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Logement, actions : des prix fous, fous fous ?
Prix du logement, prix des actions… est-ce bien raisonnable ? L’émission « La gestion de patrimoine dans tous ses états » s’intéresse aujourd’hui au prix des actifs. L’injection massive de liquidité dans l’économie modifie les rapports entre prix des actifs et économie réelle, explique Guy Marty, au micro de Fabrice Cousté, sur Radio Patrimoine. En prenant les deux exemples du logement et de la Bourse.


Fabrice Cousté – Les actions s’envolent, les prix de l’immobilier continuent à progresser. Malgré la crise économique. Comment expliquer ce phénomène ? N’est-il pas anormal de s’éloigner ainsi de la réalité économique ?

Guy Marty – Le phénomène que tout le monde commence à comprendre, c’est que s’il y a beaucoup d’argent, il doit y avoir de l’inflation. Or ce n’est pas possible vraiment sur les salaires, ni sur les prix. Donc l’inflation se déporte vers les actifs.

Prix du logement : actif de rareté !

Il faut bien comprendre que le logement est un actif de rareté. Le prix du logement n’a rien à voir avec le loyer, il n’a rien à voir non plus avec le revenu des ménages. C’est essentiellement le rapport entre le nombre de logements, et la population qui a besoin de se loger.

Évidemment, si ceux qui ne sont pas encore propriétaires peuvent acheter un logement, cela fait un mécanisme de rattrapage. De même, le logement est un marché dominé par les particuliers qui sont assez raisonnables, qui dérapent moins que les institutionnels. Mais en réalité, les prix du logement dépendent, en tant qu’actif de rareté, de la quantité d’argent. Donc ils sont soutenus, précisément par la situation actuelle.

Fabrice Cousté – Plus il y a d’argent dans le système, et plus les prix s’ajustent. Est-ce la même chose sur les actions, quand on voit des valorisations  extraordinaires ? Par exemple Tesla, qui a un multiple de 1600 fois le bénéfices annuel ?

Les actions, actif productif, sont devenues actif de rareté

Guy Marty – Curieusement la Bourse fait la même chose que le logement, alors que normalement c’est un actif productif. La valorisation des actions vient de la création de richesse par les entreprises, c’est le lien avec l’économie réelle. Mais avec la quantité d’argent, la Bourse elle-même, les actions deviennent un actif de rareté.

Et ça, c’est phénoménal. Ce phénomène est d’ailleurs à l’œuvre depuis 2008. Il annihile les méthodes traditionnelles de valorisation, qui se basent sur un multiple du bénéfice. Le prix d’une entreprise, c’est par exemple 10 ou 20 fois le bénéfice des prochaines années. Tesla, avec un multiple de 1 600, devra vraiment exploser en termes de bénéfices pour couvrir son prix d’acquisition… Mais ce n’est plus le critère aujourd’hui. La Bourse est devenue un actif de rareté. Donc elle dépend de la quantité d’argent.

Vers une forte volatilité

Fabrice Cousté – On le comprend, ce qui est rare est cher, mais que doivent en conclure ceux qui nous écoutent ?

Guy Marty – Concrètement, cela signifie qu’il faut arrêter de penser que « tout cela n’est pas sérieux ». C’est comme ça. Et cela le restera tant que les banques centrales et les gouvernements auront décidé de maintenir une politique de beaucoup d’argent et de taux bas. Il faut vivre avec, cela peut durer 6 mois, ou 10 ans. Mais il faut savoir que pour les actifs qui ont décroché de l’économie réelle, la volatilité peut être très élevée. La Bourse par exemple pourra connaître des chocs, des – 5, – 10, -20 %, sur une tendance de toute façon à la hausse.

Pour la Bourse, il faut aussi mentionner autre chose. Il y a une économie qui se prépare pour le rebond. Un jour elle prendra le relais… mais pas avec des rapports cours sur bénéfice de 100, 200 ou 300 comme on le voit aujourd’hui.

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L’émission « La gestion de patrimoine dans tous ses états » s’intéresse aujourd’hui à… la conjoncture économique. L’injection massive de liquidités dans l’économie est-elle une bonne nouvelle ? Et quels impacts sur l’évolution des actifs immobiliers et financiers ? Les réponses de Guy Marty, au micro de Fabrice Cousté, sur Radio Patrimoine. 

Fabrice Cousté – Après cette crise Covid, on se prépare à une rentrée économique compliquée. Est-ce que les particuliers doivent s’en inquiéter ?

Guy Marty – Déjà, si on a le moral, l’économie ira mieux. Donc ce serait une première raison d’essayer de ne pas trop s’inquiéter. Ensuite, je ne suis pas sûr que les nouvelles économiques, au moins dans la réaction que l’on a à la crise, soit si mauvaises que ça…

Fabrice Cousté – Les pays européens, par exemple, se sont fédérés et ont lancé de grands plans de relance. C’est plutôt une bonne nouvelle…

Guy Marty – Tout à fait ! Mais il y a ce que l’on voit, et ce que l’on ne voit pas. Ce que l’on voit, c’est un début de solidarité. Mais on peut toutefois se demander ce qui explique le grand revirement d’Angela Merkel. Et là, c’est ce que l’on ne voit pas, ou ce que l’on voit moins. C’est-à-dire la fusion des politiques monétaires et budgétaires. Enfin, c’est la direction vers laquelle on va…

Fabrice Cousté – Plus précisément ?

Guy Marty – Autrefois, il y avait la Banque de France. Qui faisait la politique monétaire. Et il y avait l’Etat, qui bien sûr, « faisait » la politique budgétaire. Autrement dit, la France avait une marge de manœuvre. Avec l’Europe, chaque pays a perdu une partie de sa marge de manœuvre. Et l’Europe elle-même n’en avait pas. Mais, à partir du moment où l’on réconcilie politique budgétaire et monétaire à l’échelle européenne, l’on recrée une marge de manœuvre. Donc l’Europe va sortir plus « souple » de cette épreuve. Elle peut désormais agir. C’est donc une bonne nouvelle.

Fabrice Cousté – Au prix, toutefois, d’une relance par la dette… Cette dette n’est-elle pas trop importante ? Et qui va la rembourser ?

Guy Marty – Imaginons que vous m’ayez prêté 10 000 €…

Fabrice Cousté – Imaginons…

Guy Marty – Vous allez alors vous demander si je vais vous rembourser. Moi, cela va un peu m’empêcher de dormir, tant que je n’aurai pas remboursé. Imaginons maintenant que vous m’ayez prêté 1 million d’euros. La donne change. Vous savez, en fait, que je ne vous rembourserai jamais. Et moi, je ne suis plus inquiet du tout. Autrement dit, pour revenir à la dette européenne, un seuil a été franchi. Le seuil au-delà duquel les dettes ne sont plus remboursables. On continue à faire semblant… Mais, en réalité, nous allons passer dans un autre système monétaire. Que l’on ne connaît pas encore. Mais où les dettes d’aujourd’hui seront en partie effacées d’une façon ou d’une autre…

Fabrice Cousté – Quel sera l’impact « physique » de cette dette massive, à la fois sur les actifs réels, comme l’immobilier, ou sur les actifs financiers, comme ceux cotés en Bourse ?

Guy Marty – Liquidités massives signifie taux bas pendant longtemps. Parce que les liquidités, une fois qu’elles ont inondé l’économie, il devient difficile de les assécher. C’est un peu comme un tube de dentifrice. Vous poussez dessus, la pâte sort. Mais essayez ensuite de faire rentrer la pâte à l’intérieur… Donc, taux bas pendant très longtemps. Ce qui signifie très faible rémunération pour l’épargne de précaution. A contrario, l’emprunt est favorisé. Normal, car il faut bien que les banques puissent gagner un peu d’argent. Enfin, cela signifie inflation. Mais inflation des actifs. Pas inflation des salaires ou des prix.

Fabrice Cousté – Cela veut dire qu’il y aura une hausse des actifs immobiliers ?

Guy Marty – Il ne faut surtout ne pas confondre le long terme et le court terme. Je vais prendre l’exemple du logement. Sur le long terme, les fondamentaux sont excellents. Et l’injection massive de liquidités y participe. Mais, sur le court terme, les lois de l’offre et de la demande peuvent provoquer des variations très brutales. La demande peut souffrir d’une « mauvaise ambiance ». Comme celle aujourd’hui entretenue par le gouvernement et les médias. L’offre dépend quant à elle de plusieurs facteurs. Dont les fameux « 4D ». 3 de ces « D » sont défavorables. Il s’agit des Divorces, des Dettes, et des Décès. Le quatrième “D” est positif : les Déménagements. Or, actuellement, ce D positif est susceptible d’augmenter. Pourquoi ? En raison de l’essor du télétravail, tout simplement. On risque donc un petit embouteillage côté offre, face à une demande atone. Donc, une baisse des prix.

Fabrice Cousté – Une baisse, mais à court terme…

Guy Marty – Elle n’est pas impossible, oui.

Fabrice Cousté – Dernier point, la Bourse. Quel effet aura l’augmentation de la dette sur la Bourse ?

Guy Marty – La Bourse est folle… Je veux dire que c’est dans sa nature d’être un petit peu irrationnelle. Elle accueille positivement, bien entendu, cet afflux de liquidité. Mais, dans le même temps, elle ne sait pas trop quelle direction prendre. Il faut arrêter de prétendre avoir des « stratégies ». Une stratégie, normalement, c’est rationnel. Or la Bourse est extrêmement erratique, parce que psychologique. Une nouvelle fois, je pense qu’il est essentiel de revenir sur la bonne vieille règle du versement régulier fixe. On sait que c’est efficace, quelles que soient les fluctuations de la Bourse. Et les outils ne manquent pas : le PEA, le PER. Le conseiller a donc beaucoup de choses à raconter à ses clients. Sur le monde économique en général. Et sur les conséquences concrètes de cet environnement sur l’immobilier et la Bourse…


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L’émission « La gestion de patrimoine dans tous ses états » s’intéresse aujourd’hui à… la gestion de patrimoine. Y a-t-il une gestion de patrimoine dans le « monde d’après » ? En quoi serait-elle différente de celle du « monde d’avant » ? Comment doivent agir les conseillers en gestion de patrimoine ? Les réponses de Guy Marty, au micro de Fabrice Cousté, sur Radio Patrimoine.  

Fabrice Cousté – Guy Marty, que devient la gestion de patrimoine dans ce « monde d’après »… qui ressemble d’ailleurs furieusement au « monde d’avant » ?

Guy Marty – Ce monde d’après, j’aimerais savoir ce qu’il est, ou ce qu’il sera. Aujourd’hui, personne n’en sait rien. Le scénario que nous venons de vivre est inédit. Paralysie de l’économie mondiale pendant plus de deux mois. Puis injection massive de liquidités par les banques centrales, à des niveaux tout à fait inimaginables… Non, aucun scénariste n’avait pensé à cette version d’une crise économique…

Fabrice Cousté – En a-t-on trop fait ? ou pas assez ?

Guy Marty – Trop fait, pas assez, ou mal fait : la question est complexe. Le problème reste la faible visibilité dont nous disposons. Imaginons une « seconde vague », en octobre ou novembre. Plus forte que la première. Ce serait la goutte d’eau qui ferait déborder tous les vases d’une possible reprise. Imaginons surtout ce qui me paraît le pire. Que les gouvernements continuent à maintenir ce climat de crainte. Cela ne serait pas du tout favorable à une reprise économique…

Fabrice Cousté – Que doivent faire les conseillers en gestion de patrimoine face aux interrogations de leurs clients ?

Guy Marty – Tout dépend, déjà, de la nature des besoins du client. Si celui-ci est en phase d’épargne, une phase « turbulente », comme celle que nous vivons actuellement, n’est pas si préjudiciable. Si le client, en revanche, a besoin des revenus de son épargne pour vivre, la situation peut être plus problématique.

Fabrice Cousté – Quid, en particulier, de la thématique du logement ?

Guy Marty – Il est soumis à des forces contraires. Une force de très long terme lui est toujours aussi favorable, c’est le besoin en logements. L’une des forces de court terme est elle aussi positive : la quantité d’épargne et de liquidités disponibles. Sachant que le logement est toujours considéré comme une valeur refuge. Mais il y a aussi des forces « négatives ». Celle du moral, par exemple. Quant on n’a pas le moral, on ne prend pas de décisions. Or, les mauvaises nouvelles sont aujourd’hui légion. Ce qui pourrait conduire à une certaine paralysie du marché immobilier, et potentiellement à une baisse des prix. Difficile donc de pronostiquer un quelconque scénario. Je pense que le conseiller doit admettre et partager cette incertitude.

Fabrice Cousté – Peut-on tenir le même raisonnement en ce qui concerne la Bourse ?

Guy Marty – Pas tout à fait. Il faut savoir que « l’objectif » de la Bourse, c’est en réalité, si je puis dire, de faire perdre de l’argent à ceux qui jouent avec elle. Les règles sont donc différentes. Pour gagner en Bourse, il faut la prendre à son propre jeu. En y investissant graduellement. Un achat mensuel par exemple. Soit en direct, soit via des formules de placements qui investissent en Bourse, telles que les unités de compte de l’assurance-vie ou les PER. Ou les OPCVM. Avec cette technique, quand la Bourse monte, on achète moins. Quand elle baisse, on achète plus. Ainsi, on évite les écueils du jeu de la Bourse.

Fabrice Cousté – Ce qui revient, finalement, à « deviner » les fluctuations de la Bourse ? En espérant acheter au plus bas et vendre au plus haut ?

Guy Marty – Ça, ça ne réussit jamais ! Une règle boursière bien connue est « the trend is your friend ». En français, la tendance est votre amie. Or, aujourd’hui, il n’y a pas de tendance. La Bourse peut monter, baisser soudainement, remonter. La seule façon de gérer cette situation, je le répète, c’est l’investissement progressif ou programmé. Ou, pour celui qui dispose déjà d’un gros portefeuille boursier, de procéder à des cessions sur les valeurs qui ont le plus monté. Quitte à revenir dessus s’il y a une forte baisse. Une chose est sûre : la Bourse ne sera pas un long fleuve tranquille au cours des prochains mois…


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Le saut à la perche, pour l’optimisation fiscale

L’optimisation fiscale est un sport patrimonial réputé. Qui ne date pas d’aujourd’hui. Saviez-vous que c’est l’origine du saut à la perche ? Chaque dimanche matin, Guy Marty raconte une anecdote historique sur les ondes de Sud Radio, dans l’émission Osez investir animée par Philippe David et Thomas Binet. Podcast…  

Aujourd’hui, nous allons parler d’une discipline olympique…

Guy Marty – Oui, nous allons parler du saut à la perche. Dans la France de l’Ancien Régime, le sel était une monnaie. On pouvait être payé en sel, c’est d’ailleurs de là que vient le mot « salaire ». Alors évidemment, l’un des principaux impôts était la « gabelle », l’impôt sur le sel. Et il y avait des « pays », comme la Bretagne, qui en étaient exonérés. Vous imaginez l’intérêt qu’il y avait à faire passer du sel non fiscalisé dans un pays où il était supposé avoir déjà payé l’impôt…

Et le rapport avec le saut à la perche ?

Guy Marty – Oh, très simple. Pour emporter le sel non fiscalisé, il fallait échapper aux gabelous, les fonctionnaires des impôts de l’époque. Alors, en prenant son élan, en s’aidant d’un bâton très long, on sautait par-dessus les talus et l’on prenait quelques bons mètres d’avance sur les gabelous. Et si l’on courait ensuite assez vite, on pouvait réussir…

De l’évasion fiscale, donc.

Guy Marty – Ou plutôt, une optimisation fiscale d’un genre un peu particulier. Il s’agissait de profiter de la différence d’impôt d’une région à l’autre. Vous connaissez maintenant l’origine du saut à la perche !


 

L’histoire, pour le plaisir ou pour mieux comprendre le présent… Vous trouverez sur ce site de nombreuses anecdotes ou références historiques. 

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Faut-il investir en SCPI aujourd’hui ? Et comment ?

Dimanche 7 juin, Guy Marty, fondateur de pierrepapier.fr, en compagnie de Sonia Fendler, d’Altixia REIM et de Frédéric Haven, de Norma Capital, était en direct sur Sud Radio, dans l’émission « Osez investir ». Au menu : faut-il investir dans les SCPI aujourd’hui ? Et si oui, comment les choisir ? Extraits.


Thomas Binet[1] – Guy Marty, commençons par une question simple : qu’est-ce qu’une SCPI ?

Guy Marty – Une SCPI c’est un ensemble de personnes qui achètent ensemble – c’est-à-dire qu’elles sont associées -, et chacune au prorata de sa mise, un ensemble d’immeubles. Pour coordonner cet investissement, une société de gestion s’occupe des immeubles, des locataires et des associés. Voilà une définition simple…

Thomas Binet – Sonia Fendler, est-ce que la collecte des SCPI se poursuit normalement, en dépit de la crise ?

Sonia Fendler[2] – A date, la collecte se poursuit. Elle a toutefois subi une certaine baisse pendant la période de confinement. Car beaucoup de sociétés de gestion n’étaient pas totalement digitalisées. Leurs clients n’ont donc pas pu souscrire… Mais nous espérons que, sur les mois à venir, la collecte va repartir sur des bases « normales »…

Thomas Binet – Frédéric Haven, êtes-vous vous aussi optimiste sur l’avenir du placement en SCPI ?

Frédéric Haven[3] – Oui, totalement optimiste. La SCPI est un placement stable. A l’opposé des actions, dont les cours peuvent varier dans des proportions importantes. Dans un univers incertain, comme celui dans lequel nous évoluons aujourd’hui, c’est un atout important. Et une qualité reconnue aux SCPI. Il n’y a donc aucune raison d’être inquiet sur leur avenir.

Thomas Binet – Il ne faut donc pas procéder à des arbitrages actuellement ?

Frédéric Haven – Non. Côté SCPI, aucune baisse n’a été actée. On peut en anticiper mais, pour l’instant, cela reste hypothétique. Les SCPI peuvent en outre jouer à fond leur rôle de valeur refuge. Et bénéficier d’une forte collecte. Ce qui serait une raison supplémentaire de les conserver…

Guy Marty – Sonia Fendler, dans quels cas est-ce plus intéressant d’acheter une SCPI via un contrat d’assurance-vie. Et réciproquement ?

Sonia Fendler – Ce sont vraiment des montages patrimoniaux totalement différents. En direct, vous avez l’avantage de pouvoir souscrire à crédit. Et l’écart entre le taux d’intérêt et le rendement est intéressant. Vous avez aussi la possibilité d’utiliser la technique du démembrement. En ne gardant, par exemple, que la nue-propriété, votre investissement vous revient moins cher. En assurance-vie, ces montages patrimoniaux sont impossibles. Mais vous bénéficiez d’un autre avantage, conséquent : la liquidité de votre investissement. Certes, votre rendement est dans ce cas un peu plus faible, puisqu’il sera amputé des frais de gestion du contrat. Ces deux options de souscription sont complémentaires. Le choix entre l’une et l’autre dépendra de la situation patrimoniale du souscripteur.

Thomas Binet – Frédéric Haven, vous investissez beaucoup en régions. Est-ce plus sécurisant, dans le contexte actuel, que l’investissement en Ile-de-France ?

Frédéric Haven – Ce qui est sécurisant, c’est la diversification. Durant la crise, certaines régions ont plus souffert que d’autres. Notre objectif n’est donc pas « la région » en particulier, mais la diversification régionale. Nous investissons à Lille, à Bordeaux, à Nantes, qui sont des régions extrêmement dynamiques.

Thomas Binet – Sonia Fendler, certaines de vos SCPI sont investies dans des actifs de commerce. Plusieurs enseignes vestimentaires (Camaïeu, La Halle, Naf, Alinéa…) rencontrent de grandes difficultés, certaines ont déjà fait faillite. Etes-vous inquiète pour l’avenir de ce secteur ?

Sonia Fendler – Nous restons convaincus que le commerce est un secteur d’avenir. Il existe toutefois de multiples typologies d’actifs commerciaux. Qui regroupent à la fois les « pieds d’immeuble » (qui accueillent des boulangeries, des pharmacies, des commerces de proximité au sens large), les petits retail parks à taille humaine, et jusqu’aux grands centres commerciaux. Et il y a effectivement des activités, notamment l’habillement, qui souffrent plus que d’autres. D’où l’importance d’être sélectif dans ses investissements. Nous sommes toujours positifs sur le commerce de proximité. La crise sanitaire a d’ailleurs remis son attrait au goût du jour. Les grands centres commerciaux peuvent en revanche éventuellement souffrir. Ces derniers sont toutefois toujours plébiscités par les grands investisseurs, comme en témoignent d’importantes transactions réalisées récemment. Mais la sélectivité reste de mise. Ce qui compte, c’est l’emplacement, l’emplacement et… la qualité du locataire.

Guy Marty – Frédéric Haven, vous accordez beaucoup d’importance à la dimension socialement utile et développement durable de vos investissements. Qu’est-ce que cela change pour les souscripteurs de SCPI ?

Frédéric Haven – L’un des sujets majeurs pour l’avenir des investissements, c’est son utilité. Au-delà du rendement et au-delà du risque. L’utilité est un élément essentiel. Elle nous donne l’occasion de « faire attention » à ce qui nous entoure, à l’environnement, à l’homogénéité sociale d’un pays. Et pour nous, c’est à la fois un engagement de conviction et d’avenir.

Thomas Binet – Guy, j’ai une petite question sur laquelle j’aimerais votre réponse d’expert et de fondateur de pierrepapier.fr. Est-ce le moment d’acheter des parts de SCPI ? Ou est-il préférable d’attendre, d’observer l’évolution de la situation, avant de se positionner ?

Guy Marty – On ne peut jamais dire à l’avance si c’est le bon moment… Alors, comment faire ? En fait, en Bourse, on le sait, le seul moyen de gagner de l’argent, c’est d’acheter tous les mois. Parce que quand les actions montent, on en achète moins. Quand elles baissent, on en achète plus. C’est ce qu’il faut faire. Et le miracle de la SCPI, c’est qu’elle permet de faire cela avec l’immobilier. Alors vous pouvez démarrer maintenant un plan de versement mensuel. Ou maintenir celui que vous avez déjà souscrit. Si la crise que certains craignent sur l’immobilier se produit, vous aurez bénéficié, pendant quelques temps, d’achats aux meilleures conditions. Et si elle ne se produit pas, et bien, vous aurez investi dans l’immobilier, pour le long terme, en fractionnant votre investissement, donc votre risque.

Thomas Binet – Sonia Fendler, votre avis sur la question ?

Sonia Fendler – Sur les versements mensuels, je rejoins totalement Guy Marty. Sur la possibilité d’une acquisition « cash » et immédiate, l’important est la qualité de la SCPI. Les petites SCPI vont avoir la possibilité, dans un marché dégradé, de faire des acquisitions dans de bonnes conditions de rendement. Il faut aussi tenir compte de ce que l’on appelle le report à nouveau. Autrement dit, les réserves, qui pourront servir à booster le rendement dans les années à venir. D’autres indicateurs entrent également en ligne de compte. Le niveau de diversification, notamment. Ce principe vaut aussi pour les souscripteurs. Ils ont aussi tout intérêt à se positionner sur plusieurs SCPI, pour diversifier leurs risques. Mais sur le fonds, je reste convaincue que l’immobilier est un actif tangible sur lequel il est parfaitement logique d’investir aujourd’hui.

Thomas Binet – Frédéric Haven, si l’on souhaite investir en SCPI aujourd’hui, de quelle somme minimum faut-il disposer ? Et quel rendement peut-on espérer ?

Frédéric Haven – Sur nos deux SCPI, le « ticket d’entrée » est de 1 000 euros (5 parts à 200 €) ou de 5 000 euros (5 parts à 1 000 €). Le rendement est indépendant de la somme investie. L’important, comme le soulignait Guy Marty, c’est la forme de l’investissement. Le versement régulier est une technique à recommander. Il faut toutefois regarder le niveau d’endettement de la SCPI. Si celui-ci est trop élevé, et que les actifs sous-jacents subissent des baisses de valorisation importantes, cela peut devenir problématique…

Thomas Binet – Sonia Fendler, un dernier conseil à donner aux potentiels souscripteurs de SCPI ?

Sonia Fendler – La SCPI reste un produit complexe. Même s’il s’agit de l’un des produits d’épargne les plus transparents. Mon conseil est donc de contacter un conseiller en gestion de patrimoine. Qui sera en mesure de porter un jugement objectif sur la qualité des SCPI dans lesquelles les épargnants envisagent d’investir…


[1] Thomas Binet est l’animateur de l’émission « Osez investir » sur Sud Radio, diffusée tous les dimanches matin à 9 h 42.

[2] Sonia Fendler est la présidente d’Altixia REIM, une société de gestion immobilière créée en 2015. Altixia REIM gère, à fin 2019, plus de 400 M€ d’encours. Elle a lancé en mars 2019 deux SCPI innovantes. L’une avec des frais de souscription réduits. L’autre avec une politique de distribution mensuelle. Leurs capitalisations globales avoisinent les 60 M€.

[3] Frédéric Haven est le président de Norma Capital. Norma Capital est une société de gestion créée en 2015. Norma Capital gère plus de 600 M€. Elle gère plusieurs SCPI, dont l’une acquiert des immeubles dans lesquels les locataires déploient des activités socialement utiles, santé et éducation notamment.


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Dimanche 26 avril, Xavier Lépine, président du Groupe La Française, et Guy Marty, fondateur de pierrepapier.fr, étaient en direct sur Sud Radio, dans l’émission « Osez investir ». Au menu : l’épargne, le chômage, la reprise, l’immobilier de bureaux. Et des pistes sur le modèle économique d’après-crise. Extraits.

Thomas Binet[1] – Guy Marty, les Français, on le sait, sont de grands épargnants. Mais la crise va ponctionner une partie de cette épargne. Vers où devrait-elle s’investir dans les mois, années à venir ?

Guy Marty – Vous savez, c’est toujours pareil. Curieusement, en 2019, il y a eu beaucoup de déclarations selon lesquelles les Français n’épargnaient pas comme il fallait. Ils étaient trop prudents ! Ils plaçaient trop sur les livrets, au lieu d‘aller vers l’aventure et vers le risque, et la rentabilité ! Maintenant que nous sommes dans la crise, on s’aperçoit que, finalement, ce qu’ils faisaient n’était pas si mal que ça. Aujourd’hui, ils épargnent. C’est normal puisqu’on dépense moins. Mais l’on est en train de nous dire : « ce n’est pas bien, cela va gêner la reprise si vous gardez trop d’argent ». Je pense qu’il faut arrêter de faire des procès d‘intention aux Français. Quand nous épargnons, c’est notre argent. En outre, historiquement, les Français n’épargnent pas si mal que ça.

Thomas Binet – Considérez-vous que l’épargne va repartir, va pouvoir financer des choses dans les mois à venir ? Ou que l’on est dans une situation où cela sera compliqué ?

Guy Marty – Pour la reprise, il y aura évidemment beaucoup d‘épargne de précaution.  Il y aura un certain temps pendant lequel on ne saura pas « ce que vont devenir les choses ». De toute façon, l’épargne est toujours utile d’une façon ou d’une autre. Quand on met de l’argent sur le livret A, cela finance le logement social. Quand on met de l’argent sur les fonds en euros des contrats d’assurance-vie, cela finance les emprunts d‘Etat. Donc, de toute façon, l’épargne, elle « se pose » quelque part. Donc, elle sert à l’économie. Il est vrai qu’il serait plus souhaitable qu’elle finance assez directement, ou l’immobilier, ou les entreprises. Mais arrêtons les mauvais procès…

Thomas Binet – Xavier Lépine, plus de 10 millions de Français sont en chômage partiel – un million de plus que la semaine dernière – soit un salarié sur deux dans le secteur privé. Le risque que ce chômage partiel se transforme en chômage pur et dur est donc grandissant. A l’issue de la précédente crise, celle de 2008, on avait enregistré 1 million de nouveaux demandeurs d‘emploi. Croyez-vous que nous revivrons une situation similaire, voir plus complexe, dans les mois et années à venir ?

Xavier Lépine[2] – Je dirais plus complexe, mais pas similaire. Quand il y avait crise financière ou crise économique, il y avait crise de l’appareil de production. Ici, c’est une crise sanitaire, on le sait. Mais, surtout, il n’y a, au stade actuel, pas de destruction d‘entreprise, pas de destruction de matériels ou d‘équipements, comme dans une guerre. C’est un arrêt pur et simple de la production. Qui pour le moment, et durablement souhaitons-le, est soutenue, en tout cas autant que nécessaire, par les Etats, directement, et les banques centrales. Donc, effectivement, cela crée, à court terme, un chômage partiel énorme. Pour savoir s’il se transformera en chômage durable, il faut attendre le détail des modalités de déconfinement et le rythme de redémarrage de l’économie.

Thomas Binet – Les conditions du déconfinement seront connues la semaine prochaine…

Xavier Lepine – Ce qui est absolument certain, c’est qu’il y aura moins de consommation. J’entendais la fin de la discussion avec Guy Marty : effectivement, les réserves de précaution seront plus importantes. Et il y aura moins de consommation. Et également moins d‘investissements de la part des entreprises. Parce que les entreprises investissent pour répondre à une demande. Si la demande est plus faible, l’investissement aussi. Donc effectivement, il y aura, en tout cas pendant un certain temps, un chômage beaucoup plus important, c’est certain.

Thomas Binet – Est-ce que vous reprendriez à votre compte la formule présidentielle. Selon laquelle « il faut sauver l’économie, quoi qu’il en coûte ». Ce qui signifie, a priori, plus de dettes et… plus d‘impôts.

Xavier Lépine – Je pense que c’est un problème assez philosophique. Aujourd’hui on estime à peu près à 10 % la baisse du PIB en France, sur l’année 2020. Le PIB de la France est de 2 220 milliards d‘euros. 10 %, c’est donc 220 milliards d’euros de PIB en moins. Alors, « quoi qu’il en coûte », cela signifie 220 milliards d’euros. Ce qui veut dire, si l’on considère qu’il s’agit « d’économiser » 500 000 vies, qu’une vie « vaut » 500 000 euros (je ne comprends pas).C’est un peu cynique, mais c’est mathématique… C’est donc un choix de société. Et ce choix a manifestement évolué. Lors de la dernière grande pandémie – celle de 1968, 1969 -, les gens n’avaient pas été confinés. Parce que les mentalités étaient différentes. Aujourd’hui, la réponse, c’est « quoi qu’il en coûte » …

Guy Marty – On voit bien que la crise sanitaire est gérée très différemment, en Allemagne par exemple, qu’en France. Le confinement est beaucoup moins sévère en Allemagne. Que pensez-vous des conditions de la reprise en Allemagne, par rapport à la France ?

Xavier Lépine – Il y a une double approche. Il y a une approche globale par le pacte social. Qui est très différent d’un pays à l’autre. Pour les pays « du Nord », le travail est assuré. Presque « quoi qu’il en coûte »… Dans les pays « du Sud », y compris la France, l’implication n’est pas la même. Les salariés placent souvent la prise en compte du risque potentiel avant l’obligation de production… Et c’est tout le problème de l’Europe. C’est une unité politique faible, qui assemble des pays dont les pactes sociaux sont à géométrie variable. L’autre approche, c’est la situation spécifique de l’Allemagne. Son pacte social repose sur un avantage comparatif. L’Allemagne maîtrise toute la chaine de l’industrie chimique, y compris la fabrication des tests sanguins. Il lui est donc plus facile de tenir le pacte social du « quoi qu’il en coûte »…

Thomas Binet – Cette crise est génératrice de menaces, mais peut-être aussi d’opportunités. Lesquelles, selon vous ?

Xavier Lépine – Ces opportunités sont, selon moi, très importantes. La crise a accéléré des tendances de fond. Ces vingt dernières années, la croissance mondiale a avoisiné les 5 % par an. C’est gigantesque. Le PIB a progressé de 60 %. Quand, dans le même temps, la population n’augmentait « que » de 25 %. Cela a permis de sortir de la pauvreté près d’un milliard d’individus. Génial ! Mais il y a un prix à payer. Ce prix, ce sont des problèmes sociaux dans tous les pays développés. Le mouvement des Gilets jaunes, en France, en est un exemple. Mais ce prix, c’est aussi le réchauffement climatique. La crise accélère la prise en compte de ces phénomènes sociaux et environnementaux. Et l’urgence d’imaginer un nouveau modèle économique.

Thomas Binet – C’est-à-dire ?

Xavier Lépine – Ce qui se faisait à petit pas, et parfois à contre-cœur, va s’imposer. La crise sanitaire pointe du doigt les fragilités de nos systèmes. A la différence de la crise de 2008, qui avait débouché sur la mise en place de stress tests financiers, elle va conduire à la mise en place de stress tests économiques. Les entreprises vont mesurer le risque de non-production en cas de confinement. Elles vont sans doute relocaliser une partie de leur appareil productif. Elles vont simplifier leurs processus. Ce sont des opportunités énormes pour les entreprises, mais aussi pour les Etats.


Guy Marty – Quel sera l’impact de la crise actuelle sur le secteur de l’immobilier d’entreprise ?

Xavier Lépine – On a tous réalisé que le télétravail, c’était possible. Certains salariés vont sans doute se dire qu’aller au bureau trois jours par semaine, et télétravailler les deux autres, c’est une super idée. Cette demande, surtout dans les zones très denses où le temps de transport est plus long, est en train d’émerger. Il est donc possible que les entreprises, sous cette pression, adoptent de nouvelles formes d’organisation. Qui conduirait à réduire leurs propres demandes en postes de travail. Donc en actifs de bureaux. Il y aura aussi un impact sur le concept de coworking. Qui regroupe en réalité deux aspects : proximité, et densification. Ce concept de densification va perdre en acceptabilité. Le coworking reste en revanche une sorte de laboratoire pour les grandes entreprises. Qui peuvent ainsi offrir à leurs salariés des espaces de travail plus conviviaux, sans s’engager sur le long terme…

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[1] Thomas Binet est l’animateur de l’émission « Osez investir » sur Sud Radio, diffusée tous les dimanches matin à 9 h 42.
[2] Xavier Lépine est le président du groupe La Française. Il publie régulièrement ses réflexions et prises de position à découvrir sur le site de La Française.

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