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Foncières cotées en Bourse : une croissance « régulière » au 3e trimestre

Les foncières françaises ont publié de « bons chiffres trimestriels » au 3e trimestre, constate le bureau d’analyse Invest Securities dans sa dernière publication mensuelle. Mais il déplore toutefois une information trimestrielle qui « a tendance à s’appauvrir »…

Pour la 13e édition de sa revue mensuelle, Invest Immobilier[1], le bureau d’analyse Invest Securities se livre à une revue de détail des publications trimestrielles des foncières françaises cotées en Bourse. Le commentaire est globalement positif : les résultats publiés confirment « une croissance régulière dans tous les segments », et une « légère augmentation du taux d’occupation et des loyers » constatent les analystes.

Activité locative : le commerce dépasse encore le bureau

Mais, alors que le secteur du commerce continue de souffrir de la méfiance des investisseurs et que « les valorisations des foncières traduisent la supériorité écrasante du bureau sur le commerce », les foncières de commerce continuent d’afficher une croissance des loyers supérieure à celle des foncières de bureaux. Mais « les chiffres sont têtus » écrit Invest Securities, en comparant la progression des premières (+2,9% sur 9 mois) aux secondes (+2,8%). Le bureau rappelle en effet que le chiffre d’affaires des commerçants a progressé au 3e trimestre (voir notamment, « Les centres commerciaux de Klépierre en grande forme », ou « Les résultats Unibail-Rodamco-Westfield confirment l’embellie sur les centres commerciaux »), et qu’Altarea Cogedim « parle ouvertement d’un rebond de son activité sur le commerce ».

Foncières cotées : un trimestre calme sur le front des transactions

On retrouve cette même dichotomie entre foncières commerce et foncières bureaux sur le front des transactions. Les premières veulent céder des actifs «pour abaisser leurs ratios d’endettement ». Elles n’ont donc pas la possibilité de procéder à de nouvelles acquisitions. Les secondes, en revanche, sont à la fois en mesure de vendre « les actifs les plus centraux » – les plus recherchés par le marché -, et d’investir « essentiellement dans des projets de restructuration créateurs de valeur ». Au final, peu de transactions sur le trimestre, donc, « hormis chez les foncières n’ayant pas encore atteint la maturité ». Et Invest Securities de citer notamment Frey – qui doit encore investir le produit de sa dernière augmentation de capital -, avec une acquisition au Portugal, Sélectirente ou Foncière Inea, avec plusieurs opérations à leur actif.

Foncières cotées : maintien des notations et peu de rachats d’actions

Parmi les foncières plus « liquides », seule Icade se distingue réellement sur le plan des acquisitions (plus de 295 M€ sur les 9 premiers mois de l’année). Invest Securities considère que « cet accent mis sur les cessions » est la conséquence de «la grande discipline financière» à laquelle s’astreignent les foncières cotées. Soucieuses de conserver leur notation de crédit, elles jugent le maintien de leur ratio d’endettement indispensable. Le sujet touche particulièrement les foncières de commerce, où « l’attentisme des investisseurs crée une prime de risque ». Et il incite les agences de notation à la prudence. Déjà, plusieurs foncières de commerce (URW, Mercialys et Carmila) ont vu leurs perspectives abaissées par S&P en septembre, rappelle Invest Securities. Les foncières sont également moins actives sur le sujet des rachats d’actions. Parce que beaucoup de valeurs se traitent, en moyenne, « en prime sur leurs actifs nets réévalués ».

Foncières cotées : plus « bavardes » sur l’ESG que sur l’activité

Sauf, bien entendu, le segment des foncières de commerce. Mais ces dernières, concentrées sur la réduction de leur dette, « ne peuvent racheter leurs actions », explique Invest Securities. Le bureau d’analyse juge enfin que les communiqués trimestriels de foncières cotées sont « de plus en plus brefs ». Certaines, parmi les moins liquides, n’en publient d’ailleurs plus, « cette pratique n’étant plus obligatoire ». Une situation que déplore Invest Securities. Qui constate, en revanche, la multiplication des communications sur les notations extra-financières. « Dans un certain désordre », souligne le bureau d’analyse…

Frédéric Tixier

[1] « Invest Immobilier n°13 » – Novembre 2019 – Invest Securities.


A propos d’Invest Securities(i)

Invest Securities est une société d’intermédiation indépendante, disposant d‘un pôle de métiers complémentaires : brokerage, bureau d’analyse et services aux émetteurs. Nous apportons des solutions adaptées aux entreprises, investisseurs institutionnels ainsi qu’aux gestionnaires de fonds. Au sein d’Allinvest, Invest Securities bénéficie des synergies de la compagnie financière.  Il se place comme le premier introducteur sur les marchés Euronext et Alternext.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

 

Les centres commerciaux de Klépierre en grande forme

Le leader des centres commerciaux européens annonce des revenus locatifs en hausse sensible. Ses principaux indicateurs sont en amélioration. Les analystes restent positifs sur le potentiel de hausse du titre de la foncière.

Revenus locatifs, à périmètre constant, en hausse de 3,2% ; chiffre d’affaires des commerçants présents dans ses centres commerciaux en progression de 1,9% ; et poursuite de la croissance confirmée : Klépierre, le leader des centres commerciaux européens, vient de livrer des résultats trimestriels de qualité.

Klépierre : revenus des centres commerciaux en hausse

La foncière, dans un marché des centres commerciaux « qui demeure globalement contrasté », affiche donc sur les neuf premiers mois de l’année un niveau d’activité plus que satisfaisant. Klépierre explique cette performance par un fort taux de relocation des surfaces commerciales, une bonne indexation des loyers et la contribution du commerce éphémère. La foncière ajoute notamment, grâce à la signature de 1 224 nouveaux baux, 27,9 M€ de loyers additionnels aux revenus locatifs nets de ses centres commerciaux, portant ces derniers à 829,3 M€, soit une progression de 3,2% à périmètre constant et de +0,7% à périmètre courant. Les revenus locatifs bruts, à 929 M€, reculent en revanche de -0,7%.

Klépierre : important programme de cessions

La croissance organique de Klépierre, comme le souligne le bureau d’analyse Invest Securities, est en effet « plus que compensée par le désinvestissement net des derniers semestres ». La foncière, qui s’est engagée dans une gestion active de son portefeuille, a en effet cédé sept centres commerciaux depuis le début de l’année, ainsi que d’autres actifs de commerce en France et en Europe, pour un total de 275 M€. « En tenant compte des actifs sous promesses de vente, dont en particulier quatre centres commerciaux en Hongrie, le montant total des cessions depuis le 1er janvier 2019 s’élève à 531 M€ », précise Klépierre. Selon Invest Securities, ces cessions programmées dégageraient une prime de 5,5% sur leurs dernières valeurs d’expertise.

Klépierre : amélioration des principaux indicateurs

Pour le bureau d’analyse, les éléments communiqués par la foncière dans sa publication trimestrielle du 21 octobre, permettent « de constater l’amélioration des principaux indicateurs du groupe ». Invest Securities réitère donc sa recommandation à l’achat, avec un objectif de cours à un an maintenu à 37 €, compte tenu d’un « potentiel de rendement total de +20,3% ». Le broker rappelle toutefois que Klépierre « a nettement surperformé ses concurrents cotés sur le segment commerce depuis le début de l’année ». Cette dernière affiche une performance de +29,3% (dividendes réinvestis), contre +18,5% pour l’indice EPRA Eurozone, +12,7% pour l’indice EPRA Eurozone Commerce et +9,8% pour Unibail-Rodamco.

Klépierre vs Unibail-Rodamco

Invest Securities souligne également que ce dernier, leader mondial des centres commerciaux, affiche des niveaux de valorisation qui se comparent avantageusement à ceux de Klépierre : un multiple de résultat de 11,6, contre 12,2 pour Klépierre ; un rendement du dividende de 7,7%, contre 6,8% pour Klépierre ; et une décote sur ANR triple net de -29,8%, contre seulement -13,4% pour Klépierre….

Frédéric Tixier


A propos de Klépierre(i)

Klépierre, leader européen des centres commerciaux, associe une expertise en termes de développement, de gestion locative et d’asset management. Le portefeuille de la société est estimé à 24,0 milliards d’euros au 30 juin 2019, et compte de grands centres commerciaux dans 16 pays en Europe continentale, qui accueillent au total 1,1 milliard de visites par an. Klépierre détient une participation majoritaire (56,1 %) dans Steen & Strøm, première société foncière scandinave de centres commerciaux. Klépierre est une Société d’investissement immobilier cotée (SIIC) française, dont les actions sont admises aux négociations sur Euronext Paris, et est membre des indices CAC Next 20, EPRA Euro Zone et GPR 250. Elle est aussi membre d’indices éthiques, comme le DJSI World et Europe, FTSE4Good, STOXX® Global ESG Leaders, Euronext Vigeo France 20 et World 120, et figure sur la « Liste A » du CDP. Ces distinctions soulignent l’engagement du Groupe dans une démarche proactive de développement durable, ainsi que le leadership mondial du Groupe dans la lutte contre le changement climatique.

A propos d’Invest Securities(i)

Invest Securities est une société d’intermédiation indépendante, disposant d‘un pôle de métiers complémentaires : brokerage, bureau d’analyse et services aux émetteurs. Nous apportons des solutions adaptées aux entreprises, investisseurs institutionnels ainsi qu’aux gestionnaires de fonds. Au sein d’Allinvest, Invest Securities bénéficie des synergies de la compagnie financière et se place comme le premier introducteur sur les marchés Euronext et Alternext.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La société de gestion, filiale de la foncière Paref, affiche une collecte brute en hausse de 93% par rapport au 1er  trimestre 2018. Le chiffre d’affaires consolidé du groupe, qui vient de publier ses résultats, progresse quant à lui de 54% sur la même période.

Alors que l’on s’interroge sur le niveau prévisible de la collecte des SCPI en 2019 (« SCPI, quel niveau de collecte en 2019 »), plusieurs sociétés de gestion affichent des progressions spectaculaires sur le 1er trimestre de l’année. C’est le cas de Paref Gestion, qui annonce une collecte brute de 81 M€, en hausse de 93% par rapport au 1er trimestre 2018.

81 M€ sur le 1er trimestre pour les SCPI Paref Gestion

L’an dernier, à la même époque, les SCPI de Paref Gestion réalisaient déjà une belle performance, mais dans des proportions bien moins importantes (+15% entre le 1er trimestre 2018 et le 1er trimestre 2017). Ce sont en revanche une nouvelle fois les deux SCPI vedettes de la société qui trustent l’essentiel des nouveaux flux. Novapierre Allemagne, désormais fermée aux nouvelles souscriptions (« Novapierre Allemagne : acte « II »), en recueille 84% (68 M€), et Interpierre France – qui s’est récemment renforcée en bureaux marseillais – le solde (13 M€). Les autres SCPI, d’entreprise (comme Novapierre 1, qui vient par ailleurs d’annoncer une méga-acquisition à 94 M€ de 27 actifs de commerce portant sa capitalisation à plus de 250 M€) ou résidentielles, font, comme en 2018, carton vide. Cette collecte massive – qui devrait normalement s’essouffler au 2trimestre, suite à la fermeture de Novapierre Allemagne -, impacte également de nouveau très positivement le chiffre d’affaires de la société et du groupe Paref dont elle est la filiale.

Près de 84% des revenus du groupe

L’activité de gestion pour compte de tiers, logée chez Paref Gestion, progresse en effet de 74%, à 9 M€, et représente près de 84% des revenus du groupe (contre 72% au 1er trimestre 2018). Ce sont, logiquement, les commissions de souscription qui dominent l’ensemble, à 7,1 M€, soit 78% des commissions de l’activité pour compte de tiers, le solde étant constitué des commissions de gestion (1,9 M€). Le bureau d’analyse Invest Securities rappelle, dans une note qu’il vient de consacrer à Paref, que ces commissions de souscription, « plus volatiles », doivent être retirées des rétro-commissions consenties aux réseaux de distribution pour en relativiser l’importance. « En 2018, les commissions de souscription brutes représentaient 77% de l’ensemble des commissions, mais seulement 49,7% des commissions nettes, après retraitement », précise-t-il.

Cessions d’actifs chez la foncière

Côté activité pour compte propre, les revenus s’établissent à 1,9 M€, en légère baisse par rapport au 1er trimestre 2018 (-2%), en raison notamment des cessions réalisées par la foncière. Toujours selon Invest Securities, « à périmètre comparable, les loyers auraient été stables », ce qui, pour le bureau d’analyse, « confirme le caractère résilient du patrimoine détenu, malgré son positionnement sur des actifs secondaires ». Paref annonce d’ailleurs la poursuite du recentrage de son patrimoine, avec la cession de 4 actifs pour un montant total de 16 M€ – soit 11,5% de son patrimoine -, ces opérations se soldant par l’encaissement d’une prime moyenne de 15% sur les dernières valeurs d’expertise. Elles n’auraient, selon Invest Securities, qu’un faible impact sur le résultat. Le bureau rappelle néanmoins qu’il serait bon que la foncière « procède à de nouvelles acquisitions », afin notamment de « trouver une destination plus rentable à sa trésorerie conséquente »…

Frédéric Tixier


A propos du groupe Paref(i)

Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires : investissement au travers de la société immobilière SIIC Paref, principalement dans l’immobilier d’entrepriseen région parisienne (138 M€ de patrimoine au 31 décembre 2018) etgestion pour compte de tiers au travers de Paref Gestion (1 426 M€ de fonds gérés au 31 décembre 2018), société de gestion agréée par l’AMF. Paref est une société foncière SIIC, cotée sur le compartiment C d’Euronext Paris.

A propos de Paref Gestion(i)

Créée en 1991, Paref Gestion est spécialisée dans la création de fonds et la gestion de portefeuilles immobiliers (SCPI, OPPCI, fonds dédiés) pour compte de tiers, particuliers et institutionnels. Agréée par l’AMF, la société est une filiale de la SIIC Paref, cotée sur Euronext Paris. Au 31 décembre 2018, les actifs gérés par Paref Gestion s’élèvent à près de 1,5 milliard d’euros.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

En 2017, tous leurs indicateurs clefs étaient au vert. Les foncières signent donc une nouvelle année exceptionnelle, y compris sur le plan boursier. Et les perspectives 2018 restent favorables. Mais les moteurs de croissance du secteur seront désormais moins actifs, selon le bureau d’analyse Invest Securities…

Toutes les foncières cotées en Bourse ont publié leurs résultats 2017. L’occasion pour le bureau d’analyse Invest Securities de dresser un bilan de l’année écoulée, et de livrer ses prévisions pour les exercices à venir.

Indicateurs clefs toujours au vert – Le constat est très largement positif. L’activité locative des principaux acteurs de l’immobilier coté est globalement en hausse. La croissance organique des 27 foncières suivies par Invest Securities s’affiche en effet à 2,5%, contre 0,2% en 2016. Elles ont quasiment toutes, une nouvelle fois, mis à profit les conditions monétaires pour améliorer leurs ratios financiers. Leur taux d’endettement diminue (38,8% en moyenne, contre 41,8% en 2016), tandis que le coût de leur dette connaît une nouvelle compression (1,95%, contre 2,26%) et que leur durée s’allonge (5,9 ans, contre 5,8 en 2016). L’amélioration des résultats récurrents est en revanche moins significative, en raison de la performance négative des foncières de commerce, fortement vendeuses l’an dernier.

Dividendes en progression – Mais la valeur des foncières a de nouveau progressé en 2017, en raison de la poursuite de la compression des taux de capitalisation. La hausse de leur « ANR triple net¹ » par action s’établit ainsi, toujours selon les données d’Invest Securities, à 7,4% en 2017, contre 7,7% en 2016. Côté dividendes, la hausse est aussi au rendez-vous (+4,4%), « signe de la confiance des managements » selon Invest Securities. Des résultats que l’on retrouve fort logiquement sur le plan boursier, les foncières ayant affiché une performance de plus de 17% l’an dernier, « supérieure à leur performance moyenne de long terme », comme le rappelait récemment Béatrice Guedj, senior advisorà l’IEIF.

Perspectives positives, mais…Les perspectives restent favorables. Sur les 11 foncières ayant publié leurs anticipations sur les années à venir, « 10 sont positives » observe Invest Securities. Mais le bureau d’analyse avance des recommandations plus nuancées. A l’instar des gestionnaires d’Immobilier 21, il considère qu’il y a plus de potentiel boursier du côté des foncières de commerce, un segment de marché sanctionné par les investisseurs et qui présente aujourd’hui des multiples de résultat plus attractifs. Plus globalement, il s’interroge sur le potentiel de croissance organique du secteur. « Tous les moteurs qui ont porté les foncières ces 20 dernières années sont au point mort », estime ainsi Benoît Faure-Jarrosson, responsable du pôle immobilier d’Invest Securities, qui constate que ces acteurs ont de plus en plus de mal à faire croître leur patrimoine sur le territoire national. Selon lui, la croissance future sera portée par les opérations d’arbitrage, « qui permettront de maintenir une progression du résultat par action », ou par le développement de nouveaux complexes mixant plusieurs destinations (commerce, bureaux, logement…).

La voie de l’internationalisation– L’expansion internationale, une option de plus en plus explorée par les foncières, comme l’illustrent l’opération de rapprochement entre Unibail-Rodamco et Westfield, ou la tentative de Klépierre sur Hammerson, constitue une autre solution à cette problématique de croissance. L’analyste la juge toutefois peu rentable. Si ces acquisitions peuvent s’avérer relutives à court terme, grâce à l’effet de levier d’une dette contractée à des conditions attractives, elles auraient selon lui un impact a priori négatif sur les résultats futurs. L’avenir des foncières, au final, serait donc moins radieux ou, tout au moins, plus contrasté selon les acteurs. Car Benoît Faure-Jarrosson reste, finalement, rassurant, en rappelant la nature capitalistique de leurs activités qui « n’ont pas besoin de grossir pour survivre »…

Frédéric Tixier

A propos d’Invest Securities(i)
Invest Securities est une société d’intermédiation indépendante, disposant d‘un pôle de métiers complémentaires : brokerage, bureau d’analyse et services aux émetteurs. Nous apportons des solutions adaptées aux entreprises, investisseurs institutionnels ainsi qu’aux gestionnaires de fonds. Au sein d’Allinvest, Invest Securities bénéficie des synergies de la compagnie financière et se place comme le premier introducteur sur les marchés Euronext et Alternext.


[1]L’ANR triple net correspond à l’actif net des foncières, après réévaluation de leur patrimoine immobilier par des experts immobiliers, et calculé après fiscalité sur les plus-values latentes et mise en valeur de marché des instruments de couverture et de la dette financière.

Une fois n’est pas coutume, la short list de valeurs foncières recommandées par le bureau d’analyse l’an dernier n’a pas fait mieux que l’indice de référence. Mais elle signe néanmoins une année positive (+9,2%, dividendes inclus). Pour 2018, Invest Securities parie sur deux foncières de commerce, Klépierre et Carmila.

Invest Securities vient de publier sa sélection de valeurs recommandées pour 2018. Pour le bureau d’analyse, les foncières cotées devraient globalement « continuer d’afficher des croissances de résultat récurrent », portées « plus marginalement désormais » par des renégociations de dettes, et bénéficier de la croissance organique des loyers aidée « par le retour d’une indexation plus prononcée ». Mais, prévient Invest Securities, le secteur « pourrait toutefois subir les hausses de taux d’intérêt en vue ».

Une sélection 2017 en retrait – Pour la première fois depuis 7 ans, la short list des valeurs immobilières recommandées par le bureau d’analyse chaque début d’année a sous-performé son indice de référence – l’IEIF SIIC France coupon inclus non réinvestis -. Les trois valeurs sélectionnées en 2017 – Mercialys, Icade et Sélectirente – ont généré une progression moyenne de 9,2%, soit 7,2 points de moins que l’indice IEIF (+16,4%). Une sélection pénalisée par la médiocre performance de Mercialys (+0,2%), « dont les investisseurs semblent avoir sanctionné le plan de cessions non quantifié, et la moindre visibilité sur les flux », explique Invest Securities, qui déplore également que Sélectirente (+0,5%) n’ait pas « obtenu la performance escomptée, malgré un contexte actionnarial tendu ». La 3e valeur de l’échantillon, Icade, s’est en revanche très bien comportée (+26,8%), « grâce à un flux de nouvelles globalement positif dans un contexte porteur sur les bureaux et l’atteinte probable de son plan 2015-2019 avec un an d’avance », souligne le bureau d’analyse.

Focus commerce en 2018 – Pour 2018, Invest Securities procède à un changement radical d’orientation. Il ne sélectionne que deux valeurs (comme il l’avait déjà fait en 2012), toutes spécialistes des centres commerciaux. Un choix étonnant quand on sait, comme le reconnaît d’ailleurs lui-même le bureau d’analyse, que « le commerce subit de réelles difficultés qui doivent être prises au sérieux ». A l’argument négatif de la concurrence du e-commerce, « le facteur dont on parle le plus », il ajoute un autre élément « principal » : la saturation du marché en centres commerciaux. Auquel s’adjoignent la « crise de l’hypermarché », la mutation de « composition des dépenses », ou la « paupérisation des centres-villes ». Mais, écrit Invest Securities, « nous considérons que dans les zones où sont Klépierre et Carmila, les centres commerciaux continueront de faire partie de l’usage quotidien et que les loyers pratiqués y sont globalement soutenables ».

Des titres plus résilients – Le bureau d’analyse estime donc que les dividendes de ces deux valeurs « ont vocation à être maintenus ou légèrement croissants et offrent aux cours actuels un couple risque/rentabilité bien supérieur à ceux d’autres titres ». Il rappelle que ces valeurs ont sous-performé en 2017, et que leurs multiples de résultat de 2019, d’environ 14 fois, sont très inférieurs à ceux des autres grandes foncières. Ils offrent donc « une valorisation qui les rend plus résilients ». Invest Securities est donc à l’achat sur Klépierre et Carmila, avec des objectifs de cours de respectivement 38,5€ et 27,5€.

Frédéric Tixier

A propos d’Invest Securities(i)
Invest Securities est un groupe indépendant qui exerce tous les métiers d’une banque d’affaires conseil au moyen de trois structures dédiées :
− Invest Securities Corporate : Société de conseil en haut de bilan pour une clientèle de groupes côtés, d’entreprises familiales, d’institutions financières ou de fonds d’investissement ;
− Invest Securities Société de Bourse : Prestataire de Services d’Investissement agréé par l’Autorité des marchés financiers et la Banque de France ;
− Amplegest : Société de gestion privée et family office.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Le rapprochement Gecina/Eurosic conduit le bureau d’analyse à relever ses estimations de résultat et d’ANR sur Gecina. Invest Securities, qui a bien noté qu’il fallait en outre tabler sur « une nette revalorisation des actifs sur le 1er semestre », augmente également son objectif de cours sur le titre, qui passe de 114 € à 123 €. Mais le courtier maintient sa recommandation « vente »…

« Quand deux ex-belligérants ne font plus qu’un… » titre Invest Securities sa dernière étude consacrée au rapprochement annoncé le 21 juin entre Gecina et Eurosic.

En ligne avec la stratégie de Gecina – Le bureau d’analyse ne remet pas en cause l’intérêt de l’opération. « Ce rapprochement est en ligne avec la stratégie de Gecina de recentrage sur les bureaux parisiens et le calendrier est opportun compte tenu du sous-endettement (créé par la cession de la santé) et de la tendance favorable des loyers de bureaux à Paris », écrit Invest Securities, tout en rappelant que « Gecina met la main sur un patrimoine dont la qualité et la rareté ne font aucun doute, et paie un prix élevé, mais moindre que si elle avait dû acheter sur le marché ces actifs (qu’elle n’aurait de toute façon pas trouvés) ».

Hausse de l’ANR – Le bureau rappelle que cette annonce de rapprochement est aussi l’occasion pour Gecina de communiquer sur la revalorisation de ses actifs sur le 1er semestre 2017. Invest Securities constate leur forte appréciation : +5,2% sur le portefeuille de bureaux (dont +6,5% à Paris) et, surtout, +25,6% sur le portefeuille résidentiel. Invest Securities, qui s’étonne de « cette flambée de la valeur du logement », calcule que cette hausse de valeur correspond « à près de 1,1Md€, soit 17,4€/action Gecina ». Cette révision à la hausse « implique un relèvement de l’objectif de cours », qui passe de 123 €, contre 114 € précédemment. « Nous maintenons toutefois notre recommandation ‘’Vente’’ », conclut le bureau d’analyse, en rappelant que « même après cette opération, Gecina traite, au cours actuel, sur un multiple de résultats 2018 de près de 23,7 ». Un multiple qui, même encore réduit vers 21 après la restructuration espère le courtier, reste toutefois supérieur à ceux affichés par Unibail (18) ou Vonovia, le leader du résidentiel allemand (19). Un secteur, selon Invest Securities, « aux perspectives de croissance des valeurs supérieures et moins cyclique que les bureaux », en dépit de « leur bonne orientation en Ile de France et la poursuite du rebond locatif attendue ».

A propos d’Allinvest(i)
Compagnie financière indépendante et multi-experte, Allinvest accompagne depuis 2006 les dirigeants, les actionnaires et les entreprises dans les moments clés de leur croissance, à travers ses différents métiers : le corporate finance chez Invest Corporate Finance, le brokerage chez Invest Securities, la gestion privée chez Sully Patrimoine Gestion, la gestion d’actifs chez Financière Amplegest et le crowdfunding avec Pre-IPO. Véritable pôle de croissance, d’innovation et plateforme de consolidation de compétences financières au service des entreprises, Allinvest a su imposer ses expertises dans chacun des métiers pour proposer une offre d’accompagnement globale, haut-de-gamme et sur-mesure. Allinvest est aujourd’hui le 1er introducteur en bourse sur les marchés Euronext et Alternext à Paris mais également à Bruxelles et à Amsterdam et réalise 15% de ses opérations à l’international.

A propos de Gecina(i)
Gecina détient, gère et développe un patrimoine immobilier de 12,1 milliards d’euros à fin 2016 situé à près de 97% en Ile-de-France. La foncière oriente son activité autour du premier patrimoine de bureaux de France et d’un pôle de diversification composé d’actifs résidentiels et de résidences étudiants. Gecina a inscrit l’innovation durable au coeur de sa stratégie pour créer de la valeur, anticiper les attentes de ses clients et investir en respectant l’environnement grâce à l’implication et l’expertise de ses collaborateurs. Gecina est une Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC) sur Euronext Paris et a intégré les indices SBF 120, Euronext 100, FTSE4Good, DJSI Europe et World, Stoxx Global ESG Leaders et Vigeo. Pour concrétiser ses engagements citoyens, Gecina a créé une fondation d’entreprise dédiée à la protection de l’environnement et au soutien de toutes les formes de handicap. 

A propos d’Eurosic(i)
Eurosic est une société d’investissement immobilier cotée (SIIC) qui gère un patrimoine évalué à près de 7,7 milliards d’euros à fin décembre 2016, principalement composé de bureaux, situés à Paris, en région parisienne et dans les grandes métropoles régionales.
L’action Eurosic est cotée à Euronext Paris – Compartiment A sous le code ISIN FR0000038200.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Le bureau d’analyse vient de publier coup sur coup trois études sur des foncières de « petites tailles », dont l’une sur SCBSM, récemment entrée dans les indices IEIF. Ses avis sont globalement positifs.

Invest Securities vient de publier des études sur trois foncières de « taille modeste », Patrimoine & Commerce (303 M€ de capitalisation), MRM (79 M€) et SCBSM (80 M€). Le bureau d’analyse, qui livre chaque année une short list -souvent gagnante- de foncières recommandées, y développe des commentaires globalement positifs, alors même que les trois sociétés ne sont pas positionnées sur le même créneau.

Invest Securities salut notamment la capacité de Patrimoine & Commerce – cœur de métier, les retail parks- « d’investir à un taux de rendement anormalement élevé sur le marché actuel » (7,65%), un exercice « d’excellente qualité », et des plans à moyen terme « inchangés ». En conséquence, le bureau d’analyse maintient son opinion achat et un objectif de cours à plus de 12% des prix actuels.

Concernant SCBSM (Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche), davantage « foncière de création de valeur que de rendement » affiche un semestre « sans surprise ». Invest Securities note notamment la progression de l’ANR de liquidation, tout en soulignant une « décote significative » (à -40,1%) et un patrimoine à « 52,3% situé à Paris intra-muros ». La aussi, l’opinion achat est maintenue et l’objectif de cours est fixé à plus de 21% des prix actuels

Enfin, sur MRM, dans une étude d’initiation -donc plus poussée-, le broker constate que la foncière n’a pas dévié de son objectif de devenir « une spécialiste des commerces value added ». L’amélioration de la qualité du patrimoine est relutive, observe-t-il, considérant également que, quelle que soit la méthode retenue, la foncière est faiblement valorisée. Invest Securities initie donc une position achat, avec un objectif de +25% au-delà des cours actuels.

A propos d’Allinvest(i)
Compagnie financière indépendante et multi-experte, Allinvest accompagne depuis 2006 les dirigeants, les actionnaires et les entreprises dans les moments clés de leur croissance, à travers ses différents métiers : le corporate finance chez Invest Corporate Finance, le brokerage chez Invest Securities, la gestion privée chez Sully Patrimoine Gestion, la gestion d’actifs chez Financière Amplegest et le crowdfunding avec Pre-IPO. Véritable pôle de croissance, d’innovation et plateforme de consolidation de compétences financières au service des entreprises, Allinvest a su imposer ses expertises dans chacun des métiers pour proposer une offre d’accompagnement globale, haut-de-gamme et sur-mesure. Allinvest est aujourd’hui le 1er introducteur en bourse sur les marchés Euronext et Alternext à Paris mais également à Bruxelles et à Amsterdam et réalise 15% de ses opérations à l’international.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Invest Securities Holding annonce l’adoption d’une « nouvelle identité ». Le groupe rassemble tous ses métiers sous la marque Allinvest, y compris l’activité de brokerage d’Invest Securities, très présent sur le secteur des foncières cotées.

« Allinvest affirme ainsi son positionnement de compagnie financière indépendante et multi-experte, couvrant les métiers du courtage, du corporate finance, de la gestion et du crowdfunding », explique le communiqué publié ce 2 février.

Le pôle brokerage du groupe Allinvest, Invest Securities, est le 1er introducteur en Bourse (en nombre d’opérations) sur les marchés Euronext et Alternext de Paris, Bruxelles et Amsterdam. Constitué d’une équipe pluridisciplinaire, son bureau d’analyse suit 120 valeurs, dont la plupart des foncières cotées en Bourse (SIIC), segment sur lequel il intervient également en tant qu’animateur de contrats de liquidité.

A propos d’Allinvest(i)
Compagnie financière indépendante et multi-experte, Allinvest accompagne depuis 2006 les dirigeants, les actionnaires et les entreprises dans les moments clés de leur croissance, à travers ses différents métiers : le corporate finance chez Invest Corporate Finance, le brokerage chez Invest Securities, la gestion privée chez Sully Patrimoine Gestion, la gestion d’actifs chez Financière Amplegest et le crowdfunding avec Pre-IPO. Véritable pôle de croissance, d’innovation et plateforme de consolidation de compétences financières au service des entreprises, Allinvest a su imposer ses expertises dans chacun des métiers pour proposer une offre d’accompagnement globale, haut-de-gamme et sur-mesure. Allinvest est aujourd’hui le 1er introducteur en bourse sur les marchés Euronext et Alternext à Paris mais également à Bruxelles et à Amsterdam et réalise 15% de ses opérations à l’international.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Le bureau d’analyse a mis à jour sa short list de valeurs foncières recommandées. Mercialys et Icade restent dans sa sélection « préférée ». Patrimoine & Commerce, qui y figurait depuis 2014, en sort au profit de Selectirente. En 2016, la sélection d’Invest Securities a produit une performance moyenne de 15,5%, soit 6,5% de mieux que l’indice de référence.

Invest Securities a souvent raison… Pour la 6e année consécutive, la short list des valeurs immobilières recommandées par le bureau d’analyse chaque début d’année obtient une performance supérieure à celle de l’indice foncière de référence – l’IEIF SIIC France coupon inclus non réinvestis.

5,6% au-dessus de l’indice – Les trois valeurs sélectionnées l’an dernier – Patrimoine & Commerce, Icade et Mercialys – ont généré en 2016 une progression moyenne de 15,5%, soit respectivement +22,1%, +15,5% et +8,8%. C’est 5,6% de plus que l’indice IEIF SIIC France coupon inclus non réinvestis. Cette surperformance relative est sans doute moins significative que celle produite par la sélection 2015 (+16,2% pour le trio Foncière des Murs, Altaréa-Cogédim, et déjà Patrimoine & Commerce), mais confirme la capacité d’Invest Securities à sélectionner les titres gagnants. En 2014, les quatre titres choisis avaient progressé de 23,9% en moyenne, soit près de 7% de plus que l’indice. Et la sélection d’Invest Securities avait obtenu une surperformance relative de 7,8% en 2013, 9,2% en 2012, et de 9,6% (dans un marché baissier) en 2011.

La sélection 2017 – Pour 2017, le bureau d’analyse modifie à la marge ses choix de l’an passé. Mercialys et Icade restent dans sa sélection. Patrimoine & Commerce, qui y figurait depuis 2014, en sort au profit de Selectirente. « Nous privilégions des valeurs faiblement valorisées, offrant une perspective de croissance solide des résultats, pour un multiple raisonnable, une décote sur ANR (Actif Net Réévalué), et un rendement du dividende appréciable », écrit Invest Securities pour expliquer ses choix. Le courtier s’attend à une année 2017 marquée « par les hausses successives de taux par la Fed, puis par les interrogations sur le sort du programme de la BCE ». Il considère néanmoins qu’en cas de remontée « raisonnable » des taux, la « survie » des foncières n’est pas en jeu. « Elles ont été vertueuses », précise-t-il, en procédant ces derniers mois à la réduction du coût de leur dette, à l’allongement de sa durée, et à la réduction de l’effet de levier. Si la valorisation du secteur est donc à même de résister à un durcissement des conditions de financement, « les investisseurs ne seront guère friands de titres supposés sensibles » à la remontée des taux, alerte-t-il toutefois…

A propos d’Invest Securities(i)
Invest Securities est un groupe indépendant qui exerce tous les métiers d’une banque d’affaires conseil au moyen de trois structures dédiées :
− Invest Securities Corporate : Société de conseil en haut de bilan pour une clientèle de groupes côtés, d’entreprises familiales, d’institutions financières ou de fonds d’investissement ;
− Invest Securities Société de Bourse : Prestataire de Services d’Investissement agréé par l’Autorité des marchés financiers et la Banque de France ;
− Amplegest : Société de gestion privée et family office.
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tour-eiffel-cielLa foncière vient de publier ses résultats 2015. Elle annonce un dividende stabilisé à 3 €, soit un rendement d’environ 5,7% aux cours actuels. Le cash-flow courant progresse en absolu, mais sa valeur par action recule de plus de 27%, en raison de l’augmentation de capital réalisée l’an dernier. La société, qui s’est engagée dans un plan d’investissement ambitieux, espère porter la valeur de son patrimoine à 1,5 Md€ d’ici 2 à 3 ans, soit une progression de près de 64%…

Le plan stratégique de la Société de la Tour Eiffel (STE) est en marche. Depuis mi-2014, la foncière contrôlée à près de 60% par le groupe SMA BTP s’est engagée dans un ambitieux programme de restructuration et de développement de son patrimoine immobilier.

Objectif, un patrimoine de 1,5 Md€ – STE a procédé à quelque 265 M€ d’acquisitions depuis juillet 2014, contre seulement 49,5 M€ de cessions sur la période, le plan de désinvestissements entamé en 2012 ayant été finalisé au cours de l’exercice 2015 (seulement 10 M€ de cessions, contre 39 M€ en 2014 et plus de 200 M€ en 2013). Ce programme d’acquisitions s’est d’ailleurs encore accéléré en 2016, STE ayant acquis deux immeubles il y a quelques jours à Puteaux (4 000 m2) et à Guyancourt (12 000 m2). Cette rotation du patrimoine s’est accompagnée d’un « important travail proactif de renouvellement des baux et de sécurisation des flux locatifs ». Conséquence : la croissance organique des loyers est en repli (renégociation des baux à des loyers inférieurs en contrepartie de l’allongement du terme), mais l’effet acquisition conduit à une hausse nominale des revenus (53 M€ versus 51,9 M€ en 2014).

Amélioration de la performance – Le cash-flow est en forte progression, à 32,3 M€ (+20% versus 2014), grâce notamment à une réduction importante des frais financiers. La restructuration totale de la dette, réalisée au cours du second semestre, a ramené le coût de la dette à 3,2% (vs 3,8% fin 2014) et permis d’allonger « significativement » la maturité moyenne de l’endettement (6,1 ans versus 3,1 ans). A fin 2015, le ratio d’endettement est de 37,6% (vs 47,7%), ce qui, écrit le bureau d’analyse Invest Securities, « permettrait encore de réaliser quelques acquisitions avant de recourir à de nouvelles levées de fonds, probables pour atteindre l’objectif d’un patrimoine de 1,5 Md€ sous 2 à 3 ans ».

Dividende stable – STE proposera un dividende de 3 € par action (même montant qu’en 2014), soit un rendement de 5,6% sur la base des cours actuels (53,3 € en clôture le 23 mars). L’ANR EPRA triple net à fin 2015 ressort à 58,1 € par action.

A propos de la Société de la Tour Eiffel(i)
Société d’Investissements Immobiliers Cotée (SIIC) sur Euronext Paris, sa stratégie privilégie l’investissement sur des sites à fort potentiel et la fourniture d’immeubles neufs loués à des acteurs de premier plan. Son patrimoine de 400.000 m² est valorisé au 31 décembre 2015 à 915 millions pour des actifs situés principalement en région parisienne. Société de la Tour Eiffel est cotée sur NYSE Euronext Paris (compartiment B) – Code ISIN : FR0000036816 – Reuters : TEIF.PA – Bloomberg : EIFF.FP – Membre des indices IEIF Foncières, IEIF Immobilier France
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A propos d’Invest Securities(i)
Invest Securities est un groupe indépendant qui exerce tous les métiers d’une banque d’affaires conseil au moyen de trois structures dédiées :
− Invest Securities Corporate : Société de conseil en haut de bilan pour une clientèle de groupes côtés, d’entreprises familiales, d’institutions financières ou de fonds d’investissement ;
− Invest Securities Société de Bourse : Prestataire de Services d’Investissement agréé par l’Autorité des marchés financiers et la Banque de France ;
− Amplegest : Société de gestion privée et family office.
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