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Le label ISR déjà à la croisée des chemins

Ce n’est pas faire injure à l’auguste institution qu’est l’Inspection Générale des Finances (IGF) de rappeler que nombre de rapports produits en son sein connaissent une destinée éphémère. Tel ne devrait cependant pas être le cas du « Bilan et perspectives du label ISR » daté de décembre 2020, et diffusé récemment.

Ce n’est pas faire injure à l’auguste institution qu’est l’Inspection Générale des Finances (IGF) de rappeler que nombre de rapports produits en son sein connaissent une destinée éphémère. Trop souvent, et en dépit de la qualité du travail réalisé, la publication d’un nouvel opus donne lieu à un droit de réponse des personnes visées. Quelques échos dans la presse spécialisée sans que soient modifiés les pratiques ni le droit positif… Tel ne devrait cependant pas être le cas du « Bilan et perspectives du label ISR » daté de décembre 2020 et diffusé récemment.

Un bilan sévère sur l’efficacité du label ISR paru en 2016

Le bilan de la mission sur le label paru en 2016 est sévère et à peine tempéré par le langage diplomatique d’usage. Extraits : « À moins qu’il n’évolue radicalement, le label ISR s’expose à une perte inéluctable de crédibilité et de pertinence. Nonobstant son succès quantitatif, il présente des faiblesses intrinsèques qui obèrent son adaptation à un marché en forte évolution » (p. 1). « Aucun critère ne vient encadrer la construction des notes ESG, par exemple en définissant des standards à partir desquels évaluer la durabilité des entreprises » (p. 7). « Les exigences du label sont difficilement conciliables avec l’objectif de contribution au développement durable, pourtant affiché dans ses documents fondateurs et ses supports de communication » (p. 13). « Cette situation est de nature à occasionner des malentendus et expose le label et ses parties prenantes à un risque de réputation » (p. 14). Aïe !

Un rapport qui préfigure la nécessaire réforme du label, cinq ans après son lancement

Mais plutôt qu’une critique définitive de cette entreprise dans laquelle certaines sociétés de gestion françaises ont particulièrement brillé, le rapport de l’IGF préfigure la nécessaire réforme structurelle du label cinq ans après son lancement. Au fond, l’Inspection ne fait qu’exposer ce que les professionnels de la Place savent déjà. Apparu dans le sillage du plan de la Commission européenne pour le financement de la croissance durable (2018), un nouveau tsunami réglementaire est en train de rebattre les cartes, qu’il soit d’origine nationale (loi Pacte, article 29 de la loi Énergie-Climat) ou européenne (taxonomie, SFDR, éco-label). La préoccupation des autorités publiques sur les macro-enjeux environnementaux (biodiversité, climat, ressources en eau …) est tardive mais sincère. Elles entendent désormais permettre à l’investisseur d’apprécier effectivement si les acteurs de la finance agissent conformément à ses convictions et/ou ses engagements. Nul ne s’en plaindra.

Et l’immobilier dans tout ça ? Tout va bien, merci !

Le rapport de l’IGF ne fait que mentionner l’intégration récente de la gestion d’actifs réels dans le champ du label, par un arrêté ministériel du 8 juillet 2020 : « Pour ces fonds immobiliers, le label ISR prévoit toutefois des exigences spécifiques distinctes de celles applicables aux instruments mobiliers » (ann. III, p. 2). Surtout, les professionnels de la gestion des SCPI et OPCI à l’origine du référentiel immobilier ont eu tout loisir d’analyser le cadre existant. Et de prendre en considération les caractéristiques de ce métier pour pousser au maximum le curseur des exigences opposables aux gestionnaires. On rappellera principalement que le fonds immobilier labellisé ISR, au contraire de celui spécialisé dans les titres financiers, est directement propriétaire de l’actif qui est la source de « l’effet ESG ».


Le fonds immobilier dispose de leviers d’actions effectifs

Il dispose donc des leviers d’action effectifs pour agir positivement et faire connaître aux investisseurs les résultats de son travail et les progrès à venir. Quand on améliore la performance énergétique d’un immeuble, quand on veille à la qualité de l’air intérieur, quand on promeut l’accès non polluant au bâtiment ou encore quand on sensibilise les locataires sur les bonnes pratiques ESG, on est typiquement dans une démarche ISR.

L’ESG et l’immobilier font décidément bon ménage. Peut-être le sujet d’un prochain rapport d’une mission de l’IGF ?

Arnaud Dewachter


En savoir plus

Bilan et perspectives du label « Investissement socialement responsable » (ISR) – Décembre 2020


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A propos d’Arnaud Dewachter

Arnaud Dewachter a été délégué général de l’ASPIM de 2008 à 2018. Il est consultant indépendant et associé-fondateur d’Ethiket, un cabinet spécialisé dans l’accompagnement dans le développement durable des gestionnaires d’actifs immobiliers

Novaxia R, l’unité de compte dédiée au recyclage de bureaux en logements, s’ouvre à la commercialisation

C’est Suravenir, l’un des assureurs partenaires de Novaxia, qui sera le premier à proposer cette nouvelle UC au sein de ses contrats. Novaxia R décline en l’assurance-vie un concept que Novaxia   maîtrise depuis plusieurs années.

La communication date du 19 janvier dernier. En présence d’Emmanuelle Wargon, la ministre chargée du Logement. Et d’Olivia Grégoire, secrétaire d’Etat à l’Économie sociale, solidaire et responsable. C’est sous leur égide que Novaxia annonçait le lancement prochain de Novaxia R, présentée comme « le premier fonds en assurance-vie de recyclage d’immeubles de bureaux en logements ».

Suravenir, premier assureur à commercialiser Novaxia R

Sa commercialisation est désormais officielle. Quatre assureurs (AG2R La Mondiale, Generali, Spirica, et Suravenir), s’étaient associés au lancement de la nouvelle unité de compte. C’est Suravenir qui aura tiré le premier. Novaxia R est en effet disponible depuis le 25 mars dernier dans le contrat Patrimoine Vie Plus distribué par Vie Plus, la filière dédiée aux CGP. Ainsi que dans des contrats des filières internet et bancaire de l’assureur. D’autres enveloppes devraient l’accueillir prochainement. Celles gérées par les trois autres partenaires initiaux de Novaxia. Mais pas que. Le gestionnaire mise en effet sur la diffusion la plus large possible. « Le partenariat vise à être élargi à tous les assureurs-vie de la place. Et aux acteurs de l’épargne en général », expliquait la société de gestion lors de l’annonce de la création de Novaxia R.

Mobiliser l’assurance-vie au service d’une cause sociétale

L’idée est en effet de mobiliser l’épargne massive de l’assurance-vie (1 800 Md€ fin 2020) au profit d’une cause sociétale : la transformation de bureaux en logements. Ce recyclage permet de répondre à une triple problématique. Une pénurie de logement, structurelle, qui s’est encore accentuée avec la crise sanitaire. La baisse, supposée, de la demande en bureaux, en raison de l’essor du télétravail. Et l’impérative baisse de l’impact environnemental de l’immobilier. « La transformation d’un actif existant économise 50 % d’empreinte carbone par rapport à la construction neuve. Et évite l’artificialisation des sols », rappelle en effet Novaxia.

R pour Résidentiel, Recyclage, Rénovation et Responsable

Novaxia R, qui coche le R de Résidentiel, de Reclyclage, de Rénovation, se positionne aussi sur le R de Responsable. « Pour la première fois, les épargnants vont pouvoir investir, à travers leurs contrats d’assurance-vie, dans le logement. Tout en captant la plus-value issue de la baisse de la valeur des bureaux », affirme Novaxia. En participant indirectement à cette logique de recyclage, ils pourront donc « concilier l’utilité sociétale et le rendement de leur placement ». Novaxia R vise un objectif de performance de 5% par an. Et ambitionne la production de 4 000 logements. Soit 1,3 Md€ d’investissement.

Un concept décliné à l’assurance-vie

Si Novaxia R innove, en s’adressant à la large cible des souscripteurs de contrats d’assurance-vie, rappelons toutefois que ce n’est pas la première fois que le gestionnaire propose ce concept de placement aux épargnants. Expert reconnu du recyclage urbain depuis plus de 15 ans, il lançait dès 2013 le premier opus de son fonds Novaxia Immo Club. Construit autour d’une logique de promotion immobilière, son objectif était déjà la transformation de bureaux en logements. Son positionnement et son statut juridique lui permettaient aussi d’être éligible au PEA-PME. Après Novaxia Immo Club 1, dissout en septembre 2019 -après avoir rapporté 34,80% à ses souscripteurs-, le gestionnaire a lancé les versions 2, 3, 4, 5. Et, en 2019, la version 6 de son Immo Club. Celui-ci, fermé aux souscriptions depuis janvier, est programmé pour durer jusqu’en 2026.

Novaxia One, un «Immo Club » perpétuel

Le spécialiste du recyclage urbain s’est aussi essayé récemment au recyclage financier. En novembre dernier, il a en effet fusionné les opus 3,4 et 5 de ses Immo Club, fonds fermés à durée de vie limitée, au sein d’un nouveau véhicule, Novaxia One. Celui-ci, contrairement aux précédents, est un fonds « perpétuel »[1]. Ouvert en permanence aux souscriptions -et aux retraits-, Novaxia One dispose donc d’entrée de jeu d’un patrimoine d’actifs immobiliers estimé à 145 M€. Une taille qui, explique Novaxia, « mutualise les risques ». Essentiellement dédié à la transformation d’actifs immobiliers en logements, Novaxia One vise un objectif de performance annuelle de 6%. Comme les opus fermés, il est éligible au PEA-PME[2]. Il est également éligible au dispositif de remploi de cession[3]. Son minimum de souscription : 5 000 €.

Frédéric Tixier

[1] Durée de vie théorique de 99 ans
[2] Il peut également être souscrit via un compte titre ordinaire
[3] Article 150 O-b-ter du code général des impôts


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A propos de Novaxia Investissement(i)

Novaxia Investissement est une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers. C’est la première société de gestion immobilière « entreprise à mission ». Elle développe et gère une gamme de fonds immobiliers innovants. Parmi ses différents produits, Novaxia Investissement propose une offre immobilière éligible au PEA/PEA-PME et au remploi de produits de cession, à l’assurance-vie ainsi qu’un nouveau modèle de SCPI moderne, accessible, et innovant – NEO.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

La SCPI Kyaneos Pierre met le cap au nord…

La SCPI dédiée au secteur résidentiel écologiquement et socialement responsable affiche l’un des meilleur taux de rendement 2020. Face à la forte augmentation de sa collecte, elle ajoute une nouvelle zone – le Nord de la France – à son univers d’investissement.

« Le dernier trimestre aura été, pour Kyaneos Pierre, un trimestre compliqué », écrit Jérémie Rouzaud, le président de Kyaneos AM dans le dernier bulletin de la SCPI. Compliqué ? Pas en termes de performance, en tout cas. Kyaneos a en effet distribué, au 4e trimestre, un acompte sur dividende identique (16 € par part) à celui des trimestres précédents. Portant ainsi son rendement annuel à 6,10%, l’un des meilleurs du marché en 2020.

Un afflux de collecte au 4e trimestre, pas totalement investi

En réalité, si Kyaneos Pierre a connu un trimestre « compliqué », c’est tout simplement en raison d’une très forte augmentation de sa collecte sur les trois derniers mois de l’année. Qui a plus que doublé, pour atteindre un rythme trimestriel de plus de 17 M€… Or ces fonds, arrivés durant la deuxième période de confinement, n’ont pas pu être investis en totalité. « Lors du premier confinement, nous ne pouvions plus visiter d’immeubles. Mais la collecte avait alors diminué de moitié », rappelle Jérémie Rouzaud. Au 4e trimestre, les visites ont aussi été suspendues. Difficile, dans ces conditions, de procéder à de nouveaux investissements. Conséquence : avec une trésorerie disponible en forte hausse, le taux d’endettement de la SCPI a reculé. Passant de 24% à 19,4%. Un taux « notablement inférieur à notre cible de 30% », précise Jérémie Rouzaud. Et qui pourrait peser, à terme, sur le rendement de la SCPI.

Une nouvelle région cible : le Nord de la France

Pour faire face à cet afflux de collecte (près de 40 M€ en 2020, vs environ 17 M€ en 2019), Kyaneos Pierre s’est toutefois déjà adaptée. En ajoutant le Nord de la France à ses zones d’investissement. Initialement positionnée autour d’Avignon, la SCPI a peu à peu élargi le cercle de ses interventions à d’autres régions. Au Sud-Est se sont ajoutés le Sud-Ouest et le Centre de la France. Kyaneos Pierre disposera donc prochainement d’une équipe dans le Nord. « Nous pensons qu’il y a de belles opportunités et d’importants besoins de rénovation du parc immobilier », estime Jérémie Rouzaud. Un élargissement qui devrait d’ailleurs se traduire par une intensification de l’impact environnemental de la SCPI.

Kyaneos Pierre, l’immobilier résidentiel écologiquement et socialement responsable

C’est, rappelons-le, le credo de Kyaneos Pierre. Dès l’origine, celle-ci s’est positionnée sur un créneau bien spécifique, et avant-gardiste : l’immobilier résidentiel écologiquement et socialement responsable. Son objectif est en effet clairement sociétal : améliorer systématiquement la performance énergétique – et le confort – des logements qu’elle achète, avant de les proposer à la location. L’état d’avancement de cet objectif est en outre scrupuleusement rapporté. Comme l’impose le nouveau label ISR, dont Kyaneos Pierre devrait sans doute prochainement être doté. La SCPI publie en effet régulièrement des indicateurs d’impact. Fin 2020, les travaux réalisés auraient ainsi contribué à une réduction de 34% de la consommation d’énergie. Et à une diminution de 61% des émissions de gaz à effet de serre. Des chiffres qui étaient de respectivement 33% et 48% fin 2019.

Hausse régulière de l’impact environnemental

« Notre impact environnemental ne cesse d’augmenter, pour deux raisons », argumente Jérémie Rouzaud. D’abord, parce que la SCPI effectue de plus en plus de travaux sur ses immeubles. Ce qui implique d’ailleurs un taux d’inoccupation des appartements de près de 10%. Ensuite, parce que l’élargissement géographique, en dehors du Sud-Est, a conduit à des travaux plus efficients. Dans les nouvelles zones, où il fait plus froid, « les travaux d’isolation donnent lieu à de plus importantes économies de chauffage », constate le président de Kyaneos AM. Le cap au nord décidé par la SCPI devrait donc se traduire par un bilan énergétique encore supérieur.

Plus de travaux, moins de revenus ?

Il pourrait aussi, peut-être, jouer, négativement cette fois, sur la performance financière de Kyaneos Pierre. Plus de travaux, plus coûteux, avec des délais de mise en œuvre allongés, ce sont plus de charges et moins de loyers. La baisse du rendement annuel entre 2019 (6,81%) et 2020 (6,10%) pourrait témoigner de cette tendance. Mais ce serait oublier que le rendement 2019 était « exceptionnel », de l’aveu même de la SCPI. Et que celle-ci conserve son objectif d’une distribution annuelle « comprise entre 6% et 6,5% ». Pari tenu en 2020. En outre, Kyaneos Pierre dispose désormais d’un autre moteur de performance : les plus-values latentes. La taille croissante de la SCPI lui permet désormais d’acheter des immeubles en bloc. Avec donc, a priori, une décote. Et les travaux d’amélioration, énergétiques notamment, sont le gage d’une revente à un prix plus élevé.

Prime au verdissement et à l’immobilier responsable

D’ailleurs, l’appréciation de la valeur de reconstitution de la SCPI, passée à 1 121 € en 2019 (vs 1 068 € en 2018), prouve que les experts apprécient le potentiel de revente de ses actifs. Situés en régions, dans des villes à taille humaine, ils pourraient en outre bénéficier de l’aspiration au « verdissement » des propriétaires de logements des grandes métropoles. Tout comme, bien sûr, d’une prime «immobilier responsable » qui va devenir de plus en plus importante au cours des prochaines années…

Frédéric Tixier


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A propos de Kyaneos AM(i)

Kyaneos Asset Management est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF en date du 26 février 2018.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

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