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Crowdfunding immobilier : 9,3% de rendement annuel en 2020…

L’étude annuelle Fundimmo-Hellocrowdfunding confirme la montée en puissance du crowdfunding immobilier en 2020. Sa collecte dépasse les 500 M€. La forte croissance des montants remboursés ne pèse pas sur le rendement moyen, qui demeure à un niveau élevé (9,3%). L’année 2021 devrait poursuivre cette tendance.

Le dernier baromètre annuel du crowdfunding immobilier, réalisé par la plateforme Fundimmo et Hellocrowdfunding, confirme la forte progression de la collecte de cette formule de placement. Comme prévu, elle franchit la barre des 500 M€, à 505 M€. S’inscrivant ainsi dans une progression de +35% par rapport à l’année 2019.

Un poids grandissant dans l’univers des placements

Un résultat obtenu en dépit des difficultés rencontrées par le secteur immobilier depuis le début de la crise sanitaire. Et qui « démontre le poids grandissant que prend le crowdfunding immobilier dans l’univers des placements », se félicite Jérémie Benmoussa, le président du directoire de Fundimmo. Le crowdfunding immobilier aligne en effet, année après année, des taux de croissance assez impressionnants. En 2016, il ne pesait qu’un peu plus de 50 M€. Depuis lors, sa collecte a quasiment doublé chaque année, jusqu’en 2019. La crise sanitaire n’aura donc pas entamé sa dynamique, mais néanmoins freiné sa progression. Qui, sans doute, devrait reprendre de plus belle cette année. Si le contexte sanitaire le permet.

Crowdfunding immobilier : tous les indicateurs sont au vert

Car, hormis cette inflexion dans le rythme de croissance de sa collecte, tous les autres indicateurs du crowdfunding immobilier sont au vert. Y compris et notamment celui de sa rentabilité qui, à 9,3% en moyenne, se paye même le luxe de s’améliorer par rapport à 2019 (9,2%). Mieux encore, cette hausse de la rentabilité intervient alors même que le nombre de projets remboursés s’accroît fortement. De plus de 75%…. Ce sont en effet 180 M€ qui auront été rendus l’an dernier aux investisseurs. Contre 103 M€ en 2019. Une base plus large et donc plus représentative, « qui témoigne de la solidité du modèle du crowdfunding immobilier », affirme Jérémie Benmoussa. D’autres indicateurs, dont on aurait pu craindre qu’ils se dégradent avec la crise, font en outre mieux que résister.

Baisse des taux de retard et de défaut de remboursement

Le taux de défaut est en très net retrait. Il passe de 0,57% à 0,16%. Le taux de retard moyen, qui mesure les dépassements de l’échéance contractuelle de remboursement, est aussi en baisse. De presque 2 points pour les retards de plus 6 mois, pour s’établir à 5,7%. Une tendance à mettre toutefois en perspective avec l’allongement attendu des périodes de remboursement. Si, étonnamment, le délai demandé aux investisseurs a baissé en 2020, selon les chiffres de Fundimmo, passant de 21,3 mois en 2019 à 21 mois, il pourrait repartir à la hausse cette année. Compte tenu de la durée des chantiers et de commercialisation des projets, depuis le début de la crise sanitaire, qui poussent les promoteurs à demander plus de marge de manœuvre. Le succès du crowdfunding s’explique d’ailleurs aussi par les besoins croissants en provenance des professionnels de l’immobilier.

Une réponse de plus en plus adaptée aux besoins des promoteurs immobiliers

Cette forme de financement alternative « a séduit 321 opérateurs depuis la création du marché », détaille Fundimmo. Elle attire désormais, depuis le relèvement du seuil des opérations à 8 millions d’euros, des acteurs de plus grande taille. Qui, comme le souligne dans une tribune Quentin Romet, président de la plateforme Homunity, « optent plus facilement pour une diversification de leurs sources de financement via une levée de fonds en crowdfunding ». L’année 2021 devrait, selon lui, voir une montée en puissance de ce type de demande. D’autant, souligne Quentin Romet, que les promoteurs, y compris les plus gros d’entre eux, « pourraient avoir besoin de plus de fonds propres après la crise ». Alors qu’en parallèle, les banques pourraient leur en demander davantage. « Une difficulté à laquelle le crowdfunding est prêt à répondre en 2021 », estime-t-il…

Frédéric Tixier


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Crise sanitaire et confinement impactent l’ensemble des marchés immobiliers. Les opérateurs du crowdfunding immobilier -et les investisseurs qui participent aux opérations de financement- vont, eux-aussi, en subirent les conséquences. Plusieurs plateformes ont déjà tenté de les mesurer, en publiant des analyses. Certaines ont suspendu les opérations de levée de fonds. Etat des lieux…

« Toutes les campagnes de crowdfunding sont suspendues, en l’absence de visibilité sur la reprise de l’activité économique », annonçait le 25 mars Arnaud Romanet-Perroux, le fondateur de la plateforme Upstone. Même son de cloche chez Fundimmo. Jérémie Benmoussa, son président, a lui aussi décidé « d’interrompre le lancement de nouvelles collectes, durant au moins une semaine, à compter du 20 mars ».

Les plateformes de crowdfunding immobilier réagissent à la crise

Certaines plateformes de crowdfunding immobilier, à l’instar des gestionnaires de SCPI ou d’OPCI, ont rapidement réagi face à la crise sanitaire. Moins massivement et systématiquement, toutefois. Selon Céline Mahinc, « seulement un tiers des plateformes actrices en crowdfunding immobilier ont communiqué », constate-t-elle dans sa dernière tribune consacrée aux risques qui menacent plateformes et crowdfunders durant et après la crise en cours. Une partie de ces communications vise prioritairement à rassurer sur la poursuite de l’activité. C’est le cas des messages diffusés par Homunity, Clubfunding, ou Wiseed. « L’ensemble des lignes en participation sont suivies avec une grande proximité », explique ainsi Nicolas Seres, chez Wiseed. Quentin Romet, chez Homunity, se veut encore plus rassurant. La crise « ne devrait pas avoir d’impacts directs sur les débouclages des opérations infine ». Ni sur « les capacités de remboursement des acteurs financés », estime-t-il.


Coronavirus : quels risques sur l’activité des plateformes ?

Tous s’accordent néanmoins pour reconnaître que les marchés immobiliers sous-jacents à leur opérations de financement vont subir un indéniable ralentissement. Le marché de la construction risque « de se figer complètement dans les prochains jours », estimait hier Arnaud Romanet-Perroux. Outre l’arrêt des chantiers, la fermeture des études notariales va jouer en défaveur du secteur de la promotion immobilière. Anaxago, dans une très longue publication mise en ligne dès le 10 mars, pointe également un possible ralentissement du côté des financements. De la part des acquéreurs particuliers. Mais aussi en raison des allongements des délais de réponse bancaire. Les retards sur les opérations en cours doivent en revanche être relativisés. Comme le rappelle Quentin Romet, « la promotion immobilière ne fonctionne pas avec des cycles courts ». La plupart des projets portés par les plateformes de crowdfunding intègrent d’ailleurs la possibilité, pour l’opérateur, « de proroger de 6 mois », constate-t-il.

Faible impact sur la rentabilité… sauf en cas de faillite

Le fondateur d’Upstone distingue pour sa part des risques différenciés selon la nature des opérations de financement. Pour les opérations de promotion immobilière, c’est bien le risque d’un arrêt brutal des chantiers qui pèse sur les projets en cours. Mais ce risque de retard, qui peut varier de quelques semaines à plusieurs mois, ne conduit pas nécessairement à remettre « en cause leur finalisation ni leur rentabilité », estime-t-il. Tout en rappelant que les opérations dites « corporate » -celles destinées à financer la croissance d’un promoteur immobilier, et non pas un programme immobilier spécifique- comportent un risque de retard plus important. Globalement, les retards ne devraient pas se traduire « par une baisse du rendement pour les investisseurs privés », ajoute-t-il. Sauf, évidemment, si le promoteur « n’est plus en capacité de rembourser ».

Convaincus de la solidité du marché du crowdfunding immobilier

Pour Upstone, les opérations de marchand de biens devraient en revanche, dans la grande majorité des cas, « se dérouler sans incident ». Le dirigeant de cette plateforme, à l’instar de la plupart de ses concurrents, reste d’ailleurs convaincu de « la solidité du marché du crowdfunding immobilier ». Anaxago, tout comme Wiseed, considèrent que l’immobilier reste un marché refuge. En rappelant que la demande reste vive du côté des logements neufs. « Face à une offre au ralenti », constate Anaxago. Fundimmo, qui s’attend à des délais plus élevés, mais « avec un risque de retard maîtrisé », rappelle pour sa part que « l’analyse des fondamentaux du marché demeure très positive à moyen et long terme »…

Cinq plateformes concentrent 68% des souscriptions

Rappelons que le crowdfunding a collecté plus de 370 M€ de capitaux l’an dernier. Et qu’il se concentre de plus en plus entre une poignée d’acteurs. Les cinq premiers collecteurs en 2019 ont en effet recueilli à eux seuls près de 70% des capitaux levés en 2019. Un mouvement que la crise actuelle pourrait encore accélérer…

Frédéric Tixier

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My Korner Shop, le crowdfunding immobilier de proximité

Alors que le crowdfunding immobilier poursuit sa forte croissance, tirée par les leaders du marché, certains opérateurs choisissent des concepts plus ciblés. C’est le cas notamment de My Korner Shop, qui s’est positionné sur un créneau très spécifique : le financement des murs de commerce de centre-ville…

La croissance du crowdfunding immobilier ne se dément pas. L’an dernier, cette industrie naissante a collecté plus de 370 M€ de nouveaux capitaux. Plus du double qu’en 2018, selon l’agrégateur Hello Crowdfunding. Des chiffres que confirme le baromètre du crowdfunding 2019, établi par Financement Participatif France et Mazars. Selon cette étude, le secteur immobilier accapare 57% du total des capitaux drainés en faveur du financement participatif. Contre à peine 4%, par exemple, pour le secteur technologique et numérique…

Crowdfunding immobilier : l’émergence de leaders

Plus en pointe que d’autres, le secteur immobilier est aussi l’un de ceux où s’amorce le plus clairement le mouvement de concentration attendu par les observateurs du marché. En 2018, les 5 principales plateformes trustaient déjà plus de 50% des levées de fonds. Et, début 2020, ces 5 leaders représentent près de 68% des capitaux collectés depuis l’origine[1]… Une concentration qui devrait encore s’accélérer au cours des prochains mois. En raison, notamment, de la révision à la hausse des plafonds de collecte par projets. Ces derniers sont passés à 8 M€ en octobre dernier, contre 2,5 M€ précédemment. Une course à la taille également favorisée par le rachat des plateformes les plus dynamiques par de grands opérateurs.


Autres acteurs, autres stratégies

Homunity est, par exemple, désormais détenu indirectement par Tikehau Capital. Il est par ailleurs actionnaire majoritaire de la société de gestion d’actifs immobiliers Sofidy. Et la Foncière Atland, actionnaire majoritaire de la société de gestion de SCPI Atland Voisin, détient 60% de Fundimmo. A l’opposé de ces plateformes dont les process se rodent et s’automatisent au fil du temps, qui interviennent sur l’ensemble du territoire français et, d’ailleurs, essentiellement sur le segment de l’immobilier résidentiel, d’autres tentent une approche différente. La Première Brique, par exemple, vient de se lancer sur l’investissement régional. Un créneau également occupé par Proximea, créé par la Banque Populaire du Grand Ouest. Proximea joue à la fois la carte de l’investissement immobilier et au capital de start-up. My Korner Shop, lui, vise un objectif « sociétal » : revitaliser les centres-villes.


Objectif : revitaliser les commerces de centre-ville

Créée en octobre 2017, cette plateforme a été la première à obtenir le statut de CIP[2], dès juillet 2018. Son credo : l’investissement participatif dans des murs de magasins. Une typologie d’actifs (commerces) qui ne représentait que 8% des fonds levés en 2019. Contre 79% pour les programmes résidentiels. My Korner Shop n’a pour l’heure bouclé qu’une seule opération : les murs d’une pizzeria à Chartres. Le projet a séduit une trentaine de particuliers, avec un ticket moyen de souscription de 2 100 euros. Leur motivation ? Une meilleure maîtrise de leur cadre de vie, grâce à leur nouveau statut de propriétaires. Les co-investisseurs disposent en effet d’un pouvoir de décision, leur permettant notamment de choisir le locataire. Ou de décider de la revente du local…

My Korner Shop, levée de fonds en cours

Selon My Korner Shop, le rendement annuel prévisionnel de cette opération se situerait autour de 4% à 5% par an. A son terme, c’est-à-dire dans 5 à 10 ans, la revente de l’actif devrait permettre de porter le rendement global à environ 10%. C’est également l’objectif assorti à l’opération de levée de fonds en cours. Cette fois, My Korner Shop compte financer l’acquisition des murs d’une boutique parisienne occupée par un coiffeur-barbier. Objectif de collecte pour cette « Barber Shop » de 30 m², située dans le XXe arrondissement : 274 000 €. Le prix d’acquisition, de 410 000 € au total, est couvert à hauteur de 200 000 € par un emprunt bancaire. Ce prêt permet de « soulager l’effort des internautes dans l’objectif de collecte », souligne My Korner Shop. « Il permet également de profiter de l’effet de levier procuré par les taux d’intérêt bas », ajoute-t-il.

Objectif d’un rendement annuel de 5,36% à cinq ans

Le loyer annuel actuel, de 22 000 euros, laisse envisager « des distributions de bénéfices croissants chaque année », précise la plateforme. Dans l’hypothèse d’une revente au terme de 5 ans, la rentabilité annuelle globale devrait se situer à 5,36%. La collecte, ouverte depuis le 20 décembre dernier, sera close le 30 avril prochain. La signature de l’acte de vente est programmée pour le 8 mai.

Frédéric Tixier

[1] Wiseed, Clubfunding, Anaxago, Homunity, et Fundimmo représentent 68% des capitaux collectés depuis l’origine par les 36 plateformes recensées par Hello Crowdfunding.

[2] Conseiller en investissement participatif.


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A propos de My Korner Shop(i)

My Korner Shop propose une plateforme de financement participatif en ligne. La société offre aux habitants d’un quartier l’opportunité de devenir collectivement propriétaires des murs de leurs commerces de proximité. L’objectif est de contribuer à la redynamisation des centres-villes et centres-bourgs français en mobilisant la communauté locale. Par le biais du lien de propriété locale, My Korner Shop souhaite créer une relation de proximité entre les commerçants et les habitants et entretenir la qualité de vie en centre-ville. La réaffirmation du lien social est une clé de la revitalisation des cœurs de ville. Depuis le 31 août 2018, My Korner Shop dispose du statut de conseiller en investissements participatifs (CIP). Son activité est contrôlée par l’Autorité des marchés financiers.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Crowdfunding immobilier : 7 millions d’euros, qui dit mieux ?

La plateforme de crowdfunding immobilier Koregraf vient d’annoncer une levée de fonds de 7 millions d’euros. Un montant supérieur au dernier record en date de 4,4 M€ détenu par Homunity. D’autres opérations d’envergure sont attendues en 2020.

« C’est la plus importante levée de fonds réalisée à ce jour en France[1] », revendique la plateforme de crowdfunding immobilier Koregraf dans un communiqué publié le 11 décembre dernier. Menée pour le compte d’Essor Développement, la collecte atteint 7 millions d’euros. L’enveloppe sera utilisée pour financer sept opérations immobilières de bureaux et d’activités tertiaires menées par le constructeur.

Crowdfunding immobilier : nouveau plafond de collecte à 8 millions d’euros

Un montant qui constitue effectivement un nouveau record. Et se rapproche du nouveau plafond de 8 millions d’euros autorisé depuis octobre dernier. C’est Homunity, l’un des leaders du marché, qui avait été le premier à franchir le précédent seuil de 2,5 M€. Le 28 novembre dernier, moins d’un mois après la publication du décret, il bouclait un programme de 4,4 M€. Ce dernier – une opération d’achat/revente d’une galerie commerciale à Sénart – devrait être remboursé d’ici 6 mois. Un délai d’ailleurs beaucoup plus court que celui du programme Koregraf, prévu sur 36 mois.

Du financement de projets au financement de structures

Mais Koregraf et Homunity ne sont pas les seuls à proposer des projets supérieurs à 2,5 M€. Selon l’agrégateur hellocrowdfunding, deux opérations à 3 M€ seraient actuellement en cours de collecte chez Fundimmo et Clubfunding. Les projets de montant unitaire encore plus élevé sont d’ailleurs amenés à se multiplier. Le relèvement du plafond permet en effet, comme l’illustre l’opération Koregraf, le financement non plus d’une seule opération, mais d’un ensemble de projets portés par un même promoteur. Ce financement de « structures », par opposition au financement de projets, présente-t-il plus de risques pour l’investisseur ? Non, répond a priori Homunity, qui considère que le seul risque sera désormais celui « d’une potentielle faillite du promoteur ». Un risque relatif. Car, ajoute-t-il, il s’agit de financements accordés « à des acteurs solides », dotés d’un « plan de financement cohérent ».

Les promoteurs cotés en Bourse s’intéressent désormais au crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier est en effet passé à une nouvelle étape de son développement. Il intéresse en effet désormais des groupes cotés en Bourse. Des structures a priori effectivement plus solides. Et qui peuvent maintenant s’aventurer sur le terrain d’un crowdfunding en capacité de lever des sommes importantes. «Et dans des délais relativement courts », souligne Homunity. Pour la plateforme, désormais détenue par Tikehau Capital, l’année 2020 s’annonce donc sous les meilleurs auspices.

Poursuite d’une croissance soutenue pour le secteur

La croissance constatée ces deux dernières années devrait de nouveau être au rendez-vous. En 2019, comme en 2018, les sommes collectées par le crowdfunding immobilier ont progressé de 80%. Cette année, elles devraient se situer aux alentours des 300 millions d’euros. Et s’il attire toujours plus d’investisseurs, c’est que le crowdfunding immobilier reste un secteur particulièrement lucratif. Son rendement moyen se situe encore autour des 9,4%. Et son taux de défaut demeure inférieur à 0,5%…

Frédéric Tixier

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[1] Pour un investissement de crowdfunding immobilier.


A propos de Koregraf(i)

Créé en 2014 par Vincent Sillègue, Koregraf est un site de financement participatif exclusivement dédié à la promotion immobilière. La plateforme a co-financé 71 programmes immobiliers dans toute la France (Nouvelle-Aquitaine, Ile-de-France, Auvergne Rhône-Alpes, Bretagne…) pour un total de plus de 37,9 millions d’euros collectés. Koregraf est également le premier acteur à proposer un accompagnement global du financement des acteurs de la promotion immobilière : financement d’opérations de promotion immobilière, co-investissement et co-promotion, conseil en restructuration de capital… Koregraf apporte des conseils à haute valeur ajoutée en s’appuyant sur un réseau étendu de partenaires (dans les secteurs immobilier et financier) et la double compétence immobilière et financière des membres de son équipe.

 A propos de Homunity(i)

Créée en septembre 2014 par trois entrepreneurs : Quentin Romet, Arnaud de Vergie et Charles Teytaud, Homunity est une plateforme de crowdfunding destinée à financer la promotion immobilière résidentielle et tertiaire, ainsi que la rénovation d’ensemble immobilier. Depuis son lancement en 2014, Homunity a financé 173 projets pour plus de 99 millions d’euros investis et 36 programmes remboursés. Agréée par l’AMF et immatriculée auprès de l’ORIAS, Homunity attache une importance toute particulière aux devoirs de transparence et à la gestion des risques liés au crowdfunding.

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Plafond à 8 M€ : quel impact pour le crowdfunding immobilier ?

Les plateformes de crowdfunding pourront désormais lever jusqu’à 8 millions d’euros par projet, contre 2,5 précédemment. Cette mesure, prévue par la loi Pacte, est officielle depuis le 30 octobre. Quel impact pour le marché du crowdfunding immobilier ?

Le décret d’application instaurant le rehaussement du seuil d’éligibilité des projets de financement participatif a été publié le mercredi 30 octobre. Désormais, les plateformes de crowdfunding pourront lever jusqu’à 8 millions d’euros[1]par projet[2], contre 2,5 millions précédemment[3]. Le décret met également en œuvre une autre des dispositions prévues par la loi Pacte : les sociétés coopératives constituées sous la forme de société anonyme peuvent dorénavant faire appel au public via les plateformes de crowdfunding.

Crowdfunding : pourquoi porter le plafond à 8 millions d’euros par projet ?

Le rehaussement du plafond de collecte était vivement souhaité par les professionnels du secteur. Mais pourquoi le relever, pourrait-on s’interroger, quand on sait que le montant moyen levé par projet, en crowdequity, dépasse à peine les 360 000 €[4] ? «La mesure intéresse surtout le secteur du crowdfunding immobilier, où le niveau moyen des montants collectés est en moyenne plus élevé -536 000 € en 2018 -, et où de plus en plus d’opérations sont effectivement capées par le seuil des 2,5 M€ », répond Céline Mahinc, gérante fondatrice du cabinet Eden Finances, et auteure de plusieurs études sur le crowdfunding immobilier. Le relèvement du plafond va de fait permettre aux plateformes de crowdfunding immobilier de répondre aux attentes d’acteurs de plus grande taille, et d’ajouter à leur cible d’opérateurs les gros promoteurs dont les besoins de financement par opération peuvent atteindre, voire dépasser, les 10 M€. Un élargissement qui signifie également, pour les plateformes, une meilleure maîtrise des risques, car désormais en partie adossés à des entreprises plus solides sur le plan financier.

Crowdfunding immobilier: favoriser la montée en puissance des investisseurs institutionnels

La mesure vise également un autre objectif : satisfaire les attentes des investisseurs institutionnels, dont la part dans les apporteurs de fonds est en progression constante. « En 2018, les investisseurs institutionnels représentaient environ 30% des montants levés en crowdfunding immobilier », précise Céline Mahinc. Pour s’adapter aux besoins de cette catégorie d’investisseurs, qui déversent plus de capitaux, sur des tickets de versement plus élevés et plus récurrents, les plateformes doivent disposer d’un « pipe » d’investissements d’une taille plus conséquente, et régulièrement renouvelé. D’où l’intérêt d’entrée en relation avec les gros promoteurs, dont le flux et la nature des opérations correspondent précisément à ces critères. Car, pour l’heure, le niveau des besoins de financement des 429 promoteurs recensés par la dernière étude de Céline Mahinc, réalisée conjointement avec l’IEIF[5], est pour le moins hétérogène. Si certains promoteurs ont pu faire financer par le crowfunding, en cumulant plusieurs opérations sur les 5 dernières années, jusqu’à 16 M€, d’autres n’ont pas dépassé le seuil des 37 000 €…

Crowdfunding immobilier: vers une concentration des acteurs ?

Cette montée en puissance, à la fois dans le sourcing des opérations et dans le profil des investisseurs, risque toutefois d’avoir des conséquences sur la structure du marché du crowfunding immobilier. Une quarantaine d’acteurs y sont aujourd’hui actifs. Mais déjà, les 5 premières plateformes, dont la hiérarchie change d’ailleurs d’une année à l’autre[6], trustent plus de 50% des levées de fonds. « La course à la taille pourrait ouvrir la voie à de nouvelles restructurations », prédit Céline Mahinc, qui rappelle que deux des plus importants acteurs, Homunity et Fundimmo, sont déjà passés dans le giron de grands opérateurs du capital investissement ou de l’investissement en immobilier[7]. Homunity annonce d’ailleurs l’ouverture imminente de la première opération d’un montant unitaire supérieur à 2,5 millions d’euros. Il s’agirait du financement de l’acquisition de la galerie commerciale de Bois Sénart, située à Cesson (77), pour un montant à financer de 4,4 M€, et un objectif de rendement à 6 mois de 9% annualisé.

Loi Pacte : les autres mesures attendues

En attendant, le secteur est toujours dans l’attente de la mise en application de deux autres mesures phares prévues par la loi Pacte : l’éligibilité du financement participatif aux produits d’épargne-retraite et à l’enveloppe assurance-vie, ainsi que l’ouverture de cette forme d’investissement aux PEA-PME. A suivre.

Frédéric Tixier


A propos de l’IEIF

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA). L’IEIF compte aujourd’hui plus de 120 sociétés membres (2/3 d’investisseurs, 1/3 d’autres acteurs : promoteurs, banques, experts immobiliers, conseils en immobilier, etc.). Le patrimoine immobilier des membres investisseurs représente une valeur globale de près de 300 milliards d’euros. L’IEIF s’appuie sur une équipe de 20 personnes issues à la fois des mondes de la finance et de l’immobilier, dont 6 chercheurs associés. Il dispose de nombreuses bases de données économiques, financières et immobilières, dont certaines ont plus de 30 ans d’historique.

[1] Limite maximale autorisée par l’Union européenne.
[2] Pour l’ensemble des titres levés par les plateformes, actions, obligations, obligations convertibles, minibons ou titres participatifs.
[3] La mesure ne s’applique qu’aux plateformes dotées du statut de CIP (conseiller en investissement participatif) ou de PSI (prestataire de services d’investissement). Le plafond par projet reste fixé à 1 million d’euros pour les plateformes dotées du statut d’IFP (intermédiaire en financement participatif).
[4] Source : Baromètre du crowdfunding en France 2018 réalisé par KPMG pour Financement Participatif France.
[5] L’étude complète sera disponible en décembre prochain.
[6] En 2018, le quinté de tête comprenait Homunity, Anaxago, Wiseed, Clubfunding, Fundimmo.
[7] Homunity a été racheté, début 2019, par credit.fr, une plateforme détenue par Tikehau Capital, également actionnaire majoritaire de la société de gestion d’actifs immobiliers Sofidy. Et la Foncière Atland, actionnaire majoritaire de la société de gestion de SCPI Voisin, a pris une participation de 60% au capital de Fundimmo en juillet dernier.

Après la promotion immobilière, le crowdfunding immobilier peut désormais financer des opérations d’investissement locatif. La plateforme Homunity est la 1ère à se lancer sur ce créneau. Depuis 2012, le financement participatif version promotion immobilière a collecté plus de 300 M€.

A l’issue d’une longue phase de négociation, l’AMF (Autoritédes marchés financiers) vient finalement d’autoriser le financement participatif pour l’immobilier locatif, dit buildinvesting. Les deux premiers agréments autorisant les plateformes de crowdfunding à exercer cette nouvelle activité ont été délivrés en août et octobre dernier. Homunity, plateforme lancée en 2016, et créditée de 20,8 M€ collectés – et de 67 projets lancés – par l’agrégateur de projets crowdfunding immobilier HelloCrowdfunding, est la première à commercialiser cette nouvelle offre.

Un succès bâti sur le financement de la promotion immobilière

Le succès patent du crowdfunding immobilier en France (plus de 300 M€ collectés depuis 2012, un taux de rendement de 9,8% depuis l’origine, selon HelloCrowdfunding) repose sur le financement d’opérations de promotion immobilière. Les sommes réunies par la plateforme sont alors, pour l’essentiel, prêtées à un promoteur – via une structure ad hoc – pour l’aider à boucler son programme de commercialisation de nouveaux immeubles. Lorsque le projet est achevé, les investisseurs récupèrent leurs mises, assorties du rendement espéré. La durée d’immobilisation des fonds est de ce fait assez courte (20 mois en moyenne), et les conditions de sortie parfaitement balisées (sauf, évidemment, en cas d’échec du projet).

Financer de l’immobilier locatif

Rien de tel avec le financement de l’immobilier locatif. Il s’agit en effet d’un véritable investissement, puisque la plateforme de crowdfunding va dans ce cas acquérir un bien immobilier (a priori, le plus souvent, à usage d’habitation) et le mettre en location. Chacun des « co-investisseurs » réunis par la plateforme est rémunéré grâce aux loyers générés, la plateforme s’occupant des aspects administratifs. Les risques associés à ce type d’opération sont alors en réalité les mêmes que ceux d’un investissement locatif direct, ou via un véhicule collectif type SCPI : risques de vacance, d’impayés, de travaux non prévus et… incertitudes sur la valeur de revente du bien.

Agrément spécifique

On comprend donc pourquoi l’AMF exige un agrément spécifique pour pratiquer ce type d’opérations. Homunity, qui a obtenu ce statut de « CIP élargi » en octobre, propose désormais une offre qualifiée d’« accessible » – 5 000 € par investisseur -, sous forme de parts de SAS. Un premier projet sera prochainement en ligne sur le site de la plateforme. Il s’agit, selon notre confrère Les Echos, d’un immeuble d’habitation situé au centre-ville de Lille, « quasiment entièrement loué », et d’une valeur d’achat globale de 500 000 €. D’autres projets devraient suivre, à Nantes et à Lyon. Une taille d’opération qui se situe dans le bas de la fourchette de celles réalisées par les SCPI spécialisées sur le secteur du logement, sans pour autant être totalement en dehors de leur champ d’intervention. Il sera intéressant de voir si des offres de crowdfunding en immobilier locatif dédiées à l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces…) apparaissent prochainement. Car, sur ce créneau, le risque de concurrence avec les SCPI, qui s’intéressent à des actifs de valeur unitaire plus élevée, serait a priori beaucoup plus faible…

Frédéric Tixier


A propos de Homunity(i)
Homunity est une plateforme de crowdfunding immobilier. Elle propose à des particuliers d’investir dans des projets immobiliers dès 1 000€, et ce 100% en ligne. Leader dans son secteur, les investissements durent généralement entre 12 et 24 mois, et le rendement attendu est compris entre 8 et 10%.


(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société