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Affinités Pierre, nouvelle acquisition en logistique

La SCPI gérée par Groupama GAN REIM se renforce une nouvelle fois sur le secteur logistique. Qui représente près de 30% de ses actifs. Affinités Pierre annonce toutefois un dividende en baisse sur 2020.

Affinités Pierre s’intéresse à la logistique depuis maintenant plus d’un an. Après une première opération réalisée en juillet 2019, la SCPI a procédé à plusieurs autres acquisitions dans ce secteur désormais reconnu comme l’un des plus résilients face à la crise.

Trois acquisitions coup sur coup au 2e semestre 2019

Au 2e semestre 2019, elle investissait dans des actifs logistiques à Troyes, Lille et Toulouse, pour des montants de respectivement 17,4 M€, 15 M€ et 8,5 M€. Fin 2019, le secteur des entrepôts représentait ainsi environ 30% de son portefeuille. Contre 0% six mois plus tôt. Le 1er semestre 2020 fut moins fertile en acquisitions. En raison, bien sûr, des contraintes opérationnelles durant la période de confinement. Sur les 6 premiers mois de l’année, Affinités Pierre s’est portée acquéreur de seulement trois nouveaux actifs, pour un total d’un peu plus de 35 M€. Soit pratiquement deux fois moins qu’au cours du 4e trimestre 2019  (9 opérations, pour un montant total de plus de 70 M€). Et sans cibler aucun actif logistique.

Une première opération en logistique en septembre

La fin d’année s’avère plus active dans ce secteur. « Après plusieurs investissements immobiliers en bureaux, la SCPI Affinités Pierre renoue avec les investissements immobiliers en logistique par l’acquisition d’une plateforme neuve située au cœur de la dorsale logistique entre Lille et Paris », reconnaît Miguel Gomes, responsable de la gestion de portefeuilles de Groupama Gan REIM. La société de gestion vient en effet d’annoncer une opération réalisée fin juillet : une plateforme logistique de plus de 12 200 m² acquise auprès de Capstone Développement. L’actif, livré fin janvier, est loué à De Rijke France, une filiale du groupe De Rijke spécialisé dans les activités de transport et de logistique. La durée du bail est de 9 ans. Le coût d’acquisition est de 8,7 M€, pour un rendement locatif de 5,1%.

Impact de la crise sanitaire sur les résultats de la SCPI

Une opération qui devrait faire remonter la part de la logistique dans le portefeuille d’Affinités Pierre, tombée à 28% fin juin 2020. Et contribuer à rehausser une nouvelle fois la durée moyenne de ses baux, qui s’établissait à 7,3 ans à la fin du semestre dernier[1]. La SCPI reste toutefois encore très exposée au secteur du bureaux en régions (52% fin juin) et, plus marginalement, à celui du commerce (20%). Elle reconnaît d’ailleurs que la crise de la Covid-19 aura un impact prévisible sur ses performances. « En raison du retard accusé sur le bon déroulement des acquisitions. Et à l’allongement des périodes de construction des actifs acquis en VEFA », explique-t-elle dans le dernier bulletin semestriel. Groupama GAN REIM anticipe donc désormais un DVM cible sur 2020 compris entre « 4% et 4,5% ».

Un DVM cible révisé dans une fourchette comprise entre 4% et 4,5%

Rappelons que la SCPI avait distribué en 2019 un dividende de 13,02 € par part, soit un taux de distribution de 5,24%. Sur 2020, elle a déjà versé deux acomptes sur dividendes inférieurs à ceux de l’an dernier. 2,90 € au titre du 1T 2020 (contre 3,10 € en 2019). Et 2,80 € au titre du 2T (3,10 € en 2019). Impossible de prévoir si cette baisse de la rentabilité affectera aussi l’exercice 2021. Le point positif est que, pour l’instant, le prix de souscription (250 €) reste décoté par rapport à la valeur de reconstitution (267,07 € fin 2019). De près de 7%. Rappelons d’ailleurs que la SCPI est toujours en phase d’augmentation de capital. Sur le 1er semestre 2020, elle a collecté un peu plus de 44 M€. Dont environ 17 M€ sur le second trimestre.

Frédéric Tixier

[1] Contre 5,7 ans fin mars 2019, avant la première acquisition en logistique.


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A propos de Groupama Gan REIM (i)

Groupama Gan REIM, société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), structure, développe et gère des véhicules d’investissement immobilier pour le compte d’une clientèle d’investisseurs diversifiée. La SCPI Affinités Pierre est une SCPI à capital fixe destinée à des investisseurs désireux d’accéder à l’immobilier d’entreprise pour une durée de placement minimum recommandée de 8 années.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

Les SCPI toujours aussi actives sur le marché de l’investissement

Les SCPI continuent d’investir. Depuis la sortie du confinement, chaque semaine apporte son lot de nouvelles acquisitions. Focus sur les dernières opérations.

Advenis REIM

Advenis REIM ne renonce pas aux bureaux allemands. Eurovalys, sa SCPI spécialisée sur ce segment de marché, y a investi près de 165 M€ depuis le début de l’année 2020. Dont une opération menée à la fin du semestre, pour un total de 117 M€. Il s’agit d’un portefeuille de quatre actifs (82 M€) et un immeuble seul (33,2 M€). Implantés dans des villes comme Gelsenkirchen, Müllheim ou Cologne, ces bureaux affichent des taux d’occupation supérieurs à 91 %. Advenis REIM, dans l’une de ses dernières publications, identifie trois risques. Un risque de contraction, donc d’une baisse des transactions ; un risque sur le financement des actifs ; et un risque de réémergence du virus. Mais « reste confiant sur la résilience du modèle économique et du marché immobilier de bureaux allemand ».

Amundi Immobilier

Amundi Immobilier s’est portée acquéreur de deux immeubles de bureaux, Max et Moore, à « Amsterdam-Noord ». L’ensemble développe 9 800 m² environ. Les bâtiments, dont la construction a débuté en juillet, devraient être livrés en fin d’année 2021. Ils visent une certification BREEAM Excellent. Ils seront notamment équipés de panneaux solaires, et utiliseront la géothermie pour le chauffage et le refroidissement. Ces opérations ont été menées pour le compte de l’OPCI Opcimmo.

Atland Voisin

Sur les six premiers mois de l’année, Atland Voisin aura réalisé plus d’une douzaine d’acquisitions pour le compte de ses SCPI sous gestion. Y compris pendant la période de confinement. Au total, la filiale de Foncière Atland aura investi 318 M€ sur le 1er semestre. Ces opérations ont principalement été menées au profit d’Epargne Pierre, la SCPI phare d’Atland Voisin. Six des treize acquisitions réalisées par Epargne Pierre au 1er semestre 2020 sont d’un montant unitaire supérieur à 10 millions d’euros. La plus importante par la taille est l’opération Respiro à Nanterre. Un ensemble de bureaux de plus de 11 000 mètres carrés, valorisé 88,7 M€, acquis conjointement avec la SCPI MyShareSCPI. Plus récemment, en mai dernier, Epargne Pierre s’est portée acquéreur d’un immeuble de bureaux dans l’Est francilien (31 M€).

BNP Paribas REIM

BNP Paribas REIM a acquis, pour le compte de la SCPI Accimmo Pierre, un immeuble de bureaux d’une surface totale de 25 404 m² au Kremlin-Bicêtre. Cet immeuble « Okabé » « bénéficie d’une localisation idéale au pied de la ligne 7 du métro (station Le Kremlin-Bicêtre) » selon la société de gestion. Et la desserte sera renforcée dans les années à venir « avec l’extension de la ligne de métro 14 prévue pour 2024 et l’arrivée de la ligne de métro 15 en 2025 ». Okabé offre également de nombreux services à ses locataires, tels qu’un restaurant, une conciergerie, un salon lounge, et un parking de 326 places. Ou encore un espace de coworking. Le bâtiment est entièrement loué à 12 locataires.

Groupama Gan REIM

Groupama Gan REIM se renforce dans le bureau neuf. La société de gestion vient d’annoncer l’acquisition, en VEFA, et en partenariat avec l’ANRU[1], d’un ensemble immobilier de bureaux de plus de 6 500 mètres carrés. Développé par Eiffage Immobilier et situé au cœur de l’écoquartier « Smartseille » à Marseille, l’actif sera livré fin août 2022. Il est déjà loué pour partie sur la base d’un bail d’une durée ferme de 9 ans. Le bâtiment disposera de la certification HQE « Très Performant » selon la norme RT 2012-40%, avec un objectif de label « E2C1 ». Cet investissement de 20,1 M€ a été réalisé pour le compte de la SCPI Affinités Pierre.

La Française

La SCPI Europimmo, gérée par La Française REM, vient d’acquérir son deuxième actif au Royaume-Uni. Il s’agit d’un immeuble situé 17-18 Haywards Place EC1, à proximité de la station Farringdon Thameslink et London Underground. Le bâtiment de style « entrepôt » a fait l’objet d’une rénovation de façade et d’une extension en 2018. Il offre maintenant un peu plus de mille mètres carrés de bureaux sur six étages. L’immeuble est entièrement loué à quatre locataires. Le prix net vendeur s’élève à 15,56 M£. Et son taux de rendement initial ressort à 4,22 %.

Perial AM

Perial AM poursuit ses investissements en Espagne. Il vient d’annoncer l’acquisition, pour le compte de la SCPI PFO2 d’un immeuble de bureaux pour 14,5 M€. Situé à Barcelone, cet actif de 3 350 m², sur 3 étages et un sous-sol, sera loué à l’administration espagnole pour une durée de 8 ans. Auparavant destiné à un usage  semi-industriel, il sera entièrement rénové dans l’objectif d’obtenir le certificat Leed Gold. Cette acquisition est la première de la SCPI PFO2 en Espagne. Une autre SCPI de Perial AM, PFO, s’était déjà implantée en Espagne en 2019, avec l’acquisition d’un hôtel Travelodge à Valence.

Sogenial Immobilier

Sogenial Immobilier poursuit l’enrichissement du patrimoine de ses SCPI. Elle a annoncé l’acquisition par Cœur de Ville d’un ensemble immobilier à la Rochefoucauld (Charente). L’actif développe 1 500 m² de surface commerciale et 700 m² de réserve foncière qui sera développée prochainement. Il est loué à Action, une société néerlandaise spécialisée dans la vente de produits discount non-alimentaires implantée dans sept pays. De son côté, la SCPI Cœur de Régions s’est portée acquéreur de 1 500 m² d’activités commerciales à Charleville-Mézières, dans les Ardennes. L’actif est loué à Orexad, une enseigne du groupe Rubix[2], via un bail de 9 ans, dont 5 ans ferme.

Frédéric Tixier


[1] En qualité d’opérateur pour le compte de l’Etat du PIA Ville Durable et Solidaire.

[2] Un des leaders français de la distribution de fournitures techniques et d’équipements aux entreprises industrielles, avec 2 300 collaborateurs et plus de 200 agences en France depuis 30 ans.


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Affinités Pierre, la SCPI de Groupama Gan REIM, qui avait lancé sa première augmentation de capital en février dernier, et en avait prorogé l’échéance à fin décembre 2017, en annonce la clôture par anticipation. Une nouvelle opération est déjà envisagée avec, cette fois, une hausse – légère – du prix d’émission.

« A la date du 15 mai 2017, 46 200 parts sociales ont été souscrites pour un montant de capitaux libérés, prime d’émission incluse, de 11 088 000 €. En conséquence, l’augmentation de capital a été clôturée par anticipation à cette date », annonce la dernière publication d’Affinités Pierre au BALO[1].

Succès de la 1ère augmentation de capital – Cette première opération depuis le lancement de cette SCPI par Groupama Gan REIM, en janvier 2016, s’achève donc sur un succès. Une seconde est déjà envisagée. Une AGE, convoquée pour le 12 mai dernier (et éventuellement renouvelée le 29 mai, en cas de quorum non atteint), propose en effet aux associés une nouvelle augmentation de capital de 24,2 M€, prime d’émission incluse, « par l’émission de 100 000 parts nouvelles de 200 € chacune de valeur nominale, la prime d’émission étant revalorisée de 40 € à 42 € ». Si l’opération est entérinée par les actionnaires, elle porterait, en cas de succès, le capital social de la SCPI de 10 M€ à 30 M€. Et se traduirait immédiatement par une hausse du prix de souscription, celui-ci passant de 240 € à 242 €, soit une très légère hausse (+0,83%). Prévue pour commencer dès le 15 mai (date de clôture de la 1ère augmentation de capital), cette deuxième opération est programmée pour durer jusqu’au 31 décembre 2018, sauf cas de clôture anticipée.

Près de 12 M€ de patrimoine immobilier – Au 31 mars dernier, Affinités Pierre annonçait une capitalisation de 9,4 M€ environ et un patrimoine composé à 23% d’actifs immobiliers : deux commerces de pied d’immeuble situés au cœur des artères commerçantes des centres-villes de Bayonne et de Bourges, acquis en septembre 2016 (investissement de 1,3 M€ pour un rendement locatif de 5,9%) ; et un commerce de pied d’immeuble dans le 16e arrondissement parisien, acquis le 31 janvier dernier (investissement de 739 K€ pour un rendement de 6,5%). Si l’on ajoute à ces trois actifs l’ensemble de bureaux de 4 000 m2 (immeuble Intencity), acquis à Angers dès juin 2016 mais livrable au 2e semestre 2007 (investissement de 9,8 M€ pour un rendement locatif de 7,2%), le patrimoine immobilier de la SCPI ressort alors à 11,8 M€. La SCPI, qui affiche pour l’heure un taux d’occupation financier de 100% sur les actifs effectivement livrés, a distribué un 1er acompte sur dividende de 1€ par part en avril dernier. 

 A propos de Groupama Gan REIM
Groupama Gan REIM, filiale de Groupama Immobilier (60%) et de Groupama Gan Vie (40%), est une Société de Gestion de Portefeuille de Fonds d’Investissement Alternatif agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) le 15 décembre 2014. Groupama Gan REIM structure, développe et gère des véhicules d’investissement immobilier pour le compte d’une clientèle d’investisseurs diversifiée.

[1] Bulletin des Annonces Légales Obligatoires – 19 mai 2017.

DakinbldgCet OPCI grand public lancé en avril 2015 vient de réaliser coup sur coup deux acquisitions, l’une à Strasbourg, l’autre à Paris (16e arrondissement), ce qui porte à près de 33 M€ le montant de ses investissements en immobilier direct depuis sa création. Groupama Gan Pierre 1 a collecté l’an dernier près de 19 M€, et réalisé une performance de 1,36% depuis sa création[1].

Groupama Gan REIM déroule son plan d’investissement. L’entité dédiée à la gestion des véhicules collectifs en immobilier du groupe mutualiste annonçait en début d’année vouloir investir en 2016 quelque 200 M€ via ses deux structures collectives grand public, Groupama Gan Pierre 1, un OPCI lancé en avril 2015, et Affinités Pierre, une SCPI commercialisée depuis février dernier. La société de gestion vient de finaliser deux acquisitions coup sur coup au profit de Groupama Gan Pierre 1.

Deux nouveaux investissements, pour 17,5 M€ – Privilégiant des actifs tertiaires de profil « core », neufs, récents, ou ayant été rénovés ou restructurés, et situés dans les grandes villes françaises ou européennes, Groupama Gan Pierre 1 n’avait jusqu’à présent procédé qu’à une seule acquisition. En juillet 2015, il s’était porté acquéreur d’un ensemble immobilier de bureaux certifié HQE et labellisé BBC de 6 000 m2 à Compiègne (60), pour 15,1 M€, et loué à Bouygues Construction et à l’Etat français. Fin décembre dernier, l’OPCI n’était donc investi qu’à hauteur de 76% de son actif net (20,3 M€), le solde étant investi en actifs financiers, dont 4,7 M€ de trésorerie, « dans l’attente de nouvelles acquisitions ». Les deux opérations qui viennent d’être annoncées coup sur coup dépassent, de très loin, ce solde disponible. Au total, elles représentent un investissement global de près de 17,5 M€.

Des rendements locatifs moins élevés – Groupama Gan Pierre 1 s’est en effet porté acquéreur le 4 avril dernier, pour 15,1 M€, du futur siège social français du groupe Adidas. Situé au cœur du quartier d’affaires international de Strasbourg, Wacken Europe, l’actif est développé par Linkcity (Bouygues Construction) et loué au groupe Adidas sur la base d’un bail d’une durée ferme de 9 années. Il sera livré début 2018 et disposera des certificats HQE « Excellent », BREEAM « Very Good » et du label « BEPOS » (Bâtiment à Energie POSitive). Le 13 avril, Groupama Gan Pierre 1 a concrétisé un projet d’investissement déjà annoncé en début d’année, l’acquisition, pour 2,5M€, d’un commerce loué à l’enseigne de prêt-à-porter féminin Tara Jarmon. Situé sur l’artère commerçante de la rue de Passy, au cœur du 16e arrondissement de Paris, l’actif bénéficie « d’une exposition commerciale exceptionnelle ». Ce positionnement « prime » a toutefois un « coût » en termes de rendement : alors que la première acquisition de l’OPCI affichait un rendement locatif de 7,6%, ces deux nouveaux investissements génèrent des rentabilités inférieures : respectivement 6% pour l’immeuble strasbourgeois, et… 3,7% pour le fonds de commerce parisien.

OPPCI pour les professionnels – Rappelons que Groupama GAN REIM gère par ailleurs deux OPPCI (OPCI à destination des professionnels). Il s’agit de Groupama Gan Retail France, plateforme d’investissement dédiée aux actifs de commerces, dont l’agrément a été délivré par l’AMF le 14 septembre 2015, et de Groupama Gan Paris La Défense Office, une structure d’investissement dédiée à la constitution d’un portefeuille d’immeubles de bureaux et de commerces situés à Paris, à la Défense et dans la première couronne parisienne, lancé le 10 novembre 2015. Au total, Groupama Gan REIM gère 4 véhicules représentant environ 300 M€ d’encours sous gestion.

 

A propos de Groupama Gan REIM(i)
Groupama Gan REIM, filiale de Groupama Immobilier (60%) et de Groupama Gan Vie (40%), est une société de gestion de portefeuille de fonds d’investissement alternatif agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF) le 15 décembre 2014. Groupama Gan REIM structure, développe et gère des véhicules d’investissement immobilier pour le compte d’une clientèle d’investisseurs diversifiée.

[1] Au 31 décembre 2015.