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SCPI Perial : des rendements 2020 en phase avec les objectifs

Les 4 SCPI de la société de gestion affichent des taux de distribution 2020 globalement conformes aux objectifs annoncés. Pour 2021, Perial AM envisage des dividendes potentiels maintenus à leurs niveaux de l’an dernier. Tout en continuant à creuser le sillon de sa démarche ESG.

4,53% pour PF Grand Paris. 4,24% pour PFO. Et 4,50% pour PFO 2. Globalement, les SCPI historiques de Perial AM affichent des taux de distribution 2020 dans la lignée des années précédentes. Et en phase avec les objectifs que la société de gestion s’est employée à réactualiser au cours de l’année écoulée.

SCPI Perial : des dividendes 2020 en phase avec les objectifs

Au plus fort de la crise, pendant le 1er confinement, Perial AM, dans un effort de transparence louable, avait estimé l’impact de la situation sanitaire sur la rentabilité de ses SCPI. Au pire, envisageait-elle à l’époque, les dividendes prévisionnels initiaux seraient amputés, globalement, de 18%. Fin 2020, les résultats sont bien meilleurs que ceux redoutés. PF Grand Paris, la SCPI dédiée à l’investissement francilien, a même distribué un dividende 2020 de 23,5€ par part. Supérieur à sa fourchette d’estimation (21€ à 23€). PFO 2, l’une des 1es SCPI dédiée à l’investissement responsable, et récemment labellisée, distribue 8,82€ par part. Dans le haut de sa fourchette prévisionnelle (de 8€ à 9€ par part). PFO se situe plutôt, quant à elle, dans le milieu de la fourchette. Avec un dividende de 41€ par part, contre une estimation comprise entre 38,40€ et 44€ par part.

Des valeurs d’expertise stables

Comparé aux résultats de 2019, le bilan est bien sûr plus mitigé. Seule PF Grand Paris améliore son score en 2020. Sa performance 2020 (4,53%) est en effet supérieure à celle de 2019 (4,38%). PFO 2 résiste bien. Avec un taux de distribution de 4,5%, elle reste proche de son niveau 2019 (4,61%). PFO subit quant à elle plus visiblement l’impact de la crise. Comme s’y attendait d’ailleurs Perial AM dès le mois d’avril. Son dividende recule (41€ vs 47€), et sa performance passe de 4,92% à 4,24%. Un taux qui demeure toutefois supérieur

au taux de distribution moyen attendu par le marché en 2020. Estimé récemment à 4,20% par la plateforme francescpi.com. Côté valorisation, les SCPI Perial font en revanche uniformément preuve d’une grande résilience. Leurs valeurs d’expertise se maintiennent. « Et se valorisent même pour la SCPI PF Grand Paris », précise Perial AM dans son communiqué.


Un accompagnement des locataires renforcé

Des résultats qui s’expliquent, selon la société de gestion, par sa « capacité à s’adapter » et la « qualité de sa gestion ». Notamment par la « pertinence des solutions d’accompagnement mises à la disposition des locataires ». Des mesures qui auront permis de maintenir les taux d’occupation à des niveaux élevés (96%). Et de terminer l’année avec un taux de recouvrement moyen « supérieur à 93% ». La dernière-née de la gamme des SCPI Perial, PF Hospitalité Europe, affiche même un taux d’occupation financier de 100%. Avec deux actifs acquis en fin d’année, un hôtel à côté de Barcelone et une résidence médicalisée aux Pays-Bas, elle a d’ailleurs été en mesure de distribuer son premier dividende. De 1 € par part, soit l’équivalent d’un rendement annualisé de 6,25%.

Des ambitions « renouvelées » pour 2021

Pour 2021, elle envisage en revanche un taux de distribution plus proche de son objectif initial, de 5%. Soit un dividende compris entre 9€ et 10€ par part. Pour ses trois autres SCPI, Perial affiche une « ambition renouvelée ». PF Grand Paris pourrait faire mieux qu’en 2020, avec une fourchette de dividende estimée comprise entre 23€ et 24€ par part. Soit un rendement compris entre 4,25% et 4,5%. PFO 2 envisage un dividende compris entre 8,60€ et 9,10€. Donc un rendement de 4,3% à 4,6%. PFO devrait faire mieux qu’en 2020. Son dividende pourrait se situer entre 46€ et 48€. Soit un taux de distribution compris entre 4,5% et 5%. Perial AM, qui a bouclé l’année sur une collecte de plus de 500 M€, envisage donc l’exercice à venir avec confiance.

Poursuite des engagements en matière de développement durable

Avec des fondamentaux « robustes », qui ont déjà « prouvé leur résilience ». La volonté d’intensifier une « relation de proximité avec les locataires ». Et, surtout, de poursuivre ses engagements en matière de développement durable, afin « d’assurer la valorisation du patrimoine ». Une stratégie déjà illustrée ces dernières semaines par le lancement du premier véhicule immobilier à mettre en œuvre une stratégie low carbon

Frédéric Tixier


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A propos de Perial AM(i)

Perial Asset Management gère 4,5 milliards d’euros au 31/12/2020, distribue des produits SCPI, OPCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management compte plus de 520 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, plus de 1500 entreprises locataires et 47 000 associés, porteurs de parts de SCPI et d’OPCI

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

PF Grand Paris révise à la hausse son estimation de dividende 2020

La SCPI de Perial focusée sur les actifs franciliens a augmenté de 9,5% son 3e acompte trimestriel. Elle vise désormais une fourchette de distribution 2020 comprise entre 21 € et 23 €. Les deux autres SCPI de la société de gestion, PFO et PFO2, annoncent également des acomptes révisés à la hausse.

« Nous avons gagné ce trimestre plus de nouveaux locataires que nous n’en avons vu partir », explique le gérant de la SCPI PF Grand Paris dans son dernier bulletin d’information. Le véhicule de Perial AM dédié à l’investissement dans la région francilienne enregistre un troisième trimestre encourageant sur le plan locatif.

Retour à la normale pour les taux de recouvrement des loyers

« Le taux d’encaissement à la fin de ce trimestre est équivalent à celui que nous connaissions l’année dernière à la même époque », constate la société de gestion. Le taux de recouvrement des loyers est en effet passé à 90% au 3e trimestre. Contre 85,4% à la fin du deuxième trimestre. Une amélioration qui renforce la confiance de Perial AM dans sa capacité à délivrer un dividende 2020 « en ligne avec les objectifs ». Et l’a donc conduit à augmenter très sensiblement l’acompte sur dividende du 3e trimestre. PF Grand Paris a distribué 5,75 € par part au titre du 3T. Soit 9,5% de plus qu’au 1er et 2e trimestres (5,25 €). Elle envisage désormais un dividende annuel compris dans une fourchette de 21 € à 23 €. Une estimation d’ailleurs supérieure à celle envisagée en avril dernier (20 € à 22 €), au début du premier confinement.

De nouvelles acquisitions dans Paris QCA

Compte tenu de l’augmentation du prix de la part, intervenue en mars dernier, un dividende 2020 de 21 € conduirait à un taux de rendement d’environ 3,97%. A 23 €, le taux de distribution grimperait à environ 4,35%. Soit un taux proche de celui de l’an dernier : 4,38%. Pas mal, compte tenu du contexte. PF Grand Paris continue d’ailleurs à préparer l’avenir. La SCPI vient encore de procéder à une nouvelle acquisition au plein centre du triangle d’or parisien. Elle s’est portée acquéreur du 1er étage de l’immeuble (470 m²) du 89-91 rue du Faubourg-Saint-Honoré. Une opération qui fait suite à deux autres menées en mai et juillet derniers. Au cours desquelles la SCPI avait déjà mis la main sur le 6e étage ( 1 300 m²) et le 3e étage (1 608 m²) du même immeuble.

Révision à la hausse des acomptes pour toutes les SCPI Perial

Elle détiendrait désormais environ 25% de la surface totale. Avec un objectif en tête. « Notre renforcement dans cet immeuble nous permettra de participer à son optimisation et sa valorisation», explique Stéphane Collange, directeur des investissements de Perial Asset Management. PF Grand Paris n’est pas la seule des SCPI de Perial à envisager l’exercice 2020 avec plus de sérénité. Dans un communiqué publié aujourd’hui, la société de gestion rappelle que « les acomptes sur dividendes sur 3e trimestre sont en hausse sur l’ensemble des SCPI ». Celui de PFO est repassé à 10 € par part (8 € au 2T). Celui de PFO2, à 2,20 € (2,10 € au 1 et 2T).

Pas de recours aux réserves ?

Mais, contrairement à PF Grand Paris, la fourchette d’estimation de leurs dividendes annuels 2020 n’est pas révisée. La performance de PFO devrait être comprise entre 38,4 € et 44 € par part. Celle de PFO2, entre 8 € et 9 €. A noter que, contrairement à ce qu’elle envisageait lors du 1er confinement, Perial AM ne parle plus d’utiliser les réserves, pourtant abondantes, de ses SCPI…

Frédéric Tixier


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A propos de Perial Asset Management(i)

Perial Asset Management gère 4,5 milliards d’euros au 30/09/2020. Elle distribue des produits SCPI, OPCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management compte plus de 520 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, plus de 1500 entreprises locataires et 47 000 associés, porteurs de parts de SCPI et d’OPCI.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

Novapierre

Paref Gestion annonce aujourd’hui le changement de dénomination de Pierre 48, approuvé par les actionnaires le 3 juillet dernier. La société de gestion repositionne ainsi cette SCPI historique sur le marché porteur du résidentiel francilien du Grand Paris.

Un nouveau nom, pour de nouvelles ambitions… En rebaptisant Pierre 48 en Novapierre Résidentiel, il s’agit pour Paref Gestion, son gestionnaire, « d’envoyer un signal fort de notre assurance quant au modèle de la 1ère capitalisation des SCPI résidentielles », comme l’écrit Anne Schwartz, directrice générale de Paref Gestion dans le dernier bulletin d’information de la SCPI.

Pierre 48 : une SCPI résidentielle de « plus-value »

Rappelons que Pierre 48 a été lancée en 1996 sur un segment de marché des SCPI assez atypique, pour ne pas dire unique : les SCPI résidentielles dite « de plus-value ». A la différence de la plupart des autres SCPI investies dans le secteur du logement (les SCPI dites « fiscales »), elle n’offre aucun avantage fiscal à ses souscripteurs. Et, à la différence des SCPI de rendement, qui interviennent essentiellement sur de l’immobilier d’entreprise, elle ne cherche pas à rémunérer ses actionnaires par de copieux dividendes. Son credo : acheter, majoritairement à Paris et en région parisienne, des logements occupés[1], donc avec une décote qui peut représenter de 30 % à 45 % de la valeur du bien. En contrepartie de la rentabilité immédiate très faible de ces appartements, Pierre 48 dégage de fortes plus-values, soit lors du départ des locataires (volontaire ou pour cause de décès), soit lors de la revente de ces biens décotés à un autre investisseur.

Novapierre Résidentiel : une SCPI qui surfe sur la revalorisation du foncier parisien

Spécialiste des logements soumis à la loi de 1948 et de ses substituts de plus en plus nombreux (loi de 1989, viager, nue-propriété), majoritairement investie à Paris intra-muros, Novapierre Résidentielle a donc très largement profité de l’importante revalorisation du foncier francilien. Rien qu’en 2018, son patrimoine s’est apprécié de 6,4%. Pour matérialiser ces plus-values latentes, la SCPI procède régulièrement à des cessions. En 2018, elle a ainsi vendu pour 13 M€ d’actifs, dégageant près de 6,5 M€ de plus-values. Et vient, dernièrement, de céder un immeuble situé dans le 20e arrondissement parisien pour 8,7 M€, générant au passage une plus-value de 5,6 M€… La revalorisation de ses actifs sous gestion et l’externalisation régulière de plus-values lui permettent ainsi de rémunérer ses actionnaires de deux manières : en procédant à des distributions de plus-values sous forme de dividendes exceptionnels et en augmentant, très régulièrement depuis plus de 2 ans, le prix de la part.

Novapierre Résidentiel : distribution de plus-values et revalorisation des parts

Novapierre Résidentiel a ainsi procédé à des distributions de plus-values de respectivement 25,85 € en 2012, 14 € en 2013, 10 € en 2014, 15 € en 2015, 25 € en 2016, 21,36 € en 2017 et 26,36 € en 2018. Depuis début 2017, elle a également régulièrement augmenté le prix de ses parts. En avril 2017, celui-ci est passé à 1 295 € (+6 €). Puis la société de gestion a pris la décision de revaloriser, chaque trimestre, la valeur des parts de la SCPI. D’abord, à compter d’avril 2017, de 6 € chaque trimestre (voir « Le prix de souscription de Pierre 48 revalorisé de 6 € chaque trimestre « jusqu’à nouvel ordre »). Puis, depuis avril 2018, de 14 € chaque trimestre (voir « Pierre 48 revalorisera son prix de souscription de 14 € chaque trimestre à compter du 1er avril prochain »). Le prix de souscription de Novapierre Résidentiel s’établissait ainsi à 1 397 € au 30 septembre dernier, matérialisant une hausse de près de 8% en deux ans et demi. Cette revalorisation automatique prendra toutefois bientôt fin : Paref Gestion annonçait, début septembre, que ce mécanisme serait suspendu à compter du 1er janvier 2020, « pour privilégier des augmentations spécifiques en ligne avec le marché résidentiel et avec l’augmentation de son patrimoine ».

Novapierre Résidentiel : des acquisitions sur un marché de plus en plus tendu

Novapierre Résidentiel ne se contente pas de vendre : elle procède également régulièrement à de nouvelles acquisitions pour renouveler et développer son « patrimoine exceptionnel d’appartements et immeubles situés dans les quartiers les plus prisés de Paris et d’Île-de-France », comme l’explique la société de gestion. En 2018, elle s’est portée acquéreur de plusieurs appartements, pour un total, droits inclus, de plus de 8,7 M€. Au deuxième trimestre de cette année, elle a acquis, pour 1,5 M€, un appartement en nue-propriété d’environ 150 m² situé à la frontière du 6e et du 7e arrondissement parisien. C’est d’ailleurs cette mécanique du démembrement, qui « assure une forte création de valeur au moment où l’usufruit revient à la SCPI », que Novapierre Résidentiel va privilégier à l’avenir. Sachant, comme le reconnaît Paref Gestion, qu’il est de plus en plus délicat d’intervenir sur le marché francilien, de plus en plus tendu, en rappelant, dans son dernier communiqué, que les prix de l’immobilier, à Paris, affichent « une augmentation de + 322% en 20 ans, et de + 66% en 10 ans ».

Novapierre Résidentiel : trouver de nouveaux actionnaires

Novapierre Résidentiel a en revanche un autre problème : trouver de nouveaux actionnaires. Depuis plusieurs années, le nombre de ses associés diminue. Ils étaient 2 301 fin 2016, 2 230 fin 2018, et 2 080 fin septembre 2019. Pour faire face à ces retraits, la société de gestion a mis en place un fonds de remboursement, alimenté par les cessions d’actifs (7,9 M€ de dotation à fin 2018). Ce qui lui permet de gérer, sans problème de liquidité, la sortie des anciens actionnaires, et d’assurer le remboursement des parts en attente de rachat (dont le nombre est passé de 18 745 fin 2018 à 7 615 fin septembre 2019). Mais il est clair que la SCPI méritait, pour relancer sa collecte, un nouvel élan médiatique. Et ce d’autant plus qu’elle est effectivement positionnée sur un segment de marché, le résidentiel, qui attire de plus en plus d’investisseurs, institutionnels, mais aussi privés (voir « Kyaneos Pierre : le résidentiel « vert » fait recette »). C’est donc pour cette raison que Pierre 48, qui avait connu un large succès en son temps en surfant sur la loi de 1948 (voir notamment « La SCPI Pierre 48 achète dans le seizième avec 65 % de décote et enregistre une collecte record »), compte désormais capitaliser sur sa nouvelle dénomination « résidentielle », plus en phase avec les attentes et le potentiel du marché. Tout en conservant ses atouts historiques : 20 ans d’expérience dans l’achat et la gestion d’actifs décotés, et un patrimoine déjà constitué de plus de 600 appartements franciliens…

Frédéric Tixier


[1] Et dont le titulaire du bail dispose de garanties tant sur le maintien d’un loyer bas que sur le maintien dans les lieux en vertu de différents dispositifs légaux dont le plus connu est celui de la loi de 1948.


A propos de Paref et de Paref Gestion(i)

Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires : investissement au travers de la société immobilière SIIC Paref principalement dans l’immobilier d’entreprises en région parisienne (128 M€ de patrimoine au 30 juin 2019), et gestion pour compte de tiers au travers de Paref Gestion (1 656 M€ de fonds gérés au 30 juin 2019), société de gestion agréée par l’AMF et de Paref Investment Management. Paref est une société foncière SIIC, cotée sur le compartiment C de Euronext Paris.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Après PF02, puis PF Grand Paris, c’est maintenant au tour de la SCPI PFO de bénéficier d’une revalorisation de son prix de souscription. Depuis le 1er juin, celui-ci est passé de 946 € à 966 €, soit une hausse de 2,11%. La SCPI, comme prévu, affiche un dividende trimestriel en légère progression.

Les actionnaires des SCPI Perial sont à la fête… Tous avaient déjà profité de dividendes en progression en 2018 (voir « SCPI Perial : des dividendes à la hausse ») et tous, désormais, auront bénéficié d’une revalorisation, plus ou moins significative, du prix de leurs parts.

Revalorisation de 2,11% pour PFO

Après la hausse des prix de souscription de PFO2 («PFO2 : revalorisation le 1er avril »), puis de PF Grand Paris, en mai dernier, celui de la SCPI PFO vient à son tour d’être revalorisé. Depuis le 1er juin, sa valeur est passée de 946 € à 966 €, soit une hausse de 2,11%. Pour Perial, « cette majoration reflète la bonne gestion de la SCPI », notamment « depuis l’orientation de sa stratégie vers les métropoles européennes ». Cette internationalisation, entamée en 2017, permet aujourd’hui à la SCPI PFO, auparavant essentiellement placée en actifs français, d’être présente à hauteur de 17% sur les marchés européens. Pour mener à bien son objectif de diversification, à la fois internationale, mais également sectorielle, la SCPI a investi 149 M€ l’an dernier, dont 65% à l’étranger.

Diversification internationale et sectorielle

La SCPI a privilégié, d’une manière générale, « des actifs sécurisés dans des marchés locatifs établis ». Hors de France, elle s’est plus volontiers portée acquéreur d’actifs plus acycliques que les actifs de bureaux et commerces, en privilégiant en particulier les hôtels (en Allemagne et aux Pays-Bas, notamment). Une stratégie qui lui permet d’allonger la durée d’engagement ferme de ses locataires, et qu’elle compte poursuivre en 2019, en Allemagne mais aussi en Espagne. PFO, qui n’a pas réalisé d’investissement au 1er trimestre, devrait toutefois prochainement annoncer l’acquisition d’un immeuble à usage mixte situé à Aix-en-Provence. Elle prévoit d’investir, au total, près de 120 M€ cette année. A noter que PFO, dont la collecte reste plus que soutenue (près de 18 M€ sur le 1er trimestre 2019, deux fois le niveau du 1er trimestre 2018), à l’instar de l’ensemble des SCPI Perial, dispose d’une avance confortable en termes d’investissements. L’an dernier, près des deux tiers de ses acquisitions ont été financées par emprunt.

Appréciation du patrimoine et hausse du dividende

La hausse du prix de souscription de PFO se justifie également du fait de l’appréciation du patrimoine de la SCPI. Sa valeur de reconstitution est passée de 994,67 € fin 2017 à 1 015,55 € fin 2018, soit une variation (2,10%) identique à celle décidée pour le prix de souscription. Sa nouvelle valeur (966 €) la positionne à 95,12% de la valeur de reconstitution. Comme PF Grand Paris, PFO reste donc, en dépit de cette revalorisation, légèrement décotée. Comme l’avait promis la société de gestion, le dividende de PFO est en progression sur le 1er trimestre. A 11,50 €, il progresse d’un peu plus de 2% par rapport au montant versé au 1er trimestre 2018 (11,25 €). A noter qu’à ce niveau de dividende, et compte tenu du nouveau prix de souscription, le rendement annualisé 2019 s’établit, pour l’heure, à 4,76%.

Frédéric Tixier


A propos de Perial(i)

Le Groupe Perial présidé par Eric Cosserat, est un groupe indépendant, pure player de l’immobilier depuis plus de 50 ans. Le Groupe Perial s’organise autour de 3 métiers : la gestion d’actifs immobiliers avec Perial Asset Management, la gestion locative et le syndic de copropriété avec Perial Property Management et la promotion immobilière avec Perial Développement. Le Groupe Perial emploie à ce jour près de 190 collaborateurs. Perial Asset Management, qui gère près de 3,7 milliards d’euros au 31/12/2018, distribue des produits SCPI, OPCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management compte 550 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, plus de 1500 entreprises locataires et 43 000 associés, porteurs de parts de SCPI et d’OPCI.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La SCPI de Perial dédiée au Grand Paris vient d’augmenter son prix de souscription, passé le 2 mai de 492 € à 510 €. Et la thématique parisienne séduit toujours autant les investisseurs : PF Grand Paris enregistre un fort rebond de ses souscriptions au 1er trimestre 2019. Comme d’ailleurs l’ensemble des SCPI de Perial AM…

« Le rebond de la collecte constaté au 1er trimestre pour les SCPI Perial augure une belle année », se félicite Eric Cosserat, le président de la société de gestion, dans l’édito du dernier bulletin trimestriel des trois SCPI du groupe.

Fort rebond de la collecte au 1er trimestre

Sur les 3 premiers mois de l’année, PFO2, la SCPI développement durable du groupe, a collecté 132 M€, soit environ 3 fois plus qu’au 1er trimestre 2018. Côté PFO et PF Grand Paris, les deux autres SCPI gérées par Perial AM, les souscriptions ont quant à elles quasiment doublé, à respectivement 22,8 M€ et 33,6 M€. Après Paref Gestion, qui a fait état d’un rebond de près de 100% de sa collecte brute («Paref Gestion : forte collecte en SCPI au 1er trimestre 2019 »), les chiffres annoncés par Perial Asset Management donnent donc le sentiment que la collecte des SCPI est vivement repartie à la hausse depuis ce début d’année, et que le millésime 2019 pourrait s’avérer meilleur que prévu.

Revalorisation du prix de souscription de PF Grand Paris

Les SCPI Perial ont toutes affiché des dividendes en progression en 2018 (« SCPI Perial : des dividendes à la hausse »). Les actionnaires de PF Grand Paris, après ceux de PFO2 («PFO2 : revalorisation le 1er avril »), vont également bénéficier d’une revalorisation du prix de leurs parts. Le 2 mai, le prix de souscription est passé de 492 € à 510 €, soit une progression de 3,6%. « Cette majoration reflète la bonne gestion de la SCPI PF Grand Paris depuis la réouverture de son capital au mois d’octobre 2017, et la revalorisation de son patrimoine constaté en fin d’année 2018. Elle vient concrétiser la stratégie de la SCPI qui a choisi de se concentrer sur le Grand Paris afin de bénéficier de la progression des valeurs de l’immobilier sur ce marché », explique Perial dans son communiqué.

Toujours décotée par rapport à la valeur de reconstitution

La valeur de reconstitution de la SCPI – calculée sur la base des valeurs d’expertises du patrimoine détenu – est effectivement passée de 544,49 € par part fin 2017 à 552,07 € par part fin 2018, soit une hausse de 1,39%. En dépit d’une revalorisation supérieure, le prix de souscription de PF Grand Paris reste néanmoins dans le bas de la fourchette autorisée, se positionnant à 92,38% de la valeur de reconstitution. Les parts de la SCPI, malgré une succession de réajustements ces derniers années (la valeur moyenne de la part – VPM – a progressé de 3,65% en 2018, après 9,48% en 2017), affichent donc toujours une décote attractive. PF Grand Paris, qui a subi un recul de son taux d’occupation au 1er trimestre (en raison de franchises importantes accordées en début d’année, mais dont l’impact sur le TOF « devrait être mécaniquement lissé en cours d’année », précise Perial) a, comme promis par le Directeur du Fund Management de la société de gestion («Yann Videcoq, Perial : « notre ambition, décarboner nos portefeuilles…» ), augmenté son 1er acompte sur dividende 2019. A 5,25 € par part, il progresse de 25 centimes, soit 5% de plus que le montant versé au 1er trimestre 2018…

Frédéric Tixier


A propos de Perial(i)

Le Groupe Perial présidé par Eric Cosserat, est un groupe indépendant, pure player de l’immobilier depuis plus de 50 ans. Le Groupe Perial s’organise autour de 3 métiers : la gestion d’actifs immobiliers avec Perial Asset Management, la gestion locative et le syndic de copropriété avec Perial Property Management et la promotion immobilière avec Perial Développement. Le Groupe Perial emploie à ce jour près de 190 collaborateurs. Perial Asset Management, qui gère près de 3,7 milliards d’euros au 31/12/2018, distribue des produits SCPI, OPCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management compte 550 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, plus de 1500 entreprises locataires et 43 000 associés, porteurs de parts de SCPI et d’OPCI.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Perial Asset Management a investi plus de 660 M€ pour le compte de ses fonds immobiliers l’an dernier, dont 80% au profit de ses trois SCPI, PFO, PFO2 et PF Grand Paris. Ces dernières, qui ont collecté 265 M€ en 2018, affichent toutes des taux de distribution supérieurs à la moyenne du marché.

Les SCPI de Perial avaient été parmi les premières à dévoiler leurs taux de distribution pour 2018. Avec des rendements compris entre 4,40% et 4,87%, elles se situent toutes au-delà de la moyenne du marché (4,35%). Côté collecte nette, le millésime est un peu en retrait par rapport à 2017 (265,82 M€ vs 301,66 M€, soit un recul de 11%), mais moins marqué que celui de l’ensemble du marché des SCPI (-19,4% selon ASPIM/IEIF). Perial Asset Management conserve d’ailleurs son rang de 8société de gestion la plus collectrice nette en 2018.

Une collecte brute de 354 M€

La collecte brute des trois véhicules immobiliers grand public de Perial s’affiche à 354 M€. C’est PFO2, historiquement positionnée sur le créneau du développement durable, qui se taille la part du lion, avec un volume brut de 189 M€ (136 M€ de collecte nette). La SCPI frise d’ailleurs désormais le milliard d’euros de capitalisation. En deuxième position, on retrouve PF Grand Paris – ex PF1 -, avec 106 M€ de collecte brute (83 M€ en net), suivie de PFO, la SCPI historique désormais ouverte sur l’Europe et au capital variabilisé, avec 59 M€ de souscriptions (46 M€ en net). Les trois produits ont suivi des politiques d’investissement soutenues l’an dernier (531 M€ au total, contre 660 M€ pour l’ensemble des véhicules gérés par Perial Asset Management) et procédé à d’importants arbitrages (240 M€ au total).


Rendements compris entre 4,40% et 4,87%

Les trois SCPI affichent des dividendes en hausse, et deux d’entre elles des taux de distribution en progression, pour PFO2 et PF Grand Paris. Cette dernière, dont le prix de souscription est passé de 469 € à 492 € en mai dernier, offre en outre à ses souscripteurs une revalorisation du prix moyen de leurs parts (VPM) de 3,65%, tout comme PFO, mais dans des proportions plus modestes (+0,94%). Toutes situées au-dessus du marché en termes de DVM (4,35% en moyenne), elles sont également très bien placées en termes de performance globale (addition des TVM et VMP). PF Grand Paris, avec 8,05%, est très au-delà de la moyenne des SCPI (5,17% selon ASPIM/IEIF), PFO juste au-dessus (5,81%). Seule PFO2 s’inscrit en dessous de la norme, avec 4,51%. A noter toutefois que les trois SCPI annoncent déjà des dividendes en hausse pour 2019, avec des fourchettes prévisionnelles de 21 € à 22 € pour PF Grand Paris (contre 20 € en 2018), 45,50 € à 47,50 € pour PF0 (46 € en 2018) et 8,80 € à 9,20 € pour PFO2 (8,60 € en 2018).


Un programme ambitieux pour 2019

Perial Asset Management, qui intégrera de nouveaux locaux avant la fin de l’année, compte également poursuivre son ambitieux programme d’investissement, qu’il chiffre à 760 M€ pour l’année en cours. Ses cibles, comme en 2018, seront la France, l’Allemagne, les Pays-Bas et l’Italie, tout en restant « opportuniste sur d’autres marchés de la zone euro, comme la péninsule ibérique », précise la société de gestion. Cette dernière, qui annonce le lancement de nouveaux fonds à destination des investisseurs institutionnels, continuera également sa stratégie d’arbitrage, avec un objectif de 140 M€ de cessions. Perial, l’un des pionniers de l’investissement responsable en immobilier, réaffirme aussi sa volonté de continuer à mettre en œuvre une politique résolument ESG¹…

Frédéric Tixier


A propos de Perial(i)

Le Groupe Perial présidé par Eric Cosserat, est un groupe indépendant, pure player de l’immobilier depuis plus de 50 ans. Le Groupe Perial s’organise autour de 3 métiers : la gestion d’actifs immobiliers avec Perial Asset Management, la gestion locative et le syndic de copropriété avec Perial Property Management et la promotion immobilière avec Perial Développement. Le Groupe Perial emploie à ce jour près de 190 collaborateurs. Perial Asset Management, qui gère près de 3,7 milliards d’euros au 31/12/2018, distribue des produits SCPI, OPCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management compte 550 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, plus de 1500 entreprises locataires et 43 000 associés, porteurs de parts de SCPI et d’OPCI.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

(¹) Environnement, Sociétal, Gouvernance.

Le résidentiel revient dans la course… Mais, explique Henry-Aurélien Natter, responsable de la recherche au sein de la Direction Recherche et Stratégie nouvellement créée par Primonial REIM, « le phénomène de métropolisation rebat les cartes des marchés de l’immobilier européen ». Et exige, pour y investir sereinement, une analyse spécifique à laquelle se sont livrées les équipes de l’asset manager.

Dans le contexte actuel de compression des taux de l’immobilier d’entreprise, le résidentiel revient dans la course avec des taux « prime » comparables à celui des meilleurs actifs de bureau. En outre, le phénomène de métropolisation avec, d’un côté, des territoires de plus en plus attractifs, et d’autres qui sont dévitalisés, rebat les cartes des marchés résidentiels en Europe et exige une analyse spécifique. Primonial REIM a construit un modèle statistique permettant de comprendre, pour un ensemble de marchés résidentiels – le Grand Paris, les métropoles régionales françaises et les métropoles européennes – la robustesse de leurs fondamentaux, leur potentiel de valorisation, et leur positionnement dans le cycle immobilier.

Où investir en zone euro ?

Toutes les métropoles européennes¹ne vont pas connaître les mêmes tendances à l’horizon 2050. On trouve d’un côté les grandes métropoles avec plus de 5 millions d’habitants (Paris-IDF, Madrid, Berlin, Barcelone, Milan et Rome) et, de l’autre, les dynamiques (Bruxelles, Helsinki, Anvers, Munich). Si Dublin résistera grâce aux naissances, Porto et Athènes risquent de décrocher. Les 20 métropoles analysées ont connu des destins contrastés après la crise financière de 2007-2008. Il apparaît clairement que les marchés résidentiels d’Europe du Nord ont vu leurs fondamentaux se renforcer, tant au niveau de la dynamique des loyers que de celle des prix. Des villes telles que Berlin, Munich, Vienne, Helsinki sont dans ce cas. À l’inverse, les métropoles du sud de l’Europe (Porto, Athènes) ou celles qui ont souffert en 2008 de la sur-représentation de la finance dans leur activité économique (Dublin) ont connu des corrections puis des redémarrages parfois erratiques. L’analyse des valeurs, des loyers et des taux met en lumière deux groupes sur la période 2009-2017. Dans le premier groupe, on trouve les économies robustes (Allemagne, Autriche, Belgique, Finlande, France, Pays-Bas). L’autre groupe est constitué de pays traversant ou ayant traversé une crise économique profonde (Italie, Espagne, Grèce, Irlande, Portugal). La croissance des loyers et/ou des valeurs est moins rapide et/ou n’a pas encore rattrapé son niveau d’avant-crise(exemple : Dublin).


Où investir en France ?

Pour les métropoles régionales françaises, les tendances à l’œuvre relèvent d’un phénomène d’intensification des migrations interrégionales dans les décennies à venir. La recherche d’une qualité de vie supérieure pousse les actifs, les étudiants et les retraités vers les métropoles de l’arc atlantique et celles de l’arc méditerranéen. Les 28 métropoles françaises analysées ont connu des progressions diverses des valeurs et des loyers sur la période 2002-2017. Cependant, ces métropoles se trouvent à des points de cycle très différents². Sur la période récente, les prix de certaines villes « dévissent » : c’est le cas de Limoges ou Caen par exemple. À l’inverse, d’autres villes ont déjà connu une envolée, comme Bordeaux. Des territoires comme Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, Nantes, Rennes ou Toulouse bénéficient de fondamentaux intéressants et offrent un point d’entrée plus favorable.


Où investir dans le Grand Paris ?

Avec déjà plus de 12 millions d’habitants, l’Ile-de-France va poursuivre sa croissance : elle captera une part forte du flux migratoire lié au travail, importera des naissances et exportera des retraités. Mais la création de valeur future est largement subordonnée à la livraison progressive des gares du plus grand projet urbain d’Europe. Nous avons donc privilégié l’étude d’impact de la première tranche du Grand Paris Express-GPE (2024/2025) dans le contexte des Jeux olympiques. Les 25 villes analysées ont connu une progression des valeurs et des loyers ainsi qu’une compression de leur taux sur la période 2002-2017. Toutefois, si des villes comme Puteaux ou Issy-les-Moulineaux ont déjà enregistré des prises de gains (plus forte croissance des prix du panel, supérieure à 5% en moyenne par an), celles-ci n’ont pas encore eu lieu pour les quartiers en devenir à l’ouest, au nord et au sud de Paris : Nanterre, Aubervilliers, Saint-Denis, Saint-Ouen, Vitry, Villejuif… Ces zones devraient connaître de fortes évolutions de prix en lien avec la livraison des nouvelles gares. Des villes telles que Levallois-Perret ou Neuilly-sur-Seine se révèlent « neutres » en raison de valeurs déjà élevées et d’un impact limité du Grand Paris Express.


Quelles perspectives de performance pour l’immobilier résidentiel ?

Le modèle statistique de projection développé par Primonial REIM indique que la croissance en valeur devrait globalement croître annuellement en moyenne entre 2,5 et 3,5% d’ici 2020 en zone euro, dans un contexte de remontée de l’inflation et de perspectives de croissance du PIB. Certains marchés pourraient connaître une croissance en valeur moyenne annuelle supérieur à 5%, alors que d’autres marchés n’enregistreront aucune croissance. Concernant la croissance des revenus locatifs et dans une optique conservatrice, le modèle fait ressortir une croissance moyenne comprise entre 1,5% et 2% d’ici 2020. Toutefois, des risques pèsent sur ces perspectives : possible crise financière suivie par une récession mondiale, remontée trop brusque des taux d’intérêt, tensions commerciales, marge de relance budgétaire réduite pour certains pays et capacité d’action plus limitée que par le passé pour certaines banques centrales, sans oublier les aléas de la réglementation qui touchent les marchés résidentiels.


Convictions d’investissement

Dans ce contexte, nous ciblons des métropoles résilientes qui ont les caractéristiques suivantes :

  • un marché transparent et profond, afin de permettre la liquidité des blocs résidentiels ;
  • des flux de revenus potentiels basés sur la qualité de la zone d’emploi et les revenus disponibles de la population. À cet égard on a vu qu’après la crise financière, les villes d’Europe du Nord ont renforcé leur attractivité ;
  • une position attractive dans le cycle des prix et des loyers, notamment au regard de l’impact des nouvelles infrastructures de transport (Grand Paris Express, LGV…).

La zone euro constitue une mosaïque de marchés aux dynamiques et aux fondamentaux différents, incitant à diversifier les stratégies d’investissement en fonction des gains et des risques spécifiques à chaque pays. C’est pourquoi l’échelle européenne est la plus pertinente pour l’investissement en immobilier résidentiel.

Henry-Aurélien Natter


À propos d’Henry-Aurélien Natter (i)

Henry-Aurélien Natter a rejoint Primonial REIM en tant que responsable de la recherche en janvier 2018. Sa mission : développer des analyses et élaborer des recommandations sur les marchés de l’immobilier. Henry-Aurélien Natter a passé 12 ans chez BNP PRE, après un début de carrière effectué chez Les Echos Etudes puis chez C&W (ex-DTZ). Il est titulaire d’une maîtrise AES-Gestion des entreprises, d’un Master Degree en management et gestion des PME et d’un master international en commerce et marketing.

À propos de Primonial REIM(i)

Primonial REIM est une société de gestion de portefeuille, agréée par l’Autorité des marchés financiers. Elle crée, structure et gère des placements immobiliers collectifs de long terme destinés à des investisseurs particuliers et institutionnels. Avec plus de 17 Mds d’euros d’encours sous gestion, plus de 58 000 associés et 43 fonds, Primonial REIM s’affirme comme un acteur majeur sur le marché de l’investissement européen et de l’épargne immobilière en France.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1]Métropoles supérieures à 1 million d’habitants en Allemagne, Autriche, Belgique, Espagne, Finlande, France (Paris uniquement), Grèce, Irlande, Italie, Pays-Bas et Portugal.
[2]Hausse des prix supérieure à 5% en moyenne par an à Bordeaux depuis 2011 ou correction observée à Marseille, suivie d’un redémarrage des prix en 2017.

Selon le dernier baromètre Perial/Ifop de l’épargne immobilière, l’attractivité du placement immobilier est en légère hausse sur un an glissant. Ce sont les inquiétudes sur le niveau des retraites qui motivent cet attrait grandissant. Le niveau de possession de SCPI reste stable (19%).

La 4édition du baromètre de l’épargne immobilière, un indicateur lancé en 2015 par la société de gestion Perial – en partenariat, à l’époque, avec Opinionway -, est centrée cette année sur les liens entre le placement immobilier et la problématique du financement des retraites.

L’épargne immobilière, une valeur refuge

L’épargne immobilière – autrement dit, les véhicules de la pierre-papier – s’affirme de plus en plus comme une valeur refuge. En atteste la croissance régulière de sa notoriété (+ 6 points par rapport au baromètre 2017 – 54% vs 48% -), de son attractivité (+0,3 point) ou de sa possession (+1 point). Cet attrait grandissant, qui s’explique donc par une inquiétude croissante face au problème du financement des retraites – 65% des Français jugent désormais qu’il est indispensable d’épargner pour financer sa retraite, soit une progression de 25 points par rapport à la dernière étude -, est encore plus sensible chez les Franciliens, les jeunes, les CSP+, et les épargnants « confirmés » détenant un patrimoine supérieur à 30 000 €.

L’investissement collectif relativement plus plébiscité

Le baromètre Perial/Ifop observe par ailleurs un recul de l’attrait du placement immobilier en direct, « notamment en raison de la hausse des prix dumètre carré en 2018 ». L’intérêt pour l’investissement locatif recule, sur un an glissant, de 7 points (51% vs 58%), l’achat d’une résidence principale de 3 points (48% vs 51%), et de 4 points (17% vs 21%) pour l’achat d’une résidence secondaire. L’intérêt pour les placements collectifs en sort renforcé : l’achat de parts de SCPI passe en 3position (citée à 19%, comme en 2017), et la détention d’OPCI en 6(citée à 6%, contre 2% un an auparavant).


Grand Paris et Europe en vedette

Quant aux choix, en termes de localisation, des investissements immobiliers réalisés par leurs produits collectifs, les avis divergent entre Français et Franciliens. « Paradoxalement, les investissements en épargne immobilière obéissent à la même logique de projection et de proximité que les investissements immobiliers en direct », constate le baromètre. En termes de métropoles régionales, les Franciliens privilégient le Grand Paris. Quand les Français dans leur ensemble citent en priorité Bordeaux, Lyon, Nantes… Ceux qui envisagent d’investir dans une grande métropole sont à 52% prêts à le faire indirectement via une SCPI. L’attrait pour l’investissement hors de France est en revanche assez homogène selon l’implantation géographique : 32% des Français et 38% des Franciliens se disent en effet prêts à investir dans de l’immobilier à l’étranger.

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Frédéric Tixier


A propos de Perial(i)

Spécialiste de l’épargne immobilière, le Groupe Perial, présidé par Eric Cosserat, est un groupe indépendant, pure player de l’immobilier depuis plus de 50 ans. Le Groupe s’organise autour de 3 métiers : la gestion d’actifs immobiliers avec Perial Asset Management, la gestion locative et le syndic de copropriété avec Perial Property Management, la promotion immobilière avec Perial Développement. Perial Asset Management assure également la distribution de ses produits auprès des CGPI, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Au 30 septembre 2018, la capitalisation des fonds gérés par Perial (SCPI, OPCI) s’élève à près de 3,7 milliards d’euros.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Perial vient d’annoncer les taux de rendement 2018 de ses trois SCPI, PFO, PFO2 et PF Grand Paris. Toutes affichent des dividendes en hausse. Deux d’entre elles augmentent même leur taux de rendement, compris entre 4,40% et 4,87%.

Bonne nouvelle pour les porteurs de parts des SCPI Perial. La société de gestion indépendante vient d’annoncer les rendements 2018 de ses trois SCPI. Toutes font mieux que l’an dernier en termes de dividendes. Deux d’entre elles, PFO2 et PF Grand Paris – ex PF1 -, affichent même des taux de distribution en progression.

Rendements compris entre 4,40% et 4,87%

La plus rentable du lot reste néanmoins PFO, la SCPI historique désormais ouverte sur l’Europe et au capital variabilisé. Cette dernière annonce un dividende en progression de 0,22% (46,10 € vs 46 €), mais un taux de rendement (DVM) en légère baisse, à 4,87% contre 4,91% en 2017. Vient ensuite PFO2, historiquement positionnée sur le créneau du développement durable, avec un dividende (8,75 € vs 8,60 €) et un rendement (4,51% vs 4,43%) en hausse. PF Grand Paris ferme la marche avec toutefois la plus forte variation à la hausse de son dividende (21 € vs 20 €, soit 5% de progression) et de son taux de rendement (4,40% vs 4,35%). Et une valeur de la part également en hause de 5%, son prix de souscription étant passé de 469 € à 492 € en mai dernier.

Amélioration de la gestion locative

Si ces trois produits accroissent aussi significativement leur rentabilité, dans un contexte où l’on s’attend plutôt à une nouvelle réduction du taux de rendement moyen des SCPI (4,44% en moyenne sur 2017), c’est en raison d’une gestion locative plus efficace. « Ces hausses résultent de l’amélioration de la situation locative et de la gestion active des patrimoines, grâce à l’engagement des équipes de Perial Asset Management » explique ainsi Eric Cosserat, président du groupe Perial. Sur le seul indicateur du « TOF » – taux d’occupation financier -, l’amélioration n’est toutefois sensible que pour PFO, son taux d’occupation financier progressant de 92,19% à 94,29% entre fin 2017 et fin 2018. Les TOF de PF Grand Paris et de PFO2 sont en revanche orientés à la baisse, tout du moins sur un an glissant : celui de PF Grand Paris passe de 89,32% à 88,36%, et de 92,75% à 90,74% pour celui de PFO2.

Des dividendes en hausse aussi en 2019

Les 3 SCPI, outre l’amélioration de leur gestion locative, ont également connu une année active sur le plan des acquisitions et des souscriptions, leurs capitalisations étant passées respectivement, entre le 1er janvier et le 30 septembre 2018, de 560,4 M€ à 674,4 M€ pour PF Grand Paris (+114 M€), de 528,3 M€ à 628,4 M€ pour PFO (+100 M€) et de 1 863 M€ à 1 999 M€ pour PFO2 (+166 M€). Ces bons résultats poussent Perial à l’optimisme. « En 2019, nous poursuivrons notre politique active de gestion, avec des objectifs de distribution en hausse. Nos stratégies sont clairement établies : le Grand Paris comme l’Europe en sont des axes forts, avec des dynamiques porteuses », affirme ainsi Eric Cosserat. En précisant les fourchettes potentielles cibles de ses trois SCPI, de 21 € à 22 € pour PF Grand Paris, 45,50 € à 47,50 € pour PF0 et 8,80 € à 9,20 € pour PFO2.

Frédéric Tixier


A propos de Perial(i)

Spécialiste de l’épargne immobilière, le Groupe Perial, présidé par Eric Cosserat, est un groupe indépendant, pure player de l’immobilier depuis plus de 50 ans. Le Groupe s’organise autour de 3 métiers : la gestion d’actifs immobiliers avec Perial Asset Management, la gestion locative et le syndic de copropriété avec Perial Property Management, la promotion immobilière avec Perial Développement.Perial Asset Management assure également la distribution de ses produits auprès des CGPI, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société