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Iroko Zen, une nouvelle SCPI « digitale et engagée »

Un nouvel acteur débarque dans le monde des SCPI. La fintech Iroko lance Iroko Zen, un véhicule qui joue à la fois la carte du low cost digital et celle de la réduction de l’empreinte carbone. Iroko tient en effet son nom de l’arbre africain qui a pour vertu de davantage stocker de CO2 que les autres végétaux. Présentation.

Alors que les premiers véhicules immobiliers labellisés ISR viennent de voir le jour, la nouvelle SCPI Iroko Zen joue elle aussi, dès sa création, la carte de l’investissement responsable. Mais pas que. A l’instar de Neo, lancée en 2019, Iroko Zen entend également « bouleverser l’épargne immobilière ». Notamment en supprimant la traditionnelle commission de souscription des SCPI.

SCPI sans commission de souscription… mais pas de retrait

Comme Neo, donc, Iroko Zen ne percevra pas de frais d’entrée. En revanche, elle prélèvera une commission de retrait (6% TTC) lorsque le rachat des parts interviendra dans les 3 ans. Ses frais de gestion seront en outre plus élevés que la moyenne du marché : 14,5% TTC. Mais son leitmotiv reste l’accessibilité. Les souscriptions sont possibles à partir de 5 000 € d’investissement. Elles seront totalement dématérialisées. Le délai de jouissance des parts est plus classiquement fixé au 1er jour du 6e mois suivant la souscription.

Investir dans chacune des étapes de la vie urbaine

En termes de stratégie d’investissement, la SCPI met au centre de son projet « chacune des étapes de la vie urbaine ». En termes sectoriels, cela signifie à la fois les entrepôts, les commerces et les actifs de bureaux. Ainsi que, « en fonction des opportunités », le secteur des résidences services. La SCPI ciblera, au départ, des actifs d’une valeur unitaire comprise entre 1 et 3 millions d’euros. Trois biens seraient d’ailleurs déjà sous promesse. Une crèche à Pantin. Les murs d’une agence Pôle Emploi à Reims. Et un entrepôt à Bordeaux. Pour être en conformité avec ses engagements ESG, Iroko Zen précise qu’elle réinvestira « une quote-part de 20% de sa performance dans l’amélioration de ses actifs ». Et en particulier dans leur amélioration énergétique. Ses objectifs ISR ont été établis avec l’appui de la société Ethiket, fondée par Arnaud Dewatcher[1].

Jusqu’à 50% de taux d’endettement possible

La SCPI affiche également un objectif ambitieux en termes de rendement : 5,5% de taux de distribution annuel. Pour un TRI sur 7 ans, lui aussi non garanti, de 7%. Pour y parvenir, elle compte notamment sur un recours massif à l’effet de levier. Iroko Zen a en effet la possibilité de « recourir à l’endettement bancaire et non bancaire en vue de financer ses investissements dans la limite de 50 % de la valeur globale des actifs ». Ainsi que de financer par endettement l’acquisition d’un actif immobilier « jusqu’à 100% » de sa valeur d’acquisition. Un positionnement assez étonnant sur un marché où les SCPI tendent plutôt, aujourd’hui, à réduire leur niveau d’endettement…

Iroko, une fintech qui aborde l’immobilier

Mais les dirigeants d’Iroko ont « confiance dans leur projet ». La preuve, les quatre fondateurs – Gautier Delabrousse-Mayoux, fondateur et CEO, Charles Duclert, Louis Duclert, Olivier van den Broek- ont « seedé » la SCPI en lui apportant ses premiers 2 M€ de capital. Les actionnaires de cette fintech créée l’an dernier sont plutôt issus de l’écosystème web. Gautier Delabrousse-Mayoux est notamment le fondateur d’Effilab, une agence de marketing numérique, aux côtés de Louis Duclert et d’Olivier van den Broek, deux anciens de Google. Charles Duclert, dirigeant de Braxton AM, est en revanche un professionnel de l’immobilier. Ils sont accompagnés dans l’aventure par Phong Hua (directeur des investissements), anciennement gestionnaire immobilier chez Advenis AM. Et par Kenny Durand, un spécialiste des logiciels web.

Frédéric Tixier


[1] Ancien délégué général de l’ASPIM


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A propos d’Iroko(i)

Fondée en 2019 par Charles Duclert, Gautier Delabrousse-Mayoux, Olivier van den Broek et Louis Duclert, Iroko est une fintech, agréée par l’Autorité des Marchés Financiers dont la mission est de proposer des produits d’épargne performants et responsables.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Diversipierre, Fair Invest et Néo, premiers fonds immobiliers labellisés ISR

Deux SCPI, Néo chez Novaxia, et Fair Invest, chez Norma Capital, ainsi que l’OPCI BNP Paribas Diversipierre, annoncent l’obtention du label ISR immobilier. Ce sont les trois premiers véhicules à bénéficier de ce nouveau certificat « investissement responsable », récemment étendu au secteur des fonds immobiliers. D’autres devraient suivre très prochainement.

Plusieurs dizaines de véhicules sont aujourd’hui en course. Depuis l’extension du label ISR aux fonds immobiliers, officiellement entré en vigueur le 23 octobre dernier, plusieurs sociétés de gestion d’actifs immobiliers se sont en effet engagées dans un processus de certification de certains de leurs produits. Les noms des premiers « vainqueurs » viennent de sortir…

Trois premiers fonds d’investissement en immobilier labelisés ISR

Il s’agit respectivement des SCPI Néo, chez Novaxia Investissement, et Fair Invest, chez Norma Capital. Et de l’OPCI BNP Paribas Diversipierre, chez BNP Paribas REIM. Cette première vague de labellisation a visiblement été délivrée par AFNOR Certification, l’un des certificateurs agréés par le Cofrac sur le label ISR. Il semblerait que l’AFNOR ait été plus rapide dans la mise en œuvre de ses audits de certification que ses deux « concurrents », E&Y, et Deloitte, nouvellement promu à ce statut. L’annonce de l’obtention du label ISR n’a en tout cas été rendue officielle que via des communiqués spécifiques des sociétés de gestion concernées.

Un label très exigeant

Le label ISR décliné à l’immobilier est d’ailleurs réputé comme très exigeant. Son objectif n’est pas en effet de simplement distinguer les fonds qui investissent dans les actifs les plus performants en matière environnementale, sociale et de bonne gouvernance (ESG). Mais également ceux qui « mettent en œuvre des pratiques de gestion vertueuses permettant d’améliorer la performance ESG des actifs dans le temps », comme le rappelle l’ASPIM dans sa brochure dédiée à ce label. Ce qui implique la mise en place d’une véritable démarche pro-active. Incluant méthodologie, fixation d’objectifs, et outils et moyens d’analyse permettant d’y parvenir. Ainsi, bien sûr, que la production de reporting présentant l’état d’avancement des engagements pris.

Intégrer la démarche ISR dès la création

Un énorme chantier que tous les fonds immobiliers n’auront pas nécessairement la capacité de mener à bien. Surtout pour les plus anciens d’entre eux. Pour satisfaire aux conditions du label, « il faut être agile. Et intégrer dès la création l’ensemble de la démarche. Notamment les contraintes en termes de reporting extra-financiers », prétend d’ailleurs Vincent Aurez, directeur de l’innovation et du développement durable de Novaxia. Ce n’est peut-être pas par hasard si deux des trois premiers fonds labellisés sont de création récente. Et s’étaient présentés, dès leur lancement, comme des véhicules construits autour d’une démarche responsable.

Une thématique ISR native pour Néo : le renouvellement urbain

Lors de son lancement, en juillet 2019, Néo s’était de fait positionnée comme un produit « disruptif » dans l’univers des SCPI. Non seulement en raison d’une commission de souscription fixée à 0%. Mais également par le positionnement choisi pour ses investissements immobiliers : le renouvellement urbain. Une thématique que sa société de gestion, Novaxia Investissement, revendique d’ailleurs comme son « cheval de bataille ». Le gestionnaire, qui est par ailleurs le seul du secteur à s’être constitué en « entreprise à mission », s’inscrit dans une démarche de « renouveau de la ville ». En privilégiant les opérations de réhabilitation, il entend limiter « l’artificialisation nette des sols ». Et agir « au bénéfice du plus grand nombre », notamment en améliorant le confort des habitants des immeubles réhabilités.

Fair Invest, pour favoriser les activités socialement utiles

Chez Norma Capital, la SCPI Fair Invest lancée quelques mois plus tôt visait elle-aussi, dès l’origine, des objectifs ESG bien définis. Son crédo : favoriser les « activités socialement utiles ». Sa stratégie de gestion consiste donc à investir dans des bâtiments pouvant accueillir des locataires positionnés sur ce type de prestations. Tels que ceux appartenant aux secteurs associatifs promouvant la cohésion sociale, ceux de la santé, de l’éducation, de l’insertion à l’emploi, de l’entraide sociale. Ou bien encore des énergies renouvelables. Fair Invest a également pour objectif de rendre les bâtiments plus écoresponsables. Ainsi que de sensibiliser leurs locataires à cette problématique. Par ailleurs, Fair Invest s’interdit d’avoir recours à l’effet de levier.

Diversipierre, pour renforcer la résilience des immeubles

L’OPCI Diversipierre, bien plus ancien -il a été lancé en 2013- rappelle qu’il s’est également constitué autour d’une démarche responsable. Celle visant à renforcer « la qualité et la résilience des immeubles détenus ». BNP Paribas REIM, son gestionnaire, a développé une grille de notation ISR dédiée. Chaque immeuble détenu, ou en phase d’acquisition, est évalué à l’aune de 13 thématiques et de 65 critères. Si la note obtenue est inférieure à 15 sur 100, le processus d’achat est interrompu. Diversipierre se positionne en outre dans une approche « best-in-progress ». C’est-à-dire d’amélioration continue de son patrimoine. Fin juin dernier, celui-ci obtenait une note globale de 43 sur 100. BNP Paribas espère porter cette note à 68/100 à l’horizon 2023.

Une offre ISR désormais incontournable

Ces trois premières labellisations ne sont que le prélude d’un processus qui va s’étaler dans le temps. Mais qui est désormais inéluctable. L’enjeu est bien sûr avant tout environnemental et sociétal. Mais aussi commercial. Selon un récent sondage réalisé pour le Forum pour l’investissement responsable, 62% des Français accordent aujourd’hui une place importante aux impacts environnementaux et sociaux dans leurs décisions d’investissements. Leurs conseillers financiers aussi. « En 2025, tous nos partenaires CGP voudront disposer d’au moins un fonds immobilier ISR dans leur offre », estime Vincent Aurez, à partir d’une étude réalisée par Novaxia auprès de ses distributeurs. Qui ne seraient que 75% à considérer, aujourd’hui, ce type de proposition indispensable.

Dans l’attente des prochains nominés à l’ISR

Les solutions immobilières estampillées ISR devraient donc fleurir au cours des prochains mois. Les candidats, au sein de l’univers SCPI, sont nombreux. Parmi les plus fréquemment cités, parce qu’effectivement conçus dès l’origine comme des véhicules écologiquement ou socialement responsables, on retrouve l’historique PFO2 de Perial. Mais aussi les SCPI lancées par Kyaneos Pierre, chantre de la réhabilitation des actifs résidentiels. Mais ce sont loin d’être les seuls… A suivre.

Frédéric Tixier


Consulter les communiqués

Novaxia Investissement, pionnier dans l’ISR, annonce la labélisation de sa SCPI NEO

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BNP Paribas REIM annonce l’obtention du “label ISR” pour l’OPCI BNP Paribas Diversipierre


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A propos de BNP Paribas REIM(i)

BNP Paribas REIM, une ligne de métier de BNP Paribas Real Estate, offre une gamme de fonds immobiliers et de solutions d’investissement répondant aux besoins d’investisseurs internationaux à travers toutes les typologies d’actifs et dans toute l’Europe. Avec une présence locale dans huit pays (France, Allemagne, Italie, Royaume-Uni, Pays-Bas, Espagne, Luxembourg et Belgique), BNP Paribas REIM emploie plus de 350 collaborateurs. Et offrent des solutions à plus de 100 000 clients, investisseurs institutionnels et particuliers. En fin d’année 2019, BNP Paribas REIM gérait 30,1 milliards d’euros d’actifs en Europe.

A propos de Normal Capital(i)

Agréée par l’AMF depuis le 9 juin 2016, Norma Capital est une société de gestion de portefeuille détenue de manière décisive par son management. Sa maîtrise des véhicules réglementés, OPPCI et SCPI, et le savoir-faire lié lui permettent d’offrir à ses clients des capacités d’innovation, de flexibilité et de réactivité. Ses stratégies et leur mise en œuvre lui ont permis d’acquérir notoriété et reconnaissance dans la presse spécialisée notamment à travers ses produits grand public, la SCPI Vendôme Régions et la SCPI Fair Invest.

A propos de Novaxia Investissement(i)

Novaxia Investissement est une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers. Elle crée des véhicules d’investissements immobiliers dédiés à la transformation urbaine. Elle gère une gamme de produits pour le compte d’une clientèle privée (fonds et club deals) dont le montant de souscriptions s’élève de 180 euros à plusieurs millions d’euros. Parmi les différents produits, Novaxia Investissement propose une offre immobilière éligible au PEA/PEA-PME et au réemploi de produits de cession – Novaxia Immo Club 6 – ainsi qu’un nouveau modèle de SCPI moderne, accessible, simple et innovant – NEO.

  (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Steven Perron, Foncière Magellan : « un second semestre placé sous le signe de l’investissement responsable »

Steven PERRON
Foncière Magellan

Norma Capital : des SCPI en croissance

La société de gestion des SCPI Vendôme Régions et Fair Invest annonce avoir investi plus de 100 M€ en 2019. Et Vendôme Régions s’est une nouvelle fois classée dans le top 10 des SCPI en termes de rendement, avec un taux de distribution de 6,10% l’an dernier.

Objectif tenu… Lors de la reprise de la SCPI Vendôme Régions, en 2018, Norma Capital s’était engagée à en accélérer le développement. Et annonçait le maintien d’un taux de distribution au-dessus de 6%. L’an dernier, la SCPI a effectivement connu une forte progression de sa collecte, et du rythme de ses investissements. Et affiche un rendement de 6,10% pour 2019.

Vendôme Régions, en 8e position en termes de rendement en 2019

Ce qui la place à la 8e place du classement des SCPI entreprise 2019 établi par l’IEIF. La SCPI améliore en outre son taux de distribution par rapport à 2018 (6,03%), un exercice de transition. Mieux encore, ses parts ont été revalorisées en juin dernier. Avec une progression de 2,34% en termes de VPM[1], la performance globale de Vendôme Régions ressort donc à 8,44% sur 2019. Clairement dans le haut du panier. Un résultat en outre obtenu dans un contexte de forte croissance. L’an dernier, la SCPI a multiplié par 8 le niveau de sa collecte (82 vs 10 M€). Et procédé à de nombreuses acquisitions. 21 au total si l’on ajoute les promesses d’achats concrétisées en 2020.

Plus de 100 M€ d’investissements en 2019

Vendôme Régions s’est concentrée sur quatre principales métropoles régionales cibles, Bordeaux, Lille, Montpellier, Toulouse. Elle vient également d’annoncer la concrétisation d’une promesse signée l’an dernier. Elle a en effet finalisé, le 20 février dernier, l’acquisition de 3 immeubles de bureaux d’une surface totale de 12 300 m². Situés à Montpellier, Poitiers et Nantes, ces actifs ont été négociés à environ 23,5 M€, et sont loués à une quinzaine de locataires. Fin 2019, Norma Capital créditait la SCPI de 50 immeubles, pour une surface totale de près de 93 000 m². Essentiellement situés dans les métropoles régionales, la région parisienne ne représentant que 10% du patrimoine de Vendôme Régions. La taille unitaire de ses actifs semble progressivement monter en gamme. Mais elle reste modeste, comparée à celle des actifs détenus par les gros acteurs du marché. Ce qui permet à la SCPI d’afficher une rentabilité supérieure à celle de ses pairs.


Des objectifs ambitieux pour 2020

Norma Capital compte poursuivre son développement en 2020. Elle ambitionne un programme d’investissement de « 150 à 200 M€ » cette année. Contre un peu plus de 100 M€ en 2019. Outre Vendôme Régions, Norma Capital gère également Fair Invest, qui a procédé à 4 acquisitions l’an dernier. Lancée en 2018, cette dernière joue le créneau de l’investissement responsable. Pourtant porteur, ce positionnement ne lui a pas permis de décoller en termes de collecte : à peine 4 M€ recueillis l’an dernier. Mais les souscriptions s’accélèrent : le cap des 10 M€ de capitalisation devrait être franchi au 1er trimestre. Pour accompagner cette croissance à venir, le plafond du capital statutaire de Fair Invest vient d’être relevé : il est passé de 6 à 20 M€.

Label ISR pour Fair Invest ?

Norma Capital espère en outre obtenir cette année le nouveau futur certificat ISR de l’ASPIM. A l’instar d’autres sociétés de gestion, elles aussi en phase de labellisation pour certains de leurs produits, elle cherche à donner plus de visibilité à ce véhicule. Qui a d’ailleurs délivré une performance très honorable l’an dernier (4,35%). Quoique légèrement inférieure à la moyenne du marché (4,40%).

Frédéric Tixier

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A propos de Norma Capital(i)

Agréée par l’AMF depuis le 9 juin 2016, Norma Capital est une société de gestion de portefeuille détenue de manière décisive par son management. Sa maîtrise des véhicules réglementés, OPPCI et SCPI, et le savoir-faire lié lui permettent d’offrir à ses clients des capacités d’innovation, de flexibilité et de réactivité. Ses stratégies et leur mise en œuvre lui ont permis d’acquérir notoriété et reconnaissance dans la presse spécialisée notamment à travers ses produits grand public, la SCPI Vendôme Régions et la SCPI Fair Invest. 

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1] VPM : Variation du prix moyen de la valeur de la part d’une SCPI sur une année.

Steven Perron, Président de Foncière Magellan

Steven PERRON
Foncière Magellan

Allianz Pierre : progression du dividende ... à confirmer

A la fin du 3e trimestre 2019, Allianz Pierre gérée par Immovalor Gestion a déjà distribué à ses actionnaires plus des ¾ du dividende 2018. La SCPI mène en outre une politique active de « verdissement » de son patrimoine

13,92 € en 2017, 14,19 € en 2018, et… assurément plus en 2019. Au 31 octobre dernier, Allianz Pierre, l’une des plus grosses SCPI à dominante bureaux du marché, gérée par Immovalor Gestion, a en effet déjà versé à ses actionnaires plus des ¾ du dividende 2018…

SCPI Allianz Pierre : hausse du dividende attendue en 2019

Le total des trois premiers acomptes sur dividendes, de respectivement 3,45 €, 3,60 € et 3,60 €, totalisent en effet 10,65 €. Soit plus de 75% du dividende brut distribué en 2018 (14,19 €). A supposer que la SCPI verse, au titre du 4e trimestre, un acompte du même montant que ceux des 2e et 3e, le dividende 2019 s’établirait alors à 14,25 €. Soit quelques centimes de mieux qu’en 2018. Il y a toutefois de fortes probabilités pour que ce dernier acompte soit supérieur aux précédents. Lors des deux derniers exercices, Allianz Pierre a en effet « dopé » ce 4e acompte en utilisant une partie de son report à nouveau et de sa réserve de plus-values.

SCPI Allianz Pierre : utilisation de la réserve de plus-values

En 2017, ce dernier acompte (3,72€) était supérieur de 7,83% au 3e acompte (3,45 €). En 2018, le bonus était de 10,83% (3,99 € vs 3,60 €). Allianz Pierre dispose toujours d’une réserve de plus-value importante, et d’un report à nouveau conséquent (2,35 € par part). Il est donc probable qu’elle utilise de nouveau une partie de ces réserves pour augmenter son dividende annuel… Cette progression du dividende servi aux actionnaires était d’ailleurs prévisible.

SCPI Allianz Pierre : revalorisation des acomptes sur dividendes

Elle résulte d’actions menées avec constance par la SCPI, depuis plusieurs mois, pour améliorer sa rentabilité. En poursuivant activement une stratégie de recentrage sur des actifs de qualité, Allianz Pierre avait déjà réussi, l’an dernier, a augmenter son rendement. Elle figurait d’ailleurs parmi les 30 SCPI ayant accru leur taux de distribution en 2018 (voir « SCPI : celles qui ont fait mieux en 2018 »). Au 1er trimestre 2019, la SCPI décidait en outre une nouvelle augmentation de son premier dividende trimestriel, faisant passer ce dernier à 3,45 €. Soit une hausse de déjà 4,55% par rapport au 1er acompte 2018 (3,30 €) (voir notamment « Progression du dividende de la SCPI Allianz Pierre »).

SCPI Allianz Pierre : amélioration des ratios d’exploitation

La SCPI anticipait donc déjà en début d’année une nouvelle amélioration de ses ratios d’exploitation. Au premier rang desquels le taux d’occupation, l’une de ses priorités depuis plusieurs mois. Son taux d’occupation financier (TOF), en baisse constante depuis 2016 (où il était passé de 90,51% à 88,98%), avait commencé à remonter en 2018 (89,05%), sous l’effet des mesures prises par la SCPI. Une tendance qui s’est confirmée et amplifiée en 2019, le TOF passant la barre des 91% au second trimestre (91,04% au 3e trimestre). Allianz Pierre, outre une acquisition importante menée au 1er trimestre (un investissement de 66 M€ dans un immeuble de bureaux entièrement occupé) qui a mécaniquement amélioré le taux d’occupation de la SCPI, met en effet tout en œuvre pour réduire la vacances locative.

SCPI Allianz Pierre : près de 40% du patrimoine en passe d’être labellisé

A côté des efforts de commercialisation, la SCPI s’est en effet engagée dans une politique ambitieuse d’amélioration de la qualité de son patrimoine. Outre une stratégie d’arbitrage soutenue (plus de 43 M€ de cessions en 2019), Allianz Pierre a mobilisé des sommes importantes pour mettre aux normes – notamment environnementales (voir « Labels développement durable dans l’immobilier : où en est-on ? » ) – les actifs détenus. Cette politique de travaux – qui pèse d’ailleurs en partie sur son taux d’occupation – lui permet aujourd’hui de disposer d’un patrimoine labellisé, ou en passe de l’être, équivalent à près de 40% de la masse locative.

SCPI Allianz Pierre : vers le label ISR

Elle figure de ce fait parmi les SCPI qui ambitionnent, telles PFO, PFO², PF Grand Paris chez Perial AM, Epargne Foncière à La Française REM, Pierval Santé chez Euryale Asset Management, Primofamily chez Primonial REIM, Novapierre Résidentiel chez Paref Gestion, et les plus récentes Kyaneos Pierre et Fair Invest chez respectivement Kyaneos AM et Norma Capital, de se voir décerner le futur label ISR promis par l’ASPIM…

Frédéric Tixier


A propos d’Immovalor Gestion(i)

Créée en 1983, Immovalor Gestion est une société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des marchés financiers, qui gère des SCPI pour le compte de 27 000 associés. C’est une filiale à 100% du Groupe Allianz. Elle gère actuellement 4,6 milliards d’euros actifs (valeur brute estimée au 31/12/2017) représentant 2156 appartements résidentiels et 700 000 m2 d’immobilier d’entreprise. Cette gestion s’effectue au travers de : 1 SCPI de bureaux, 8 SCPI fiscales, 2 SCI (société civile immobilière – unités de compte), 5 OPPCI (organisme professionnel de placement collectif immobilier).

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société