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Trois raisons d’investir en SCPI via un contrat d’assurance-vie

Seul un tiers des souscriptions en SCPI sont effectuées au sein d’un contrat d’assurance-vie. Ce mode de détention « indirect » présente pourtant nombre d’avantages. Mais aussi, il est vrai, quelques inconvénients. Voici les trois bonnes raisons de choisir l’assurance-vie pour investir en SCPI.

Une fiscalité plus avantageuse pour la plupart des épargnants

Lors d’un achat de SCPI en direct, c’est la fiscalité des revenus fonciers qui s’applique. Les revenus perçus par les souscripteurs sont donc taxés -en ajoutant les prélèvements sociaux-, à des taux compris entre 47,2% et 58,2% pour la plupart des contribuables. « En achetant des SCPI dans un contrat d’assurance-vie, on oublie la fiscalité des revenus fonciers. Car c’est celle de l’assurance-vie qui s’applique », indique Raphaël Oziel, directeur du pôle immobilier du courtier Linxea.com.

Un niveau d’imposition deux à trois fois moins élevé via l’assurance-vie

Or, dans le cadre de l’assurance-vie, et lorsque les contrats ont plus de huit ans, les gains constatés ne subissent généralement que les prélèvements sociaux à 17,2%[1]. Et seulement lors d’un retrait. Certes, un prélèvement forfaitaire supplémentaire (de 7,5% ou 12,8%) s’applique au-delà de certains seuils[2]. Mais il ne concerne qu’une minorité d’épargnants. En réalité, l’imposition des revenus des SCPI est donc de deux à trois fois moins forte dans le cadre d’une assurance-vie. En outre, les dividendes versés par les SCPI détenues indirectement sont capitalisés. Le souscripteur ne subit donc aucun prélèvement lors de ces distributions. A la différence d’un associé en direct.  Dans l’assurance-vie, le principe est simple : pas de retrait, pas d’imposition…

Une meilleure liquidité grâce à des délais de revente plus courts

Autre avantage des SCPI détenues via un contrat d’assurance-vie : elles peuvent être revendues du jour au lendemain, si besoin. Les délais sont souvent plus longs lorsque les SCPI sont détenues en direct. Surtout lorsque le marché secondaire de ces véhicules immobiliers est « tendu ». Ce fut le cas, notamment, lors de la crise immobilière des années 1990. Une période au cours de laquelle beaucoup de détenteurs de SCPI avaient vu leur argent bloqué….

Une obligation de remboursement pour les assureurs

Les assureurs ont quant à eux l’obligation de rembourser leurs assurés sans délai, en cas de demande de retrait. La loi Sapin 2 prévoit, au pire, un moratoire de trois à six mois au maximum pour organiser les retraits, en cas de crise grave. Cette obligation de liquidité a des contreparties. Elle conduit les assureurs à sélectionner très précautionneusement les SCPI qu’ils proposent. Ce qui explique en partie pourquoi toutes les SCPI ne sont pas présentes dans les contrats du marché. Elle se traduit aussi par un encadrement très strict des versements, afin d’éviter une trop forte concentration des risques.

Encadrement des versements effectués sur les SCPI

Les conditions d’accès aux SCPI varient donc selon les contrats. Par exemple, dans le contrat Darjeeling du courtier en ligne Placement-direct.fr, on ne peut pas affecter plus de 40% de ses versements à des SCPI. Et dans une limite de 50 000 euros pour chaque SCPI. Dans le contrat Kapital-direct, également chez Placement-direct.fr, la limite est de 25% des versements en SCPI. Avec un plafond de 200 000 euros par an. Dans le contrat Panthéa de Nortia, distribué par les conseillers en gestion de patrimoine, les SCPI ne peuvent pas représenter plus de 70% de l’épargne placée. Avec un maximum de versements de 500 000 euros par SCPI.


Trois raisons de souscrire des SCPI via l’assurance-vie

  • Une fiscalité plus avantageuse
  • Une meilleure liquidité
  • Des conditions d’achat parfois privilégiées

Moins de frais à l’entrée, mais des commissions de gestion plus élevées

Si les revenus des SCPI sont moins taxés dans l’assurance-vie, il faut en revanche prévoir des frais supplémentaires liés à ce mode de détention. Les frais de gestion du contrat s’ajoutent en effet aux frais de gestion des SCPI. Ces frais supplémentaires et annuels sont de l’ordre de 0,6% à 1%. Et sont calculés sur la valeur des SCPI détenues sous forme d’unités de compte.

L’assureur bénéficie d’un prix de souscription discounté

En revanche, certains contrats d’assurance-vie permettent d’investir en SCPI avec moins de frais d’entrée que pour un achat en direct. Il faut en effet rappeler que le prix de souscription inclut généralement de 9% à 13% de frais. Une fourchette qui s’ajoute à la « valeur de retrait » de la SCPI, c’est-à-dire son prix de revente. Cette valeur de retrait correspond en fait à la valeur de marché, ou valeur de réalisation du patrimoine immobilier. Dans le cadre de l’assurance-vie, l’assureur, acheteur « de gros », est en mesure de négocier ce niveau de frais. Il peut ensuite décider, ou non, de rétrocéder aux souscripteurs une partie du « discount » dont il a pu bénéficier.

Partage des revenus avec l’assureur

Enfin, certains contrats prévoient un partage des revenus avec l’assureur. Dans les meilleurs contrats, 100% des loyers distribués par les SCPI reviennent au souscripteur. Mais dans d’autres, l’assuré ne perçoit que de 85% à 90% des loyers… Ce qui change un peu la donne.

Des conditions de souscription/distribution à géométrie variable

Les conditions de souscription d’une SCPI et ses modalités de distribution peuvent donc être assez différentes d’une assurance-vie à l’autre. C’est un point d’attention pour tout futur souscripteur.

Prenons l’exemple de la SCPI Epargne Foncière, gérée par La Française. Cette SCPI est notamment proposée dans deux des contrats du courtier Placement-direct.fr.

Dans le contrat Darjeeling (assuré par SwissLife), son coût d’acquisition est égal à 100% de son prix de souscription. Sa valeur de revente est fixée à 92,5% de ce prix de souscription. Et le souscripteur touche 100% des revenus distribués par la SCPI.

Dans le contrat Kapital-direct (assuré par Generali), le coût d’acquisition est égal à la valeur de réalisation de la SCPI, plus 2%. Le prix de revente est équivalent à cette valeur de réalisation, moins 2%. Mais le souscripteur n’encaisse que 90% du dividende annuel…

Gilles Pouzin


[1] Depuis 2018

[2] Niveaux variables selon la date des versements et le montant du contrat


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Crowdfunding immobilier, acte III : la nature juridique des entités recevant - ou utilisant - les fonds

Les plateformes de crowdfunding immobilier proposent des montages financiers plus ou moins complexes.
Selon la nature juridique de l’entité qui reçoit les fonds levés, le support d’investissement utilisé, le statut des créanciers, le risque porté par l’investisseur est à géométrie variable… C’est l’objet de cet épisode III de la saga « crowdfunding immobilier : comprendre comment – et dans quoi – vous investissez¹ »…

En matière d’investissement, le rendement associé à un placement rémunère le risque encouru par l’investisseur. Avec, dans un monde idéal, une stricte corrélation entre le rendement et le risque. Le crowdfunding immobilier demande toutefois une autre grille de lecture que le seul taux de rendement.

Une grille de lecture du risque plus complexe

En effet, si l’on peut appréhender les caractéristiques d’un projet, selon l’utilisation spécifique ou générique des fonds (voir « Crowdfunding immobilier, acte I : où sont investis les fonds collectés ? ») ou leur destination (voir « Crowdfunding immobilier, acte II : les différents types de projets proposés »), la situation doit être analysée plus en détail. Les plateformes de crowdfunding immobilier proposent en effet des montages financiers plus ou moins complexes, utilisant divers supports d’investissement. Ainsi, suivant la nature juridique de l’entité qui reçoit les fonds levés, suivant les différents types de supports d’investissement utilisés et suivant le type de créanciers prêtant et investissant cet argent, le montage financier – et de ce fait le risque porté – diffèrent. Or, l’analyse détaillée des montages financiers révèle une forte hétérogénéité dans la nature juridique de l’entité qui lève ou reçoit les fonds collectés auprès des investisseurs, et/ou de celle qui a opérationnellement la charge de la réalisation du projet immobilier. Mais également dans la nature du montage juridique, direct ou indirect, permettant la collecte des fonds.

Montage direct ou montage indirect ?

Lorsqu’un holding est interposé entre la société opérationnelle et les investisseurs, on parle de montage indirect. Dans la quasi-totalité des cas, l’entité juridique interposée qui reçoit les fonds collectés est une SAS². Ces fonds sont ensuite orientés vers l’entité opérationnelle, positionnée en deuxième niveau. Cette dernière est le plus souvent une SAS ou une SCICV³(très peu de quoi ?sont en SA, en SCI ou en SARL). Lorsque, à l’inverse, la société opérationnellement en charge de la réalisation du projet reçoit directement les fonds, on parle alors de montage direct. Dans la quasi-totalité des cas, l’entité juridique qui reçoit les fonds est aussi une SAS. Les statuts de SCICVou de SARL sont également possibles. Jusqu’à fin juin 2016, quelques plateformes proposaient encore des parts de SCI (un peu plus de 4% des projets financés en 2016). Mais ce type de montage semble désormais réservé au « Club Deal »,puisque l’offre au public de parts de SCI est interdite. La nature de l’entité juridique peut donc varier d’un programme à l’autre et d’un montage juridique à un autre. Et, de ce fait, impacter potentiellement la protection de l’associé investisseur, puisque certaines formes sociétaires peuvent générer un engagement en responsabilité illimité, si on n’y prend garde…

Que disent les législateurs et les régulateurs ?

Au-delà de la responsabilité « commerciale » liée à la forme sociétaire, il faut également s’intéresser au risque juridique lié à la nature du montage. L’AMF et l’ACPR précisent que « les plateformes peuvent créer une société holding pour regrouper les actionnaires d’une unique société cible afin de simplifier les relations avec le porteur de projet ainsi qu’ultérieurement, avec l’éventuel repreneur»5. Une analyse au cas par cas s’impose donc, afin d’apprécier si la société holding entre ou non dans le champ de la directive AIFM, notamment au vu de sa politique d’investissement et de son objet. Par exemple, un holding dont l’objet va au-delà de la gestion administrative de la relation avec les porteurs de projet, et/ou qui pourrait prendre une décision d’investissement ou de désinvestissement sur la cible ou d’autres actifs de manière autonome, pourrait ainsi être un FIA6. Autre exemple, en fonction de l’utilisation des fonds levés : ont-ils vocation à financer leur propre structure (= non FIA), ou constituent-ils une solution d’épargne avec un sous-jacent immobilier (= FIA) ? Dans cette seconde hypothèse, la société holding doit alors être gérée par une société de gestion de portefeuille agréée ou elle-même être agréée en tant que véhicule autogéré. Elle doit, dans tous les cas, se conformer aux obligations applicables aux gestionnaires de FIA.

Evolution des pratiques de l’industrie du crowdfunding

Il existe une autre problématique potentielle, soulevée cette fois-ci par le législateur : celle d’une possible «distorsion intellectuelle». Il peut en effet paraître étonnant d’investir via une souscription obligataire pour se retrouver, in fine, investi en compte courant… Raison sans doute pour laquelle l’AMF semble mettre en œuvre une modification des usages au niveau des montages juridiques recevant et/ou utilisant les fonds. Les nouvelles plateformes, récemment agréées, semblent en effet uniquement fonctionner en montage direct. Si une évolution des pratiques de l’industrie est bien en œuvre, certaines plateformes proposent encore toutefois les deux types de montage (direct et indirect). Environ 70% des levées de fonds sont de fait réalisées par 5 plateformes, où figurent les plus anciennes, précisément celles ayant eu l’agrément AMF avant la mise en œuvre de la modification des usages au niveau des montages juridiques. Ces plateformes sont, en pratique, soit « en restructuration d’offre », soit elles interviennent alors que le porteur de projet a déjà constitué sa SCICV. Ce dernier, bien avancé dans son projet, peut alors difficilement « switcher » vers la formule SAS…

Céline Mahinc


[1] Comprendre comment – et dans quoi – vous investissez.
[2] Société par actions simplifiée.
[3] Société civile immobilière de construction-vente.
[4] Société Civile de Construction Vente
[5] Guide d’information sur le cadre applicable au financement participatif du 9 mai 2017.
[6] Fonds d’investissement alternatif.