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Révision à la hausse des prix de souscription des SCPI Cap Foncières & Territoires et Primofamily

Deux SCPI viennent de relever le prix de leurs parts. L’une est spécialiste de l’immobilier d’entreprise en régions. L’autre majoritairement investie en actifs résidentiels. Une bonne nouvelle dans un marché immobilier qui cherche ses marques en termes de valorisation.  

+2% pour Cap Foncières & Territoires. +1,55% pour Primofamily… Depuis le 1er décembre dernier, ces deux SCPI, gérées respectivement par Foncières & Territoires et Primonial REIM, ont augmenté leurs prix de souscription. La preuve que, même dans un marché immobilier qui cherche ses marques en termes de valorisation, certains acteurs peuvent continuer à créer de la valeur.

Primofamily, la résilience de l’immobilier résidentiel

Pour la SCPI Primofamily, lancée en 2018 par Primonial REIM, la revalorisation du prix des parts -qui passe de 194 € à 197 €- « démontre encore une fois la résilience de l’immobilier résidentiel », comme l’explique Stéphanie Lacroix, directeur général de la société de gestion. Ce véhicule s’intéresse en effet à « l’immobilier du quotidien ». Destiné à répondre aux besoins des étudiants, des jeunes actifs, et des familles, ce concept recouvre principalement des logements résidentiels traditionnels. « Auxquels peuvent s’ajouter des résidences étudiantes, appart’hôtels, hôtels urbains. Et accessoirement des commerces de pieds d’immeuble », précise le descriptif de Primofamily.

Seulement les deux tiers du patrimoine investis en logements

Fin septembre, le patrimoine de Primofamily pesait plus de 100 M€. Et comprenait déjà 113 actifs. La SCPI investit non seulement en France, mais aussi en Belgique, en Espagne et en Italie. Si les actifs logements sont majoritaires (65,6%), Primofamily est toutefois également exposée au secteur du commerce (21,7%) et à celui de l’hôtellerie (12,7%). Cette exposition à des secteurs plus sensibles à la crise n’a que marginalement affecté la rentabilité de la SCPI. Au 1er trimestre 2020, elle a maintenu un niveau d’acompte sur dividende identique à celui versé au 1T 2019 (1,94 € par part). Les acomptes du 2e et 3e trimestre ont en revanche été réduits à 1,62 € par part. Des versements qui correspondent « au résultat naturel » de la SCPI, selon le principe adopté par Primonial REIM durant le premier confinement.

Valeur du patrimoine « légèrement en hausse »

Le taux de distribution du dernier acompte 2020 devrait être « proche de celui du 3T », estime Primofamily dans son dernier bulletin trimestriel. Le rendement 2020 serait donc, a priori, légèrement inférieur à celui de l’an dernier (4,03%). En revanche, il y a de fortes chances pour que la valeur du patrimoine progresse. Primonial REIM avait mandaté « une campagne exceptionnelle d’expertise » le 30 juin dernier. Laquelle concluait à une valeur du patrimoine résidentiel « légèrement à la hausse par rapport au 31 décembre 2019 ». Les expertises à fin 2020 devraient confirmer ces premières estimations. Ce qui justifierait la revalorisation du prix de souscription. Pour mémoire, à ce nouveau niveau (197 €), il reste encore décoté de 3,12% par rapport à la valeur de reconstitution de Primofamily fin 2019…

Cap Foncières & Territoires : 5,50% en 2020

Quant à la SCPI Cap Foncières & Territoires, elle a récemment annoncé un taux prévisionnel de distribution de 5,50% en 2020. Investie notamment en bureaux et en commerces (19% des locataires sur ce dernier secteur, fin septembre) en régions, elle s’emploie depuis quelques mois à accroître la part de son patrimoine dédiée aux locaux d’activités et de stockage. Des secteurs sur lesquels elle constate « une commercialisation très dynamique ». Déjà, en mai dernier, elle avait mis la main sur 3 500 m² de locaux industriels à Grenoble. Elle vient d’être livrée d’un local d’activité à Chambéry. Et est en « négociations avancées » pour des actifs du même type au nord de Grenoble et au nord de Lyon.

Un prix de souscription très décoté depuis le début de l’année

Concernant la valorisation de ses actifs sous gestion fin 2020, Cap Foncières & Territoires ne donne pas pour l’instant plus de précisions. Les expertises réalisées fin 2019 constataient en tout cas une progression de 3,75% de la valeur de reconstitution de la SCPI par rapport à 2018. Jugeant, compte tenu du nouveau contexte de crise sanitaire, que ces évaluations pouvaient être trop optimistes, le conseil de surveillance de la SCPI avait toutefois approuvé, en avril dernier, la décision de la société de gestion de ne pas prendre en compte l’intégralité des valeurs retenues. Et de décoter certains actifs, notamment commerciaux. La valeur de reconstitution finalement retenue (277,61 €) restait alors dans la fourchette autorisée de +/-10% par rapport au prix de souscription (250 €). Mais encore très proche, puisque le prix de souscription ressortait alors avec une décote de 9,94%.

Hausse de 2% au 1er décembre

L’augmentation du prix de la part, passée à 255 € le 1er décembre, est donc sans doute à la fois la conséquence de cette revalorisation 2019. Qui aurait pu conduire à une hausse du prix de la part au cours du 1er semestre 2020. Et à la confirmation que les valeurs 2020 seront bien au moins à la hauteur de celles de l’an dernier…

Frédéric Tixier


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A propos de Foncières & Territoires(i)

Créée en 1997, Foncières & Territoires a développé un concept de fonds immobiliers de proximité en regroupant des associés au sein d’un club deal sur la base d’un véritable modèle économique participatif. La société maîtrise l’ensemble de la chaine d’investissement, de la gestion à l’arbitrage de son patrimoine. En 2013 Foncières & Territoires obtient l’agrément de société de gestion de portefeuille auprès de l’Autorité des marchés financiers et développe un concept de SCPI de rendement à thématique territoriale : une solution d’épargne accessible dès 1 000 €.

A propos du groupe Primonial(i)

Primonial, leader indépendant en gestion de patrimoine et en asset management, propose une gamme complète de solutions d’épargne investies dans un large éventail de classes d’actifs, en architecture ouverte. Le groupe Primonial intervient principalement dans les domaines de l’assurance vie, de l’asset management et de l’Immobilier, en s’appuyant sur des équipes d’investissement reconnues pour leur expertise. Avec plus de 45 milliards d’euros d’actifs gérés ou conseillés, le groupe Primonial déjà présent dans plusieurs pays affirme son empreinte européenne.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Investissements immobiliers : priorité à la qualité

Primonial REIM vient de publier une étude sur les perspectives des différentes classes d’actifs immobiliers en Europe. Bureaux, commerces, résidentiel, tourisme, santé : des évolutions très contrastées sont à prévoir.

Comme le constatait déjà l’IEIF il y a quelques semaines, l’immobilier physique n’échappera pas à la crise. Une étude publiée par Primonial REIM[1] vient confirmer le diagnostic. Et préciser la tactique et les recommandations de la société de gestion vis-à-vis des différentes classes d’actifs immobilières européennes au cours des prochains mois et années.

Les marchés immobiliers sont toujours actifs

Premier constat : les marchés immobiliers européens sont très loin d’être à l’arrêt. Avec 160 milliards d’euros investis sur neuf mois en 2020 (-19 % sur un an), dont 99 milliards d’euros pour la zone euro (-22 %), la baisse est patente. Mais le volume, souligne Henry-Aurélien Natter, responsable Recherche chez Patrimonial REIM, « demeure supérieur à sa moyenne décennale ». « Preuve que son attractivité n’est pas remise en cause », ajoute-t-il. Le repli n’est pas géographiquement équilibré. L’Allemagne (-2% sur un an) est le marché le plus résilient. Avec des baisses comprises entre -23% et -25%, la France, les Pays-Bas et la Belgique restent au-delà de leur tendance décennale. Mais l’Italie (-34%) et, surtout, l’Espagne (-34%), dévissent.

Une nouvelle hiérarchie des taux est en train de se mettre en place

Côté rendements, la situation est elle aussi contrastée. Ceux des bureaux, du résidentiel, et du secteur de la santé sont demeurés majoritairement stables. Ceux des centres commerciaux et des retail parks « de seconde génération » ont baissé. Plus que les rendements des commerces de proximité, surtout les mieux placés d’entres eux. Les hôtels sont évidemment les plus affectés. Toutefois, « après une correction en début de pandémie et durant le second trimestre, le processus a marqué une pause lors du troisième trimestre 2020 », constate Primonial REIM. Mais le mouvement de convergence des taux d’avant-crise est bien mort. Et, comme le prédisait déjà Daniel While[2] en mai dernier, une nouvelle hiérarchie entre les différentes typologies d’actifs immobiliers est en train de se mettre en place.

Privilégier les actifs et les emplacements « core » en bureaux

« La nouvelle phase qui s’ouvre est donc cruciale pour les investisseurs. Puisqu’ils vont devoir penser à long terme et se positionner dans un monde post-pandémie », affirme Primonial REIM. Sur quels actifs faudra-t-il désormais investir ? Et avec quels critères ? Et quel type de stratégie ? Le mot d’ordre semble être « qualité ». Sur le segment des bureaux, qui souffrira d’une réduction de la demande, ce sont effectivement les actifs ou les marchés « core » – avec des locataires solides et des baux longs – qu’il faudra privilégier. Ce type de biens « devrait connaître les perspectives les mieux orientées sur la valorisation et la croissance future des loyers », estime la société de gestion. Les actifs les moins sécurisés pourraient quant à eux « connaître des corrections ». Mais Primonial demeure positif sur cette classe d’actifs, sur le moyen terme.

Prudence ou opportunisme sur les segments du commerce et du tourisme

Sur le segment du commerce, il convient d’être plus prudent. Primonial REIM considère que les commerces alimentaires de proximité et les supermarchés « seront les moins touchés ». Là encore, la qualité de l’emplacement et du locataire sera essentielle. Les biens les mieux orientés ? « Les actifs en pied d’immeuble sur les marchés européens les plus core », répond le gestionnaire. Les centres commerciaux, quant à eux, pourraient connaitre « de nouvelles corrections ». Le secteur du tourisme, le plus touché par la crise sanitaire, pourrait néanmoins bénéficier « d’acquisitions opportunistes ». Lorsque l’efficacité d’un vaccin sera confirmée. Et les frontières seront de nouveau ouvertes…

Les prix du résidentiel potentiellement orientés à la hausse

Sur le marché du résidentiel, Primonial REIM est nettement plus rassurant. « La question d’une correction ponctuelle des valeurs peut se poser », reconnaît-il. Mais les fondamentaux militent pour leur maintien « dans une très grande majorité des métropoles européennes ». Moins sensibles aux cycles économiques que les autres actifs immobiliers, les logements devraient même continuer à se revaloriser. De 4% en 2020. Et de 2,5% en 2021. Sauf si l’environnement économique récessif perdurait. Les pertes de revenus des ménages viendraient alors impacter leur capacité d’endettement. Et les prix du résidentiel. Mais, pour l’heure, les perspectives de performances en capital et en revenus « restent bien orientées ».

Résilience du secteur santé

Pour le secteur de la santé, enfin, lui aussi présenté comme résilient, les perspectives sont également positives. Le recul des investissements s’explique par un manque d’offres. Pas par un désintérêt des investisseurs. Primonial REIM estime donc que les taux de rendement prime « devraient se comporter de façon similaire à ce qui sera constaté pour le résidentiel ».

Frédéric Tixier


[1] « Convictions immobilières » – Novembre 2020 – Patrimonial REIM.
[2] Directeur Recherche et Stratégie chez Primonial REIM.


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A propos du groupe Primonial(i)

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 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Une unité de compte pour s’exposer à l’immobilier tertiaire parisien de prestige

CNP Immo Prestige, nouvelle unité de compte immobilière commercialisée par CNP Assurances, sera investie dans un secteur « traditionnellement réservé aux investisseurs institutionnels ». CNP Immo Prestige, offre de diversification, s’insère dans la gamme des contrats de CNP Patrimoine.

« Dans le contexte persistant actuel de taux bas et de forte volatilité des actifs financiers, CNP Immo Prestige représente une véritable opportunité d’investir dans l’immobilier de prestige parisien, plus résilient en cas de crise. Et potentiellement plus rentable sur la durée », explique François Guilgot, co-directeur de la business unit Ingénierie et Clientèle Patrimoniale de CNP Assurances.

Investie à 95% en bureaux de prestige parisien

CNP Immo Prestige, la nouvelle unité de compte immobilière lancée par l’assureur, sera effectivement investie dans des immeubles exclusivement parisiens. Tous labelisés selon « les plus hauts niveaux de qualité environnementale et de performance énergétique ». Et essentiellement occupés par « les sièges sociaux des grandes entreprises françaises ». CNP Immo Prestige ne vise pas en effet le résidentiel parisien haut de gamme – à l’instar de certaines SCPI comme Sofiprime, par exemple-. Mais bien le secteur de prestige des bureaux du Quartier Central des Affaires -« QCA »-. Un créneau qui, selon CNP Assurances, « offre un potentiel de rendement immédiat et sur le long terme ». Et était, jusqu’à présent, réservé « aux seuls investisseurs institutionnels ». Une affirmation un peu exagérée, puisque bon nombre de SCPI, notamment les plus importantes par la taille, sont déjà en partie investies en immeubles de bureaux parisiens prime…

Des actifs déjà détenus par CNP Assurances

CNP Immo Prestige serait déjà exposée à plusieurs des immeubles présents dans le patrimoine de CNP Assurances. Selon le site CFNews Immo et Infra, y figurerait notamment le siège d’Altarea Cogedim (85-89 rue de Richelieu). Mais aussi la SCI Triangle Montaigne (1 770 m² de commerces situés avenue Montaigne). D’autres actifs de prestige détenus par CNP Assurances seraient également destinés à rejoindre la nouvelle unité de compte. Cette dernière est accessible dès 5 000 €. Contre 2% de frais d’entrée. Et 1,06 % (TTC) de frais de gestion. Mais uniquement dans le cadre de la gamme de contrats d’assurance-vie ou de capitalisation de CNP Patrimoine, la structure dédiée à la clientèle patrimoniale de CNP Assurances. Ce lancement illustre d’ailleurs l’élargissement des prérogatives de CNP Patrimoine intervenu en mars dernier. Depuis cette date, elle est en effet en charge de l’ingénierie patrimoniale de l’assureur.

Nouvelles prérogatives pour CNP Patrimoine

Et de la structuration des unités de compte pour CNP Assurances. « Cette nouvelle offre représente le fruit du travail collectif des experts du département « Ingénierie » de la nouvelle business unit », précise d’ailleurs Cécile Blondeau-Dallet, co-directrice de la business unit Ingénierie et Clientèle Patrimoniale de CNP Assurances. Et illustre sa capacité « à développer une offre UC diversifiée, portée par de nouvelles classes d’actifs ». CNP Patrimoine, qui propose déjà plus d’une cinquantaine d’UC, va en effet également s’intéresser à des secteurs comme le private equity et les infrastructures. CNP Patrimoine fait partie des structures qui ont particulièrement souffert depuis le début de la crise sanitaire. Au 1er trimestre 2020, son chiffre d’affaires en unités de compte avait reculé de 66% par rapport au 1er trimestre 2019. Sur l’ensemble du 1er semestre, le recul est moins prononcé, mais reste important : -43,4%.

 

Frédéric Tixier


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A propos de CNP Assurances(i)

Acteur de référence sur le marché français de l’assurance de personnes, CNP Assurances est présent dans 19 pays en Europe et en Amérique latine, avec une forte activité au Brésil, son 2e marché. Assureur, coassureur et réassureur, CNP Assurances conçoit des solutions de prévoyance/protection et d’épargne/retraite innovantes. La société compte plus de 38 millions d’assurés en prévoyance/protection dans le monde et plus de 12 millions en épargne/retraite. Conformément à son modèle d’affaires, ses solutions sont distribuées par de multiples partenaires. Et s’adaptent à leur mode de distribution, physique ou digital, ainsi qu’aux besoins des clients de chaque pays.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Primonial REIM conserve la pole position en termes de collecte

La société de gestion des SCPI Primopierre et Primovie se place une nouvelle fois au premier rang en termes de collecte nette sur le 1er semestre. Et sur les 8 premiers mois de l’année, elle revendique une collecte nette de 1,3 milliard d’euros pour l’ensemble de ses fonds immobiliers grand public.

Primonial REIM confirme son statut de leader en termes de collecte en SCPI. Comme en 2019, comme en 2018, comme en 2017, la société de gestion se place en tête des sociétés de gestion les plus collectrices sur le 1er semestre 2020.

Une collecte nette globale de 1,3 Md€ fin août

Avec une collecte nette de 429 M€ sur le premier semestre pour ses seules SCPI, Primonial REIM fait mieux que ses trois principaux compétiteurs. La Française REIM se place à la deuxième place (395 M€). Amundi Immobilier et BNP Paribas REIM aux 3e et 4e rangs. Ces deux sociétés se positionnent en revanche à la 1re (744 M€) et 2e places (610 M€). Si l’on ajoute la collecte en OPCI. Devant, cette fois, Primonial REIM (472 M€). A ces chiffres validés par l’ASPIM et l’IEIF, Primonial REIM ajoute ses propres données à fin août. La société de gestion revendique sur les 8 premiers mois de l’année une collecte de 572 M€ pour ses SCPI. Et une collecte globale, tous supports confondus, de 1,3 milliard d’euros. Ses UC immobilières et OPCI afficheraient en effet une collecte de 787 M€ fin août.


Confiance dans la résilience de la stratégie d’investissement

Pour expliquer ce niveau de collecte « malgré les incertitudes liées au contexte sanitaire », Primonial REIM met en avant la « solidité de son modèle ». Et la « confiance des épargnants » dans ses solutions d’investissement. « Primonial REIM a construit ses politiques d’investissement immobilier et son allocation d’actifs pour résister à des chocs économiques majeurs », explique la société de gestion. La preuve ? « La valeur du patrimoine de Primonial REIM au 30 juin 2020 est quasiment identique à sa valeur au 31 décembre 2019 », argumente-t-elle. Le portefeuille immobilier du groupe (22 Md€ fin juin) bénéficie d’une bonne mutualisation. Le secteur commerce y est minoritaire (10%). Les bureaux dominent (55%). Ils sont en outre « occupés principalement par des groupes internationaux solides ». L’immobilier de santé, secteur reconnu comme résilient, est aussi très présent (29%).

Taux de recouvrement des loyers à 95%

Conséquence et autre point positif de cette allocation d’actifs, un taux de recouvrement des loyers qui s’affiche à 95% fin août. Ce qui a permis à la société de gestion de distribuer des acomptes sur dividende, au 2e trimestre, « très proches » de ceux du 2e trimestre 2019. C’est effectivement le cas pour les deux SCPI vedettes de la société de gestion. Primopierre (3,2 Md€ de capitalisation) a distribué au 2T 2020 un acompte de 2,34 € par part. Identique à celui du 2T 2019. Primovie (3,1 Md€ de capitalisation) a quant à elle distribué 2,23 € ce deuxième trimestre. Contre 2,30 € en 2019. Soit 97% de l’acompte 2019. L’affirmation ne fonctionne pas en revanche pour Patrimmo Commerce. L’acompte du 2T 2020 (1,20 €) s’avère en effet ne représenter qu’un peu plus de 50% de celui du 1T 2019 (2,21 €)…

Distribution du revenu « naturel »

Mais quel objectif pour l’ensemble de l’année 2020 ? Primonial REIM affirme envisager « avec confiance » la capacité de la société de gestion « à tenir ses engagements ». En rappelant que, l’année dernière, ses SCPI avaient distribué des rendements compris entre « 4,03% et 5,92% ». La stratégie de Primonial REIM reste en tout cas, comme l’expliquait Daniel While en mai dernier, celle d’une distribution du revenu « naturel ». Autrement dit, de distribuer les loyers effectivement perçus. Si le taux de recouvrement global reste effectivement à ce niveau de 95%, il y a donc de fortes chances pour que les taux de rendement des SCPI de Patrimonial en 2020 soient eux aussi « très proches » de leur niveau de 2019. Tout du moins pour les meilleures d’entre elles…

Frédéric Tixier


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(i) Information extraite d’un document officiel de la société

Pour Loïc Hervé, directeur général délégué de Perial Asset Management, la crise sanitaire a mis en lumière les révolutions structurelles déjà en œuvre sur le marché des bureaux. Le tout-travail au bureau est sans doute en voie de disparition progressive. Pour autant, ce phénomène va-t-il engendrer une demande bien plus faible en m² ? Rien n’est moins sûr. Analyse.

La crise liée au Covid 19 met en lumière les révolutions structurelles qui sont à l’œuvre depuis plusieurs années sur le marché des bureaux. Révolution dans la géographie des implantations, révolution dans les temporalités d’usage des bureaux ou encore révolution dans la qualité intrinsèque des immeubles de bureaux et dans l’intégration des critères Environnementaux, Sociétaux et de Gouvernance (ESG) pour l’ensemble des actifs, … cette crise est indéniablement l’accélérateur d’une mutation inéluctable du secteur tertiaire. La création de valeur dans nos métiers ne passera plus seulement par le nombre de m2, mais par les services qui y sont associés.

Consolidation de l’attractivité des métropoles

Le phénomène de métropolisation ne va pas s’arrêter. Au contraire, les besoins croissants de sociabilisation, de mixité d’usage, d’accès à l’éducation, à la culture, et aux services de santé, poussent à se tourner vers les métropoles qui concentrent en leur sein les moyens financiers nécessaires pour un haut niveau d’équipements que ce soit en termes de connectivité, de transports en commun propres ou de mutualisation des espaces techniques haut de gamme. Ce mouvement ne semble pas pouvoir être inversé par la présente crise : toute personne se trouvant en situation de télétravail contraint dans des zones parfois mal desservies, ou peu connectée, a bien conscience de l’importance de la métropole, ne serait-ce, simplement, pour faire société.

S’interconnecter à un réseau de transports pluriels

Chaque métropole se renforce d’année en année, et développe de nouveaux transports en commun propres venant redessiner la carte d’attractivité des zones d’implantation des bureaux. Il devient difficilement envisageable d’investir dans des bureaux situés à plus de 10 minutes à pied d’une station de transport « lourd » de type tram, bus en site propre, métro, etc, alors que dans le même temps, de nombreuses alternatives au mass transit se développent au travers des mobilités douces. Le bureau en tant que hub a un rôle à jouer en s’interconnectant à ce réseau de transports pluriels. Seule la métropole peut permettre cette densité d’offre.

La demande locative se concentre par ailleurs massivement sur les centres urbains déjà établis et offrant une véritable mixité d’usage. Les zones à usage exclusif de bureaux sont de moins en moins désirables malgré la qualité des services offerts aux occupants pouvant compenser ce manque d’attractivité. Une géographie du bureau à deux vitesses s’installe durablement. Les écarts importants dans les taux de vacance par zones avant la crise illustraient déjà ce phénomène.

Les plus jeunes renforcent ce mouvement

Les plus jeunes renforcent ce mouvement, plus de la moitié d’entre eux estiment que l’emplacement de leur bureau est critique dans leur choix d’entreprise, et veulent travailler et vivre en centre urbain.

Avant la crise liée au Covid 19, la guerre des talents faisait rage en particulier dans le secteur du IT, poussant les entreprises à investir de plus en plus les Central Business District (CBD) ou les premières couronnes mixtes, très bien connectées. La crise va entraîner de nombreuses suppressions d’emplois, mais tous les secteurs ne seront pas touchés de la même façon, avec des résistances notamment dans le secteur du digital au sens large, devenu crucial à la lecture de cette crise sanitaire inédite.

Le bureau comme hub social

La crise met en exergue un deuxième phénomène qui se dessinait déjà dans de nombreuses entreprises et qui s’étend à l’ensemble du secteur tertiaire, à savoir un temps de travail réparti en trois temps :

  • Le home office pour réaliser notamment toutes les tâches processées et s’intégrant dans un management par objectifs ;
  • Le bureau comme lieu destiné à assurer la cohésion de l’entreprise, la créativité de ses membres et leur sociabilisation ;
  • Le nomadisme pour un certain nombre de fonctions, entre les déplacements chez les clients, sur des chantiers, etc, et le travail dans des tiers lieux relais, centres de coworking, ou tout simplement dans les transports, afin d’optimiser les déplacements et le temps de travail, et répondre à une demande de temps d’occupation plus court et plus incertain.

Environ la moitié des entreprises du secteur tertiaire expérimentait ou avait déjà adopté le télétravail avant la crise

Environ la moitié des entreprises du secteur tertiaire dont l’activité le permettait expérimentait ou avait déjà adopté le télétravail avant la crise, et la quasi-totalité l’a appliqué totalement pendant le confinement quand la poursuite de l’activité à distance était possible. C’est indéniablement une révolution du travail qui s’opère avec l’émergence du home office, qui au demeurant va questionner la structuration des logements.

Pour autant, de très nombreux salariés et chefs d’entreprise aspirent à revenir au bureau même partiellement, à partager, à échanger, à se sociabiliser. Il serait illusoire d’imaginer le bureau disparaître, il apparaît au contraire plus que jamais le socle indispensable à la structuration du projet d’entreprise et au sentiment d’appartenance des collaborateurs.

Le bureau devient un hub, un espace de créativité, de structuration de la stratégie de l’entreprise

Le bureau devient un hub, un espace de créativité, de structuration de la stratégie de l’entreprise, d’expérimentation, de célébration des succès. Plus que jamais il fait sens, et les entreprises doivent le valoriser en partenariat avec leurs bailleurs, investisseurs et gestionnaires.

Le tout-travail au bureau est sans doute en voie de disparition progressive. Pour autant, ce phénomène va-t-il engendrer une demande bien plus faible en m² ? Rien n’est moins sûr…


Du smart building au safe building

L’avenir du bureau passe par une politique de RSE sans équivoque pour l’ensemble des entreprises et en lien profond à leur raison d’être telle que définie par la loi PACTE. L’action immobilière doit être tournée vers l’utilisateur final, vers la communauté, vers les territoires.

Action immobilière tournée vers l’utilisateur final

L’emplacement des bureaux est essentiel pour le bilan carbone et pour l’attractivité des entreprises.

La sobriété des bâtiments et leur raccordement à des sources d’énergie verte deviennent des prérequis. La fin de la civilisation carbonée est proche, les actuels prix bas de l’énergie fossile ne doivent pas nous détourner de l’objectif d’une société décarbonée à horizon 2050.

Nous évoluons du smart building au safe building. La capacité des bâtiments à offrir un environnement sain, de nature à agir positivement sur la santé des occupants devient obligatoire, l’approche par le bien-être va devenir la norme.

La qualité des services fournis au sein du bâtiment ainsi que la porosité avec l’univers de services autour de l’immeuble sont une des clés de l’attractivité pour les utilisateurs.

Caractère inclusif de l’immobilier

Enfin, le caractère inclusif de l’immobilier devient peut-être un des enjeux les plus importants dans le monde instable dans lequel nous évoluons. La société est effectivement de plus en plus clivée et la crise risque d’accentuer encore les inégalités.

L’immobilier, en ce qu’il crée notamment du bien-être pour les utilisateurs, de la sociabilisation, de la réassurance et de la protection vis-à-vis des agressions extérieures, a un rôle très important à jouer sur l’équilibre de ses occupants et sur le vivre-ensemble.

Loin du repli sur soi mortifère, le bureau est un lieu qui permet de brasser des origines diverses, des conditions diverses au sein d’une entité qui permet de faire société, qui crée des solidarités et qui mobilise les énergies autour d’un projet commun.

Lutter contre une société traversée par des courants discriminants

Le bureau inclusif doit d’ailleurs être accompagné par un logement inclusif, et par la création d’une offre locative abordable qui accompagne les entreprises sur les territoires qu’elles ont choisis. L’immobilier est un formidable outil pour lutter contre une société traversée par des courants discriminants.

Loïc Hervé


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A propos de Perial Asset Management(i)

Perial Asset Management, (agréée en qualité de société de gestion de portefeuille par l’Autorité des Marchés Financiers sous le n° GP 07000034 en date du 16 juillet 2007 et le 22 juillet 2014 au titre de la directive 2011/61/UE délivrée par l’Autorité des Marchés Financiers) qui gère 4,3 Milliards d’euros au 31/03/2020, distribue des produits SCPI, OPCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management compte plus de 520 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, plus de 1500 entreprises locataires et 47 000 associés, porteurs de parts de SCPI et d’OPCI.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI, OPCI : l’année 2020 avait si bien démarré

Comme le laissait entendre la plupart des sociétés de gestion de SCPI et d’OPCI, la collecte du 1er trimestre 2020 était partie pour battre un nouveau record. L’ASPIM et l’IEIF viennent de le confirmer. La progression globale est de 47% par rapport au volume du 1er trimestre 2019. Mais ce trimestre record n’est évidemment pas un indicateur de la tendance 2020…

« S’il est encore trop tôt pour mesurer les conséquences des crises sanitaire et économique sur le secteur et la performance des fonds, force est de constater que les SCPI et OPCI ont abordé la crise en bonne condition », explique Frédéric Bohl, le président de l’ASPIM, dans le communiqué diffusé par l’association des gestionnaires d’actifs immobiliers mardi dernier.

Un 1er trimestre 2020 très porteur

Avec une collecte trimestrielle en hausse, tous véhicules confondus, de 3,8 Md€, SCPI et OPCI avaient effectivement très bien commencé l’année. Les SCPI, avec une collecte nette de 2,56 milliards, enregistrent une progression de 22% par rapport au 1er trimestre 2019. Et réalisent le meilleur 1er trimestre de leur histoire. Les OPCI font mieux en pourcentage. Leur collecte du 1T 2020 – 1,28 Md€- s’avère 130% plus élevée que celle du 1T 2019, période où les souscriptions commençaient déjà à rebondir. Et il s’agit, là aussi, d’un quasi record historique en termes de collecte trimestrielle. Au total, la collecte des SCPI et des OPCI affichait, fin mars, un rebond de 47% par rapport au 1er trimestre 2019.


Fort ralentissement, mais pas d’arrêt de la collecte depuis le confinement

Ce trimestre performant n’est toutefois plus un indicateur fiable de la tendance 2020. Pendant la période du confinement, et surtout à partir d’avril, toutes les sociétés de gestion le reconnaissent, la collecte s’est essoufflée. Mais pas totalement tarie. « La collecte s’est poursuivie en avril. Et, comme attendu, son rythme est très inférieur à celui de la période avant confinement », confirme l’ASPIM, pour le segment des SCPI. La tendance reste donc néanmoins positive. D’autant que les SCPI ne font pour l’heure l’objet d’aucune demande de rachat significative. Mais impossible d’estimer les flux à venir… Côté OPCI, « aucun ralentissement notable des souscriptions n’est à relever avant la 1ere quinzaine du mois d’avril », constate l’ASPIM. Leur flux net s’élevait alors à 60 M€. Contre 190 M€ sur la dernière quinzaine de mars.


Le poids des performances

Là encore, impossible d’anticiper si de nouvelles souscriptions – essentiellement en provenance des contrats d’assurance-vie – viendront alimenter l’encours des OPCI au cours des prochains moins. Les performances obtenues par les véhicules de la pierre-papier entreront sans doute pour partie dans les choix des souscripteurs. Côté SCPI, on sait qu’une partie d’entre elles ont décidé de réduire le premier acompte trimestriel, en anticipation de taux d’impayés en augmentation. « Ces baisses conjoncturelles ne préjugent néanmoins pas du niveau de distribution annuel », rappelle l’ASPIM. Le rendement 2020 dépendra effectivement d’autres facteurs, davantage liés aux conséquences de la crise économique qui s’annonce, qu’à celles du confinement lui-même.

Entre 3,5% et 4% pour les SCPI en 2020 ?

Il devrait toutefois rester largement positif. Plusieurs plateformes de distribution estiment qu’il pourrait être compris entre 3,5% et 4% en 2020. Donc parmi les plus élevés des rendements servis par les placements de long terme. Sur un an glissant, la performance globale des SCPI, mesurée par l’indice EDHEC IEIF Immobilier d’Entreprise France, reste d’ailleurs très confortable. Elle s’établissait à +6,7% à fin mars. Un niveau à peu près identique à celui observé en fin d’année dernière (+6,42%).


Performance flat sur un an pour les OPCI

Côté OPCI, les résultats sont en revanche moins flatteurs. En raison de la chute des indices boursiers et du cours des valeurs foncières cotées en Bourse (-35% sur les 3 premiers mois de l’année[1]), leurs valeurs liquidatives ont, elles aussi, reculé. Dans des proportions heureusement bien inférieures. Fin mars, l’indice IEIF OPCI Grand Public[2] accusait un repli de 2,47% par rapport à fin février. Et de 2,9% depuis début janvier. Les détenteurs d’OPCI Grand Public ont toutefois vu fondre, sur un an glissant, les gains précédemment engrangés. La performance moyenne de l’indice, sur la période, ressort en effet à …0%.

Frédéric Tixier


[1] Indice Euronext IEIF SIIC France

[2] Indice qui mesure la performance des OPCI Grand Public


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA).

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) promeut, représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. Au 31 décembre 20198, les fonds d’investissement alternatifs (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI, OPPCI et autres FIA) ont une capitalisation globale de 200 milliards d’euros.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

Comment les SCPI vont-elles traverser la crise ?

Pierrepapier.fr participait à un webinar organisé par Nortia Immo. La thématique centrale : l’état des lieux des marchés immobiliers. Et du marché des SCPI. Comment les gestionnaires ont-ils réagi depuis le début de la crise ? Faut-il s’attendre à une baisse de l’immobilier ? Et du rendement et de la valeur des parts des SCPI ? De quelle ampleur ? Frédéric Tixier, rédacteur en chef de pierrepapier.fr, répond aux questions de Stéphanie Gagnier, directrice de l’offre Nortia.  

Stéphanie Gagnier – Que peut-on dire aujourd’hui de l’état des marchés immobiliers ?

Frédéric Tixier – Tout d’abord, il faut rappeler que les transactions, tout du moins sur le marché de l’immobilier d’entreprise, se sont poursuivies depuis le début du confinement. Evidemment, dans une moindre mesure. Mais le marché n’est pas à l’arrêt. Plusieurs sociétés de gestion de SCPI, mais aussi des foncières et d’autres investisseurs, ont mené à bien des opérations. Et poursuivent activement des négociations, aussi bien à l’achat qu’à la vente. Très récemment, par exemple, un immeuble de bureau prime parisien a été vendu à des investisseurs moyen-orientaux pour environ 40 M€. Mais ce n’est qu’une opération parmi d’autres.

Les perspectives restent en outre positives. Je rappelle qu’au cours du 1er trimestre 2020, le marché de l’investissement français a établi un nouveau record, avec un volume de 7,5 Md€. Bien supérieur à celui du 1er trimestre 2019, qui s’est révélé un millésime exceptionnel. Il y avait donc, avant la crise, une dynamique très forte. Elle n’est visiblement pas totalement brisée. Le courtier Cushman & Wakefield vient de réaliser un sondage auprès des principaux investisseurs institutionnels (dont des sociétés de gestion de SCPI). Les liquidités prêtes à s’investir seraient de l’ordre de 47 Md€. Et les ventes prévues de seulement 17 Md€. La demande en actifs immobiliers est donc aujourd’hui encore bien supérieure à l’offre. Ce qui est plutôt une bonne nouvelle. Tout du moins sur le segment de l’immobilier d’entreprise. Depuis le début de la crise, le secteur du résidentiel est en revanche à l’arrêt. Mais il semble là aussi que les intentions d’achat ne se soient pas effondrées, y compris sur l’investissement locatif. Si le marché du crédit repart, on peut donc espérer que celui du logement reparte également. Ne serait-ce que parce qu’une donnée d’avant-crise reste toujours d’actualité : la France souffre d’un déficit structurel de son parc de logement…

Stéphanie Gagnier – Toutes les SCPI sont-elles exposées à la crise de la même manière ?

Frédéric Tixier – La réponse est évidemment non. Je rappelle qu’il existe environ une centaine de SCPI dites d’entreprise. Et à peu près autant de SCPI dites fiscales. Au sein des SCPI d’entreprise, il existe en outre plusieurs catégories. Certaines sont investies très majoritairement dans des actifs de bureaux. D’autres dans le secteur du commerce. D’autres encore dans des secteurs plus spécialisés, comme l’immobilier de santé, de tourisme, ou la logistique. Certaines enfin sont diversifiées sur plusieurs classes d’actifs immobiliers. Les SCPI se différencient également par d’autres critères. Tels que la localisation de leurs investissements. Certaines sont exclusivement investies en France. D’autres sont présentes en Europe. Certaines sont exclusivement régionales. Elles sont, enfin, différentes en termes de taille. Certaines pèsent plusieurs milliards d’euros de capitalisation. D’autres quelques dizaines de millions d’euros seulement. Bref, on comprend bien que, selon son degré d’exposition aux secteurs les plus impactés par la crise (tourisme et commerce, notamment), la solvabilité de ses locataires, son implantation géographique (tous les pays européens n’ont pas été touchés avec la même ampleur par la crise sanitaire), sa taille (et donc sa capacité à diversifier ses sources de revenus), chaque SCPI sera plus ou moins affectée et présente des risques différenciés.

Je précise toutefois que les SCPI sont globalement plus exposées aux actifs de bureaux qu’aux autres secteurs. Les bureaux représentent environ 60 % de leurs actifs sous gestion. Le commerce aux alentours de 10 %. Et les actifs de tourisme, moins de 2 %.

Stéphanie Gagnier – Comment les sociétés de gestion de SCPI ont-elles réagi depuis le début de la crise ?

Frédéric Tixier – Depuis le début du confinement, 3 phases se sont succédé. « Je rassure ». Puis « Je calcule ». Puis « Je communique sur les rendements prévisionnels ».

  • « Je rassure». Il faut d’ailleurs saluer la réactivité des sociétés de gestion d’actifs immobiliers. La plupart ont très vite communiqué en direction des associés des SCPI et leurs partenaires. Pour les rassurer sur leur capacité à maintenir l’activité durant le confinement.
  • « Je calcule». Les sociétés de gestion ont ensuite mis à profit la période du confinement pour estimer le niveau d’exposition de chacune de leurs SCPI. La plupart ont réalisé des stress tests, qui consistent en fait à chiffrer le niveau maximal des pertes locatives potentielles. Ce risque de perte maximale varie de 0 % à près de 40 %. Il est sans doute de l’ordre de 10 %, en moyenne.
  • « Je communique sur les rendements». Cette « phase 3 » s’est opérée quelques jours avant la publication des bulletins trimestriels et/ou le versement du 1er acompte trimestriel 2020. C’est-à-dire à partir de la mi-avril. Les stratégies sont assez variables selon les sociétés de gestion.

Les plus prudentes ont décidé de marquer le coup dès le 1er dividende de l’année. En le réduisant du risque maximal identifié. Certaines ont décidé, par exemple, de réduire de 30 % le 1er acompte. En expliquant qu’en fonction de l’évolution de la situation, les acomptes suivants pourraient être révisés à la hausse. Et qu’un bilan serait établi en fin d’année.

D’autres ont choisi une approche plus pragmatique. En décidant de distribuer, chaque trimestre, les loyers qui seront effectivement perçus. L’acompte du 1er trimestre 2020 est donc généralement identique à celui de l’an dernier. Mais les suivants risquent d’être amputés des loyers impayés.

Enfin, des sociétés de gestion ont adopté une stratégie à mi-chemin entre les deux précédentes. Elles ont décidé de réduire le 1er acompte. Mais dans des proportions moindres que le risque maximal identifié. Avec, là encore, l’idée que les dividendes seront réajustés en cours d’année. En fonction de l’évolution de la situation économique et du niveau d’impayés constaté.


Depuis le début du confinement, 3 phases se sont succédé dans les réactions des sociétés de gestion de SCPI. « Je rassure ». Puis « Je calcule ». Puis « Je communique sur les rendements prévisionnels ».


Stéphanie Gagnier – Faut-il s’attendre à la baisse de la valeur des actifs immobiliers. Et à celle des parts de SCPI ?

Frédéric Tixier – Cette « phase 4 », de correction du marché immobilier, est en cours. Les professionnels de l’immobilier s’attendent effectivement à une baisse de la valeur des actifs. Sans que personne ne soit, évidemment, en mesure de l’estimer précisément. Cette baisse attendue est la conséquence de la remontée de ce qu’il est convenu d’appeler la « prime de risque locatif ». En clair, le risque de l’augmentation du pourcentage de loyers impayés va réduire le rendement potentiel d’un investissement immobilier. Donc sa valeur.

L’IEIF, l’Institut de l’épargne immobilière et foncière, a estimé récemment que cette prime de risque, sur le secteur des bureaux, devrait être de l’ordre de 0,6 %. En se basant sur le repli boursier qui a affecté les grandes foncières de bureaux cotées en Bourse. Cela veut donc dire que la valeur des actifs de bureaux va baisser. Mais dans des proportions assez faibles. La baisse pourrait être plus conséquente dans d’autres secteurs. Le tourisme ou les centres commerciaux, par exemple. Le point important est que désormais la valeur des actifs immobiliers sera davantage corrélée à la qualité et à la solvabilité des locataires. Cela va d’ailleurs mettre fin à un phénomène à l’œuvre depuis plusieurs mois : la convergence des taux. Les taux de rendement des différentes catégories d’actifs immobiliers avaient en effet tendance à se rapprocher. L’écart de prix entre, par exemple, un immeuble de bureau très bien situé, et un autre un peu moins bien localisé, ou entre un actif loué et non loué, était en constante diminution. C’est a priori fini. De nouveau, les prix vont davantage diverger en fonction de la qualité du locataire, et de la capacité de relocation du bien.

Un autre risque de baisse pèse aussi sur le marché. Il se matérialiserait si le nombre de transactions chutait drastiquement. Dans l’hypothèse d’un marché « gelé », c’est alors la « prime de liquidité » qui serait révisée à la hausse. Et les baisses de prix pourraient alors être beaucoup plus significatives. Mais, pour l’heure, aucun indicateur ne le laisse présager…


Cette « phase 4 », de correction du marché immobilier, est en cours. Les professionnels de l’immobilier s’attendent effectivement à une baisse de la valeur des actifs. Cette baisse attendue est la conséquence de la remontée de ce qu’il est convenu d’appeler la « prime de risque locatif ». En clair, le risque de l’augmentation du pourcentage de loyers impayés va réduire le rendement potentiel d’un investissement immobilier.


Stéphanie Gagnier – Quel impact, donc, sur la valeur des parts de SCPI ?

Frédéric Tixier – S’il y a baisse des prix des actifs immobiliers, il y aura, à un moment ou à un autre, baisse de la valeur des parts des SCPI. Mais cette baisse n’interviendra pas immédiatement. Et il y a de fortes chances pour qu’elle soit de moindre ampleur que celle constatée sur les marchés sous-jacents.

Elle n’interviendra pas immédiatement car, je le rappelle, les SCPI n’évaluent pas leur patrimoine en temps réel. A la différence d’autres véhicules immobiliers, en Europe, qui fonctionnent en « mark to market », les actifs détenus par les SCPI sont évalués une fois par an, à dire d’expert. Sur la base des valeurs constatées en fin d’année. Ces expertises interviennent généralement dans le courant du mois de mars. Et doivent ensuite être validées par les assemblées générales, qui se tiennent au début de l’été… C’est-à-dire que la prochaine valeur patrimoniale des SCPI sera « juridiquement » établie à partir de juin 2021. Même si les sociétés de gestion auront, quelques mois avant, une vision plus précise de ces valeurs d’expertise. Elles pourront alors décider d’ajuster les prix de souscription. Sans pour autant répercuter l’intégralité des baisses, si baisses il y a.

Les associés des SCPI bénéficient en effet d’un mécanisme « amortisseur ». Le prix de souscription n’est pas forcément égal à la valeur du patrimoine ou, plus exactement, à la valeur de reconstitution de la SCPI. Il peut s’établir dans une fourchette de plus ou moins 10 % par rapport à cette valeur de reconstitution. Ce qui donne aux sociétés de gestion une certaine marge de manœuvre. J’ajoute que bon nombre de SCPI affichent aujourd’hui des prix de souscription « décotés », c’est-à-dire fixés dans la fourchette basse de leur valeur de reconstitution. Ce qui leur permettrait d’encaisser, sans modification du prix de souscription, une baisse modérée des valeurs de reconstitution.

Mais, même dans cette hypothèse, il y aura sans doute un manque à gagner pour les porteurs de parts de SCPI l’an prochain. Depuis plusieurs années, la revalorisation des parts s’ajoute en effet régulièrement au rendement généré par les SCPI. En 2019, ces revalorisations ont été de 1,2 % en moyenne. De 0,8 % en 2018 et de 1,9 % en 2017, selon l’IEIF. La probabilité d’une réévaluation globale des prix des parts en 2020 semble pour l’instant assez faible…


S’il y a baisse des prix des actifs immobiliers, il y aura, à un moment ou à un autre, baisse de la valeur des parts des SCPI. Mais cette baisse n’interviendra pas immédiatement. Et il y a de fortes chances pour qu’elle soit de moindre ampleur que celle constatée sur les marchés sous-jacents


Stéphanie Gagnier – Quels sont les ratios des SCPI qu’il faut regarder plus attentivement aujourd’hui ? Le report à nouveau, l’effet de levier, qui a beaucoup progressé ces derniers mois ?

Frédéric Tixier – Il est vrai que l’endettement moyen des SCPI a fortement augmenté ces dernières années

Il était, en moyenne, de l’ordre de 7 % à 8 % en 2016. Et d’environ de 15 % en 2018. Les chiffres 2019 n’ont pas encore été compilés, mais il y a de fortes chances pour qu’ils aient encore augmenté. Car la plupart des SCPI sont désormais autorisées à utiliser cet endettement, généralement jusqu’à 30 % de la valeur de leurs actifs. Je signale toutefois que les SCPI sont aujourd’hui bien moins endettées que les foncières cotées en Bourse. Dont le « LTV » moyen s’établit autour de 40 %.

L’effet de levier, on le sait, dope le rendement, quand tout va bien. Il devient risqué quand le marché se retourne… Ce risque est évidemment a priori plus élevé quand il s’agit d’une SCPI nouvellement créée. Qui ne dispose donc pas de réserve et qui, surtout, n’a souvent pas atteint une taille critique en termes de diversification. Ce risque reste toutefois théorique. Il se manifesterait réellement si les valeurs d’actifs étaient amenées à baisser fortement. Et que la collecte n’était plus au rendez-vous…

Quant au report à nouveau (RAN), on peut se demander aujourd’hui quelle est sa véritable utilité. C’est rassurant de voir que les SCPI ont constitué des réserves. Selon France SCPI, elles disposeraient aujourd’hui de l’équivalent de 75 jours de distribution. Mais, quand elles ont des réserves, elles rechignent à les utiliser. On le voit actuellement : ce sont souvent celles qui disposent des réserves les plus importantes qui ont réduit le plus fortement leur 1er acompte sur dividende. Certaines SCPI vont sans doute piocher dans ces réserves, en fin d’année, pour compenser une partie des loyers impayés. Mais avec modération. Car cette opération a un impact sur les valeurs de reconstitution…


Certaines SCPI vont sans doute piocher dans ces réserves, en fin d’année, pour compenser une partie des loyers impayés. Mais avec modération. Car cette opération a un impact sur les valeurs de reconstitution…


Stéphanie Gagnier – Mais peut-on dire que les SCPI sont aujourd’hui plus risquées ?

Frédéric Tixier – Elles sont sans doute plus risquées qu’il y a quelques mois. Mais ce risque est très relatif. Et il faut préciser ce que l’on entend par risque.

Les SCPI « risquent » effectivement de moins rapporter à leurs souscripteurs qu’en 2019. Il ne faut pas s’attendre à du 4,4 % de moyenne, comme l’an dernier. Certains commentateurs estiment que le rendement 2020 pourrait s’établir, selon l’ampleur de la crise, dans une fourchette comprise entre 3,5 % et 4 %. Plusieurs SCPI affirment toutefois encore être en mesure de délivrer plus de 5 % en 2020 ! Ce qui reste très largement positif. Et bien au-dessus des rendements prévisionnels des autres placements de long terme.

Les SCPI « risquent » aussi, à terme, de moins progresser en termes de valorisation. Même si les parts étaient révisées à la baisse l’an prochain, on peut toutefois espérer que sur le moyen terme, cette mauvaise année soit effacée.

La réalité, c’est que la performance globale – rendement et revalorisation – des SCPI va devenir plus volatile. C’est un risque, mais pas un risque de perte. A condition, bien sûr, de ne pas vendre ses parts.

C’est là où se situerait le vrai risque : celui d’une crise de liquidité. Comme on a pu en connaître par le passé. Ce risque serait celui de ne plus pouvoir céder des parts de SCPI, sauf à subir une importante décote. Mais on en est pour l’instant très loin.

D’abord, parce que les sociétés de gestion, à ce jour, n’observent pas de hausse significative des demandes de rachat. Ensuite, parce que la collecte a, certes, diminué. Mais elle ne s’est pas tarie. France SCPI estime pour l’instant la collecte du 1er trimestre 2020 à 2,4 Md€. Soit un volume de 14 % supérieur à celui du 1er trimestre 2019. Certaines sociétés de gestion ont de plus, en avril, continué à enregistrer des niveaux de collecte très importants. Cette collecte pourrait en outre repartir plus fortement avec la fin du confinement qui, il faut bien le dire, a quand même été un frein aux souscriptions. Faute d’une chaîne de transmission pas toujours totalement digitalisée… Les SCPI continuent en effet à bénéficier de flux importants en provenance des contrats d’assurance-vie. Car elles sont considérées comme l’une des alternatives les plus résilientes aux fonds en euros.
Pas de rachat, pas d’effondrement de la collecte : le risque de liquidité est donc a priori aujourd’hui très faible. Il l’est d’autant plus que la plupart des SCPI sont mieux armées pour affronter d’éventuels retraits. Elles sont de taille plus imposante qu’il y a une dizaine d’années. Elles sont maintenant majoritairement à capital variable. Et elles ont, pour la plupart, mis en place les poches de liquidité nécessaires pour y faire face. Certaines semblent d’ailleurs bien armées pour profiter d’éventuelles opportunités de marché…


Pas de rachat, pas d’effondrement de la collecte : le risque de liquidité est donc a priori aujourd’hui très faible. Il l’est d’autant plus que la plupart des SCPI sont mieux armées pour affronter d’éventuels retraits.


Stéphanie Gagnier – Quels types d’opportunités ?

Frédéric Tixier – Comme lors de chaque crise, il y aura des perdants. Et des gagnants. Certains investisseurs vont être contraints de vendre. Ceux qui disposent de liquidités et qui croient au potentiel de leur marché sous-jacent, sur le long terme, vont en profiter. Les SCPI, si elles continuent à collecter, pourront faire partie des gagnants.

Stéphanie Gagnier – La crise sanitaire peut-elle conduire à des changements majeurs dans les usages des actifs immobiliers ? Et donc impacter leurs valeurs ?

Frédéric Tixier – De plus en plus d’entreprises sont effectivement en train d’annoncer leur intention de maintenir durablement le télétravail. Ce qui pourrait avoir un impact sur la valorisation des actifs de bureaux. Certains observateurs vont même jusqu’à considérer que la crise pourrait avoir comme conséquence une remise en cause du phénomène de métropolisation – la concentration des investissements sur les grandes métropoles régionales et mondiales -, à l’œuvre depuis plusieurs années. Ce qui conduirait à une réorientation des demandes pour des habitats moins urbains. Il est sans doute trop tôt pour estimer l’ampleur – et la persistance – de ces intentions. Et si elles vont bouleverser la hiérarchie des valeurs de l’immobilier. Ce qui est clair, en revanche, c’est que la crise va accentuer les tendances qui étaient déjà à l’œuvre avant son déclenchement. Comme l’optimisation des espaces de travail et une demande plus forte pour plus de flexibilité à la fois technique et financière. Les notions de durabilité des bâtiments, de réduction de leur empreinte carbone, tout comme la montée en puissance du commerce électronique aux dépens du commerce physique, vont également prendre encore plus d’importance.


Ces nouveaux usages, la plupart des investisseurs immobiliers, y compris les gestionnaires de SCPI, avaient déjà commencé à les anticiper. La crise aura donc comme conséquence de récompenser ceux qui s’y sont le mieux préparés.


Ces nouveaux usages, la plupart des investisseurs immobiliers, y compris les gestionnaires de SCPI, les ont déjà anticipés. La crise aura donc comme conséquence de récompenser ceux qui s’y sont le mieux préparés. Ou qui ont davantage de latitude pour s’adapter. Et, comme souvent, ce sont sans doute les plus gros acteurs qui en sortiront gagnants. On peut d’ailleurs sans doute s’attendre à une consolidation dans le secteur des sociétés de gestion d’actifs immobiliers. Mais cela n’empêchera pas certains acteurs de plus petite taille, plus agiles, de parfaitement s’adapter à la nouvelle donne…

La rédaction pierrepapier.fr


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A propos de Nortia(i)

Concepteur de solutions financières innovantes en assurance-vie, compte-titres et prévoyance, Nortia a choisi de distribuer ses produits exclusivement via des professionnels en gestion de patrimoine. Nortia compte quelque 1 000 partenaires CGP actifs, soit 60 000 clients privés, et travaille en étroite collaboration avec plus de dix assureurs, parmi lesquels Spirica, Swiss Life, Generali, CNP Assurances, AG2R La Mondiale, AEP, Natixis Life et Wealins, et deux dépositaires (Natixis EuroTitres et CA Titres). Nortia appartient au Groupe DLPK, qui réunit également la plateforme bancaire Nortia Invest et la société de gestion Haas Gestion.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Daniel While, Primonial REIM : « Historiquement, le futur n’est jamais le présent au carré… »

Daniel While, directeur recherche et stratégie chez Primonial REIM, répond aux questions de pierrepapier.fr. Quel sera l’impact de la crise sur les associés des SCPI du groupe ? Faut-il s’attendre à une baisse de valeurs des actifs immobiliers ? Et que penser de ces tendances qui pourraient reconfigurer le monde immobilier de demain ? Interview.

Primonial REIM est-il resté actif, en termes d’acquisition, durant le confinement ?

Daniel While – Très actif. Le groupe a réalisé plusieurs transactions. L’acquisition de l’immeuble de bureaux « le Valmy », à Montreuil, a été réalisée juste avant le confinement. Nous finalisons en ce moment l’acquisition d’un portefeuille de maisons de retraite, en Allemagne. Nous avons un pipe line significatif en immobilier de bureaux. Mais aussi une importante acquisition prévue dans le domaine du logement intermédiaire, avec l’un des leaders du secteur. Nous sommes toujours résolument acheteurs. Surtout de ces trois classes d’actifs – bureaux, immobilier de santé, logement – que nous avions identifiées comme prioritaires, avant la crise. Et qui représentent aujourd’hui 90 % de notre allocation globale. Le contexte Covid-19 a prouvé qu’il s’agissait des classes d’actifs les plus résilientes. Nous continuons donc à les privilégier. Mais en étant encore plus attentifs qu’auparavant aux critères de sélection des actifs immobiliers.

Acheteur, et éventuellement opportuniste ? Anticipez-vous un « repricing » du marché immobilier ?

Daniel While – Ce repricing, c’est-à-dire une baisse des prix actée dans les transactions, n’a pas encore eu lieu. Mais il est très probable. Le marché va en effet prendre davantage en compte le risque locatif. La valorisation sera donc davantage déterminée en fonction du risque spécifique attaché à chaque locataire. Pierre Schoeffler, à l’IEIF, estime que ce repricing pourrait être d’environ 60 points de base. Cette baisse des valorisations, si elle est aussi légère qu’anticipée, nous semble d’ailleurs relativement saine. Elle va permettre de rehiérarchiser les risques. Avant la crise, on observait une convergence des taux. La prime, c’est-à-dire l’écart de prix entre les différents actifs (quels que soient leur emplacement, qualité, secteur…) avait tendance à diminuer. Le repricing va mettre fin à cette convergence. Les actifs les mieux situés, avec une qualité du bâti et loués à des locataires financièrement solides, seront sans aucun doute récompensés. 

Ces baisses de valeur ne pourraient-elles pas être plus violentes ?

Daniel While – Il y a effectivement une seconde vague de repricing possible : le repricing par la prime de liquidité. Elle pourrait intervenir si le nombre de transactions chutait drastiquement. Les valorisateurs pourraient alors appliquer une décote. Certaines transactions ont certes été suspendues. Pas annulées. Et nous n’observons pas, pour l’instant, de ventes forcées. La hausse de la prime de liquidité nous semble donc peu probable.

Avez-vous scénarisé l’impact de la crise sur les SCPI Primonial REIM ?

Daniel While – Nous avons privilégié une approche de stress test. Autrement dit, la projection d’un niveau d’impayés maximal. Et l’estimation, à partir de ce niveau maximal de risque, du rendement qu’il sera possible de délivrer. Quitte à le réajuster par la suite, en fonction du niveau constaté d’impayés. Notre démarche est en outre totalement transparente. Nous n’allons pas chercher à faire varier le niveau de distribution en fonction de tel ou tel critère. Au 1er trimestre 2020, nous avons versé des acomptes sur dividendes identiques à ceux du 1er trimestre 2019. Pour les trois prochains trimestres, notre politique va consister à distribuer le revenu « naturel », c’est-à-dire les loyers effectivement perçus.


D’autres sociétés de gestion ont également publié leurs stress test. Les résultats oscillent entre 10 % et 30 % d’impayés potentiels, en risque maximal. Où vous situez-vous ?

Daniel While – Cette fourchette est parfaitement cohérente, et correspond à nos propres stress tests. Le taux d’impayés potentiels varie évidemment en fonction de la classe d’actifs sous-jacents. Notre SCPI Primovie, investie dans le secteur de l’immobilier de santé, est la moins exposée. Même si, en raison de la crise, les cliniques privées pratiquent prioritairement des actes d’urgence, moins rentables que les actes médicaux de confort. Une stratégie à laquelle, en tant que bailleurs responsables, nous adhérons totalement. D’autant que l’impact financier est marginal. Primopierre, exclusivement positionnée sur des actifs de bureaux occupés majoritairement par de grandes entreprises, est également assez peu touchée par la problématique du recouvrement des loyers. Pour ces deux SCPI, nous maintenons d’ailleurs les objectifs de distribution définis en début d’année.


Quid de l’utilisation éventuelle des reports à nouveau ?

Daniel While – Nos SCPI ont effectivement des réserves. Mais je ne crois pas qu’il faille se concentrer sur ce ratio. Le niveau des reports à nouveau, et leur éventuelle utilisation, ne sont pas le critère principal pour juger de la capacité d’une SCPI à traverser la crise. Je rappelle en effet que si le rendement des actifs sous gestion permet de dégager beaucoup de report à nouveau, c’est que ces actifs sont a priori plus exposés aux risques du marché. Inversement, moins de rendement additionnel signifie généralement moins de risques additionnels. D’une certaine façon, ce que la SCPI « gagne » en RAN, elle le perd en vulnérabilité. Les deux mois de confinement ont eu, certes, un impact sur la rentabilité de certaines SCPI du marché. Mais il ne s’agit que du « premier tour ». Le second tour, celui qui s’amorce aujourd’hui, aura des conséquences bien plus importantes.

C’est-à-dire ?

Daniel While – Fin 2020, nous aurons une vision plus précise de la façon dont les entreprises – c’est-à-dire les locataires – auront résisté à la récession. Et lesquelles auront survécu. Le sujet de ce « second tour » n’est donc pas lié aux niveaux des reports à nouveau, ou du pourcentage de loyers impayés ou reportés. Le sujet, c’est la qualité des actifs sous gestion et la solvabilité des locataires qui les occupent.

L’indicateur phare de la santé des SCPI est donc la pertinence de leurs investissements…

Daniel While – Exactement. En sachant que les SCPI, en tant que produits de placement de long terme, ont d’autres atouts pour surmonter ou atténuer les effets de la crise. D’abord, parce que les SCPI sont des produits « lents » en termes de revalorisation. Je rappelle en effet que le prix des parts ne réplique pas « en temps réel » les valeurs d’expertise. Ce prix peut en outre varier dans une fourchette de plus ou moins 10 % autour de ces valeurs d’expertise. Ou, plus exactement, de la valeur de reconstitution. C’est une marge de manœuvre dont dispose la société de gestion. Elle permet de ne pas pénaliser les porteurs de parts en cas de crise ponctuelle. Donc, même si le repricing était plus important que prévu, il n’affecterait pas mécaniquement et immédiatement la valeur des parts de SCPI.

Qu’en est-il de la liquidité des SCPI. N’est-ce pas là que se situe le principal risque ?…

Daniel While – C’est effectivement un risque. Mais il n’est heureusement pas d’actualité. L’une des raisons -et c’est un autre des atouts des SCPI aujourd’hui -, est la taille moyenne des véhicules. En dix ans, leur capitalisation a fortement augmenté. Certaines SCPI pèsent désormais plus de 2 milliards d’euros. C’est un facteur de protection pour les porteurs de parts. On est très loin de la configuration du marché des années 90, période au cours de laquelle des problèmes de liquidité sont effectivement apparus. Aujourd’hui, contrairement à cette époque, les SCPI sont plus solides, mieux capitalisées. Et leur marché secondaire est beaucoup plus fluide et mieux organisé.

Pas de vague de rachats à signaler, donc…

Daniel While – La situation, là encore, ne ressemble en rien à celle qui prévalait en 2008. A l’époque, des rachats massifs ont effectivement pesé sur la valorisation des parts. Aujourd’hui, ces demandes de rachat sont marginales. Et, surtout, les SCPI continuent à collecter. Cette collecte est notamment soutenue par l’assurance-vie. Depuis le changement de politique des assureurs, en fin d’année dernière, sur le fonds en euro, les SCPI, ainsi que d’autres unités de compte immobilières, entrent en effet plus systématiquement dans les allocations dites « sécurisées ». Il n’y a pas, a priori, de raison pour que ce flux se tarisse. D’autant que durant le confinement, plus de 55 Md€ d’épargne forcée se sont constitués. Une partie de ces sommes a vocation à être investie…

La crise, et ses conséquences, peuvent-elles transformer l’industrie de la gestion d’actifs immobiliers ?

Daniel While – Il y aura nécessairement une prime pour les grands acteurs. Ceux qui auront les moyens de maintenir leur activité, en déployant par exemple des stratégies sur d’autres univers d’investissement. Ou de diversifier leurs acquisitions à l’international. Je rappelle en effet que la crise du Covid-19, et son impact économique, peuvent différer fortement d’un pays à l’autre. Y compris en Europe. Ce sont aussi les grandes sociétés de gestion qui seront les plus à même de digitaliser leurs processus selon une logique industrielle. Je précise d’ailleurs que cette digitalisation ne doit pas rimer avec désintermédiation. La SCPI est un produit qui requiert du conseil. Les réseaux de distribution doivent être associés à ces processus de digitalisation. Car l’industrie de la gestion d’actifs, c’est aussi l’industrie de la distribution…

La crise ne risque-t-elle pas également de revisiter l’usage – et la demande – des actifs immobiliers ? Plusieurs entreprises ont annoncé leur volonté de maintenir une grande partie leurs collaborateurs en télétravail. Et donc leur intention de réduire leur « consommation » d’actifs tertiaires. Côté logement, on estime également que les résidences secondaires pourraient monter en puissance. Au détriment du logement collectif urbain…

Daniel While – Ces tendances étaient déjà à l’œuvre avant la crise sanitaire. Le sujet du ratio mètre carré par poste, de l’optimisation des surfaces, préoccupait déjà le marché des bureaux. Qui s’est toujours adapté aux tendances managériales, elles même fluctuantes pour des raisons d’efficacité. La crise va accentuer ces tendances. Elles offraient déjà une prime aux actifs neufs et flexibles. Cette prime va s’accentuer. Mais le télétravail ne va pas « remplacer le bureau ». L’immeuble de bureau restera un lieu incontournable de lien social pour les salariés et la vitrine du savoir-faire des entreprises. Le télétravail sera inclus systématiquement dans la thématique plus large de l’optimisation de la mobilité des salariés. Il ne faut donc pas voir cette inclusion comme une menace pour les actifs de bureaux. Mais plutôt comme l’accélération d’un phénomène de flight to quality.


Et l’impact sur le résidentiel ?

Daniel While – Quant au sujet de l’arbitrage entre résidence proche du lieu de travail ou résidence plus lointaine avec télétravail, il me semble un peu prématuré. D’autant plus que ce genre de décision relève autant des employeurs que des salariés… En période de crise, on a souvent entendu des discours exagérément prospectifs. Certains observateurs prennent la situation présente, extrapolent, et estiment que le futur sera la situation présente puissance deux. Mais, historiquement, le futur n’est jamais le présent au carré…

Propos recueillis par Frédéric Tixier


Accédez aux études de l’impact du Covid-19 sur les secteurs de l’immobilier, par Primonial REIM

7 – La note de conjoncture au 8 mai
6 – La note de conjoncture au 24 avril
5 – La note de conjoncture au 17 avril
4 – La note de conjoncture au 3 avril
3 – La note de conjoncture au 27 mars
2 – La note de conjoncture au 20 mars
1 – La note de conjoncture au 12 mars


A propos du groupe Primonial(i)

Primonial, leader indépendant en gestion de patrimoine et en asset management, propose une gamme complète de solutions d’épargne investies dans un large éventail de classes d’actifs, en architecture ouverte. Le groupe Primonial intervient principalement dans les domaines de l’assurance vie, de l’asset management et de l’Immobilier, en s’appuyant sur des équipes d’investissement reconnues pour leur expertise. Avec plus de 45 milliards d’euros d’actifs gérés ou conseillés, le groupe Primonial déjà présent dans plusieurs pays affirme son empreinte européenne.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société 

Daniel While, directeur recherche et stratégie chez Primonial REIM, publie tous les vendredis une actualisation de sa note de conjoncture sur l’impact de la crise du coronavirus sur les marchés immobiliers. Il analyse cette semaine le secteur de l’immobilier de santé. Extraits…

« Les fondamentaux qui soutiennent l’immobilier de santé restent d’actualité »… Pour Daniel While,  directeur recherche et stratégie chez Primonial REIM, la crise actuelle ne devrait pas, à court terme, « mettre en risque » la viabilité de cette classe d’actifs. Qui est pourtant l’une des plus impliquées « physiquement » dans la lutte contre l’épidémie de coronavirus. En sortie de crise, ses contours pourraient en revanche être revisités…

Immobilier de santé : une classe d’actifs immobilière « alternative »

Daniel While, dans sa note de conjoncture du 3 avril dernier, commence par rappeler que l’immobilier de santé est encore une classe d’actifs dite « alternative ». Sa montée en puissance auprès des investisseurs institutionnels, depuis 2015, est toutefois importante. Notamment en raison de multiples opérations d’externalisation des murs réalisées par les principaux opérateurs de la santé. Mais son poids relatifs (7,3 Md€ investis en 2019 au niveau européen), au regard de celui des bureaux (130 Md€ en 2019), reste marginal. Cet intérêt croissant pour l’immobilier de santé a toutefois eu un impact sur ses niveaux de valorisation. Ses taux de rendements à l’acquisition se sont compressés.  « En France, les EHPAD les plus qualitatifs s’achètent à un taux égal ou inférieur à 4% et les cliniques MCO[1] prime à un taux de l’ordre de 5,15% », rappelle notamment Daniel While.


Des fondamentaux qui restent d’actualité

La prime offerte par le secteur, par rapport au bureau, n’a toutefois pas significativement évolué depuis 10 ans. Ce qui confirme « la valorisation rationnelle du secteur malgré sa croissance », observe le directeur recherche et stratégie. L’immobilier de santé conserve en outre, malgré la crise, ses fondamentaux.

  • Une pénurie d’offre de lits, dans le secteur sanitaire, médico-social, et hébergement des seniors
  • Un niveau de rendement supérieur à celui du secteur des bureaux
  • Une pratique de marché conduisant à la signature de baux longs (de 9 à 12 ans en France)

Ces caractéristiques sont, selon Daniel While, des facteurs de soutien à l’investissement et donc, indirectement, «aux valeurs ». Et ce d’autant plus que les investisseurs contractent avec des opérateurs de santé privés « d’envergure nationale et européenne ». Le secteur santé ne devrait donc pas être impacté, à court terme, par la crise sanitaire.

Un impact lors de l’après-crise

Pour l’heure, les acteurs se doivent de « gérer l’urgence ». Mais « cet effort de solidarité ne devrait pas mettre en risque leur viabilité économique ni leur capacité à honorer leurs engagements locatifs », estime Daniel While. En sortie de crise, d’autres questions risquent en revanche de se poser. L’épisode en cours est en effet l’occasion d’une prise de conscience des faiblesses des systèmes de santé, au niveau mondial. Il pourrait conduire à une remise en cause des « logiques d’efficience » auxquelles elles obéissent. Et leur remplacement par des « logiques d’efficacité ». Autrement dit, chercher à atteindre « un objectif maximal, quel qu’en soit le coût ». Plutôt que de viser un objectif, au moindre coût. Car, la pandémie montre « le coût économique extrême » pour faire face à une pénurie de lits.

Une logique d’efficacité dans le temps

Lequel dépasse « largement le coût des lits s’ils avaient été maintenus en excès », souligne Daniel While. Une logique « d’efficacité dans le temps » qui rappelle celle qui sous-tend celle de la transition écologique. Mieux vaut en effet réaliser « un investissement important » aujourd’hui afin d’éviter « un coût colossal » demain. Pour le directeur recherche et stratégie chez Primonial REIM, l’un des enseignements de la crise actuelle est donc la nécessité de « surinvestir » le secteur de la santé. Car, estime-t-il, « en première ligne face à la pandémie, l’infrastructure sanitaire sera au cœur du monde d’après »…

Frédéric Tixier

[1] Médecine-Chirurgie-Obstétrique


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4 – La note de conjoncture au 3 avril

3 – La note de conjoncture au 27 mars

2 – La note de conjoncture au 20 mars

1 – La note de conjoncture au 12 mars

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(i) Information extraite d’un document officiel de la société

L’immobilier physique n’envoie plus de signaux-prix

L’IEIF vient de publier un nouveau flash Covid-19 consacré à l’impact de la crise sur le secteur immobilier. Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler reviennent notamment sur la question de la valorisation des actifs immobiliers. Si le marché physique, faute de transactions, n’envoie plus de signaux-prix, l’immobilier coté peut en revanche partiellement faire office d’indicateur avancé.   

Progressivement, l’impact économique de la crise Covid-19 se matérialise en chiffres. Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler, seniors advisors à l’IEIF, commencent par rappeler, dans la troisième étude qu’ils consacrent aux conséquences pour l’immobilier de la crise sanitaire en cours, les dernières projections des instituts de statistiques.

Un mois de confinement = -3% de PIB annuel…

La note de conjoncture de l’INSEE, publiée le 26 mars, estime en effet la contraction de l’économie française à environ 35%. La perte d’activité la plus violente est celle du secteur de la construction. Elle se monterait à 89%, soit 6% du PIB. Mais c’est le recul des services marchands, qui représentent 56% du PIB, qui est la plus impactante. Moins 36%… « Cette estimation conforte l’observation de l’industrie immobilière via l’arrêt des activités des locataires dans l’hôtellerie, la restauration et les commerces », observent les deux seniors advisors. Au total, l’INSEE calcule que l’effet d’un mois de confinement sur le PIB annuel serait de l’ordre de -3%. Et de -6% sur deux mois. Et la situation est « plus ou moins la même en zone euro. Et pour l’ensemble des pays européens », considèrent Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler.

L’immobilier physique n’envoie plus de signaux-prix

Sur le sujet des marchés immobiliers, et de leur valorisation, les deux analystes rappellent que deux facteurs sont à considérer. D’abord, l’impact de la crise sur les revenus locatifs. Puis sur la prime de risque locative. « Cette prime de risque est comparable à une prime de volatilité sur les marchés financiers », expliquent-ils. Elle pourrait donc augmenter. En fonction de critères à « recalibrer », tels que la qualité du locataire. Ou la durée et la structure des baux, par rapport à leur localisation géographique. Et la fonctionnalité des immeubles. Mais, « à ce stade, l’absence de transactions ne permet pas de trancher ». Le marché de l’immobilier physique n’envoie plus de signaux-prix. Faut-il dès lors considérer l’immobilier coté en tant qu’indicateur avancé ?

Des enseignements à tirer de l’immobilier coté

L’immobilier coté a chuté comme les marchés actions. Il est toutefois possible d’en tirer un certain nombre d’enseignements. D’abord, constatent Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler, « cette chute s’est faite de manière simultanée et de même ampleur au niveau mondial ». Sauf pour les pays pour lesquels le pic d’épidémie est déjà dépassé. Et qui disposent d’un compartiment immobilier coté suffisamment important pour être significativement pris en compte. Tels que Singapour et Hong-Kong, où la chute a été moins brutale. Ces marchés ne sont toutefois pas encore en phase de reprise. Plus intéressante est alors l’analyse sectorielle des replis. Les indices européens montrent que « le secteur résidentiel et celui de l’immobilier de santé sont particulièrement résilients », observent les deux économistes.

De forts écarts sectoriels

A l’inverse, le secteur de l’hôtellerie est celui qui accuse le plus fort repli. Celui du commerce, et certains secteurs logistique et industriel, ont également beaucoup souffert. Plus, en tout cas, que le secteur des bureaux, « qui est en ligne avec les marchés actions en général ». De façon plus structurelle, concluent les deux économistes, une autre question sera bientôt d’actualité. Celle d’un nécessaire rebalancement de l’allocation d’actifs des investisseurs institutionnels. « Dont l’exposition en actifs immobiliers a mécaniquement augmenté avec la baisse des valeurs mobilières », rappellent-ils…

Frédéric Tixier

 


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Lire l’intégralité du flash du 2 avril

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Flash du 9 mars


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA).

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