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L’impact prévisionnel de la crise coronavirus sur les SCPI… d’AEW Ciloger.

AEW Ciloger fait partie des sociétés de gestion qui ont régulièrement communiqué depuis le début du confinement. Elle a d’abord donné sa vision de l’impact économique de la crise du coronavirus sur les marchés immobiliers. Puis, de manière générique, sur les SCPI. Elle s’emploie désormais à fournir les éléments chiffrés permettant d’en estimer les conséquences pour les produits qu’elle gère. Notamment en termes de distribution. Etat des lieux.

« Les équipes d’AEW Ciloger entendent le besoin de visibilité des porteurs de parts de SCPI sur les prochains dividendes. Et se mettent en situation d’y répondre ». AEW Ciloger, gestionnaire, entre autres, des SCPI distribuées dans les réseaux BPCE et de La Banque Postale, reconnaît qu’elle procédera « à un ajustement dès le prochain dividende ». Afin, précisait-t-elle le 3 avril dernier, « de mieux préserver et lisser les distributions à venir ».

Des SCPI « fondamentalement bien armées »

La société de gestion a commencé à modéliser l’impact de la crise sur chacune de ses SCPI. En combinant les « hypothèses et informations disponibles ». Celles-ci pourront donc varier, et c’est normal, au cours des prochaines semaines. D’une manière générale, AEW Ciloger tente de délivrer un message plutôt rassurant. « Nos SCPI sont fondamentalement bien armées pour traverser la crise sanitaire actuelle », affirme-t-elle. En raison de la qualité de leurs patrimoines. Constitués dans la durée, ils sont particulièrement bien diversifiés. Tant par typologie de locataires, que par zone géographique. Ils sont en outre investis dans des « actifs classiques, localisés sur des marchés profonds ». Et loués à des « locataires sélectionnés pour la qualité de leur signature ». Depuis le début de la période de confinement, les équipes d’AEW Ciloger s’efforcent de « rester pragmatiques » face aux demandes d’aménagements des locataires.

Pas de problème de liquidité

Elles adoptent un traitement différencié selon le secteur d’appartenance. A l’instar d’autres sociétés de gestion, elles répondent plus favorablement aux dossiers émanant d’entreprises des secteurs les plus touchés. Les autres sont ou seront étudiés au cas par cas. Mais il est clair que les encaissements des loyers du 2e trimestre seront impactés. Surtout pour les SCPI spécialisées sur le commerce, comme Pierre Plus ou Actipierre Europe. En termes de liquidité, AEW Ciloger n’observe pour l’instant aucune tension. « Les dernières confrontations sur le marché secondaire se sont déroulées dans les volumes habituels », notait-elle le 3 avril. Quant à la collecte, elle  « a été soutenue, notamment sur les SCPI, jusqu’à ces derniers jours ». Un « tarissement » a toutefois été observé tout récemment. Conséquence du confinement et du ralentissement de l’activité des réseaux de distribution.

L’assurance-vie pourrait prendre le relais en termes de collecte

Ce « trou » dans la collecte pourrait toutefois être comblé par de nouvelles sources de souscription. Selon AEW Ciloger, le marché s’attend à ce que les SCPI, en tant qu’unités de compte au sein des contrats d’assurance-vie, « bénéficient d’arbitrages opérés par les assurés ». Les véhicules immobiliers, perçus comme des valeurs refuges, pourraient même faire l’objet de nouvelles souscriptions… La classe d’actif immobilier ne pourra certes pas « sortir indemne de la crise », reconnaît la société de gestion. Mais la diversification qu’elle procure, le niveau de ses rendements (« même amoindris », précise-t-elle), et sa faible volatilité « lui conservent beaucoup d’attractivité ». AEW Ciloger estime que certains investisseurs, ceux qui « disposent de fonds à déployer », devraient continuer à s’y positionner. Mais en privilégiant les actifs core. Et ceux dont l’activité et la solidité financière des locataires sembleront les plus pérennes…

Ajustement du niveau des acomptes trimestriels

La société de gestion n’a pas encore décidé du niveau des ajustements des acomptes trimestriels. Ceux-ci seront distribués entre le 20 avril et le 15 mai prochains. Elle a en revanche établi, pour ses principales SCPI d’entreprise et résidentielle, une fiche actualisée de leur niveau d’exposition aux différents secteurs économiques et types de locataires. En précisant le niveau de leurs réserves (RAN) et d’endettement. Ces « focus », mis en ligne le 8 avril, font apparaître que les SCPI d’entreprise du groupe disposent globalement de plusieurs mois de distribution. Et sont peu endettées : aucune ne dépasse les 10% de taux d’endettement. Mais que certaines sont clairement plus exposées que d’autres aux secteurs aujourd’hui les plus touchés par la crise sanitaire…



Actipierre Europe

Les points clefs

  • Exposée à 71% au secteur commerce
  • Dominante du secteur alimentaire (33% des locataires) et des grandes enseignes nationales (plus de 90% des locataires, en moyenne)
  • Peu de RAN (0,5 mois de distribution)
  • Peu endettée (3,11%)

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Atout Pierre Diversification

Les points clefs

  • Majoritairement investie en bureaux (47% de la valeur des actifs, 69% des loyers)
  • Fortes réserves (5,8 mois de distribution)
  • Pas d’endettement

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Fructipierre

Les points clefs

  • Très majoritairement investie en bureaux (87% de la valeur des actifs, 85% des loyers)
  • Fortes réserves (5,9 mois de distribution)
  • Faible endettement (2%)

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Fructirégions Europe

Les points clefs

  • Très majoritairement investie en bureaux (81% de la valeur des actifs, 84% des loyers)
  • Réserves correctes (3,3 mois de distribution)
  • Endettement très modéré (5,93%)

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Immo Evolutif

Les points clefs

  • Majoritairement investie en bureaux (60% de la valeur des actifs, 53% des loyers)
  • Positionnée à 27% sur les secteurs commerce et hôtellerie
  • Réserves correctes (2,3 mois de distribution)
  • Endettement très modéré (6,15%)

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Laffitte Pierre

Les points clefs

  • Majoritairement investie en bureaux (68% de la valeur des actifs, 67% des loyers)
  • Positionnée à 29% sur les secteurs commerce et hôtellerie
  • Réserves correctes (3,6 mois de distribution)
  • Aucun endettement

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Pierre Plus

Les points clefs

  • Très majoritairement investie en commerces (82% de la valeur des actifs)
  • Revenus provenant à 28% du secteur alimentaire
  • Bonne diversification en termes de baux (402) et de sites (166), mais un actif commercial représente 9% du patrimoine
  • Très faibles réserves (0,2 mois de distribution)
  • Endettement modéré (7,26%)

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Frédéric Tixier


Toutes les communications de crise d’AEW Ciloger

1- AEW Ciloger : Covid-19,  le point sur l’immobilier et les SCPI (19 mars)

2- AEW Ciloger : Covid-19, quel impact pour les SCPI ? (24 mars)

3- AEW Ciloger : Covid-19, marché secondaire (24 mars)

4- AEW Ciloger : Marchés immobiliers et SCPI,  à quoi s’attendre dans les semaines à venir ? (26 mars)

5- AEW Ciloger : Focus sur le marché immobilier et nos SCPI (3 avril)

6- AEW Ciloger : Covid-19, focus sur nos SCPI fiscales d’immobilier résidentiel (8 avril)

7- AEW Ciloger : Covid-19, focus sur nos SCPI immobilier d’entreprises (8 avril)

Lire aussi

Forte corrélation entre marchés financiers et prix de l’immobilier d’entreprise… sur le long terme

L’impact prévisionnel de la crise coronavirus sur les SCPI… d’Amundi Immobilier

L’impact prévisionnel de la crise coronavirus sur les SCPI… d’Atland Voisin


A propos d’AEW Ciloger(i)

AEW Ciloger gère, au travers de fonds grand public, 23 SCPI et 2 OPCI grand public, soit plus de 7 Mds€ d’actifs au 30 septembre 2019. Elle accompagne 100 000 associés dans leurs investissements immobiliers. AEW Ciloger se classe parmi les trois premiers acteurs de l’épargne immobilière intermédiée en France et développe une expertise dans l’ensemble des métiers de l’asset management immobilier pour compte de tiers.  Division grand public du groupe AEW, AEW Ciloger est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF. AEW Ciloger est la société de gestion responsable de l’ensemble de l’activité institutionnelle et grand public du groupe AEW en France.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

La SCPI diversifiée du groupe AEW Ciloger porte son différé de jouissance de 5 à 6 mois. Elle modifie également le minimum de souscription de ses parts. A la fin du 3e trimestre, elle n’avait procédé qu’à deux acquisitions, pour un total de 33 M€. Elle envisage un taux de distribution de 4,06% sur 2017.

Petite année, pour l’instant, sur le front des investissements pour Laffitte Pierre. Alors que cette SCPI, principalement positionnée sur les actifs de bureaux et de commerce – à peu près équitablement répartis entre la région parisienne et la province -, avait réalisé pour plus de 117 M€ d’acquisitions en 2016, elle n’affichait, à la fin du 3e trimestre, que deux opérations à son actif, pour un total d’environ 33 M€.

Près de 110 M€ de nouvelles souscriptions – Laffitte Pierre s’est en effet portée acquéreur, respectivement en juillet et septembre dernier, d’une résidence service acquise en VEFA à Marseille (20,3 M€) et d’un hôtel particulier parisien situé dans le 8e arrondissement (12,6 M€). Elle a également procédé, dans le cadre de sa politique d’arbitrages d’actifs non stratégiques, à la cession de plusieurs bureaux, pour un total de 6,1 M€. Un niveau d’investissement net insuffisant pour couvrir une collecte nette en hausse de 22% sur les neuf premiers mois de l’année 2017 (à 109,8 M€), et qui explique le solde à investir de 31,8 M€ que la SCPI affichait encore le 30 septembre dernier.

Investissements en cours – Une situation qui a dû se modifier au cours du 4e trimestre 2017, la société prévoyant dans son dernier bulletin trimestriel (30 septembre) de réaliser de nouvelles acquisitions, « tant en bureaux qu’en commerces », conduisant à un « surinvestissement en fin d’année », à l’instar d’autres SCPI gérées par AEW Ciloger. La SCPI subit en revanche une légère dégradation de son taux d’occupation financier, revenu à la fin du 3e trimestre quasiment à son niveau de début d’année (un peu plus de 85%), en dépit d’une nette amélioration de son taux d’occupation physique (89,24% à fin du 3T, contre 87,1% à fin 2016).

Rendement attendu de 4,06% en 2017 – La SCPI a néanmoins décidé de modifier le délai de jouissance de ses parts, qui passera de 5 à 6 mois à compter du 1er février prochain. Elle procède également à l’augmentation de son minimum de souscription pour l’ensemble des souscripteurs, de 5 parts actuellement, à 10 parts à compter de cette même date (soit, compte tenu d’un prix de souscription égal à 430 €, un nouveau minimum de souscription fixé à 4 300 €). Laffitte Pierre, qui a déjà distribué 3 acomptes d’un montant total de 13,70 € (dont 2 € de plus-values), envisage un dividende total sur l’année de 17,45 € (contre 20 € en 2016), soit un taux de rendement prévisionnel de 4,06%.

Frédéric Tixier

A propos de AEW Ciloger
AEW Ciloger est la société de gestion responsable de l’ensemble de l’activité institutionnelle et grand public du groupe AEW2 en France. Elle dispose d’une expertise spécifique dans la création et la gestion de fonds et de mandats pour le compte de clients institutionnels et de fonds destinés à la clientèle de particuliers. Au travers des fonds grand public, AEW Ciloger gère 22 SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et 2 OPCI grand public (Organisme de Placement Collectif Immobilier) représentant plus de 5,5Mds€ d’actifs et accompagne 80 000 associés dans leurs investissements immobiliers. La société de gestion se classe parmi les trois premiers acteurs de l’épargne immobilière intermédiée en France et développe une expertise dans l’ensemble des métiers de l’asset management immobilier pour compte de tiers. Le patrimoine géré est représentatif des secteurs de l’investissement immobilier en termes de typologie (bureaux, commerces, résidentiel) et de localisation (Ile-de-France, principales métropoles régionales et principales villes de la zone euro). AEW Ciloger distribue ses produits à travers trois grands réseaux bancaires, les principales plateformes d’assurance et une sélection de conseillers en gestion de patrimoine partenaires.

La SCPI gérée par NAMI-AEW Europe vient d’acquérir deux hôtels, respectivement situés à Lyon et à Marseille. Une opération qui renforce sa présence dans ce secteur et est « parfaitement en ligne avec sa stratégie de diversification géographique et par classe d’actif ». Laffitte Pierre prévoit de verser en 2016 un dividende identique à l’an dernier, soit 20 € par part.

Laffitte Pierre, qui a récemment procédé à la revalorisation de son prix de souscription et à l’allongement du délai de jouissance de ses parts, poursuit l’enrichissement et la diversification de son patrimoine.

Renforcement dans le secteur hôtelier – NAMI-AEW Europe, le gestionnaire de cette SCPI diversifiée, vient en effet d’annoncer l’acquisition, auprès d’ANF Immobilier, d’un portefeuille de deux établissements hôteliers, respectivement le Carlton Lyon MGallery et l’Adagio Marseille Vieux-Port. Des acquisitions qui « renforcent la présence de la SCPI Laffitte Pierre sans le secteur hôtelier, et sont parfaitement en ligne avec la stratégie de diversification géographique et par classe d’actif qui caractérise ce véhicule », précise Arsène Marques, le Directeur Général Délégué de NAMI-AEW Europe. Ces deux hôtels, « idéalement situés », sont gérés par le groupe Accor, opérateur de « référence en France et dans le monde ». Le montant de la transaction n’est pas encore officiel. Pour mémoire, Laffitte Pierre avait acquis en septembre dernier 25% des titres de la SCI Marveine pour un total de près de 47 M€, après avoir précédemment récupéré deux immeubles de bureaux, à Colomiers et à Aix-en-Provence, pour près de 18 M€.

Rapprochement avec Ciloger – La stratégie de Laffitte Pierre reste conforme à son positionnement historique de développement « raisonnable ». Il convient toutefois de rappeler que le rapprochement, désormais entériné, entre AEW Europe et Ciloger[1], autre important gestionnaire de fonds de SCPI et d’OPCI, a également conduit à la fusion de NAMI-AEW Europe et Ciloger – une opération en cours, ou en passe de l’être -, créant ainsi « le troisième acteur du marché grand public français ». Dirigée par Isabelle Rossignol (Ciloger), cette « nouvelle plateforme grand public aura accès à l’ensemble des réseaux de distribution du Groupe BPCE[2] et de La Banque Postale, mais aussi aux opportunités d’investissement apportées par le réseau pan-européen d’AEW Europe », précise un communiqué publié en octobre dernier. Selon les dernières statistiques publiées par AEW, la nouvelle entité pesait plus de 26 Md€ d’actifs sous gestion à fin 2016, et a réalisé 3,8 Md€ de transactions l’an dernier. Mais, pour l’heure, aucun changement n’est officiellement intervenu dans la composition ou les modalités de gestion de la gamme Ciloger/NAMI-AEW Europe. Il serait pourtant logique que la réorganisation en cours débouche prochainement sur un réaménagement de l’offre. A suivre…

A propos de NAMI – AEW Europe
NAMIAEW Europe, société de gestion de portefeuille immobilier agréée par l’AMF (N° GP 10000007 en date du 9/2/2010), est une filiale d’AEW, un des leaders européens du conseil en investissement et gestion d’actifs immobiliers pour compte de tiers. Avec 1,7 Md€ d’actifs sous gestion, NAMIAEW Europe figure parmi les premières sociétés de gestion de portefeuille immobilier et dispose d’une expertise spécifique dans la création et la gestion de fonds réglementés (8 SCPI, 1 OPCI grand public et 1 Groupement Forestier). NAMIAEW Europe accompagne plus de 25 000 associés dans leurs investissements immobiliers.

[1] A l’issue de cette transaction, Natixis Global Asset Management détient 60 % du capital d’AEW Europe et La Banque Postale 40 %
[2] Caisses d’Epargne et Banques Populaires

Fiducial GeranceLa SCPI gérée par NAMI-AEW Europe, qui avait procédé l’an dernier à la variabilisation de son capital, annonce une revalorisation de son prix de souscription, à 430 € (vs 415 €) à compter du 1er décembre prochain. Le délai de jouissance des parts est porté au 1er jour du 5e mois après le mois de souscription.

A défaut d’augmentation de capital, comme les années précédentes, Laffitte Pierre, devenue SCPI à capital variable en décembre dernier, procède à une revalorisation de son prix de souscription.

Revalorisation de 3,61% du prix de souscription – Ce dernier passe, à compter du 1er décembre prochain, à 430 € par part, contre 415 € précédemment, soit une hausse de 3,61%. A ce niveau, le prix de souscription reste en deçà de la valeur de reconstitution unitaire (442,62 € au 31/12/2015), à 97,14%, et représente 115,45% de la valeur de réalisation unitaire (372,44 € au 31/12/2015). Le prix de retrait, compte tenu de la commission de souscription (10,171 % TTC), passe quant à lui à 387,34 €. Sur le dernier trimestre (3e trimestre 2016), la SCPI a réalisé une collecte nette de 5,7 M€, soit un niveau très inférieur à celui des 1er (20,2 M€) et 2e trimestres (60,7 M€). La preuve que, bien que devenue SCPI à capital variable, la stratégie du gestionnaire de rester sur un rythme de collecte « raisonnable » reste d’actualité.

Allongement du délai de jouissance – Laffitte Pierre poursuit en conséquence le rythme de ses acquisitions. Le 30 septembre dernier, elle a acquis 25% des titres de la SCI Marveine pour un total de près de 47 M€, après avoir récupéré deux immeubles de bureaux, à Colomiers et à Aix-en-Provence, pour près de 18 M€. Le solde acquisitions/nouvelles souscriptions reste néanmoins négatif. Ce décalage explique la décision de la société de procéder à un allongement du délai de jouissance, « pour tenir compte de l’allongement des délais d’investissement des capitaux collectés et compte tenu des conditions des marchés immobiliers », explique-t-elle. Ce délai passe du 1er jour du 4e mois après le mois de souscription au 1er jour du 5e mois après le mois de souscription, à compter également du 1er décembre.

Prévision de dividende maintenue – La SCPI prévoit de verser en 2016 un dividende identique à l’an dernier, soit 20 € par part, dont 2 € de plus-values. Compte tenu du nouveau prix de souscription, le taux de distribution devrait s’établir autour de 4,65%, versus 4,80% en 2015. Pour mémoire, la SCPI détenait au 30 septembre dernier 87 actifs, estimés à 551,7 M€, affichait un taux d’occupation financier de 87,09% et une capitalisation de près de 560 M€.

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A propos de NAMI-AEW Europe
NAMI-AEW Europe, société de gestion de portefeuille immobilier agréée par l’AMF (N° GP 10000007 en date du 9/2/2010), est une filiale d’AEW, un des leaders européens du conseil en investissement et gestion d’actifs immobiliers pour compte de tiers. Avec 1,7 Md€ d’actifs sous gestion, NAMI-AEW Europe figure parmi les premières sociétés de gestion de portefeuille immobilier et dispose d’une expertise spécifique dans la création et la gestion de fonds réglementés (8 SCPI, 1 OPCI grand public et 1 Groupement Forestier). NAMI-AEW Europe accompagne plus de 25 000 associés dans leurs investissements immobiliers.

aixNAMI – AEW Europe vient de dévoiler une partie des acquisitions réalisées en 2016 pour le compte de plusieurs de ses véhicules collectifs d’investissement en immobilier, l’OPCI Franceurope Immo et les deux SCPI Laffitte Pierre et Fructifonds Immobilier. Ces cinq actifs, acquis auprès de Lazard Group Real Estate, viennent s’ajouter aux autres investissements réalisés ces derniers mois par la société de gestion.

« NAMI – AEW Europe annonce l’acquisition auprès de Lazard Group Real Estate de 4 actifs de bureaux et d’un actif mixte bureaux/commerces. L’ensemble des actifs est situé en région et représente une surface totale de 24 162 m² », expose la société de gestion dans un communiqué publié le 14 novembre. Il s’agit en réalité, pour l’essentiel, d’opérations bouclées ces neufs derniers mois : 3 actifs de bureaux situés à Colomiers (31) ont été acquis en mars dernier, un actif mixte bureaux et commerces situé à Aix-en-Provence (13) en mai, et un autre actif de bureaux situé à Mérignac (33) en septembre.

Laffite Pierre, tropisme régional ponctuel – Deux de ces investissements ont été réalisés pour le compte de Laffite Pierre, une SCPI diversifiée en immobilier d’entreprise. Cette dernière a en effet récupéré l’un des bureaux Columérins -l’immeuble Omega, de 3 799 m2 -, pour 7,4 M€, et l’actif d’Aix-en-Provence – l’immeuble Corsy, 2 602 m2 de bureaux et 372 m2 de commerces, pour 9,4 M€. Depuis lors, Laffitte Pierre a poursuivi sa politique d’acquisition, avec un tropisme provincial. Le 30 septembre dernier, elle a acquis 25% des titres de la SCI Marveine, aux côtés de Fructifonds Immobilier et Franceurope Immo, pour un total de près de 47 M€. Cette SCI détient, directement et indirectement, deux centres commerciaux, l’un situé à Marseille (9 622 m2 et 67 locataires) et l’autre à Châlons-en-Champagne (11 213 m2 et 57 locataires). Au total, la SCPI détenait au 30 septembre dernier 87 actifs, estimés à 551,7 M€, et situés pour l’essentiel à Paris et en région parisienne (environ 62% de l’actif). Toujours à cette même date, elle affichait un taux d’occupation financier de 87,09% et une capitalisation de près de 560 M€. La SCPI prévoit de verser en 2016 un dividende identique à l’an dernier, soit 20 € par part.

Fructifonds Immobilier, de multiples acquisitions – La SCPI Fructifonds Immobilier, pour sa part, a investi dans les bureaux de Mérignac (le Pelus Plaza), pour un montant de 23,5 M€. Cet actif, multi-locataires, développe une surface de 10 838 m². La SCPI a par ailleurs acquis le 29 septembre, pour 25,4 M€ hors droit, un autre immeuble de bureaux d’une surface utile de 2 483 m², situé rue René Coty à Paris (14e), ainsi que la quote-part (25%) dans la SCI Marveine. Enfin, deux promesses d’acquisition signées en juillet, se sont concrétisées en octobre dernier. Il s’agit d’un immeuble de bureaux situé à Boulogne Billancourt (92), acquis pour 26,5 M€, et de deux entrepôts logistiques (messagerie) situés à Rognac et à Valence, acquis pour 6,7 M€. Au 30 septembre 2016, la SCPI détenait directement 40 actifs estimés à 296 M€. Elle affichait pour sa part un taux d’occupation financier de 89,50 % (en hausse par rapport au 2T 2016). Son résultat est en revanche en baisse par rapport à l’an dernier. Elle anticipe un dividende 2016 compris entre 560 € et 590 €, contre 635 € en 2015.

OPCI Franceurope Immo, cap sur l’Europe – Quant à l’OPCI Franceurope Immo, l’OPCI grand public du groupe qui s’est récemment ouvert plus officiellement aux marchés européens -et a changé de nom pour l’occasion-, il récupère pour sa part les deux autres immeubles Columérins – le Kappa, 4 334 m2, et le Sigma, 2 217 m2– acquis respectivement 8,5 M€ et 4 M€. Ainsi que 50% de la SCI Marveine, une transaction théoriquement elle-aussi réalisée le 30 septembre dernier. A cette date, l’OPCI affichait un actif net total de 301,13 M€, dont 43% d’immeubles détenus en direct ou via des SCI contrôlées. La société de gestion annonce toutefois que quatre nouveaux investissements, dont trois à l’international, sont en cours de réalisation. Toujours au 30 septembre, sa performance depuis le début de l’année s’établissait à 0,19%, hors détachement de 4 acomptes sur dividende pour un total de 2,25 €.

A propos de NAMI – AEW Europe
NAMI – AEW Europe, société de gestion de portefeuille immobilier agréée par l’AMF (N° GP 10000007 en date du 9/2/2010), est une filiale d’AEW, un des leaders européens du conseil en investissement et gestion d’actifs immobiliers pour compte de tiers. Avec 1,7Md€ d’actifs sous gestion, NAMI – AEW Europe figure parmi les premières sociétés de gestion de portefeuille immobilier et dispose d’une expertise spécifique dans la création et la gestion de fonds réglementés (8 SCPI, 1 OPCI grand public et 1 Groupement Forestier). NAMI – AEW Europe accompagne plus de 25 000 associés dans leurs investissements immobiliers.

Les associés de Laffitte Pierre, convoqués le 10 décembre dernier, ont décidé l’adoption de la variabilisation du capital de la SCPI. L’ouverture du capital est fixée au 18 janvier 2016. Le prix de souscription, comme prévu, reste fixé à 415 € par part. Objectif : donner à cette SCPI les moyens de continuer à se développer, de façon sereine et pérenne, en s’adaptant aux demandes des réseaux de collecte, mais également en augmentant le rythme de renouvellement de son patrimoine locatif.

Comme Louis-Renaud Margerand, directeur du développement de NAMI AEW Europe, l’expliquait à pierrepapier.fr le 12 novembre dernier, le projet de variabilisation du capital de Laffitte Pierre, l’une des SCPI de rendement du groupe, est finalisé. L’ouverture du capital est fixée au 18 janvier 2016.

laffitte-Pierre-Souscription

A propos de NAMI-AEW Europe (i)
NAMI-AEW Europe, société de gestion de portefeuille immobilier agréée par l’AMF (n° GP 10000007 en date du 9/2/2010), est une filiale d’AEW Europe, un des leaders européens du conseil en investissement et gestion d’actifs immobiliers pour compte de tiers. Avec 1,5 Md€ d’encours de capitaux, NAMI-AEW Europe dispose d’une expertise spécifique dans la création et la gestion de fonds réglementés (7 SCPI, 1 OPCI grand public et un groupement forestier). NAMI-AEW Europe accompagne plus de 24 000 associés dans leurs investissements immobiliers.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

margerand-100x120Les associés de Laffitte Pierre sont convoqués le 10 décembre prochain pour délibérer sur sa transformation en SCPI à capital variable. Un changement de stratégie pour le groupe NAMI AEW Europe, jusqu’alors fervent partisan des SCPI à capital fixe ? Les explications et les réponses de Louis-Renaud Margerand, directeur du développement de NAMI AEW Europe.

Le projet présenté aux associés de Laffitte Pierre, et qui a déjà été approuvé par le conseil de surveillance de la SCPI, est très clair : adopter la variabilité du capital social. Pourquoi ce changement de forme juridique, et pourquoi maintenant ?

Louis-Renaud Margerand – Je tiens à préciser, comme vous l’avez d’ailleurs déjà souligné, qu’il ne s’agit pour l’heure que d’un projet, soumis à l’approbation des associés, et qui reste donc suspendu au résultat du vote qui interviendra à priori le 10 décembre prochain, sous réserve d’atteinte du quorum. Ceci étant dit, ce projet de variabilisation du capital de Laffitte Pierre vise un objectif lui aussi très clair : donner à cette SCPI les moyens de continuer à se développer, de façon sereine et pérenne. Il s’agit à la fois de s’adapter aux demandes des réseaux de collecte, mais également de lui donner les moyens d’augmenter le rythme de renouvellement du patrimoine locatif. Comme nous l’avons déjà expliqué aux porteurs de parts, l’évolution des charges immobilières liées au coût des travaux et à l’évolution de la fiscalité locale risque en effet de peser, à l’avenir, sur le niveau des revenus. C’est la raison pour laquelle il nous semble important d’accélérer, aujourd’hui, notre politique d’arbitrage.

S’il s’agit uniquement de procéder à plus de nouvelles acquisitions, est-ce réellement indispensable de changer de forme juridique ?
Cela sous-entend-il que vous comptez aussi intensifier le rythme de la collecte ?

Louis-Renaud Margerand – La gestion que nous mettons en œuvre chez Nami AEW Europe, que ce soit sur Laffitte Pierre ou sur nos autres véhicules d’investissements immobiliers, est une gestion raisonnable et sécurisée. Cela ne va pas changer. Simplement, la variabilisation du capital nous permettra d’être plus réactifs, d’aller plus rapidement vers cet objectif de rajeunissement du patrimoine de Laffitte Pierre. Et nous allons continuer, comme par le passé, à contrôler la collecte de cette SCPI qui, là encore, va rester « raisonnable ». Je vous rappelle que Laffitte Pierre a procédé à une augmentation de capital lancée en avril, clôturée par anticipation le 30 septembre dernier, qui s’est soldée par la souscription de 120 000 parts au prix de 415€ (230€ de valeur nominale, 185€ de prime d’émission), soit une augmentation de capital, prime d’émission incluse, de 49, 8 M€.

Le prix de souscription va-t-il être réévalué ?

Louis-Renaud Margerand – Cette information ne sera connue qu’à l’issue de l’assemblée générale, et dépendra du niveau de la valeur de réalisation au 31 décembre 2015. Je rappelle que cette valeur de réalisation était égale à 371,29 € par part au 31 décembre dernier. Mais, pour l’instant, le prix de d’émission reste identique à celui fixé lors de la dernière augmentation de capital, à 415 € TTC (prix d’achat, frais inclus).

Rappelez-nous qu’elle est actuellement l’origine de la collecte de Laffitte Pierre ?

Louis-Renaud Margerand – La collecte et donc l’origine des souscriptions est aujourd’hui réalisée au travers de quatre sources principales : le réseau Barclays France, le réseau Banque Populaire, les réseaux de Conseiller en Gestion de Patrimoine indépendant, et certaines compagnies d’assurance, pour la partie collectée sous forme d’unités de compte.

Dernière question : avez-vous l’intention de modifier la forme juridique des autres SCPI de rendement du groupe ?

Louis-Renaud Margerand – Non, il n’est absolument pas prévu de variabiliser le capital de nos deux autres SCPI, Fructipierre et Fructirégions, qui sont, je le rappelle, en grande partie distribuées dans le réseau Banque Populaire.

Laffitte Pierre : les points clefs de l’opération de variabilité du capital social envisagée
• Le capital social variable maximum serait fixé à 400 M€ (contre un capital social fixe effectif actuel de 296 M€)
• Le capital social ne pourrait devenir inférieur, par suite des retraits, au plus élevé des trois seuils suivants :
o 10 % du capital social maximum statutaire
o 90 % du capital social effectif arrêté au 31 décembre de l'année précédente
o 760 000 € (montant minimum statutaire d’une SCPI).
• Création et dotation d’un fonds de remboursement, destiné à permettre le remboursement des parts des associés demandant le retrait
• Suspension de la variabilité du capital en cas de blocage des retraits, et mise en place d’un marché secondaire de confrontation périodique des ordres d’achat et de vente des parts.

A propos de NAMI – AEW Europe (i)
NAMI – AEW Europe, société de gestion de portefeuille immobilier agréée par l’AMF (N° GP 10000007 en date du 9/2/2010), est une filiale d’AEW Europe, un des leaders européens du conseil en investissement et gestion d’actifs immobiliers pour compte de tiers. Avec 1,5 Md€ d’encours de capitaux, NAMI – AEW Europe dispose d’une expertise spécifique dans la création et la gestion de fonds réglementés (7 SCPI, 1 OPCI grand public et un groupement forestier). NAMI – AEW Europe accompagne plus de 24 000 associés dans leurs investissements immobiliers.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société