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Quel est l’impact des fonds d’investissement en immobilier non cotés sur l’économie française ?

Pour répondre à la question, l’ASPIM vient de réaliser la première étude permettant d’en chiffrer les retombées socio-économiques. L’ampleur de la contribution du secteur à la collectivité est incontestable…

Pour battre en brèche une idée reçue, et largement médiatisée notamment lors de la création de l’IFI – l’immobilier, c’est la rente… -, l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) vient de réaliser une étude détaillant le poids économique national et régional des fonds d’investissement en immobilier non cotés.

FIA immobiliers : 43 000 emplois non délocalisables

Et les chiffres, analysés en collaboration avec le cabinet EY, parlent d’eux-mêmes… L’ensemble de ces véhicules (SCPI, OPCI, OPPCI et autres FIA en immobilier), propriétaires d’environ 59 millions de mètres carrés sur le territoire français, ont contribué à hauteur de 2,6 Md€ au financement de la construction de bâtiments neufs en 2018, auxquels il convient d’ajouter 278 M€ investis en travaux d’entretien et de rénovation. Des fonds qui auront alimenté directement et indirectement les autres acteurs de la filière de l’immobilier et de la ville, et permis de créer ou de pérenniser 43 000 emplois « locaux et non délocalisables », précise l’ASPIM. Contrairement à une autre idée reçue, cette manne financière n’irrigue pas essentiellement le Grand Paris. « Le parc immobilier des fonds non cotés est situé à 53% en région, et à seulement 8% à Paris », relève l’étude.

SCPI : une véritable présence régionale

Elle n’est pas non plus majoritairement destinée aux grandes métropoles régionales. L’ASPIM et EY ont examiné plus en détail trois grandes régions françaises (Auvergne-Rhône-Alpes, Provence-Alpes-Côte-d’Azur, Hauts-de-France). Il apparaît alors que les investissements des seules SCPI sont situés, entre 24% (Auvergne-Rhône-Alpes) et 40% (Hauts-de-France) de leur montant, en dehors des métropoles. Les SCPI sont donc particulièrement proches des territoires, car présentes dans plus d’une commune de plus de 10 000 habitants sur deux dans les régions Auvergne-Rhône-Alpes et Provence-Alpes-Côte-d’Azur, et 40% en Hauts-de-France. Un ratio qui dépasse les 55% et monte jusqu’à 83% dans les communes de plus de 20 000 habitants…

FIA immobiliers : au cœur des problématiques sociétales et environnementales

Les FIA immobiliers sont également engagés « dans l’amélioration constante de leur impact sur la société », relève l’étude de l’ASPIM. Face aux enjeux de la transition écologique, aux défis des nouveaux usages des bâtiments, à ceux de la numérisation, ou aux nouveaux besoins de la société (financement des retraites, de la dépendance, évolution des modes de vie), l’industrie immobilière joue un rôle majeur. Et, en attendant la création d’un label ISR, annoncée l’an dernier (mais désormais prévue « d’ici la fin de l’année » 2019), les FIA immobiliers ont déjà pris les devants. Selon les données fournies par EY et l’OID (voir « Investissement responsable : les SIIC font visiblement mieux que les SCPI »), 27% des actifs des FIA immobiliers étaient certifiés ou labellisés (HQE, BREEAM, LEED) au 31 décembre dernier, 49% ont un indicateur de suivi relatif aux consommations énergétiques de leurs actifs, et 36% relatif aux ressources et aux déchets.

FIA immobiliers : un véritable impact socio-économique

La cause est donc entendue, et largement démontrée. Comme précédemment pour la FSIF, sur le secteur de l’immobilier coté (voir « Foncières cotées : 3,5 milliards par an pour les territoires »), l’ASPIM prouve, chiffres à l’appui, l’impact de l’industrie des fonds immobiliers non cotés dans le développement économique, sociétal et environnemental des territoires. « Cette étude vient enfin éclairer l’ampleur de la contribution de notre secteur à la collectivité », résumait d’ailleurs Frédéric Bôl, président de l’ASPIM, lors de la présentation de l’étude. Qui tombe au moment où un nouveau rapport sénatorial, en réponse à celui publié quelques jours plus tôt par le Comité d’évaluation des réformes de la fiscalité du capital, dénonce les « effets indésirables » de la création de l’IFI…

Télécharger l’étude complète

Frédéric Tixier


A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) promeut, représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France au 31 décembre 2018, les fonds d’investissement alternatifs (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI, OPPCI et autres FIA) avaient une capitalisation globale de 180 milliards d’euros. Le nombre total des membres de l’ASPIM est de 97, dont 84 adhérents qui sont des sociétés de gestion de portefeuille (SGP) de SCPI, OPPCI, OPCI et autres FIA en immobilier agréées par l’AMF, qu’elles soient filiales de groupes bancaires, d’assurance, de gestion immobilière étrangère ou entrepreneuriales, et 13 experts correspondants qui sont des professionnels de l’écosystème immobilier (avocats, consultants, auditeurs et experts). Dans ses relations avec les autorités françaises et internationales en charge des sujets intéressant ses adhérents, l’ASPIM défend et promeut les intérêts des investisseurs de ces fonds et s’attache à démontrer les apports de ce secteur professionnel à l’économie nationale. L’ASPIM est en particulier à l’origine de la création en 2006 de l’OPCI, nouvelle formule d’investissement destinée aux particuliers et aux investisseurs institutionnels et de la récente réforme du cadre juridique des SCPI, à l’occasion de la transposition en droit français de la directive AIFM.

A propos d’EY(i)

EY est un des leaders mondiaux de l’audit, du conseil, de la fiscalité et du droit, des transactions. Partout dans le monde, notre expertise et la qualité de nos services contribuent à créer les conditions de la confiance dans l’économie et les marchés financiers. Nous faisons grandir les talents afin qu’ensemble, ils accompagnent les organisations vers une croissance pérenne. C’est ainsi que nous jouons un rôle actif dans la construction d’un monde plus juste et plus équilibré pour nos équipes, nos clients et la société dans son ensemble. EY désigne l’organisation mondiale et peut faire référence à l’un ou plusieurs des membres d’Ernst & Young Global Limited, dont chacun est une entité juridique distincte. Ernst & Young Global Limited, société britannique à responsabilité limitée par garantie, ne fournit pas de prestations aux clients.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Les dernières statistiques semestrielles de l’ASPIM et de l’IEIF sur l’évolution de la collecte des SCPI et des OPCI confirment les données du 1er trimestre : l’attrait pour les véhicules non cotés de la pierre-papier reste soutenu, mais leur rythme de croissance n’est plus aussi exponentiel qu’en 2017.

Fin de l’emballement ? Les chiffres de la collecte en SCPI et OPCI du 1ersemestre 2018 confirment la tendance observée depuis le second semestre 2017 : les véhicules non cotés de la pierre-papier continuent de séduire les investisseurs particuliers, mais à un rythme plus « assagi ».

Un niveau toujours au-dessus de la moyenne historique pour les SCPI

Les SCPI enregistrent ainsi sur les six premiers mois de l’année une collecte nette proche de 2,4 Md€. C’est beaucoup moins qu’au 1er semestre 2017 (3,8 Md€, soit un repli de 37%), mais toujours beaucoup plus que la collecte semestrielle moyenne des dix dernières années (1,6 Md€, selon l’ASPIM). De fait, la collecte semestrielle des SCPI revient à son niveau du 1er semestre 2016, un résultat qui reste « néanmoins élevé à plus d’un titre », comme le précise l’IEIF dans un commentaire publié le 30 août dernier. L’institut rappelle en effet, notamment, que le millésime « 1S 2018 » est le troisième meilleur semestre de toute l’histoire des SCPI, tout en constatant une légère amélioration de la collecte nette au cours du deuxième trimestre 2018, en progression de 6,4% par rapport au 1er trimestre. L’IEIF s’attend d’ailleurs, en extrapolant les résultats des dernières années, à une collecte toujours très soutenue au second semestre, portant la collecte annuelle des SCPI dans une fourchette comprise de « 4,5 à 5,5 milliards d’euros ». Ce qui situerait la collecte nette du second semestre dans une fourchette comprise entre le niveau constaté en 2015 (moins de 2,5 Md€) et celui constaté en 2016 (3,1 Md€).

Souscriptions nettes en fort ralentissement pour les OPCI

Coté OPCI, le ralentissement est toutefois plus sensible. Selon les données ASPIM-IEIF, les souscriptions nettes enregistrées au 1er semestre sur ces véhicules majoritairement souscrits via des contrats d’assurance vie s’établissent à 1,125 Md€, un niveau près de 70% inférieur à celui constaté au 1er semestre 2017. Le résultat 1S 2018 rappelle celui constaté au 1S 2015, première année d’envolée pour les OPCI. L’IEIF note toutefois que la baisse est surtout sensible sur le 1er trimestre de l’année (450 M€ de collecte nette), le second trimestre affichant une très nette reprise (676 M€, soit 50% de mieux qu’au 1er trimestre).

Près de 70 Md€ de capitalisation

Ce ralentissement du rythme des souscriptions n’empêche pas la capitalisation des SCPI et des OPCI de franchir de nouveaux records, à respectivement 52,86 Md€ (+76% en cinq ans) et 14,1 Md€ à fin juin 2018 (+8,6% par rapport à fin 2017). Les deux véhicules capitalisent désormais près de 70 Md€ d’encours, après avoir récemment franchi le seuil des 60 Md€ d’encours. La part des OPCI dans la capitalisation globale, en forte progression ces dernières années, est en revanche en stagnation, en léger retrait (21%) par rapport au niveau atteint fin 2017 (22%). Un recul qui s’explique par celui de la part des OPCI dans les souscriptions, cette dernière s’établissant à un peu de 30% au 1er semestre 2018, contre plus de 40% sur les semestres des années précédentes.

Frédéric Tixier


A propos de l’ASPIM(i)
L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) promeut, représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif, qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés.

A propos de l’IEIF(i)
Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un organisme d’étude et de recherche indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’IEIF s’articule autour de quatre pôles d’activité : les marchés immobiliers (Tertiaire et Logement) ; les fonds immobiliers non cotés (SCPI-OPCI) ; les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) ; le Club Analyse et Prévision.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), qui remplacera prochainement l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune), devrait s’appliquer à tous les placements immobiliers, y compris les véhicules d’investissement spécialisés. SCPI, OPCI, foncières cotées en Bourse entreraient donc dans l’assiette de ce futur impôt dont les contours – encore très flous -, peinent à se préciser.

Rien n’y fait… En dépit des diverses interventions, ces dernières semaines, de plusieurs associations ou fédérations professionnelles auprès du gouvernement, celui-ci reste inflexible : tous les fonds à « prépondérance immobilière » entreront dans l’assiette du futur Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

L’avant-projet de loi de finances est en effet supposé y intégrer les sociétés foncières cotées en Bourse (SIIC[1]), les SCPI[2] ou les OPCI[3]. L’argument selon lequel ces véhicules, très majoritairement investis en immobilier d’entreprise, jouaient un rôle essentiel dans le financement de l’économie, n’a pas été entendu. Pas plus que celui de leur statut juridique[4] qui, tout du moins pour les SCPI et les OPCI, aurait pu les assimiler à des placements financiers, et donc les exclure de l’IFI.

Autre incohérence, pointée par les juristes : la volonté de taxer ces véhicules, y compris lorsqu’ils sont détenus via un contrat d’assurance-vie. Les spécialistes rappellent en effet que, dans cette hypothèse, c’est la compagnie d’assurance qui en est propriétaire, pas le souscripteur du contrat… Enfin, la mise en œuvre de la taxation des OPCI risque de poser des problèmes pratiques. Ces fonds immobiliers, plus liquides que les SCPI, sont en effet tenus de garder 10% de leurs actifs en supports monétaires, et peuvent investir jusqu’à 30% en actifs non immobiliers. Cette quote-part non immobilière sera-t-elle soumis à l’IFI ? Y aura-t-il un abattement spécifique ? Autant de questions auxquelles le gouvernement devra apporter des réponses, cohérentes si possible…

Frédéric Tixier
Rédacteur en Chef


[1] Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées
[2] Sociétés Civiles de Placement Immobilier
[3] Organisme de Placement Collectif en Immobilier
[4] SCPI et OPCI sont, sur le plan juridique, des Fonds d’Investissement Alternatifs (FIA)