Articles

Novapierre Résidentiel profite toujours de la revalorisation du logement francilien

Son prix a été revalorisé de 6% le 1er avril. Car le patrimoine de cette SCPI investie en résidentiel francilien s’est apprécié de 12% en 2020. La conséquence d’une progression de la valeur de ses actifs. Mais aussi de « l’important travail de développement » mené l’an dernier, souligne son gestionnaire, Paref Gestion.  

L’ex-Pierre 48 garde la forme… Rebaptisée Novapierre Résidentiel en 2019, la SCPI de Paref Gestion dédiée à l’immobilier résidentiel francilien signe une nouvelle année de forte revalorisation. Selon son gestionnaire, le patrimoine de Novapierre Résidentiel s’est apprécié de 12,3% en 2020. Une hausse qui s’explique d’abord par celle de ses marchés sous-jacents.

Forte revalorisation du patrimoine en 2020

« A périmètre constant, c’est-à-dire en prenant en compte uniquement les appartements présents dans le portefeuille, à la fois sur l’exercice 2019 et 2020, le patrimoine progresse de 7,6% », explique Paref Gestion dans le dernier bulletin de la SCPI. Novapierre Résidentiel a bénéficié de l’évolution favorable des prix de l’immobilier en Ile-de-France. Ainsi que de la revalorisation progressive des biens qu’elle avait acquis avec une forte décote. C’est en effet le crédo de la SCPI : acheter des logements occupés. Dont le titulaire du bail dispose de garanties, soit en termes de maintien dans les lieux, soit en termes de niveau de loyers. Originellement placée sur le créneau de la loi de 1948, la SCPI s’est progressivement ouverte à d’autres dispositifs lui permettant de bénéficier d’une décote à l’acquisition. Décote qui disparait lorsque les biens retrouvent un statut locatif classique.

Onze nouveaux actifs résidentiels en 2020

L’an dernier, Novapierre Résidentiel s’est ainsi portée acquéreur de 11 actifs résidentiels assortis d’une situation locative particulière. Trois appartements parisiens loués en loi de 48 ont notamment rejoint son patrimoine. Trois autres ont été acquis en viager. Novapierre Résidentiel a également acheté un ensemble résidentiel situé dans le 7e arrondissement parisien. Loués dans le cadre d’un bail emphytéotique de 30 ans à un bailleur social, ces 471 m² ont été acquis pour 3,19 M€. Soit une décote de 57% sur les prix du marché, précise la société de gestion. La SCPI a aussi signé l’acquisition de la nue-propriété de deux programmes en VEFA à Paris et Neuilly-sur-Seine. Le programme parisien, situé rue de Clignancourt, dans le 18e arrondissement, porte sur près de 3 000 m² de surfaces habitables. Il a été acquis avec une décote d’environ 40% par rapport à la valeur libre.

Revalorisation du prix de la part le 1er avril

L’appréciation régulière de son patrimoine est le premier moteur de performance de Novapierre Résidentiel. Qui, pour rémunérer ses souscripteurs, procède régulièrement à la revalorisation du prix de ses parts. A une époque, cette revalorisation était systématique, et trimestrielle. Depuis le 1er janvier 2020, la SCPI a opté pour une nouvelle stratégie. La revalorisation est dorénavant annuelle. L’an dernier, le prix de souscription de Novapierre Résidentiel a été revalorisé de 4%. La hausse atteint, cette année, 6%. Le prix de la part est en effet passé de 1 467 € à 1 555 € le 1er avril dernier. En dix ans, la valeur des parts de la SCPI s’est ainsi appréciée d’un peu plus de 60%…

Distribution de 30 € de plus-values par part en 2020

Mais ces revalorisations ne sont pas le seul « revenu » dont bénéficient les porteurs de parts. Novapierre Résidentiel les récompense également via la distribution régulière de plus-values. En 2020, cette distribution s’est élevée à 30 €. Contre 26,82 € en 2019, 26,36 € en 2018, 21,36 € en 2017 et 25 € en 2016. Pour matérialiser ces plus-values, la SCPI procède donc tout aussi régulièrement à des cessions d’actifs. En 2020, ces ventes ont généré près de 5 M€ de trésorerie. Selon Paref Gestion, ce programme de cessions pourrait s’accélérer en 2021. « La SCPI poursuit un important programme d’arbitrages portant sur les adresses les plus anciennes du portefeuille. Afin de dégager une plus-value optimale, tout en atténuant le plus possible l’impôt sur les plus-values immobilières », explique la société de gestion dans un communiqué.


Accélération du programme d’arbitrages

Cette accélération des arbitrages vise également à préparer l’avenir. « Afin de pouvoir distribuer davantage de plus-values de cessions en cas de stagnation de la valeur du patrimoine », reconnaît Rémi Juzanx, le gérant de Novapierre Résidentiel. Face à une possible baisse du résidentiel francilien, les associés peuvent donc a priori compter sur le passage en mode turbo du second moteur de performance de leur SCPI, celui des plus-values. D’autant que le fonds de remboursement mis en place par la SCPI[1] est désormais de moins en moins mis en contribution.

Rééquilibrage entre demandes de rachat et nouvelles souscriptions

Certes, Novapierre Résidentiel subit encore une érosion régulière de son capital social. Celui-ci est passé d’un peu plus de 223 000 € fin 2016 à environ 190 000 € fin 2020. Mais le nombre de parts en attente de retrait est désormais en chute libre. De 18 745 fin 2018, elles sont passées à 3 160 fin 2020. Et au 4e trimestre 2020, pour la 1ère fois depuis des années, la compensation des parts s’est faite sans recourir au fonds de remboursement. C’est autant de trésorerie supplémentaire disponible pour les distributions…

Frédéric Tixier

[1] Afin d’assurer le remboursement des parts en attente de rachat


Lire aussi

Résidentiel en Ile-de-France : une baisse des prix s’amorce pour les logements franciliens

Paref : l’activité de gestion pour compte de tiers marque le pas


A propos du groupe Paref(i)

Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires : (i) investissement au travers de la société immobilière SIIC Paref principalement dans l’immobilier d’entreprises en région parisienne (0,2 Md€ de patrimoine au 31 décembre 2020) et (ii) gestion pour compte de tiers au travers de Paref Gestion (1,8 Md€ de fonds gérés au 31 décembre 2020), société de gestion agréée par l’AMF et Paref Investment Management (0,4 Md€ au 31 décembre 2020). Paref est une société foncière SIIC, cotée sur le compartiment C de Euronext Paris.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

Paris : la carte des arrondissements les plus bruyants

Une start-up, Flatlooker, a eu l’idée de réaliser une étude sur l’intensité sonore des appartements parisiens. Ce ne sont pas les quartiers les plus chers qui sont les plus épargnés par les nuisances. Et un étage élevé n’est pas nécessairement le gage de plus de tranquillité. Explications…

Avec le premier confinement, les habitants des grandes métropoles ont découvert le silence. Puis, dès le 11 mai, ont été de nouveau confrontés aux nuisances sonores générées par l’activité économique et sociale. Un facteur qui, parmi d’autres, explique cette aspiration renforcée des citadins pour plus d’espace, de verdure, et de tranquillité…

Un critère déterminant dans la recherche d’un bien

Si l’on sait que la demande pour les appartements dotés d’une terrasse a bondi en flèche au cours des derniers mois, le critère « bruit » s’est lui aussi assurément renforcé. Selon la plateforme Flatlooker, une start-up qui propose une offre dématérialisée de mise en relation entre propriétaires et futurs locataires, l’intensité sonore fait en effet désormais partie « des critères déterminants dans la recherche d’un bien ». Raison pour laquelle elle a eu l’idée d’établir une cartographie du niveau de nuisance sonore des arrondissements parisiens. Dont les résultats vont quelque peu à l’encontre des idées reçues.

Des mesures proches des seuils provoquant des effets extra-auditifs

Premier constat : l’écart entre les quartiers les plus bruyants (48,6 décibels) et les plus tranquilles (43,7 décibels) n’est pas si élevé. Les données de l’enquête[1] révèlent toutefois que les niveaux d’exposition au bruit ne sont pas loin des seuils au-delà desquels des effets extra-auditifs peuvent se manifester. Selon l’OMS, des niveaux d’exposition supérieurs à 40 décibels, la nuit, et à 50-55 décibels, en journée, peuvent en effet conduire à l’apparition de troubles du sommeil ou des gênes. Voire même à des risques cardiovasculaires accrus, des difficultés de concentration, et des retards dans les apprentissages… Plus étonnant, ce ne sont pas les quartiers réputés les plus chers -ou les plus « bourgeois » – qui sont nécessairement les mieux disant en termes de nuisances sonores.

Le 7e arrondissement, mieux disant en termes de bruit

Certes, les 7e (13 960 €/m² en moyenne[2]) et 6e (14 580 €/m²) arrondissements parisiens sont les plus calmes de la capitale. Mais, pour le 7e arrondissement, cette tranquillité est une conséquence de la crise sanitaire. Qui a conduit notamment à la fermeture de la Tour Eiffel, et donc à une réduction drastique de la fréquentation du quartier. On trouve en revanche le 8e arrondissement (11 680 €/m²) à la 1ere place du palmarès des quartiers plus bruyants. Avec un score bien supérieur (48,6 décibels) à celui du 19e (45,6 décibels), arrondissement le moins cher de la capitale (8 830 €/m²). Ce sont toutefois les appartements situés à proximité des Champs Elysées les plus affectés par les nuisances sonores. Tous comme ceux placés dans les 3e et 4e arrondissements, qui figurent eux aussi parmi les quartiers parisiens les plus onéreux[3].


L’intensité sonore ne diminue pas nécessairement avec l’étage

Des lieux marqués « par une forte concentration de bars et de restaurants, dont l’extension des terrasses n’a fait qu’intensifier les nuisances sonores ces derniers mois », explique Flatlooker. Dont l’enquête, rappelons-le, a été menée avant l’annonce du second confinement… Elle apporte d’autres enseignements. Certains parfaitement évidents. Comme le fait que les appartements donnant sur une cour ou un jardin sont nettement moins bruyants que ceux donnant sur la rue. D’autres sont plus contre-intuitifs. Flatlooker a en en effet voulu savoir si l’étage avait une incidence sur le bruit. « Fenêtres fermées, les résultats ne font rien ressortir de particulier. En revanche, lorsque l’intensité sonore a été mesurée fenêtres ouvertes, on s’aperçoit qu’elle augmente avec les étages. Pour progressivement descendre à partir du 5e étage », constate la start-up dans son communiqué. Une bonne nouvelle pour les propriétaires de rez-de-chaussée…

Frédéric Tixier


[1] Etude menée sur 1 067 logements référencés par Flatlooker via sonomètre
[2] Données à fin aout 2020 – Source : Notaires de Paris
[3] Avec des prix au m² moyens compris entre 13 140 € et 13 570 €


Lire aussi

Paris, la rue qui n’existe pas

Se couvrir contre une baisse du prix du mètre carré à Paris, c’est désormais possible…


A propos de Flatlooker(i)

Fondée en 2016 par Nicolas Goyet, CEO et Nicolas Parisot, COO, la start-up Flatlooker permet de trouver un logement sans avoir à bouger de son canapé ! Grâce à la visite 360° et aux vidéos 4k, les futurs locataires peuvent visiter un logement comme s’ils y étaient. Visites en lignes hyper détaillées, dépôts de dossiers locatifs en ligne, signatures électroniques, paiements et gestion des incidents dématérialisés, Flatlooker apporte des solutions dématérialisées particulièrement avantageuses pour les propriétaires. Côté propriétaires, Flatlooker assure la gestion locative à un prix 25% en deçà d’une agence immobilière classique tout en proposant une qualité de service supérieure. Forte de son succès, la start-up qui a levé 1,5 million d’euros en 2018 se compose aujourd’hui de 30 salariés et est active dans 30 villes, avec plus de 2000 appartements en gestion.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

Le Portugal vient de mettre en place un régime analogue à celui des SIIC françaises. Ces nouvelles foncières ont vocation à rééquilibrer offre et demande locatives sur le marché résidentiel, en surchauffe depuis plusieurs années. Explications, avec Béatrice Guedj, directrice de la Recherche et de l’Innovation chez Swiss Life Asset Managers, et Senior Advisor à l’IEIF.

Le gouvernement portugais vient de mettre en place un régime analogue à celui des SIIC françaises. Dans quel objectif ?

Béatrice Guedj – 2019 marque un tournant majeur pour l’immobilier portugais. Depuis le 1er février dernier, le gouvernement a mis en place un régime dit « SIGI », effectivement analogue à celui des SIIC françaises et, plus généralement, à celui des REIT dans le monde. Le dispositif vise à faire émerger une offre privée de logements autour des bassins d’emplois, dont Lisbonne, afin de favoriser la croissance de l’économie portugaise. L’enjeu majeur, à court terme, est en réalité de maintenir une compétitivité-prix dans certaines branches du secteur extérieur, pour attirer, à moyen et long terme, plus d’investissements directs étrangers. Avec un coût unitaire du travail en moyenne de 11,5 euros, le Portugal est quasiment aussi compétitif que certaines économies de l’Est. Toutefois, la hausse des dépenses en logement que l’on a pu observer ces dernières années entame le revenu disponible, freine la consommation domestique des ménages, et donc pèse sur la croissance. En rééquilibrant, via l’émergence de nouveaux acteurs, l’offre et la demande locatives, le gouvernement espère modérer l’évolution du poste logement, et ainsi libérer du revenu et maintenir la compétitivité de l’économie portugaise.

Vous évoquez la hausse des prix du résidentiel au Portugal. Mais de quel ordre de grandeur parle-t-on ?

Béatrice Guedj – Aujourd’hui, les prix sont de quasiment 30% supérieurs à leur niveau de 2009 dans l’ancien, et de 15% dans le neuf. Cette dynamique ascendante des prix touche, depuis 2013, l’ensemble du territoire portugais. Elle est essentiellement liée à la demande des investisseurs étrangers. Un rapide calcul entre les transactions sur le marché résidentiel ancien et l’investissement direct en immobilier des non-résidents donne un taux de corrélation de 0,75 depuis 2009… En réalité, tout investisseur positionné sur le marché portugais depuis 2013, au lendemain de la crise de la dette souveraine, aura vu la valeur de son patrimoine augmenté de plus de 50% dans l’ancien et 29% dans le neuf. Sans surprise, c’est Lisbonne qui concentre l’essentiel des transactions (33%, contre 29% pour Porto). En moyenne, les prix y ont augmenté de plus de 23% sur un an, ce qui rend l’accession à la propriété quasi impossible pour un salarié moyen résident, mais également pour les jeunes talents du monde entier…


A qui va profiter la mise en place des REIT portugaises ?

Béatrice Guedj – L’objectif est évidemment de favoriser l’accès au logement des ménages portugais, en rééquilibrant offre et demande locatives. Lisbonne, par exemple, compte un parc de près de 1,5 million de logements, soit 1,3 logement par ménage. Mais ce chiffre passe en dessous de 0,9 une fois corrigé des résidences secondaires… La détention et la gestion d’un parc locatif par ces nouvelles REIT portugaises vont permettre d’atteindre cet objectif, tout en bénéficiant d’économies d’échelle. Elles devraient attirer des investisseurs, institutionnels ou petits épargnants, et conduire à la mise en place d’un nouvel équilibre immobilier socialement responsable. En favorisant, notamment, la mobilité des salariés, la hausse de la productivité du travail, et la sécurisation des rendements pour les institutionnels engagés dans une démarche ESG et en quête de stabilité de leurs revenus courants. Les SIGI portugaises sont donc potentiellement des candidates idéales pour la poche immobilier coté des OPCI grand public, mais pas seulement !

Propos recueillis par Frédéric Tixier


A propos de Béatrice Guedj

Titulaire d’un doctorat en économie mathématique, Béatrice Guedj a été chercheur au CREST et membre du laboratoire d’économétrie du Cnam, en charge de la modélisation pour le secteur de la construction et des marchés immobiliers au sein de Rexecode (2000-2003), puis Managing Director de la recherche chez Grosvenor pour l’Europe, de 2004 à 2016. Elle a ensuite occupé le poste de Directrice de la recherche et des études à l’IEIF, puis a rejoint Swiss Life Asset Managers en tant que Directrice de la recherche et de l’innovation, en mars 2018. Béatrice Guedj est également Senior Advisor pour l’IEIF..

A propos de l’IEIF

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA).
L’IEIF compte aujourd’hui plus de 120 sociétés membres (2/3 d’investisseurs, 1/3 d’autres acteurs : promoteurs, banques, experts immobiliers, conseils en immobilier, etc.). Le patrimoine immobilier des membres investisseurs représente une valeur globale de près de 300 milliards d’euros. L’IEIF s’appuie sur une équipe de 20 personnes issues à la fois des mondes de la finance et de l’immobilier, dont 6 chercheurs associés. Il dispose de nombreuses bases de données économiques, financières et immobilières, dont certaines ont plus de 30 ans d’historique.