa grande sœur, Multimmobilier 2 connaît une réelle amélioration de son exploitation avec un taux d’occupation physique qui se redresse encore un peu à 92,4 % à fin septembre (+ 0,4 points), et le taux d’occupation financier progresse à 92,2 % (+ 0,9 point). Il n’était que de 90 % à la fin 2013. Lors du trimestre achevé en septembre dernier, le volume de surfaces relouées ou renégociées a marqué le pas avec 1 771 m² reloués, mais reste supérieur à celui des surfaces libérées avec 1 473 m². L’activité commerciale du trimestre a été essentiellement consacrée à la relocation de locaux vacants, pour certains depuis plusieurs mois comme à Bièvres, Pérols et Cannes.

Au 30 septembre 2014, le stock de surfaces vacantes a ainsi continué à se résorber à 6 786 m². La SCPI n’a effectué aucun arbitrage durant le troisième trimestre 2014, et a acquis un ensemble immobilier situé à Puteaux (92), dans le quartier d’affaires de la Défense. Construit en 1974-1975, entièrement restructuré en 2009/2010 et sous garantie décennale jusqu’en2020, cet actif de bureaux en R+10 offre une surface locative de 10 851 m², dont un auditorium, ainsi que 146 places de parking en sous-sol et 9 places extérieures. L’immeuble est loué auprès de locataires de qualité, Sony, Rezidor, Progress Software et Optorg.

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