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Etat-providence : une voie d’avenir pour l’immobilier coté ?

C’est la question que pose Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy. Car les performances affichées par les foncières dédiées aux services aux communautés – pour l’heure essentiellement scandinaves – méritent de s’intéresser à ce segment de marché…

Les foncières cotées ont poursuivi leur progression en novembre avec une croissance de +1% sur le mois. Et de +21,3% depuis le début de l’année[1]. Le tout avec une faible volatilité, et pas de réelle dispersion de performance entre les classes d’actifs. Le fonds Sofidy Sélection 1, pour sa part, a progressé de +1,5%[2] sous l’effet de son exposition à des foncières dédiées aux services aux communautés.

Des services publics gérés par des entités publiques

Les services aux communautés regroupent des services publics gérés par des entités publiques. Ils regroupent des activités diverses. Telles que les soins, dont le développement est favorisé par le vieillissement de la population. Ou l’éducation (écoles, bibliothèques). Ou bien encore les activités régaliennes (casernes de pompiers, commissariats de police, tribunaux, centres d’accueil pour les migrants). Et même les bureaux pour des administrations diverses. Le point commun de ces activités : leur pérennité. Sous réserve qu’elles soient exercées dans des zones démographiques favorables[3].

Services aux communautés : des structures de baux longs

Il en résulte des structures de baux longs. Cette durée peut aller jusqu’à 50 ans, mais plutôt 15 ans usuellement, avec une indexation annuelle alignée sur l’inflation. Sachant que les écoles primaires et secondaires, ainsi que les tribunaux, ont une propension élevée à prolonger les baux à leur terme. Ces actifs se distinguent aussi par une sécurité locative maximale. Car l’État est le plus souvent garant de la solvabilité des collectivités publiques. Mais également par un potentiel de développement (extensions d’écoles par exemple). Ou par des taux de capitalisation des loyers plus élevés que la moyenne de la zone géographique. Y compris pour des actifs évolutifs en termes d’usage.

Des taux de rendement élevés

Les bureaux utilisés par des administrations sont à cet égard éclairants : le risque locatif y est en effet quasi inexistant. Ce qui les rapproche d’une typologie « Prime », bien qu’ils bénéficient d’une implantation géographique considérée comme non « Prime ». Et d’un complément de loyer destiné à rémunérer un risque qui, en l’occurrence, n’existe pas. Le taux de rendement net affiché par SBB[4], au 30 septembre 2019, au titre de ses activités de services aux communautés, ressort ainsi au niveau élevé de +5,3%. Il faut en effet savoir que cette classe d’actifs, encore embryonnaire en Europe occidentale (sauf dans le domaine de la santé), est essentiellement développée en Scandinavie.

Laurent Saint Aubin 

[1] Telle que mesurée par l’indice EPRA Eurozone net return.

[2] Part GI – Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

[3] Selon SKL, l’Association suédoise des autorités locales et régionales, le besoin en lycées en Suède sera 4,25 fois supérieur d’ici à 2022 à ce qui a été décidé en termes d’investissements.

[4] Société immobilière nordique.

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A propos de Laurent Saint Aubin

Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ». 

A propos de Sofidy

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SIIC, société civile, OPCVM immobilier, fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces et de bureaux. Premier acteur indépendant sur le marché des SCPI avec plus de 5,1 milliards d’euros sous gestion, Sofidy est un gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe. Agréée par l’AMF, Sofidy est régulièrement distinguée pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale du groupe Tikehau Capital.

Foncières cotées en Bourse : une croissance « régulière » au 3e trimestre

Les foncières françaises ont publié de « bons chiffres trimestriels » au 3e trimestre, constate le bureau d’analyse Invest Securities dans sa dernière publication mensuelle. Mais il déplore toutefois une information trimestrielle qui « a tendance à s’appauvrir »…

Pour la 13e édition de sa revue mensuelle, Invest Immobilier[1], le bureau d’analyse Invest Securities se livre à une revue de détail des publications trimestrielles des foncières françaises cotées en Bourse. Le commentaire est globalement positif : les résultats publiés confirment « une croissance régulière dans tous les segments », et une « légère augmentation du taux d’occupation et des loyers » constatent les analystes.

Activité locative : le commerce dépasse encore le bureau

Mais, alors que le secteur du commerce continue de souffrir de la méfiance des investisseurs et que « les valorisations des foncières traduisent la supériorité écrasante du bureau sur le commerce », les foncières de commerce continuent d’afficher une croissance des loyers supérieure à celle des foncières de bureaux. Mais « les chiffres sont têtus » écrit Invest Securities, en comparant la progression des premières (+2,9% sur 9 mois) aux secondes (+2,8%). Le bureau rappelle en effet que le chiffre d’affaires des commerçants a progressé au 3e trimestre (voir notamment, « Les centres commerciaux de Klépierre en grande forme », ou « Les résultats Unibail-Rodamco-Westfield confirment l’embellie sur les centres commerciaux »), et qu’Altarea Cogedim « parle ouvertement d’un rebond de son activité sur le commerce ».

Foncières cotées : un trimestre calme sur le front des transactions

On retrouve cette même dichotomie entre foncières commerce et foncières bureaux sur le front des transactions. Les premières veulent céder des actifs «pour abaisser leurs ratios d’endettement ». Elles n’ont donc pas la possibilité de procéder à de nouvelles acquisitions. Les secondes, en revanche, sont à la fois en mesure de vendre « les actifs les plus centraux » – les plus recherchés par le marché -, et d’investir « essentiellement dans des projets de restructuration créateurs de valeur ». Au final, peu de transactions sur le trimestre, donc, « hormis chez les foncières n’ayant pas encore atteint la maturité ». Et Invest Securities de citer notamment Frey – qui doit encore investir le produit de sa dernière augmentation de capital -, avec une acquisition au Portugal, Sélectirente ou Foncière Inea, avec plusieurs opérations à leur actif.

Foncières cotées : maintien des notations et peu de rachats d’actions

Parmi les foncières plus « liquides », seule Icade se distingue réellement sur le plan des acquisitions (plus de 295 M€ sur les 9 premiers mois de l’année). Invest Securities considère que « cet accent mis sur les cessions » est la conséquence de «la grande discipline financière» à laquelle s’astreignent les foncières cotées. Soucieuses de conserver leur notation de crédit, elles jugent le maintien de leur ratio d’endettement indispensable. Le sujet touche particulièrement les foncières de commerce, où « l’attentisme des investisseurs crée une prime de risque ». Et il incite les agences de notation à la prudence. Déjà, plusieurs foncières de commerce (URW, Mercialys et Carmila) ont vu leurs perspectives abaissées par S&P en septembre, rappelle Invest Securities. Les foncières sont également moins actives sur le sujet des rachats d’actions. Parce que beaucoup de valeurs se traitent, en moyenne, « en prime sur leurs actifs nets réévalués ».

Foncières cotées : plus « bavardes » sur l’ESG que sur l’activité

Sauf, bien entendu, le segment des foncières de commerce. Mais ces dernières, concentrées sur la réduction de leur dette, « ne peuvent racheter leurs actions », explique Invest Securities. Le bureau d’analyse juge enfin que les communiqués trimestriels de foncières cotées sont « de plus en plus brefs ». Certaines, parmi les moins liquides, n’en publient d’ailleurs plus, « cette pratique n’étant plus obligatoire ». Une situation que déplore Invest Securities. Qui constate, en revanche, la multiplication des communications sur les notations extra-financières. « Dans un certain désordre », souligne le bureau d’analyse…

Frédéric Tixier

[1] « Invest Immobilier n°13 » – Novembre 2019 – Invest Securities.


A propos d’Invest Securities(i)

Invest Securities est une société d’intermédiation indépendante, disposant d‘un pôle de métiers complémentaires : brokerage, bureau d’analyse et services aux émetteurs. Nous apportons des solutions adaptées aux entreprises, investisseurs institutionnels ainsi qu’aux gestionnaires de fonds. Au sein d’Allinvest, Invest Securities bénéficie des synergies de la compagnie financière.  Il se place comme le premier introducteur sur les marchés Euronext et Alternext.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

 

Performances boursières positives, progression des ratios financiers : les foncières cotées de la zone euro seraient-elles reparties dans une dynamique haussière ? Les gérants d’Immobilier 21, fonds dédié à ce secteur, livrent leur analyse.

Après une année de repli, en 2018 (- 9,01 %), les foncières cotées de la zone euro sont repassées en territoire positif dès le début de l’année 2019. Mais, depuis le fort rebond de janvier (+ 10,48 %), leurs performances (mesurées par l’indice IEIF Europe dividendes nets réinvestis) sont plus erratiques.

Foncières zone euro : rebond boursier en 2019

Sur les 8 premiers mois de l’année, à fin août, leur progression s’affiche à +12,75%, soit un niveau encore inférieur à celui de l’indice généraliste de la zone euro (+16,94%¹). Même si le rebond relatif des foncières, sur le seul mois d’août (+1,61%), vis-à-vis de l’ensemble du marché (-1,16%), peut laisser espérer que ces dernières soient en train de retrouver leur statut traditionnel de valeur « sécuritaire » (voir « L’immobilier coté joue de nouveau son rôle de refuge »)…


Foncières zone euro : résultats récurrents par action et valeur du patrimoine en hausse au 1er semestre 2019

Sur le plan des résultats financiers, les foncières de la zone euro affichent en outre des ratios en amélioration. Laurent Gauville et Pierre Pougnet, gestionnaires du fonds Immobilier 21, chez Gestion 21, analysent ces progressions dans leur dernière lettre mensuelle. Les conditions locatives et de financement sont clairement plus favorables. « Le taux d’occupation, à 95,4%, est en progression de 40 points de base par rapport au 1er semestre 2018. Et la croissance organique des loyers s’établit à 2,3% », constatent-ils. Conséquence : avec un coût de la dette lui aussi plus attractif (1,9% vs 2% fin 1S 2018), les résultats des foncières de la zone euro sont en hausse de 6,2% sur le 1er semestre. Idem côté patrimoine. « La hausse des patrimoines de 2,4% permet aux actifs nets réévalués (ANR), au 30 juin 2019, de progresser de 1,2% par rapport à fin 2018, malgré le détachement des dividendes », précisent les deux gérants.


Foncières zone euro : quelles perspectives pour les mois à venir ?

Quelles sont alors les perspectives des foncières cotées de la zone euro pour les mois à venir ? Laurent Gauville et Pierre Pougnet apportent des réponses sectorielles. Concernant les foncières de centres commerciaux, ils restent convaincus que les valeurs continentales – par opposition aux titres britanniques – « présentent des fondamentaux plus solides et un niveau de valorisation historiquement attractif » (voir « Foncières de centres commerciaux : le brouillard anglais pèse sur la zone euro »). Côté foncières résidentielles, ils estiment qu’une approche plus sélective est indispensable. Considérant que le cas berlinois n’est pas encore tranché, ils ont préventivement cédé l’intégralité des titres exposés à ce segment de marché au cours du printemps. Mais conservent cependant leur exposition aux autres valeurs résidentielles, « le thème d’investissement du résidentiel allemand hors Berlin restant inchangé ». Enfin, les foncières spécialisées en logistique n’ont plus leur faveur. Car l’intérêt porté par le marché à ce type de valeur a conduit « à des niveaux de valorisation très élevés », estiment-ils…

Frédéric Tixier


A propos de Gestion 21(i)

Gestion 21 est une société de gestion indépendante créée en 2007. Son métier consiste à gérer des actions à long terme pour le compte d’investisseurs via des OPCVM ou des mandats institutionnels. Elle propose son expertise sur deux classes d’actifs : les actions françaises et les foncières cotées de la zone euro. Gestion 21 a créé deux FCP : Actions 21 et Immobilier 21. Actions 21 est investi en actions principalement françaises de toutes capitalisations. Immobilier 21 est investi en actions de la zone euro sur le secteur des sociétés foncières et immobilières cotées. Forte de son expérience accumulée par ses gérants-fondateurs depuis plus de 20 ans, de ses travaux de recherche appliqués, du suivi approfondi et des rencontres avec les entreprises, l’équipe de gestion travaille avec patience et rigueur dans le but de réaliser des investissements profitables à long terme.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1] Indice Dow Jones Euro Stoxx 50.

L’IEIF vient de publier une analyse, première du genre, du patrimoine des OPCI. Outre l’étude de la composition de l’ensemble de leurs actifs, l’Institut a comparé leurs performances à celle d’un portefeuille indiciel composite…

Dans une étude de 32 pages l’IEIF livre, pour la première fois, une analyse de l’ensemble du patrimoine des OPCI destinés au grand public. La publication¹ couvre à la fois les actifs immobiliers et les actifs financiers détenus par ces véhicules qui pesaient plus de 14 Md€ fin septembre dernier.

Des choix d’allocation en immobilier physique différents de ceux des grands institutionnels

Premier constat, sur la base des portefeuilles fin 2017 : la poche investie en immobilier physique des OPCI fait une large part aux actifs de bureaux (66%), « un niveau similaire à celui des SCPI », comme le rappelle Stéphanie Galiègue, Directrice de la Recherche et des Etudes de l’IEIF, co-auteure de l’étude. Les OPCI sont en revanche moins exposés aux commerces (12% vs 20% pour les SCPI), et davantage à des classes d’actifs alternatives telles que la santé et l’hôtellerie (14% au total). En termes géographiques, la France domine (57% des patrimoines), mais bien moins que chez les SCPI (90%). Surtout, relève l’IEIF, si l’on compare le patrimoine immobilier direct des OPCI à celui des grands institutionnels français², « on observe des choix implicites clairs de surpondération (bureaux, santé, hôtels…) et de sous-pondération (commerces, logistiques, résidentiel…) des OPCI ».

Une autre stratégie pour l’immobilier coté

L’allocation de la poche immobilier coté des OPCI (9,2% de leur patrimoine) est radicalement différente. Essentiellement investis dans des grandes foncières européennes – avec Klépierre, Unibail-Rodamco-Westfield et Deutsche Wohnen comme principales valeurs détenues -, les OPCI utilisent cette poche pour s’exposer à des classes d’actifs « considérées comme liquides en Bourse et moins accessibles en direct », précise l’IEIF, telles que les centres commerciaux (36% d’exposition), le résidentiel (20%), ou la logistique européenne (8%). Côté poche obligataire, « l’exposition apparaît équilibrée entre obligations d’Etat, obligations du secteur financier, et obligations corporate », constate l’IEIF. La poche liquidité, enfin, est supérieure (17,3%) à leurs obligations réglementaires (au moins 5%), « ce qui reflète à la fois une gestion prudente mais est également le résultat des fortes collectes de capitaux dans les mois qui ont précédé la clôture des comptes 2017», note l’Institut.

Un impact positif sur les performances ces trois dernières années

L’IEIF s’est également essayé à une analyse des moteurs de la performance des OPCI. Sans aller jusqu’à une véritable attribution de performance, il a comparé les variations de l’indice IEIF OPCI Grand Public (+4,1% en 2017) à celles d’un indicateur composite représentatif de la performance de marché des différentes poches d’actifs détenus³par les OPCI. Et les résultats sont tout à l’honneur des OPCI, puisque ces derniers obtiennent, sur les 3 dernières années, des performances plus élevées et moins volatiles que celles de l’indice composite. «Les choix des OPCI Grand Public au sein de chacune de leurs classes d’actifs ont eu en moyenne un impact positif sur les performances », constate ainsi l’IEIF, qui met toutefois en garde sur les risques qui menacent ces véhicules sur les prochains mois.

Points d’attention pour 2018 et 2019

Rappelant l’environnement « inédit » dans lequel les OPCI évoluent depuis le début de l’année (robustes performances de l’immobilier physique, recul boursier de l’immobilier coté et des obligations), et un contexte économique européen désormais moins favorable à la classe d’actif immobilier, l’Institut identifie quatre points d’attention. Parmi lesquels la nécessité d’une gestion des portefeuilles « mêlant performance et risque », des risques « de perte en capital sur l’immobilier coté », ou bien encore, face à l’augmentation importante des immeubles détenus hors de France et aux contraintes opérationnelles ainsi générées, la mise en œuvre « de moyens dédiés et de nouvelles organisations ».

Frédéric Tixier


A propos de l’IEIF

Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un centre d’études, de prospective et de recherche appliquée indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il regroupe 115 sociétés : investisseurs institutionnels, foncières cotées, gestionnaires d’actifs, promoteurs, banques, commercialisateurs… Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance.

[1] « Stratégie d’allocation des OPCI Grand Public : état des lieux » – IEIF – Décembre 2018
[2] Mesuré par l’indice MSCI Real Estate France
[3] 55 % MSCI Real Estate Europe, 10 % EPRA Europe, 15 % FTSE Eurobig et 20 % Euribor 3 mois

La foncière désormais mondiale déroule son programme de cession à 3 Md€. Fin octobre, elle l’avait déjà réalisé à hauteur de 62%, avec deux nouvelles opérations à son actif lors du mois écoulé : la vente de la tour Ariane, à La Défense, et celle d’un immeuble à Varsovie, pour un total de 655 M€.

Depuis le rapprochement entre les deux entités Unibail-Rodamco et Westfield, en décembre dernier, la foncière désormais mondiale, leader sur le segment des centres commerciaux, a entamé un vaste programme de cession.

Un plan de cession à 3 Md€

Lors de l’annonce de la fusion, le groupe avait en effet indiqué avoir identifié un montant « d’environ 3 Md€ d’actifs à céder au cours des prochaines années ». Un « pipe » de cessions destiné à réduire l’endettement de la foncière et à améliorer la qualité moyenne de son patrimoine. Une opération importante était intervenue dès le mois de juillet dernier, Unibail-Rodamco-Westfield annonçant alors la signature d’une promesse de vente de l’immeuble Capital 8, situé dans le 8arrondissement parisien, à Invesco Real Estate. Une vente officialisée le 8 novembre, sur la base du prix annoncé de 789 M€. Toujours en juillet, le groupe annonçait une autre opération : la cession de 4 centres commerciaux en Espagne, pour 489 M€.

Déjà 62% du programme réalisé

Deux autres promesses de vente, signées en octobre, ont permis à la foncière d’aller encore plus de l’avant dans son programme de cession, dorénavant réalisé à plus de 62%. La première porte sur la tour Ariane, à La Défense. Construit en 1975 par Jean de Mailly, entièrement rénové en 2008, l’immeuble de bureaux bénéficie d’une excellente localisation, mais souffre néanmoins d’une architecture quelque peu vieillissante. L’acquéreur, un fonds souverain singapourien (Singapour GIC) va débourser 464,9 M€, soit, selon les calculs du bureau d’analyse Invest Securities, 7 280 € le mètre carré. L’autre opération concerne un autre immeuble de bureaux de 45 500 m2, le Skylight and Lumen, situé à Varsovie, en Pologne. Unibail-Rodamco-Westfield a annoncé le 30 octobre être entré en négociation avec Globalworth Poland (une foncière cotée) sur la base d’un prix de cession de 190 M€.

Faible impact dilutif

Ces opérations, si elles améliorent le profil financier du groupe, ont toutefois un impact dilutif sur le résultat. La foncière, dans sa dernière publication trimestrielle, l’estime à – 0,11€ (sur la base de 1,92 Md€ de cessions annoncées, pour un rendement initial net moyen de 4,5%). Unibail-Rodamco-Westfield, qui affiche parallèlement un chiffre d’affaires en hausse de 40,2% depuis le début de l’année (et une progression de la fréquentation de ses centres commerciaux européens) maintient d’ailleurs son objectif de résultat net récurrent sur 2018 dans la même fourchette qu’auparavant : 12,75 €/12,90€.

Frédéric Tixier 


A propos d’Unibail-Rodamco-Westfield(i)

Unibail-Rodamco-Westfield est le premier créateur et opérateur global de centres de shopping de destination. Avec un portefeuille valorisé à 63,7 Md€ au 30 juin 2018, dont 86% en commerce, 8% en bureaux, 5% en sites de congrèset expositions et 1% en services, le groupe possède 102 centres de shopping, incluant 56 « flagships » dans les villes les plus dynamiques d’Europe et des Etats-Unis. Les centres du groupe accueillent chaque année 1,2 milliard de visites. Présent sur 2 continents et dans 13 pays, Unibail-Rodamco-Westfield propose une plateforme unique pour les enseignes et les évènements des marques, et offre aux clients une expérience exceptionnelle et sans cesse renouvelée. Grâce à ses 3 700 employés et à une expérience et un savoir-faire inégalés, Unibail-Rodamco-Westfield est en position idéale pour générer de la valeur et développer des projets d’envergure internationale. Le groupe dispose du portefeuille de projets de développement le plus important du secteur, d’une valeur de 12,5 Md€. Unibail-Rodamco-Westfield se distingue par sa stratégie « Better Places 2030 », qui a pour ambition de créer des lieux conformes aux plus hauts standards environnementaux et de contribuer ainsi à des villes meilleures. Les actions jumelées d’Unibail-Rodamco-Westfield sont cotées sur Euronext Amsterdam et Euronext Paris (symbole Euronext : URW). Une cotation secondaire a été établie en Australie par l’intermédiaire de Chess Depositary Interests. Le Groupe bénéficie d’une notation A par Standard & Poor’s et d’une notation A2 par Moody’s.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Pour Victor Kittayaso et Thierry Cherel, gérants des portefeuilles d’actions d’immobilier coté chez AllianzGI, les foncières « présentent aujourd’hui des caractéristiques suffisantes pour confirmer leur statut de valeurs refuges ». Depuis le début de l’année, elles affichent toujours une performance boursière supérieure à celle du marché.

La surperformance boursière des foncières cotées européennes reste d’actualité. Leur progression depuis le début de l’année, devenue négative depuis fin août, reste néanmoins supérieure à celle de l’ensemble du marché. Au 6 novembre, l’indice IEIF Eurozone (qui regroupe 55 foncières de la zone euro) affichait un repli de 2,86% depuis le 1er janvier (indice brut), contre -6,14% pour l’indice EuroStoxx 50. Sur un an glissant, sa performance restait en outre positive (+1,78%), face à une baisse de 10,71% pour l’indice EuroStoxx sur la même période.

Craintes sur l’impact de la hausse des taux d’intérêt

Pour Victor Kittayaso et Thierry Cherel, respectivement gérant et co-gérant des portefeuilles d’actions d’immobilier coté chez AllianzGI, et notamment des fonds Allianz Immo et Allianz Secteur Euro Immobilier, ce repli s’explique en partie par les « craintes de l’impact des hausses des taux d’intérêt sur leur création de valeur ».  Pour le binôme, constitué en 2015, ce risque est surestimé, notamment en raison du niveau d’endettement des foncières, géré proactivement depuis des années, et qu’ils jugent « adapté au contexte actuel ». La valorisation du patrimoine des foncières est également estimée comme « solide ». «Les foncières cotées européennes affichent actuellement une décote plutôt attractive de 10% par rapport à la valeur de leurs actifs nets réévalués, un niveau qui demeure inférieur à leur moyenne de long terme. Ce niveau de valorisation constitue un point d’entrée au regard de l’aspect défensif de la classe d’actifs et de ses solides fondamentaux », assure d’ailleurs Victor Kittayaso.

Des caractéristiques rassurantes pour confirmer leur statut de valeurs refuges

Les foncières ont en effet également d’autres atouts à mettre en avant. Leur dynamisme en termes de gestion, notamment, a permis à beaucoup d’entre elles « d’orchestrer un savant dosage entre croissance organique, cession d’actifs arrivés à maturité, et réalisation d’opérations de développement ». Les gérants signalent aussi le nombre significatif d’opérations de fusions/acquisitions « créatrices de valeur » enregistrées ces derniers mois (16 transactions entre 2017 et 2018). Enfin, leurs fondamentaux sont toujours aussi solides : un marché locatif en pleine forme, et un intérêt toujours aussi marqué des investisseurs pour ce type de valeurs distributrices de dividendes « récurrents et élevés » (4,3% en moyenne, selon les données EPRA au 30 septembre). « La forte demande pour l’immobilier soutient les valeurs des immeubles et leur taux de rendement. Cette situation est favorable à l’investissement en immobilier direct et dans l’immobilier coté», résume Thierry Cherel. Pour les deux gérants d’AllianzGI, en phase sur ce point avec Laurent Saint Aubin, chez Sofidy, l’immobilier coté n’a donc pas fini de « démontrer sa résilience face à un environnement chahuté », et les foncières présentent toujours« des caractéristiques suffisamment rassurantes pour confirmer leur statut de valeurs refuges »…

Frédéric Tixier


A propos d’Allianz Global Investors(i)

Allianz Global Investors est un gestionnaire actif de premier plan qui compte plus de 700 professionnels de l’investissement présents dans 25 bureaux à travers le monde. AllianzGI gère plus de 520 milliards d’euros d’actifs pour les particuliers, les family offices et les investisseurs institutionnels (données au 30 juin 2018). Le terme « actif » constitue la clef de voûte de notre vocabulaire. Nous mettons en œuvre une approche résolument active de la création de valeur pour nos clients. Notre démarche n’est pas guidée par des motivations commerciales : nous cherchons avant tout à répondre à leurs besoins en apportant une réelle valeur ajoutée, au-delà d’un simple gain économique. Nous investissons sur le long terme, en capitalisant sur notre expertise innovante de l’investissement et nos ressources mondiales. Notre objectif est d’offrir des prestations de premier plan à nos clients, où qu’ils soient dans le monde et quels que soient leurs besoins d’investissement.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société