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Jean-Marc Peter : « Le bureau, c’est l’endroit où l’on fait avancer sa société et LA société »

Jean-Marc Peter : « Le bureau, c’est l’endroit où l’on fait avancer sa société et LA société »

Le commerce de cœur de ville est, et restera, un actif porteur…

« Méfiez-vous des Cassandre ! », prévient Jean-Marc Peter, le directeur général de Sofidy, dans un édito publié aujourd’hui. Sa thèse : les commerces de pied d’immeuble, en centre-ville, contrairement à d’autres segments d’actifs commerciaux, sont soutenus par des tendances structurelles. Que la crise actuelle ne remettra pas en cause.

La chute de la consommation physique, ajoutée à la montée en puissance du commerce électronique pendant le confinement, et à la crise économique sans précédent provoquée par la pandémie, fait craindre à certains observateurs un violent vent contraire sur l’immobilier commercial. Ne nous laissons pas tenter par les généralités sur cet immobilier tertiaire composé de nombreuses sous-classes d’actifs, évoluant chacune grâce à des facteurs bien distincts. Soutenu par des tendances structurelles que la crise actuelle ne remettra pas en cause, le commerce de cœur de ville dans les métropoles et villes dynamiques, est, et restera, porteur malgré un ralentissement temporaire.

Des cœurs de ville redessinés par des tendances de fond

L’attractivité des murs de commerce de cœur de centre-ville est soutenue depuis plusieurs années par une série de catalyseurs, certains reposant sur des tendances structurelles. Les flux démographiques vers les grandes villes, le vieillissement de la population mais également l’évolution rapide des territoires, avec, d’un côté, la dévitalisation de nombreuses villes moyennes, mais, de l’autre, le renforcement des grandes métropoles, dirigent toujours plus de personnes, et donc de consommateurs, vers les cœurs de centre-ville des grandes villes dynamiques françaises et européennes. À cette tendance lourde s’ajoute un besoin croissant de « proximité ». Le renchérissement du coût du transport et le développement d’une conscience écologique incitent de plus en plus de citadins à délaisser la voiture pour faire leurs courses.

Recherche de proximité

Cette recherche de proximité est également alimentée par de nouvelles aspirations, notamment de la part des « Millenials » et les générations suivantes, pour une consommation plus locale, plus qualitative, plus saine et moins énergivore. Ces jeunes générations n’hésitent pas non plus à reporter une partie de leurs dépenses sur les loisirs, la restauration mais aussi les services et les soins à la personne. Or, ces offres sont souvent non « délocalisables » et prospèrent dans les cœurs de centre-ville des grandes métropoles.

Un besoin de proximité renforcé par la crise actuelle

Alors que les citadins étaient déjà prêts, avant la pandémie, à payer plus chers des biens et services accessibles à quelques rues de leur domicile, la valeur « proximité » n’a été que renforcée par le confinement. Strictement limitée dans leurs déplacements, avec la seule possibilité de réaliser des achats dits « essentiels », la très grande majorité des citadins a privilégié les commerces ouverts près de chez eux. Lors des premières semaines d’un déconfinement très progressif, ce sont aussi les commerces de proximité qui ont été plébiscités pour solliciter des services auxquels la population n’avait plus accès. Depuis, ce sont également les commerces de cœur de centre-ville, facilement accessibles, qui profitent le plus du redémarrage de la consommation.

Le commerce, un secteur dynamique et créatif…

D’autres facteurs participent à l’attractivité des commerces de cœur de ville. Le rôle du tourisme, traditionnel catalyseur de la consommation en France, ne doit pas non plus être occulté. Bien sûr, la pandémie actuelle a brutalement stoppé la venue des touristes étrangers avec des conséquences non négligeables pour les commerces des grandes villes touristiques. Mais les Français sont majoritairement restés dans l’Hexagone cet été et ont donc pu partiellement combler ce manque à gagner. Après le coup d’arrêt de 2020 et un probable lent redressement l’année prochaine, les flux touristiques devraient reprendre, au moins en Europe, et l’attractivité touristique de la France ne pas se démentir.

Une capacité de renouvellement permanent

Le commerce est aussi un secteur très dynamique et créatif. Chaque année apparaissent, le plus souvent dans les cœurs de centre-ville, de nouvelles enseignes, de nouveaux concepts, de nouveaux formats qui démontrent une capacité de renouvellement permanent. La période de confinement a également témoigné de cette créativité. De nombreux commerçants indépendants ont redoublé d’idées et d’énergie pour apporter des solutions à leurs clients et continuer à les servir : livraisons, drive piéton, horaires adaptés, restauration à emporter ou livrée… autant de « nouveaux » services qui ont permis de limiter la chute des chiffres d’affaires.


… qui s’empare aussi des outils digitaux

Cette réactivité face à une situation inédite a bien sûr pu être déployée d’autant plus facilement que ces commerces disposaient déjà d’un site internet et d’outils digitaux. La crise sanitaire a ainsi mis en lumière la complémentarité stratégique, qui ne fait que croître depuis plusieurs années, entre les commerces physique et digital ainsi que la nécessité d’une distribution multicanale. Il est intéressant, à ce titre, de souligner que pendant le confinement, le taux de croissance des ventes en ligne a été de 100% pour les enseignes traditionnelles ayant pignon sur rue, contre 15% pour les pure-players de l’e-commerce.

Le développement des magasins connectés

Loin d’être un point de rupture, la crise actuelle devrait là encore renforcer une tendance déjà en place : le développement dans les cœurs de ville des grandes métropoles de magasins connectés comme nouvelle vitrine des enseignes, y compris des pure-players internet qui cherchent désormais des emplacements physiques comme relais de croissance. Avec la montée en puissance des réseaux sociaux, de l’utilisation des smartphones et du recours à la géolocalisation, les commerces physiques de centre-ville s’emparent aussi des outils numériques de fidélisation, et ce à la lumière des nouvelles habitudes de consommation.

Développer des cœurs de centre-ville attractifs

Si toutes ces tendances constituent de puissants facteurs de soutien pour les murs de commerce de cœur de ville, il n’en reste pas moins que l’attractivité de ces zones doit être garantie, voire renforcée, par des aménagements adaptés. Accessibilité optimisée pour toutes les formes de mobilité et un confort d’usage, réseau mobile efficace pour utiliser les outils digitaux, espaces publics de qualité aménagés autour d’un paysage urbain harmonieux, maillage de commerces offrant une densité et mixité d’offres adaptées à l’évolution des modes de vie et à l’émergence de nouveaux besoins… autant de critères à combiner pour promouvoir de véritables « parcours client », y compris expérientiels, et ainsi assurer la pérennité des murs commerciaux en cœur de centre-ville.

Sortir renforcés de la crise actuelle

Ces tendances de fonds vont donc continuer à dessiner les villes de demain. Achetés avec discipline et discernement, les murs de commerce situés dans les principales artères au cœur des métropoles dynamiques, sortiront renforcés de la crise actuelle et resteront porteurs au sein de la galaxie de l’immobilier commercial.

Jean-Marc Peter


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A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces et de bureaux. Premier acteur indépendant sur le marché des SCPI avec 6,2 Mds€ sous gestion, Sofidy est un gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe. Agréée par l’AMF, Sofidy est régulièrement distinguée pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Sofidy estime l’impact de la crise sur le rendement de ses SCPI

Le gestionnaire des SCPI Immorente et Effimmo1 a pris le temps de la réflexion. Après avoir simulé diverses hypothèses, dont un scénario noir, il envisage une baisse de rendement d’au maximum 10% sur leurs rendements 2020. Car il n’hésitera pas, si nécessaire, à piocher dans leurs réserves pour amortir le choc de la crise.  

« Nous n’anticipons pas de décrochage brusque ni des valeurs, ni des rendements »… Dans un document adressé aux porteurs de parts de ses SCPI, Sofidy adopte une communication en phase avec son style de gestion : prudente. La société de gestion aux plus de 6 milliards d’euros d’encours en immobilier y dévoile son estimation de l’impact de la crise sur son activité locative. Et, par voie de conséquence, sur le rendement attendu, en 2020, pour ses SCPI.

Scénario de « stress test »

A l’instar d’autres gestionnaires, Sofidy a construit son scénario de « stress test ». Pour estimer le « choc » sur les recettes locatives, il a retenu plusieurs hypothèses. A partir de diverses projections (sur la durée du confinement, le rythme de reprise de l’activité selon les secteurs…), il estime ainsi que la crise pourrait conduire, au maximum, à une annulation totale des loyers et des charges de ses locataires dont l’activité a été stoppée administrativement depuis le début du confinement. La perte maximale, sur les autres locataires, est estimée à 25 %. Et ce, pour une période de deux mois. Enfin, au-delà, c’est-à-dire pour les 3e et 4e trimestres de l’année 2020, Sofidy s’attend à une baisse de l’ordre de 5 % des revenus générés par l’ensemble de ses actifs sous gestion.

Chute de 20 % du résultat par part en 2020

Au final, ce scénario du pire pourrait conduire « à une chute du résultat par part d’environ 20 % en 2020 », estimait ainsi Jérôme Grumler, Deputy SEO chez Sofidy, lors d’une conférence en ligne. Et de l’ordre de 10 % sur les résultats 2021. « Il s’agit bien sûr de l’hypothèse la plus extrême », tient à rappeler Jean-Marc Peter, le directeur général. Et qui ne vaut d’ailleurs que pour les deux principales SCPI du groupe, Immorente et Effimmo1. Faut-il donc s’attendre à une baisse, dans les mêmes proportions, des dividendes de ces deux véhicules ? La réponse est non. Car, même à supposer que ce scénario du pire se réalise, Sofidy pourra alors utiliser les réserves constituées par ces deux SCPI pour « amortir le choc ».

Impact limité à 10 % au maximum sur les dividendes annuels

Immorente affiche en effet un report à nouveau (RAN) de 2,05 € par part. Soit environ 50 jours de distribution, sur la base du dividende 2019 (15,50 €). Idem pour Effimmo1 (RAN de 1,56 €, vs 11,64 € de dividende en 2019). Et d’autres provisions (pour gros travaux, notamment) s’ajoutent à ces réserves. De quoi, effectivement, compenser une partie du résultat éventuellement perdu en 2020. Sofidy prévoit donc d’activer cette option afin de limiter l’impact sur le résultat 2020 à environ 10 %. Conséquence : le dividende 2020 d’Immorente sera compris dans une fourchette de 90 % à 98 % du dividende 2019. Et celui d’Effimmo1, dans une fourchette de 89% à 97%… Sofidy estime en effet que le dividende 2020 d’Immorente se situera « entre 14 € et 15,25 € » (contre 15,50 € en 2019). Et « entre 10,40 € et 11,30 € » pour celui d’Effimmo1 (contre 11,64 € en 2019).

Quelle conséquence sur le prix de la part ?

Cette utilisation partielle des réserves pourrait en revanche conduire à une diminution de la valeur des parts. Jean-Marc Peter rassure. « L’impact sera très faible. De l’ordre de 0,5 %, au maximum », estime-t-il. Une variation d’autant plus indolore que les deux SCPI affichent des valeurs de reconstitution égales ou légèrement supérieures à leurs prix de souscription. Celle d’Immorente se situe à 337,60 €. Pour un prix de part à 337 €. Et celle d’Effimo1 à 246,91 €. Pour un prix de part à 237 €. Et ces deux véhicules ont en outre, selon Sofidy, d’autres arguments à faire valoir pour passer la crise dans des conditions « tenables ». Le groupe rappelle en effet les fondamentaux de sa gestion. D’abord, une très grande mutualisation du patrimoine de ses SCPI. Ces dernières détiennent en effet plus de 4 200 actifs immobiliers en Europe. Loués par plus de 3 400 locataires, présents dans tous les secteurs économiques.

Une gestion résiliente

Ensuite, une stratégie d’investissement qui assure une forte résilience en période de crise. Depuis de nombreuses années, les acquisitions du groupe ont privilégié la qualité des emplacements. Et les zones géographiques les plus dynamiques. Ce qui permet une relocation a priori plus rapide, en cas de locataire défaillant. Les loyers pratiqués sont en outre souvent inférieurs ou égaux aux valeurs locatives du marché. Une situation qui « en temps normal, permet d’envisager une augmentation lors de la relocation ». Et, « dans ce contexte particulier, s’avère particulièrement protectrice », estime Sofidy. Pour l’heure, les taux d’occupation sont dans le haut de la fourchette (93,61 % pour Immorente). Les véhicules gérés par le groupe sont par ailleurs également fortement mutualisés, côté passif. Car détenus par des milliers de petits porteurs.

Une trésorerie excédentaire

Enfin, les SCPI Sofidy n’affichent pas des taux d’endettement démesurés. Ils ne se situent néanmoins pas dans la fourchette basse du marché. Le ratio d’endettement d’Immorente se limite à 13,1 % de la valeur du patrimoine. Celui d’Effimmo1 grimpe à 19,7 %. Ceux d’Immorente2 et de Sofiprime sont en revanche très élevés, à respectivement 34,3 % et 42,8 %. Mais ces niveaux d’endettement s’expliquent par la spécificité des gestions mises en œuvre sur ces deux véhicules. En contrepartie, et d’une manière générale, les SCPI de Sofidy disposent d’une trésorerie abondante : 600 M€ au total. Dont 161 M€ pour Immorente. Et 100 M€ pour Effimmo1. Des liquidités que Sofidy compte mettre à profit prochainement pour « saisir des opportunités immobilières, comme au sortir de la crise de 2008 », précise-t-il.


Révision possible en fin d’année

Toutes ces précisions – Sofidy a livré l’essentiel des ratios de ses SCPI – et prévisions ne sont bien sûr valables qu’à l’instant t. « Le bilan ne pourra être réalisé qu’en fin d’année », reconnaît la société de gestion. Mais, pour l’heure, les porteurs de parts de ses véhicules ont au moins une vision un peu plus précise de ce qui les attend pour les prochains mois. Et bénéficient d’un premier dividende trimestriel très faiblement amputé. Ceux d’Immorente et d’Effimmo1 se situent à un peu moins de 96 % du 1er acompte 2019. Ceux d’Immorente2 et de Sofiprime ne subissent aucune réduction.

Frédéric Tixier


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A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros ; constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Sofidy : collecte et performances 2019 en hausse

La société de gestion annonce une collecte record de plus d’un milliard d’euros, tous véhicules confondus. Les SCPI en représentent plus de la moitié. Elles affichent en outre une performance globale en hausse par rapport à 2018. Les autres solutions immobilières du groupe sont aussi bien positionnées.

Excellent millésime pour la société de gestion Sofidy. « La qualité des solutions d’épargne et d’investissement a permis la réalisation d’une collecte brute globale de 1,05 milliard d’euros sur l’exercice 2019 », précise la désormais filiale du groupe Tikehau. L’annonce officielle de ses résultats, ce mercredi 4 mars, confirme les tendances dévoilées la semaine dernière par Jean-Marc Peter, le directeur général de Sofidy.

Sofidy : une collecte en SCPI en hausse de plus de 60%

Les 5 SCPI gérées par le groupe connaissent effectivement une forte croissance de leur collecte. Son montant brut s’établit à 680 M€. C’est près de 65% de plus qu’en 2018 (414 M€). Une progression à l’image du marché. Mais obtenue néanmoins sans déroger à la règle que s’est fixée Sofidy il y a quelques années. Celle de contenir sa collecte en limitant les souscriptions à 100 000 € par souscripteur. C’est, fort logiquement, le navire amiral de la société de gestion, Immorente, qui affiche la plus forte hausse de ses encours. La SCPI truste, avec 316 M€, plus de 50% de la collecte nette. Suivie d’Efimmo 1 (235 M€), elle aussi fortement collectrice. Ces deux SCPI concentrent donc 95% de la collecte nette. Et consolident leur statut de poids lourds du marché des SCPI. Immorente, notamment, avec un encours de plus de 3,3 Md€, conserve sa deuxième position au palmarès des plus grandes capitalisations.


Dividendes et valeurs des parts en hausse pour les SCPI

Côté performances, les résultats sont également au rendez-vous. Toutes les SCPI de rendement gérées par Sofidy affichent des valeurs de parts en hausse. Ce qui reflète l’appréciation des patrimoines qu’elles détiennent. Ces revalorisations, mesurées par la « VPM[1] », ont toutefois un impact négatif sur le taux de distribution. Compte tenu d’un niveau de dividende maintenu par rapport à 2018, elles entraînent mécaniquement une baisse du taux de distribution. Le « DVM » – le taux de rendement – d’Immorente passe ainsi de 4,70% à 4,64%. Et celui d’Efimmo 1 de 5,06% à 4,97%. Le cumul de deux composantes de la performance globale – VPM&DVM – s’avère en revanche supérieur à son niveau de 2018. Côté SCPI de capitalisation, Immorente 2 améliore son taux de distribution (2,95% vs 2,90%). Et affiche une très belle revalorisation du prix de sa part (+ 5,17 %), bien supérieure à celle de 2018 (+ 2,77 %).


Bonnes performances pour les autres solutions immobilières du groupe

Mais Sofidy, qui revendique le titre de 1er acteur indépendant sur le marché des solutions d’épargne immobilière, ne gère pas que des SCPI. La société de gestion pilote également des OPCI, professionnels et grand public. Mais aussi une unité de compte immobilière. Ainsi que plusieurs OPCVM, dont le fonds Sofidy Sélection 1, managé par Laurent Saint Aubin. Ces véhicules ont recueilli l’an dernier 155 M€ de nouveaux capitaux. Et aligné des performances qui, selon Sofidy, sont en phase « avec ses perspectives de début d’année ». On notera notamment la performance de Sofidy Convictions Immobilières (5,52%), dédiée aux contrats d’assurance vie. Ou celle de S.YTIC (33,73%), un fonds de gestion active dédié à la thématique du développement des métropoles européennes. Avec le produit de l’augmentation du capital de foncière Sélectirente, c’est donc au total plus d’un milliard d’euros que Sofidy aura collectés en 2019. Plus du double qu’en 2018.


Un niveau d’investissement record de 732 M€ en 2019

Des sommes que Sofidy aura employées à bon escient. La société de gestion a investi 732 M€ en 2019, un niveau qu’elle juge «historique ». Ses équipes ont réalisé 103 opérations immobilières, sur un total de 3 000 offres reçues. Fait marquant de l’année écoulée : une montée en puissance des directions régionales. Leur sourcing local a plus fortement contribué aux opérations d’acquisitions : 100 M€. Contre 47 M€ en 2018. Surtout, le groupe a réussi à maintenir un rendement moyen immédiat de ses investissements à un niveau élevé : 5,62%. Et à encore améliorer sa performance locative. Elle annonce en effet un taux d’occupation financier global record de 94,65% sur l’ensemble de ses fonds immobiliers…

Frédéric Tixier

[1] La VPM correspond à la variation du prix moyen du prix de souscription d’une part de SCPI. Elle est égale à la division de l’écart entre le prix acquéreur moyen de l’année n et le prix acquéreur moyen de l’année n-1, par le prix de part acquéreur moyen de l’année n-1.


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Jean-Marc Peter, Sofidy : « il n'est pas dans notre culture de surpayer les actifs immobiliers »

Jean-Marc PETER
Sofidy

Jean-Marc Peter, Directeur général de Sofidy, rappelle dans sa dernière analyse de la conjoncture immobilière, « la nécessité pour les investisseurs de ne pas perdre de vue les segments structurellement porteurs et résilients du marché immobilier, avec pour leitmotiv la qualité de l’emplacement ».

Le léger tassement de la croissance observé au 1er semestre en France et dans la zone euro, tout comme le retour du risque politique dans le Sud de l’Europe, invite à plus de prudence et de rigueur.

Après avoir enregistré l’an dernier sa meilleure performance depuis 2011, avec une croissance annuelle de 2%, l’économie française marque le pas. La croissance est ressortie à seulement 0,2% au premier trimestre puis à 0,3% au deuxième trimestre. Ce léger ralentissement de la reprise, bien qu’attendu et général dans la zone euro, n’a cependant pas conduit le gouvernement à remettre en cause l’objectif de croissance pour 2018, toujours fixé à 2%.Une récente poussée inflationniste (portée par la hausse des carburants et du tabac) viendra sans doute rappeler aux épargnant les qualités défensives de l’immobilier face à l’érosion monétaire. Sans présager de l’évolution de la seconde partie de l’année, ce léger à-coup conjoncturel rappelle la nécessité pour les investisseurs de ne pas perdre de vue les segments structurellement porteurs et résilients du marché immobilier, avec pour leitmotiv la qualité de l’emplacement.

Dans l’immobilier de bureaux, nous estimons que les zones les plus porteuses se concentrent sur le QCA de Paris, la premièrecouronne Ouest et les grandes métropoles régionales dynamiques et attractives.Dans ces zones, les bureaux bénéficient de la forte demande des entreprises, portées par la reprise, et constituent donc des surfaces très recherchées.

Dans l’immobilier commercial, nous sommes toujours aussi convaincus de l’attractivité que présentent les murs de commerces des centres-villes des grandes métropoles hexagonales attractives et touristiques. Nous considérons qu’il s’y est développé une sur-offre de surfaces commerciales en périphérie des villes, et nous croyons davantage en de profondes tendances structurelles, comme le retour de la proximité ou le développement des commerces de « bien-être ». Par ailleurs, les murs de commercede centres-villes profitent de la dynamique de l’activité touristique dans l’Hexagone, la France tenant fièrement sa place de premièredestination touristique mondiale. A cela s’ajoute l’ouverture des commerces le dimanche, qui favorise en premier lieu le commerce lié au tourisme.

Nous considérons que la diversification des investissementspermet également d’amortir les aléas conjoncturels et/ou les chocs exogènes. La nouvelle instabilité politique en Italie et en Espagne valide notre préférence pour les marchés immobiliers des pays d’Europe du Nord, comme l’Allemagne et les Pays-Bas, qui présentent des fondamentaux solides. Enfin, la bonne santé de l’industrie du tourisme est favorable au secteur de l’hôtellerie, notamment aux activités de camping en mobil-homehaut de gamme et aux boutiques-hôtels pour les centres-villes, et l’avènement du e-commerce, à une nouvelle dynamique du secteur de la logistique.

Des dynamiques que nous regarderons de près dans les mois à venir, sans perdre de vue l’approche simple et prudente qui constitue la base de nos décisions d’investissement en matière d’immobilier : « L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ! »


A propos de Jean-Marc Peter
Jean-Marc Peter est le directeur général du groupe Sofidy, premier gestionnaire indépendant de fonds immobiliers (SCPI, OPCI, SIIC, fonds dédiés, OPCVM Immobilier). Diplômé de l’École des Ponts et Chaussées, il est également titulaire d’un MBA de l’INSEAD. Il occupait auparavant le poste de directeur général adjoint de Sofidy qu’il a rejoint en 2003, après avoir été responsable du CNIT à la Défense au sein du groupe Vivendi. Il a commencé sa carrière dans la banque d’affaires, chez BNP Paribas Australia, puis à la banque Eurofin (ex-CCF).

Au-delà d’un plaidoyer pro-domo pour la SCPI Sofiprime, que Sofidy vient de lancer sur ce créneau, Jean-Marc Peter, son Directeur Général, met en exergue les atouts de l’immobilier résidentiel haut de gamme en tant qu’actif de diversification pour les particuliers. Notamment en raison d’un possible regain d’intérêt des investisseurs institutionnels pour ce type de biens. Ces derniers sembleraient pourtant, à en croire les agences immobilières spécialisées, encore assez méfiants vis-à-vis de ce type d’investissement. Mais les atouts de la mutualisation demeurent… Opinion.

Diversifier son épargne en devenant “copropriétaire” d’un patrimoine immobilier locatif composé de logements de caractère, situés dans les plus beaux quartiers résidentiels parisiens, peut être une source de performance à moyen/long terme. Ceci à condition de s’en remettre à un spécialiste en mesure de sélectionner et de valoriser pour vous les meilleurs actifs. Parmi les villes les plus visitées au monde, Paris transporte des millions de visiteurs chaque année dans des siècles d’Histoire, avec ses immeubles de caractère du Marais, de l’Ile St Louis, de St Germain-des-Près ou encore des Champs-Elysées.

Un segment très prisé, performant sur le long terme – Les plus beaux immeubles de ces quartiers, en pierre de taille, de style classique, XVIIe ou Haussmannien et/ou avec vue et orientation, sont aussi très prisés des plus grandes fortunes internationales, à la recherche d’un pied-à-terre pour bénéficier de l’attractivité économique, culturelle et touristique de la capitale. Au-delà de la valeur historique et souvent émotionnelle du patrimoine immobilier de la Ville Lumière, le résidentiel parisien est, dans une perspective financière, l’une des classes d’actifs les plus performantes dans le temps. Sur 15 ans[1], son TRI ressort à 10,4%, contre 7,7% pour l’or, 4% pour les obligations et seulement 2,2% pour les actions. Seules les valeurs des sociétés foncières cotées font mieux avec un TRI de 14,2%1. Le résidentiel parisien haut de gamme présente aujourd’hui un point d’entrée intéressant. Après trois années de baisse, les prix amorcent un redressement progressif. La compression des rendements de l’immobilier de commerces et de bureaux (et donc leur convergence avec ceux du résidentiel) incitent les investisseurs institutionnels à arbitrer en faveur de ce segment, notamment sur des actifs de qualité situés à Paris.

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Jean-Marc Peter, Directeur Général, Sofidy

S’appuyer sur l’expertise d’un spécialiste – Ce type d’immobilier est néanmoins réputé très difficile d’accès en direct. Face à une forte demande, l’offre est rare. La perspective du Brexit pourrait même, à terme, renforcer l’attractivité du résidentiel parisien haut de gamme. Les prix d’acquisition sont élevés, nécessitant souvent une mobilisation importante de l’effort d’épargne. Qui plus est, ces immeubles « prime », lorsqu’ils sont vendus en un seul lot, peuvent souvent être préemptés par la Mairie de Paris. Investir au travers d’une SCPI peut permettre aux épargnants particuliers de devenir copropriétaires d’un parc immobilier diversifié et de grande qualité, investi dans les quartiers les plus recherchés de la capitale. C’est aussi un moyen intéressant de mutualiser les risques et d’assurer une meilleure régularité des performances. S’appuyant sur un savoir-faire dans le résidentiel, avec une centaine de logements en gestion, et sur sa connaissance privilégiée des quartiers parisiens avec près de 250 boutiques en pieds d’immeuble gérées dans la capitale (notamment au travers de la SCPI Immorente), Sofidy peut capitaliser sur les synergies naturelles avec le résidentiel haut de gamme en terme d’origination, mais aussi sur sa capacité à gérer des lots diffus en grand nombre.

Investir dans une optique de capitalisation – Avec Sofiprime, notre nouvelle SCPI, Sofidy va sélectionner scrupuleusement des logements déjà loués, et donc pouvant bénéficier d’une décote à l’acquisition, situés dans des immeubles de caractère, capables de traverser le temps, précisément dans les quartiers résidentiels parisiens les plus recherchés. Sofiprime a récemment investi rue François 1er à deux pas des Champs- Elysées. Cette SCPI, qui aura recours à l’effet de levier du crédit, vise davantage à générer des performances à moyen/long terme qu’à privilégier la distribution de revenus aujourd’hui fortement fiscalisés. Accessible à partir de 22.000€ (100 parts), au comptant ou à crédit, Sofiprime s’adresse à une clientèle haut de gamme souhaitant diversifier son épargne sur une classe d’actifs plutôt sécuritaire, dont le taux de défaut est structurellement faible. L’expertise de Sofidy permettra de valoriser les biens acquis avec une décote, soit en réalisant des travaux lors d’un changement de locataire, soit lors d’une éventuelle revente à terme. L’immobilier résidentiel parisien haut de gamme indirect peut dès lors permettre de consolider son patrimoine au travers d’une allocation prime et originale, dans la “pierre” la plus noble. Une première augmentation de capital de 6,5 millions d’euros est ouverte depuis le 26 octobre dernier.

A propos de Sofidy
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerce, et de bureaux. Premier acteur indépendant sur le marché des SCPI avec 3,7 milliards d’euros sous gestion au 31 décembre 2015, Sofidy est un gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe. Agréée par l’AMF avec le statut de Société de Gestion de Portefeuille, Sofidy est régulièrement distinguée pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 37 000 porteurs de parts, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 3,7 milliards d’euros constitué de plus de 3 700 actifs commerciaux et de bureaux.

[1] Source : IEIF