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Gestion 21, gestionnaire notamment du fonds Immobilier 21, dédié aux foncières cotées, analyse les différences entre les foncières de centres commerciaux britanniques et leurs homologues européennes. Pour tenter le lever le brouillard qui pèse sur les foncières continentales…

« A l’heure où le sentiment de marché négatif sur les foncières de centres commerciaux américaines se dissipe, le brouillard anglais se dépose sur celles de la zone euro », écrivent les gérants d’Immobilier 21 dans leur dernière lettre mensuelle.

Mettre en exergue les différences entre foncières britanniques et continentales

Pour tenter de comprendre la descente aux enfers des foncières de commerces britanniques (plus de 40% de repli en 2018), Laurent Gauville et Pierre Pougnet, qui se sont à plusieurs reprises étonnés du « retail bashing » à l’encontre des foncières de centres commerciaux européennes (voir « Immobilier 21 croit toujours aux foncières de commerce », et « Gestion 21 argument en faveur des centres commerciaux des foncières cotées »), tentent cette fois-ci de mettre en exergue les différences entre les foncières britanniques spécialisées sur ce créneau et leurs homologues de la zone euro. Leur méthodologie : la comparaison des principaux indicateurs des deux principales foncières de centres commerciaux britanniques cotées en Grande-Bretagne (Intu Properties – 1,16 Md€ de capitalisation au 30 juin -, n°1 de la détention et de la gestion de centres commerciaux au Royaume-Uni, et Hammerson – 2,4 Md€ de capitalisation -, foncière pan-européenne, mais disposant d’un important portefeuille d’actifs en Grande-Bretagne), face à un échantillon de foncières cotées de la zone euro¹.

Fortes décotes pour les foncières britanniques

Rappelons, comme l’écrit Béatrice Guedj dans sa dernière lettre « Minds and Markets »², qu’Intu Properties affiche actuellement une décote de 70% sur son actif net réévalué. Une situation résultant en partie de la chute de son cours de Bourse, suite à la décision du gérant d’actif canadien Brookfield de ne pas se porter acquéreur de la foncière britannique. « Il semblerait, constate Béatrice Guedj, que Brookfield n’ait pas jugé que le portefeuille d’Intu soit assis sur une réserve foncière suffisante »… La décote d’Hammerson qui pâtit, à l’instar des autres foncières de centres commerciaux britanniques, « du ralentissement anticipé de la consommation et probablement d’un effet richesse négatif sur le marché résidentiel », rappelle Béatrice Guedj, est quant à elle supérieure à 65%…

Risques plus élevés pour les foncières d’outre-Manche

Les gérants d’Immobilier 21 (le fonds dédié aux foncières de la zone euro chez Gestion 21) s’intéressent plus particulièrement aux risques revenu et bilantiel des foncières britanniques. Sur le premier point, les deux indicateurs « les plus éclairants » ne sont pas en leur faveur. « Avec un taux d’effort³ pour les centres flagships d’Hammerson au Royaume-Uni de 22,6%, contre une moyenne de 11,4% pour les foncières de la zone euro, les loyers au Royaume-Uni sont les plus vulnérables », constatent ainsi Laurent Gauville et Pierre Pougnet. Autre point négatif : les perspectives d’évolution de la fréquentation et du chiffre d’affaires des commerçants, « négatives au Royaume-Uni, et positives en zone euro », expliquent les gérants. Quant au risque bilantiel, il est également, selon eux, plus élevé outre-Manche. « Nous considérons que les taux de capitalisation plus élevés pour les foncières de la zone euro offrent une protection relative, alors même que les risques économiques, de taux d’intérêt, et les niveaux d’endettement sont plus faibles sur le continent », estiment-ils.

Préférence pour les continentales

Considérant qu’il n’est pas possible d’extrapoler la situation des foncières britanniques aux foncières de la zone euro, et compte tenu de l’issue incertaine du Brexit, Laurent Gauville et Pierre Pougnet préfèrent finalement prendre l’angle de vue en « données absolues ». Ce sont alors, sur la base des cours au 30 juin de l’échantillon des foncières de la zone euro, une nouvelle fois ces dernières qui s’avèrent les plus attractives, avec « un rendement sur dividende moyen de 8,3%, un multiple de résultat récurrent de 9,8 fois, et une décote moyenne sur ANR de 33% ». Le brouillard se lèvera-t-il sur la zone euro ?

Frédéric Tixier


A propos de Gestion 21(i)

Gestion 21 est une société de gestion indépendante créée en 2007. Son métier consiste à gérer des actions à long terme pour le compte d’investisseurs via des OPCVM ou des mandats institutionnels. Elle propose son expertise sur deux classes d’actifs : les actions françaises et les foncières cotées de la zone euro. Gestion 21 a créé deux FCP : Actions 21 et Immobilier 21. Actions 21 est investi en actions principalement françaises de toutes capitalisations. Immobilier 21 est investi en actions de la zone euro sur le secteur des sociétés foncières et immobilières cotées. Forte de son expérience accumulée par ses gérants-fondateurs depuis plus de 20 ans, de ses travaux de recherche appliqués, du suivi approfondi et des rencontres avec les entreprises, l’équipe de gestion travaille avec patience et rigueur dans le but de réaliser des investissements profitables à long terme.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1] Altaréa, Carmila, Citycon, DES, IGD, Klépierre, Lar España, Mercialys, Unibail et Wereldhave, sous condition de disponibilité des données.
[2] M² = Minds and Markets, « Signaux sur le marché immobilier coté » – Juillet 2019 – SwissLife Asset Managers.
[3] Le taux d’effort mesure le rapport entre le loyer payé par le locataire et le chiffre d’affaires qu’il réalise.

La foncière poursuit par ailleurs le programme de refinancement de l’acquisition d’Eurosic, en plaçant une nouvelle émission obligataire d’un montant de 500 M€. Gecina est la deuxième SIIC présente au sein de l’indice CAC Next 20, aux côtés de Klépierre, qui a annoncé ce matin avoir tenté une OPA sur la Britannique Hammerson.

« Intégrer le CAC Next 20, l’indice qui regroupe les 20 valeurs les plus représentatives de la Bourse de Paris en termes de capitalisation, de flottant et de liquidité après les 40 valeurs du CAC 40, est un signal important pour Gecina », expliquait Meka Brunel, l’emblématique Directrice Générale de la foncière, quelques jours après la venue du Président de la République, Emmanuel Macron, dans les locaux du groupe salué pour son exemplarité en matière d’égalité professionnelle entre les femmes et les hommes.

Augmentation de la taille du flottant – A défaut de rejoindre Unibail-Rodamco, seule foncière présente au sein de l’indice CAC 40, depuis le retrait de Klépierre il y a tout juste un an, le titre Gecina est la seconde SIIC à intégrer l’indice CAC Next 20. Elle y retrouvera précisément Klépierre, la foncière spécialiste des centres commerciaux, qui a confirmé ce matin avoir tenté une OPA sur la Britannique Hammerson. Une proposition rejetée par Hammerson, mais qui pourrait être prochainement reformulée par Klépierre. L’intégration de Gecina dans les indices CAC Next 20 et CAC Large 60, annoncée par Euronext le 8 mars dernier et effective à compter de ce 19 mars, « récompense » en tout cas effectivement le parcours boursier du titre des dernières années et, surtout, l’augmentation de son flottant consécutive, notamment, à l’acquisition d’Eurosic. Celui-ci, de l’ordre de 54% en janvier dernier, s’est encore amélioré fin février suite à la cession d’un bloc de titres (3,2 millions d’actions, valorisées à 473 M€) par Ivanhoe Cambridge, le principal actionnaire de Gecina (19,6% du capital au 31 décembre 2017, 15,4% suite à cette cession).

Poursuite du refinancement de l’acquisition d’Eurosic – Le désengagement d’Ivanhoe Cambridge, qui semble maintenant se confirmer, et qui a pesé ponctuellement sur le cours du titre Gecina, n’empêche pas la foncière de mener avec succès son programme de refinancement du rachat d’Eurosic. Gecina a en effet placé avec succès le 7 mars dernier une nouvelle émission obligataire, qui fait suite aux opérations réalisées ces derniers mois. D’un montant de 500 M€, ce nouvel emprunt d’une maturité de 12 ans a en outre été réalisé dans des conditions avantageuses (coupon de 1,625%, soit 63 points de base de marge de crédit), dans un marché certes toujours favorable aux émissions des foncières. L’opération permet aussi à Gecina d’allonger la maturité de sa dette (6,9 années à fin 2017) et d’en sécuriser le coût moyen (1,7% à fin 2017). Ces éléments, tout comme les bons résultats publiés par la foncière fin février ou l’amélioration de son « pipeline » de projets, n’empêchent pas le bureau d’analyse Invest Securities de maintenir sa position « vente » sur le titre, adoptée en octobre 2017.

Frédéric Tixier


A propos de Gecina(i)
Gecina détient, gère et développe un patrimoine immobilier de 19,6 milliards d’euros à fin 2017 situé à près de 93% en Ile-de-France. La foncière oriente son activité autour du premier patrimoine de bureaux de France et d’un pôle de diversification composé d’actifs résidentiels et de résidences étudiants. Gecina a inscrit l’innovation durable au cœur de sa stratégie pour créer de la valeur, anticiper les attentes de ses clients et investir en respectant l’environnement grâce à l’implication et l’expertise de ses collaborateurs. Gecina est une société d’investissement immobilier cotée (SIIC) sur Euronext Paris et a intégré les indices SBF 120, Euronext 100, FTSE4Good, DJSI Europe et World, Stoxx Global ESG Leaders et Vigeo. Pour concrétiser ses engagements citoyens, Gecina a créé une fondation d’entreprise dédiée à la protection de l’environnement et au soutien de toutes les formes de handicap.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société