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SCPI : les promotions de l’été sont arrivées…

Certaines plateformes de distribution et/ou gestionnaires de SCPI mettent en place des offres promotionnelles. Chez Moniwan, la plateforme du groupe La Française, le « cash back » est porté à 2,75 % sur une sélection de SCPI. Chez Fiducial Gérance, le remboursement de l’équivalent du délai de jouissance sur Pierre Expansion est prorogé.

L’une des critiques régulièrement adressées à l’encontre des SCPI est le niveau élevé de leurs frais de souscription. D’un véhicule à l’autre, ils se situent dans une fourchette comprise entre 0 %[1] et 12 %. Et représentent, en moyenne, environ 10 % des sommes déboursées par l’investisseur.

Les frais de souscription sont inclus dans le prix de souscription

Ces frais, dont une large partie sert à rémunérer les distributeurs de SCPI, sont inclus dans le prix de souscription. Dont le montant se doit d’être identique d’un souscripteur à l’autre. Les sociétés de gestion de véhicules immobiliers ne peuvent donc pas accorder de « discounts » aux investisseurs. Comme sont en mesure de le faire, par exemple, les sociétés de gestion d’OPCVM. Puisque les frais d’entrée sur ces produits financiers viennent s’ajouter à leur valeur liquidative, ils sont en effet parfois négociables. Pour contourner cette impossibilité, certains gestionnaires ou distributeurs de SCPI ont imaginé des systèmes de « cash back ». Le prix de souscription n’est pas modifié. Mais les souscripteurs bénéficient d’une ristourne, qui représente un certain pourcentage de leur investissement.

Moniwan rembourse systématiquement 2 % du montant investi

L’une des premières à avoir « institutionnalisé » ce dispositif est la plateforme Moniwan, lancée par le groupe La Française en 2016. Désormais présenté sous la forme d’une rétrocession globale (2 %, de manière permanente), ce cash back conduit en fait à réduire, indirectement, le prix de souscription. Ou à doper ponctuellement le rendement du souscripteur. Sur le site de Moniwan, l’engagement est clair. « Pour toute souscription de parts de SCPI, Moniwan vous rembourse 2 % du montant de votre investissement », est-il précisé. La plateforme, engagée dans une démarche éco-responsable, promet également de planter 3 arbres pour toute nouvelle souscription. Ces 2 % sont l’équivalent, précise Moniwan, « d’un remboursement de plus de 20 % de la commission de souscription[2] ». Ou « de plus de 5 mois de revenus supplémentaires[3] ».

Promotion aussi chez certaines sociétés de gestion d’actifs immobiliers

Ce cash back est donc aussi un moyen d’annuler une partie des effets du « délai de jouissance ». C’est-à-dire cette période qui sépare le moment où le souscripteur s’acquitte du montant de son investissement de celui où il est en droit de recevoir ses premiers dividendes. Un décalage qui, sur certaines SCPI, peut aller jusqu’à 6 mois. Conscients que ce délai de jouissance, au même titre que les droits de souscription, peut être un frein à l’investissement, certains gestionnaires de SCPI proposent aussi, directement, une « prime de bienvenue ». C’est le cas notamment de Fiducial Gérance qui offre ce type de promotion sur sa SCPI Pierre Expansion depuis janvier dernier. L’opération devait s’arrêter fin juin. Mais la société de gestion a décidé de la prolonger jusqu’en septembre prochain.

Promotions en cours chez Fiducial Gérance et Moniwan

Fiducial Gérance accorde en effet pour toute nouvelle souscription[4] entre le 25 juin et le 30 septembre 2020 le remboursement de l’équivalent du délai de jouissance. Ce montant est calculé sur l’acompte de dividende du 3e trimestre 2019. Moniwan met quant à elle en place un bonus ponctuel supplémentaire. Le taux de remboursement est porté de 2 % à 2,75 % depuis le 18 juin. Cette offre promotionnelle prendra fin le 31 juillet prochain. Toutes les SCPI commercialisées par Moniwan (essentiellement des SCPI gérées par La Française) en bénéficient. A l’exception de Pierval Santé, gérée par Euryale Asset Management. Et de la dernière-née de la gamme de La Française, et 1ère SCPI viticole du marché : LF Les Grands Palais.

Frédéric Tixier


[1] Un seul véhicule affiche des frais de souscription à 0 %. Il s’agit de Neo, une SCPI lancée en 2019 par Novaxia Investissement.

[2] Sur la base de la moyenne des commissions de souscription des SCPI d’entreprise référencées sur le site Moniwan.

[3] Sur la base du taux moyen de distribution sur valeur de marché 2018 de la gamme des SCPI d’entreprise référencées sur le site Moniwan.

[4] Jusqu’à un montant maximum par souscription de 100 000 euros.


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A propos de Moniwan(i)

Moniwan est un site d’épargne en ligne né de l’initiative d’hommes et de femmes du Groupe La Française ayant identifié un besoin pour une nouvelle approche d’accompagnement patrimonial.

A propos de Fiducial Gérance(i)

Fiducial Gérance est l’une des principales sociétés de gestion indépendantes du marché des SCPI. Avec près de 1,9 milliard d’euros d’actifs gérés, répartis sur 6 SCPI, Fiducial Gérance propose une gamme de SCPI complémentaire et différenciante (bureaux, commerce, résidentiel, résidences gérées, diversifiée), couvrant les différents segments du marché, ainsi qu’un fonds de fonds immobiliers, FIDIMMO. Fiducial Gérance gère également 6 groupements forestiers.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Cette technique de fractionnement, bien connue des investisseurs boursiers, fait de plus en plus d’émules parmi les sociétés de gestion d’actifs immobiliers. Primonial REIM vient d’annoncer la mise en place de ce service pour les souscripteurs de ses SCPI.

La technique est bien connue des investisseurs boursiers et des souscripteurs d’OPCVM exposés aux marchés financiers : les versements ou investissements programmés permettent en effet de lisser les à-coups boursiers, et de « moyenner » le prix de revient de ses placements.

Lisser les cycles des marchés

Comme il est illusoire d’espérer systématiquement investir au plus bas d’un cycle de marché et d’en sortir au plus haut, mieux vaut fractionner son investissement en plaçant de manière régulière et étalée dans le temps une partie de la somme initialement prévue. De cette manière, l’investisseur acquiert plus de titres (actions ou parts de fonds d’investissements) lorsque les marchés baissent et, bien sûr, moins lorsqu’ils remontent. Mais il a profité de toutes les phases, et a réduit le risque d’entrer en Bourse au plus mauvais moment, c’est-à-dire juste avant une baisse…

Constituer une épargne progressivement, adaptée au niveau de ses revenus

La technique des versements programmés revêt d’autres avantages. Elle permet également de commencer à épargner sans attendre d’avoir constitué un capital à placer, tout en ajustant le montant de ses versements en fonction de ses revenus. Appliquer au cas spécifique des SCPI, cet atout est important car il positionne l’investissement sur la durée, en phase donc avec le statut de moyen/long terme inhérent à ce type de véhicule. En outre, si la variation du prix des parts des SCPI est certes beaucoup moins volatile que celle d’une action, les versements programmés sont aussi un moyen de traverser plus sereinement les différents cycles que rencontrent également les marchés immobiliers.

Versements modulés, réaffectés, ou interrompus sur simple demande

Le service proposé par Primonial REIM permet à ses clients de choisir le montant qu’ils souhaitent investir périodiquement, le rythme d’investissement (mensuel, trimestriel, semestriel, annuel), tout en leur donnant la possibilité de moduler leurs versements, de les réaffecter d’une SCPI à une autre, ou de les interrompre, sans frais. Le montant minimum du versement est fonction de la valeur de la part de la SCPI sélectionnée (par exemple, 208 € s’il s’agit de la SCPI Primopierre). Il faut en outre que l’utilisateur de ce nouveau service soit déjà détenteur d’au moins 10 parts de la SCPI sélectionnée. Pour mémoire, d’autres sociétés de gestion ou plateformes de distribution proposent déjà ce type de prestations, notamment Corum, l’une des premières à avoir introduit la décimalisation des parts de SCPI et le réinvestissement automatique des dividendes, ou Moniwan, sur les SCPI gérés par la Française REIM.

Frédéric Tixier


A propos de Primonial REIM(i)

Société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF en 2011, Primonial Real Estate Investment Management (Primonial REIM) a pour vocation de concevoir et gérer une gamme de véhicules d’investissement traduisant ses convictions fortes sur les marchés immobiliers. Son objectif est de mettre à la disposition du plus grand nombre une gamme de SCPI investissant dans l’immobilier de bureaux, de commerces, de santé/éducation et résidentiel. Primonial REIM, en qualité de société de gestion de portefeuille, constitue et gère des OPCI (dédiés aux investisseurs institutionnels ou grand public). Le 10 juin 2014, Primonial REIM a obtenu l’agrément AIFM (Alternative Investment Fund Manager) auprès de l’Autorité des Marchés Financiers pour la gestion de Fonds d’Investissement Alternatifs (FIA), soumis à ce titre à des obligations renforcées en termes notamment d’information, de suivi de la liquidité et de gestion des risques. Le Directoire est composé de Grégory FRAPET en qualité de Président, de Stéphanie LACROIX, Directrice Générale et de Tristan MAHAUT, Secrétaire Général. 

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Faire plus simple pour attirer de nouvelles clientèles d’investisseurs… Le nouvel OPCI lancé par La Française REM se positionne comme une formule d’épargne immobilière définie comme plus lisible et plus accessible que ses concurrentes. En jouant sur trois leviers : une forte exposition aux actifs immobiliers (jusqu’à 85%) ; une fiscalité clairement identifiable (celle du Prélèvement Forfaitaire Unique, soit 30%) ; et un seuil d’entrée au plancher (100 € d’investissement minimum).

LF OPSIS Epargne Immobilière se distingue en effet de la plupart des OPCI aujourd’hui commercialisés par une plus forte exposition aux actifs immobiliers : 85% au maximum, contre 60% à 65% en moyenne pour la plupart des autres OPCI.

Jusqu’à 85 % d’actifs immobiliers en portefeuille

Il n’est toutefois pas le seul sur ce créneau, puisque l’un des autres OPCI commercialisés par La Française, LF Cerenicimo +, propose déjà lui aussi ce même niveau d’exposition (principalement sur le secteur des résidences gérées). Amundi Transition Immobilier, lancé en 2014, fait d’ailleurs encore « mieux », en offrant jusqu’à 95% d’exposition en actifs immobiliers non cotés. La poche immobilière de LF OPSIS Epargne Immobilière sera pour sa part composée d’actifs physiques (bureaux, commerces, locaux d’activités…) détenus directement ou indirectement, et de titres de foncières cotées, françaises et européennes, ces derniers ne pouvant dépasser 9% de la valeur des actifs sous gestion. La poche financière (10% au minimum) « contiendra des parts ou des actions d’OPCVM/FIA de droits français ou européens, des actions et obligations ainsi que des titres à sous-jacents immobiliers », précise La Française. Quant à la poche liquidité, elle sera au minimum de 5%

Accessible uniquement via un compte-titre

LF OPSIS Epargne Immobilière est par ailleurs, comme la grande majorité des OCPI destinés au grand public, constitué sous forme de SPPICAV. Mais, à la différence cette fois de la plupart de ses concurrents, il ne sera pas possible d’en acquérir via un contrat d’assurance-vie, mais uniquement via un compte-titre. Cette volontaire limitation présente deux avantages : elle permet à l’OPCI, non contraint aux exigences de liquidité imposées par les assureurs, de gérer plus librement sa poche immobilière (d’où la possibilité d’atteindre jusqu’à 85% de l’actif global) et elle rend plus lisible son régime fiscal. Souscrit en direct, l’OPCI entre en effet dans le champ d’application de la « flat tax ». Il bénéficie donc d’une taxation plafonnée à 30%, à la différence des SCPI dont le niveau d’imposition des revenus, taxés dans la catégorie des revenus fonciers, dépend du taux marginal d’imposition des souscripteurs. Enfin, LF OPSIS Epargne Immobilière joue également la carte de l’accessibilité : l’investissement minimum est fixé à 100 €, et les souscripteurs auront la possibilité d’opter pour des versements ponctuels ou réguliers. Ce nouvel OPCI devrait en outre bénéficier d’une large diffusion : il sera en effet a priori distribué à la fois via les réseaux de CGP, mais aussi certains réseaux bancaires, tout en étant référencé sur la plateforme digitale de La Française, Moniwan.

Frédéric Tixier


A propos de la Française GREIM(i)
Les activités immobilières de La Française sont regroupées sous la marque La Française Global Real Estate Investment Managers (GREIM). Cette marque regroupe La Française REM, La Française Real Estate Partners et La Française Real Estate Partners International. La Française REM est la première société de gestion de Société Civile de Placement immobilier en France en termes de capitalisation (au 31/12/2017, IEIF). Spécialiste de l’investissement et de la gestion pour compte de tiers, elle est présente sur l’ensemble des marchés immobiliers français. Elle développe également une offre de gestion de mandats immobiliers dédiés aux institutionnels sur des stratégies d’investissement Core/Core + mais aussi Value Added et Opportunistes au sein de La Française Real Estate Partners. La Française Real Estate Partners International fournit des services complets de gestion d‘investissement, aussi bien pour les placements immobiliers directs qu’indirects, à une vaste clientèle internationale en Europe, au Royaume-Uni et en Asie. Elle est implantée à Londres, Francfort, et Séoul. La plateforme est un spécialiste reconnu des stratégies d’investissement immobilier Core/Core + en Europe. La Française GREIM dispose de 17 milliards d’euros d’actifs sous gestion (au 30/06/2018) et offre une gamme complète de solutions immobilières sur mesure aux investisseurs du monde entier.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La plateforme de distribution de SCPI incubée par le groupe La Française, lancée en octobre 2016, a enregistré une collecte de plus de 15 M€. Plus de 40% des souscriptions ont été réalisées par des investisseurs âgés de moins de 44 ans.

« Notre ambition est de démocratiser l’investissement en immobilier collectif, de conquérir de nouvelles cibles en leur donnant la capacité de comprendre ce type de placement, pour agir et prendre en main leurs décisions d’épargne », expliquait Xavier Lépine, le Président du Directoire de La Française, lors du lancement de la plateforme Moniwan, en octobre 2016.

Pari tenu – Un an plus tard, le pari semble tenu. Moniwan, qui a innové dans le paysage de la distribution de SCPI en proposant une offre de commercialisation 100% digitale, depuis lors imitée, a visiblement réussi à séduire sa cible prioritaire. Selon les chiffres que vient de publier la plateforme, les jeunes actifs (moins de 44 ans) représentent une part importante (40%) des 15 M€ de souscriptions recueillies depuis sa création. Une proportion qui n’est certes pas encore majoritaire, mais qui dénote dans le paysage des investisseurs traditionnels en SCPI. Selon La Française, la très grande majorité des souscripteurs en direct des produits du groupe avaient auparavant « plus de 65 ans », comme le rappelait Patrick Rivière, Directeur Général de La Française, en octobre dernier.

Une offre en cours d’évolution – Le succès de la plateforme s’explique, selon ses dirigeants, par son « approche différenciante », notamment en raison d’un parcours « orienté client », d’avantages exclusifs (qui permettent en particulier de gommer tout ou partie du délai de jouissance lors de la souscription…), ou d’autres services associés à l’offre (comme des programmes de fidélité ou de parrainage). Mais Moniwan reste prudente. « Pour l’instant, les voyants sont au vert. Néanmoins, rien n’est acquis. Nous allons faire évoluer la plateforme pour répondre toujours mieux aux besoins des investisseurs », reconnaît Christophe Descohand, Directeur de Moniwan. Depuis son lancement, la plateforme ne propose qu’une sélection de 7 SCPI du groupe La Française. Il était initialement prévu d’enrichir cette offre d’un OPCI grand public et d’un contrat d’assurance-vie, voire d’autres produits d’épargne. Moniwan, qui a conclu un partenariat de distribution avec Bourse Direct en avril dernier, espère collecter environ 35 M€ de souscriptions annuelles en rythme de croisière…

A propos de Moniwan(i)
FinTech innovante ciblant les particuliers, Moniwan est une plateforme de distribution de solutions d’investissement 100% digitale, proposant au client un accès libre à la gestion de son épargne : www.moniwan.fr. Elle est déployée aujourd’hui sur l’immobilier collectif : les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), accessibles à partir de 252€. Incubée par le Groupe La Française, Moniwan permet à l’investisseur de devenir acteur de son épargne, grâce à des outils sur mesure et au partage d’un savoir-faire reconnu.

A propos de La Française Global REIM(i)
Les activités immobilières de La Française sont regroupées sous la marque La Française Global Real Estate Investment Managers (GREIM). Cette marque regroupe La Française REM, La Française Real Estate Partners et La Française Real Estate Partners International. La Française REM est la première société de gestion de Société Civile de Placement immobilier en France en termes de capitalisation (au 30/06/2016, IEIF). Spécialiste de l’investissement et de la gestion pour compte de tiers, elle est présente sur l’ensemble des marchés immobiliers français. Elle développe également une offre de gestion de mandats immobiliers dédiés aux institutionnels sur des stratégies d’investissement Core/Core + mais aussi Value Added et Opportunistes au sein de La Française Real Estate Partners.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La société de gestion lance Moniwan, une plateforme de distribution de SCPI totalement digitalisée. Outre la possibilité de souscrire intégralement en ligne aux solutions d’investissements immobiliers de la Française REIM, Moniwan propose aux investisseurs cibles – les particuliers – une série de services innovants, tels que la jouissance immédiate des revenus, ou leur sécurisation sur une période prédéfinie.  

Ils en rêvaient, La Française l’a fait… Moniwan, la nouvelle plateforme de distribution dédiée aux SCPI du groupe que la société de gestion vient tout juste d’inaugurer, va sans conteste ravir ceux qui appellent de leurs vœux la modernisation d’un secteur jugé parfois encore trop « poussiéreux », loin en tout cas des standards web 3.0… Et majoritairement réservé à un public « averti », dans tous les sens du terme.

Démocratiser l’investissement en immobilier collectif – « Notre ambition est de démocratiser l’investissement en immobilier collectif, de conquérir de nouvelles cibles en leur donnant la capacité de comprendre ce type de placement, pour agir et prendre en main leurs décisions d’épargne », expose Xavier Lépine, le Président du Directoire de la Française. Toutes les études l’attestent, et notamment le baromètre Perial lancé l’an dernier : la pierre-papier est un placement méconnu du grand public, mais qui séduit fortement dès qu’il est explicité. Y compris les populations les plus jeunes, aujourd’hui très peu représentées parmi les porteurs de solutions immobilières collectives. « La grande majorité des 28 000 clients qui ont souscrit en direct à l’une de nos SCPI ont plus de 65 ans », constate d’ailleurs Patrick Rivière, Directeur Général de La Française.

Do It Yourself – Pour séduire une cible plus large, Moniwan joue clairement la carte du « Do It Yourself » et surfe sur la vague de l’empowerment[1] initiée notamment par les Fintech dédiées à l’investissement financier. Via un site web dédié, et une interface simple et conviviale, la plateforme propose une approche d’abord pédagogique, mais également pensée pour l’ensemble des profils d’investisseurs. Pour l’épargnant novice, une approche sous forme de projets (préparer sa retraite, financer les études de ses enfants,), construits à partir de cas réels de clients existants. Pour les investisseurs plus avertis, des outils de simulation plus pointus, notamment d’allocations, mais aussi la possibilité d’analyser en détail le patrimoine constitué par les SCPI disponibles à la souscription. « Moniwan est spécifiquement pensé pour orienter tous les types de profils, de l’expert au néophyte en proposant des outils novateurs et en donnant les clés pour gérer au mieux son épargne, en toute autonomie », revendique Christophe Descohand, Directeur du développement de Moniwan.

Des services associés innovants – Au-delà de l’outil et du discours marketing, décliné notamment au travers de packages de bienvenue et de programmes de fidélité et de parrainage -qui séduiront les chasseurs de primes à l’épargne-, et d’un dispositif « réseaux sociaux » assez classique, cette plateforme digitale dédiée à l’investissement en SCPI offre également des services réellement innovants, y compris pour les habitués de ce type de placement. Moniwan propose en effet gratuitement deux options pour le moins originales. L’option « Monigo » permet de s’affranchir du traditionnel délai de jouissance des SCPI. Ce décalage entre la date de souscription et la date à partir de laquelle les parts commencent à générer des revenus à leur souscripteurs, qui peut atteindre jusqu’à 6 mois, est quasiment annulé, puisque les parts souscrites donnent droit à revenus dès le 1er mois suivant leur souscription. L’option « Monizen » se propose quant à elle de sécuriser en partie les revenus futurs. Concrètement, si le taux de distribution prévisionnel trimestriel de la SCPI souscrite, pendant les 5 premières années, passe en dessous d’un certain plancher – fixé à 80% du taux de rendement DVM de l’année précédant la souscription-, l’investisseur bénéficie d’un « coup de pouce ». Autrement dit, touche des revenus complémentaires lui permettant de compenser ce différentiel de rendement attendu[2]. Au-delà de ces deux services -que La Française peut se permettre de financer, n’ayant pas de rétrocessions à verser dans le cadre de souscriptions en direct-, et d’un certain nombre d’autres options -notamment la possibilité de mettre en place un plan d’investissement programmé-, Moniwan propose surtout une véritable révolution dans l’univers des SCPI : un processus de souscription 100% digital.

Des développements attendus – La Française ne compte pourtant pas en rester là. Aux 7 SCPI aujourd’hui proposées sur la plateforme devrait venir s’ajouter prochainement un OPCI Grand Public et un contrat d’assurance vie, voire d’autres produits d’épargne. En rythme de croisière, la société de gestion espère dans un premier temps doubler le nombre de ses clients SCPI en souscription directe (28 000 aujourd’hui), soit environ 35 M€ de souscriptions annuelles supplémentaires. Un montant qui pourrait devenir encore plus conséquent si les partenaires de La Française, auxquels elle va proposer la plateforme en marque blanche, décidaient d’y adhérer. Une hausse potentielle de la collecte, difficile à anticiper, qui pourrait toutefois poser problème dans un contexte où l’investissement immobilier est de plus en plus tendu, et les biens de qualité rares et chers. Raison pour laquelle La Française affirme avoir mis en place un dispositif de suivi très pointu de l’évolution de ces futures souscriptions digitales…

Frédéric TIXIER

A propos de La Française(i)
Depuis plus de 40 ans, le Groupe La Française développe des expertises spécifiques d’Asset Management pour compte de tiers. Ancrée sur quatre pôles d’activité – Valeurs Mobilières, Immobilier, Solutions d’Investissements et Financement Direct de l’Économie – La Française déploie son modèle multi-affiliés auprès d’une clientèle institutionnelle et patrimoniale, tant en France qu’à l’international. Forte de ses 530 collaborateurs, la Française gère près de 53 milliards d’euros d’actifs à travers ses implantations à Paris, Francfort, Hong Kong, Londres, Luxembourg, Madrid et Milan. En tant qu’acteur responsable et par une approche de long terme, le Groupe intègre les défis de demain pour forger ses convictions d’aujourd’hui. La française bénéficie de la solidité du Crédit Mutuel Nord Europe, son actionnaire à 94 %, tout en gardant indépendance et souplesse dans l’exercice de ses métiers. Cet actionnariat bancaire de référence est complété par celui des dirigeants et salariés qui matérialisent ainsi leur implication.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société.

[1] Processus par lequel un individu ou une communauté prend le contrôle des événements qui le ou la concerne.
[2] Dans la limite d’un certain plafond spécifié à la souscription