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Le "Replay" : Altand Voisin, performances SCPI 2020 et perspectives

Raymond Leban, CGPC : « Le risque de non-conformité est aujourd’hui élevé pour la profession. »

SCPI Atland Voisin : des rendements 2020 de 5,34% en moyenne

Les trois SCPI gérées par Atland Voisin affichent des rendements 2020 une nouvelle fois « significativement supérieurs à la moyenne du marché ». Epargne Pierre, son véhicule vedette, annonce un taux de distribution de 5,36%, légèrement plus élevé que sa dernière fourchette d’estimation.

5,36% pour la SCPI diversifiée Epargne Pierre. 5,50% pour la SCPI de bureaux Immo Placement. Et 4,40% pour la SCPI de commerces Foncière Remusat. Soit, globalement, un taux de distribution moyen de 5,34%[1]. Atland Voisin aligne pour ses trois SCPI des rendements 2020 une nouvelle fois « significativement supérieurs à la moyenne du marché ». Des résultats dont se félicite la société de gestion, qui indique toutefois aborder 2021 avec « vigilance et détermination ».

Epargne Pierre : 5,36% de rendement en 2020

L’année 2020 se termine en tout cas sur des performances finalement meilleures qu’attendues. Epargne Pierre, le véhicule vedette de la société de gestion, annonçait, au dernier pointage, une fourchette de rendement comprise « entre 5,25% et 5,35% ». Avec 5,36%, la SCPI fait donc légèrement mieux. Et sans avoir eu besoin de piocher dans ses reports à nouveau, dont le niveau est même réajusté à la hausse. Un rendement bien sûr inférieur à celui de 2019, où Epargne Pierre affichait un DVM de 5,85%. Une conséquence de la crise sanitaire dont l’impact, calcule Atland Voisin, est « d’environ 40 points de base par rapport aux projections établies en début d’année 2020 ». Soit une baisse de 6,8% du résultat attendu, qui ressort à 11,02 € par part en 2020. Le dividende, quant à lui, s’établit à 10,98 €.

Des valeurs d’expertise « stables, voire en légère hausse ».

Comme le prédisait déjà la société de gestion en décembre dernier, la valeur du patrimoine de la SCPI n’est en outre pas affectée par la situation économique. Les expertises 2020 font au contraire apparaître « une stabilité, voire une légère progression de la valeur vénale » des actifs sous gestion. Les valeurs de réalisation et de reconstitution 2020 seront communiquées en avril prochain, une fois leur niveau approuvé par les associés. Mais la cause est entendue : il n’y aura pas de révision à la baisse du prix de souscription. Pour Epargne Pierre et Immo Placement, les valeurs d’expertise 2020 permettront même de maintenir « des valeurs de reconstitution à des niveaux significativement supérieurs aux prix de souscription. Ce qui est favorable à la protection du capital des souscripteurs », souligne Atland Voisin.

Des véhicules toujours plébiscités par les épargnants

Rappelons que le prix de la part d’Epargne Pierre (205 €), par exemple, était décoté de 6,85% par rapport à la valeur de reconstitution de la SCPI fin 2019 (219,04 €). Si les valeurs d’expertise 2020 restent inchangées, ce coussin de protection le demeurera également. Si Atland Voisin a pu obtenir de tels résultats l’an dernier, c’est aussi en partie grâce à une collecte, certes en retrait par rapport à 2019, mais toujours soutenue. Epargne Pierre termine l’année sur une collecte nette annuelle de 359 M€, « ce qui la place parmi les SCPI les plus actives du marché », rappelle la société de gestion. Qui a de ce fait pu maintenir un programme d’investissement important, de près de 476 M€.


Une stratégie d’acquisition ciblant la visibilité des revenus locatifs

Des opérations réalisées à un taux de rendement moyen, actes en mains, de 6,13%. Et qui auront contribué à renforcer la mutualisation du patrimoine de la SCPI, composé fin 2020 de plus de 220 actifs. En 2021, comme l’an dernier, Atland Voisin va poursuivre une stratégie d’acquisition privilégiant les actifs offrant une forte visibilité en termes de revenus locatifs. « Solvabilité du locataire et durée des engagements seront les premiers critères », affirme la société de gestion. Une politique qui devrait permettre à ses SCPI d’afficher en 2021 des rendements « à des niveaux similaires à ceux de 2020 », espère-t-elle. Epargne Pierre et Immo Placement sont « bien armées pour traverser la période qui s’ouvre ». Foncière Remusat, spécialisée sur le commerce, et « limitée par sa faible capitalisation », est en revanche « plus sujette à des variations importantes de ses revenus ».

Poursuite du développement en 2021

Mais Atland Voisin estime que son rendement devrait rester supérieur à celui des SCPI en général et des véhicules spécialisés en commerces. Notamment en raison de réserves « qui l’aideront dans les années à venir ». L’année 2021 demeure donc placée sous le signe du développement. Plus particulièrement pour Epargne Pierre, candidate au label ISR, et dont la diversification sectorielle sera encore renforcée. La SCPI devrait en outre s’ouvrir « graduellement » à l’univers de l’assurance-vie…

Frédéric Tixier

[1] Moyenne des taux de rendement pondérés par la capitalisation des SCPI


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A propos d’Atland Voisin(i)

Pionnier en matière de placement immobilier collectif, avec la création d’Immo Placement dès 1968, Atland Voisin gère plusieurs SCPI en immobilier d’entreprise qui représentaient un patrimoine de 1,6 Mds € pour le compte de 30 000 associés environ au 31/12/2020. Depuis septembre 2016, la société est présente sur le marché des OPCI professionnels avec les véhicules Transimmo et Dumoulin, qui représentent plus de 435 M€ de patrimoine (au 31/12/2020). Atland Voisin est filiale de Foncière Atland, Société d’Investissement Immobilier Cotée.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI Epargne Pierre : prévision de rendement 2020 « réajustée »

La SCPI gérée par Atland Voisin est un peu plus prudente qu’en septembre dernier sur le niveau prévisionnel de ses résultats 2020. En cause : le nouveau confinement. Mais sa fourchette de rendement estimé reste dans le haut du panier : entre 5,25% et 5,35%.

« Entre 5,30% et 5,50% », annonçait en septembre dernier la société de gestion Atland Voisin. La fourchette de rendement prévisionnel de la SCPI Epargne Pierre sera finalement inférieure à cette estimation. « L’instauration d’un nouveau confinement nous a amenés à réajuster nos prévisions », explique le gestionnaire dans une communication adressée à ses clients et partenaires.

Prévision réajustée du rendement 2020

Atland Voisin projette désormais un rendement prévisionnel 2020 compris « entre 5,25% et 5,35% ». Ce qui, rappelle la société de gestion, reste bien supérieur au rendement courant moyen attendu pour les SCPI cette année. Estimé « aux environs de 4% ». Lors de son précédent communiqué, daté du 28 septembre dernier, Atland Voisin dressait un état des lieux plutôt encourageant de la santé financière de la SCPI. Le taux de recouvrement des loyers du 2e trimestre était notamment remonté à plus de 95%. Contre 84,9% fin juin. Epargne Pierre, compte tenu du faible pourcentage de faillites parmi ses locataires, estimait alors que « 98% des loyers 2020 sont pérennisés ». Raison pour laquelle la SCPI avait décidé de reprendre son rythme normal de distribution.

Acompte du 3e trimestre révisé à la hausse

L’acompte du 3e trimestre avait de fait été révisé à la hausse. Et replacé au niveau de celui du 1er trimestre (2,70 €). Celui du 2e trimestre avait été quant à lui, par prudence, réduit de 11%, à 2,40 € par part. Pour tenir son nouvel objectif de rendement, le dernier acompte du 4e trimestre 2020 devrait donc être compris entre environ 3 € (fourchette basse) et 3,16 € par part (fourchette haute). Rappelons qu’en 2019, ce 4e acompte était de 3,90 €, concrétisant un rendement annuel de 5,85%. Si cette révision à la baisse du rendement estimé pour 2020 peut apparaître comme une – relative – mauvaise nouvelle pour les associés, Atland Voisin tient néanmoins à les rassurer sur la solidité d’Epargne Pierre et ses perspectives d’évolution.

Des valeurs d’expertise stables en 2020

D’abord, comme la société de gestion le laissait déjà entendre à la fin du 3e trimestre, « les valeurs d’expertise 2020 seront stables » confirme-t-elle aujourd’hui. Ceux qui craignaient une baisse de la valeur de leurs parts sont donc tranquillisés. Cette option n’est pas envisagée par Atland Voisin. Les associés d’Epargne Pierre conservent donc intact leur matelas de protection face à une baisse future – mais aujourd’hui toujours hypothétique – des valeurs de l’immobilier. Rappelons en effet que le prix de leurs parts (205 €) est actuellement décoté de 6,85% par rapport à la valeur de reconstitution de la SCPI fin 2019 (219,04 €). Si les valeurs d’expertise 2020 restent inchangées, ce coussin de protection le demeurera également…

Des perspectives qui restent favorables

Atland Voisin rappelle par ailleurs qu’Epargne Pierre, qui a bouclé son programme d’investissement 2020, n’est que très marginalement endettée (moins de 10% fin septembre). Surtout, les associés de la SCPI ne sont absolument pas soumis à un quelconque risque de liquidité. « La collecte est demeurée active. Et les retraits sont à leurs niveaux habituels », précise Atland Voisin. Enfin, comme elle a déjà eu l’occasion de l’expliquer à plusieurs reprises, les revenus locatifs de la SCPI « offrent une forte visibilité à long terme ». L’écrasante majorité (84%) des locataires d’Epargne Pierre sont en effet des grandes entreprises, ou des entités publiques. Et la durée moyenne des baux de l’ensemble de locataires est supérieure à 5 ans.

Entrée dans l’ère de l’ISR pour l’immobilier

Tout n’est pas rose pour autant. Atland Voisin laisse bien entendre, à demi-mot, que toutes ces perspectives restent conditionnées à l’évolution de la situation sanitaire et économique. Un nouveau choc exogène – tel qu’un nouvel épisode de confinement en 2021 – pourrait les remettre en cause. Mais la société de gestion reste confiante sur les fondamentaux de l’immobilier d’entreprise. Tout en prévenant que la recherche de la résilience des actifs demeurera de mise. Un objectif qui passera notamment « par l’entrée dans l’ère de l’ISR appliqué à l’immobilier ».

Frédéric Tixier


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A propos d’Atland Voisin(i)

Pionnier en matière de placement immobilier collectif, avec la création d’Immo Placement dès 1968, Atland Voisin gère plusieurs SCPI en immobilier d’entreprise. Qui représentaient un patrimoine de près de 1,3 Mds € pour le compte de 23 000 associés environ au 31/12/2019. Depuis septembre 2016, la société est présente sur le marché des OPCI professionnels avec les véhicules Transimmo et Dumoulin, qui représentent plus de 400 M€ de patrimoine (au 31/12/2019). Atland Voisin est filiale de Foncière Atland, Société d’Investissement Immobilier Cotée.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Investissements immobiliers : priorité à la qualité

Primonial REIM vient de publier une étude sur les perspectives des différentes classes d’actifs immobiliers en Europe. Bureaux, commerces, résidentiel, tourisme, santé : des évolutions très contrastées sont à prévoir.

Comme le constatait déjà l’IEIF il y a quelques semaines, l’immobilier physique n’échappera pas à la crise. Une étude publiée par Primonial REIM[1] vient confirmer le diagnostic. Et préciser la tactique et les recommandations de la société de gestion vis-à-vis des différentes classes d’actifs immobilières européennes au cours des prochains mois et années.

Les marchés immobiliers sont toujours actifs

Premier constat : les marchés immobiliers européens sont très loin d’être à l’arrêt. Avec 160 milliards d’euros investis sur neuf mois en 2020 (-19 % sur un an), dont 99 milliards d’euros pour la zone euro (-22 %), la baisse est patente. Mais le volume, souligne Henry-Aurélien Natter, responsable Recherche chez Patrimonial REIM, « demeure supérieur à sa moyenne décennale ». « Preuve que son attractivité n’est pas remise en cause », ajoute-t-il. Le repli n’est pas géographiquement équilibré. L’Allemagne (-2% sur un an) est le marché le plus résilient. Avec des baisses comprises entre -23% et -25%, la France, les Pays-Bas et la Belgique restent au-delà de leur tendance décennale. Mais l’Italie (-34%) et, surtout, l’Espagne (-34%), dévissent.

Une nouvelle hiérarchie des taux est en train de se mettre en place

Côté rendements, la situation est elle aussi contrastée. Ceux des bureaux, du résidentiel, et du secteur de la santé sont demeurés majoritairement stables. Ceux des centres commerciaux et des retail parks « de seconde génération » ont baissé. Plus que les rendements des commerces de proximité, surtout les mieux placés d’entres eux. Les hôtels sont évidemment les plus affectés. Toutefois, « après une correction en début de pandémie et durant le second trimestre, le processus a marqué une pause lors du troisième trimestre 2020 », constate Primonial REIM. Mais le mouvement de convergence des taux d’avant-crise est bien mort. Et, comme le prédisait déjà Daniel While[2] en mai dernier, une nouvelle hiérarchie entre les différentes typologies d’actifs immobiliers est en train de se mettre en place.

Privilégier les actifs et les emplacements « core » en bureaux

« La nouvelle phase qui s’ouvre est donc cruciale pour les investisseurs. Puisqu’ils vont devoir penser à long terme et se positionner dans un monde post-pandémie », affirme Primonial REIM. Sur quels actifs faudra-t-il désormais investir ? Et avec quels critères ? Et quel type de stratégie ? Le mot d’ordre semble être « qualité ». Sur le segment des bureaux, qui souffrira d’une réduction de la demande, ce sont effectivement les actifs ou les marchés « core » – avec des locataires solides et des baux longs – qu’il faudra privilégier. Ce type de biens « devrait connaître les perspectives les mieux orientées sur la valorisation et la croissance future des loyers », estime la société de gestion. Les actifs les moins sécurisés pourraient quant à eux « connaître des corrections ». Mais Primonial demeure positif sur cette classe d’actifs, sur le moyen terme.

Prudence ou opportunisme sur les segments du commerce et du tourisme

Sur le segment du commerce, il convient d’être plus prudent. Primonial REIM considère que les commerces alimentaires de proximité et les supermarchés « seront les moins touchés ». Là encore, la qualité de l’emplacement et du locataire sera essentielle. Les biens les mieux orientés ? « Les actifs en pied d’immeuble sur les marchés européens les plus core », répond le gestionnaire. Les centres commerciaux, quant à eux, pourraient connaitre « de nouvelles corrections ». Le secteur du tourisme, le plus touché par la crise sanitaire, pourrait néanmoins bénéficier « d’acquisitions opportunistes ». Lorsque l’efficacité d’un vaccin sera confirmée. Et les frontières seront de nouveau ouvertes…

Les prix du résidentiel potentiellement orientés à la hausse

Sur le marché du résidentiel, Primonial REIM est nettement plus rassurant. « La question d’une correction ponctuelle des valeurs peut se poser », reconnaît-il. Mais les fondamentaux militent pour leur maintien « dans une très grande majorité des métropoles européennes ». Moins sensibles aux cycles économiques que les autres actifs immobiliers, les logements devraient même continuer à se revaloriser. De 4% en 2020. Et de 2,5% en 2021. Sauf si l’environnement économique récessif perdurait. Les pertes de revenus des ménages viendraient alors impacter leur capacité d’endettement. Et les prix du résidentiel. Mais, pour l’heure, les perspectives de performances en capital et en revenus « restent bien orientées ».

Résilience du secteur santé

Pour le secteur de la santé, enfin, lui aussi présenté comme résilient, les perspectives sont également positives. Le recul des investissements s’explique par un manque d’offres. Pas par un désintérêt des investisseurs. Primonial REIM estime donc que les taux de rendement prime « devraient se comporter de façon similaire à ce qui sera constaté pour le résidentiel ».

Frédéric Tixier


[1] « Convictions immobilières » – Novembre 2020 – Patrimonial REIM.
[2] Directeur Recherche et Stratégie chez Primonial REIM.


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A propos du groupe Primonial(i)

Primonial, leader indépendant en gestion de patrimoine et en asset management, propose une gamme complète de solutions d’épargne investies dans un large éventail de classes d’actifs, en architecture ouverte. Le groupe Primonial intervient principalement dans les domaines de l’assurance vie, de l’asset management et de l’Immobilier, en s’appuyant sur des équipes d’investissement reconnues pour leur expertise. Avec plus de 45 milliards d’euros d’actifs gérés ou conseillés, le groupe Primonial déjà présent dans plusieurs pays affirme son empreinte européenne.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI Epargne Pierre : de 5,30% à 5,50% de rendement prévisionnel pour 2020

La SCPI phare de la société de gestion Atland Voisin révise à la hausse ses perspectives de rendement pour 2020. Après avoir baissé, à titre préventif, son acompte du 2e trimestre. Epargne Pierre continue en revanche à se montrer prudente en termes d’acquisitions.

Les clignotants repassent au vert pour Epargne Pierre… Le taux de recouvrement des loyers, notamment, qui avait posé problème au 2e trimestre, est revenu à la normale. Ce qui permet à la SCPI de réviser à la hausse son objectif de distribution pour 2020. Dans une lettre adressée à ses associés, datée du 28 septembre dernier, la société de gestion Atland Voisin dresse en effet un état des lieux plutôt encourageant de la santé financière de la SCPI.

Réduction de l’acompte du 2e trimestre

« À ce jour, le taux de recouvrement des loyers facturés au 2e trimestre, après application des annulations ou reports est remonté à plus de 95%. Soit un taux proche de la normale », explique-t-elle. Fin juillet, lors de la distribution du second acompte sur dividende de l’année, la situation était plus préoccupante. Les loyers n’étaient recouvrés qu’à hauteur de 84,9%. Et ce principalement en raison de la fermeture administrative de commerces représentant 24% du patrimoine de la SCPI. Laquelle ne savait pas encore quel pourcentage de ces loyers non perçus serait finalement recouvré. Et raison pour laquelle elle avait décidé, par prudence, de réduire de 11% son deuxième acompte, à 2,40 € par part (vs 2,70 € au 1er trimestre).

Retour à la normale au 3e trimestre

Fin septembre, les chiffres sont finalement moins alarmants. Tous les locataires bureaux et enseignes alimentaires de fait ont payé leurs loyers du 2e trimestre. Et, pour les commerces non alimentaires frappés par la fermeture sur une période de deux mois, « les annulations de loyers représentent 2,74% du loyer annuel. Les reports de loyer représentant quant à eux 1,67% du loyer annuel », constate Atland Voisin. Qui précise que, « dans la majorité des cas », les annulations de loyer consenties ont donné lieu à des contreparties. Telles que des prolongations de la durée du bail. Ou le versement d’indemnités, en cas de résiliation à la prochaine échéance. Mieux encore, le taux de recouvrement des loyers du 3e trimestre est lui aussi revenu au niveau de la période pré-covid.

Pas d’autres impacts majeurs de la crise sur 2020

La SCPI n’anticipe pas d’autres impacts majeurs de la crise sanitaire et économique en cours sur ses résultats 2020. Les risques de liquidation d’entreprises sont certes bien réels. Mais, à ce jour, les locataires d’Epargne Pierre ayant cessé leur activité ne représentent que 0,34% des loyers annuels. Et « plus de 75% ont été d’ores et déjà repris par de nouvelles enseignes, ou sont en cours de reprise », explique Atland Voisin. Les locataires placés en procédure de sauvegarde – qui poursuivent, donc, leur activité -, sont également très minoritaires. Les enseignes concernées, Celio et Devianne, ne représentent que 0,73% du loyer annuel de la SCPI. Au final, « 98% des loyers 2020 sont pérennisés », estime la SCPI.

Taux de distribution 2020 : entre 5,30% et 5,50%

Tous ces éléments permettent donc à Epargne Pierre de revenir à une stratégie de distribution « normale ». L’acompte du 2e trimestre aura permis de « matérialiser l’impact découlant des annulations et reports de loyer ». L’acompte du 3e trimestre, versé début octobre, est en revanche calqué sur celui du 1er trimestre, à 2,70 € par part. Atland Voisin révise donc à la hausse son estimation de distribution 2020. Le rendement servi aux associés d’Epargne Pierre devrait se situer dans une fourchette de 5,30% à 5,50%. « Sans ponction sur le report à nouveau », précise-t-elle. Ce qui pourrait une nouvelle fois la « situer significativement au-dessus de la moyenne des SCPI du marché », estime la société de gestion. Rappelons qu’en 2019 Epargne Pierre avait affiché un taux de distribution de 5,85%. 2020 sera donc en retrait. Mais dans des proportions assez raisonnables…

Pas de correction significative des valeurs d’expertise

D’autant que les associés d’Epargne Pierre disposent d’un autre gisement de performance potentielle. La valeur de reconstitution de leurs parts est en effet supérieure au prix de souscription de la SCPI. 219,04 € (à fin 2019), contre 205 €. Un écart de 6,84% qui les protège d’une éventuelle baisse des valeurs d’expertise. Il est effet à craindre que la valeur de certains actifs immobiliers, en fin d’année, s’avère, crise économique oblige, inférieure à celle de fin 2019. Epargne Pierre n’envisage pas, pour sa part, « de correction significative » sur la valeur de son patrimoine. « Les premiers échanges et retours des experts en évaluation nous laissent à penser que les valeurs d’expertise seront stables. Ou légèrement en baisse pour certains commerces », estime la SCPI.

Politique plus prudente en matière d’acquisitions

Epargne Pierre, qui a collecté près de 217 M€ au 1er semestre, et espère approcher les 500 M€ d’investissements en 2020 (pour un taux de rendement moyen de 6,20%), semble toutefois désormais plus prudente en matière d’acquisitions. Pour les prochains mois, elle a décidé de se placer « en position d’observateur ». Afin de prendre en compte les évolutions en cours sur les marchés aujourd’hui controversés du bureau et du commerce. Elle envisage également une diversification plus poussée sur le secteur des résidences gérées. Mais n’exclut pas de saisir d’éventuelles opportunités. Preuve en est, elle vient de signer, en co-investissement avec la SCPI MyShareSCPI[1], une importante opération de sale & lease-back avec le groupe Pierre Fabre. Ce dernier s’est engagé à demeurer locataire de cet actif de bureau situé à Toulouse pour une période de 12 ans[2]. Rendement estimé de cet investissement : 6,50%…

Frédéric Tixier

[1] Egalement gérée par le groupe Atland Voisin
[2] Dont 9 ans ferme


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Pionnier en matière de placement immobilier collectif, avec la création d’Immo Placement dès 1968, Atland Voisin gère plusieurs SCPI en immobilier d’entreprise qui représentaient un patrimoine de près de 1,3 Mds € pour le compte de 23 000 associés environ au 31/12/2019. Depuis septembre 2016, la société est présente sur le marché des OPCI professionnels avec les véhicules Transimmo et Dumoulin, qui représentent plus de 400 M€ de patrimoine (au 31/12/2019). Atland Voisin est filiale de Foncière Atland, Société d’Investissement Immobilier Cotée.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Primonial REIM conserve la pole position en termes de collecte

La société de gestion des SCPI Primopierre et Primovie se place une nouvelle fois au premier rang en termes de collecte nette sur le 1er semestre. Et sur les 8 premiers mois de l’année, elle revendique une collecte nette de 1,3 milliard d’euros pour l’ensemble de ses fonds immobiliers grand public.

Primonial REIM confirme son statut de leader en termes de collecte en SCPI. Comme en 2019, comme en 2018, comme en 2017, la société de gestion se place en tête des sociétés de gestion les plus collectrices sur le 1er semestre 2020.

Une collecte nette globale de 1,3 Md€ fin août

Avec une collecte nette de 429 M€ sur le premier semestre pour ses seules SCPI, Primonial REIM fait mieux que ses trois principaux compétiteurs. La Française REIM se place à la deuxième place (395 M€). Amundi Immobilier et BNP Paribas REIM aux 3e et 4e rangs. Ces deux sociétés se positionnent en revanche à la 1re (744 M€) et 2e places (610 M€). Si l’on ajoute la collecte en OPCI. Devant, cette fois, Primonial REIM (472 M€). A ces chiffres validés par l’ASPIM et l’IEIF, Primonial REIM ajoute ses propres données à fin août. La société de gestion revendique sur les 8 premiers mois de l’année une collecte de 572 M€ pour ses SCPI. Et une collecte globale, tous supports confondus, de 1,3 milliard d’euros. Ses UC immobilières et OPCI afficheraient en effet une collecte de 787 M€ fin août.


Confiance dans la résilience de la stratégie d’investissement

Pour expliquer ce niveau de collecte « malgré les incertitudes liées au contexte sanitaire », Primonial REIM met en avant la « solidité de son modèle ». Et la « confiance des épargnants » dans ses solutions d’investissement. « Primonial REIM a construit ses politiques d’investissement immobilier et son allocation d’actifs pour résister à des chocs économiques majeurs », explique la société de gestion. La preuve ? « La valeur du patrimoine de Primonial REIM au 30 juin 2020 est quasiment identique à sa valeur au 31 décembre 2019 », argumente-t-elle. Le portefeuille immobilier du groupe (22 Md€ fin juin) bénéficie d’une bonne mutualisation. Le secteur commerce y est minoritaire (10%). Les bureaux dominent (55%). Ils sont en outre « occupés principalement par des groupes internationaux solides ». L’immobilier de santé, secteur reconnu comme résilient, est aussi très présent (29%).

Taux de recouvrement des loyers à 95%

Conséquence et autre point positif de cette allocation d’actifs, un taux de recouvrement des loyers qui s’affiche à 95% fin août. Ce qui a permis à la société de gestion de distribuer des acomptes sur dividende, au 2e trimestre, « très proches » de ceux du 2e trimestre 2019. C’est effectivement le cas pour les deux SCPI vedettes de la société de gestion. Primopierre (3,2 Md€ de capitalisation) a distribué au 2T 2020 un acompte de 2,34 € par part. Identique à celui du 2T 2019. Primovie (3,1 Md€ de capitalisation) a quant à elle distribué 2,23 € ce deuxième trimestre. Contre 2,30 € en 2019. Soit 97% de l’acompte 2019. L’affirmation ne fonctionne pas en revanche pour Patrimmo Commerce. L’acompte du 2T 2020 (1,20 €) s’avère en effet ne représenter qu’un peu plus de 50% de celui du 1T 2019 (2,21 €)…

Distribution du revenu « naturel »

Mais quel objectif pour l’ensemble de l’année 2020 ? Primonial REIM affirme envisager « avec confiance » la capacité de la société de gestion « à tenir ses engagements ». En rappelant que, l’année dernière, ses SCPI avaient distribué des rendements compris entre « 4,03% et 5,92% ». La stratégie de Primonial REIM reste en tout cas, comme l’expliquait Daniel While en mai dernier, celle d’une distribution du revenu « naturel ». Autrement dit, de distribuer les loyers effectivement perçus. Si le taux de recouvrement global reste effectivement à ce niveau de 95%, il y a donc de fortes chances pour que les taux de rendement des SCPI de Patrimonial en 2020 soient eux aussi « très proches » de leur niveau de 2019. Tout du moins pour les meilleures d’entre elles…

Frédéric Tixier

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Daniel While, Primonial REIM : « Historiquement, le futur n’est jamais le présent au carré… »

Daniel While, directeur recherche et stratégie chez Primonial REIM, répond aux questions de pierrepapier.fr. Quel sera l’impact de la crise sur les associés des SCPI du groupe ? Faut-il s’attendre à une baisse de valeurs des actifs immobiliers ? Et que penser de ces tendances qui pourraient reconfigurer le monde immobilier de demain ? Interview.

Primonial REIM est-il resté actif, en termes d’acquisition, durant le confinement ?

Daniel While – Très actif. Le groupe a réalisé plusieurs transactions. L’acquisition de l’immeuble de bureaux « le Valmy », à Montreuil, a été réalisée juste avant le confinement. Nous finalisons en ce moment l’acquisition d’un portefeuille de maisons de retraite, en Allemagne. Nous avons un pipe line significatif en immobilier de bureaux. Mais aussi une importante acquisition prévue dans le domaine du logement intermédiaire, avec l’un des leaders du secteur. Nous sommes toujours résolument acheteurs. Surtout de ces trois classes d’actifs – bureaux, immobilier de santé, logement – que nous avions identifiées comme prioritaires, avant la crise. Et qui représentent aujourd’hui 90 % de notre allocation globale. Le contexte Covid-19 a prouvé qu’il s’agissait des classes d’actifs les plus résilientes. Nous continuons donc à les privilégier. Mais en étant encore plus attentifs qu’auparavant aux critères de sélection des actifs immobiliers.

Acheteur, et éventuellement opportuniste ? Anticipez-vous un « repricing » du marché immobilier ?

Daniel While – Ce repricing, c’est-à-dire une baisse des prix actée dans les transactions, n’a pas encore eu lieu. Mais il est très probable. Le marché va en effet prendre davantage en compte le risque locatif. La valorisation sera donc davantage déterminée en fonction du risque spécifique attaché à chaque locataire. Pierre Schoeffler, à l’IEIF, estime que ce repricing pourrait être d’environ 60 points de base. Cette baisse des valorisations, si elle est aussi légère qu’anticipée, nous semble d’ailleurs relativement saine. Elle va permettre de rehiérarchiser les risques. Avant la crise, on observait une convergence des taux. La prime, c’est-à-dire l’écart de prix entre les différents actifs (quels que soient leur emplacement, qualité, secteur…) avait tendance à diminuer. Le repricing va mettre fin à cette convergence. Les actifs les mieux situés, avec une qualité du bâti et loués à des locataires financièrement solides, seront sans aucun doute récompensés. 

Ces baisses de valeur ne pourraient-elles pas être plus violentes ?

Daniel While – Il y a effectivement une seconde vague de repricing possible : le repricing par la prime de liquidité. Elle pourrait intervenir si le nombre de transactions chutait drastiquement. Les valorisateurs pourraient alors appliquer une décote. Certaines transactions ont certes été suspendues. Pas annulées. Et nous n’observons pas, pour l’instant, de ventes forcées. La hausse de la prime de liquidité nous semble donc peu probable.

Avez-vous scénarisé l’impact de la crise sur les SCPI Primonial REIM ?

Daniel While – Nous avons privilégié une approche de stress test. Autrement dit, la projection d’un niveau d’impayés maximal. Et l’estimation, à partir de ce niveau maximal de risque, du rendement qu’il sera possible de délivrer. Quitte à le réajuster par la suite, en fonction du niveau constaté d’impayés. Notre démarche est en outre totalement transparente. Nous n’allons pas chercher à faire varier le niveau de distribution en fonction de tel ou tel critère. Au 1er trimestre 2020, nous avons versé des acomptes sur dividendes identiques à ceux du 1er trimestre 2019. Pour les trois prochains trimestres, notre politique va consister à distribuer le revenu « naturel », c’est-à-dire les loyers effectivement perçus.


D’autres sociétés de gestion ont également publié leurs stress test. Les résultats oscillent entre 10 % et 30 % d’impayés potentiels, en risque maximal. Où vous situez-vous ?

Daniel While – Cette fourchette est parfaitement cohérente, et correspond à nos propres stress tests. Le taux d’impayés potentiels varie évidemment en fonction de la classe d’actifs sous-jacents. Notre SCPI Primovie, investie dans le secteur de l’immobilier de santé, est la moins exposée. Même si, en raison de la crise, les cliniques privées pratiquent prioritairement des actes d’urgence, moins rentables que les actes médicaux de confort. Une stratégie à laquelle, en tant que bailleurs responsables, nous adhérons totalement. D’autant que l’impact financier est marginal. Primopierre, exclusivement positionnée sur des actifs de bureaux occupés majoritairement par de grandes entreprises, est également assez peu touchée par la problématique du recouvrement des loyers. Pour ces deux SCPI, nous maintenons d’ailleurs les objectifs de distribution définis en début d’année.


Quid de l’utilisation éventuelle des reports à nouveau ?

Daniel While – Nos SCPI ont effectivement des réserves. Mais je ne crois pas qu’il faille se concentrer sur ce ratio. Le niveau des reports à nouveau, et leur éventuelle utilisation, ne sont pas le critère principal pour juger de la capacité d’une SCPI à traverser la crise. Je rappelle en effet que si le rendement des actifs sous gestion permet de dégager beaucoup de report à nouveau, c’est que ces actifs sont a priori plus exposés aux risques du marché. Inversement, moins de rendement additionnel signifie généralement moins de risques additionnels. D’une certaine façon, ce que la SCPI « gagne » en RAN, elle le perd en vulnérabilité. Les deux mois de confinement ont eu, certes, un impact sur la rentabilité de certaines SCPI du marché. Mais il ne s’agit que du « premier tour ». Le second tour, celui qui s’amorce aujourd’hui, aura des conséquences bien plus importantes.

C’est-à-dire ?

Daniel While – Fin 2020, nous aurons une vision plus précise de la façon dont les entreprises – c’est-à-dire les locataires – auront résisté à la récession. Et lesquelles auront survécu. Le sujet de ce « second tour » n’est donc pas lié aux niveaux des reports à nouveau, ou du pourcentage de loyers impayés ou reportés. Le sujet, c’est la qualité des actifs sous gestion et la solvabilité des locataires qui les occupent.

L’indicateur phare de la santé des SCPI est donc la pertinence de leurs investissements…

Daniel While – Exactement. En sachant que les SCPI, en tant que produits de placement de long terme, ont d’autres atouts pour surmonter ou atténuer les effets de la crise. D’abord, parce que les SCPI sont des produits « lents » en termes de revalorisation. Je rappelle en effet que le prix des parts ne réplique pas « en temps réel » les valeurs d’expertise. Ce prix peut en outre varier dans une fourchette de plus ou moins 10 % autour de ces valeurs d’expertise. Ou, plus exactement, de la valeur de reconstitution. C’est une marge de manœuvre dont dispose la société de gestion. Elle permet de ne pas pénaliser les porteurs de parts en cas de crise ponctuelle. Donc, même si le repricing était plus important que prévu, il n’affecterait pas mécaniquement et immédiatement la valeur des parts de SCPI.

Qu’en est-il de la liquidité des SCPI. N’est-ce pas là que se situe le principal risque ?…

Daniel While – C’est effectivement un risque. Mais il n’est heureusement pas d’actualité. L’une des raisons -et c’est un autre des atouts des SCPI aujourd’hui -, est la taille moyenne des véhicules. En dix ans, leur capitalisation a fortement augmenté. Certaines SCPI pèsent désormais plus de 2 milliards d’euros. C’est un facteur de protection pour les porteurs de parts. On est très loin de la configuration du marché des années 90, période au cours de laquelle des problèmes de liquidité sont effectivement apparus. Aujourd’hui, contrairement à cette époque, les SCPI sont plus solides, mieux capitalisées. Et leur marché secondaire est beaucoup plus fluide et mieux organisé.

Pas de vague de rachats à signaler, donc…

Daniel While – La situation, là encore, ne ressemble en rien à celle qui prévalait en 2008. A l’époque, des rachats massifs ont effectivement pesé sur la valorisation des parts. Aujourd’hui, ces demandes de rachat sont marginales. Et, surtout, les SCPI continuent à collecter. Cette collecte est notamment soutenue par l’assurance-vie. Depuis le changement de politique des assureurs, en fin d’année dernière, sur le fonds en euro, les SCPI, ainsi que d’autres unités de compte immobilières, entrent en effet plus systématiquement dans les allocations dites « sécurisées ». Il n’y a pas, a priori, de raison pour que ce flux se tarisse. D’autant que durant le confinement, plus de 55 Md€ d’épargne forcée se sont constitués. Une partie de ces sommes a vocation à être investie…

La crise, et ses conséquences, peuvent-elles transformer l’industrie de la gestion d’actifs immobiliers ?

Daniel While – Il y aura nécessairement une prime pour les grands acteurs. Ceux qui auront les moyens de maintenir leur activité, en déployant par exemple des stratégies sur d’autres univers d’investissement. Ou de diversifier leurs acquisitions à l’international. Je rappelle en effet que la crise du Covid-19, et son impact économique, peuvent différer fortement d’un pays à l’autre. Y compris en Europe. Ce sont aussi les grandes sociétés de gestion qui seront les plus à même de digitaliser leurs processus selon une logique industrielle. Je précise d’ailleurs que cette digitalisation ne doit pas rimer avec désintermédiation. La SCPI est un produit qui requiert du conseil. Les réseaux de distribution doivent être associés à ces processus de digitalisation. Car l’industrie de la gestion d’actifs, c’est aussi l’industrie de la distribution…

La crise ne risque-t-elle pas également de revisiter l’usage – et la demande – des actifs immobiliers ? Plusieurs entreprises ont annoncé leur volonté de maintenir une grande partie leurs collaborateurs en télétravail. Et donc leur intention de réduire leur « consommation » d’actifs tertiaires. Côté logement, on estime également que les résidences secondaires pourraient monter en puissance. Au détriment du logement collectif urbain…

Daniel While – Ces tendances étaient déjà à l’œuvre avant la crise sanitaire. Le sujet du ratio mètre carré par poste, de l’optimisation des surfaces, préoccupait déjà le marché des bureaux. Qui s’est toujours adapté aux tendances managériales, elles même fluctuantes pour des raisons d’efficacité. La crise va accentuer ces tendances. Elles offraient déjà une prime aux actifs neufs et flexibles. Cette prime va s’accentuer. Mais le télétravail ne va pas « remplacer le bureau ». L’immeuble de bureau restera un lieu incontournable de lien social pour les salariés et la vitrine du savoir-faire des entreprises. Le télétravail sera inclus systématiquement dans la thématique plus large de l’optimisation de la mobilité des salariés. Il ne faut donc pas voir cette inclusion comme une menace pour les actifs de bureaux. Mais plutôt comme l’accélération d’un phénomène de flight to quality.


Et l’impact sur le résidentiel ?

Daniel While – Quant au sujet de l’arbitrage entre résidence proche du lieu de travail ou résidence plus lointaine avec télétravail, il me semble un peu prématuré. D’autant plus que ce genre de décision relève autant des employeurs que des salariés… En période de crise, on a souvent entendu des discours exagérément prospectifs. Certains observateurs prennent la situation présente, extrapolent, et estiment que le futur sera la situation présente puissance deux. Mais, historiquement, le futur n’est jamais le présent au carré…

Propos recueillis par Frédéric Tixier


Accédez aux études de l’impact du Covid-19 sur les secteurs de l’immobilier, par Primonial REIM

7 – La note de conjoncture au 8 mai
6 – La note de conjoncture au 24 avril
5 – La note de conjoncture au 17 avril
4 – La note de conjoncture au 3 avril
3 – La note de conjoncture au 27 mars
2 – La note de conjoncture au 20 mars
1 – La note de conjoncture au 12 mars


A propos du groupe Primonial(i)

Primonial, leader indépendant en gestion de patrimoine et en asset management, propose une gamme complète de solutions d’épargne investies dans un large éventail de classes d’actifs, en architecture ouverte. Le groupe Primonial intervient principalement dans les domaines de l’assurance vie, de l’asset management et de l’Immobilier, en s’appuyant sur des équipes d’investissement reconnues pour leur expertise. Avec plus de 45 milliards d’euros d’actifs gérés ou conseillés, le groupe Primonial déjà présent dans plusieurs pays affirme son empreinte européenne.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société