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L’immobilier physique n’envoie plus de signaux-prix

L’IEIF vient de publier un nouveau flash Covid-19 consacré à l’impact de la crise sur le secteur immobilier. Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler reviennent notamment sur la question de la valorisation des actifs immobiliers. Si le marché physique, faute de transactions, n’envoie plus de signaux-prix, l’immobilier coté peut en revanche partiellement faire office d’indicateur avancé.   

Progressivement, l’impact économique de la crise Covid-19 se matérialise en chiffres. Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler, seniors advisors à l’IEIF, commencent par rappeler, dans la troisième étude qu’ils consacrent aux conséquences pour l’immobilier de la crise sanitaire en cours, les dernières projections des instituts de statistiques.

Un mois de confinement = -3% de PIB annuel…

La note de conjoncture de l’INSEE, publiée le 26 mars, estime en effet la contraction de l’économie française à environ 35%. La perte d’activité la plus violente est celle du secteur de la construction. Elle se monterait à 89%, soit 6% du PIB. Mais c’est le recul des services marchands, qui représentent 56% du PIB, qui est la plus impactante. Moins 36%… « Cette estimation conforte l’observation de l’industrie immobilière via l’arrêt des activités des locataires dans l’hôtellerie, la restauration et les commerces », observent les deux seniors advisors. Au total, l’INSEE calcule que l’effet d’un mois de confinement sur le PIB annuel serait de l’ordre de -3%. Et de -6% sur deux mois. Et la situation est « plus ou moins la même en zone euro. Et pour l’ensemble des pays européens », considèrent Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler.

L’immobilier physique n’envoie plus de signaux-prix

Sur le sujet des marchés immobiliers, et de leur valorisation, les deux analystes rappellent que deux facteurs sont à considérer. D’abord, l’impact de la crise sur les revenus locatifs. Puis sur la prime de risque locative. « Cette prime de risque est comparable à une prime de volatilité sur les marchés financiers », expliquent-ils. Elle pourrait donc augmenter. En fonction de critères à « recalibrer », tels que la qualité du locataire. Ou la durée et la structure des baux, par rapport à leur localisation géographique. Et la fonctionnalité des immeubles. Mais, « à ce stade, l’absence de transactions ne permet pas de trancher ». Le marché de l’immobilier physique n’envoie plus de signaux-prix. Faut-il dès lors considérer l’immobilier coté en tant qu’indicateur avancé ?

Des enseignements à tirer de l’immobilier coté

L’immobilier coté a chuté comme les marchés actions. Il est toutefois possible d’en tirer un certain nombre d’enseignements. D’abord, constatent Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler, « cette chute s’est faite de manière simultanée et de même ampleur au niveau mondial ». Sauf pour les pays pour lesquels le pic d’épidémie est déjà dépassé. Et qui disposent d’un compartiment immobilier coté suffisamment important pour être significativement pris en compte. Tels que Singapour et Hong-Kong, où la chute a été moins brutale. Ces marchés ne sont toutefois pas encore en phase de reprise. Plus intéressante est alors l’analyse sectorielle des replis. Les indices européens montrent que « le secteur résidentiel et celui de l’immobilier de santé sont particulièrement résilients », observent les deux économistes.

De forts écarts sectoriels

A l’inverse, le secteur de l’hôtellerie est celui qui accuse le plus fort repli. Celui du commerce, et certains secteurs logistique et industriel, ont également beaucoup souffert. Plus, en tout cas, que le secteur des bureaux, « qui est en ligne avec les marchés actions en général ». De façon plus structurelle, concluent les deux économistes, une autre question sera bientôt d’actualité. Celle d’un nécessaire rebalancement de l’allocation d’actifs des investisseurs institutionnels. « Dont l’exposition en actifs immobiliers a mécaniquement augmenté avec la baisse des valeurs mobilières », rappellent-ils…

Frédéric Tixier

 


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA).

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

L’IEIF vient de publier une analyse, première du genre, du patrimoine des OPCI. Outre l’étude de la composition de l’ensemble de leurs actifs, l’Institut a comparé leurs performances à celle d’un portefeuille indiciel composite…

Dans une étude de 32 pages l’IEIF livre, pour la première fois, une analyse de l’ensemble du patrimoine des OPCI destinés au grand public. La publication¹ couvre à la fois les actifs immobiliers et les actifs financiers détenus par ces véhicules qui pesaient plus de 14 Md€ fin septembre dernier.

Des choix d’allocation en immobilier physique différents de ceux des grands institutionnels

Premier constat, sur la base des portefeuilles fin 2017 : la poche investie en immobilier physique des OPCI fait une large part aux actifs de bureaux (66%), « un niveau similaire à celui des SCPI », comme le rappelle Stéphanie Galiègue, Directrice de la Recherche et des Etudes de l’IEIF, co-auteure de l’étude. Les OPCI sont en revanche moins exposés aux commerces (12% vs 20% pour les SCPI), et davantage à des classes d’actifs alternatives telles que la santé et l’hôtellerie (14% au total). En termes géographiques, la France domine (57% des patrimoines), mais bien moins que chez les SCPI (90%). Surtout, relève l’IEIF, si l’on compare le patrimoine immobilier direct des OPCI à celui des grands institutionnels français², « on observe des choix implicites clairs de surpondération (bureaux, santé, hôtels…) et de sous-pondération (commerces, logistiques, résidentiel…) des OPCI ».

Une autre stratégie pour l’immobilier coté

L’allocation de la poche immobilier coté des OPCI (9,2% de leur patrimoine) est radicalement différente. Essentiellement investis dans des grandes foncières européennes – avec Klépierre, Unibail-Rodamco-Westfield et Deutsche Wohnen comme principales valeurs détenues -, les OPCI utilisent cette poche pour s’exposer à des classes d’actifs « considérées comme liquides en Bourse et moins accessibles en direct », précise l’IEIF, telles que les centres commerciaux (36% d’exposition), le résidentiel (20%), ou la logistique européenne (8%). Côté poche obligataire, « l’exposition apparaît équilibrée entre obligations d’Etat, obligations du secteur financier, et obligations corporate », constate l’IEIF. La poche liquidité, enfin, est supérieure (17,3%) à leurs obligations réglementaires (au moins 5%), « ce qui reflète à la fois une gestion prudente mais est également le résultat des fortes collectes de capitaux dans les mois qui ont précédé la clôture des comptes 2017», note l’Institut.

Un impact positif sur les performances ces trois dernières années

L’IEIF s’est également essayé à une analyse des moteurs de la performance des OPCI. Sans aller jusqu’à une véritable attribution de performance, il a comparé les variations de l’indice IEIF OPCI Grand Public (+4,1% en 2017) à celles d’un indicateur composite représentatif de la performance de marché des différentes poches d’actifs détenus³par les OPCI. Et les résultats sont tout à l’honneur des OPCI, puisque ces derniers obtiennent, sur les 3 dernières années, des performances plus élevées et moins volatiles que celles de l’indice composite. «Les choix des OPCI Grand Public au sein de chacune de leurs classes d’actifs ont eu en moyenne un impact positif sur les performances », constate ainsi l’IEIF, qui met toutefois en garde sur les risques qui menacent ces véhicules sur les prochains mois.

Points d’attention pour 2018 et 2019

Rappelant l’environnement « inédit » dans lequel les OPCI évoluent depuis le début de l’année (robustes performances de l’immobilier physique, recul boursier de l’immobilier coté et des obligations), et un contexte économique européen désormais moins favorable à la classe d’actif immobilier, l’Institut identifie quatre points d’attention. Parmi lesquels la nécessité d’une gestion des portefeuilles « mêlant performance et risque », des risques « de perte en capital sur l’immobilier coté », ou bien encore, face à l’augmentation importante des immeubles détenus hors de France et aux contraintes opérationnelles ainsi générées, la mise en œuvre « de moyens dédiés et de nouvelles organisations ».

Frédéric Tixier


A propos de l’IEIF

Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un centre d’études, de prospective et de recherche appliquée indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il regroupe 115 sociétés : investisseurs institutionnels, foncières cotées, gestionnaires d’actifs, promoteurs, banques, commercialisateurs… Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance.

[1] « Stratégie d’allocation des OPCI Grand Public : état des lieux » – IEIF – Décembre 2018
[2] Mesuré par l’indice MSCI Real Estate France
[3] 55 % MSCI Real Estate Europe, 10 % EPRA Europe, 15 % FTSE Eurobig et 20 % Euribor 3 mois