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L’impact prévisionnel de la crise coronavirus sur les SCPI… d’Atland Voisin.

Après avoir rassuré leurs clients sur leur capacité à maintenir leur activité durant la crise, les sociétés de gestion essayent maintenant d’en estimer l’impact sur la rentabilité à venir de leurs SCPI. Focus sur les trois véhicules gérés par Atland Voisin.

La première nouvelle est une bonne nouvelle : 98% des loyers du 1er trimestre « ont été encaissés ». Dans une note publiée le 28 mars, Jean-Christophe Antoine, le président de la société de gestion de SCPI Atland Voisin, fait le point sur l’impact possible de la crise coronavirus sur les revenus et les performances prévisionnels de ses trois SCPI : Epargne Pierre, Immo Placement et Foncière Rémusat. « Nous avons catégorisé nos locataires en fonction de leur taille pour mesurer le nombre d’entreprises qui pourraient être concernées par les mesures législatives annoncées[1] », explique ainsi Jean-Christophe Antoine.

Epargne Pierre : plus de 430 locataires et seulement 16% de loyers en provenance de TPE-PME

La SCPI Epargne Pierre, le véhicule phare du groupe, affiche une capitalisation de plus de 1,1 Md€. Cette taille importante, c’est un premier « gage de mutualisation », rappelle Atland Voisin. Le second est le nombre de locataires : ils étaient plus de 430 fin février. Reste toutefois à savoir dans quelle proportion ces locataires seront en mesure d’honorer leurs échéances au cours des prochains mois. Epargne Pierre affiche, de ce point de vue, un risque assez faible. Son patrimoine est en effet investi à 70% en actifs de bureaux et d’activité. Une typologie d’actifs qui figure, a priori, parmi les « moins touchés par la crise », rappelle Atland Voisin. Le reste du patrimoine est placé en commerce non alimentaire (27%) et alimentaire (3%). Epargne Pierre est en outre assez peu exposée au secteur des TPE-PME. Ces dernières, les plus fragiles, ne représentent que 16% de ses recettes locatives.

Immo Placement : 68% de bureaux et de locaux d’activité et plus de 435 locataires

En outre, le taux d’endettement d’Epargne Pierre est faible. Il représente 3% de sa capitalisation. « Ce qui permettra de profiter d’opportunités d’investissements propres à renforcer son résultat », précise Jean-Christophe Antoine. Côté Immo Placement, la seconde SCPI en termes de capitalisation (234 M€), le niveau d’exposition au risque coronavirus est plus élevé. Sa diversification en nombre de locataires (plus de 435) est rassurante. Mais la SCPI est plus exposée au secteur du commerce (32% du patrimoine) qu’Epargne Pierre. Les loyers en provenance de ce secteur sont importants : 46%. Immo Placement est également plus exposée aux locataires de petite taille. Mais ceux-ci restent minoritaires. « Ils représentent 41% des loyers de la SCPI », précise Atland Voisin. Immo Placement possède elle aussi une capacité d’emprunt (15,6 M€) qui lui permettrait de profiter d’éventuelles opportunités d’acquisition.

Foncière Rémusat : exposée à « une plus grande volatilité »

Foncière Rémusat est quant à elle « exposée à une plus grande volatilité » de ses revenus, reconnaît Jean-Christophe Antoine. Plus petite en taille (55 M€), disposant de moins de locataires (environ 80), son patrimoine est en outre constitué à 90% d’actifs de commerces. Et 52% de ses loyers sont en provenance de TPE-PME. Sur les seuls actifs de commerce, ce pourcentage est d’ailleurs un peu plus élevé : 54%. Foncière Rémusat est donc plus susceptible que les autres SCPI Atland Voisin d’être confrontée à des loyers impayés. Ou à la faillite de certains de ses locataires. Il convient toutefois de noter que cette SCPI dispose d’un important matelas pour traverser la crise. Son « report à nouveau » (RAN), autrement dit le résultat des années précédentes qu’elle a mis en réserve, représente 62 jours de distribution.


Des réserves importantes pour passer la crise

Ce niveau de réserve est d’ailleurs encore plus important pour Immo Placement : 119 jours de distribution. Il n’est en revanche que de 25 jours pour Epargne Pierre. Rappelons qu’à ce RAN, il conviendrait en outre d’ajouter d’autres types de provisions, telles que celles constituées au titre des travaux d’entretien, pour réellement estimer la capacité d’une SCPI à faire face à une période de moindres recettes…

Frédéric Tixier

[1] Référence aux arrêtés de fermeture de certaines activités « non essentielles » et aux mesures législatives de suspension des loyers et des charges pour certaines catégories d’entreprises.


Toutes les communications de crise d’Atland Voisin

3- Communiqué du 28 mars

2- Communiqué du 27 mars

1- Communiqué du 17 mars


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Coronavirus : ce que disent les sociétés de gestion de SCPI et d’OPCI


A propos d’Atland Voisin(i)

Pionnier en matière de placement immobilier collectif, avec la création d’Immo Placement dès 1968, Atland Voisin gère plusieurs SCPI en immobilier d’entreprise qui représentaient un patrimoine de près de 1,5 Mds € pour le compte de 23 000 associés environ au 31/12/2019. Son développement se poursuit en 2019 avec une collecte de près de 500 M€. Atland Voisin est filiale de Foncière Atland, société d’investissement immobilier cotée.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

SCPI Atland Voisin : des rendements jusqu’à 5,85%

La société de gestion vient de dévoiler le niveau de sa collecte 2019. Elle progresse de 70% par rapport à 2018. Les taux de distribution de ses 3 SCPI s’affichent une nouvelle fois dans le haut de la fourchette. Quoique globalement en léger retrait d’une année à l’autre.

Encore une année de forte croissance pour la société de gestion Atland Voisin. Depuis sa reprise par Foncière Atland, en 2015, l’ex-belle endormie dijonnaise connaît un rythme de développement exponentiel. En 2019, elle réalise une collecte de nouveau en forte hausse. Ses encours en SCPI frôlent désormais les 1,3 milliard d’euros. Et les rendements 2019 sont toujours dans le haut du panier…

Un encours sous gestion multiplié par 6 en 4 ans

« Atland Voisin poursuit sa percée remarquée sur le marché », se félicite d’ailleurs Jean-Christophe Antoine, aux commandes de la société de gestion depuis début 2016. Depuis son entrée dans le groupe Atland, l’encours sous gestion a été multiplié par 6. Passant de 250 M€ fin 2015 à 1,5 Md€ fin 2019. La collecte en SCPI, en très forte croissance, explique l’essentiel de cette progression. En 2019, elle atteint près de 500 M€. Soit 70% de mieux qu’en 2018 (380 M€). Et 56 fois plus qu’en 2015 (8,9 M€)… Comme les années précédentes, le principal de la collecte est porté par la SCPI désormais paquebot d’Atland Voisin : Epargne Pierre. Cette dernière a collecté 480 M€ d’argent frais l’an dernier. Et affiche désormais une capitalisation supérieure au milliard d’euros…


Une croissance portée par la SCPI Epargne Pierre

Les autres véhicules du groupe alignent des résultats moins flamboyants. Mais pas pour autant anecdotiques. Immo Placement, en phase d’augmentation de capital depuis juin 2019, a récolté près de 16 M€. Et espère accroître de 30% cette somme d’ici juin 2020. Foncière Remusat, une SCPI de commerce elle aussi à capital fixe, n’a pas en revanche ouvert son capital l’an dernier. Atland Voisin gère par ailleurs un OPPCI (Dumoulin), qui « a réalisé plusieurs opérations emblématiques » en 2019. Elle est également actionnaire (à 50%) de la société de gestion MyShareCompany, qui gère désormais MyShareSCPI. Cette dernière a recueilli 80 M€ de souscriptions l’an dernier. En dépit d’une accélération constante de sa collecte, Epargne Pierre affiche encore un taux de distribution très au-delà de la moyenne du marché.

Des rendements dans le haut de la fourchette du marché

Avec un DVM de 5,85% en 2019, la SCPI fait toutefois moins bien qu’en 2018 (5,97%). Mais ce recul s’explique en réalité, selon Atland Voisin, par une généreuse dotation du report à nouveau. Epargne Pierre a en effet enregistré « un résultat net lui permettant d’afficher une capacité distributive de 6,14% », explique la société de gestion. Un taux qui ne tient en outre pas compte « des distributions de plus-values à venir ». Et qui a été obtenu avec un effet de levier plutôt faible. Le taux d’endettement d’Epargne Pierre n’est en effet pour l’heure qu’à 3,57%. Elle conserve donc une marge de manœuvre importante pour doper sa rentabilité à venir. Côté Foncière Remusat, le rendement est lui aussi en légère baisse (5,21% vs 5,45%). Immo Placement affiche en revanche une hausse de son DVM, passé de 5,48% à 5,52%.


Poursuite de la croissance en 2020, mais risques à l’horizon

Les 3 SCPI d’Atland Voisin se situent donc au-dessus du DVM moyen du marché, estimé autour de 4,40%. La société de gestion anticipe la poursuite de la croissance du marché des SCPI en 2020. Ce qui risque d’encore d’accroître la concurrence entre les acteurs, notamment en termes d’acquisitions. Or, rappelle Atland Voisin, « jusqu’à présent la croissance du marché immobilier suffisait à réaliser une performance positive ». Ajoutant, comme une mise en garde : « ce temps nous semble bientôt révolu »… Pour continuer à produire de la performance au cours des prochaines années, certaines qualités seront nécessaires. Convictions, compétences, sélectivité, travail des équipes immobilières, précise Atland Voisin. Mais aussi intégration des critères ISR. Et la société de gestion entend bien « rester dans cette catégorie d’acteurs ». En complément de son activité SCPI, elle prévoit par ailleurs de mettre en place de « nouveaux relais de croissance ».

Frédéric Tixier


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A propos d’Atland Voisin(i)

Pionnier en matière de placement immobilier collectif, avec la création d’Immo Placement dès 1968, Atland Voisin gère plusieurs SCPI en immobilier d’entreprise qui représentaient un patrimoine de près de 1,5 Mds € pour le compte de 23 000 associés environ au 31/12/2019. Son développement se poursuit en 2019 avec une collecte de près de 500 M€. Atland Voisin est filiale de Foncière Atland, Société d’Investissement Immobilier Cotée.

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Immo Placement joue les prolongations

La SCPI gérée par Atland Voisin – le nouveau nom de la société de gestion Voisin – majore de 30% le montant de son augmentation de capital. Et annonce un taux de distribution 2019 (5,51%) en progression par rapport à 2018 (5,48%).

Succès sur toute la ligne pour Immo Placement. La SCPI à capital fixe gérée par Atland-Voisin[1], en phase d’augmentation de capital depuis juin 2019, a déjà fait carton plein. En 6 mois, elle a collecté l’intégralité des sommes envisagées : 15,4 M€.

Immo Placement majore de 30% le montant de son augmentation de capital

Raison pour laquelle elle vient de décider de relever le plafond de la levée de fonds en cours. Ses modalités juridiques l’y autorisent. Cette augmentation de capital, comme la plupart des autres opérations de ce type, prévoit en effet la possibilité, pour la société de gestion, d’utiliser une clause dite de surallocation. Qui lui permet d’augmenter jusqu’à 30% le niveau des sommes à collecter. Le plafond de l’augmentation de capital d’Immo Placement a donc été porté à 20 M€. Ces 5 M€ supplémentaires pourront être souscrits jusqu’au 30 avril prochain, date de clôture de l’opération.

Un prix de souscription en hausse de 2,35%

Pour mémoire, le prix de souscription est fixé à 870 €. Cette nouvelle valeur constate une hausse de 2,35% par rapport à l’ancien prix de souscription (850 €), établi lors de la précédente augmentation de capital (en 2018). Et de 4,82% par rapport à celui fixé lors de l’opération menée en 2016/2017 (830 €). Cette revalorisation est justifiée par l’appréciation régulière du patrimoine d’Immo Placement. Dont la valeur de reconstitution a progressé de 1,98% en 2018. A noter que le prix de souscription reste de ce fait inférieur de 5% à cette valeur de reconstitution 2018[2].

Un taux de distribution 2019 en hausse par rapport à 2018

Le succès de cette nouvelle tranche est quasi assuré. Comme l’écrit Jean-Christophe Antoine, le président d’Atland-Voisin, dans le dernier bulletin trimestriel de la SCPI, « les excellents résultats 2019 devraient soutenir cette tendance » favorable à la collecte. Immo Placement affiche en effet un résultat avant distribution et un dividende en hausse par rapport à 2018. Le dividende 2019 devrait s’établir à 48 € par part[3], soit 4,16% au-delà de son niveau 2018 (46,08€). Le prix moyen de la part (VPM), compte tenu de l’augmentation de capital, s’est également apprécié l’an dernier. De 3,38% précise Atland-Voisin. Une hausse conséquente -et favorable aux actionnaires- qui n’empêche pas le taux de distribution sur valeur de marché (DVM) de s’afficher lui aussi en légère progression. Ce ratio[4] s’établirait à 5,51%, soit au delà du rendement 2018 (5,48%). Et probablement, une nouvelle fois, au-dessus de la moyenne du marché des SCPI…

Amélioration du taux d’occupation financier

Immo Placement, désormais diversifiée sur l’ensemble des métropoles régionales, possède également un autre atout. Elle dispose en effet de réserves importantes, correspondant à 115 jours de distribution. Le fruit d’une longue stratégie d’investissements rentables -Immo Placement a été lancée en… 1968-, que les augmentations de capital successives lui ont permis de continuer à déployer ces derniers mois. En 2019, la SCPI s’est notamment renforcée sur la région lyonnaise. Sur le dernier semestre, elle a procédé à trois acquisitions à Lyon. Exclusivement des actifs de bureaux, pour un total d’un peu plus de 18,7 M€. Un renouvellement du patrimoine qui lui a notamment permis d’améliorer, une nouvelle fois, son taux d’occupation financier. Celui-ci est passé de 92,27% (fin mars 2019) à 94,6% (fin 2019).

Frédéric Tixier

[1] La société de gestion Voisin a changé de nom et s’appelle dorénavant Atland-Voisin
[2] 916,12 €
[3] En 4 acomptes de 11,25 € + un solde de 3,00 € réparti prorata temporis sur l’année
[4] Le taux de Distribution sur Valeur de Marché (DVM) d’une SCPI est égal au rapport entre le dividende brut distribué et le prix moyen de la part (VPM)


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A propos de Voisin(i)

Créateur et gérant de produits collectifs immobiliers (SCPI-OPCI) depuis 1968, Atland Voisin opère sur l’ensemble du marché français depuis Paris et Dijon. En tant que filiale de Foncière Atland, société d’investissement immobilier cotée (SIIC) spécialisée en immobilier d’entreprise, Atland-Voisin fait partie du Groupe Atland, un acteur global et indépendant de l’immobilier.

  (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

 

SCPI : des prix de souscription à la hausse

Depuis le 1er juin, près d’une dizaine de SCPI ont revalorisé – à la hausse – leur prix de souscription. Les progressions s’échelonnent entre +0,4% et +4%. PFO fut la 1ère à ouvrir le bal.

Après deux autres des SCPI gérées par Perial, PFO2 en avril, et PF Grand Paris en mai, la SCPI historique de la société de gestion dirigée par Eric Cosserat procédait à l’augmentation du prix de ses parts, passé de 946 € à 966 € (voir « Perial : +2,11% pour la SCPI PFO »

Juin : revalorisation des parts de PFO, Immo Placement, Cœur de Ville, Cœur de Région

Quelques semaines plus tard, c’était au tour d’Immo Placement, la SCPI à capital fixe gérée par Voisin, d’entrer en augmentation de capital et de faire passer son prix de souscription à 870 € (voir « Immo Placement : +2,35% »). Fin juin enfin, ce sont les deux SCPI de Sogenial qui revalorisaient le prix de leurs parts. Cœur de Ville, le véhicule « historique » de la société de gestion, procédait en effet à une nouvelle revalorisation, seulement six mois après la précédente (+1,5% de revalorisation le 31 décembre 2018). Cette nouvelle augmentation, qui porte le prix de la part à 206 € (vs 203 € précédemment), est du même ordre de grandeur (+1,48%). Cœur de Régions, l’autre SCPI de Sogenial, pourtant lancée en décembre dernier (voir « Double cœur chez Sogenial »), annonçait elle aussi une revalorisation du prix de ses parts, forcément plus modeste (de 620 € à 622,50 €, soit une hausse de 0,40%).

Juillet : revalorisation des parts de Kyaneos Pierre, Pierrevenus, Vendôme Régions, Eurovalys, Elysées Pierre

En juillet, c’est Kyaneos Pierre, la SCPI sociétale dédiée au logement distinguée par les Grands Prix « Technologie & Innovation Immobilière » édition 2019, et Pierrevenus, chez Foncia Pierre Gestion, qui procédaient aux premières annonces mensuelles. Le prix de souscription de Kyaneos Pierre, revalorisé pour la 1ère fois à peine un an après la création de la SCPI, progresse néanmoins significativement, de 4% (voir « Kyaneos Pierre augmente son prix de souscription »). Celui de Pierrevenus, plus modestement, s’apprécie en moyenne de 1,9%, contre +3,2% en 2018 et +0,8% en 2017. Rappelons que Pierrevenus fait l’objet d’une « double cotation », en raison d’une stratégie de distribution différenciée : selon la cible, son prix de souscription est passé à 281,14 € ou à 263 € (voir « Pierrevenus : +1,9% »). Enfin, quelques jours avant les annonces de revalorisation de la valeurs des parts d’Eurovalys, chez Advenis REIM (voir « SCPI Eurovalys : +1,5% »), et la suspension du marché des parts d’Elysées Pierre, chez HSBC REIM (voir « Elysées Pierre s’apprête à revaloriser son prix de souscription »), c’est Vendôme Régions, chez Norma Capital, qui procédait à l’augmentation de son prix de souscription. La SCPI active en régions, qui a récemment réalisé plusieurs acquisitions (voir « Vendôme Régions investit en bureaux lillois »), a en effet porté le prix de ses parts le 11 juillet dernier de 640 € à 655 €, soit une progression de 2,34%.

Frédéric Tixier

Immo Placement : +2,35%

La SCPI à capital fixe gérée par Voisin est en phase d’augmentation de capital. Et depuis le 21 juin, son prix de souscription est passé à 870 €, soit une revalorisation de 2,35%. Le dividende 2019 devrait être « supérieur ou égal » à celui de 2018.

Voisin ne se contente pas des succès commerciaux de sa SCPI désormais vedette, Epargne Pierre, qui a encore recueilli plus de 100 M€ de souscriptions au cours du 1er trimestre 2019 (voir «+112,9% pour les SCPI Voisin ») : elle vient de relancer le marché primaire de sa SCPI historique, Immo Placement, en phase d’augmentation de capital depuis le 21 juin dernier.

Immo Placement, une SCPI « hyper-mutualisée »

Véhicule à capital fixe, Immo Placement est l’une des plus anciennes SCPI du marché. Lancée en 1968, elle s’est initialement développée autour du Grand Est et de la région dijonnaise, origine géographique historique de la société de gestion Voisin désormais intégrée au groupe Atland (voir « Foncière Atland : augmentation de capital après le rachat des SCPI Voisin »). Suite à l’évolution de sa stratégie, et à plusieurs opérations de « croissance externe » qui lui auront permis d’absorber d’autres SCPI régionales du groupe Voisin, en 2014 (voir « Le cabinet Voisin fusionne 3 de ses 5 SCPI régionales ») et, plus récemment, en 2017 (voir « Réouverture du marché secondaire de la SCPI Immo Placement »), Immo Placement bénéficie désormais d’une couverture plus équilibrée sur les grandes métropoles régionales. Son portefeuille, « hyper-mutualisé » comme le qualifie Voisin, comporte plus de 200 actifs et 400 entreprises locataires.

Immo Placement, une stratégie d’optimisation du patrimoine

Depuis sa dernière augmentation de capital, finalisée en avril 2017, Immo Placement a enrichi son patrimoine de « plusieurs actifs de qualité » situés dans des villes comme Nantes, Toulouse, Lille, Roubaix ou Metz (voir « Première acquisition de l’année pour la SCPI Immo Placement »). Après une année 2017 déjà active (5 opérations, pour un total de 22,2 M€), la SCPI s’est portée acquéreur en 2018 de 4 nouveaux actifs, pour un total de 18,8 M€, générant un rendement moyen d’environ 6,5%. Ces opérations ont été financées par le produit de l’augmentation de capital (15 M€), mais également par un important programme de cession (9,3 M€) et le recours à de nouveaux emprunts (8,8 M€). Cette stratégie d’optimisation et de valorisation de son patrimoine a permis à la SCPI d’améliorer significativement son taux d’occupation financier (plus de 94% fin 2018).

Immo Placement, poursuite du développement

Afin de poursuivre son développement et de financer ses nouvelles acquisitions (déjà 3,8 M€ sur le 1er trimestre 2019), Immo Placement avait donc besoin de capitaux. L’augmentation de capital en cours vise une collecte du même ordre qu’en 2017, de 15 M€. Compte tenu de l’appréciation régulière de la valeur d’expertise de ses actifs sous gestion (nouvelle hausse de 1,98% de sa valeur de reconstitution en 2018), le prix de souscription sur le marché primaire est fixé à 870 €, soit une hausse de 2,35% par rapport au prix de souscription 2018 (850 €) et de 4,82% par rapport à celui fixé lors de l’augmentation de capital de 2016/2017 (830 €). A ce nouveau niveau, le prix de souscription s’établit à près de 95% de la valeur de reconstitution fin 2018 (916,12 €) et dans la fourchette des derniers prix acquéreur des parts constatés sur le marché secondaire ces derniers mois (865€/875€).

Immo Placement, maintien ou hausse du dividende en 2019

Rappelons qu’Immo Placement a distribué en 2018 l’un des taux de rendement les plus élevés du marché (5,48%), et qu’elle dispose d’un impressionnant report à nouveau (125 jours de distribution). Mieux encore, la société de gestion Voisin estime que le dividende 2019 sera « supérieur ou égal au dividende 2018 ». Le succès de l’augmentation de capital en cours semble donc d’ores et déjà assuré…

Frédéric Tixier


A propos de Voisin(i)

Pionnier en matière de placement immobilier collectif, avec la création d’Immo Placement dès 1968, Voisin gère plusieurs SCPI en immobilier d’entreprise qui représentent un patrimoine de près de 800 M€ pour le compte de 15 000 associés environ (au 31/12/2018). Depuis septembre 2016, la société est présente sur le marché des OPCI professionnels avec les véhicules Transimmo et Dumoulin, qui représentent 250 M€ de patrimoine (au 31/12/2018). Voisin est filiale de Foncière Atland, société d’investissement immobilier cotée.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Les unes après les autres, les sociétés de gestion annoncent les taux de distribution 2018 (DVM) de leurs SCPI. Depuis mercredi 6 février, Pierre papier recense pour vous ces premières publications.


Frédéric Tixier

Les unes après les autres, les sociétés de gestion annoncent les taux de distribution 2018 (DVM) de leurs SCPI. Plus d’une trentaine est déjà disponible. Il s’agit pour l’heure de données en partie provisoires. Pierre papier a recensé pour vous ces premières publications.

Les données officielles, collectées par l’ASPIM et l’IEIF, ne seront disponibles que dans quelques jours. Seront alors notamment dévoilés le niveau de la collecte des SCPI et leur taux de distribution moyen en 2018. Ce dernier devrait tourner autour de 4,40%, en léger retrait donc par rapport à 2017 (4,44%).

Les premières publications sont encourageantes

Les premiers chiffres publiés par les sociétés de gestion, soit via des communiqués, soit via leur derniers bulletins trimestriels, ne reflètent qu’en partie cette tendance. Sur les 32 SCPI d’entreprises recensées à ce jour (à la date de la rédaction de l’article, le tableau de suivi a été actualisé depuis lors), 8 affichent en effet des taux de distribution en hausse par rapport à 2017. C’est le cas notamment des deux SCPI de Corum (aux premières marches du podium, comme en 2017), de deux des SCPI de Perial (PF Grand Paris et PFO2), et des SCPI Foncière Remusat chez Voisin, Efimmo chez Sofidy, et Pierre Capitale chez Swiss Life REIM France.


Des reculs assez limités

Plusieurs SCPI publient des résultats identiques à ceux de 2017. C’est le cas d’Epargne Pierre chez Voisin (5,97), d’Interpierre France chez Paref Gestion (5,26%) et de Pierval Santé chez Euryale Asset Management (5,05%). On sait également que les SCPI de Primonial REIM devraient afficher des rendements identiques à ceux de l’an passé, a priori supérieurs à 4,50%. Deux SCPI nouvellement créées – donc sans référence 2017 – délivrent pour leur part des rendements annualisés de très bonne facture (Kyaneos Pierre et Cœur de Régions). Le reste de l’échantillon accuse des replis, mais somme toute assez modérés, de -0,01% par exemple pour Novapierre Allemagne chez Paref Gestion (4,70%, nets d’impôt, taux provisoire) jusqu’à -0,30% pour Multimmobilier 2 à La Française

Revalorisation du prix des parts

Il convient également de noter qu’une bonne partie du recul du taux de distribution peut s’expliquer par la revalorisation du prix des parts. Rappelons en effet que le taux DVM – distribution sur valeur de marché -, qui mesure officiellement le rendement d’une SCPI, résulte du rapport entre dividendes distribués et prix de la part, dont l’évolution est mesurée par la variation du prix moyen (VPM). Si, à dividendes constants, ce prix moyen augmente, en raison d’une revalorisation du prix de la part (elle-même conséquence de l’appréciation de la valeur des actifs composant le patrimoine d’une SCPI), le taux de rendement diminue mécaniquement. C’est ce qui s’était notamment produit en 2017, le prix moyen des parts des SCPI s’étant revalorisé de 1,79%. Compte tenu de la probable augmentation de la valeur d’expertise des immeubles, on s’attend à ce que ce prix moyen soit une nouvelle fois en progression en 2018. Ce qui constitue une mauvaise nouvelle pour le rendement affiché, certes, mais pas nécessairement pour les porteurs de parts de SCPI dont la valeur du patrimoine se retrouverait ainsi révisée à la hausse…

Frédéric Tixier

La société de gestion filiale du groupe Atland vient d’annoncer les rendements 2018 de ses SCPI. Epargne Pierre maintient un niveau de distribution identique à 2017, à 5,97%. Immo Placement et Foncière Remusat restent aussi dans le haut du classement.

Année bellissime pour Voisin… Depuis sa reprise par Foncière Atland, en 2015, et l’arrivée d’une nouvelle équipe de direction, la belle endormie dijonnaise connaît un rythme de développement exponentiel. Elle vient d’annoncer une collecte nette 2018 en SCPI de 350 M€, soit un niveau plus de deux fois supérieur à celui de 2017.

Une collecte multipliée par plus de 7 en deux ans

Rapportés au niveau des souscriptions nettes engrangées en 2016 et en 2015, les ratios sont encore plus impressionnants : 7,7 fois par rapport à 2016 (45 M€ de collecte nette) et 40 fois par rapport à 2015 (8,9 M€)… Une dynamique qui a porté la capitalisation des SCPI gérées par Voisin de 245 M€ fin 2015 à plus de 800 M€ aujourd’hui, le total des encours sous gestion dépassant désormais, en prenant en compte les OPPCI gérés par Voisin, à plus d’un milliard d’euros. Un résultat d’autant plus étonnant qu’il intervient dans un contexte global de ralentissement de la collecte des véhicules de la pierre-papier, plus sensible il est vrai du côté des grandes sociétés de gestion que de celui des petits acteurs en devenir. Pour Alexandre Claudet, le directeur général de Voisin, la réponse en revanche est évidente : « cette croissance atteste de l’adhésion des épargnants et des professionnels du patrimoine à notre vision de l’immobilier au service des particuliers », affirme-t-il dans le communiqué publié par la société de gestion.


Des ratios de gestion maintenus

Mais, pour les porteurs de parts de SCPI, la prise de poids des véhicules qu’ils détiennent n’est pas une fin en soi. Même si l’accroissement de taille se traduit généralement par une meilleure mutualisation du patrimoine – donc des risques -, l’important reste, pour eux, la qualité de la gestion et la consistance des dividendes. De ce point de vue, Voisin fait aussi un quasi-sans-faute. En dépit d’une capitalisation plus que doublée en l’espace d’un an, Epargne Pierre, la SCPI phare de la société de gestion, délivrera en 2018 un rendement identique à celui de 2017, de 5,97%. Ce qui la placera, une nouvelle fois, parmi les SCPI les plus performantes du marché. Les deux autres SCPI de la gamme ne déméritent pas, Foncière Remusat, la SCPI de commerces se payant même le luxe d’afficher un taux de distribution en hausse (5,45% vs 5,35%). Immo Placement, la SCPI de bureaux qui a fusionné en 2017 avec Immauvergne, accuse un léger recul de son taux de rendement (5,48% vs 5,51%), mais plus que compensé par la progression du prix moyen de la part (+1,30%). Les trois SCPI alignent en outre des taux d’occupation financier désormais largement supérieurs à 94,5%, en nette progression notamment pour Foncière Remusat (96,32% vs 89,85% fin 2017) et Immo Placement (94,64% vs 91,8%).

Frédéric Tixier


A propos de Voisin(i)

Pionnier en matière de placement immobilier collectif, avec la création d’Immo Placement dès 1968, Voisin gère plusieurs SCPI en immobilier d’entreprise qui représentent un patrimoine de près de 800 M€ pour le compte de 15 000 associés environ (au 31/12/2018). Depuis septembre 2016, la société est présente sur le marché des OPCI professionnels avec les véhicules Transimmo et Dumoulin, qui représentent 250 M€ de patrimoine (au 31/12/2018). Voisin est filiale de Foncière Atland, société d’investissement immobilier cotée.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La SCPI historique à capital fixe de la société de gestion Voisin a réalisé un investissement de 4,2 M€ au premier semestre, et annonce un « pipe » d’opérations supérieur à 18 M€ sur le second semestre. Son taux d’occupation financier s’est grandement amélioré depuis le début de l’année.

Voisin a réalisé l’acquisition, pour le compte de sa SCPI Immo Placement, d’un bâtiment de bureaux situé à Metz, pour un montant de 4,2 M€. Neuf locataires sont déjà en place, les lots vacants représentent moins de 10% de la surface locative. L’opération a été réalisée au cours du 2trimestre 2018.

Première acquisition de l’année pour Immo Placement

Il s’agit du premier investissement annuel de la SCPI historique de la société de gestion Voisin, un véhicule à capital fixe rouvert aux souscriptions en décembre dernier, postérieurement à sa fusion avec Immauvergne. Voisin annonce par ailleurs trois autres opérations sur le second semestre, pour un montant total de plus de 18 M€, ce qui situerait le bilan des acquisitions annuelles 2018 de la SCPI au moins au même niveau que l’an dernier. L’année 2017 avait pourtant été particulièrement active pour Immo Placement. Avec plus de 22 M€ d’investissements, répartis sur 5 actifs, la SCPI a totalement utilisé ses fonds alors disponibles. Des acquisitions essentiellement régionales, en phase donc avec le positionnement d’Immo Placement au tropisme résolument national, et extrêmement rentables. Ces opérations ont en effet été réalisées à un rendement net moyen de 7,24%. Mieux encore, leur valeur d’expertise (tout du moins pour les actifs acquis au cours des 10 premiers mois de l’année) s’était déjà appréciée de 8,76% fin 2017…

Forte amélioration du taux d’occupation financier

Depuis le début de l’année, les équipes d’Immo Placement se sont en revanche davantage concentrées sur l’optimisation du patrimoine existant. La stratégie de recentrage et d’arbitrage sur les actifs les plus rentables a été poursuivie. Après avoir déjà cédé pour 7,1 M€ d’actifs en 2017, la SCPI a encore procédé à neuf cessions au cours du 1er semestre, pour un total de 5,1 M€. La gestion locative a été particulièrement efficace, puisque le taux d’occupation financier a été remonté à 92,14% fin juin, contre 88,89% à la fin du 1er trimestre 2018. Les ratios financiers sont par ailleurs toujours au beau fixe. La SCPI a distribué l’an dernier l’un des meilleurs rendements du marché (5,51%), avec un dividende par part de 45,72 €. Immo Placement, qui dispose d’un report à nouveau équivalent à 120 jours de distribution, a déjà distribué deux acomptes au titre de 2018, identiques en montant à ceux versés sur les deux premiers trimestres 2017 (11,25 €).

Frédéric Tixier


A propos de Voisin(i)

Pionnier en matière de placement immobilier collectif, avec la création d’Immo Placement dès 1968, Voisin gère 3 SCPI de rendement qui représentent une capitalisation de près de 615 M€ pour le compte de 12 000 associés environ (au 30/06/2018). Depuis septembre 2016, la société est présente sur le marché des OPCI professionnels avec les véhicules Transimmo et Dumoulin, qui représentent 175 M€ de patrimoine (au 30/06/2018). Voisinest une filiale de Foncière Atland, société d’investissement immobilier cotée. 

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La fusion-absorption d’Immauvergne par Immo Placement a été approuvée par les associés. Le marché secondaire de la plus imposante SCPI de la société de gestion Voisin sera rouvert à compter du 15 décembre prochain. La capitalisation d’Immo Placement, l’un des meilleurs taux de rendement du marché en 2016, devrait avoisiner 100 M€ en 2018.

Le projet de fusion entre Immauvergne et Immo Placement, présenté en septembre dernier, a été approuvé par les associés réunis en assemblée générale extraordinaire le 14 octobre dernier.

Réouverture du marché secondaire – En conséquence, et conformément au calendrier annoncé, le marché secondaire de la SCPI absorbante, Immo Placement, suspendu depuis le 1er septembre, rouvrira à compter du 15 décembre prochain. « Les nouveaux ordres de vente et d’achat seront inscrits sur le carnet d’ordres à compter du 5 décembre et seront en ligne à cette même date », précise la société de gestion Voisin. Rappelons que les anciens associés d’Immauvergne seront rémunérés pour leurs apports par des parts d’Immo Placement de 350 €, créées à l’occasion d’une augmentation de capital. Et que les parts nouvelles d’Immo Placement porteront jouissance au 1er janvier 2017, les acomptes sur dividende déjà versés étant déduits des prochaines distributions afin d’assurer l’égalité de traitement entre tous les actionnaires.

Patrimoine diversifié – Le patrimoine d’Immo Placement (183 M€ de capitalisation à fin juin), enrichi de celui d’Immauvergne (21 M€ à la même date), comporte environ 227 actifs, d’une valeur vénale de 181 M€. Essentiellement situé en province (90% de l’actif), et majoritairement sur les régions Auvergne-Rhône-Alpes (42%), il est composé à 67% de bureaux et à 28% de commerce. Cette fusion, comme le rappelait Voisin lors de la présentation du projet, va permettre une meilleure mutualisation des risques locatifs et une meilleure liquidité du marché secondaire. Elle offre notamment aux anciens associés d’Immauvergne un siège dans un véhicule de plus grande taille, susceptible de poursuivre son développement dans de meilleures conditions.

Prévisions de dividendes – Immo Placement, qui annonce 24,2 M€ d’investissements à fin juin 2017, et un projet d’acquisition de 3,9 M€ à concrétiser avant la fin de l’année, a investi la totalité de sa collecte record de l’année (15 M€).  En termes de rendement, elle se situe dans le haut de la fourchette du marché. En 2016, elle a servi un taux sur valeur de marché (DVM) de 5,49% à ses associés, et envisage une fourchette de distribution par part de 43 € à 46 € pour 2017, soit un niveau légèrement inférieur à celui de l’an dernier (45,63 €).

A propos de Voisin(i)
Active depuis près de 50 ans sur le marché des SCPI, la société Voisin est, depuis septembre 2015, filiale à 100% de Foncière Atland, SIIC spécialisée en immobilier d’entreprise, au sein du Groupe Atland. Pionnière en matière de placement immobilier collectif, Voisin est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF, spécialisée dans la gestion et la création de placements et de fonds immobiliers (SCPI, OPCI…) pour le compte de tiers, particuliers ou institutionnels. Au 31 décembre 2016, Voisin gère un patrimoine de 360 millions d’euros (valeur d’expertise hors droits) à travers ses 4 SCPI de rendement (Epargne Pierre, Immo Placement, Foncière Rémusat et Immauvergne) et de deux OPPCI professionnels (Transimmo et Dumoulin).

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société