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C’est surtout le score du 1er trimestre qui tire l’investissement en actifs logistiques vers le haut. Mais les observateurs s’attendent à un rebond conjoncturel dans les prochains mois. Côté demande, le marché est plus contrasté.    

« Tous les facteurs structurels favorisant un niveau élevé d’investissement en immobilier logistique restent présents. Et une gamme élargie d’investisseurs sont enclins à se positionner à des niveaux de prix d’avant-crise », analyse Romain Nicolle, directeur logistique investissement chez Cushman & Wakefield, dans la dernière publication du courtier dédiée à cette thématique.

Un premier semestre record en termes d’investissements

Le secteur logistique réalise en effet un 1er semestre record en termes d’investissements. Sur les 6 premiers mois de l’année, il a drainé 2,1 Md€. C’est presque autant que les volumes enregistrés annuellement avant 2017. Cette nouvelle montée en puissance est toutefois surtout le fait d’un 1er trimestre exceptionnel, à 1,7 Md€. Le second, effet Covid-19 oblige, fut moins brillant : 400 M€. La crise sanitaire a ralenti très sensiblement le marché. Mais, une fois son impact digéré, elle ne devrait pas empêcher le secteur logistique de repartir de l’avant. « A la différence du cycle de retournement conjoncturel précédent, l’immobilier logistique pourrait sortir par le haut », estime en effet Cushman & Wakefield. En comparaison avec d’autres classes d’actifs « plus chahutées ».


Remontée des primes de risque

Le secteur subira néanmoins lui aussi le contrecoup de la crise économique. Au moins en termes de valorisation. Pour l’heure, comme l’explique le conseil en immobilier, les taux de rendement prime n’ont pas changé (4 % en Ile-de-France et Lyon). Mais, à l’instar des autres secteurs immobiliers, les différences entre les actifs (en termes de qualité, d’emplacement, de fiabilité des locataires) vont devenir plus fondamentales. « La prime de risque avec les acquisitions core+ ou value-added pourrait s’amplifier », pronostique Cushman & Wakefield. Ce dernier estime également que le semestre à venir sera important à plus d’un titre. « Des indexations de loyer négatives vont chahuter pendant quelques trimestres les cash-flows d’un certain nombre de patrimoines », écrit C&W. Les mois à venir permettront également de mesurer quels seront les actifs logistiques les plus prisés dans un contexte post-Covid.

Forte baisse de la demande placée pour les entrepôts

Car le premier semestre a exacerbé une tendance déjà à l’œuvre ces derniers mois : la baisse de la demande pour les entrepôts de taille médiane. A la différence de l’investissement, la demande placée a subi, globalement, un très net décrochage. Sur les six derniers mois, elle s’établit à 1 million de mètres carrés. Un volume en baisse de 46 %, et un point bas sur les 5 dernières années. Le créneau le plus touché par ce vif recul : les entrepôts d’une surface comprise entre 30 000 m² et 60 000 m². Une baisse qui s’explique par une absence de visibilité sur les besoins futurs des utilisateurs. Il faudra un certain temps pour « recouvrer un profil de demande plus classique ». Ce repositionnement attendu côté utilisateurs vaut également côté investisseurs. «Le second semestre sera davantage révélateur des choix d’acquisitions post-Covid », estime ainsi Cushman & Wakefield. A suivre, donc.

Frédéric Tixier


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A propos de Cushman & Wakefield(i)

Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield conseille et accompagne investisseurs, propriétaires et entreprises dans toute leur chaîne de valeur immobilière, de la réflexion stratégique jusqu’à l’aménagement des locaux. Le groupe conseille ses clients utilisateurs et investisseurs internationaux dans la valorisation de leurs actifs immobiliers. En combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Fort de 53 000 collaborateurs, 400 bureaux et 60 pays dans le monde, Cushman & Wakefield a réalisé en 2019 un chiffre d’affaires de 8,8 milliards de dollars via ses principales lignes de métiers : facilities et project management, transaction, capital markets, valuation.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Le secteur logistique peut sortir gagnant de la crise

Peu de transactions locatives sur le 1er trimestre 2020, selon la dernière étude C&W. Mais un record en termes de volume d’acquisitions. La crise n’a pas entamé l’appétit des investisseurs pour le secteur logistique. Et ses avantages relatifs pourraient encore le favoriser au cours des prochains mois. Analyse.

« La demande placée d’entrepôts logistiques a totalisé 360 000 m² au 1er trimestre. Son démarrage le plus faible des 15 dernières années », constate le courtier Cushman & Wakefield dans sa dernière étude consacrée au secteur logistique en France.

A peine 20 transactions locatives sur le secteur logistique au 1er trimestre 2020

Le confinement, qui a « écrêté 1/6e du trimestre », est évidemment à l’origine de l’essentiel de ce ralentissement. Mais il n’est pas seul en cause. « Le démarrage aurait été faible, mais dans de moindres proportions », considère C&W. Ce qui est clair, c’est que la crise coronavirus a mis à l’arrêt des pans entiers de l’économie. A peine 20 transactions locatives sur les 3 premiers mois de l’année. « Ce chiffre n’était jamais descendu au-dessous de 30 », rappelle le courtier. Et ensuite ? « Le 2e trimestre pourrait être encore plus atone », pronostique C&W. Et reprendre progressivement au second semestre. Mais sans doute selon de nouvelles règles. La crise risque notamment de mettre entre parenthèses certains projets. Surtout dans le neuf. « Les lancements en blanc ralentiront au cours des prochains mois », prédit le courtier.


Mais un record en termes d’investissements

Côté investissements, le 1er trimestre 2020 marque en revanche un début d’année record. Il affiche un volume de 1,4 milliard d’euros. « Un niveau qui dépasse, à lui seul, le rythme de plusieurs années pleines », souligne C&W. Et s’avère bien supérieur à celui du 1er trimestre 2019, année pourtant au final exceptionnelle. Les trois premiers mois ont aussi été marqués par une montée en taille des opérations. Trois acquisitions de portefeuille dépassent à elles seules le milliard d’euros. Et ce sont les grands fonds d’investissement internationaux qui ont mené la danse. SCPI et OPCI, en revanche, « sont restés en retrait de ce paysage hautement concurrentiel », constate le courtier.


L’immobilier logistique pourrait sortir gagnant de la crise

Le secteur logistique, dont la montée en puissance se confirme, pourrait en outre sortir gagnant de la crise. Son poids représente désormais près de 20% du volume total investi en immobilier d’entreprise. Or, selon le courtier, l’appétit des investisseurs pour ce type d’actifs est toujours aussi vif. D’autant que les secteurs de la distribution et de la logistique ont démontré « leur capacité d’adaptation et de résilience dans un contexte inédit de fonctionnement », souligne C&W. Contrairement à d’autres cycles de retournement, l’immobilier logistique est donc en situation favorable face à « d’autres classes d’actifs plus sinistrées ». Il n’en reste pas moins que, à l’instar des autres secteurs, ce sont les actifs prime qui bénéficieront le plus de cet intérêt renouvelé. Les dernières transactions démontrent d’ailleurs que les actifs de type core+ ont drainé l’essentiel des volumes.

Maintien de la prime de risque pour les actifs prime

Il risque d’en être de même en termes de rendement. Comme le rappelle C&W, « la juste appréciation du risque sera plus que jamais de rigueur ». Le « premium », c’est-à-dire l’écart entre le rendement des actifs et le taux des obligations d’Etat, devrait rester intact pour les actifs prime. De l’ordre de 4%. Mais il n’en sera pas nécessairement de même pour les « acquisitions plus incertaines » …

Frédéric Tixier


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A propos de Cushman & Wakefield(i)

Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield conseille et accompagne investisseurs, propriétaires et entreprises dans toute leur chaîne de valeur immobilière. De la réflexion stratégique jusqu’à l’aménagement des locaux. Le groupe conseille ses clients utilisateurs et investisseurs internationaux dans la valorisation de leurs actifs immobiliers. En combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Fort de 51 000 collaborateurs, 400 bureaux et 70 pays dans le monde, Cushman & Wakefield a réalisé en 2018 un chiffre d’affaires de 8,2 milliards de dollars via ses principales lignes de métiers : facilities et project management, transaction, capital markets, valuation.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

La technologie blockchain au secours de la crise sanitaire  ?

La crise coronavirus a mis à l’arrêt bon nombre de secteurs. Y compris et notamment l’immobilier. Dans les services, la continuité de l’exploitation est en partie possible grâce à la digitalisation d’une partie des processus. En partie seulement. La technologie blockchain constitue-t-elle une solution ? Oui, répondent deux experts de ConsenSys, Matthieu Bouchaud, Product Manager chez ConsenSys Codefi, et David Poupardin, responsable développement stratégique chez ConsenSys.

En quoi la crise actuelle interroge-t-elle la technologie blockchain ?

B. et D. P. La crise que nous vivons actuellement est intéressante à étudier. Elle entraîne la mise en place de mesures exceptionnelles d’urgence à travers le monde. Notamment de la part des banques centrales. Ces mesures ont pour objectif de limiter les effets négatifs de la crise sur notre économie. C’est le cas, par exemple, du gel des rachats d’actions et des dividendes à l’échelle mondiale. Ou de l’accord de prêts garantis par le gouvernement aux petites et moyennes entreprises, titrisés et refinancés par les banques centrales. Ou bien encore de la canalisation de la liquidité afin d’empêcher les chaînes d’approvisionnement mondiales de s’effondrer. Mais l’implémentation de ces mesures pose de nombreux problèmes de coordination. Nous pensons que ces actions pourraient être mises en place de manière plus simple. Si l’infrastructure commerciale et financière mondiale décidait de reposer sur une infrastructure blockchain plus efficace, décentralisée et résiliente.

De quelle manière ?

B. et D. P. Dans les bases de données électroniques d’aujourd’hui, toute information peut théoriquement être reproduite à volonté. C’est pourquoi la plupart des gouvernements autorisent exclusivement les acteurs réglementés à tenir le registre des investissements numérisés. Pour éviter certains écueils, tels que l’exécution de transactions trompeuses ou la création d’actifs artificiels. Avec la blockchain, ces pièges peuvent aussi être évités, et ce directement au niveau du code source de la technologie. Qui est disponible et vérifiable pour tous les membres du réseau. De plus, la création d’Ethereum a permis un réseau blockchain capable de produire des «contrats intelligents». Lesquels, une fois programmés, peuvent s’exécuter automatiquement sans que les résultats soient modifiés ou manipulés. En effet, contrairement à ce que certaines critiques soutiennent, le potentiel de la blockchain n’est pas la création d’un espace libre et non réglementé dans lequel chacun peut inventer de nouveaux instruments financiers.

Quel est donc le potentiel de la blockchain ?

B. et D. P. Son potentiel réside plutôt dans la création d’une infrastructure commerciale et financière beaucoup plus efficace et mondialisée. Dans laquelle de nombreuses couches de contrôle et d’intermédiation ne sont plus nécessaires. Car elles auront été remplacées par des règles informatiques transparentes et immuables qui assurent les mêmes fonctions de gestion des risques

La crise a aussi mis en exergue certains manquements dans la chaîne transactionnelle immobilière. Notamment chez les notaires…

B. et D. P. Une grande partie des services de l’administration étaient, jusqu’à présent, entièrement bloqués. Tous les systèmes qui requièrent l’utilisation du papier sont à l’arrêt, pour des raisons sanitaires évidentes. C’était le cas pour les services de publicité foncière et de dépôts des permis de construire. La fermeture d’une partie des études notariales n’est donc qu’une partie du problème. Beaucoup d’entre elles sont capables de traiter les transactions de manière digitale. Mais ces dernières nécessitaient l’établissement d’une procuration supposant un contact physique. On sent bien que les processus de digitalisation n’étaient pas allés au bout du raisonnement. Au regard des différentes solutions numériques de communication à distance disponibles, comment expliquer qu’un notaire n’était pas en mesure de signer un acte authentique en visioconférence devant les parties ? Ce point a fort heureusement été corrigé par l’ordonnance du 3 avril dernier. Nous espérons que cette mesure perdurera.


Qu’en est-il pour les sociétés de gestion d’actifs immobiliers ?

B. et D. P. Le plan de continuité d’activité des sociétés de gestion a lui aussi été mis à l’épreuve. Les solutions de dématérialisation ont souvent été créées sans prendre en compte certaines problématiques. Comme, par exemple, la nécessité pour les collaborateurs d’accéder à distance à leurs serveurs, en toute sécurité. C’est une chose de permettre la souscription/vente à distance aux investisseurs. C’en est une autre, plus complexe, que de permettre le traitement et le fonctionnement complet d’un fonds immobilier, entièrement à distance. Le secteur de la pierre-papier pourrait profiter de cette révolution pour changer de nom… Et peut-être s’engager dans une modernisation plus radicale. Les sociétés de gestion d’actifs immobiliers sont vectrices d’innovation. Elles ont déjà initié, ainsi que certains de leurs distributeurs, des modifications fondamentales dans la façon d’investir. En se concentrant, notamment, sur une expérience client enrichie.

Quels enseignements le secteur immobilier doit-il tirer de la crise actuelle ?

B. et D. P. Le marché de l’immobilier va chercher à identifier les causes des problèmes auxquels il a dû faire face. Et tenter de pallier ces différentes inefficacités. Comme il l’a fait pour les SCPI, en 1993, lors de la crise de liquidité. Des nouvelles façons d’interagir avec les clients seront mises en place. Et les solutions digitales reposant sur une infrastructure blockchain s’imposeront tout naturellement. En raison de qualités supérieures aux systèmes actuels. Telles que la décentralisation, la sécurité, les possibilités d’automatisation sans limites, et le faible coût d’utilisation et de maintenance de cette technologie. La crise a révélé l’importance de la dématérialisation. Et la nécessité d’utiliser des solutions intégrées permettant de faire fonctionner une entreprise, entièrement à distance, de bout en bout. C’est d’ailleurs l’ambition de certaines solutions de gestions d’instruments financiers – notamment de parts de fonds immobiliers-, aujourd’hui disponibles, comme Codefi Assets

Propos recueillis par Frédéric Tixier


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A propos de ConsenSys(i)

ConsenSys est une entreprise de logicielle blockchain qui construit des infrastructures, des outils et des produits pour les institutions, les entreprises et les développeurs sur le réseau Ethereum. Depuis 2014, ils ont tokenisé des milliards de dollars d’actifs numériques, dont une large gamme de produits de consommation, de stablecoins, d’immobilier et d’instruments financiers. Leurs produits –MetaMask, Codefi, PegaSys et Infura– sont utilisés par des centaines de milliers d’utilisateurs. En tant que studio de production d’Ethereum, ConsenSys a initié plus de 100 entreprises avec plus de 100 M$ d’investissement depuis 2016. Leur mission est de construire une base plus fiable pour débloquer de nouveaux modèles commerciaux, gagner en efficacité grâce à une infrastructure informatique partagée et utiliser des méthodes cryptographiques modernes pour protéger les données privées des utilisateurs.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Solutions de financement pour les SCPI

Philippe Taboret

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Lors de sa dernière Matinée Prospectives, l’IEIF a dressé l’état actuel et prévisionnel du marché des bureaux franciliens. Si l’on ne peut pas parler de « retournement », il est clair que les évolutions attendues ne vont pas dans le sens d’une amélioration de sa performance financière. Tout au moins jusqu’en 2020…

« Le haut du cycle locatif des bureaux parisiens est probablement derrière nous », reconnaissait Christian de Kerangal, Directeur général de l’IEIF lors de la dernière Matinée Prospectives organisée par l’Institut, le 24 janvier dernier. Tout en restant rassurant : il n’y a pas pour autant « un signal clair » du retournement du marché.

Des évolutions de plus en plus segmentées

La certitude, c’est que les évolutions à venir seront de plus en plus contrastées. Effet local d’une tendance globale à la métropolisation, la demande en locaux des entreprises est de plus en plus segmentée géographiquement, et se polarise vers le cœur des agglomérations. Sur le marché francilien, le phénomène est particulièrement frappant. Un indicateur, parmi d’autres, l’illustre parfaitement : le délai d’écoulement. Ce ratio, qui mesure le délai nécessaire pour que l’offre disponible en bureaux trouve preneur, se situe actuellement autour de 2 à 3 mois dans « Paris QCA ». Contre 2,8 années dans la 2couronne parisienne… Une « désynchronisation » qui, a l’instar des autres évolutions qui bouleversent le secteur des bureaux (nouvelles attentes en termes de mobilité, d’aménagement des espaces, d’organisation des modes de travail…), va« profondément impacter la conception des actifs et leur localisation », et « obliger à repenser le cadre d’analyse des dynamiques de marché », prédit Christian de Kerangal, précisant que l’IEIF s’est déjà préparé à cette mutation conceptuelle.

Pas de suroffre à venir…

Pour l’heure, l’Institut n’entrevoit donc pas de suroffre à venir, sauf pour certains marchés spécifiques. Une analyse confortée par les résultats de l’exercice de prospective auquel se livre l’IEIF chaque année. A partir d’hypothèses immobilières et macro-économiques, formulées sous forme de scenarii, son modèle quantitatif « auto-régressé » – c’est-à-dire qui intègre les variables qu’il ambitionne de prédire – cherche à anticiper la performance possible du marché des bureaux sur les deux prochaines années. Optimiste de nature, Pierre Schoeffler, Senior Advisor à l’IEIF, qui présentait pour la 10fois cette année cet exercice de prospection, a privilégié comme scénario le plus probable (80%) celui d’un « ralentissement cyclique ». Cette hypothèse suppose le ralentissement modéré de la croissance française de 1,3% en 2019 et 2020 (contre 0,5% dans le scénario alternatif, dit de récession), celle-ci restant soutenue par des politiques budgétaires expansionnistes et la profitabilité des entreprises. Elle inclue également une normalisation des taux d’intérêt (le taux des OAT à 10 ans augmentant à 1,0% en 2019, puis à 1,5% en 2020), et une diminution de l’inflation (2% en 2019 et 2020).

Tassement de l’activité dans les bureaux et faible hausse des loyers

Quelles sont alors, selon ce scénario, les prédictions du modèle ? Très clairement, la tendance est au tassement de l’activité. Les transactions vont baisser (de 2 504 000 m² à 2 289 000 m²) mais, en raison d’un niveau d’« absorption nette » qui demeurerait élevé, le stock disponible de bureaux va lui aussi s’orienter à la baisse. Conséquence : alors que la contraction de l’activité aurait dû faire bondir le taux de vacance et diminuer le taux d’écoulement, ceux-ci vont à l’inverse respectivement continuer à se contracter et à progresser. Permettant ainsi une faible croissance des loyers, lesquels, ne bénéficiant plus de la création d’emplois, auraient dû eux-aussi entrer en phase de régression. « Ce que montre le modèle », explique Pierre Schoeffler, c’est que le comportement des agents va s’adapter et que la production nouvelle va s’ajuster à la baisse des prix. La leçon fondamentale, c’est que l’économie immobilière maîtrise sa production ». Tout n’est pas « rose » pour autant. Si les loyers, dans Paris QCA, seraient donc susceptibles de progresser au rythme de 5% par an sur les deux prochaines années, les taux de capitalisation vont eux remonter, de 3% actuellement, à environ 3,6% à l’horizon de trois ans.

Une performance proche de zéro en 2019

Résultat : la performance globale du marché des bureaux sera proche de zéro au cours des deux prochaines années. Pour ensuite, sous réserve d’un maintien des taux d’intérêt à leurs niveaux actuels, et de la poursuite de la croissance des loyers, se redresser fortement à l’horizon 2021… Une option somme toute acceptable, comparée aux résultats générés par le scénario « pessimiste » : l’effondrement, dès 2019, de la rentabilité du secteur, celle-ci revenant au niveau (-20%) atteint au pire moment de la crise de 2007/2008…

Frédéric Tixier


A propos de l’IEIF

Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un centre d’études, de prospective et de recherche appliquée indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il regroupe 115 sociétés : investisseurs institutionnels, foncières cotées, gestionnaires d’actifs, promoteurs, banques, commercialisateurs… Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’activité de l’IEIF s’articule autour de trois pôles : Les marchés immobiliers (Tertiaire, Commerce et Logement), les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) et non cotés (SCPI-OPCI) et le Club Analyse et Prévision.

sud-ouest-icadeLa Caisse des dépôts s’est fendue d’un communiqué pour démentir les informations publiées par le Monde (sans nommer le titre) que nous avions repris sur Pierrepapier.fr (22 octobre 2013). Selon la Caisse « contrairement à ce que certaines informations de presse laissent entendre ce jour, en aucun cas la Caisse des Dépôts n’a l’intention de « forcer » Icade à abandonner ses activités de promotion immobilière ».
Et d’ajouter « La Caisse des Dépôts tient à rappeler, de manière générale, qu’elle exprime ses orientations sur la stratégie de ses filiales dans le cadre normal et dans le strict respect des procédures de gouvernance qui leur sont applicables. Elle examinera d’éventuelles options qui seraient présentées par Icade sur l’évolution de sa stratégie dans ce seul cadre, et n’a pris aucune position sur le sujet de la promotion immobilière à ce jour. »

Pierrepapier.fr

ParvisAEXLa filiale de la Caisse des Dépôts réfléchit à se séparer de sa branche de promotion immobilière dans le cadre du nouveau plan stratégique de la CDC.

Le séminaire stratégique de la société d’investissement immobilier Icade qui se réunira à la fin du mois de novembre sera bien rempli. Cette réunion révélée par Le Monde (daté 22 octobre 2013) doit être l’occasion de repositionner le bras actif de la Caisse des Dépôts dans l’immobilier tertiaire. Le management de la foncière devra alors se prononcer sur son périmètre d’activité. Ces évolutions stratégiques devront s’insérer dans la revue d’activités et des filiales de sa maison-mère, la Caisse des Dépôts.

Au centre de ces réflexions, l’activité de promotion d’Icade est sur la sellette. La SIIC, qui vient de lancer le processus de fusion avec Silic acquise à l’issue d’un périple juridico-boursier de plus de 18 mois, devrait réfléchir à un avenir qui la verrait devenir une foncière totalement dévolue à la gestion de son patrimoine immobilier. Parallèlement, Icade devrait voir la participation de la CDC dans son capital se diluer au rythme de la montée en puissance de Groupama dans le sillage de l’apport de sa participation majoritaire dans Silic. Cette montée en puissance de Groupama est organisée dans le cadre d’une échéance qui interviendra au milieu de l’année 2014. Et qui doit permettre à l’assureur de retrouver une participation en actions détenue directement dans Icade. Dans le cadre de cette évolution actionnariale, l’accès direct au financement obligataire de la foncière Icade qui a réalisé avec succès, à la fin septembre, sa première émission obligataire pour un montant de 800 millions d’euros pourra nourrir sa réflexion sur la piste d’une émancipation de sa tutelle maintenant facilitée par ses propres capacités de refinancement.

Par ailleurs, les conseils d’administration d’Icade et de Silic, sa filiale à 93,26%, se sont réunis la semaine dernière et ont approuvé les modalités de la fusion-absorption de Silic par Icade. Cette opération de fusion s’inscrit dans une démarche de simplification de la structure du groupe et du mode de détention de ses actifs immobiliers et d’optimisation des coûts de fonctionnement du groupe Icade, notamment en rationalisant les coûts liés au statut de société cotée de Silic. Cette opération marque l’aboutissement du rapprochement entre les deux sociétés initié le 13 décembre 2011 et fait suite au succès de l’offre publique d’Icade sur Silic.

La parité de fusion serait identique à celle de l’offre publique, à savoir cinq actions Icade pour quatre actions Silic. Conformément à la règlementation applicable, il ne sera procédé ni à l’échange des actions Silic détenues par Icade, ni à l’échange des actions auto-détenues par Silic qui seront annulées de plein droit à la date de réalisation de la fusion. La fusion prendra effet d’un point du vue juridique, comptable et fiscal le 31 décembre 2013.

La réalisation de la fusion sera subordonnée à la décision de l’Autorité des marchés financiers constatant qu’il n’y a pas lieu à dépôt d’une offre publique de retrait sur les titres de Silic. Cette fusion sera soumise à l’approbation des assemblées générales extraordinaires des actionnaires d’Icade et de Silic qui se tiendront le 20 décembre 2013.

pierrepapier.fr

forex-trading• Les investissements non-européens ont fortement augmenté, passant de 10 milliards d’euros en 2009 à 27 milliards d’euros en 2012. Au 1er semestre 2013, ils ont représenté 24 % des investissements totaux en Europe soit 13 milliards d’euros.

• Les capitaux asiatiques, canadiens et du Moyen-Orient prennent le pas sur les fonds internationaux ou américains dominants jusqu’alors. La progression la plus forte est au crédit des investisseurs asiatiques. Après les fonds coréens et malaisiens, les banques et compagnies d’assurances chinoises dominent et auront investi plus de 10 milliards d’euros depuis 2009.

• Cette nouvelle génération d’investisseurs d’Asie-Pacifique, devrait jouer un rôle encore plus important sur les marchés européens à l’avenir et se tourner vers des marchés non core pour diversifier leurs portefeuilles.

La croissance des volumes d’investissement en Europe a été soutenue par la progression des flux internationaux, selon la dernière étude menée par DTZ. Les investissements non européens ont représenté 24 % du volume total au 1er semestre 2013, soit un niveau record. Les capitaux asiatiques, canadiens et du Moyen-Orient sont actifs sur le marché européen, se substituant aux acteurs américains et internationaux qui dominaient jusqu’alors. Les investisseurs asiatiques sont, depuis 2009, les principaux investisseurs en Europe avec 10 milliards d’euros d’acquisitions, suivis par l’Amérique du Nord (9 milliards d’euros) et le Canada (6 milliards d’euros). Vient s’y ajouter un volume supplémentaire de 7 milliards d’euros depuis le Moyen-Orient.

Paul Boursican, Head of International Investment pour la région EMEA de DTZ, précise « L’augmentation des flux étrangers a été, en grande partie, soutenue par l’émergence de nouvelles sources de capitaux venus d’Asie. Suivant les fonds sud-coréens et malaisiens, nous observons désormais une croissance rapide des capitaux depuis la Chine. En effet, ces 3 pays sont à l’origine de plus de 10 milliards d’euros investis en Europe.».

L’étude montre aussi que les fonds d’investissement sont le type d’investisseur international le plus actif sur le marché européen, à la fois en termes d’achat et de vente, avec une part de marché de 50%. De leur côté, les compagnies d’assurance et fonds souverains ont aussi été plus actifs sur le marché européen, avec près de 4,4 milliards d’euros investis au premier semestre 2013, à comparer à 6,4 milliards d’euros sur l’ensemble de l’année 2012.

Nigel Almond, Head of Strategy Research de DTZ ajoute : « Sur 48 milliards d’euros de capitaux étrangers investis en Europe depuis 2009, près de 60 % l’ont été au Royaume-Uni. Londres s’impose comme la destination privilégiée de ces flux de capitaux avec un tiers du volume total des investissements réalisés.»

Hans Vrensen, Global Head of Research de DTZ conclut : « L’afflux des capitaux étrangers en Europe est une tendance de fond qui devrait se poursuivre dans un futur proche. Cette nouvelle génération de capitaux institutionnels venus d’Asie-Pacifique devrait, selon nous, jouer un rôle plus important sur les marchés européens. À mesure que l’aversion au risque se réduit, les investisseurs devraient opter pour une diversification et s’éloigner des marchés « core », plus limités, et tirer parti de l’abondance d’opportunités sur les marchés européens de moyenne envergure qui offrent encore des prix et des liquidités attractives.»

Pierrepapier.fr

adriaL’investissement en immobilier tertiaire dans l’Hexagone continue d’attirer les investisseurs s’affranchissant ainsi de la baisse marquée de la demande placée. C’est ce qui ressort des données publiées le 7 octobre par le groupement Immostat.

Selon Immostat qui rassemble les données des quatre principaux commercialisateurs d’immobilier tertiaire en France, la demande placée de bureaux en Ile-de-France s’élève à 1 302 200 m2 sur les trois premiers trimestres 2013, soit un repli de 30 % par rapport aux trois premiers trimestres 2012. C’est essentiellement le segment des transactions de plus de 5 000 m² qui est en difficulté, en chute de 51 % sur un an, après une année 2012 caractérisée par de très grandes opérations. En revanche, le créneau des surfaces inférieures à 5 000 m² montre de bons signes de résistance avec une baisse de seulement 7 % » souligne Richard Malle, Directeur Research France, BNP Paribas Real Estate.

Face à cette tendance, le groupement Immostat prévoit un volume de 1,8 million de mètres carrés pour l’année entière. L’offre immédiate à la fin septembre s’établit à 3 758 000 mètres carrés, en augmentation limitée de 2 % par rapport au trimestre précédent. Le loyer facial moyen des bureaux de seconde main résiste à 311 euros (HT, HC)/m2, stable par rapport au trimestre précédent.

A l’investissement, la tonalité est toute autre : 7,9 milliards d’euros ont été investis en immobilier d’entreprise banalisé en Ile-de-France sur les neuf premiers mois de l’année, en hausse de 8 % par rapport à la même période en 2012. BNP Paribas complète ces données en indiquant que sur les neuf premiers mois de l’année 2013, le marché de l’immobilier d’entreprise en France affiche 12,9 milliards d’euros investis, en hausse de 27 % sur un an, soit un niveau supérieur à la moyenne décennale qui s’établit à 12 milliards d’euros. Les bureaux restent les acquisitions privilégiées (64 %), les investissements en entrepôts et en locaux d’activité représentent une faible proportion des volumes (6 %), tandis que les services enregistrent une part prépondérante des acquisitions (19 %). Sur l’ensemble de l’année 2013, les volumes investis en immobilier d’entreprise en France devraient franchir les 17 milliards d’euros, non loin des 17,6 milliards d’euros en 2012.

Compte tenu de la forte compétition sur les actifs dits les plus « core », les taux de rendement « prime » affichent toujours un biais baissier. Pour les actifs les moins « sécurisés », des tensions sur les taux se confirment, impactant à la baisse les valorisations. Les fondamentaux des marchés utilisateurs expliquent bien entendu cette tendance, compte tenu de leur orientation peu favorable. De plus, malgré des taux courts extrêmement bas, les taux longs se tendent. Après un point bas à 1,8 % au printemps 2013, le taux de l’OAT à 10 ans se situe à 2,4 % début octobre. Il devrait progresser courant 2014, sur fond de modération des risques souverains et bancaires.

pierrepapier.fr

DTZ1°) 19 milliards d’euros d’actifs à céder d’ici 2017 par les fonds allemands en liquidation. Pression limitée à court terme avec « seulement » 5 milliards d’euros d’actifs à céder d’ici 2016.

2°) 2% de discount en moyenne entre les valeurs de cession et celles d’expertise, mais des discounts plus importants pour les fonds liquidés rapidement. La moyenne masque des situations diverses entre 22% de discount en Europe du Sud à un premium de 14% au Royaume-Uni.

Le commercialisateur immobilier DTZ tente de mesurer l’impact de ces cessions sur les marchés immobiliers européens. Les fonds allemands ont déjà cédé pour près de 5 milliards d’euros depuis 2012.

L’étude semestrielle sur les fonds allemands réalisée par DTZ Immobilier fait le point sur le processus de liquidation et ses impacts sur le marché de l’investissement en Europe des fonds allemands en liquidation. Selon cette étude, les fonds allemands détiennent un patrimoine immobilier estimé à 82 milliards d’euros dont 19 milliards d’euros devant être cédés par 17 fonds engagés dans une procédure de liquidation. Trois de ces fonds sont dans le top 10 des fonds allemands par valeur du patrimoine détenu. Après un début prometteur, la décrue de ces stocks d’actifs à céder apparaît très lente puisque sa baisse n’est que de 1 milliard d’euros depuis l’étude réalisée par DTZ au début de l’automne 2012. Cependant Magali Marton, Directrice des Etudes pour la région CEMEA Research de DTZ tempère : “Le timing exact de ces plans de cession est lié bien sûr à la date de clôture du fonds mais dépend aussi de la stratégie plus ou moins pro-active développée par chaque fond. Si on ne retient que la date de clôture, 2017 devrait enregistrer le volume le plus important de cessions. Les fonds avec une échéance long terme ont été jusqu’à présent les plus entreprenants dans la cession de leur patrimoine. Cette stratégie d’arbitrage leur a permis de tirer avantage de l’appétit des investisseurs pour les actifs prime en optimisant leurs valeurs de cessions».

La vente de ces actifs a représenté un montant total de 4,8 milliards d’euros depuis 2012 et 900 millions d’euros d’actifs sont à céder au 4ème trimestre 2013. Depuis le début de l’année 2013, l’essentiel de ces ventes d’actifs ont été le fait de fonds à liquider en 2013 et 2014 désormais vendeurs dans un plus grand nombre de pays qu’en 2012.

Magali Marton ajoute: “La comparaison entre les prix de ces cessions et leurs valeurs d’expertise révèle une décote moyenne de 2%, ce qui est assez encourageant. Sans surprise, les discounts les plus importants – de l’ordre de 15% en moyenne – sont relevés sur les cessions d’actifs des fonds à liquider rapidement. A l’inverse, les ventes d’actifs par des fonds ayant une échéance lointaine ont permis de dégager un premium de 19% par rapport à leurs dernières valeurs d’expertise. Les fonds ont, à l’évidence, cédé leurs meilleurs actifs, tirant ainsi avantage de l’appétit des investisseurs pour ce type de produits. Jusqu’à présent, ces cessions ont été plutôt bien gérées compte-tenu du caractère « forcé » de cette liquidation ».

Les fonds allemands en cours de liquidation détiennent encore un patrimoine de 7 millions de m² d’actifs d’immobilier d’entreprise en Europe. L’Allemagne et le Benelux concentrent l’essentiel de ces surfaces avec respectivement 34% et 20% du total de ces surfaces, avec seulement 18% pour l’Europe du Sud. Les fonds à liquider en 2014 sont fortement localisés en Europe du Sud, en Europe Centrale et de l’Est, alors qu’en France ou au Royaume-Uni les actifs sont à céder en 2016 au plus tard.

Hans Vrensen, Global Head of Research de DTZ, conclut: “Compte-tenu de la stratégie affichée jusqu’à maintenant, et de la répartition géographique des actifs à céder, nous anticipons de réelles opportunités pour les investisseurs en 2014. Ce sera le cas surtout pour les marchés non core comme le Benelux, l’Europe du Sud ou l’Europe Centrale et de l’Est, où les cessions récentes se sont réalisées avec des discounts significatifs.”

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