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Pierre Andregnette, Fundimmo : « Le taux de retard va mécaniquement augmenter… »

Pierre Andregnette, Fundimmo :
« Le taux de retard va mécaniquement augmenter… »

Crowdfunding immobilier : 9,3% de rendement annuel en 2020…

L’étude annuelle Fundimmo-Hellocrowdfunding confirme la montée en puissance du crowdfunding immobilier en 2020. Sa collecte dépasse les 500 M€. La forte croissance des montants remboursés ne pèse pas sur le rendement moyen, qui demeure à un niveau élevé (9,3%). L’année 2021 devrait poursuivre cette tendance.

Le dernier baromètre annuel du crowdfunding immobilier, réalisé par la plateforme Fundimmo et Hellocrowdfunding, confirme la forte progression de la collecte de cette formule de placement. Comme prévu, elle franchit la barre des 500 M€, à 505 M€. S’inscrivant ainsi dans une progression de +35% par rapport à l’année 2019.

Un poids grandissant dans l’univers des placements

Un résultat obtenu en dépit des difficultés rencontrées par le secteur immobilier depuis le début de la crise sanitaire. Et qui « démontre le poids grandissant que prend le crowdfunding immobilier dans l’univers des placements », se félicite Jérémie Benmoussa, le président du directoire de Fundimmo. Le crowdfunding immobilier aligne en effet, année après année, des taux de croissance assez impressionnants. En 2016, il ne pesait qu’un peu plus de 50 M€. Depuis lors, sa collecte a quasiment doublé chaque année, jusqu’en 2019. La crise sanitaire n’aura donc pas entamé sa dynamique, mais néanmoins freiné sa progression. Qui, sans doute, devrait reprendre de plus belle cette année. Si le contexte sanitaire le permet.

Crowdfunding immobilier : tous les indicateurs sont au vert

Car, hormis cette inflexion dans le rythme de croissance de sa collecte, tous les autres indicateurs du crowdfunding immobilier sont au vert. Y compris et notamment celui de sa rentabilité qui, à 9,3% en moyenne, se paye même le luxe de s’améliorer par rapport à 2019 (9,2%). Mieux encore, cette hausse de la rentabilité intervient alors même que le nombre de projets remboursés s’accroît fortement. De plus de 75%…. Ce sont en effet 180 M€ qui auront été rendus l’an dernier aux investisseurs. Contre 103 M€ en 2019. Une base plus large et donc plus représentative, « qui témoigne de la solidité du modèle du crowdfunding immobilier », affirme Jérémie Benmoussa. D’autres indicateurs, dont on aurait pu craindre qu’ils se dégradent avec la crise, font en outre mieux que résister.

Baisse des taux de retard et de défaut de remboursement

Le taux de défaut est en très net retrait. Il passe de 0,57% à 0,16%. Le taux de retard moyen, qui mesure les dépassements de l’échéance contractuelle de remboursement, est aussi en baisse. De presque 2 points pour les retards de plus 6 mois, pour s’établir à 5,7%. Une tendance à mettre toutefois en perspective avec l’allongement attendu des périodes de remboursement. Si, étonnamment, le délai demandé aux investisseurs a baissé en 2020, selon les chiffres de Fundimmo, passant de 21,3 mois en 2019 à 21 mois, il pourrait repartir à la hausse cette année. Compte tenu de la durée des chantiers et de commercialisation des projets, depuis le début de la crise sanitaire, qui poussent les promoteurs à demander plus de marge de manœuvre. Le succès du crowdfunding s’explique d’ailleurs aussi par les besoins croissants en provenance des professionnels de l’immobilier.

Une réponse de plus en plus adaptée aux besoins des promoteurs immobiliers

Cette forme de financement alternative « a séduit 321 opérateurs depuis la création du marché », détaille Fundimmo. Elle attire désormais, depuis le relèvement du seuil des opérations à 8 millions d’euros, des acteurs de plus grande taille. Qui, comme le souligne dans une tribune Quentin Romet, président de la plateforme Homunity, « optent plus facilement pour une diversification de leurs sources de financement via une levée de fonds en crowdfunding ». L’année 2021 devrait, selon lui, voir une montée en puissance de ce type de demande. D’autant, souligne Quentin Romet, que les promoteurs, y compris les plus gros d’entre eux, « pourraient avoir besoin de plus de fonds propres après la crise ». Alors qu’en parallèle, les banques pourraient leur en demander davantage. « Une difficulté à laquelle le crowdfunding est prêt à répondre en 2021 », estime-t-il…

Frédéric Tixier


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Où en est le crowdfunding immobilier ?

Le marché du crowdfunding immobilier, en partie suspendu pendant la période de confinement, repart de l’avant. Mais la forte dynamique du 1er trimestre n’est plus, pour l’instant, d’actualité. Etat des lieux.

« Le bilan du premier semestre devrait confirmer que le crowdfunding immobilier poursuit sa croissance. Malgré les difficultés que le secteur immobilier a dû affronter pendant la crise » espère Jérémie Benmoussa, le président du directoire de Fundimmo, dans un récent communiqué.

Un record de collecte pour le crowdfunding au 1er trimestre

Le marché du crowdfunding immobilier avait de fait commencé l’année 2020 sous les meilleurs auspices. Selon les chiffres communiqués par Fundimmo – l’une des cinq premières plateformes du secteur -, la collecte – toutes plateformes confondues – enregistrée sur le 1er trimestre établissait un nouveau record. Avec 95 millions d’euros levés, elle affichait une progression de 106 % par rapport au 1er trimestre 2019. Durant la période du confinement, cette belle progression a toutefois été stoppée. En avril, la collecte cumulée depuis le début de l’année n’augmentait que de 2,3 M€[1]. En mai, d’environ 24 M€. Début juin, la collecte des 5 premiers mois de l’année 2020 ne se situait donc qu’à un niveau (121,2 M€) très légèrement supérieur à celui des 5 premiers mois de 2019 (112,7 M€).

L’intérêt des épargnants pour le crowdfunding immobilier semble intact

La question est donc de savoir si les prochains mois permettront de renouer avec la tendance du début d’année. Chez Fundimmo, les chiffres sont plutôt encourageants. La plateforme annonce 12 millions de fonds levés depuis sa réouverture, le 14 avril dernier. Soit près de 3 millions de plus que sur le 1er trimestre 2020 (9,2 M€). La collecte globale, qui se reprend (déjà près de 14 M€ collectés sur les premiers jours de juin, selon hellocrowdfunding.com), confirme que l’intérêt des épargnants pour ce type de placement reste forte. Le crowdfunding immobilier, majoritairement destiné à financer de l’immobilier résidentiel, pourrait même profiter de la résilience de cette classe d’actifs à la crise qui s’annonce. Pour l’instant en tout cas…

Des rendements toujours aussi attractifs

Côté rendement, c’est également la stabilité qui prévaut. Le taux de rendement moyen reste à 9,4 %. Identique à celui constaté en 2019, selon les chiffres d’Hellocrowdfunding. Et les projets en cours de collecte annoncent des taux de rendement espérés compris entre 7 % et 11 %. Là encore, pas de changements par rapport à la situation pré-Covid. Sur les opérations déjà engagées, les retards pris sur les chantiers, en raison de la crise sanitaire, ne devraient pas non plus impacter le niveau des rémunérations. « Les intérêts des particuliers[2] continuent à courir lorsque des projets prennent du retard », rappelle en effet Fundimmo. La plateforme estime le retard moyen à environ 4 mois pour les projets qui devront être remboursés dans les 12 prochains mois.


Questions sur les flux de projets et la solvabilité des promoteurs

Restent bien sûr des incertitudes sur l’importance du flux des projets à venir. La levée progressive des blocages administratifs, le redémarrage des chantiers, et la date désormais connue pour le second tour des élections municipales permettent d’espérer une véritable reprise du marché. Côté promoteurs, certains auront sans doute été impactés par la période de confinement. Voir fragilisés sur le plan financier. Ils pourraient en outre souffrir du durcissement des conditions de crédit bancaire. Mais ce seraient des raisons supplémentaires pour se tourner vers le crowdfunding immobilier. « Les promoteurs ont plus que jamais besoin de financement pour mener à bien leurs projets » considère d’ailleurs Jérémie Benmoussa.

La crise sanitaire et économique devrait toutefois sans doute avoir comme conséquence une sélectivité accrue des projets. Côté promoteurs et plateformes de crowdfunding. Mais aussi, bien sûr, côté investisseurs finaux. A suivre.

Frédéric Tixier


[1] Source : baromètre hellocrowdfunding.com

[2] Autrement dit, des investisseurs particuliers qui financent un projet (NDLR).


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A propos de Fundimmo(i)

Lancée en décembre 2015 et filiale de Foncière Atland depuis juillet 2019, Fundimmo est une plateforme française de crowdfunding 100% immobilier, spécialisée en immobilier d’entreprise. Fundimmo est une société française de financement participatif en immobilier, immatriculée en qualité de conseiller en investissements participatifs (CIP) auprès de l’ORIAS (n°14004248). Les promoteurs immobiliers peuvent faire appel aux particuliers pour compléter les fonds propres nécessaires au montage de leur programme, sous réserve qu’il ait été sélectionné et validé par le comité consultatif Fundimmo constitué de professionnels du secteur immobilier. Les particuliers investisseurs peuvent étudier les opportunités offertes, sélectionner les programmes de leur choix, puis, définir librement le montant de leur placement à partir de 1 000 euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Coronavirus : quel impact sur le crowdfunding immobilier ?

Crise sanitaire et confinement impactent l’ensemble des marchés immobiliers. Les opérateurs du crowdfunding immobilier -et les investisseurs qui participent aux opérations de financement- vont, eux-aussi, en subirent les conséquences. Plusieurs plateformes ont déjà tenté de les mesurer, en publiant des analyses. Certaines ont suspendu les opérations de levée de fonds. Etat des lieux…

« Toutes les campagnes de crowdfunding sont suspendues, en l’absence de visibilité sur la reprise de l’activité économique », annonçait le 25 mars Arnaud Romanet-Perroux, le fondateur de la plateforme Upstone. Même son de cloche chez Fundimmo. Jérémie Benmoussa, son président, a lui aussi décidé « d’interrompre le lancement de nouvelles collectes, durant au moins une semaine, à compter du 20 mars ».

Les plateformes de crowdfunding immobilier réagissent à la crise

Certaines plateformes de crowdfunding immobilier, à l’instar des gestionnaires de SCPI ou d’OPCI, ont rapidement réagi face à la crise sanitaire. Moins massivement et systématiquement, toutefois. Selon Céline Mahinc, « seulement un tiers des plateformes actrices en crowdfunding immobilier ont communiqué », constate-t-elle dans sa dernière tribune consacrée aux risques qui menacent plateformes et crowdfunders durant et après la crise en cours. Une partie de ces communications vise prioritairement à rassurer sur la poursuite de l’activité. C’est le cas des messages diffusés par Homunity, Clubfunding, ou Wiseed. « L’ensemble des lignes en participation sont suivies avec une grande proximité », explique ainsi Nicolas Seres, chez Wiseed. Quentin Romet, chez Homunity, se veut encore plus rassurant. La crise « ne devrait pas avoir d’impacts directs sur les débouclages des opérations infine ». Ni sur « les capacités de remboursement des acteurs financés », estime-t-il.


Coronavirus : quels risques sur l’activité des plateformes ?

Tous s’accordent néanmoins pour reconnaître que les marchés immobiliers sous-jacents à leur opérations de financement vont subir un indéniable ralentissement. Le marché de la construction risque « de se figer complètement dans les prochains jours », estimait hier Arnaud Romanet-Perroux. Outre l’arrêt des chantiers, la fermeture des études notariales va jouer en défaveur du secteur de la promotion immobilière. Anaxago, dans une très longue publication mise en ligne dès le 10 mars, pointe également un possible ralentissement du côté des financements. De la part des acquéreurs particuliers. Mais aussi en raison des allongements des délais de réponse bancaire. Les retards sur les opérations en cours doivent en revanche être relativisés. Comme le rappelle Quentin Romet, « la promotion immobilière ne fonctionne pas avec des cycles courts ». La plupart des projets portés par les plateformes de crowdfunding intègrent d’ailleurs la possibilité, pour l’opérateur, « de proroger de 6 mois », constate-t-il.

Faible impact sur la rentabilité… sauf en cas de faillite

Le fondateur d’Upstone distingue pour sa part des risques différenciés selon la nature des opérations de financement. Pour les opérations de promotion immobilière, c’est bien le risque d’un arrêt brutal des chantiers qui pèse sur les projets en cours. Mais ce risque de retard, qui peut varier de quelques semaines à plusieurs mois, ne conduit pas nécessairement à remettre « en cause leur finalisation ni leur rentabilité », estime-t-il. Tout en rappelant que les opérations dites « corporate » -celles destinées à financer la croissance d’un promoteur immobilier, et non pas un programme immobilier spécifique- comportent un risque de retard plus important. Globalement, les retards ne devraient pas se traduire « par une baisse du rendement pour les investisseurs privés », ajoute-t-il. Sauf, évidemment, si le promoteur « n’est plus en capacité de rembourser ».

Convaincus de la solidité du marché du crowdfunding immobilier

Pour Upstone, les opérations de marchand de biens devraient en revanche, dans la grande majorité des cas, « se dérouler sans incident ». Le dirigeant de cette plateforme, à l’instar de la plupart de ses concurrents, reste d’ailleurs convaincu de « la solidité du marché du crowdfunding immobilier ». Anaxago, tout comme Wiseed, considèrent que l’immobilier reste un marché refuge. En rappelant que la demande reste vive du côté des logements neufs. « Face à une offre au ralenti », constate Anaxago. Fundimmo, qui s’attend à des délais plus élevés, mais « avec un risque de retard maîtrisé », rappelle pour sa part que « l’analyse des fondamentaux du marché demeure très positive à moyen et long terme »…

Cinq plateformes concentrent 68% des souscriptions

Rappelons que le crowdfunding a collecté plus de 370 M€ de capitaux l’an dernier. Et qu’il se concentre de plus en plus entre une poignée d’acteurs. Les cinq premiers collecteurs en 2019 ont en effet recueilli à eux seuls près de 70% des capitaux levés en 2019. Un mouvement que la crise actuelle pourrait encore accélérer…

Frédéric Tixier

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My Korner Shop, le crowdfunding immobilier de proximité

Alors que le crowdfunding immobilier poursuit sa forte croissance, tirée par les leaders du marché, certains opérateurs choisissent des concepts plus ciblés. C’est le cas notamment de My Korner Shop, qui s’est positionné sur un créneau très spécifique : le financement des murs de commerce de centre-ville…

La croissance du crowdfunding immobilier ne se dément pas. L’an dernier, cette industrie naissante a collecté plus de 370 M€ de nouveaux capitaux. Plus du double qu’en 2018, selon l’agrégateur Hello Crowdfunding. Des chiffres que confirme le baromètre du crowdfunding 2019, établi par Financement Participatif France et Mazars. Selon cette étude, le secteur immobilier accapare 57% du total des capitaux drainés en faveur du financement participatif. Contre à peine 4%, par exemple, pour le secteur technologique et numérique…

Crowdfunding immobilier : l’émergence de leaders

Plus en pointe que d’autres, le secteur immobilier est aussi l’un de ceux où s’amorce le plus clairement le mouvement de concentration attendu par les observateurs du marché. En 2018, les 5 principales plateformes trustaient déjà plus de 50% des levées de fonds. Et, début 2020, ces 5 leaders représentent près de 68% des capitaux collectés depuis l’origine[1]… Une concentration qui devrait encore s’accélérer au cours des prochains mois. En raison, notamment, de la révision à la hausse des plafonds de collecte par projets. Ces derniers sont passés à 8 M€ en octobre dernier, contre 2,5 M€ précédemment. Une course à la taille également favorisée par le rachat des plateformes les plus dynamiques par de grands opérateurs.


Autres acteurs, autres stratégies

Homunity est, par exemple, désormais détenu indirectement par Tikehau Capital. Il est par ailleurs actionnaire majoritaire de la société de gestion d’actifs immobiliers Sofidy. Et la Foncière Atland, actionnaire majoritaire de la société de gestion de SCPI Atland Voisin, détient 60% de Fundimmo. A l’opposé de ces plateformes dont les process se rodent et s’automatisent au fil du temps, qui interviennent sur l’ensemble du territoire français et, d’ailleurs, essentiellement sur le segment de l’immobilier résidentiel, d’autres tentent une approche différente. La Première Brique, par exemple, vient de se lancer sur l’investissement régional. Un créneau également occupé par Proximea, créé par la Banque Populaire du Grand Ouest. Proximea joue à la fois la carte de l’investissement immobilier et au capital de start-up. My Korner Shop, lui, vise un objectif « sociétal » : revitaliser les centres-villes.


Objectif : revitaliser les commerces de centre-ville

Créée en octobre 2017, cette plateforme a été la première à obtenir le statut de CIP[2], dès juillet 2018. Son credo : l’investissement participatif dans des murs de magasins. Une typologie d’actifs (commerces) qui ne représentait que 8% des fonds levés en 2019. Contre 79% pour les programmes résidentiels. My Korner Shop n’a pour l’heure bouclé qu’une seule opération : les murs d’une pizzeria à Chartres. Le projet a séduit une trentaine de particuliers, avec un ticket moyen de souscription de 2 100 euros. Leur motivation ? Une meilleure maîtrise de leur cadre de vie, grâce à leur nouveau statut de propriétaires. Les co-investisseurs disposent en effet d’un pouvoir de décision, leur permettant notamment de choisir le locataire. Ou de décider de la revente du local…

My Korner Shop, levée de fonds en cours

Selon My Korner Shop, le rendement annuel prévisionnel de cette opération se situerait autour de 4% à 5% par an. A son terme, c’est-à-dire dans 5 à 10 ans, la revente de l’actif devrait permettre de porter le rendement global à environ 10%. C’est également l’objectif assorti à l’opération de levée de fonds en cours. Cette fois, My Korner Shop compte financer l’acquisition des murs d’une boutique parisienne occupée par un coiffeur-barbier. Objectif de collecte pour cette « Barber Shop » de 30 m², située dans le XXe arrondissement : 274 000 €. Le prix d’acquisition, de 410 000 € au total, est couvert à hauteur de 200 000 € par un emprunt bancaire. Ce prêt permet de « soulager l’effort des internautes dans l’objectif de collecte », souligne My Korner Shop. « Il permet également de profiter de l’effet de levier procuré par les taux d’intérêt bas », ajoute-t-il.

Objectif d’un rendement annuel de 5,36% à cinq ans

Le loyer annuel actuel, de 22 000 euros, laisse envisager « des distributions de bénéfices croissants chaque année », précise la plateforme. Dans l’hypothèse d’une revente au terme de 5 ans, la rentabilité annuelle globale devrait se situer à 5,36%. La collecte, ouverte depuis le 20 décembre dernier, sera close le 30 avril prochain. La signature de l’acte de vente est programmée pour le 8 mai.

Frédéric Tixier

[1] Wiseed, Clubfunding, Anaxago, Homunity, et Fundimmo représentent 68% des capitaux collectés depuis l’origine par les 36 plateformes recensées par Hello Crowdfunding.

[2] Conseiller en investissement participatif.


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A propos de My Korner Shop(i)

My Korner Shop propose une plateforme de financement participatif en ligne. La société offre aux habitants d’un quartier l’opportunité de devenir collectivement propriétaires des murs de leurs commerces de proximité. L’objectif est de contribuer à la redynamisation des centres-villes et centres-bourgs français en mobilisant la communauté locale. Par le biais du lien de propriété locale, My Korner Shop souhaite créer une relation de proximité entre les commerçants et les habitants et entretenir la qualité de vie en centre-ville. La réaffirmation du lien social est une clé de la revitalisation des cœurs de ville. Depuis le 31 août 2018, My Korner Shop dispose du statut de conseiller en investissements participatifs (CIP). Son activité est contrôlée par l’Autorité des marchés financiers.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Crowdfunding immobilier : une collecte encore multipliée par 2 en 2019

Les plateformes recensées par le baromètre Fundimmo/Hellocrowdfunding ont collecté 373 M€ en 2019. C’est 2 fois plus qu’en 2018. Le rendement annuel moyen des opérations de crowdfunding immobilier reste stable, aux alentours de 9,2%.

Nouvelle accélération de la croissance… L’industrie naissance du crowdfunding immobilier affiche en 2019 un nouveau record en termes de collecte : 373 M€. Soit 102% de plus qu’en 2018. Et, selon la dernière édition du baromètre Fundimmo/Hellocrowdfunding[1], tous ses autres clignotants sont au vert.

Clignotants au vert pour l’industrie du crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier ne se contente pas en effet d’attirer plus de capitaux. Ou de financer plus de projets (544 vs 343 en 2018) : il en rembourse plus. En 2019, ce sont ainsi 103 M€ (vs 55 M€) qui ont été rendus aux financeurs des 220 projets arrivés à terme. Un montant en augmentation de +87%. Et de nature à rassurer les contributeurs sur la fiabilité de leurs investissements, dont le taux de défaut moyen reste anecdotique (0,57%). Ceux-ci restent aussi toujours aussi rentables. Le retour sur investissement moyen se situe aux alentours de 9,2%, comme en 2018, selon les chiffres communiqués par 16 des plateformes de l’échantillon[2].


Un marché de plus en plus mature, en voie de démocratisation

Si le montant moyen collecté par opération est lui aussi en hausse (689 150 €, +27,8% par rapport à 2018), le ticket moyen par investisseur est quant à lui en légère baisse : 1 581 € (-8% vs 2018). La première tendance s’explique, selon Fundimmo, par une raison technique : le relèvement récent du plafond de collecte. Les plateformes de crowdfunding peuvent en effet, depuis le 30 octobre dernier, lever jusqu’à 8 millions d’euros par projet. Contre 2,5 précédemment. La seconde tendance – la baisse du ticket moyen par investisseur – résulterait de la démocratisation du crowdfunding. Une étude réalisée par OpinionWay pour Fundimmo établit en effet que plus d’un tiers des Français connaissent le crowdfunding. Et que parmi ces « connaisseurs », 32% ont déjà tenté l’expérience, ou seraient prêts à le faire.

Le crowdfunding immobilier investit aussi le coliving

Un chiffre encourageant pour l’industrie, mais que Jérémie Benmoussa, président du directoire de Fundimmo, tient à relativiser. « Avec des Français prêts à investir une part très significative de leur épargne, il reste un important travail pédagogique à mener pour encourager une approche raisonnée », met-il en garde. Car, « le crowdfunding immobilier reste un outil complémentaire de l’épargne traditionnelle », relativise-t-il. Pour l’heure, outre qu’il séduit de plus en plus de professionnels de l’immobilier, il semble en voie de polarisation. Les chiffres 2019 révèlent que l’Ile-de-France est la zone géographique qui concentre le plus de collecte (164,2 M€, soit 226% de plus qu’en 2018). Et que la grande majorité des projets financés sont toujours de nature résidentielle (79%). L’année écoulée a toutefois vu l’entrée dans le spectre d’une nouvelle typologie d’actifs : les espaces de coliving. Une preuve supplémentaire que le crowdfunding immobilier est bien dans l’air du temps….


Frédéric Tixier

[1] 28 plateformes de crowdfunding immobilier ont participé à l’étude, contre 32 en 2018 : Anaxago, Beefordeal, Clubfunding, Credit.fr, Euroraiser, Find & Fund, Finple, Fundimmo, Hexagon-e, Homunity, Immocratie, Immovesting, Koregraf, La première brique, Lendopolis, Look & fin, Lymo, Monego, My Captial Immo, October, Pretup, Proximea, Raizers, Tylia, Upstone, Wesharebonds, Weeximmo, Wiseed.

[2] Soit environ 45% de la collecte totale du marché.


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A propos de Fundimmo(i)

Lancée en décembre 2015, Fundimmo est une plateforme française de crowdfunding 100% immobilier, spécialisée en immobilier d’entreprise. Ses deux fondateurs, Stéphane Bombon, ESTP/IAE Paris, président, et Jérémie Benmoussa, ESSEC, directeur général, réunissent leurs expertises respectives de l’immobilier et de la finance. Fundimmo est une société française de financement participatif en immobilier, immatriculée en qualité de Conseiller en Investissements Participatifs (CIP) auprès de l’ORIAS (n°14004248). Les promoteurs immobiliers peuvent faire appel aux particuliers pour compléter les fonds propres nécessaires au montage de leur programme, sous réserve qu’il ait été sélectionné et validé par le comité consultatif Fundimmo constitué de professionnels du monde immobilier. Les particuliers investisseurs peuvent étudier les opportunités offertes, sélectionner les programmes de leur choix, puis, définir librement le montant de leur placement à partir de 1 000 euros.

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Plafond à 8 M€ : quel impact pour le crowdfunding immobilier ?

Les plateformes de crowdfunding pourront désormais lever jusqu’à 8 millions d’euros par projet, contre 2,5 précédemment. Cette mesure, prévue par la loi Pacte, est officielle depuis le 30 octobre. Quel impact pour le marché du crowdfunding immobilier ?

Le décret d’application instaurant le rehaussement du seuil d’éligibilité des projets de financement participatif a été publié le mercredi 30 octobre. Désormais, les plateformes de crowdfunding pourront lever jusqu’à 8 millions d’euros[1]par projet[2], contre 2,5 millions précédemment[3]. Le décret met également en œuvre une autre des dispositions prévues par la loi Pacte : les sociétés coopératives constituées sous la forme de société anonyme peuvent dorénavant faire appel au public via les plateformes de crowdfunding.

Crowdfunding : pourquoi porter le plafond à 8 millions d’euros par projet ?

Le rehaussement du plafond de collecte était vivement souhaité par les professionnels du secteur. Mais pourquoi le relever, pourrait-on s’interroger, quand on sait que le montant moyen levé par projet, en crowdequity, dépasse à peine les 360 000 €[4] ? «La mesure intéresse surtout le secteur du crowdfunding immobilier, où le niveau moyen des montants collectés est en moyenne plus élevé -536 000 € en 2018 -, et où de plus en plus d’opérations sont effectivement capées par le seuil des 2,5 M€ », répond Céline Mahinc, gérante fondatrice du cabinet Eden Finances, et auteure de plusieurs études sur le crowdfunding immobilier. Le relèvement du plafond va de fait permettre aux plateformes de crowdfunding immobilier de répondre aux attentes d’acteurs de plus grande taille, et d’ajouter à leur cible d’opérateurs les gros promoteurs dont les besoins de financement par opération peuvent atteindre, voire dépasser, les 10 M€. Un élargissement qui signifie également, pour les plateformes, une meilleure maîtrise des risques, car désormais en partie adossés à des entreprises plus solides sur le plan financier.

Crowdfunding immobilier: favoriser la montée en puissance des investisseurs institutionnels

La mesure vise également un autre objectif : satisfaire les attentes des investisseurs institutionnels, dont la part dans les apporteurs de fonds est en progression constante. « En 2018, les investisseurs institutionnels représentaient environ 30% des montants levés en crowdfunding immobilier », précise Céline Mahinc. Pour s’adapter aux besoins de cette catégorie d’investisseurs, qui déversent plus de capitaux, sur des tickets de versement plus élevés et plus récurrents, les plateformes doivent disposer d’un « pipe » d’investissements d’une taille plus conséquente, et régulièrement renouvelé. D’où l’intérêt d’entrée en relation avec les gros promoteurs, dont le flux et la nature des opérations correspondent précisément à ces critères. Car, pour l’heure, le niveau des besoins de financement des 429 promoteurs recensés par la dernière étude de Céline Mahinc, réalisée conjointement avec l’IEIF[5], est pour le moins hétérogène. Si certains promoteurs ont pu faire financer par le crowfunding, en cumulant plusieurs opérations sur les 5 dernières années, jusqu’à 16 M€, d’autres n’ont pas dépassé le seuil des 37 000 €…

Crowdfunding immobilier: vers une concentration des acteurs ?

Cette montée en puissance, à la fois dans le sourcing des opérations et dans le profil des investisseurs, risque toutefois d’avoir des conséquences sur la structure du marché du crowfunding immobilier. Une quarantaine d’acteurs y sont aujourd’hui actifs. Mais déjà, les 5 premières plateformes, dont la hiérarchie change d’ailleurs d’une année à l’autre[6], trustent plus de 50% des levées de fonds. « La course à la taille pourrait ouvrir la voie à de nouvelles restructurations », prédit Céline Mahinc, qui rappelle que deux des plus importants acteurs, Homunity et Fundimmo, sont déjà passés dans le giron de grands opérateurs du capital investissement ou de l’investissement en immobilier[7]. Homunity annonce d’ailleurs l’ouverture imminente de la première opération d’un montant unitaire supérieur à 2,5 millions d’euros. Il s’agirait du financement de l’acquisition de la galerie commerciale de Bois Sénart, située à Cesson (77), pour un montant à financer de 4,4 M€, et un objectif de rendement à 6 mois de 9% annualisé.

Loi Pacte : les autres mesures attendues

En attendant, le secteur est toujours dans l’attente de la mise en application de deux autres mesures phares prévues par la loi Pacte : l’éligibilité du financement participatif aux produits d’épargne-retraite et à l’enveloppe assurance-vie, ainsi que l’ouverture de cette forme d’investissement aux PEA-PME. A suivre.

Frédéric Tixier


A propos de l’IEIF

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA). L’IEIF compte aujourd’hui plus de 120 sociétés membres (2/3 d’investisseurs, 1/3 d’autres acteurs : promoteurs, banques, experts immobiliers, conseils en immobilier, etc.). Le patrimoine immobilier des membres investisseurs représente une valeur globale de près de 300 milliards d’euros. L’IEIF s’appuie sur une équipe de 20 personnes issues à la fois des mondes de la finance et de l’immobilier, dont 6 chercheurs associés. Il dispose de nombreuses bases de données économiques, financières et immobilières, dont certaines ont plus de 30 ans d’historique.

[1] Limite maximale autorisée par l’Union européenne.
[2] Pour l’ensemble des titres levés par les plateformes, actions, obligations, obligations convertibles, minibons ou titres participatifs.
[3] La mesure ne s’applique qu’aux plateformes dotées du statut de CIP (conseiller en investissement participatif) ou de PSI (prestataire de services d’investissement). Le plafond par projet reste fixé à 1 million d’euros pour les plateformes dotées du statut d’IFP (intermédiaire en financement participatif).
[4] Source : Baromètre du crowdfunding en France 2018 réalisé par KPMG pour Financement Participatif France.
[5] L’étude complète sera disponible en décembre prochain.
[6] En 2018, le quinté de tête comprenait Homunity, Anaxago, Wiseed, Clubfunding, Fundimmo.
[7] Homunity a été racheté, début 2019, par credit.fr, une plateforme détenue par Tikehau Capital, également actionnaire majoritaire de la société de gestion d’actifs immobiliers Sofidy. Et la Foncière Atland, actionnaire majoritaire de la société de gestion de SCPI Voisin, a pris une participation de 60% au capital de Fundimmo en juillet dernier.

400 millions pour les SCPI Voisin

Foncière Atland, maison mère de la société de gestion Voisin, a publié son chiffre d’affaires trimestriel. Il progresse de près de 50%, en raison notamment d’une nouvelle envolée de la collecte en SCPI : + 80 %.

Foncière Atland, maison mère de la société de gestion de SCPI Voisin, mais aussi, dorénavant, actionnaire majoritaire de la plateforme de crowdfunding immobilier Fundimmo, vient de publier un chiffre d’affaires trimestriel de nouveau en forte hausse. Celui-ci progresse de 50% par rapport à son niveau à fin septembre 2018. C’est mieux qu’au 1er semestre, où la foncière annonçait une progression annualisée de son chiffre d’affaires consolidé de + 43 %.

Foncière Atland : un chiffre d’affaires tiré par l’activité pour compte de tiers

Et, une nouvelle fois, c’est l’activité de gestion pour compte de tiers qui explique l’essentiel de la hausse. Avec des revenus de 21,3 M€ (sur un total de 25,7 M€), ce pôle affiche une croissance de 71,5%, contre seulement 10,1% pour l’activité investissements pour compte propre (3,9 M€ de chiffre d’affaires). Des revenus quant à eux essentiellement issus des loyers générés par les immeubles construits et conservés par la foncière, qui s’est délestée au cours du dernier trimestre de deux actifs non stratégiques acquis en 2007. Atland, qui privilégie désormais la construction pour compte propre, s’est également essayée à l’activité promotion en 2018, qui n’a en revanche pas généré de chiffre d’affaires en 2019. L’activité de gestion pour compte de tiers est, quant à elle, portée par la forte collecte dont bénéficient les SCPI gérées par sa filiale Voisin. Trimestre après trimestre, ces dernières enregistrent de nouveaux records de souscriptions. Fin septembre, leur collecte brute, d’environ 400 M€, dépasse le niveau déjà exceptionnel constaté en 2018 (environ 350 M€).

SCPI Voisin : Epargne Pierre toujours en vedette, montée en puissance de MyShareSCPI

C’est toujours la SCPI phare de Voisin, Epargne Pierre, qui concentre l’essentiel des souscriptions avec une collecte de plus de 331 M€ sur les neufs derniers mois de 2019. Une croissance exponentielle qui l’oblige à multiplier les acquisitions pour investir les sommes récoltées – la SCPI vient encore d’annoncer l’acquisition de l’immeuble SX B1, à Strasbourg, pour environ 16 M€ – mais qui, pour l’instant, ne semble pas affecter sa rentabilité. Mais une autre SCPI commence elle aussi à afficher des niveaux de souscription soutenus : MyShareSCPI, développée en partenariat depuis 2018 avec AXA Drouot Estate, et lauréate du Prix de l’Innovation de la Pierre-Papier en 2018, avait recueilli fin septembre 62 M€ de capitaux supplémentaires. Sa collecte du 3e trimestre, d’environ 37 M€, est de plus de 50% supérieure à celle du 2e trimestre (environ 24,7 M€), elle-même supérieure de 27% à celle du trimestre précédent.

Foncière Atland : un taux de rendement locatif net de 7,15% sur l’activité gestion pour compte de tiers

Foncière Atland peut en outre désormais s’appuyer, outre Voisin, sur la plateforme de crowdfunding immobilier Fundimmo, dont elle a acquis 60% du capital en juillet dernier. Cette dernière connaît elle aussi un rythme de croissance important, puisqu’elle affiche une collecte, fin septembre 2019, de 20 M€, soit 63% de plus que sur les neuf premiers mois de 2018. Foncière Atland, qui gérait un portefeuille immobilier de près de 1,5 Md€ fin septembre, toutes activités confondues, confirme son objectif d’atteindre 2 Md€ d’actifs sous gestion fin 2021. En termes de rentabilité, la foncière rappelle qu’à fin juin le taux de rendement locatif net sur son patrimoine détenu en propre s’établissait à 8,73%, et à 7,15% sur celui géré pour le compte de tiers. Pour mémoire, le cours de Foncière Atland affiche une performance positive d’environ 38% depuis le 1er janvier 2019…

Frédéric Tixier


A propos de Foncière Atland(i)

Partenaire immobilier des entreprises, Foncière Atland est une société d’investissement immobilier cotée (SIIC) intervenant au travers de ses activités d’investissement, d’asset management et de développement d’opérations de clés en main locatifs. Foncière Atland est la filiale cotée du Groupe Atland. A la fois promoteur, investisseur et gestionnaire d’actifs, Atland, est un acteur global de l’immobilier de 170 collaborateurs, qui intervient sur deux marchés : le logement et l’immobilier d’entreprise. Ses clients sont les particuliers, les investisseurs professionnels et les entreprises. Foncière Atland est également présente sur le marché des SCPI via sa filiale Voisin, société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF gérant 4 SCPI pour le compte de plus de 15 000 associés et 2 OPCI professionnels avec comme associés PGGM et AG Real Estate. Au 30 septembre 2019, Foncière Atland et ses filiales gèrent pour compte propre et compte de tiers un patrimoine immobilier de 1,5 milliard d’euros hors droits représentant un loyer total de 94 millions d’euros. Foncière Atland est cotée sur Eurolist C (FR0000064362). 

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Nouvelle année de croissance pour le crowdfunding immobilier. Selon le baromètre Fundimmo/Hellocrowdfunding, les fonds collectés par les plateformes recensées ont bondi de 83% en 2018. Les montants remboursés sont également en hausse, et le taux de défaut reste pour l’instant anecdotique (0,67%).

Montant de la collecte 2018 : 185 M€. Selon le dernier baromètre Fundimmo réalisé en collaboration avec Hellocrowdfunding, les 32 plateformes de crowdfunding¹ immobilier ayant participé à l’étude ont levé, en 2018, 83% de capitaux de plus qu’en 2017. Un taux de croissance supérieur à celui de l’ensemble des plateformes de financement participatif créditées, selon les données KPMG-FPF², d’une collecte de 402 M€, en progression de 20% l’an dernier.

Un intérêt croissant de la part des acteurs de la promotion immobilière

Le secteur immobilier pèse une part de plus en plus importante dans cette jeune industrie. Son succès toujours d’actualité s’explique, selon Stéphane Bombon, le président de Fundimmo, par le recours croissant des acteurs de la promotion immobilière « aux services du financement participatif pour financer leurs fonds propres ». C’est d’ailleurs ce type d’opération – le financement des opérations de promotion immobilière – qui explique pour l’essentiel l’essor du crowdfunding immobilier, depuis peu autorisé à financer des opérations d’investissement locatif. En 2018, le nombre de projets financés est lui aussi en hausse sensible (+50%), avec 343 opérations recensées.

Un rendement moyen annuel en baisse

Parmi les autres indicateurs fournis par le baromètre, le montant moyen par collecte (539 128 € en 2018 vs 457 749 € en 2017) qui progresse également, en raison à la fois d’une certaine démocratisation du produit et de la diversification des promoteurs financés, certains portant des projets plus importants. Côté rentabilité, en revanche, la tendance est à la baisse : 9% en moyenne en 2018, contre 9,6% les années précédentes. Pour Fundimmo, ce repli s’explique par la hausse des montants levés par les gros promoteurs – moins enclins à proposer des rémunérations élevées – et par « la professionnalisation des plateformes devenues plus exigeantes vis-à-vis des promoteurs ». Le taux de défaut du crowdfunding reste en revanche très faible (0,67% depuis 2012), en dépit d’un historique désormais plus significatif en raison de l’augmentation continue du nombre de projets remboursés (146 en 2018, vs 83 en 2017). On observe toutefois une augmentation de la durée moyenne des placements (passée de 18 mois en 2017 à 23,3 mois en 2018) et du nombre de projets affichant des retards dans leurs remboursements.


Quelques ombres pour 2019

Le marché du crowdfunding reste par ailleurs concentré autour d’une poignée d’acteurs puisque, selon les données Fundimmo – lui-même opérateur important, avec 20,6 M€ collectés en 2018 -, les 5 principales plateformes représentaient 67,8% de la collecte globale. En termes sectoriels, c’est le financement de programmes résidentiels qui demeure largement majoritaire (73% des opérations), les projets visant les bureaux ayant toutefois doublé par rapport à 2017 (8% de l’ensemble, vs 4%). En 2019, selon Fundimmo, le contexte sera « légèrement instable, mais sans impact sur le développement de l’écosystème ». Parmi les zones d’ombre, la plateforme signale le ralentissement de la construction, le recul de l’activité immobilière au sens large pouvant toutefois avoir un impact positif sur les opérations de crowdfunding en raison d’une exigence accrue d’apport en fonds propres par les banques. Ce qui pousserait davantage les promoteurs à avoir recours au financement participatif…

Frédéric Tixier


A propos de Fundimmo

Lancée en 2015, Fundimmo est une plateforme française de crowdfunding 100% immobilier, spécialisée en immobilier d’entreprise. Fundimmo est une société française de financement participatif en immobilier, immatriculée en qualité de conseiller en investissements participatifs (CIP) auprès de l’ORIAS (n°14004248).

[1] Anaxago, Beefordeal, Clubfunding, Credit.fr, Euroraiser, Find & Fund, Finple, Fundimmo, Gwenneg, Hexagon-e, Homunity, Inidev, Immocratie, Immovesting, Koregraf, Lendopolis, Lita.co, Lymo, Monego, My Captial Immo, October, Pretup, Proximea, Raizers, Stoneraise, Tributile, Tylia, Upstone, Vatel Direct, Wesharebonds, Weeximmo, Wiseed.

[2] Baromètre du crowdfunding en France 2018 – KMPG.