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Novaxia R, l’unité de compte dédiée au recyclage de bureaux en logements, s’ouvre à la commercialisation

C’est Suravenir, l’un des assureurs partenaires de Novaxia, qui sera le premier à proposer cette nouvelle UC au sein de ses contrats. Novaxia R décline en l’assurance-vie un concept que Novaxia   maîtrise depuis plusieurs années.

La communication date du 19 janvier dernier. En présence d’Emmanuelle Wargon, la ministre chargée du Logement. Et d’Olivia Grégoire, secrétaire d’Etat à l’Économie sociale, solidaire et responsable. C’est sous leur égide que Novaxia annonçait le lancement prochain de Novaxia R, présentée comme « le premier fonds en assurance-vie de recyclage d’immeubles de bureaux en logements ».

Suravenir, premier assureur à commercialiser Novaxia R

Sa commercialisation est désormais officielle. Quatre assureurs (AG2R La Mondiale, Generali, Spirica, et Suravenir), s’étaient associés au lancement de la nouvelle unité de compte. C’est Suravenir qui aura tiré le premier. Novaxia R est en effet disponible depuis le 25 mars dernier dans le contrat Patrimoine Vie Plus distribué par Vie Plus, la filière dédiée aux CGP. Ainsi que dans des contrats des filières internet et bancaire de l’assureur. D’autres enveloppes devraient l’accueillir prochainement. Celles gérées par les trois autres partenaires initiaux de Novaxia. Mais pas que. Le gestionnaire mise en effet sur la diffusion la plus large possible. « Le partenariat vise à être élargi à tous les assureurs-vie de la place. Et aux acteurs de l’épargne en général », expliquait la société de gestion lors de l’annonce de la création de Novaxia R.

Mobiliser l’assurance-vie au service d’une cause sociétale

L’idée est en effet de mobiliser l’épargne massive de l’assurance-vie (1 800 Md€ fin 2020) au profit d’une cause sociétale : la transformation de bureaux en logements. Ce recyclage permet de répondre à une triple problématique. Une pénurie de logement, structurelle, qui s’est encore accentuée avec la crise sanitaire. La baisse, supposée, de la demande en bureaux, en raison de l’essor du télétravail. Et l’impérative baisse de l’impact environnemental de l’immobilier. « La transformation d’un actif existant économise 50 % d’empreinte carbone par rapport à la construction neuve. Et évite l’artificialisation des sols », rappelle en effet Novaxia.

R pour Résidentiel, Recyclage, Rénovation et Responsable

Novaxia R, qui coche le R de Résidentiel, de Reclyclage, de Rénovation, se positionne aussi sur le R de Responsable. « Pour la première fois, les épargnants vont pouvoir investir, à travers leurs contrats d’assurance-vie, dans le logement. Tout en captant la plus-value issue de la baisse de la valeur des bureaux », affirme Novaxia. En participant indirectement à cette logique de recyclage, ils pourront donc « concilier l’utilité sociétale et le rendement de leur placement ». Novaxia R vise un objectif de performance de 5% par an. Et ambitionne la production de 4 000 logements. Soit 1,3 Md€ d’investissement.

Un concept décliné à l’assurance-vie

Si Novaxia R innove, en s’adressant à la large cible des souscripteurs de contrats d’assurance-vie, rappelons toutefois que ce n’est pas la première fois que le gestionnaire propose ce concept de placement aux épargnants. Expert reconnu du recyclage urbain depuis plus de 15 ans, il lançait dès 2013 le premier opus de son fonds Novaxia Immo Club. Construit autour d’une logique de promotion immobilière, son objectif était déjà la transformation de bureaux en logements. Son positionnement et son statut juridique lui permettaient aussi d’être éligible au PEA-PME. Après Novaxia Immo Club 1, dissout en septembre 2019 -après avoir rapporté 34,80% à ses souscripteurs-, le gestionnaire a lancé les versions 2, 3, 4, 5. Et, en 2019, la version 6 de son Immo Club. Celui-ci, fermé aux souscriptions depuis janvier, est programmé pour durer jusqu’en 2026.

Novaxia One, un «Immo Club » perpétuel

Le spécialiste du recyclage urbain s’est aussi essayé récemment au recyclage financier. En novembre dernier, il a en effet fusionné les opus 3,4 et 5 de ses Immo Club, fonds fermés à durée de vie limitée, au sein d’un nouveau véhicule, Novaxia One. Celui-ci, contrairement aux précédents, est un fonds « perpétuel »[1]. Ouvert en permanence aux souscriptions -et aux retraits-, Novaxia One dispose donc d’entrée de jeu d’un patrimoine d’actifs immobiliers estimé à 145 M€. Une taille qui, explique Novaxia, « mutualise les risques ». Essentiellement dédié à la transformation d’actifs immobiliers en logements, Novaxia One vise un objectif de performance annuelle de 6%. Comme les opus fermés, il est éligible au PEA-PME[2]. Il est également éligible au dispositif de remploi de cession[3]. Son minimum de souscription : 5 000 €.

Frédéric Tixier

[1] Durée de vie théorique de 99 ans
[2] Il peut également être souscrit via un compte titre ordinaire
[3] Article 150 O-b-ter du code général des impôts


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A propos de Novaxia Investissement(i)

Novaxia Investissement est une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers. C’est la première société de gestion immobilière « entreprise à mission ». Elle développe et gère une gamme de fonds immobiliers innovants. Parmi ses différents produits, Novaxia Investissement propose une offre immobilière éligible au PEA/PEA-PME et au remploi de produits de cession, à l’assurance-vie ainsi qu’un nouveau modèle de SCPI moderne, accessible, et innovant – NEO.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Coronavirus et marchés immobiliers : avis d’experts

Sociétés de gestion d’actifs immobiliers, conseils en investissements immobiliers, think tanks ou gestionnaires d’actifs globaux, les acteurs, experts ou observateurs des marchés immobiliers sont de plus en plus nombreux à livrer leurs analyses des impacts attendus de la crise du coronavirus sur le secteur. Sélection, résumé, et lien direct vers les dernières études disponibles.

AEW

AEW, l’un des leaders mondiaux en conseil et en investissement en immobilier d’entreprise, s’est plongé dans l’analyse historique. En comparant les corrections précédentes des marchés boursiers et des taux obligataires avec l’évolution, pour l’immobilier d’entreprise, des valeurs locatives, des volumes investis et des valeurs vénales prime. Pour AEW, il y a bien corrélation entre chute des marchés boursiers et prix de l’immobilier. Mais avec un décalage temporel. Cette note, très détaillée, et publiée le 18 mars dernier, a déjà été résumée ici.

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Aviva Investors

La société de gestion d’actifs d’Aviva a publié une analyse des conséquences de la crise sur les actifs réels. Pour le segment immobilier, elle en détaille l’impact potentiel selon les secteurs. Elle constate que les « locataires de biens immobiliers d’entreprise ont déjà été éprouvés ». Fort logiquement, elle prévoit un impact plus important sur les secteurs liés au tourisme et au commerce de détail. Dans le secteur de la logistique, elle pense que « les locataires vont pâtir des perturbations au sein des chaînes d’approvisionnement mondiales. Et de possibles pénuries de main-d’œuvre ». Toutefois, la « dépendance au commerce électronique » qui va s’instaurer pourrait offrir « un certain coup de pouce au secteur ».

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BNP Paribas Real Estate

Le département Recherche du conseil en immobilier d’entreprise – et investisseur – a publié le 20 mars un état des lieux de l’avancement de la crise sanitaire dans le monde. Et au sein des principaux pays européens (Italie, Espagne, France, Allemagne). Ainsi que le détail des mesures prises, au niveau mondial, pour tenter d’enrayer les conséquences économiques de la crise du Covid-19. Du factuel, en anglais. Une étude, en français, parue le 25 mars, détaille l’impact de la crise sur les secteurs immobiliers.

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Colliers International

Colliers International, leader mondial de services et de gestion d’actifs immobiliers, a mis en ligne un mini-site, « Covid-19 Insights ». Alimenté par son équipe de recherche, il propose des focus marché. Et analyse l’impact de la crise sur chaque secteur d’activité. Figurent notamment l’hôtellerie, les loisirs, le commerce, l’industrie et la logistique, et l’immobilier de bureaux. Ces études seront mises à jour régulièrement. En anglais…

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Gestion 21

Le gestionnaire d’actifs, qui gère notamment un fonds dédié aux foncières européennes, a envoyé le 24 mars une note globale sur l’impact de la crise Covid-19. Impacts sur l’économie, sur les marchés, sur la société, l’analyse se présente sous forme de questions/réponses. Gestion 21 tente notamment de répondre à des problématiques telles que « quels effets durables de la crise sur les économies ? ». Ou « quel profil pour le PIB après la crise ? ». Une analyse dédiée au secteur immobilier est parue le mars. Les gérants d’Immobilier 21 mesurent notamment la capacité de distribution des foncières cotées et l’impact de la crise sur leurs valorisations. Et détaillent les typologies de foncières à privilégier.

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IEIF

L’institut d’Epargne Immobilière et Foncière a livré une série d’analyses produites par deux de ses seniors advisors, Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler, dès le 9 mars. Et publié un communiqué le 24 mars. Les deux économistes imaginent notamment quatre scénarios de tendances économiques potentielles, une fois la levée du confinement actée. Selon le type de reprise (V, U, L ou W) qui se dessinera alors, ils dressent les conséquences spécifiques à attendre sur chacun des sous-secteurs de l’immobilier.

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JLL

JLL, l’un des leaders du conseil en immobilier d’entreprise, a produit une note Covid-19 dès le 12 mars. Une étude elle aussi sectorielle, très détaillée, qui débute par une analyse du marché de l’investissement. JLL s’attend à un repli des transactions sur le 1er semestre. Et un report des intentions d’achats vers les actifs les plus défensifs. Mais considère que « la tendance de fonds reste à une allocation croissante des capitaux vers l’immobilier ». Celui-ci continuera en effet à « offrir des rendements attractifs », comparés à ceux délivrés par les autres classes d’actifs.

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Novaxia Investissement

Le directeur général de Novaxia Investissement, David Seksig, a publié une note dès le 18 mars. En rappelant notamment que l’immobilier d’entreprise s’inscrit « dans le temps long », il reconnaît que « si la crise s’avérait plus longue, le risque potentiel auquel seraient exposés les investisseurs en SCPI est essentiellement un risque de crédit, lié à l’impossibilité des locataires de payer ». Or, les enseignements de la crise financière de 2008 sont plutôt rassurants. « Il n’y a alors pas eu de véritable chute de la distribution de revenus par les SCPI post-Lehman », rappelle Novaxia Investissement. Et « les défaillances parmi les locataires sont restées très stables ».

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Primonial REIM

Daniel While, le directeur Recherche et Stratégie, a publié une analyse dès les premiers jours du confinement, mise à jour depuis lors. Elle intègre une estimation des conséquences de la crise sanitaire selon les secteurs immobiliers. Résumée sous forme d’un graphique très parlant. Pour Daniel While, ce sont les commerces jugés non indispensables, l’hôtellerie de tourisme et d’affaires, mais également les bureaux et locaux d’activités loués aux PME qui subissent « le choc de plein fouet ». Primonial REIM a également mis en ligne le 24 mars un podcast analysant l’impact de la crise sur la gestion des fonds immobiliers.

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Frédéric Tixier


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Plusieurs gestionnaires d’actifs se sont essayés à estimer cet impact sectoriel, dont UBS AM. Chez Primonial REIM, Daniel While, le directeur Recherche et Stratégie, propose une analyse selon le caractère cyclique ou non des activités des locataires. Les plus touchés sont évidemment les plus cycliques. Pour Daniel While, les commerces jugés non indispensables, l’hôtellerie de tourisme et d’affaires, mais également les bureaux et locaux d’activités loués aux PME, sont ceux qui subissent « le choc de plein fouet ». Les activités peu cycliques, quant à elles, « subiront un choc opérationnel plutôt que financier ». C’est le cas pour les bureaux core et l’immobilier de santé. Enfin, les activités acycliques, au premier rang desquelles l’immobilier résidentiel, seront, a priori, préservées. Question : dans quels types d’actifs les SCPI investissent-elles en priorité ? Bonne nouvelle : les bureaux demeurent leur cible favorite…


Les bureaux restent l’actif de prédilection des SCPI

Leur part relative est toutefois en diminution. Elle était encore de 62,7% en 2019. Mais s’établissait à 64,1% en 2018, et à 68,5% en 2017. La part des investissements en commerce, autre bonne nouvelle, est en très fort repli. Elle est passée de 20,3% en 2017 à… 12,1% en 2019. Ce sont d’autres thématiques qui ont le vent en poupe. La logistique, tout d’abord, dont la part relative s’est propulsée de 1,7% en 2017 à près de 9% en 2019. Mais aussi la santé, passée de 5,9% à 7% sur la même période. Ou bien encore les résidences services, qui représentaient 0,3% des investissements en 2017. Mais 4,1% en 2019… L’hôtellerie, l’un des secteurs les plus touchés à court terme par la crise du coronavirus, pesait quant à elle environ 4,2% des investissements en 2019. Soit un peu moins qu’en 2018 (4,5%). Et un peu plus qu’en 2017 (3,5%).


L’internationalisation des investissements des SCPI est devenue la norme

Côté diversification géographique, les SCPI ont désormais pris le pli de l’international. La proportion des actifs acquis hors de France change d’une année sur l’autre. Mais semble se stabiliser autour des 30% depuis 2017. Une année charnière, avant laquelle la part investie hors de France était inférieure à 20%. L’Allemagne reste la destination favorite (48% des investissements étrangers en 2019). Mais d’autres pays sont également explorés par les SCPI. Après l’Europe du Nord, l’Europe du Sud est venue s’ajouter aux zones d’acquisition. Avec notamment l’Italie, qui a récolté 6,2% des investissements en 2019… Là encore, la diversification géographique des SCPI revêt une importance particulière face à la crise sanitaire. Car ses conséquences économiques seront a priori plus importantes pour les pays les plus durement touchés…


SCPI, une part croissante au sein des investisseurs en immobilier d’entreprise

Rappelons que les SCPI font partie des investisseurs les plus actifs sur les marchés de l’immobilier. En 2019, l’investissement en immobilier d’entreprise français établissait un nouveau record, à 41,5 Md€. Les SCPI, avec 6,2 Md€[1], étaient à l’origine de près de 16% des investissements réalisés dans l’hexagone. Une proportion qui varie chaque année. Mais s’affiche globalement à la hausse. Plus les SCPI collectent – et ce fut le cas en 2019 -, plus elles investissent. En 2018, avec un niveau de souscription en repli, elles ne représentaient que 12,3% des investissements sur le marché français. Mais jusqu’à 18,3% en 2017, autre année de collecte historique. En 2019, le niveau global de leurs investissements, en France et hors de France, a atteint un nouveau sommet : 9,2 Md€. Contre 6,2 Md€ en 2018 et 7,3 Md€ en 2017.


Frédéric Tixier

[1] Source : ASPIM, IEIF.


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