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Immobilier d’entreprise : repli confirmé au 2e trimestre

La publication des indicateurs Immostat confirme le fort recul des transactions sur le marché francilien au 2trimestre. L’investissement, lui aussi, accuse un très net repli. Les brokers s’attendent à une hausse du taux de vacance dans les prochains mois. Et à une redistribution des valeurs en fonction des profils de risque. 

Après une année 2019 historique, au niveau national, le marché de l’immobilier d’entreprise a subi un recul lui aussi sans précédent au 2e trimestre 2020. Les indicateurs Immostat, publiés ce 7 juillet, viennent confirmer l’ampleur du repli attendu. La crise sanitaire et le confinement ont effectivement conduit à une chute extrêmement brutale des transactions locatives et des ventes à utilisateurs.

Chute du volume des transactions locatives en Ile-de-France

En Ile-de-France, la demande placée au 2e trimestre 2020 ( 197 500 m²) accuse une baisse de 65 % par rapport au 2e trimestre 2019. Sur l’ensemble du 1er semestre, le recul est de 40 %. Elle aurait pu être encore plus importante sans la signature d’un mega deal – 130 000 m² pour la tour The Link à La Défense -. D’après la plupart des brokers membres du GIE Immostat, le 2e semestre ne suffira pas à compenser le trou d’air du 1er. « La demande exprimée repart à la hausse depuis quelques semaines », constate Grégoire de la Ferté, chez CBRE. « Selon l’ampleur et la rapidité de la reprise, le volume des transactions pourrait atteindre entre 1,3 et 1,5 millions de mètres carrés en 2020 », estime-t-il. Soit près d’un million de mètres carrés de moins qu’en 2019…

Remontée attendue des taux de vacance

Il devrait en résulter une remontée des taux de vacance. Les chiffres du second trimestre seront publiés prochainement. Mais, d’ores et déjà, CBRE s’attend à un taux moyen de 6,5 % en Ile-de-France d’ici fin 2020. Certaines zones seraient plus affectées que d’autres. Telles que La Défense ou la 1ère couronne Nord, « compte tenu du nombre important de chantiers en construction », explique Eric Siesse, chez BNP Paribas Real Estate. Paris intra-muros serait en partie préservé. Car « il conserve un taux de disponibilité extrêmement faible », ajoute-t-il. Il était de seulement 2,9 % au 1er juillet 2020. Mais le constat est clair : « le déséquilibre entre les différents pôles tertiaires risque de se renforcer », pronostique-t-on chez CBRE. Côté loyers, les pressions à la baisse devraient « rester contenues, en moyenne », estime par ailleurs le broker.

Recul marqué de l’investissement sur la France entière

Ce qui permet toutefois d’entrevoir des révisions « plus marquées », notamment pour les actifs les moins récents. Ou situés au sein de zones où l’offre est abondante. Une tendance qui conduirait également à modifier la valeur de revente de ces actifs. BNP Paribas reconnaît toutefois qu’il est, à ce stade, difficile de faire des prévisions. « Tant les incertitudes sur la suite et le profil de la reprise économique demeurent », estime-t-il. Côté investissements, le recul est toutefois encore plus marqué. Selon Immostat, qui publie pour la 1ère fois des données nationales, l’immobilier d’entreprise a drainé 4 Md€ au 2e trimestre 2020. C’est 58 % de moins qu’en 2019. La baisse, sur le seul marché francilien, ressort à 64 %.

Les écarts entre les profils de risque devraient se creuser

Difficile, là encore, d’imaginer le potentiel de rebond du marché de l’investissement. Et l’impact que la crise sanitaire et la crise économique auront sur les prix des actifs. Le leitmotiv des observateurs se focalise sur la nouvelle « hiérarchisation des valeurs » attendue. La prise en compte de la localisation, de la qualité et du risque locatif des actifs sera plus systématique. Autrement dit, comme le souligne Olivier Ambrosiali, chez BNP Paribas RE, « les écarts entre les profils de risque devraient se creuser ». Ce qui signifie baisse des valeurs pour les uns, maintien (ou hausse ?) pour les autres. Le marché y verra sans doute plus clair dans les prochains mois…

Frédéric Tixier

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A propos d’Immostat(i)

ImmoStat est un groupement d’intérêt économique (GIE) créé en 2001 par les principaux conseils en immobilier d’entreprise : BNP Paribas Real Estate, CBRE, JLL et Cushman & Wakefield. Grâce à ses règles communes de traitement, le GIE ImmoStat restitue des informations harmonisées à ses membres et fournit des statistiques homogènes sur l’offre, la demande et les prix aux acteurs de l’immobilier, qu’ils soient utilisateurs ou investisseurs. Cette initiative originale renforce la lisibilité du marché et dote l’Ile-de-France d’un véritable organe de place qui contribue à son attractivité à l’international.

A propos de CBRE(i)

CBRE Group, société listée au Fortune 500 et au S&P 500 ayant son siège social à Los Angeles, est la plus grande société au monde dans le secteur des services et de l’investissement dans l’immobilier d’entreprise (en termes de chiffre d’affaires pour l’année 2019). La société emploie plus de 100 000 personnes (hors filiales) et sert les investisseurs et les occupants de biens immobiliers par l’intermédiaire de plus de 530 bureaux (hors filiales) dans le monde entier. CBRE offre une large gamme de services intégrés, notamment la gestion des installations, des transactions et des projets, la gestion immobilière, la gestion des investissements, l’évaluation et la valorisation, la location de biens immobiliers, le conseil stratégique, la vente de biens immobiliers, les services hypothécaires et les services de développement.

A propos de BNP Paribas Real Estate(i)

Leader européen de services immobiliers, BNP Paribas Real Estate couvre l’ensemble du cycle de vie d’un bien: Promotion, Transaction, Conseil, Expertise, Property Management et Investment Management. Avec 5 400 collaborateurs, BNP Paribas Real Estate accompagne localement propriétaires, locataires, investisseurs et collectivités dans 32 pays (à travers ses implantations et son réseau d’alliances) en Europe, au Moyen-Orient et en Asie. BNP Paribas Real Estate, une société du Groupe BNP Paribas, a réalisé 1,010 Md€ de revenus en 2019.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

Immobilier d’entreprise : plus de 35 Md€ investis en 2019

A l’occasion de la publication des chiffres Immostat du 4e trimestre, les principaux brokers ont donné leur estimation sur le volume de l’investissement en immobilier d’entreprise en France en 2019. Un nouveau record vient d’être franchi.

« Plus de 35 milliards d’euros » pour CBRE ; « 38 milliards d’euros » pour JLL ; ou même « 41,5 milliards d’euros » pour BNP Paribas Real Estate… Si l’estimation du volume global de l’investissement en immobilier d’entreprise en 2019, en France, varie encore selon les sources, le constat est unanimement partagé : l’année écoulée constituera un nouveau record.

Plus de 35 milliards d’euros investis en immobilier d’entreprise

En 2018, le marché avait déjà franchi un cap. Selon Cushman & Wakefield, un autre courtier en immobilier, il avait atteint 31,3 Md€. Soit 12% de mieux qu’en 2017. En 2019, la progression attendue se situerait, selon les sources, aux alentours de + 18-20 %. Pour BNP Paribas Real Estate, la puissance du traditionnel rallye de fin d’année explique en partie cette nouvelle hausse. Ce sont en effet 16 Md€ supplémentaires qui ont été investis sur le seul 4e trimestre. JLL souligne pour sa part l’importance des méga-transactions sur le marché francilien. Le volume annuel a été porté « essentiellement par le segment des transactions supérieures à 100 M€ », rappelle-t-il.

Un volume annuel en hausse, porté par les méga-transactions

En citant notamment 3 opérations majeures. Le rachat d’un portefeuille par Swiss Life AM France auprès de Terrëis (1,8 Md€) ; l’acquisition de l’ensemble « Le Lumière » menée par Primonial et Samsung SRA (1,2 Md€) ; et celle de la tour « Majunga » par Amundi Immobilier et Mirae Asset Daewoo (910 M€). Plus globalement, l’intérêt des investisseurs pour la classe d’actif immobilier s’explique par la persistance de taux bas. « Le scénario de ‘’lower for longer’’ est de plus en plus considéré comme réaliste », écrit CBRE dans son commentaire. Outre le retour des grands investisseurs nationaux – notamment des SCPI -, 2019 marque une montée en puissance des acteurs étrangers. En particulier la présence notable des investisseurs sud-coréens.

26,9 Md€ pour le marché francilien

Sur le seul marché francilien, scruté par Immostat, le volume annuel des investissements s’établit à 26,9 Md€. Soit une hausse de 14% par rapport à 2018. Le prix moyen du mètre carré est également en forte progression. Selon Immostat, il s’établissait à 7 770 €. Soit une revalorisation de 19% sur un an. Les loyers poursuivent aussi leur ascension. Selon JLL, les loyers prime dans Paris QCA ont atteint un nouveau record : 860 €/m²/an. 6% de plus qu’en 2018. Les loyers de « seconde main » sont également en hausse. «Le loyer moyen se positionne ainsi à 390 €/m²/an à l’échelle francilienne. Et à 624 €/m²/an dans le QCA », estime JLL. Et cette tendance devrait perdurer en 2020. Dans Paris intra-muros, des taux de vacance « historiquement bas » permettront de « maintenir une progression des valeurs locatives », estime pour sa part BNP PRE.


Frédéric Tixier


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A propos d’Immostat(i)

ImmoStat est un groupement d’intérêt économique (GIE) créé en 2001 par les principaux conseils en immobilier d’entreprise : BNP Paribas Real Estate, CBRE, JLL et Cushman & Wakefield. Grâce à ses règles communes de traitement, le GIE ImmoStat restitue des informations harmonisées à ses membres et fournit des statistiques homogènes sur l’offre, la demande et les prix aux acteurs de l’immobilier, qu’ils soient utilisateurs ou investisseurs. Cette initiative originale renforce la lisibilité du marché et dote l’Ile-de-France d’un véritable organe de place qui contribue à son attractivité à l’international.

A propos de JLL(i)

JLL est un des leaders du conseil en immobilier d’entreprise. Notre ambition est de réinventer le monde de l’immobilier en offrant de nouvelles perspectives et des espaces exceptionnels, où chacun peut réaliser ses ambitions. Nous contribuons ainsi à construire un meilleur avenir pour nos clients, nos collaborateurs et nos partenaires.  Notre démarche Building a Better Tomorrow s’inscrit au cœur de notre stratégie d’entreprise. JLL figure dans le classement Fortune 500. Avec un chiffre d’affaires de 16,3 milliards $, et près de 91 000 collaborateurs, la société est implantée dans plus de 80 pays. JLL est la marque déposée de Jones Lang LaSalle Incorporated.

A propos de CBRE(i)

CBRE Group, société listée au Fortune 500 et au S&P 500 ayant son siège social à Los Angeles, est la plus grande société au monde dans le secteur des services et de l’investissement dans l’immobilier d’entreprise (en termes de chiffre d’affaires pour l’année 2018). La société compte plus 90 000 personnes (hors franchisés) et répond aux besoins des propriétaires et investisseurs immobiliers ainsi que des locataires dans le monde entier grâce à son réseau de plus de 480 bureaux (hors franchisés).

A propos de Cushman & Wakefield(i)

Cushman & Wakefield constitue une force d’action alimentée par les idées, l’expertise et le dévouement à la fourniture de services novateurs en matière d’immobilier commercial. Avec plus de 51 000 personnes dans le monde et 400 bureaux dans 70 pays, notre réseau d’experts immobiliers crée des solutions immobilières pour préparer nos clients à la prochaine étape dans la zone EMEA.

A propos de BNP Paribas Real Estate(i)

BNP Paribas Real Estate est l’un des principaux prestataires de services immobiliers en Europe. BNP Paribas Real Estate Investment Management est la ligne de métier dédiée aux activités d’Investment Management. En 2018, cette ligne de métier a généré un développement de 3,8 milliards d’euros, dont 1,6 milliard d’euros de « new cash » et 2,2 milliards d’euros de mandats et « separate accounts ». En fin d’année, BNP Paribas Real Estate Investment Management gérait 28,7 milliards d’euros d’actifs en Europe.

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Les rendements immobiliers pourraient de nouveau se compresser en 2020

C’est le pronostic posé par les équipes de Cushman & Wakefield dans leur dernière étude consacrée aux métropoles internationales les plus attractives. Selon elles, c’est le marché résidentiel qui offre le plus d’opportunités.

Les « vents contraires » qui soufflent sur les perspectives de croissance mondiale devraient profiter au secteur de l’immobilier. « Les rendements immobiliers pourraient de nouveau se compresser en 2020, lorsque les investisseurs seront davantage convaincus que le cycle n’est pas encore véritablement terminé », explique Carlo Barel di Sant’Albano, Head of Global Capital Markets chez Cushman & Wakefield, dans le commentaire de l’étude annuelle « Winning in Growth Cities » du courtier en immobilier.

Immobilier : un marché à 1 000 milliards de dollars

Selon les données de Cushman & Wakefield, les volumes d’investissements totaux en immobilier d’entreprise à fin juin 2019, sur un an glissant, ont atteint 1 020 milliards de dollars. Un très léger recul de 0,7% par rapport à la période précédente, qui s’explique non pas par une baisse de la demande d’investissement, mais par des « prix élevés et le manque d’opportunités », considère le courtier. Celui-ci pointe également une nouvelle tendance : le marché est davantage tiré par les investisseurs locaux et étrangers que par les grands acteurs mondiaux. « A l’avenir, les marchés ne se différencieront plus tant par la croissance économique, qui sera en berne, que par les coûts de financement, le timing et l’orientation des variations structurelles de marché, ainsi que, comme toujours, par la recherche d’opportunités », prédit David Hutchings, Head of Investment Strategy, Capital Markets EMEA chez Cushman & Wakefield. Le courtier considère que les investisseurs, en compétition pour obtenir une exposition aux métropoles internationales les plus recherchées, « devront rechercher de nouvelles opportunités pour leurs allocations et, pour cela, se concentrer sur les solutions alternatives et les opportunités qu’offre le marché résidentiel », comme l’explique Carlo Barel di Sant’Albano.

Grand Paris : un marché d’une profondeur sans égal en Europe

En termes de localisation, les marchés porteurs sont plus que jamais les grandes métropoles mondiales. « Les marchés à succès en 2020 seront les plus profonds, disposant de produits d’investissement de meilleure qualité dans les villes-phares, et celles qui aspirent à le devenir », ajoute David Hutchings. Pour C&W, Paris et l’Ile-de-France s’inscrivent dans cette droite ligne avec « un marché d’une profondeur sans égal en Europe », une « ville-monde où le renouvellement urbain crée des opportunités d’investissements », notamment sur le segment résidentiel. Dans le classement international des « Winning in Growth Cities », Paris perd néanmoins sa 4e position acquise en 2018, en raison d’un recul plus que marqué du flux des investissements qui s’y sont dirigés (-20% par rapport à la période 1S 2017/1S 2018). Un palmarès 2019 qui consacre également la suprématie des villes américaines, aux 3 premières positions, et qui trustent 13 des 25 premières places…

Frédéric Tixier


A propos de Cushman & Wakefield(i)

Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield (NYSE : CWK) conseille et accompagne investisseurs, propriétaires et entreprises dans toute leur chaîne de valeur immobilière, de la réflexion stratégique jusqu’à l’aménagement des locaux. Le groupe conseille ses clients utilisateurs et investisseurs internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Fort de 51 000 collaborateurs, 400 bureaux et 70 pays dans le monde, Cushman & Wakefield a réalisé en 2018 un chiffre d’affaires de 8.2 milliards de dollars via ses principales lignes de métiers : facilities et project management, transaction, capital markets, valuation.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Logistique : une année record en perspective

Le secteur logistique attire de plus en plus d’investisseurs. Dont les SCPI… Entre 3,5 et 4 Md€ devraient s’y investir en 2019. Selon un rapport gouvernemental, cette filière pèse déjà près de 10% du PIB français. Et sa croissance devrait s’accélérer…

La thématique a le vent en poupe. Dopé notamment par l’essor du e-commerce (voir « L’e-commerce continue à doper le secteur logistique »), le secteur logistique connaît une croissance exponentielle. Qui ne profite pas qu’aux investisseurs. La filière pèse en effet aujourd’hui 10 % du PIB national, 200 Md€ de chiffre d’affaires, et 1,8 million d’emplois. Et son importance économique devrait encore s’accroître.

Filière logistique : la France dispose d’atouts spécifiques

Le rapport France Logistique 2025, paru en 2016, posait déjà un constat encourageant. Avec une position géographique unique, un fort maillage d’infrastructures et d’équipements, une main-d’œuvre de qualité, l’offre logistique nationale jouit d’une compétitivité reconnue au niveau international. « Mais cette position n’est jamais acquise et la France doit encore progresser pour devenir un leader mondial. Classée seulement au 13ème rang mondial de la logistique (indice Banque mondiale), loin derrière ses voisins les plus proches, la sous-performance logistique de la France coûterait chaque année entre 20 et 60 milliards d’euros à notre économie », constataient toutefois les auteurs du rapport France Logistique 2025. Les pistes évoquées à l’époque pour y remédier viennent d’être actualisées. L’étude remise le 16 septembre dernier au Premier Ministre par deux experts du secteur¹ préconise diverses actions pour que la France devienne un carrefour logistique stratégique.

Logistique : près de 4 Md€ d’investissement estimés en 2019

Ces mesures, qui seront mises en œuvre progressivement dans les 12 prochains mois – dont la création d’une plateforme numérique logistique pour les opérateurs privés -, devraient donc encore accroître l’attractivité d’un secteur déjà de plus en plus prisé des investisseurs. Le créneau est particulièrement rentable : selon les dernières données de l’indice semestriel MSCI France, les actifs logistique et locaux d’activités ont enregistré la performance la plus élevée du 1er semestre 2019 (8,9%), contre 4,1% pour l’ensemble des actifs immobiliers. Sur un an, ils surperforment également largement (16,5%) l’indice global (7,1%). Selon la dernière étude menée par JLL, en dépit d’un premier semestre en retrait (979 M€), l’année 2019 devrait donc se solder par un volume record de transactions, que le courtier estime à 3,5 Md€. Des chiffres corroborés par les analyses de BNP Paribas Real Estate (4 Md€ sur 2019), qui pointent également « les très nombreuses négociations devraient alimenter le marché de l’investissement d’ici la fin de l’année » – un pipeline estimé à 2,6 Md€ selon JLL -. Ce dernier rappelle toutefois que ce sont toujours les investisseurs étrangers qui dominent le marché, avec près de 70% des acquisitions sur le 1er semestre. Mais les opérateurs français – y compris et notamment les SCPI et les OPCI – ne sont pas en reste.

Les SCPI de plus en plus présentes sur l’investissement en logistique

Outre le lancement récent de véhicules dédiés à la classe d’actifs logistique (voir notamment « ActivImmo, une nouvelle SCPI dédiée à la logistique urbaine »), les SCPI sont en effet de plus présentes sur ce segment de marché. En témoignent les acquisitions récentes opérées par Affinités Pierre qui, après une opération à 12 M€,  annoncée en juillet dernier (voir « La SCPI Affinités Pierre investit la logistique »), vient d’ajouter à son portefeuille un actif de 20 000 m² située sur le parc logistique de l’Aube, à proximité de Troyes pour un montant de 17,4 M€. Ou celles réalisées ces derniers mois par la SCPI paquebot de BNP Paribas REIM (voir «Accimmo Pierre se renforce en logistique ») ou certains des véhicules gérés par Sofidy (voir « Plusieurs véhicules gérés par Sofidy investissent dans la logistique »). Le début d’une nouvelle tendance…

Frédéric Tixier


A propos de JLL(i)

JLL est un des leaders du conseil en immobilier d’entreprise. Notre ambition est de réinventer le monde de l’immobilier en offrant de nouvelles perspectives et des espaces exceptionnels, où chacun peut réaliser ses ambitions. Nous contribuons ainsi à construire un meilleur avenir pour nos clients, nos collaborateurs et nos partenaires. Notre démarche Building a Better Tomorrow s’inscrit au coeur de notre stratégie d’entreprise. JLL figure dans le classement Fortune 500. Avec un chiffre d’affaires de 16,3 milliards $, et près de 90 000 collaborateurs, la société est implantée dans plus de 80 pays. JLL est la marque déposée de Jones Lang LaSalle Incorporated.

A propos de BNP Paribas Real Estate (i)

Leader européen de services immobiliers, BNP Paribas Real Estate couvre l’ensemble du cycle de vie d’un bien : Promotion, Transaction, Conseil, Expertise, Property Management et Investment Management. Avec 5 400 collaborateurs, BNP Paribas Real Estate accompagne localement propriétaires, locataires, investisseurs et collectivités dans 32 pays (à travers ses implantations et son réseau d’alliances) en Europe, au Moyen-Orient et en Asie. BNP Paribas Real Estate, une société du Groupe BNP Paribas, a réalisé 968 M€ de revenus en 2018.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1] « Pour une chaîne logistique plus compétitive au service des entreprises et du développement durable » – Par Éric Hémar et Patrick Daher – 16 septembre 2019

Bureaux : SCPI et OPCI toujours actifs sur les transactions inférieures à 20 M€

Les bureaux représentent une part croissante des investissements en immobilier d’entreprise. Sur le segment des opérations inférieures à 20 M€, un marché en repli relatif, les SCPI et OPCI restent néanmoins dominants.

Le marché français de l’immobilier d’entreprise reste dynamique. Cushman & Wakefield¹ vient de confirmer le chiffre des transactions recensées sur le premier semestre 2019 : 12,1 Md€. Comparée à une année 2018 exceptionnelle (32 Md€), « l’année 2019 réalise un bon démarrage », commente le conseil en immobilier d’entreprise.

Investissements en immobilier d’entreprise : un marché porté par les mega-deal et les bureaux

Comme le constatait déjà Cushman & Wakefield en juillet dernier (voir « Investissement en immobilier d’entreprise : SCPI et OPCI plafonnent à 20% »), le marché reste toutefois porté par les « mega-deals »,eux-mêmes tirés par les investisseurs internationaux. Ces derniers représentent 57% du total des montants investis, et « ont privilégié les acquisitions supérieures à 100 M€ », souligne le courtier. Autre conséquence du poids croissant des opérateurs étrangers : leur préférence pour les actifs de bureaux porte ce type de biens à 78% de l’ensemble des transactions, notamment sur l’immobilier francilien (89%).

Transactions en bureaux inférieures à 20 M€ : en retrait de 30%

Sur le segment de marché des transactions inférieures à 20 M€ en bureaux, c’est une autre affaire. Moins internationalisé, il profite moins de « la tendance porteuse » signalée par Cushman & Wakefield. Sur le 1er semestre 2019, il n’enregistre en effet qu’un volume de l’ordre de 600 M€, soit « une baisse de 30% par rapport au 1er semestre 2018 », calcule le courtier. Le repli est encore plus net pour les transactions comprises entre 10 et 20 M€, les opérations inférieures à 5 M€ affichant à l’inverse un rebond par rapport à 2018 (14% des opérations, contre 10% en 2018).

Transactions en bureaux inférieures à 20 M€ : un marché dominé par les SCPI et OPCI

Sur ce marché des transactions inférieures à 20 M€, SCPI et OPCI restent dominants. Leur part relative est toutefois en légère diminution : elle s’affiche à 26% sur le 1er semestre 2019, contre 30% en 2018. Celle des fonds d’investissement est en revanche en progression (24% vs 19%), aux dépens des promoteurs (21% vs 26%). En termes de géographique, la région francilienne continue à attirer 60% des capitaux investis, Paris restant le marché le plus actif (40% des investissements sur la région parisienne). Mais une nouvelle tendance se dessine : la montée en puissance de la première couronne parisienne, qui devient le troisième marché parisien avec 23% des transactions recensées. Un score, souligne Cushman & Wakefield, « largement supérieur à sa moyenne décennale de 9% », et qui pourrait s’expliquer, avance le courtier, « par l’anticipation de la ligne 15 du Grand Paris Express par les investisseurs ».

Frédéric Tixier


A propos de Cushman & Wakefield(i)

Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield (NYSE : CWK) conseille et accompagne investisseurs, propriétaires et entreprises dans toute leur chaîne de valeur immobilière, de la réflexion stratégique jusqu’à l’aménagement des locaux. Le groupe conseille ses clients utilisateurs et investisseurs internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Fort de 51 000 collaborateurs, 400 bureaux et 70 pays dans le monde, Cushman & Wakefield a réalisé en 2018 un chiffre d’affaires de 8,2 milliards de dollars via ses principales lignes de métiers : facilities et project management, transaction, capital markets, valuation.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1] Cushman & Wakefield – Marketbeat Investissement France Bureaux <20M€ – Septembre 2019.

Investissement en immobilier d’entreprise : SCPI et OPCI plafonnent à 20%

Nouveau trimestre dynamique pour l’investissement en immobilier d’entreprise… Selon Cushman & Wakefield, le « T2 » affiche un volume deux fois supérieur à celui du « T1 ». La part des SCPI et OPCI, en légère progression, plafonne toutefois à 20% des volumes investis.

8 Md€… C’est le volume investi au 2trimestre 2019 sur le marché français de l’immobilier d’entreprise, selon les dernières données du conseil Cushman & Wakefield¹. C’est deux fois mieux que le chiffre enregistré au 1er trimestre (4,1 Md€).

Investissements en immobilier d’entreprise : 30 Md€ en 2019 ?

Un rebond qui ne suffit toutefois pas à aligner le volume du 1er semestre 2019 (12,1 Md€) sur celui de l’an dernier, de 4% supérieur. Mais qui, selon C&W, permet néanmoins « d’espérer un atterrissage autour des 30 Md€ d’ici la fin de l’année ». Un chiffre qui resterait inférieur à celui du record établi en 2018 (31,3 Md€), mais se placerait dans la fourchette haute des volumes constatés ces trois dernières années. La progression du marché est en tout cas plus que jamais portée par les « méga deals », les transactions d’un montant unitaire compris entre 20 et 50 M€. « Elles représentent pour l’instant 19% du volume total, contre 13% en 2018 », constate Cushman & Wakefield. Qui cite notamment, parmi les plus emblématiques opérations réalisées ce semestre, la cession par Terreïs de son portefeuille « Texas » à Swiss Life AM (voir « Swiss Life AM finalise l’acquisition du portefeuille Terreis »)


Investissements en immobilier d’entreprise : bureaux en Île-de-France

Ce sont en outre, et encore plus que d’habitude, les bureaux situés en Ile-de-France qui restent l’actif privilégié des investisseurs. Les bureaux représentent 78% du volume total des acquisitions (« le niveau le plus élevé de la décennie », commente C&W), avec 92% des transactions réalisées dans la région parisienne. A l’inverse, le poids des actifs commerciaux est une nouvelle fois en retrait (12%), tout comme celui des entrepôts et des locaux d’activités (10%). « Cette surreprésentation des bureaux est aussi liée à l’absence ce trimestre de grandes transactions sur les autres catégories d’actifs », estime néanmoins le conseil en immobilier.

Investissements en immobilier d’entreprise : SCPI et OPCI plafonnent à 20%

Côté investisseurs, la domination des fonds d’investissement s’intensifie. Leur part de marché, sur le 1er semestre 2019, s’établit à 58%. Un ratio « inédit » (il s’établissait à seulement 38% sur l’ensemble de l’année 2018), qui « laisse peu de place aux autres acteurs traditionnellement présents dans l’Hexagone », écrit C&W. C’est ainsi que les compagnies d’assurance voient leur poids se réduire à 3% , tandis que SCPI et OPCI « conservent leur empreinte sur le marché ». Avec un volume d’investissement de 2,4 Md€ sur les six premiers mois de l’année (contre 5,3 Md€ sur l’ensemble de l’année 2018), les véhicules non cotés de la pierre-papier maintiennent leur part de marché, à environ 20% de l’ensemble des volumes investis.

Frédéric Tixier


A propos de Cushman & Wakefield(i)

Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield (NYSE : CWK) conseille et accompagne investisseurs, propriétaires et entreprises dans toute leur chaîne de valeur immobilière, de la réflexion stratégique jusqu’à l’aménagement des locaux. Le groupe conseille ses clients utilisateurs et investisseurs internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Fort de 51 000 collaborateurs, 400 bureaux et 70 pays dans le monde, Cushman & Wakefield a réalisé en 2018 un chiffre d’affaires de 8,2milliards de dollars via ses principales lignes de métiers : facilities et project management, transaction, capital markets, valuation.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1] Cushman & Wakefield – Marketbeat Investissement France 2T 2019 – Juillet 2019.

Le coworking s’impose en Europe

Le coworking gagne l’Europe. Selon la dernière étude consacrée à ce secteur en forte croissance par BNP Paribas Real Estate¹, le nombre d’espaces dédiés à ce type d’activités – et leur surface moyenne – augmentent dans la plupart des grandes villes européennes.

« Portées par les grands acteurs internationaux, Londres, Paris et Varsovie dominent le marché européen du coworking », constate BNP Paribas Real Estate. WeWork, Spaces, Wojo et autre Secondesk, opérateurs majeurs du secteur, continuent en outre à privilégier comme lieu d’implantation le quartier central des affaires des grandes métropoles.

Londres, toujours en tête

A Londres, où près de 183 000 m² ont été pris à bail via 70 opérations par des acteurs du coworking en 2018 (+13% par rapport à 2017), le quartier de la City a représenté 40% des surfaces totales louées. A Varsovie, ce sont 109 000 m² supplémentaires (32 nouveaux espaces) qui se sont ajoutés l’an dernier à l’offre locale en coworking, dont 32% dans le « QCA » de la capitale polonaise. A Paris, qui connaîtune croissance importante en 2018 (28 transactions, soit près de 118 000 m², et 19% de mieux qu’en 2017), l’attrait des opérateurs de coworking pour les marchés « core » est encore plus net, puisque 53% des transactions ont été réalisées dans le QCA parisien.

Surfaces plus importantes

Les autres villes européennes ne sont pas en reste. BNP Paribas Real Estate signale notamment des augmentations records du nombre de surfaces louées en coworking à Vienne (+449%), à Milan (+294%), à Cologne (+161%) ou encore Dublin (+122%). La tendance est également à la hausse sur la taille des surfaces louées. A Vienne, ce sont ainsi près de 5 000 m² qui ont été loués d’un seul tenant. Une augmentation qui résulte de « l’appropriation du marché par les grands acteurs internationaux, adeptes des grands espaces », explique BNP Paribas Real Estate.

Marché en voie de stabilisation

« Après l’explosion du nombre d’espaces de coworking ces dernières années, qui a bondi d’environ 1 000 en 2012 à plus de 18 000 aujourd’hui dans le monde, le marché devrait être en voie de stabilisation, voire à certains endroits de consolidation », prévient toutefois Richard Malle, Global Head of Research BNP Paribas Real Estate. Qui rappelle que le quart des espaces de coworking dans le monde n’est pas encore profitable… Si les grands opérateurs internationaux peuvent tenir dans la durée, les acteurs locaux indépendants vont « sans doute devoir se positionner sur des créneaux spécifiques », prédit le patron de la recherche. Si le coworking s’inscrit « durablement dans le paysage tertiaire », il doit donc néanmoins « se repenser et évoluer » au cours des prochaines années. Dont acte.

Frédéric Tixier


A propos de BNP Paribas Real Estate(i)

BNP Paribas Real Estate est l’un des principaux prestataires de services immobiliers en Europe. BNP Paribas Real Estate Investment Management est la ligne de métier dédiée aux activités d’Investment Management.

En 2018, cette ligne de métier a généré un développement de 3,8 milliards d’euros, dont 1,6 milliard d’euros de « new cash » et 2,2 milliards d’euros de mandats et « separate accounts ». En fin d’année, BNP Paribas Real Estate Investment Management gérait 28,7 milliards d’euros d’actifs en Europe. En 2018, un volume de transactions record d’environ 4,5 milliards d’euros a été sécurisé (investissements et arbitrages).

BNP Paribas Real Estate Investment Management offre une gamme de fonds immobiliers et de solutions d’investissement sur-mesure répondant aux besoins d’investisseurs internationaux via des mandats et véhicules gérés en Europe avec une présence locale dans huit pays (Belgique, France, Italie, Luxembourg, Espagne, Pays-Bas, et Royaume-Uni) investissant dans différents types d’actifs : bureaux, retail, logistique, hôtels et résidentiel. BNP Paribas Real Estate Investment Management regroupe plus de 350 collaborateurs offrant des solutions à plus de 100 000 clients en Europe et Asie.

BNP Paribas REIM est la ligne de métier dédiée aux activités d’Investment Management, qui se compose d’entités réglementées dans les pays suivants : France : BNP Paribas Real Estate Investment Management France (SGP); Italie : BNP Paribas Real Estate Investment Management Italy (SGR); Allemagne : BNP Paribas Real Estate Investment Management Germany (GmbH); Royaume-Uni : BNP Paribas Real Estate Investment Management UK (Limited); Luxembourg : BNP Paribas Real Estate Investment Management Luxembourg S.A.

Chacune des entités juridiques chargées d’offrir des produits ou services à ses clients est mentionnée respectivement dans la documentation du produit, les contrats et les informations relatives. 

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1] « Le coworking en Europe en 2018 : le marché se structure avec une croissance généralisée », BNP Paribas Real Estate, 12 juin 2019.

9 Md€ ont été investis en immobilier d’entreprise depuis le début de l’année. Les fonds d’investissement en représentent près de 50%. Mais SCPI et OPCI se positionnent toujours en seconde position, selon la dernière étude de Cushman & Wakefield consacrée à l’investissement immobilier en France.

Reprise en mai… Après un premier trimestre plutôt décevant – avec des volumes en retrait de 20% par rapport au 1er trimestre 2018 -, le marché français de l’investissement en immobilier d’entreprise a repris des couleurs. Selon le dernier « Flash Invest » publié par Cushman & Wakefield¹, 9 Md€ ont été investisdans cette classe d’actifs depuis le début de l’année. Soit 16% de mieux sur un an glissant.

Un marché tiré par les grandes transactions

Le moi de mai, explique Cushman & Wakefield, « a été marqué par la signature de 6 transactions d’un montant unitaire supérieur à 100 M€, représentant 63% des volumes investis depuis le début de l’année ». Les sociétés de gestion de SCPI et d’OPCI sont souvent impliquées dans ces « mega-deals ». Y figurent notamment Swiss Life Asset Managers (voir « Swiss Life Asset Managers finalise l’acquisition du portefeuille Terreïs »), mais également Paref Gestion, acquéreur d’un portefeuille de 27 commerces pour le compte de la SCPI Novapierre 1, HSBC REIM, pour l’achat en VEFA d’un immeuble de 19 000 m² à Saint-Quentin-en-Yvelines pour le compte de la SCPI Elysées Pierre, Perial AM, avec l’acquisition d’un immeuble de bureaux de plus de 16 000 m² à Suresnes pour le compte des SCPI PFO2 et PF Grand Paris, ou bien encore Primonial REIM, qui s’est portée acquéreur d’un immeuble de bureaux à Neuilly-sur-Seine valorisé 160 M€, pour le compte cette fois de plusieurs investisseurs institutionnels.

SCPI et OPCI derrière les fonds d’investissement

Les premiers investisseurs, en volume, restent néanmoins les fonds d’investissement internationaux. Selon Cushman & Wakefield, ils ont été les plus actifs depuis le début de l’année, avec 4,3 Md€ investis. « Ils se positionnent devant les OPCI/SCPI et les investisseurs privés (foncières non cotées, entre autres) », précise le courtier en immobilier. Sur le seul 1er trimestre 2019, SCPI et OPCI représentaient 22% du volume des acquisitions, quand les fonds d’investissement trustaient déjà plus de 50% des montants investis. Fin mai, ce sont toujours les investisseurs français, toutes catégories confondues, qui restent majoritaires (54%), bien que leur part relative tend à diminuer – ils représentaient 57% des volumes en 2018 et 62% en 2017 – . D’ailleurs, souligne Cushman & Wakefield, « l’afflux des capitaux étrangers devrait encore être massif en 2019, soutenant les volumes d’investissement ». Le courtier estime que le volume annuel des investissements en 2019 pourrait avoisiner ou dépasser les 30 Md€, en léger retrait donc par rapport au pic historique touché l’an dernier (32 Md€)…

Frédéric Tixier


A propos de Cushman & Wakefield(i)

Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield (NYSE : CWK) conseille et accompagne investisseurs, propriétaires et entreprises dans toute leur chaîne de valeur immobilière, de la réflexion stratégique jusqu’à l’aménagement des locaux. Le groupe conseille ses clients utilisateurs et investisseurs internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Fort de 51 000 collaborateurs, 400 bureaux et 70 pays dans le monde, Cushman & Wakefield a réalisé en 2018 un chiffre d’affaires de 8,2 milliards de dollars via ses principales lignes de métiers : facilities et project management, transaction, capital markets, valuation.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1]Flash Invest – Au 1er juin 2019 – Investissement en France : « Coup d’accélérateur sur les grandes transactions ».

C’est l’hypothèse formulée par Arthur Loyd Logistique, dans sa dernière étude consacrée à ce segment du marché de l’immobilier d’entreprise. 1,8 Md€ sont déjà comptabilisés fin septembre. Les taux de rendement de ces actifs sont toujours en phase de compression.

L’appétit des investisseurs pour les actifs du secteur logistique ne se tarit pas. Selon les derniers chiffres publiés par Arthur Loyd Logistique, les volumes des investissements enregistrés au cours des neufs premiers mois de l’année atteignent 1,8 Md€, « presque le record de l’année 2017 – 2 Md€ – ».

Un marché porté par les transactions de portefeuilles

Ce sont une nouvelle fois les transactions de portefeuilles qui dominent le marché. Arthur Loyd Logistique estime qu’elles représentent 70% des volumes, contre 58% sur les 9 premiers mois de 2017. BNP Paribas Real Estate, qui publie lui aussi une étude consacrée au marché des entrepôts de plus de 5 000 m2 en France, recense pour sa part environ 1,5 Md€ d’investissements sur les trois premiers trimestres 2018, avec une part des transactions de portefeuille estimée à 63%. Les deux spécialistes immobiliers citent de conserve les plus grosses opérations de l’année, tel le portefeuille Azurité vendu par Goodman à Blackstone pour 215 M€.

Compression des taux de rendement

BNP Paribas Real Estate constate par ailleurs que les investisseurs étrangers sont toujours aussi majoritaires : ils concentrent plus de 80% des montants engagés depuis le début de l’année. Il s’agit « essentiellement de fonds américains, mais aussi allemands et anglais », précise le courtier. Cet engouement des opérateurs induit toujours autant de pression sur les taux de rendement. BNP Paribas Real Estate situe toujours le taux « prime » autour de 4,75%, mais estime qu’il devrait s’établir autour de 4,5% d’ici la fin de l’année. Arthur Loyd Logistique constate la même fourchette (4,5% – 4,75%), mais pense que le mouvement de compression des taux pourrait s’achever, « notamment sur la Dorsale ». Les taux de rendement sur les messageries « qui connaissent un réel regain d’intérêt auprès des investisseurs, avec l’explosion du e-commerce et la nécessité pour ses acteurs de se rapprocher des grands centres urbains », explique Nicolas Chaumette, chez Arthur Loyd Logistique, pourraient en revanche continuer à baisser.

Fort succès auprès des utilisateurs

Si les investisseurs sont friands d’actifs logistiques, c’est que la demande pour ce type de biens, côté utilisateurs, est elle aussi en forte progression. 1,85 million de mètres carrés ont été commercialisés en France sur les 9 premiers mois de l’année selon Arthur Loyd Logistique. Un volume inférieur à celui constaté sur la même période en 2017, mais qui reste très supérieur à la moyenne constatée ces cinq dernières années. Le marché des entrepôts est en effet en pleine effervescence. « Les entreprises de la logistique française continuent d’évoluer dans un environnement en pleine restructuration », explique BNP Paribas Real Estate, et doivent également faire face à une nouvelle concurrence avec « l’arrivée et l’extension dans l’Hexagone de géants tels qu’Amazon », qui redéfinissent les règles du jeu. « Au total, nous prévoyons un atterrissage proche des 2,9 millions de mètres carrés en 2018 grâce aux prises à bail de plateformes comprises entre 40 000 m² et 90 000 m² qui seront finalisées au quatrième trimestre 2018. Après un démarrage assez timide, l’année 2018 devrait constituer un très bon cru », conclut de son côté Didier Terrier chez Arthur Loyd Logistique.

Frédéric Tixier


A propos de BNP Paribas Real Estate(i)
Leader européen de services immobiliers, BNP Paribas Real Estate couvre l’ensemble du cycle de vie d’un bien : Promotion, Investment Management, Property Management, Transaction, Conseil et Expertise. Avec plus de 5 100 collaborateurs, BNP Paribas Real Estate accompagne localement propriétaires, locataires, investisseurs et collectivités dans 36 pays (15 via ses implantations et 21 via son réseau d’alliances) en Europe, Moyen Orient et Asie. En 2017, BNP Paribas Real Estate a réalisé 811 M€ de revenus. Poursuivant sa croissance, en 2017, BNP Paribas Real Estate a acquis Strutt & Parker, l’un des principaux acteurs indépendants du marché immobilier au Royaume- Uni.

A propos d’Arthur Loyd Logistique(i)
Arthur Loyd Logistique regroupe une équipe de spécialistes de l’immobilier logistique, constamment en contact avec les grands utilisateurs qui utilisent des outils performants et leur grande connaissance des acteurs du marché pour proposer les meilleures solutions à leurs clients.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Les volumes investis en immobilier d’entreprise français au 1er trimestre 2017 ont bondi de 27% par rapport au 1er trimestre 2016. L’appétit des investisseurs pour l’immobilier d’entreprise se confirme donc, et cet « acquis de croissance » laisse augurer un bon cru pour l’année 2017, espère le courtier Cushman & Wakefield.

L’année 2017 commence sur les chapeaux de roues… Après un 4T 2016 pourtant déjà « hyper dynamique » – 10,4 Md€ de cessions -, les trois premiers mois de l’année restent tout aussi positifs, avec un volume d’investissements recensés de 4 Md€, toutes catégories d’immobilier d’entreprise confondues.

Un contexte économique favorable – « Cette performance est de 27% meilleure que celle observée à la même époque l’an dernier (3,15 Md€) ou que celle des 10 dernières années (3,6 Md€ en moyenne) », explique Cushman & Wakefield dans sa dernière étude consacrée au marché français. Le courtier constate un contexte économique plus clément, et un financement « toujours aussi favorable », en dépit de la remontée des taux d’intérêt au cours du 1T 2017. Cette hausse a réduit le spread avec les taux de rendement prime. Pour autant cet écart, étalon de l’attractivité du marché immobilier en investissement, reste encore très incitatif : de l’ordre de 170 points de base en commerce, 190 points de base pour du bureau à Paris QCA (3,00%), et plus de 450 points pour la logistique », détaille Cushman & Wakefield.

Prévision d’un volume de l’ordre de 27 à 30 Md€ en 2017 – Ce constat pousse le courtier à l’optimisme. « Le pipeline est conséquent, avec près de 12 Mds€ d’actifs sur le marché », analyse Nils Vinck, Head of Capital Markets de Cushman & Wakefield. « Les investisseurs étrangers, dont certains avaient gelé leurs décisions dans l’attente des résultats des élections présidentielles, ont toujours autant d’appétit pour le marché français. Nous anticipons donc un volume d’investissements de l’ordre de 27 à 30 Mds€ pour l’ensemble de l’année 2017 », poursuit-il. Quelques tendances se dégagent par ailleurs sur le 1er trimestre : un regain d’intérêt pour l’investissement régional ; la poursuite de la montée en puissance des cessions de portefeuilles d’actifs ; et un très net retrait relatif de l’investissement en commerce, au profit des bureaux mais aussi et surtout de la logistique. Cushman & Wakefield n’y voit toutefois pas la marque d’une désaffection des investisseurs pour ce type d’actif, mais plutôt « une nouvelle illustration de la pénurie chronique mais temporaire d’opportunités de qualité ».

A propos de Cushman & Wakefield(i)
Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield accompagne ses clients dans la transformation des modes de travail, de consommation et de vie. Nos 45 000 collaborateurs implantés dans plus de 70 pays conseillent leurs clients, utilisateurs et investisseurs internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Cushman & Wakefield compte parmi les leaders mondiaux de services en immobilier d’entreprise avec un chiffre d’affaires de 6 mds de dollars réalisé via ses lignes de métiers principales : transaction, investissement, gestion d’actifs immobiliers, facility management (sous la marque C&W Services), conseils aux utilisateurs, asset management (sous la marque DTZ Investors), project management et expertise.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société