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Les SCPI toujours actives pendant la crise

La crise du coronavirus et le confinement ont très fortement réduit les transactions immobilières. Mais le marché n’est pas totalement gelé. Preuve en est : certaines SCPI ont finalisé des opérations initiées avant la crise. Et continuent de mener des négociations. Revue de détails.     

Il s’agit, pour l’essentiel, d’opération initiées avant la période de confinement. Mais pas que… Les SCPI, qui disposent pour la plupart de liquidités importantes – et continuent à collecter -, poursuivent les acquisitions et cessions d’actifs en cours. Plusieurs transactions ont été finalisées au cours des dernières semaines. D’autres sont à venir. Etat des lieux, par société de gestion.

Advenis REIM

Le gestionnaire des SCPI Eurovalys et Elyalis annonçait début mars l’acquisition d’un immeuble de bureaux à Gaimersheim, en Bavière. Prix de la transaction : environ 25 M€ hors droits. Quelques jours auparavant, la toute jeune SCPI Elyalis procédait à son premier investissement à Madrid. Pour 15,5 M€.

Amundi Immobilier

La structure dédiée à l’immobilier du groupe Amundi avait réalisé 3,8 Md€ d’acquisitions en 2019. Pour le compte de ses SCPI et OPCI grand public, mais aussi pour l’ensemble de ses fonds sous gestion. Elle vient de procéder à plusieurs nouvelles opérations. En avril 2020, elle a notamment annoncé l’acquisition de son premier actif de bureaux à Barcelone (8 330 m²) et à Varsovie (11 529 m²). Ainsi qu’une plateforme logistique (occupée par Zalando) en Allemagne.

Atream

La société de gestion spécialisée sur le secteur du tourisme et de l’hôtellerie a annoncé en mars deux nouvelles acquisitions en Allemagne. Il s’agit des murs de l’hôtel et des infrastructures récréatives du Center Parcs Nordseeküste, pour un montant de 11,8 M€. Et des murs de l’hôtel B&B Stuttgart Airport, pour un montant de 10,6 M€. Ces deux opérations ont été réalisées pour le compte de la SCPI Atream Hôtels.

BNP Paribas REIM

La division immobilière de BNP Paribas a annoncé le 17 avril l’acquisition d’un immeuble de bureaux neuf d’une surface totale de 25 000 m². Livré fin 2019, cet actif se situe dans le nouveau quartier des Docks de Saint-Ouen. Il accueille le siège de la Région Île-de-France. L’opération a été réalisée pour le compte de la SCPI Accimmo Pierre. Le montant de transaction dépasserait les 200 M€

Corum

Le gestionnaire des SCPI à succès Corum Origin et Corum XL a annoncé, le 25 mars, la première acquisition de sa nouvelle SCPI Eurion. Cette dernière s’est portée acquéreur des murs d’un supermarché situé près de Cork, en Irlande. Prix d’acquisition : 6,1 M€. Rendement estimé à l’acquisition : 7,44% acte en main.

Foncia Pierre Gestion

La société de gestion récemment passée sous la coupe de BlackFin Capital Partners a finalisé fin février son 1er investissement en Belgique. L’opération a été réalisée pour le compte de 3 de ses SCPI : Foncia Cap’Hebergimmo, à hauteur de 51% ; Foncia Pierre Rendement pour 30% ; et Placement Pierre, pour 19%. Le montant total de la transaction est supérieur à 57 M€.

Groupama Gan Reim

Le gestionnaire des SCPI Affinités Pierre et de l’OPCI Groupama Gan Pierre 1 poursuit visiblement l’optimisation de ses patrimoines. Il annonçait notamment le 14 avril dernier la cession d’une boutique située au centre-ville de Cannes. L’opération génère une plus-value de 34% pour l’OPCI Groupama Gan Pierre 1. Quelques jours plus tôt, il communiquait sur l’acquisition d’un commerce à Paris. Pour le compte cette fois d’un OPPCI (Groupama Gan Retail France).

La Française REM

La société de gestion dirigée par Marc Bertrand a finalisé en avril l’acquisition d’un immeuble de bureaux dans le 17e arrondissement parisien. Il s’agit d’un ensemble de plus de 10 000 m², siège social du groupe Rexel. Le prix de la transaction serait supérieur à 100 M€. L’opération a été menée pour le compte des SCPI Epargne Foncière (40 %), Eurofoncière 2 (10 %), LF Grand Paris Patrimoine (40 %) et Multimmobilier 2 (10 %). La SCPI LF Europimmo vient pour sa part d’annoncer (le 17 avril) l’acquisition d’un premier actif au Royaume-Uni. Il s’agit d’un immeuble mixte situé Bartholomew Close, à Londres. Le prix net vendeur est de M£. Et le taux de rendement initial ressort à 3,9 %.

Norma Capital

La société de gestion de la SCPI Vendôme Régions a fortement investi au cours du 1er trimestre. Elle a en effet acquis durant cette période 6 nouveaux actifs, pour un total de 22 M€. Il s’agit majoritairement d’immeubles de bureaux, situés en province. Les acquisitions comprennent également un immeuble de commerces situé à Montlhéry (91). Et une boutique située rue de Clichy, dans le 9e arrondissement parisien.

Novaxia

La SCPI Neo, gérée par Novaxia, a procédé à sa 5e acquisition. Il s’agit d’un « data center » situé à Nanterre, d’une surface de 3 256 m². Il est actuellement loué à Interxion, une entreprise spécialisée dans la location d’espaces de data center, pour un bail résiduel de 4,6 ans. Selon Novaxia, le rendement acte en main de cette opération est de 6,68 %

Perial AM

Perial AM a réalisé coup sur coup trois acquisitions pour ses SCPI PFO2 et PFO. Et en mars, cette dernière se portait acquéreur d’un immeuble de bureaux à Amsterdam. Pour environ 24 M€. En février, PFO2 devenait quant à elle propriétaire d’un immeuble de bureaux neufs situé dans la périphérie de Rennes. Pour environ 35,9 M€. Elle vient d’annoncer, le 20 avril, une nouvelle opération, aux Pays-Bas cette fois. Il s’agit de l’immeuble Deloitte Building situé à Utrecht. L’actif comprend 7 127 m² de bureaux et 154 emplacements de parking. Prix de l’opération : 28,8 M€. Il s’agit de la 9e acquisition aux Pays-Bas de PFO2.

Primonial REIM

Primonial REIM a finalisé le 12 mars dernier l’acquisition de l’immeuble de bureaux « Le Valmy », situé à Montreuil (93). L’opération a été réalisée pour le compte de sa SCPI Primopierre. Et cet actif de 29 000 m² a été acquis auprès de la foncière Gecina. La transaction se serait faite sur la base d’un prix supérieur à 200 M€. Primonial REIM poursuit activement la recherche de nouveaux actifs. Y compris dans le secteur de l’hôtellerie. Il vient en effet de finaliser un partenariat avec B&B Hotels, un opérateur hôtelier français. En s’engageant à investir 50 M€ par an dans cette classe d’actifs au cours des 15 prochaines années.

Sofidy

Sofidy a finalisé le 11 mars une nouvelle acquisition : l’immeuble « Le Georges V », situé dans la ville de Montpellier. Cet actif, d’une surface de 2 597 m², a été acquis pour le compte de l’OPCI Sofidy Pierre Europe. Prix de l’opération : 5,9 M€

Swisslife AM

Swiss Life Asset Managers France a concrétisé début mars l’acquisition du portefeuille  « Margaux » comprenant quatre hôtels espagnols. L’opération a été réalisée pour le compte de l’OPCI SwissLife Dynapierre. Ce dernier s’est également engagé à acquérir un immeuble majoritairement de bureaux situé dans le « QCA » parisien.

Frédéric Tixier


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La Française : 23,6 milliards d’euros sous gestion en immobilier

Le pôle immobilier de La Française a réalisé une collecte brute de 3,7 Md€ en 2019. C’est 16% de plus qu’en 2018. La collecte nette en SCPI s’affiche à 707 M€. Le groupe conserve son statut de première société de gestion de SCPI, avec une capitalisation de près de 9,2 Md€

« Le contexte de taux bas a agi en faveur des placements immobiliers », explique La Française dans le communiqué annonçant ses résultats 2019. Le groupe, dans son ensemble, enregistre une collecte de 5,6 Md€. Mais c’est le « pilier » immobilier, La Française REM notamment, qui recueille la majorité des nouveaux capitaux. Ce qui porte le niveau de ses encours sous gestion en immobilier à 23,6 Md€.

La Française : une collecte brute de 3,7 Md€ en immobilier

La collecte brute en immobilier bondit en outre de 16% par rapport à 2018. Pour s’établir, en 2019, à 3,7 Md€. La Française bénéficie de son ouverture à l’international. 32% des sommes collectées proviennent en effet d’investisseurs étrangers, notamment asiatiques. Le groupe a conquis de belles signatures. Samsung Securities, pour l’acquisition du Crystal Park. CMNE et CPPIB (Canada Pension Plan Investment Board) sur le développement de la Foncière du Grand Paris. Ou encore des investisseurs sud-coréens en co-investissement dans le D-Square, au Luxembourg. Xavier Lépine, le président du directoire, s’en félicite. Et y voit la preuve de l’installation de La Française en tant « qu’acteur incontournable pour les investisseurs étrangers ». «La Corée du Sud qui a été, en 2019, le 2einvestisseur en France, a confié près de la moitié de ses transactions au Groupe », rappelle-t-il.


Rebond de la collecte en SCPI

Côté SCPI, l’envolée est également spectaculaire. L’ensemble des véhicules gérés par La Française REM réalise une collecte brute de 865 M€, et de 707 M€ en net, selon l’IEIF. Soit plus du double qu’en 2018, une année il est vrai de fort recul pour l’ensemble du marché. Et pour La Française en particulier. La collecte 2019 se concentre néanmoins autour de trois produits phares. Epargne Foncière, LF Europimmo et LF Grand Paris Patrimoine recueillent à eux seuls 93% des souscriptions nettes. Un constat qui pourrait amener la société de gestion à revoir l’étendue et la composition de sa gamme. Une éventualité qui fait partie des « réflexions permanentes » de La Française REM, comme le reconnaissait Marc Bertrand, son président, il y a quelques semaines. Sans que cette question soit totalement à l’ordre du jour.


Les performances sont au rendez-vous

Côté performances, les SCPI du groupe sont au rendez-vous. Epargne Foncière, le vaisseau amiral (2,65 Md€ de capitalisation), affiche un taux de distribution équivalent à la moyenne du marché : 4,40%. Certains véhicules spécialisés font mieux. C’est le cas pour LF Opportunité Immo, avec 5,04%. Ou EuroFoncière 2, avec 4,43%. D’autres moins bien. Comme LF Europimmo, à 4,05%. En revanche, cette dernière, comme d’autres véhicules de La Française, a procédé à la revalorisation de ses parts l’an dernier. Elles affichent une variation annualisée (VPM) de 1,48% en 2019. LF Europimmo a d’ailleurs renouvelé l’exercice le 1er mars dernier, comme quatre autres SCPI. Résultat : la performance globale s’en trouve améliorée, et s’établit donc, peu ou prou, dans la moyenne du marché. Ces revalorisations de parts attestent de la qualité des actifs détenus par les SCPI du groupe, dont la valeur de réalisation aurait progressé de 0,93% à 4,31% l’an dernier.


4 milliards d’euros d’investissements

Pour « alimenter » en actifs ses SCPI, mais aussi les autres véhicules et mandats sous gestion du groupe, La Française a par ailleurs procédé à un très vigoureux programme d’investissements l’an dernier. Plus de 4 Md€ d’acquisitions ont été réalisées, via sa plateforme européenne présente à Paris, Francfort et Londres. Parmi les opérations les plus emblématiques ? L’acquisition, pour le compte de 7 SCPI du groupe, de l’immeuble M, dans le 17eparisien, intégralement loué à l’opérateur de coworking WeWork. Une opération estimée à près de 150 M€… Ou d’un actif de bureau en Allemagne (Essen), valorisé autour de 75 M€, acquis conjointement par trois SCPI, dont LF Europimmo. L’année 2019, pour La Française, s’est également placée sous le signe de l’innovation. La société de gestion vient notamment d’officialiser le lancement de la première SCPI viticole du marché

Frédéric Tixier

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A propos de La Française REM(i)

La Française REM est la première société de gestion de société civile de placement immobilier en France en termes de capitalisation (au 30/06/2019, IEIF). Spécialiste de l’investissement et de la gestion pour compte de tiers, elle est présente sur l’ensemble des marchés immobiliers français. Elle développe également une offre de gestion de mandats immobiliers dédiés aux institutionnels sur des stratégies d’investissement Core/Core + mais aussi Value Added et Opportunistes au sein de La Française Real Estate Partners. 

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

Revalorisation du prix des parts de SCPI à La Française et chez Perial AM

Les prix de souscription de cinq des neuf SCPI d’entreprise de La Française sont révisés à la hausse. Une augmentation qui varie de 1,46% à 3,33% selon les véhicules. Chez Perial, le prix de SCPI PF Grand Paris est majoré de 4%. Des hausses effectives depuis le 1er mars dernier.

L’année 2019 s’était déjà soldée par une revalorisation importante de la valeur moyenne des parts de SCPI. Pondérée prorata temporis, leur hausse ressortait à 1,20%. Contre un VPM[1] moyen de seulement 0,8% en 2018. Le signe que la valeur des patrimoines détenus par les SCPI s’est globalement appréciée l’an dernier. Mais également que celles qui ont procédé à des revalorisations de parts ont su judicieusement choisir leurs actifs. Et les gérer correctement.

Le reflet de la qualité d’une gestion

C’est d’ailleurs l’argument mis en avant par La Française REM pour expliquer la révision, à la hausse, du prix de souscription de 5 de ses SCPI. « La revalorisation des patrimoines de nos SCPI reflète avant tout la qualité de notre gestion », considère ainsi Marc-Olivier Penin, directeur général de La Française Real Estate Managers. Une gestion qui passe, d’abord, par la sélection des investissements. Mais aussi par l’optimisation et la rénovation du parc immobilier existant. Afin de « répondre aux nouveaux enjeux de transition énergétique et d’usages des locataires utilisateurs », ajoute Marc-Olivier Penin. Cette gestion a profité à l’ensemble des SCPI du groupe. Toutes, en effet, affichent une hausse de leur valeur de réalisation. C’est-à-dire de la valeur de leur patrimoine, calculée à dire d’experts.

Revalorisation des parts de 5 SCPI à La Française

Ce ne sont toutefois que 5 véhicules, parmi les 9 SCPI d’entreprise existantes, qui voient leurs prix rehaussés. Les revalorisations s’étalent de 1,46% à 3,33%. La plus forte hausse revient à LF Grand Paris Patrimoine (+3,3%). A noter que cette SCPI repositionnée sur l’investissement francilien avait déjà relevé le prix de sa part en septembre 2018. Vient ensuite Epargne Foncière, la SCPI « paquebot » du groupe (plus de 2,6 Md€ d’encours sous gestion fin 2019). Déjà revalorisé en début d’année 2019, son prix passe cette fois de 810 € à 827 €. Soit une hausse de 2,10%. Celui d’Eurofoncière 2 progresse de 1,98% (257 € vs 252 €). Et celui de Pierre Privilège de 1,55% (853 € vs 840 €). Quant à LF Europimmo, la SCPI qui a récemment fusionné avec Europimmo Market, sa valeur progresse de 1,46%. Contre 1,48% en 2019.


Hausse de 4% du prix de souscription de PF Grand Paris

Côté Perial AM, c’est le prix de la SCPI PF Grand Paris qui bénéficie d’une forte revalorisation : +4%. C’est la 3eannée consécutive que ce véhicule (ex-PF1) révise la valeur de ses parts. Investie depuis sa création – il y a plus de 50 ans… – dans l’immobilier francilien (85% du patrimoine fin 2019), la SCPI bénéficie à plein de la hausse de ce marché. En mai 2019, son prix de souscription avait déjà progressé de 3,6%. Et de 4,9% en mai 2018. Pour mémoire, PF Grand Paris a distribué un rendement de 4,38% à ses actionnaires l’an dernier.

Frédéric Tixier


[1] La VPM correspond à la variation du prix moyen du prix de souscription d’une part de SCPI. Elle est égale à la division de l’écart entre le prix acquéreur moyen de l’année n et le prix acquéreur moyen de l’année n-1, par le prix de part acquéreur moyen de l’année n-1.


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A propos de La Française REM(i)

La Française REM est la première société de gestion de société civile de placement immobilier en France en termes de capitalisation (au 30/06/2019, IEIF). Spécialiste de l’investissement et de la gestion pour compte de tiers, elle est présente sur l’ensemble des marchés immobiliers français. Elle développe également une offre de gestion de mandats immobiliers dédiés aux institutionnels sur des stratégies d’investissement Core/Core + mais aussi Value Added et Opportunistes au sein de La Française Real Estate Partners.

A propos de Perial Asset Management(i)

Perial Asset Management gère plus de 4,3 milliards d’euros au 31/12/2019, distribue des produits SCPI, OPCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management compte 550 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, plus de 1500 entreprises locataires et 44 000 associés, porteurs de parts de SCPI et d’OPCI.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

La Française : la SCPI Europimmo multiplie les acquisitions

La fusion en cours entre les SCPI Europimmo Market et LF Europimmo (voir « La Française : fusion programmée des SCPI Europimmo ») n’empêche pas cette dernière – la SCPI absorbante – de poursuivre, avec diligence, son programme d’investissements.

Au 1er trimestre, forte d’une collecte nette d’environ 38,7 M€, LF Europimmo s’était portée acquéreur d’un seul immeuble, des bureaux dublinois, pour un montant d’environ 11,6 M€ (49,23% de participation sur une valeur totale de 23,5 M€). D’une surface de 1 484 m², cet actif est entièrement loué à la Fédération internationale de rugby.

SCPI LF Europimmo : acquisitions à Dublin et au Luxembourg

Depuis le début du second semestre, elle multiplie en revanche les acquisitions. Début juillet, elle annonçait une participation de 10% au sein de l’immeuble « M », 7 530 m² situés dans le 17parisien, et entièrement loué au géant du coworking, WeWork. Un co-investissement – dont le montant global n’est pas communiqué – réalisé lui aussi avec d’autres SCPI gérées par La Française, et notamment LF Grand Paris Patrimoine, Epargne Foncière, Selectivest (pour des participations supérieures ou égales à 20%), Crédit Mutuel Pierre, Pierre Privilège, et Eurofoncière 2. A quelques jours d’intervalle, la SCPI réalisait, aux côtés cette fois d’investisseurs sud-coréens conseillés par La Française, un investissement dans le complexe D.Square, 31 000 m² situés dans le quartier des affaires de Luxembourg, et entièrement loué à Deloitte.

SCPI LF Europimmo : renforcement en Allemagne

Mi-juillet, LF Europimmo renforçait en outre sa position en Allemagne, pays qui représentait déjà, fin mars, plus de 55% de son patrimoine. La SCPI s’est implantée à Essen, sur un actif de bureau de plus de 22 000 m² construit en 1960, entièrement rénové en 1994, et occupé par le producteur d’électricité Steag. Il ne s’agit d’ailleurs que d’une 1ère étape dans la stratégie de positionnement de LF Europimmo sur le marché allemand, puisque cette dernière prévoit d’y investir jusqu’à 177 M€ au total. Deux autres acquisitions, respectivement situées à Brême et à Munich, seraient déjà en passe d’être concrétisées. Rappelons que LF Europimmo affiche pour l’heure des ratios d’exploitation plus ou moins dans la moyenne du marché. Son taux de distribution 2018, à 4,18%, est équivalent à celui de la moyenne des SCPI de bureaux, son taux d’occupation financier (94,8%) étant en revanche plutôt dans la fourchette basse du marché.

SCPI LF Europimmo : valeur de reconstitution en hausse

Mais il pourrait être révisé à la hausse une fois la fusion avec Europimmo Market entérinée, cette dernière affichant pour l’heure un « TOF » à 100%… Signalons enfin que la valeur de reconstitution de LF Europimmo a progressé de 6,75% entre fin 2017 et fin 2018, ramenant cette dernière à 106,3% du prix de souscription. La preuve que la SCPI se positionne sur des actifs de qualité et générateurs de plus-values potentielles. Et un espoir de revalorisation plus important pour les porteurs de parts, lorsque la SCPI décidera de réviser de nouveau à la hausse son prix de souscription, une opération à laquelle elle s’est toutefois déjà récemment livrée (voir « La Française : prix de souscription en hausse pour deux SCPI »).

Frédéric Tixier


A propos de la Française GREIM(i)

Les activités immobilières de La Française sont regroupées sous la marque La Française Global Real Estate Investment Managers (GREIM). Cette marque regroupe La Française REM, La Française Real Estate Partners et La Française Real Estate Partners International. La Française REM est la première société de gestion de société civile de placementimmobilier en France en termes de capitalisation (au 31/12/2018, IEIF). Spécialiste de l’investissement et de la gestion pour compte de tiers, elle est présente sur l’ensemble des marchés immobiliers français. Elle développe également une offre de gestion de mandats immobiliers dédiés aux institutionnels sur des stratégies d’investissement Core/Core + mais aussi Value Added et Opportunistes au sein de La Française Real Estate Partners. La Française Real Estate Partners International fournit des services complets de gestion d‘investissement, aussi bien pour les placements immobiliers directs qu’indirects, à une vaste clientèle internationale en Europe, au Royaume-Uni et en Asie. Elle est implantée à Londres, Francfort, et Séoul. La plateforme est un spécialiste reconnu des stratégies d’investissement immobilier Core/Core + en Europe. La Française GREIM dispose de 19 milliards d’euros d’actifs sous gestion (au 01/01/2019) et offre une gamme complète de solutions immobilières sur mesure aux investisseurs du monde entier.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Envisagée dès la fin de l’année 2018, la fusion-absorption de la SCPI Europimmo Market par la SCPI LF Europimmo devrait intervenir fin juin, sous réserve de l’approbation des actionnaires. Le nouvel ensemble pèsera près de 590 M€, avec une exposition majoritaire sur l’immobilier allemand.

D’un côté, une SCPI portée par « une belle dynamique de collecte ». De l’autre, un véhicule qui a connu « un démarrage plus lent », dont la collecte « est aujourd’hui à l’arrêt », mais totalement investi dans un « patrimoine de qualité ». La fusion entre LF Europimmo, lancée en 2014, et Europimmo Market, commercialisé depuis septembre 2015, qui ont en commun une vocation européenne, « fait donc sens » pour La Française REM, leur gestionnaire.

Un patrimoine plus diversifié

Le rapprochement entre ces deux véhicules, étudié depuis la fin de l’année 2018 (voir « La Française : prix de souscription en hausse pour 2 SCPI »), et validé le 8 mars dernier par leurs conseils de surveillance respectifs, devrait en effet conduire à la constitution d’une SCPI « au patrimoine plus diversifié » et disposant de « plus de latitude dans ses projets d’investissement ». LF Europimmo, la SCPI absorbante, apporte dans la corbeille un encours de 557 M€ (fin mars 2019), essentiellement investi en actifs de bureaux (à près de 85%), majoritairement en Allemagne (55,40%) mais pas uniquement, la SCPI, présente dans d’autres pays européens (Belgique, Pays-Bas), venant également de réaliser son 1er investissement en Irlande. Europimmo Market, de taille nettement plus modeste (28,5 M€) en raison d’une très faible collecte depuis son lancement (2 M€ en 2017, et à peine 200 000 € en 2018), est à l’inverse exclusivement investi en actifs de commerce majoritairement allemands.

Des avantages pour tous les actionnaires

Les deux SCPI présentent en outre des caractéristiques communes en termes de rentabilité (DVM de 4,18% en 2018 pour LF Europimmo, 4% pour Europimmo Market). En revanche, si l’une est totalement investie (Europimmo Market) et dispose d’un patrimoine entièrement loué (taux d’occupation financier – TOF – de 100% à fin mars), l’autre (LF Europimmo) est moins disant en termes de remplissage de ses immeubles (94,8% fin mars) et, surtout, est susceptible, compte tenu de sa forte collecte (encore 39 M€ au 1er trimestre), de faire subir à ses associés des effets de dilution en cas de retard dans ses investissements. « L’incorporation d’un patrimoine totalement investi – celui de Europimmo Market – permettrait d’atténuer ce risque », argumente ainsi La Française REIM. Les actionnaires des deux SCPI fusionnées bénéficieraient en outre de « la dynamique de croissance de LF Europimmo », dont le développement serait facilité grâce à une politique d’investissement plus large incluant « l’exposition à l’immobilier commercial allemand ».

Fusion rétroactive au 1er janvier 2019

L’opération envisagée sera soumise aux actionnaires lors des AGE du 19 juin prochain – ou le 27 juin, si le quorum n’est pas atteint lors de la première assemblée -. Si elle est approuvée, la fusion prendra effet rétroactivement au 1er janvier 2019. La parité de fusion retenue résulte de la combinaison de plusieurs critères : la valeur de réalisation des deux SCPI au 31 décembre 2018 (pour 50%) ; leur valeur de rendement pour 2018 (25%) ; leur valeur de rendement pour l’exercice 2019 (25%). La valeur d’échange en résultant est de 989,48 € pour LF Europimmo et de 938,97 € pour Europimmo Market, soit une parité de 0,95 part LF Europimmo pour 1 part Europimmo Market. Comme classiquement dans toutes fusions, le système des « rompus » permettra soit le remboursement à l’associé de la partie de la part excédant la parité, soit le versement par l’associé du complément nécessaire à l’attribution d’une part supplémentaire. A noter également que, si la fusion est entérinée par les actionnaires – et obtient le visa de l’AMF -, tous les associés – anciens et nouveaux – de la SCPI LF Europimmo bénéficieront d’un dividende par part identique sur 2019.

Frédéric Tixier


A propos de la Française GREIM(i)

Les activités immobilières de La Française sont regroupées sous la marque La Française Global Real Estate Investment Managers (GREIM). Cette marque regroupe La Française REM, La Française Real Estate Partners et La Française Real Estate Partners International. La Française REM est la première société de gestion de Société Civile de Placement immobilier en France en termes de capitalisation (au 31/12/2018, IEIF). Spécialiste de l’investissement et de la gestion pour compte de tiers, elle est présente sur l’ensemble des marchés immobiliers français. Elle développe également une offre de gestion de mandats immobiliers dédiés aux institutionnels sur des stratégies d’investissement Core/Core + mais aussi Value Added et Opportunistes au sein de La Française Real Estate Partners. La Française Real Estate Partners International fournit des services complets de gestion d‘investissement, aussi bien pour les placements immobiliers directs qu’indirects, à une vaste clientèle internationale en Europe, au Royaume-Uni et en Asie. Elle est implantée à Londres, Francfort, et Séoul. La plateforme est un spécialiste reconnu des stratégies d’investissement immobilier Core/Core + en Europe. La Française GREIM dispose de 19 milliards d’euros d’actifs sous gestion (au 01/01/2019) et offre une gamme complète de solutions immobilières sur mesure aux investisseurs du monde entier.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Les unes après les autres, les sociétés de gestion annoncent les taux de distribution 2018 (DVM) de leurs SCPI. Depuis mercredi 6 février, Pierre papier recense pour vous ces premières publications.


Frédéric Tixier

Les unes après les autres, les sociétés de gestion annoncent les taux de distribution 2018 (DVM) de leurs SCPI. Plus d’une trentaine est déjà disponible. Il s’agit pour l’heure de données en partie provisoires. Pierre papier a recensé pour vous ces premières publications.

Les données officielles, collectées par l’ASPIM et l’IEIF, ne seront disponibles que dans quelques jours. Seront alors notamment dévoilés le niveau de la collecte des SCPI et leur taux de distribution moyen en 2018. Ce dernier devrait tourner autour de 4,40%, en léger retrait donc par rapport à 2017 (4,44%).

Les premières publications sont encourageantes

Les premiers chiffres publiés par les sociétés de gestion, soit via des communiqués, soit via leur derniers bulletins trimestriels, ne reflètent qu’en partie cette tendance. Sur les 32 SCPI d’entreprises recensées à ce jour (à la date de la rédaction de l’article, le tableau de suivi a été actualisé depuis lors), 8 affichent en effet des taux de distribution en hausse par rapport à 2017. C’est le cas notamment des deux SCPI de Corum (aux premières marches du podium, comme en 2017), de deux des SCPI de Perial (PF Grand Paris et PFO2), et des SCPI Foncière Remusat chez Voisin, Efimmo chez Sofidy, et Pierre Capitale chez Swiss Life REIM France.


Des reculs assez limités

Plusieurs SCPI publient des résultats identiques à ceux de 2017. C’est le cas d’Epargne Pierre chez Voisin (5,97), d’Interpierre France chez Paref Gestion (5,26%) et de Pierval Santé chez Euryale Asset Management (5,05%). On sait également que les SCPI de Primonial REIM devraient afficher des rendements identiques à ceux de l’an passé, a priori supérieurs à 4,50%. Deux SCPI nouvellement créées – donc sans référence 2017 – délivrent pour leur part des rendements annualisés de très bonne facture (Kyaneos Pierre et Cœur de Régions). Le reste de l’échantillon accuse des replis, mais somme toute assez modérés, de -0,01% par exemple pour Novapierre Allemagne chez Paref Gestion (4,70%, nets d’impôt, taux provisoire) jusqu’à -0,30% pour Multimmobilier 2 à La Française

Revalorisation du prix des parts

Il convient également de noter qu’une bonne partie du recul du taux de distribution peut s’expliquer par la revalorisation du prix des parts. Rappelons en effet que le taux DVM – distribution sur valeur de marché -, qui mesure officiellement le rendement d’une SCPI, résulte du rapport entre dividendes distribués et prix de la part, dont l’évolution est mesurée par la variation du prix moyen (VPM). Si, à dividendes constants, ce prix moyen augmente, en raison d’une revalorisation du prix de la part (elle-même conséquence de l’appréciation de la valeur des actifs composant le patrimoine d’une SCPI), le taux de rendement diminue mécaniquement. C’est ce qui s’était notamment produit en 2017, le prix moyen des parts des SCPI s’étant revalorisé de 1,79%. Compte tenu de la probable augmentation de la valeur d’expertise des immeubles, on s’attend à ce que ce prix moyen soit une nouvelle fois en progression en 2018. Ce qui constitue une mauvaise nouvelle pour le rendement affiché, certes, mais pas nécessairement pour les porteurs de parts de SCPI dont la valeur du patrimoine se retrouverait ainsi révisée à la hausse…

Frédéric Tixier

La SCPI européenne de bureaux de la Française REM a collecté près de 200 M€ l’an dernier, et procédé à 318 M€ d’acquisitions. LF Europimmo utilise en effet l’effet de levier de l’emprunt pour prendre de l’avance dans son programme d’investissement.

La petite SCPI européenne de la Française REM est devenue grande… Lancée en juillet 2014, au tout début de la vague des SCPI eurocentrées initiée par Novapierre Allemagne, LF Europimmo connaît un succès croissant auprès des souscripteurs

Amplification de la collecte – Après avoir plus que doublé sa collecte entre 2015 et 2016 (120 M€ contre 50 M€), elle boucle l’année 2017 sur une nouvelle impressionnante progression, enregistrant près de 200 M€ de nouveaux encours, dont environ 40 M€ sur chacun des trois derniers trimestres. Elle se rapproche ainsi de la performance commerciale de la SCPI « paquebot » du groupe, Epargne Foncière (272 M€ de collecte, 2,2 Md€ de capitalisation à fin 2017), ces deux véhicules cumulant à eux seuls plus de 70% de la collecte nette en SCPI de la Française GREIM l’an dernier. De l’argent frais que LF Europimmo a totalement transformé en nouveaux investissements, la société ayant procédé l’an dernier à plusieurs acquisitions, pour un total de 318 M€.

Effet de levier – La SCPI est en effet autorisée à s’endetter jusqu’à 30% de la valeur des actifs. Une mesure qui lui permet de mieux gérer le décalage entre souscriptions et investissements, en prenant de l’avance dans son programme d’acquisition. Tout en améliorant, grâce à l’effet de levier ainsi généré, la rentabilité des opérations financées. LF Europimmo est, conformément à sa stratégie, clairement en situation de surendettement, sa dette -contractée à un taux moyen très favorable de 1,5%- s’établissait à 28,6% de ses actifs à fin 2017. Le delta avantageux entre le taux de rendement des immeubles acquis et le taux de ses emprunts n’empêche toutefois par la SCPI d’afficher un taux de distribution en baisse par rapport à 2016 (4,22% vs 4,56%). Une situation qui résulte en partie du recul récurrent du taux d’occupation financier sur l’année 2017 -conséquence des mesures d’accompagnement concédées sur les nouvelles acquisitions-, ce « TOF » passant de 99,8% à fin 2016 à 93,5% en fin d’année dernière.

Elargissement européen – LF Europimmo s’est en revanche davantage diversifiée sur les pays de la zone euro. Essentiellement investie en Allemagne et en France lors de ses premières années d’existence, elle a ajouté progressivement les Pays-Bas (en 2016), puis l’Irlande et la Belgique (en 2017) à son portefeuille majoritairement composé d’actifs de bureaux. A fin 2017, l’Allemagne pesait pour 58,28%, la Belgique pour 12,35%, les Pays-Bas pour 6,18%, et l’Irlande pour 2,58%, le solde étant investi en France. Rappelons que la SCPI avait procédé l’an dernier à une revalorisation de son prix de souscription de 1,5% -dopant mécaniquement la performance des anciens porteurs de parts-, tout en allongeant le délai de jouissance à 6 mois. Une mesure elle aussi destinée à fluidifier le décalage entre souscriptions et investissements.

Frédéric Tixier


A propos de la Française GREIM(i)
Les activités immobilières de La Française sont regroupées sous la marque La Française Global Real Estate Investment Managers (GREIM). Cette marque regroupe La Française REM, La Française Real Estate Partners et La Française Real Estate Partners International. La Française REM est la première société de gestion de Société Civile de Placement immobilier en France en termes de capitalisation (au 30/06/2017, IEIF). Spécialiste de l’investissement et de la gestion pour compte de tiers, elle est présente sur l’ensemble des marchés immobiliers français. Elle développe également une offre de gestion de mandats immobiliers dédiés aux institutionnels sur des stratégies d’investissement Core/Core + mais aussi Value Added et Opportunistes au sein de La Française Real Estate Partners. La Française Real Estate Partners International fournit des services complets de gestion d‘investissement, aussi bien pour les placements immobiliers directs qu’indirects, à une vaste clientèle internationale en Europe, au Royaume-Uni et en Asie. Elle est implantée à Londres, Francfort, et Séoul. La plateforme est un spécialiste reconnu des stratégies d’investissement immobilier Core/Core + en Europe. La Française GREIM dispose de 16 milliards d’euros d’actifs sous gestion (au 31/12/2017) et offre une gamme complète de solutions immobilières sur mesure aux investisseurs du monde entier

La SCPI européenne orientée bureaux de la Française REIM procède à son tour à une revalorisation du prix de ses parts. A compter du 3 avril, le prix de souscription passera à 1 015 €, soit 1,5% de progression. Le délai de jouissance de LF Europimmo est porté au 1er jour du 6e mois suivant la souscription.  

Après Primonial, puis BNP Paribas, c’est au tour de La Française REIM de revaloriser le prix de souscription de certaines de ses SCPI. Le 3 avril prochain, c’est celui de son véhicule dédié à l’investissement dans les bureaux en Europe, LF Europimmo, qui sera porté de 1 000 € à 1 015 €.

Succès commercial confirmé – Lancé en juillet 2014, LF Europimmo a « surfé » avec succès sur la vague des SCPI euro-centrées, initiée lors de la création du 1er produit dédié à cette thématique, Novapierre Allemagne. La SCPI de la Française REIM a plus que doublé sa collecte en 2016 (120 M€ contre 50 M€ en 2015), sa capitalisation passant sur la même période de 61 M€ à 181 M€. L’afflux de souscriptions semble d’ailleurs ne pas se tarir, puisque plus de 45 M€ ont encore été collectés au 1er trimestre 2017. Les investissements, initialement concentrés sur l’Allemagne (et la France, qui représentait 18% de l’actif à fin 2016), commencent à être diversifiés sur d’autres pays européens.

Première acquisition aux Pays-Bas fin 2016 – LF Europimmo a ainsi réalisé sa première acquisition aux Pays-Bas à la fin de l’an dernier. Il s’agit d’un immeuble de bureaux situé à Amsterdam entièrement loué à Tom Tom. L’opération, d’un montant total de 64,9 M€ et d’une rentabilité prévisionnelle estimée à 3,98%, a été réalisée via la SCI LF Netherlands Office, dont le capital est détenu à hauteur de 50% par LF Europimmo, deux autres SCPI de la Française REIM se partageant le solde du capital (Épargne Foncière pour 30%, et Multimmobilier 2 pour 20%). La revalorisation du prix de souscription, qui s’accompagne d’un allongement du délai de jouissance des parts nouvelles (porté du 1er jour du 4e mois qui suit le mois de souscription au 1er jour du 6e mois suivant la souscription), s’inscrit dans une logique de développement maîtrisé.

Poursuite du développement – Le conseil de surveillance de la SCPI, qui « se réjouit de l’engouement des épargnants » pour la SCPI, « demeure toutefois particulièrement vigilant sur les délais de jouissance des nouveaux associés ». Si les équipes de gestion françaises et allemandes ont concentré leurs efforts pour trouver des investissements correspondant aux souscriptions, et que ces investissements « ont bien été réalisés », il y a eu parfois « quelques décalages dans la mise en œuvre ». C’est précisément pour éviter que ces décalages n’impactent le résultat distribuable que la société de gestion procède à l’allongement du délai de jouissance. La hausse du prix de souscription peut aussi s’analyser sous cet angle, les valeurs de réalisation et de retrait n’ayant a priori pas évolué au cours de l’exercice. La gestion locative ne pose quant à elle aucun problème, LF Europimmo affichant des taux d’occupation physique (98,7%) et financier (99,8%) irréprochables…

A propos du Groupe La Française
Depuis plus de 40 ans, le Groupe La Française développe des expertises spécifiques d’Asset Management pour compte de tiers. Ancrée sur quatre pôles d’activité –Valeurs mobilières, Immobilier, Solutions d’investissement et Financement direct de l’économie – La Française déploie son modèle multi-affiliés auprès d’une clientèle institutionnelle et patrimoniale, tant en France qu’à l’international. Forte de ses 559 collaborateurs, La Française gère près de 60 milliards d’euros* d’actifs à travers ses implantations à Paris, Francfort, Genève, Greenwich (CT, USA), Hong Kong, Londres, Luxembourg, Madrid, Milan, Séoul et Singapour. En tant qu’acteur responsable et par une approche de long terme, le Groupe intègre les défis de demain pour forger ses convictions d’aujourd’hui. La Française bénéficie de la solidité du Crédit Mutuel Nord Europe (CMNE), qui détient 92% de ses droits de vote (au 16/03/2017). Cet actionnariat est complété par celui des dirigeants et salariés qui matérialisent ainsi leur implication.

(*) Au 31/12/2016

gecinaSuite aux décisions prises lors des dernières assemblées générales de ces deux SCPI, leur capital social statutaire respectif passe de 100 à 300 M€. Une conséquence de la forte collecte enregistrée par ces deux produits depuis leur création et de leurs ambitions de développement. LF Europimmo et LF Opportunité Immo affichaient des rendements de respectivement 4,56% et 5,55% en 2015.

La Française Real Estate Managers, fortement collectrice sur ses SCPI l’an dernier, prépare aussi l’avenir. Deux de ses SCPI affichant des capitalisations proches de leur capital social statutaire, elle a demandé aux associés de ces deux produits un relèvement du plafond. Les assemblées générales de LF Europimmo et LF Opportunité Immo, qui se sont tenues respectivement les 7 et 8 juillet derniers, ont accepté de porter le capital social statutaire à 300 M€, contre 100 M€ auparavant.

Plafond statutaire – Les SCPI à capital variable ont en effet un plafond de capital maximum statutaire. Lorsque celui-ci est atteint, les nouvelles souscriptions deviennent impossibles.  Seule l’assemblée générale des associés peut voter un déplafonnement de ce plafond statutaire, ce qui permet d’augmenter la taille de la SCPI et d’autoriser les nouvelles souscriptions.

LF Europimmo – LF Europimmo, commercialisée depuis juillet 2014, fait partie du cercle des SCPI originellement diversifiées sur l’Europe, et plus particulièrement l’Allemagne. En 2015, elle a réalisé une collecte exceptionnelle de 55 M€, et de plus de 12 M€ sur le 1er trimestre 2016, atteignant à fin mars une capitalisation de près de 74 M€, pour un capital social effectif de 59 M€. Essentiellement investie en bureaux, à plus de 86% hors de France, cette SCPI a distribué un dividende de 45,60 € l’an dernier, soit un taux de distribution de 4,56%.

LF Opportunité Immo – LF Opportunité Immo, anciennement dénommée LFP Opportunité Immo, est une SCPI d’entreprise lancée en 2012, spécialisée quant à elle sur les locaux d’activité, et qui a vocation à répondre aux besoins immobiliers des PME-PMI ou d’entités locales d’entreprises de taille plus importante. A fin 2015, elle affichait une capitalisation de 77,23 M€, soit près du double de celle constatée à fin 2014. La collecte s’étant poursuivie au cours du 1er trimestre 2016, cette capitalisation atteignait à fin mars 85,3 M€, le capital social effectif de la SCPI s’établissant quant à lui à 64 M€. En 2015, LF Opportunité Immo a distribué un dividende de 11,10 € l’an dernier, soit un taux de distribution de 5,55%.

Aucune de ces deux SCPI n’a réalisé d’investissement au cours du 1er trimestre. Leurs taux d’occupation financiers à fin mars (97,7% pour LF Europimmo, 94,2% pour LF Opportunité Immo) sont en baisse par rapport au 4e trimestre 2015 pour LF Europimmo (99,3%), en augmentation pour LF Opportunité Immo (89,5%). LF Opportunité Immo a par ailleurs supprimé la réduction statutaire de la commission de souscription (de 8 à 4% HT du montant de chaque souscription) applicable aux souscriptions supérieures à 2 M€.

A propos de La Française(i)
Depuis plus de 40 ans, le Groupe La Française développe des expertises spécifiques d’Asset Management pour compte de tiers. Ancrée sur quatre pôles d’activité – Valeurs Mobilières, Immobilier, Solutions d’Investissements et Financement Direct de l’Économie – La Française déploie son modèle multi-affiliés auprès d’une clientèle institutionnelle et patrimoniale, tant en France qu’à l’international. Forte de ses 530 collaborateurs, la Française gère près de 53 milliards d’euros d’actifs à travers ses implantations à Paris, Francfort, Hong Kong, Londres, Luxembourg, Madrid et Milan. En tant qu’acteur responsable et par une approche de long terme, le Groupe intègre les défis de demain pour forger ses convictions d’aujourd’hui. La française bénéficie de la solidité du Crédit Mutuel Nord Europe, son actionnaire à 94 %, tout en gardant indépendance et souplesse dans l’exercice de ses métiers. Cet actionnariat bancaire de référence est complété par celui des dirigeants et salariés qui matérialisent ainsi leur implication.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société