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Immobilier d’entreprise : repli confirmé au 2e trimestre

La publication des indicateurs Immostat confirme le fort recul des transactions sur le marché francilien au 2trimestre. L’investissement, lui aussi, accuse un très net repli. Les brokers s’attendent à une hausse du taux de vacance dans les prochains mois. Et à une redistribution des valeurs en fonction des profils de risque. 

Après une année 2019 historique, au niveau national, le marché de l’immobilier d’entreprise a subi un recul lui aussi sans précédent au 2e trimestre 2020. Les indicateurs Immostat, publiés ce 7 juillet, viennent confirmer l’ampleur du repli attendu. La crise sanitaire et le confinement ont effectivement conduit à une chute extrêmement brutale des transactions locatives et des ventes à utilisateurs.

Chute du volume des transactions locatives en Ile-de-France

En Ile-de-France, la demande placée au 2e trimestre 2020 ( 197 500 m²) accuse une baisse de 65 % par rapport au 2e trimestre 2019. Sur l’ensemble du 1er semestre, le recul est de 40 %. Elle aurait pu être encore plus importante sans la signature d’un mega deal – 130 000 m² pour la tour The Link à La Défense -. D’après la plupart des brokers membres du GIE Immostat, le 2e semestre ne suffira pas à compenser le trou d’air du 1er. « La demande exprimée repart à la hausse depuis quelques semaines », constate Grégoire de la Ferté, chez CBRE. « Selon l’ampleur et la rapidité de la reprise, le volume des transactions pourrait atteindre entre 1,3 et 1,5 millions de mètres carrés en 2020 », estime-t-il. Soit près d’un million de mètres carrés de moins qu’en 2019…

Remontée attendue des taux de vacance

Il devrait en résulter une remontée des taux de vacance. Les chiffres du second trimestre seront publiés prochainement. Mais, d’ores et déjà, CBRE s’attend à un taux moyen de 6,5 % en Ile-de-France d’ici fin 2020. Certaines zones seraient plus affectées que d’autres. Telles que La Défense ou la 1ère couronne Nord, « compte tenu du nombre important de chantiers en construction », explique Eric Siesse, chez BNP Paribas Real Estate. Paris intra-muros serait en partie préservé. Car « il conserve un taux de disponibilité extrêmement faible », ajoute-t-il. Il était de seulement 2,9 % au 1er juillet 2020. Mais le constat est clair : « le déséquilibre entre les différents pôles tertiaires risque de se renforcer », pronostique-t-on chez CBRE. Côté loyers, les pressions à la baisse devraient « rester contenues, en moyenne », estime par ailleurs le broker.

Recul marqué de l’investissement sur la France entière

Ce qui permet toutefois d’entrevoir des révisions « plus marquées », notamment pour les actifs les moins récents. Ou situés au sein de zones où l’offre est abondante. Une tendance qui conduirait également à modifier la valeur de revente de ces actifs. BNP Paribas reconnaît toutefois qu’il est, à ce stade, difficile de faire des prévisions. « Tant les incertitudes sur la suite et le profil de la reprise économique demeurent », estime-t-il. Côté investissements, le recul est toutefois encore plus marqué. Selon Immostat, qui publie pour la 1ère fois des données nationales, l’immobilier d’entreprise a drainé 4 Md€ au 2e trimestre 2020. C’est 58 % de moins qu’en 2019. La baisse, sur le seul marché francilien, ressort à 64 %.

Les écarts entre les profils de risque devraient se creuser

Difficile, là encore, d’imaginer le potentiel de rebond du marché de l’investissement. Et l’impact que la crise sanitaire et la crise économique auront sur les prix des actifs. Le leitmotiv des observateurs se focalise sur la nouvelle « hiérarchisation des valeurs » attendue. La prise en compte de la localisation, de la qualité et du risque locatif des actifs sera plus systématique. Autrement dit, comme le souligne Olivier Ambrosiali, chez BNP Paribas RE, « les écarts entre les profils de risque devraient se creuser ». Ce qui signifie baisse des valeurs pour les uns, maintien (ou hausse ?) pour les autres. Le marché y verra sans doute plus clair dans les prochains mois…

Frédéric Tixier

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A propos d’Immostat(i)

ImmoStat est un groupement d’intérêt économique (GIE) créé en 2001 par les principaux conseils en immobilier d’entreprise : BNP Paribas Real Estate, CBRE, JLL et Cushman & Wakefield. Grâce à ses règles communes de traitement, le GIE ImmoStat restitue des informations harmonisées à ses membres et fournit des statistiques homogènes sur l’offre, la demande et les prix aux acteurs de l’immobilier, qu’ils soient utilisateurs ou investisseurs. Cette initiative originale renforce la lisibilité du marché et dote l’Ile-de-France d’un véritable organe de place qui contribue à son attractivité à l’international.

A propos de CBRE(i)

CBRE Group, société listée au Fortune 500 et au S&P 500 ayant son siège social à Los Angeles, est la plus grande société au monde dans le secteur des services et de l’investissement dans l’immobilier d’entreprise (en termes de chiffre d’affaires pour l’année 2019). La société emploie plus de 100 000 personnes (hors filiales) et sert les investisseurs et les occupants de biens immobiliers par l’intermédiaire de plus de 530 bureaux (hors filiales) dans le monde entier. CBRE offre une large gamme de services intégrés, notamment la gestion des installations, des transactions et des projets, la gestion immobilière, la gestion des investissements, l’évaluation et la valorisation, la location de biens immobiliers, le conseil stratégique, la vente de biens immobiliers, les services hypothécaires et les services de développement.

A propos de BNP Paribas Real Estate(i)

Leader européen de services immobiliers, BNP Paribas Real Estate couvre l’ensemble du cycle de vie d’un bien: Promotion, Transaction, Conseil, Expertise, Property Management et Investment Management. Avec 5 400 collaborateurs, BNP Paribas Real Estate accompagne localement propriétaires, locataires, investisseurs et collectivités dans 32 pays (à travers ses implantations et son réseau d’alliances) en Europe, au Moyen-Orient et en Asie. BNP Paribas Real Estate, une société du Groupe BNP Paribas, a réalisé 1,010 Md€ de revenus en 2019.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

Où les SCPI ont-elles investi au 1er trimestre 2020 ?

Les SCPI d’entreprise ont investi 1,45 Md€ au cours du 1er trimestre 2020, selon les dernières statistiques de l’IEIF. L’international représente désormais près de la moitié de leurs investissements. La montée en puissance du secteur logistique se confirme.

Avec 1,45 Md€ d’investissements réalisés au 1er trimestre 2020, les SCPI d’entreprises ont poursuivi l’enrichissement de leurs portefeuilles d’actifs immobiliers. Un montant qui s’affiche toutefois en léger retrait par rapport au 1er trimestre 2019 (1,6 Md€). Et s’avère bien inférieur à celui de la collecte réalisée sur les trois premiers mois de l’année : 2,55 Md€.

Les SCPI sont à l’origine de 10,8 % des investissements en France métropolitaine

La part relative des SCPI dans l’ensemble des investissements en immobilier d’entreprise en France est elle aussi en retrait. Elle passe de 14,5 % sur l’ensemble de l’année 2019. A un peu plus de 10,5 % sur le 1er trimestre 2020. Il faut toutefois rappeler qu’en 2019 les SCPI avaient procédé à un volume d’investissements (9,2 Md€) supérieur à celui de leur collecte nette (8,47 Md€). Elles disposaient donc, début 2020, d’une certaine avance. Et toutes les sociétés de gestion n’avaient pas nécessairement anticipé un tel rebond de la collecte sur le 1er trimestre. Cette dernière s’est en effet établie à un nouveau plus haut historique, progressant de 22 % par rapport au 1er trimestre 2019.


Montée en puissance de l’investissement dans le secteur logistique

La nature des investissements réalisés par les SCPI ne diffère en revanche pas fondamentalement de celle observée l’an dernier. Les mouvements déjà à l’œuvre en 2019 se confirment et s’amplifient. La part des investissements en actifs de bureaux, qui reste majoritaire (60,9 %), continue notamment de perdre de sa suprématie relative. Elle était encore de 62,7 % en 2019. Mais s’établissait à 64,1 % en 2018. Et à 68,5 % en 2017. A l’inverse, la thématique de la logistique confirme sa montée en puissance. Sur le 1er trimestre, ce secteur a drainé 14,4 % des investissements des SCPI. Il n’en représentait que 9 % sur l’ensemble de l’année 2019. Et seulement 1,7 % en 2017.


Baisse des acquisitions de locaux commerciaux

Les investissements dans le secteur du commerce poursuivent quant à eux leur retrait relatif. Ils ne pesaient plus que 9,2 % au 1er trimestre 2020. Contre 12,1 % sur l’ensemble de l’année 2019. Et un peu plus de 20 % en 2017. Comme l’écrit l’IEIF dans l’une de ses dernières publications trimestrielles[1], « les Ephad (4,1 %) et les centres médicaux (2,6 %) ont été également recherchés par les SCPI ». L’hôtellerie, qui ne pesait qu’entre 3,5 % et 4,5 % des investissements annuels des SCPI ces trois dernières années, bondit quant à elle à 8,7 %. C’était avant la crise Covid-19…


L’international draine plus de 45,5 % des acquisitions des SCPI

En termes géographiques, la tendance à l’internationalisation des portefeuilles se confirme également. Les investissements hors de France des SCPI au 1er trimestre 2020 représentent plus de 45,5 % du total de leurs acquisitions. Une part qui s’établissait à seulement 28,8 % en 2019. Et oscillait entre 30 % et 34 % au cours des deux années précédentes. C’est toujours l’Allemagne qui reste leur pays de prédilection. Elle recueille 42,6 % des investissements des SCPI. C’était un peu plus en 2019 (48 %). Parmi les pays « montants » figure la Belgique (11,6 % au 1T 2020 vs 9,5 % en 2019). L’Espagne confirme son attractivité (13 %). Mais l’Italie disparaît des radars… Dans l’hexagone, pas de bouleversements majeurs: l’Ile-de-France continue de concentrer plus de 50 % des investissements des SCPI…

Frédéric Tixier


[1] Le marché des SCPI Immobilier d’entreprise et Immobilier résidentiel (non fiscales) du 1er trimestre 2020 – IEIF – Mai 2020.


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA).

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

Immobilier d’entreprise : les investisseurs toujours présents

Plus de 47 milliards d’euros seraient prêts à s’investir sur le marché. Bien plus que les biens disponibles à la vente. Mais la baisse des valeurs des actifs immobiliers est inéluctable. Reste à savoir dans quelles proportions… 

Les investisseurs en immobilier d’entreprise sont toujours présents. Une enquête menée par Cushman & Wakefield auprès d’un panel de 176 opérateurs, fin avril, constate que 66 % d’entre eux sont encore « actifs sur le marché ». Et prêts à s’engager. Mieux encore, ces investisseurs indiquent disposer de plus de 47 milliards d’euros à investir. Contre seulement 17 milliards d’euros d’actifs à arbitrer. Un écart important entre la demande et l’offre d’actifs immobiliers.  Qui laisse espérer que la baisse attendue de leur valeur, à laquelle le marché s’attend désormais, pourrait être d’une ampleur limitée.

Baisse plus limitée qu’attendue des valeurs de l’immobilier

Nils Vinck, directeur général et directeur Capital Markets France de Cushman & Wakefield, considère en effet que ces volumes prévisionnels permettent « de minimiser les anticipations de remontée des taux de rendement prime (opérations Core et Core+) ». « Car la compétition s’annonce intense entre les acquéreurs », précise-t-il. Une grande majorité d’entre eux n’a pas, pour l’instant, fait évoluer sa stratégie d’investissement. Certains envisagent néanmoins de réduire la part de leur allocation dédiée au secteur du commerce. Au profit des secteurs logistiques et résidentiels, considérés comme plus résilients. Ces derniers seront également les moins impactés par la baisse des prix attendue. Leurs taux de rendement devraient remonter « d’environ 25 points de base », estiment les investisseurs.

Chute plus brutale pour le segment des centres commerciaux

La chute pourrait être plus brutale pour le segment des centres commerciaux. Le marché s’attend à une décompression des taux de l’ordre de 100 points de base. Le secteur du commerce dans son ensemble devrait moins souffrir. La remontée des taux oscillerait entre 25 et 50 points de base. Contre 20 points pour le secteur du bureau. En tout état de cause, les investisseurs ne s’attendent pas à un retour « à la normale » avant 2021. Entre temps, les loyers se seront aussi corrigés . De l’ordre de -5 % à -15 % pour les loyers de bureaux. Et plus de 15 % pour les loyers de commerce. Seules les valeurs locatives du secteur logistique devraient se maintenir…

Un premier trimestre encore porteur

En attendant la réalisation de ces anticipations « pas si pessimistes », les données du 1er trimestre 2020 attestent que le marché était bien, avant la crise, sur une phase ascendante. BNP Paribas Real Estate évalue le volume des investissements en immobilier d’entreprise, en France, à 7,5 Md€ sur les trois premiers mois de l’année. Soit une hausse de 46 % par rapport au 1er trimestre 2019. Mais le spécialiste de l’immobilier prévient. « Les marchés immobiliers n’échapperont pas à la crise. Et les volumes investis s’afficheront à la baisse pour l’année 2020 », estime-t-il. Côté rendement, son analyse conduit à revoir ses prévisions de début d’année.


Des différences plus marquées en fonction du profil de risque

« Le scénario d’une compression du taux « prime » n’est pas complètement écarté. Mais nous anticipons plutôt un maintien des valeurs sur les actifs core », écrit-il. Les taux moyens pourraient en revanche s’orienter à la hausse. Avec des différences plus marquées en fonction du profil de risque. « Les qualités intrinsèques des biens, leurs localisations, et leurs états locatifs seront des facteurs encore plus déterminants dans la valorisation des actifs », conclut BNP Paribas RE.

Frédéric Tixier


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A propos de Cushman & Wakefield(i)

Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield conseille et accompagne investisseurs, propriétaires et entreprises dans toute leur chaîne de valeur immobilière. De la réflexion stratégique jusqu’à l’aménagement des locaux. Le groupe conseille ses clients utilisateurs et investisseurs internationaux dans la valorisation de leurs actifs immobiliers. En combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Fort de 51 000 collaborateurs, 400 bureaux et 70 pays dans le monde, Cushman & Wakefield a réalisé en 2018 un chiffre d’affaires de 8,2 milliards de dollars via ses principales lignes de métiers: facilities et project management, transaction, capital markets, valuation.

A propos de BNP Paribas Real Estate(i)

BNP Paribas Real Estate, principal prestataire de services immobiliers de dimension internationale, propose une gamme complète de services couvrant l’ensemble du cycle de vie d’un bien immobilier : Promotion, Investment Management, Property Management, Transaction, Conseil et Expertise. BNP Paribas Real Estate accompagne propriétaires, locataires, investisseurs et collectivités dans leurs projets immobiliers grâce à sa connaissance des marchés locaux dans 36 pays (16 implantations directes et 20 via son réseau d’alliances) en Europe, Moyen Orient et Asie.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Le secteur logistique peut sortir gagnant de la crise

Peu de transactions locatives sur le 1er trimestre 2020, selon la dernière étude C&W. Mais un record en termes de volume d’acquisitions. La crise n’a pas entamé l’appétit des investisseurs pour le secteur logistique. Et ses avantages relatifs pourraient encore le favoriser au cours des prochains mois. Analyse.

« La demande placée d’entrepôts logistiques a totalisé 360 000 m² au 1er trimestre. Son démarrage le plus faible des 15 dernières années », constate le courtier Cushman & Wakefield dans sa dernière étude consacrée au secteur logistique en France.

A peine 20 transactions locatives sur le secteur logistique au 1er trimestre 2020

Le confinement, qui a « écrêté 1/6e du trimestre », est évidemment à l’origine de l’essentiel de ce ralentissement. Mais il n’est pas seul en cause. « Le démarrage aurait été faible, mais dans de moindres proportions », considère C&W. Ce qui est clair, c’est que la crise coronavirus a mis à l’arrêt des pans entiers de l’économie. A peine 20 transactions locatives sur les 3 premiers mois de l’année. « Ce chiffre n’était jamais descendu au-dessous de 30 », rappelle le courtier. Et ensuite ? « Le 2e trimestre pourrait être encore plus atone », pronostique C&W. Et reprendre progressivement au second semestre. Mais sans doute selon de nouvelles règles. La crise risque notamment de mettre entre parenthèses certains projets. Surtout dans le neuf. « Les lancements en blanc ralentiront au cours des prochains mois », prédit le courtier.


Mais un record en termes d’investissements

Côté investissements, le 1er trimestre 2020 marque en revanche un début d’année record. Il affiche un volume de 1,4 milliard d’euros. « Un niveau qui dépasse, à lui seul, le rythme de plusieurs années pleines », souligne C&W. Et s’avère bien supérieur à celui du 1er trimestre 2019, année pourtant au final exceptionnelle. Les trois premiers mois ont aussi été marqués par une montée en taille des opérations. Trois acquisitions de portefeuille dépassent à elles seules le milliard d’euros. Et ce sont les grands fonds d’investissement internationaux qui ont mené la danse. SCPI et OPCI, en revanche, « sont restés en retrait de ce paysage hautement concurrentiel », constate le courtier.


L’immobilier logistique pourrait sortir gagnant de la crise

Le secteur logistique, dont la montée en puissance se confirme, pourrait en outre sortir gagnant de la crise. Son poids représente désormais près de 20% du volume total investi en immobilier d’entreprise. Or, selon le courtier, l’appétit des investisseurs pour ce type d’actifs est toujours aussi vif. D’autant que les secteurs de la distribution et de la logistique ont démontré « leur capacité d’adaptation et de résilience dans un contexte inédit de fonctionnement », souligne C&W. Contrairement à d’autres cycles de retournement, l’immobilier logistique est donc en situation favorable face à « d’autres classes d’actifs plus sinistrées ». Il n’en reste pas moins que, à l’instar des autres secteurs, ce sont les actifs prime qui bénéficieront le plus de cet intérêt renouvelé. Les dernières transactions démontrent d’ailleurs que les actifs de type core+ ont drainé l’essentiel des volumes.

Maintien de la prime de risque pour les actifs prime

Il risque d’en être de même en termes de rendement. Comme le rappelle C&W, « la juste appréciation du risque sera plus que jamais de rigueur ». Le « premium », c’est-à-dire l’écart entre le rendement des actifs et le taux des obligations d’Etat, devrait rester intact pour les actifs prime. De l’ordre de 4%. Mais il n’en sera pas nécessairement de même pour les « acquisitions plus incertaines » …

Frédéric Tixier


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A propos de Cushman & Wakefield(i)

Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield conseille et accompagne investisseurs, propriétaires et entreprises dans toute leur chaîne de valeur immobilière. De la réflexion stratégique jusqu’à l’aménagement des locaux. Le groupe conseille ses clients utilisateurs et investisseurs internationaux dans la valorisation de leurs actifs immobiliers. En combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Fort de 51 000 collaborateurs, 400 bureaux et 70 pays dans le monde, Cushman & Wakefield a réalisé en 2018 un chiffre d’affaires de 8,2 milliards de dollars via ses principales lignes de métiers : facilities et project management, transaction, capital markets, valuation.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Immobilier d’entreprise : un marché à plus de 40 milliards en 2019

41,5 milliards d’euros ont été investis en France, en 2019, en actifs d’immobilier d’entreprise. C’est près de 20% de plus qu’en 2018. SCPI et OPCI représentent environ 15% du marché, selon BNP Paribas Real Estate.

C’est une très forte accélération, sur la seconde partie de l’année, qui permet au marché de l’investissement en immobilier d’entreprise français d’établir un nouveau record. Avec 41,5 Md€ investis en 2019, il progresse de 18,9% par rapport à 2018. Un exercice déjà considéré comme historique…


Les SCPI représentent 14% du marché de l’investissement en 2019

Pour BNP Paribas Real Estate, qui établit ces statistiques, ce résultat s’explique par « un contexte économique résistant ». Et par des « taux financiers très bas ». Ces deux facteurs ont poussé les investisseurs à « augmenter leurs allocations en immobilier ». Parmi eux, ce sont une nouvelle fois les fonds d’investissements qui ont mené la danse. Avec 51% des investissements réalisés, ils augmentent encore leur part relative. Celle-ci n’était que de 34% en 2017. Les compagnies d’assurance se situent en deuxième position, avec 15%. Loin derrière, les SIIC s’affichent à 5%, et les OPCI à seulement 1%, comme en 2018.  Quant aux SCPI, elles se positionnent en 3e position, avec 14%. Loin de leur score de 2017 (31%).


Remontée du commerce et forte hausse de la logistique et des entrepôts

Si les bureaux restent l’actif le plus prisé des investisseurs (plus de 60% des montants investis), c’est du côté des commerces, des entrepôts et des locaux d’activités que la croissance est la plus forte. L’investissement en commerces bondit de 37%. Avec environ la moitié des flux en faveur des pieds d’immeuble de centre-ville. Les centres commerciaux, en dépit d’un sentiment de marché négatif, tirent néanmoins leur épingle du jeu. BNP Paribas RE souligne notamment les portefeuilles phares vendus par le groupe Casino, pour près d’un milliard d’euros au total. Les secteurs logistique et locaux d’activité enregistrent, quant à eux, un quasi-doublement des flux acquéreurs. Les services sont également bien orientés. L’hôtellerie, notamment, affiche une progression de 50% par rapport à 2018.


Nouvelle contraction des taux de rendement de l’immobilier d’entreprise

Cet engouement des investisseurs pour les actifs immobiliers a évidemment provoqué la hausse de leur valeur. Et la compression de leurs rendements. Le taux « prime » dans Paris QCA passe « en dessous de la barre des 3% », constate BNP Paribas RE. Les actifs de commerce subissent en revanche peu de variation. Les taux de rendement des retail parks, par exemple, restent stables depuis 3 ans, à 4,5%. Les pieds d’immeuble parisiens accusent un léger repli, passant sur la période de 2,75% à 2,50%. La compression des taux prime en logistique est elle beaucoup plus nette. Alors qu’elle se situait à 4,75% fin 2018, elle s’affiche aujourd’hui autour de 4%…

Frédéric Tixier


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A propos de BNP Paribas Real Estate(i)

BNP Paribas Real Estate, principal prestataire de services immobiliers de dimension internationale, propose une gamme complète de services couvrant l’ensemble du cycle de vie d’un bien immobilier : Promotion, Investment Management, Property Management, Transaction, Conseil et Expertise. BNP Paribas Real Estate accompagne propriétaires, locataires, investisseurs et collectivités dans leurs projets immobiliers grâce à sa connaissance des marchés locaux dans 36 pays (16 implantations directes et 20 via son réseau d’alliances) en Europe, Moyen Orient et Asie.

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Immobilier d’entreprise : plus de 35 Md€ investis en 2019

A l’occasion de la publication des chiffres Immostat du 4e trimestre, les principaux brokers ont donné leur estimation sur le volume de l’investissement en immobilier d’entreprise en France en 2019. Un nouveau record vient d’être franchi.

« Plus de 35 milliards d’euros » pour CBRE ; « 38 milliards d’euros » pour JLL ; ou même « 41,5 milliards d’euros » pour BNP Paribas Real Estate… Si l’estimation du volume global de l’investissement en immobilier d’entreprise en 2019, en France, varie encore selon les sources, le constat est unanimement partagé : l’année écoulée constituera un nouveau record.

Plus de 35 milliards d’euros investis en immobilier d’entreprise

En 2018, le marché avait déjà franchi un cap. Selon Cushman & Wakefield, un autre courtier en immobilier, il avait atteint 31,3 Md€. Soit 12% de mieux qu’en 2017. En 2019, la progression attendue se situerait, selon les sources, aux alentours de + 18-20 %. Pour BNP Paribas Real Estate, la puissance du traditionnel rallye de fin d’année explique en partie cette nouvelle hausse. Ce sont en effet 16 Md€ supplémentaires qui ont été investis sur le seul 4e trimestre. JLL souligne pour sa part l’importance des méga-transactions sur le marché francilien. Le volume annuel a été porté « essentiellement par le segment des transactions supérieures à 100 M€ », rappelle-t-il.

Un volume annuel en hausse, porté par les méga-transactions

En citant notamment 3 opérations majeures. Le rachat d’un portefeuille par Swiss Life AM France auprès de Terrëis (1,8 Md€) ; l’acquisition de l’ensemble « Le Lumière » menée par Primonial et Samsung SRA (1,2 Md€) ; et celle de la tour « Majunga » par Amundi Immobilier et Mirae Asset Daewoo (910 M€). Plus globalement, l’intérêt des investisseurs pour la classe d’actif immobilier s’explique par la persistance de taux bas. « Le scénario de ‘’lower for longer’’ est de plus en plus considéré comme réaliste », écrit CBRE dans son commentaire. Outre le retour des grands investisseurs nationaux – notamment des SCPI -, 2019 marque une montée en puissance des acteurs étrangers. En particulier la présence notable des investisseurs sud-coréens.

26,9 Md€ pour le marché francilien

Sur le seul marché francilien, scruté par Immostat, le volume annuel des investissements s’établit à 26,9 Md€. Soit une hausse de 14% par rapport à 2018. Le prix moyen du mètre carré est également en forte progression. Selon Immostat, il s’établissait à 7 770 €. Soit une revalorisation de 19% sur un an. Les loyers poursuivent aussi leur ascension. Selon JLL, les loyers prime dans Paris QCA ont atteint un nouveau record : 860 €/m²/an. 6% de plus qu’en 2018. Les loyers de « seconde main » sont également en hausse. «Le loyer moyen se positionne ainsi à 390 €/m²/an à l’échelle francilienne. Et à 624 €/m²/an dans le QCA », estime JLL. Et cette tendance devrait perdurer en 2020. Dans Paris intra-muros, des taux de vacance « historiquement bas » permettront de « maintenir une progression des valeurs locatives », estime pour sa part BNP PRE.


Frédéric Tixier


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A propos d’Immostat(i)

ImmoStat est un groupement d’intérêt économique (GIE) créé en 2001 par les principaux conseils en immobilier d’entreprise : BNP Paribas Real Estate, CBRE, JLL et Cushman & Wakefield. Grâce à ses règles communes de traitement, le GIE ImmoStat restitue des informations harmonisées à ses membres et fournit des statistiques homogènes sur l’offre, la demande et les prix aux acteurs de l’immobilier, qu’ils soient utilisateurs ou investisseurs. Cette initiative originale renforce la lisibilité du marché et dote l’Ile-de-France d’un véritable organe de place qui contribue à son attractivité à l’international.

A propos de JLL(i)

JLL est un des leaders du conseil en immobilier d’entreprise. Notre ambition est de réinventer le monde de l’immobilier en offrant de nouvelles perspectives et des espaces exceptionnels, où chacun peut réaliser ses ambitions. Nous contribuons ainsi à construire un meilleur avenir pour nos clients, nos collaborateurs et nos partenaires.  Notre démarche Building a Better Tomorrow s’inscrit au cœur de notre stratégie d’entreprise. JLL figure dans le classement Fortune 500. Avec un chiffre d’affaires de 16,3 milliards $, et près de 91 000 collaborateurs, la société est implantée dans plus de 80 pays. JLL est la marque déposée de Jones Lang LaSalle Incorporated.

A propos de CBRE(i)

CBRE Group, société listée au Fortune 500 et au S&P 500 ayant son siège social à Los Angeles, est la plus grande société au monde dans le secteur des services et de l’investissement dans l’immobilier d’entreprise (en termes de chiffre d’affaires pour l’année 2018). La société compte plus 90 000 personnes (hors franchisés) et répond aux besoins des propriétaires et investisseurs immobiliers ainsi que des locataires dans le monde entier grâce à son réseau de plus de 480 bureaux (hors franchisés).

A propos de Cushman & Wakefield(i)

Cushman & Wakefield constitue une force d’action alimentée par les idées, l’expertise et le dévouement à la fourniture de services novateurs en matière d’immobilier commercial. Avec plus de 51 000 personnes dans le monde et 400 bureaux dans 70 pays, notre réseau d’experts immobiliers crée des solutions immobilières pour préparer nos clients à la prochaine étape dans la zone EMEA.

A propos de BNP Paribas Real Estate(i)

BNP Paribas Real Estate est l’un des principaux prestataires de services immobiliers en Europe. BNP Paribas Real Estate Investment Management est la ligne de métier dédiée aux activités d’Investment Management. En 2018, cette ligne de métier a généré un développement de 3,8 milliards d’euros, dont 1,6 milliard d’euros de « new cash » et 2,2 milliards d’euros de mandats et « separate accounts ». En fin d’année, BNP Paribas Real Estate Investment Management gérait 28,7 milliards d’euros d’actifs en Europe.

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Métropoles régionales : attractivité confirmée

Plusieurs études mettent en avant la transformation des grandes et moyennes métropoles régionales, et l’impact de ces évolutions sur le dynamisme de leurs marchés immobiliers. Lyon, Toulouse et Bordeaux s’imposent en termes d’attractivité.

« Grandes métropoles régionales, nouvel eldorado immobilier ? » se demande le broker CBRE dans une étude qu’il vient de consacrer aux six premières grandes agglomérations urbaines françaises. En analysant plusieurs critères – dont l’emploi, la croissance économique et démographique, l’évolution de l’immobilier tertiaire et résidentiel -, CBRE constate que ces métropoles – Lyon, Aix-Marseille, Lille, Toulouse, Bordeaux et Nantes – ont « véritablement changé de braquet » au cours des dix dernières années.

Grandes métropoles régionales : démographie et emplois en hausse

CBRE relève notamment que ces grandes agglomérations urbaines voient désormais « leur population croître plus vite que l’ensemble de la France (+2%) et du Grand Paris (+1,2%) ». Et qu’elles misent sur « des secteurs d’avenir et des filières d’excellence compétitives ». Ce qui induit des créations d’emplois à forte valeur ajoutée également plus importantes que sur la région francilienne. Par exemple, +21,5% à Nantes sur la période 2010-2015, contre +8,3% seulement pour le Grand Paris.  Même si en termes de taille et surtout de mobilité, souligne l’étude, le bassin d’emploi francilien reste sans équivalent. Conséquences de ces deux phénomènes de croissance : un dynamisme incontestable des marchés immobiliers des grandes métropoles.

Investissements multipliés par 2,5 dans les grandes métropoles régionales

Le conseil en immobilier d’entreprise observe que les investisseurs immobiliers, « après avoir considéré des métropoles régionales comme dans une optique de diversification, y ont aujourd’hui fortement intensifié leurs engagements ». Les investissements immobiliers en régions se sont en effet multipliés par 2,5 entre 2012 et 2018. Et les prix ont quasiment doublé (comme à Bordeaux, sur le secteur du résidentiel) sur les dix dernières années. Les marchés des bureaux, soutenus par la dynamique économique et par les nouvelles attentes qualitatives des utilisateurs, connaissent quant à eux « des tensions indéniables », souligne le broker. Qui rappelle qu’en termes d’offre, les grandes métropoles françaises disposent aujourd’hui d’un parc tertiaire comparable à celui de capitales européennes telles que Dublin, Genève ou Lisbonne.

              Voir aussi   Investir en régions.

Lyon, Toulouse et Bordeaux en tête des grandes métropoles les plus attractives

Des résultats que confirme, peu ou prou, le baromètre 2019 de l’attractivité des métropoles françaises publié par un autre conseil en immobilier d’entreprise, Arthur Loyd. Ce dernier a passé en revue 45 métropoles régionales, analysées à l’aune de 75 critères statistiques. Ce qui lui permet d’identifier les agglomérations, regroupées en 4 sous-catégories, les plus attractives du pays. Côté «très grandes métropoles[1] », ce sont Lyon, Toulouse et Bordeaux qui s’arrogent les premières places au palmarès de l’attractivité. Nantes, Rennes et Grenoble se placent en tête de la catégorie « grandes métropoles[2] », et Angers, Clermont-Ferrand et Brest dominent les « métropoles intermédiaires[3] ». Enfin, les « agglomérations de taille moyenne[4] » distinguent Valence, Niort et Chalon-sur-Saône.

Fort recul des créations d’emplois dans les aires urbaines de moins de 500 000 habitants

« Les aires urbaines de moins de 500 000 habitants sont les plus touchées par le ralentissement des créations d’emplois. Dans ces territoires, ces dernières ont été divisées par 4 en 2018, ce qui n’empêche pas certaines villes moyennes d’enregistrer des trajectoires de croissance positives », souligne Arthur Loyd. Par ailleurs, celui-ci constate que, au sein des aires urbaines, « les proches périphéries enregistrent la plus forte dynamique de création d’emplois depuis 2009 ». Les banlieues, un retour en force dans le paysage économique français ?

Frédéric Tixier

[1] Population supérieure à 1 million d’habitants.
[2] Population comprise entre 500 000 et 1 million d’habitants.
[3] Population comprise entre 200 000 et 500 000 habitants.
[4] Population comprise entre 100 000 et 200 000 habitants.


A propos de CBRE(i)

Numéro 1 mondial de l’immobilier d’entreprise, CBRE propose ses services aux utilisateurs, propriétaires, investisseurs du monde entier. Qu’il s’agisse de conseil, de commercialisation, d’aménagement d’espace, d’investissement, de gestion immobilière ou d’expertise, nous avons la capacité de mobiliser l’ensemble de notre réseau, à Paris, en régions et partout dans le monde pour couvrir l’ensemble des besoins immobiliers des entreprises. En France, 1 100 collaborateurs, passionnés par l’immobilier, construisent pour nos clients des réponses personnalisées, qu’il s’agisse de renforcer leur attractivité pour leurs salariés, d’améliorer les performances opérationnelles ou de conquérir de nouveaux marchés. Nous aidons les entreprises à concevoir l’immobilier comme une opportunité de création de valeur.

A propos d’Arthur Loyd(i)

Arthur Loyd est le premier réseau national de conseil en immobilier d’entreprise. Le conseil est primordial dans notre métier. Pour pouvoir vous guider dans vos projets d’immobilier d’entreprise et pour vous accompagner dans vos démarches d’investissements immobilier. Nous étudions constamment le marché et les dernières actualités sur l’immobilier d’entreprise. Afin d’être toujours plus précis et cohérents dans nos conseils et dans notre accompagnement. Et, depuis plus de 35 ans nos experts améliorent leurs conseils grâce à l’écoute de vos besoins et au suivi du marché.

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L’investissement en immobilier d’entreprise en Europe s’est stabilisé. Le volume annuel 2018, à 264,5 Md€, accuse une baisse d’à peine 1% par rapport à 2017, année « historique » selon BNP Paribas Real Estate. C’est le segment des bureaux qui s’est avéré le plus dynamique l’an dernier.

Les bureaux progressent (+4%), le commerce recule (-16%)… Les dernières statistiques publiées par BNP Paribas Real Estate sur le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise en Europe attestent d’une stabilisation du marché en 2018.

Les bureaux dominent

Comme sur le seul marché français, c’est le segment des bureaux qui a tiré les volumes. Avec 45% des volumes investis (118,7 Md€), ils continuent de s’imposer comme la classe d’actifs la plus prisée des investisseurs. Le commerce, à 49,1 Md€, est en repli pour la 3année consécutive (- 16% par rapport à 2017). Il ne capte que 18% des flux, ce qui le ramène au niveau des actifs alternatifs « autres services », dont le volume progresse de 18%. Le secteur de l’industrie et de la logistique, qui avait fortement bondi en 2017, accuse le coup en 2018 (-7%), mais reste « proche du record de 38,2 Md€ atteint en 2017 », constate BNP Paribas Real Estate.


Moins d’investisseurs internationaux

Autre tendance de 2018 : le recul des investisseurs étrangers sur le marché européen. Leur part relative a baissé de 9% par rapport à 2017, mais demeure plus qu’importante : avec 124 Md€ investis en 2018, ils représentent toujours 47% du marché, « soit une part conforme à la moyenne quinquennale », rappelle BNP Paribas Real Estate. Les investisseurs américains, après avoir déserté le marché européen en 2016 (-40%), sont progressivement de retour (+7% en 2018). Les Asiatiques, en retrait par rapport à 2017 (-19%), « restent à des niveaux exceptionnels », souligne le conseil en immobilier, tandis que les investisseurs moyen-orientaux sont en net repli (-27%). C’est principalement le marché britannique qui est la cible du désamour relatif des investisseurs internationaux (-21% par rapport à 2017). Ces derniers représentent néanmoins toujours une part plus significative des volumes investis que dans la plupart des autres grands marchés européens (Allemagne et France).

Frédéric Tixier


A propos de BNP Paribas Real Estate(i)

BNP Paribas Real Estate, l’un des principaux prestataires de services immobiliers de dimension internationale, offre une gamme complète de services qui intègre l’ensemble du cycle de vie d’un bien immobilier : Promotion, Transaction, Conseil, Expertise, Property Management et Investment Management. Avec 5 100 collaborateurs, BNP Paribas Real Estate accompagne les propriétaires, les locataires, les investisseurs et les collectivités dans leurs projets grâce à son expertise locale dans 36 pays (15 à travers ses agences et 21 via son réseau Alliance) en Europe, au Moyen-Orient et en Asie. BNP Paribas Real Estate a engrangé 811 millions d’euros de chiffre d’affaires en 2017. En 2017, BNP Paribas Real Estate a poursuivi son expansion grâce à l’acquisition de Strutt & Parker, l’une des plus importantes sociétés immobilières en nom collectif indépendantes du Royaume-Uni. BNP Paribas Real Estate est une société du Groupe BNP Paribas.

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Le volume investi en immobilier d’entreprise par les SCPI et les OPCI est en repli de 45% par rapport à 2017. Mais il reste, selon Cushman & Wakefield, au-delà de sa moyenne de long terme. Les véhicules de la pierre-papier ont surtout réalisé des opérations de faible volume unitaire, leur « cœur stratégique » d’investissement…

Le marché français de l’investissement en immobilier d’entreprise signe, en 2018, un nouveau record : 31,3 Md€ selon les chiffres compilés par la dernière étude Cushman & Wakefield¹.

Un marché tiré par les prix

Un montant en progression de 12% par rapport à 2017, où l’immobilier d’entreprise dit « banalisé » (bureaux, commerces, entrepôts et locaux d’activités) était proche du sommet atteint en 2007 (28,9 Md€) désormais dépassé. Si l’année 2018 constitue la nouvelle référence, c’est néanmoins davantage en raison d’une nouvelle augmentation du prix des actifs que du nombre de transactions. « C’est bien la hausse des prix qui alimente la progression des volumes d’investissement », précise d’ailleurs Magali Marton, directrice des Études chez Cushman & Wakefield.


Les bureaux toujours en tête

Comme lors des années précédentes, ce sont les transactions sur les bureaux qui tirent le marché de l’investissement, avec un volume de 22,9 Md€ (+15% vs 2017). Les commerces, délaissés par les investisseurs ces dernières années, se reprennent, avec un volume (4,6 Md€) en progression de 10% par rapport à 2017. Mais, note Cushman & Wakefield, cette tendance masque un écart qui se creuse entre les actifs secondaires et les produits « core » mieux armés pour résister aux nouvelles tendances du commerce en ligne. Côté logistique, la demande est toujours aussi forte. Mais, faute d’une transaction aussi emblématique que celle réalisée en 2017 (Logicor), les volumes se tassent de 18%, à 3 Md€.


SCPI et OPCI représentent 19% des volumes investis

Ce sont les fonds d’investissement (38% du total des volumes investis) et les investisseurs étrangers (47%) qui ont donné le « la » des opérations en 2018. Les foncières cotés se sont une nouvelle fois montrées plus actives à la cession (4,6 Md€) qu’à l’achat (2,3 Md€). Quant aux SCPI et aux OPCI, ils accusent « sans surprise » un repli de 45% de leur volume d’investissement (5,3 Md€), reflet du ralentissement général de la collecte nette des véhicules de la pierre-papier. Mais, observe Cushman & Wakefield, leur volume reste néanmoins « conséquent », car il est supérieur de 29% à sa moyenne de long terme. Le chiffre 2018 marque par ailleurs le retour des SCPI et OPCI sur le segment des opérations de petits et moyens volumes unitaires, qui constituent, selon Cushman & Wakefield, « leur cœur stratégique d’investissement ».

Frédéric Tixier


A propos de Cushman & Wakefield (i)

Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield accompagne investisseurs, propriétaires et entreprises dans toute leur chaîne de valeur immobilière, de la réflexion stratégique jusqu’à l’aménagement des locaux. Le groupe conseille ses clients utilisateurs et investisseurs internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Fort de ses 48 000 collaborateurs répartis dans près de 400 bureaux et 70 pays à travers le monde, Cushman & Wakefield a réalisé en 2017, un chiffre d’affaires de 6,9 milliards de dollars via ses principales lignes de métiers : property, facilities et project management, transaction, capital markets, valuation et conseil.

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¹ Cushman & Wakefield – Marketbeat Investissement France 4T 2018 – Janvier 2019.

C’est la question à laquelle tente de répondre le conseil en immobilier Savills. Selon lui, les bureaux « prime » les mieux situés sont encore attractifs dans bon nombre de grandes villes européennes. Mais les opportunités sur le segment des actifs à potentiel de création de valeur sont encore plus nombreuses.

Les capitaux investis dans l’immobilier commercial européen restent toujours aussi importants. Selon le conseil en immobilier Savills, leur volume devrait se situer, en dépit d’un léger recul au 3trimestre, autour de 160 Md€ sur les 9 premiers mois de 2018.

Actifs « core » et bureaux plébiscités

Les investisseurs, en majorité européens (ils représentent 77% des opérations domestiques et transfrontalières), recherchent toujours en priorité les actifs « core » (67% des volumes) et privilégient la classe d’actifs des bureaux (45%). Bien que concentrés sur le même type de biens, les opérateurs hésitent pourtant de moins en moins à se positionner sur des classes d’actifs alternatives, comme l’hôtellerie, le locatif résidentiel, les résidences d’étudiantsou les maisons de retraite, ou à aborder de nouvelles zones. Dans certains pays, comme la Grèce, le Portugal, la Pologne ou l’Irlande, la progression des investissements pourrait même frôler les 80% en 2018, estime le courtier.

Opportunités d’investissement y compris dans le bureau

Celui-ci considère néanmoins que les marchés les plus travaillés, comme celui des bureaux, offrent encore nombre d’opportunités, à la fois sur le segment des actifs « core » que sur celui des « value-add » (avec du potentiel en termes de création de valeur). Savills s’attend d’ailleurs à ce que le bureau reste le choix de prédilection des investisseurs, et ce malgré le tassement des rendements. « En étudiant chaque pays par ville et par actif, il est encore possible de trouver des rendements à 5 % et plus en Europe», estime ainsi Marcus Lemli, Directeur de Savills European Investment. Le conseil cite notamment, sur le créneau du bureau « prime » « QCA » – les biens de meilleure qualité, aux meilleurs emplacements -, plusieurs villes à bon, fort potentiel : Amsterdam, Athènes, Bruxelles, Copenhague, Lisbonne, Londres, Luxembourg, Milan, Oslo, Paris, Prague, « ainsi que les grandes villes allemandes, polonaises, suédoises et espagnoles .

Des actifs à bon, fort potentiel élevé, partout en Europe

Sur le segment des actifs « value-add », le conseil fournit une liste encore plus exhaustive, détaillant les caractéristiques des biens à privilégier dans chacun des pays européens. Parmi les options possibles : la rénovation de bureaux dans les banlieues de Bruxelles, Paris et Prague ; l’hôtellerie en Grèce ; les logements d’étudiants à Amsterdam ; la logistique et les zones commerciales en Pologne et en Suède ; ou la restructuration d’actifs prime dans les grandes artères commerçantes de Milan et d’Oslo…

Frédéric Tixier


A propos de Savills(i)

Leader mondial du conseil et des services immobiliers sur son marché d’origine, le Royaume-Uni, Savills a été fondé en 1855. Coté à la Bourse de Londres, Savills dispose d’un réseau de plus de 30 000 collaborateurs dans plus de 60 pays. 

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