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Sogenial Immobilier, en partenariat avec Ananta Asset Management et Crystal, lance Premium Hotels Investment. Ses cibles : des hôtels haut-de-gamme situés dans des zones délaissées par les grandes chaînes hôtelières. Ticket d’entrée minimum : 100 000 euros.

Le secteur hôtelier a beau payer un lourd tribut à la crise sanitaire, il continue d’intéresser les gestionnaires de fonds immobiliers. Le mois dernier, Perial lançait en effet la 1ère SCPI dédiée aux solutions d’hébergement en zone euro, PF Hospitalité Europe, en partie investie sur cette classe d’actifs. Quelques jours avant le lancement d’un FPCI dédié à l’hébergement géré par Keys AM. Et quelques mois après deux autres FPCI lancés respectivement par Eternam et Atream, le fonds de ce dernier ayant été mis sur le marché juste avant le confinement. C’est maintenant au tour de Sogenial Immobilier, en partenariat avec Ananta Asset Management et Crystal, de proposer Premium Hotels Investment.

Premium Hotels Investment cible l’hôtellerie de luxe

Son objectif : investir dans les murs et fonds de commerce d’hôtels 4 étoiles, ou plus, situés dans des lieux « prestigieux ». Mais dont les grandes chaînes hotellières sont absentes. Des cibles sont déjà identifiées. Comme l’hôtel Arboisie, un 4 étoiles situé à Megève. Ou l’Ecrin Blanc, à Courchevel. D’autres lieux figurent dans le viseur du fonds, tels que Chantilly ou Combloux. Premium Hotels Investment ne devrait pas se contenter d’acheter des actifs. Il est également prévu, à terme, d’investir dans une plateforme de gestion hôtelière. Plus important : le fonds n’aura pas recours à la dette. Réservé aux professionnels avertis, son ticket d’entrée est fixé à 100 000 €. Doté du statut de SLP (société de libre partenariat), Premium Hotels Investment est éligible au dispositif de réinvestissement des plus-values prévu par l’article 150 O B Ter du Code général des impôts.

Une rentrée active pour Sogenial Immobilier

La rentrée s’avère donc active pour Sogenial Immobilier. Qui aurait pour projet de lancer une SCPI dédiée à la zone euro début 2021. La société de gestion vient d’ailleurs de renforcer ses équipes. Avec l’arrivée de Laurent Gaillot, en tant que senior advisor, en charge précisément du développement de la gamme immobilière dédiée aux investisseurs professionnels. Et d’un nouveau responsable commercial, Mehdi Guettafi, chargé de promouvoir auprès des CGP les deux SCPI actuellement gérées par Sogenial Immobilier. Cœur de Régions a d’ailleurs procédé, début septembre, à deux nouvelles acquisitions. Il s’agit de deux actifs mixtes de bureaux et d’activités, construits par Colas, et loués via des baux commerciaux de 9 années, dont 5 fermes.

SCPI : des performances en phase avec les objectifs

Côté performance, les résultats sont en ligne avec les objectifs annoncés durant le confinement. Cœur de Régions a revalorisé le prix de ses parts le 30 juin dernier. Le prix de souscription est ainsi passé de 627,50 € à 632,50 €. L’acompte sur dividende versé au titre du deuxième trimestre (9,81 € par part), en légère augmentation par rapport au 1T (9,80 €), permet en outre à la SCPI de maintenir un objectif de distribution de 6,25% en 2020. Cœur de Ville, dont l’objectif de rendement avait été abaissé de 5,30% à 5,05% en mai dernier, maintient également ce nouvel objectif. Elle a distribué un acompte de 2,60 € au titre du 2T 2020, identique à celui du 1T.

Frédéric Tixier


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A propos de Sogenial Immobilier(i)

Depuis 1981 Sogenial Immobilier propose aux investisseurs et aux épargnants ses services de conseil en investissement et de gestion de fonds immobiliers. Fort de plus de 35 ans d’expérience dans l’investissement et l’asset management immobilier, Sogenial Immobilier devient en 2012 une société de Gestion de portefeuille agréée par l’AMF spécialisée dans la Gestion de SCPI et d’OPCI. Elle gère aujourd’hui 5 OPPCI et 2 SCPI : Cœur de Ville et Cœur de Régions.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Murs d’hôtels : une classe d’actifs portée par de nouveaux concepts

« Les murs d’hôtels affichent des rendements dans le haut de fourchette de l’immobilier tertiaire et peuvent constituer une source de diversification attractive si sélectionnés avec clairvoyance », constate Peter Viens, le gérant de l’OPCI grand public Sofidy Pierre Europe. Qui rappelle que la croissance continue du tourisme international « soutient celle de l’industrie hôtelière », notamment en Europe, mais que, dans un contexte concurrentiel et mouvant, « le secteur doit savoir profiter de nouvelles tendances de voyage indubitablement à son avantage »…

Segment dynamique du marché immobilier, avec 67,7 milliards de dollars¹ de transactions en 2018 dans le monde, dont 22,9 milliards pour la zone Europe-Moyen Orient, les murs d’hôtels attirent de plus en plus de fonds d’investissement immobilier à la recherche d’actifs de diversification et de rendement. Sur les 10 dernières années², le secteur de l’hôtellerie pan-européen a ainsi offert une performance globale de 6,8%, contre 6,2% pour la logistique et 5,1% pour les bureaux mais aussi les commerces (voir « l’interview de Stéphanie Galiègue, Directrice de la Recherche et des Etudes de l’IEIF »).

Des perspectives de croissance solides

La stratégie de diversification des fonds immobiliers est encouragée par les perspectives de croissance solides de l’industrie hôtelière. Le tourisme international a connu en 2018 une nouvelle année faste avec 1,4 milliard de personnes qui se sont rendues dans un pays étranger, soit une croissance annuelle de 6%, près de deux fois supérieure à celle de l’économie mondiale. Cette tendance devrait se poursuivre avec quelque 1,8 milliard de touristes internationaux prévus par l’Organisation mondiale du tourisme en 2030, et ainsi soutenir l’industrie hôtelière mondiale dont les taux d’occupation et les performances opérationnelles sont déjà solides. L’Europe, qui reste de très loin la première destination touristique mondiale avec plus de la moitié des voyageurs, est aussi l’une des zones les plus attractives pour les promoteurs. Le Vieux Continent a vu son parc de chambres d’hôtels croître de 1% l’an dernier. Deux fois plus forte que celle du parc mondial, cette croissance démontre la confiance des développeurs de chambres d’hôtels dans cette zone.

La concurrence des locations saisonnières est réelle…

Ces perspectives de croissance ne doivent pas pour autant occulter la concurrence des locations saisonnières, boostées par la croissance exponentielle des offres des plateformes « peer-to-peer », Airbnb et Booking.com en tête, notamment dans les grandes villes à travers le monde. Cette alternative aux chambres d’hôtel a rapidement séduit une partie des touristes, en raison de prix souvent plus bas et de la plus grande polyvalence et convivialité offerte, avec généralement la présence d’une kitchenette et d’un salon. Néanmoins, cette offre concurrente aux chambres d’hôtels fait face depuis plusieurs mois à des levées de boucliers, avec aujourd’hui des obstacles majeurs obérant la rentabilité de la location saisonnière et dissuadant de plus en plus de propriétaires qui pensaient y avoir trouvé la poule aux œufs d’or.

… mais doit être relativisée !

Il y a bien évidemment l’épineuse question de la « clandestinité fiscale » de ces plateformes, dont la plupart des pays se sont emparé pour tenter de rétablir une certaine égalité fiscale entre les différentes parties prenantes. Dans les grandes villes, la conversion exponentielle d’hébergements en location de type Airbnb, avec comme corollaire l’aggravation de la pénurie de logements pour leurs habitants, provoque également des réactions. En France, déjà 18 villes, dont Paris, limitent désormais à 120 le nombre de nuitées annuelles par hébergement. Face à la multiplication des nuisances pour les habitants des immeubles concernés, avec des va-et-vient incessants de vacanciers pas toujours respectueux des règles de savoir-vivre, les copropriétés modifient aussi leur règlement pour interdire les locations saisonnières. Par ailleurs, la location saisonnière n’est pas une alternative pour tous les touristes. Cette offre n’est généralement pas adaptée aux grandes familles ou aux groupes. Il lui est également quasi impossible de proposer les services, parfois haut de gamme, d’un hôtel et pour lesquels la demande est croissante (conciergerie, blanchisserie, restauration, salle de sport, spa…).

De nouvelles tendances à l’avantage des hôtels…

L’issue de la compétition entre hôtellerie et locations saisonnières de type Airbnb est bien évidemment incertaine. Ces deux modèles, forcés chacun de s’adapter, pourraient néanmoins coexister. Le secteur hôtelier peut, à ce titre, tirer avantage de l’émergence de nouvelles tendances auxquelles les locations saisonnières ne peuvent pas répondre. Privilégiant les « expériences de vie » aux vacances plus traditionnelles, les nouvelles générations, notamment les jeunes actifs urbains à travers le monde, sollicitent de plus en plus les voyages haut de gamme et les hôtels de luxe. Cette tendance alimente les perspectives prometteuses du marché des voyages de luxe, estimé à 1 100 milliards de dollars en 2025, soit une croissance annuelle de 4,3%³. Des axes de diversification, comme le « coworking » ou le « branding », se présentent également aux acteurs du secteur hôtelier. À l’origine apanage d’opérateurs spécialisés, le « coworking » fait aujourd’hui son entrée dans les hôtels pour séduire les « nomades digitaux » et les fidéliser. Grâce à leur présence au cœur des grandes villes et à leur savoir-faire historique en matière de gestion et d’animation, les grands groupes hôteliers rentabilisent les halls d’accueil de leurs établissements, d’ordinaire perdus, en proposant des espaces de bureaux communs, flexibles, modernes et conviviaux. Alors que le design et l’ambiance des espaces communs sont devenus primordiaux pour les touristes, le « branding » constitue aussi une source de renouvellement de l’offre hôtelière. La création de nouvelles marques sur des concepts de niche innovants démultiplieles expériences. D’ailleurs, dans les économies matures, un tiers des chambres actuellement en construction appartiendraà des hôtels de marques nouvellement créées4.

Peter Viens 


A propos de Peter Viens

Peter Viens a commencé sa carrière en 2003 chez Bouygues Construction en tant qu’acheteur dans le bâtiment, avant de rejoindre Aéroports de Paris en 2004, puis Danone Produits Frais France en 2007, dans des fonctions liées aux achats et à l’immobilier. En 2010, il intègre la Société Générale, et devient responsable Asset Management Immobilier Corporate Asie pour le Groupe. En 2015, il devient le Directeur Immobilier Europe du Groupe Air Liquide. Peter Viens est diplômé de l’École Centrale de Lyon, avec une spécialisation en immobilier, et est membre de la RICS. Il gère l’OPCI Sofidy Pierre Europe depuis mars 2018.

A propos de Sofidy

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SIIC, société civile, OPCVM Immobilier, fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces et de bureaux. Premier acteur indépendant sur le marché des SCPI avec plus de 5,1 milliards d’euros sous gestion, Sofidy est un gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe. Agréée par l’AMF, Sofidy est régulièrement distinguée pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale du groupe Tikehau Capital.

[1] JLL, « Hotel Investment Outlook 2019 ».
[2] De fin 2007 à fin 2017. Source : IEIF, « Immobilier de tourisme : décryptage », mars 2019.
[3] Grand View Research, mars 2018.
[4] JLL, « Hotel Investment Outlook 2019».

L’IEIF vient de publier une étude sur l’immobilier de tourisme, en s’intéressant plus particulièrement aux actifs hôteliers. Objectif : analyser, chiffrer, et mettre en perspective les grandes tendances qui impactent ce secteur, de plus en plus prisé des investisseurs. Explications, avec Stéphanie Galiègue, directrice de la Recherche et des Études de l’IEIF.

Pierrepapier.fr – L’IEIF vient de publier une importante étude sur l’immobilier de tourisme. Quelles activités recouvre ce secteur ?

Stéphanie Galiègue – L’immobilier de tourisme revêt plusieurs formes. En France, par exemple, avec 18 000 établissements et 210 millions de nuitées, les hôtels en sont les acteurs les plus importants. Les campings – 8 300 unités et 124 millions de nuitées – et les résidences de tourisme – 2 160 établissements et 95 millions de nuitées – viennent compléter une offre traditionnelle désormais concurrencée par les nouveaux acteurs de l’immobilier collaboratif, comme Airbnb. Mais les frontières entre les actifs immobiliers semblent de moins en moins marquées. On trouve aujourd’hui des bureaux qui offrent des services hôteliers – conciergerie, hall d’accueil… – et des hôtels qui accueillent des bureaux dans des espaces de coworking. Le secteur est en réalité de plus en plus complexe, et en proie à de fortes mutations, liées à l’émergence de nouveaux modèles. On observe, par exemple, que les investisseurs qui s’étaient longtemps concentrés sur la détention des seuls murs cherchent désormais également à acquérir les fonds de commerce. Ou que, côté exploitants, le marché se concentre, puisque deux groupes représentent à eux seuls les trois quarts de l’offre de chaînes intégrées. Ce sont ces tendances – parmi d’autres – qu’il nous a paru important de détailler et de remettre en perspective au sein de l’étude que nous venons de publier.

Pierrepapier.fr – Quels sont les atouts de l’actif hôtelier, comparé aux autres classes d’actifs immobiliers ?

Stéphanie Galiègue – L’actif hôtelier est un actif contracyclique : sa performance dépend des flux touristiques mondiaux et davantage de l’attractivité internationale du pays où il est implanté que de ses cycles économiques. De ce fait, il constitue une source de diversification intéressante pour les investisseurs. Il offre en outre des performances plus régulières et plus élevées que les autres actifs immobiliers. Sur les 10 dernières années (fin 2007-fin 2017), le secteur de l’hôtellerie a ainsi dégagé une performance globale de 6,8 %, contre 6,2 % pour les locaux d’activités et la logistique, et 5,1 % pour les bureaux ou les commerces. Le secteur bénéficie également d’une conjoncture porteuse, notamment en France – avec l’objectif du gouvernement d’atteindre un flux de 100 millions de touristes d’ici 2020 -, et d’une offre qui gagne en qualité : 40 % du parc français sont aujourd’hui labelisés 3 étoiles – contre 28 % en 2010 -, et 24 % aux normes 4 et 5 étoiles – contre 11 % en 2010.


Pierrepapier.fr – Votre étude témoigne que les investisseurs s’intéressent de plus en plus à cette classe d’actifs. Quid des véhicules de la pierre-papier (SCPI, OPCI, SIIC) ?

Stéphanie Galiègue – Encore minoritaires dans le patrimoine des investisseurs institutionnels, les actifs hôteliers séduisent effectivement de plus en plus d’acteurs. En attestent les volumes de transactions hôtelières qui sont en progression constante en Europe (plus de 20 milliards d’euros, fin 2017). Les OPCI, professionnels ou grand public, sont les plus exposés, avec 6% de leurs encours sous gestion investis en actifs hôteliers. Un OPCI en particulier, LF Cerenicimo +, est d’ailleurs exclusivement positionné sur ce secteur. Côté SIIC, la proportion est moindre (3% des actifs sous gestion fin 2017), mais elle a fortement progressé puisqu’elle n’en représentait que moins de 1% un an plus tôt. Enfin, les hôtels ne sont présents qu’à hauteur de 1,6% des patrimoines des SCPI. Mais certaines sont plus engagées que d’autres. On peut citer Atream Hotels (Groupe Atream), avec 100% investis en actifs hôteliers – avec 70 % d’hôtels et 30 % de résidences de tourisme et d’affaires -, tout comme Foncia Cap’Hebergimmo (Groupe Foncia) et UFG Pierre & Vacances Conseil Immobilier Moselle (Groupe La Française REM). Logipierre 3 (Groupe Fiducial) est également très exposée, avec 95,4 % de son patrimoine investis sur le secteur hôtelier.

Propos recueillis par Frédéric Tixier


A propos de Stéphanie Galiègue

Stéphanie Galiègue est Directrice de la Recherche et des Études de l’IEIF. Elle dispose de plus de 20 ans d’expérience en matière d’analyse de données, de performance et de risque pour le compte des investisseurs institutionnels dans le domaine de l’immobilier et de la finance. En 2005, Stéphanie Galiègue rejoint IPD France comme Directrice des Etudes et de la Recherche avant d’être promue Directrice générale adjointe quelques mois plus tard. En 2011, elle devient Directrice générale d’IPD France & Europe du Sud et Administratrice. Elle a débuté sa carrière chez Axa Investment Managers Paris en 1996, où elle a développé une expertise particulière en matière d’analyse de performance et de risque, avant de rejoindre CDC Ixis Asset Management en 1999. En 2001, elle est devenue chez Deloitte, responsable de la ligne de service Reporting et Attribution de performance dans le pôle dédié à l’assistance aux sociétés de gestion. Stéphanie Galiègue est diplômée d’HEC, majeure Finance et membre du Cercle des Femmes de l’Immobilier.

A propos de l’IEIF

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA).
L’IEIF compte aujourd’hui plus de 120 sociétés membres (2/3 d’investisseurs, 1/3 d’autres acteurs : promoteurs, banques, experts immobiliers, conseils en immobilier, etc.). Le patrimoine immobilier des membres investisseurs représente une valeur globale de près de 300 milliards d’euros. L’IEIF s’appuie sur une équipe de 20 personnes issues à la fois des mondes de la finance et de l’immobilier, dont 6 chercheurs associés. Il dispose de nombreuses bases de données économiques, financières et immobilières, dont certaines ont plus de 30 ans d’historique.

Dans la famille des classes d’actifs immobilières « alternatives », le secteur hôtelier occupe une place particulière. En raison de ses rendements, mais surtout de leur stabilité. Explications, avec Béatrice Guedj, Directrice de la Recherche et de l’Innovation chez Swiss Life REIM, et Senior Advisor à l’IEIF.

Pierrepapier.fr – Quels sont les trois atouts de l’hôtellerie en tant que secteur d’investissement ?

Béatrice Guedj – Son premier atout est la rentabilité. L’immobilier hôtelier en Europe offre un rendement total supérieur aux autres classes d’actifs, et cela quel que soit l’horizon d’investissement. Sur les dix dernières années, il s’est établi à 6,8% par an, contre 5,4% pour les autres secteurs, selon l’indice paneuropéen MSCI¹. Sur les trois dernières années, son niveau annuel est même passé à 9,7% par an, en raison d’une forte hausse des rendements en capital, tirés par un marché très concurrentiel. Son deuxième atout est la stabilité des rendements locatifs, à un niveau là encore élevé : plus de 5% par an en moyenne. L’indexation des baux sur des périodes longues rend en outre cette classe d’actifs particulièrement recherchée, car synonyme de stabilité des cash flows. Enfin le secteur hôtelier, troisième atout, s’est avéré plus résistant que les autres clases d’actifs, en termes de rendement, lors de la dernière récession. Le secteur hôtelier est donc très bien positionné en termes de couple rendement/risque, en raison de la faible volatilité de ses rendements en capital et de la stabilité de ses rendements locatifs.

Pierrepapier.fr – Pourquoi spécifiquement privilégier l’hôtellerie en Europe ?

Béatrice Guedj – L’hôtellerie offre une exposition à la croissance mondiale, et à l’effet richesse qu’elle engendre, en particulier sur le continent asiatique. Or la hausse de l’activité touristique des concitoyens de cette zone, notamment chinois, s’est déployée prioritairement en Europe. Cette dernière concentre aujourd’hui près de 51% du tourisme mondial, en arrivées et en nuitées. Et elle n’est pas près de perdre sa place de leader, à l’heure de l’intensification du tourisme d’affaires ou de loisirs. Enfin, tous les modèles d’allocation d’actifs démontrent l’intérêt d’une exposition en immobilier sur le segment hôtelier en Europe. Celui-ci offre en effet un niveau de diversification géographique et sectoriel sans autre équivalent, en raison de la faible corrélation entre les grands et les petits marchés de la zone.


Pierrepapier.fr – Quels véhicules immobiliers grand public s’intéressent au secteur hôtelier en Europe ?

Béatrice Guedj – L’hôtellerie a été souvent approchée par le secteur coté. En raison de la dynamisation de la performance et de la stabilité des rendements qu’il procure, le secteur de l’hôtellerie est pleinement intégré aux portefeuilles des grands investisseurs institutionnels, et aux patrimoines des SIIC et autres foncières cotées européennes. Le constat est moins évident du côté des véhicules non cotés à destination des investisseurs particuliers. Mais la tendance est à un renforcement du secteur pour tout type de véhicules.Pour les SCPI, la collecte est clairement à la hausse², avec notamment l’apparition de « pure players» exclusivement investis dans ce secteur. Côté OPCI grand public, c’est plus de 6,7% de leur patrimoine qui est, depuis fin 2016, dédié au secteur hôtelier³. En outre, le dernier sondage réalisé à l’automne 2018 par Preqin montre l’accélération des fonds levés en faveur des véhicules non cotés spécialisés dans une approche multi-pays du secteur de l’hôtellerie. Il est donc clair que les grands assets managers spécialistes de la diversification de portefeuilles ont bien compris l’intérêt de ce positionnement.

Propos recueillis par Frédéric Tixier


A propos de Béatrice Guedj

Titulaire d’un doctorat en économie mathématique, Béatrice Guedj a été chercheur au CREST et membre du laboratoire d’économétrie du Cnam, en charge de la modélisation pour le secteur de la construction et des marchés immobiliers au sein de Rexecode (2000-2003), puis Managing Director de la recherche chez Grosvenor pour l’Europe, de 2004 à 2016. Elle a ensuite occupé le poste de Directrice de la recherche et des études à l’IEIF, puis a rejoint Swiss Life REIM France en tant que Directrice de la recherche et de l’innovation, en mars 2018. Béatrice Guedj est également Senior Advisor pour l’IEIF.

A propos de l’IEIF

Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un organisme d’étude et de recherche indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’IEIF s’articule autour de quatre pôles d’activité : les marchés immobiliers (Tertiaire et Logement) ; les fonds immobiliers non cotés (SCPI-OPCI) ; les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) ; le Club Analyse et Prévision.


[1] Sur la période 2007-2017.
[2] Pour la première fois en 2017, les montants collectés par les 7 SCPI spécialisées ont dépassé ceux des 22 SCPI commerces. Se référer à l’étude « SCPI : analyse de l’année 2017 de l’IEIF », de Patrick Boério.
[3] Sur un patrimoine total de 5,8 Md€ d’euros en 2016. En 2013, ces classes d’actifs alternatifs étaient inexistantes des portefeuilles. D’après une étude réalisée par l’IEIF pour les comptes de l’ASPIM et l’AFG, « Le marché des OPCI en 2017 ».