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Foncières cotées : obligation de distribution respectée…

Face à l’injonction de réduire les dividendes, le statut SIIC a joué un rôle protecteur pour les actionnaires des foncières cotées. Quelques-unes ont bien revu les montants distribués à la baisse. Mais tout en respectant leurs obligations de distribution. Etat des lieux…

Aucun secteur économique n’échappe au fléau du coronavirus. Mais comment apprécier les conséquences de cette crise sur la rentabilité des SIIC[1] ? Emportées par la panique qui a frappé les marchés financiers, les foncières cotées ont elles aussi subi un impressionnant revers boursier. Entre le 19 février, son plus haut en 2020, et le 18 mars, au plus fort de la baisse, l’indice Euronext SIIC France accusait un repli cumulé de plus de 57%…


Un rendement de près de 10% au plus fort de la baisse

Par comparaison avec leur valorisation, les dividendes des SIIC auraient toutefois pu apparaître comme une bouffée d’oxygène. Grâce à des résultats satisfaisants en 2019, les distributions annoncées pour 2020 procuraient des revenus confortables. Sur la base des cours extrêmement dépréciés, atteints lors du creux du 18 mars, les dividendes attendus pour 2020 représentaient en effet un rendement moyen incroyable de 9,5%. Une telle perspective de rentabilité soulève bien sûr de nombreuses interrogations. Certes, la baisse de mars illustrait la panique des investisseurs. Et les cours se sont en partie redressés par la suite, avec des rebonds parfois spectaculaires. Mais pourra-t-on vraiment compter sur ces dividendes ? Comment apprécier la résilience et la pérennité de ces revenus ? Quelles seront les conséquences de la crise du coronavirus pour les activités des SIIC ?

Quelle capacité à maintenir des dividendes élevés ?

La capacité des SIIC à maintenir des dividendes élevés dépend d’abord des revenus qu’elles encaissent. C’est-à-dire, principalement, les loyers des biens immobiliers composant leur patrimoine. Avec la crise du coronavirus, les SIIC rencontrent plusieurs problèmes inédits. Comment y font-elles face ? Les conséquences du confinement sont un premier défi. La plupart des commerces non essentiels ont été fermés par décret à partir du 15 mars. Le confinement de la population mis en place à partir du surlendemain, mardi 17 mars, a réduit encore plus la consommation. Dès lors, des difficultés de paiement étaient attendues pour les loyers de nombreux commerces. Dès le 20 mars, le ministre de l’Economie Bruno Le Maire s’est entretenu à ce sujet avec les principales fédérations de bailleurs commerciaux et la Caisse des dépôts et consignations (CDC). Ils ont étudié la mise en œuvre des suspensions de loyers pour les petites entreprises en difficulté.

Suspension des dividendes ?

Dans la foulée, les fédérations de bailleurs, dont la Fédération des sociétés immobilières et foncières (FSIF) regroupant les SIIC, ont annoncé des mesures pour soulager leurs locataires en difficulté. Elles prévoient d’étaler les loyers mensuellement. Au lieu d’un paiement trimestriel à l’avance. Surtout, le recouvrement des loyers et charges est suspendu à partir du 1er avril. Et jusqu’à la fin des périodes de fermeture imposées par les pouvoirs publics. En plus de ces contraintes, dont l’impact varie selon le patrimoine de chaque SIIC, une autre mesure est venue menacer leur rentabilité pour les actionnaires. Dès vendredi 27 mars, le président Emmanuel Macron annonçait que les dividendes devraient être suspendus quand les sociétés bénéficient de reports d’échéances fiscales et sociales. Un vrai dilemme pour les SIIC dont la vocation est de distribuer l’essentiel de leurs revenus.

L’effet protecteur du statut SIIC

En effet, le statut des SIIC les exonère d’impôt sur les sociétés. A condition de distribuer chaque année au moins 95% des bénéfices tirés de leur activité (essentiellement des loyers). Et 70 % des plus-values réalisées lors de reventes d’immeubles. Face à l’injonction de réduire les dividendes, le statut de SIIC a finalement joué un rôle protecteur pour les actionnaires. Quelques SIIC ont bien revu leurs dividendes à la baisse, mais tout en respectant leur obligation de distribution. Les situations sont très variables. Alors qu’elle avait annoncé au début de l’année un dividende de 5,60 € au titre de l’exercice 2019, Gecina a ainsi déclaré fin mars qu’il serait réduit à 5,30 € par action. « Ce montant couvre les obligations légales du régime SIIC », précise la société.

Gecina reste confiante

Un acompte de 2,80 € ayant déjà été payé le 6 mars 2020, le solde de 2,50 € par action sera versé en numéraire le 3 juillet prochain. Face aux incertitudes de la crise, Gecina renonce à faire des prévisions pour l’exercice en cours. Comme la plupart des SIIC… La société dispose néanmoins d’un bilan solide, avec un ratio d’endettement LTV (loan to value, ou dettes rapportées au patrimoine) de 34%. Gecina bénéficie aussi de lignes de crédits non tirées de 4,5 milliards d’euros (fin 2019). Ce qui lui permet de couvrir ses échéances de crédit jusqu’à fin 2023. En outre, Gecina reste « confiante dans la résilience relative de son patrimoine résidentiel et tertiaire concentré sur les zones les plus centrales de la région parisienne, avec plus de 80% des revenus locatifs sur le bureau qui proviennent de clients grands comptes », indique la société.

Icade réduit aussi son dividende

Autre SIIC au patrimoine diversifié, Icade a aussi décidé de réduire son dividende. Icade avait initialement prévu de verser un dividende de 4,81 € par action au titre de son exercice 2019. Soit une hausse de 4,57% par rapport à l’année précédente. Il a finalement été revu en baisse de 16,64%, à 4,01 € par action. Un acompte de 2,41 € par action ayant été payé le 6 mars 2020, le paiement du solde, soit 1,60 €, interviendra le 8 juillet. « La situation financière de la société lui permet de satisfaire à l’ensemble de ses engagements », a précisé Frédéric Thomas, président d’Icade.

D’autres SIIC ont maintenu leurs dividendes

D’autres SIIC diversifiées ont maintenu leurs dividendes. C’est le cas de Covivio (ex-Foncière des régions). Le patrimoine de cette SIIC est principalement réparti entre bureaux (58%), logements (25%), et hôtels (16%). Après les premières mesures de confinement, Covivio a confirmé le 18 mars qu’elle maintenait son dividende à 4,80 €. Une hausse de 4,35% par rapport à l’année précédente. « 80 % de nos revenus proviennent de l’immobilier de bureau et résidentiel », précise Hubo Soussan, porte-parole de Covivio. De plus, les principaux actionnaires se sont engagés à percevoir leurs dividendes en action. Ce qui limite les sorties d’argent. C’est le cas pour Delfin, la holding de Leonardo del Vecchio (premier actionnaire d’Essilor-Luxottica). Ou des assureurs Predica (Crédit agricole), Covea (Maaf-MMA-GMF) et ACM (Crédit mutuel), qui représentent plus de la moitié du capital.

SIIC commerces en première ligne

Les SIIC spécialisées dans les commerces sont en première ligne face à la crise. Certaines ont maintenu leurs dividendes, comme Klépierre. Ce leader européen des centres commerciaux n’a pas modifié son dividende annoncé au début de l’année, à 2,20 € par action. Un acompte de 1,10 € a été versé le 9 mars. Et le solde est attendu en juillet. Mercialys a pour sa part annoncé une réduction de son dividende. Issue du groupe de distribution Casino, Mercialys est l’une des principales sociétés foncières françaises exclusivement présentes dans les centres commerciaux et les commerces de centre-ville. Avec plus de 2 100 baux commerciaux en portefeuille. « Plusieurs typologies d’enseignes locataires de Mercialys peuvent rester ouvertes. Néanmoins la fréquentation de ses sites est fortement impactée », explique la société.

Fermeture de la plupart des boutiques des centres commerciaux

« Bien que les loyers intègrent majoritairement une composante fixe (97,6% de la masse locative), cette crise sanitaire pourrait affecter la solvabilité des commerçants. Et, par extension, la capacité de recouvrement des loyers par Mercialys », précise-t-elle toutefois. Initialement prévu à 1,15 € par action, le dividende de l’exercice 2019 sera finalement réduit à 0,95 €, soit une baisse de 17,4%. Compte tenu de l’acompte de 0,47 € par action versé le 23 octobre 2019, le solde de 0,48 € par action doit être payé fin avril. Carmila, SIIC issue du groupe de distribution Carrefour, possède pour sa part 215 centres commerciaux. Plus particulièrement en France, en Espagne et en Italie. Les mesures de confinement et de fermeture provisoire des commerces dans ces pays touchent donc tous les centres commerciaux de Carmila. Dont la plupart des boutiques sont fermées.

Rien n’est encore décidé chez Carmila

Face à cette situation, « des mesures ont été prises pour reporter les investissements non indispensables. Et renforcer davantage la trésorerie de la société », explique le groupe. La société déclare bénéficier d’une forte solidité financière et de lignes de crédit non tirées. Ainsi que d’une trésorerie excédentaire de plus de 350 millions d’euros. Des éléments qui devraient lui permettre de faire face à cette crise sanitaire. Concernant le dividende, fixé à 1,50 € au début de l’année, rien n’est encore décidé. Ce sujet a été reporté avec la date de l’assemblée générale. Initialement prévue le 14 mai, elle est décalée au 29 juin. Ceci « afin de pouvoir gagner en visibilité avant de se prononcer définitivement sur le montant et les modalités de paiement du dividende 2019 devant être versé en 2020 », précise Carmila.

Le cas Unibail-Rodamco-Westfield (URW)

Plus grosse société foncière cotée, Unibail-Rodamco-Westfield (URW), est un cas particulier. Valorisé à 65,3 milliards d’euros fin 2019, son patrimoine est composé à 86% en commerces, 6% en bureaux, 5% en sites de congrès et d’expositions, et 3% en services. Alors que la société avait fixé son dividende à 10,80 € à l’annonce de ses résultats 2019, en février dernier, il subit la plus forte réduction. Fin mars, Unibail-Rodamco-Westfield a en effet annoncé une baisse de 50% de son dividende. URW précise que le paiement d’un acompte de 5,40€ par action a eu lieu comme prévu le 26 mars. Selon la société, ce montant « permet de satisfaire aux obligations de distribution résultant du régime SIIC ». Depuis le rapprochement d’Unibail-Rodamco avec l’Australien Westfield, le titre est en effet une « action jumelée ». Seule une partie de son activité est soumise aux contraintes fiscales des SIIC françaises.

Le secteur logistique épargné

Ainsi, la société a pu annuler le paiement du solde de son dividende, initialement fixé à 5,40€. Soit une réduction de moitié. Tout en respectant le statut de SIIC d’Unibail-Rodamco. Dans le secteur spécifique des entrepôts logistiques, la SIIC Argan s’en tire mieux pour le moment. Grâce à l’acquisition en octobre dernier de 22 entrepôts loués à Carrefour, et aux loyers générés par d’autres développements de l’année 2019, Argan vient d’annoncer une croissance de 60% de ses loyers encaissés au premier trimestre. A 34,8 millions d’euros. Malgré un endettement (LTV) représentant 56% de son patrimoine, sa trésorerie demeure solide. « La situation est sous contrôle car ce sont des prêts amortissables. Nous n’avons pas de mur de dette », explique son directeur financier, Francis Albertinelli.

Pas de baisse des loyers ni du dividende pour Argan

Pas de baisse non plus du dividende. Fixé au début de l’année à 1,90€, en hausse de 40%, le dividende a été validé par l’assemblée générale le 19 mars, avant l’appel du gouvernement à réduire les dividendes. Par ailleurs, le choix du principal actionnaire pour le dividende en action réduira les sorties d’argent. La famille Le Lan, qui contrôle 40% du capital, a en effet annoncé qu’elle se ferait payer 22% de ses dividendes en actions…

Gilles Pouzin


[1] Sociétés d’investissement immobilier cotées en Bourse.


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA).

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Foncières cotées : leurs dividendes élevés freinent la chute des cours

La baisse des marchés n’a pas épargné les sociétés d’investissement immobilier cotées en Bourse (SIIC). Mais leurs dividendes élevés, et un rendement brut moyen de 6,4%, ont freiné leur chute. Depuis le début de l’année, leurs cours ont baissé de 3 points de moins que l’ensemble du marché…

Au 10 mars, l’indice IEIF SIIC France, qui reflète l’évolution de 24 sociétés d’investissement immobilier, affichait un recul de 18,6%. Contre -21,8% pour l’indice CAC général (All Tradable). Et l’écart monte à presque 4 points quand on compare l’indice SIIC France dividendes bruts réinvestis (-17,9%), avec l’indice généraliste incluant, lui aussi, les dividendes (-21,6%).

Dividendes, une source de revenus solides à long terme

Si les fluctuations boursières font peser des risques de perte aux investisseurs, les dividendes sont en revanche une source de revenus solides à long terme. Or, avec la baisse des cours, le rendement procuré par les dividendes de sociétés foncières a mécaniquement augmenté ! Au 10 mars, l’indice IEIF SIIC France affichait ainsi un rendement brut moyen de 6,4%. Contre 3,7% pour l’indice CAC 40. Le rendement moyen des SIIC françaises, pondéré dans l’indice IEIF par leur taille et poids respectifs, recouvre des situations très diverses. En pratique, les investisseurs ont intérêt à vérifier la fiabilité de ces dividendes au niveau de chaque société. Les dividendes ne doivent pas être le seul critère pour choisir d’investir dans des SIIC. Comme pour un bien immobilier, la rentabilité locative n’est pas tout. Il faut aussi tenir compte du type de bien, sa qualité, son emplacement et ses perspectives de plus-value (voir encadré).

Dividendes rapportés au dernier cours, ou rendement instantané

Pour les SIIC, nous avons vérifié le niveau de dividende distribué au cours de la dernière année par chacune des 24 valeurs de l’indice IEIF SIIC France. Et collecté les dividendes annoncés, pour celles ayant déjà publié leurs résultats 2019. En comparant ces dividendes aux cours actuels, on a une image précise du rendement des dividendes pour un achat à ce niveau. Parmi les plus connues, Unibail-Rodamco-Westfield (URW) a d’ores et déjà annoncé le maintien de son dividende. Pour la 3e année consécutive, il s’établit à 10,80 € par action. Comme certaines SIIC, URW distribue ses dividendes en deux fois. Ce qui lui permet d’étaler ses charges. Cette année, un acompte de 5,40 € sera versé le 26 mars (détaché le 24 mars). Suivi du solde le 6 juillet 2020 (détaché le 2 juillet). Sur la base du cours du 10 mars, ce dividende représente un rendement de 11,9%.

 


Les foncières de commerce affichent des rendements plus élevés

Certes, le leader des centres commerciaux pourrait être fragilisé indirectement par la baisse de fréquentation liée à l’épidémie de coronavirus. Première SIIC cotée en France, avec une capitalisation de 12,5 milliards d’euros, URW ne manque cependant pas d’arguments pour attirer les investisseurs en quête de revenus. Depuis le rapprochement avec l’Australien Westfield, le patrimoine d’Unibail RW est réparti pour 35% en France et à 41% dans le reste de l’Europe. Et à 24% aux Etats-Unis. A l’instar d’Unibail, les SIIC spécialisées dans les commerces affichent des rendements de dividendes plus élevés. C’est le cas de Mercialys, la foncière issue du groupe de grande distribution Casino. Cette dernière a annoncé une nouvelle revalorisation de son dividende annuel. A 1,15€ par action, il affiche une hausse de 2,7% par rapport à l’an dernier. Et de 8,5% sur trois ans.

Hausse des revenus distribués

Mercialys a déjà versé un acompte de 0,47 euro par action en octobre. Le complément devrait être payé aux actionnaires début mai 2020. Carmila, la foncière du groupe d’hypermarchés Carrefour, figure aussi parmi les champions du dividende. Troisième société foncière spécialisée dans les commerces cotée en Europe, avec une capitalisation boursière de 1,9 milliard d’euros, Carmila a annoncé le maintien de son dividende pour cette année. Ce sera 1,50 € par action, payé en une seule fois, en mai 2020. Ce dividende représente un ratio de pay-out (dividende sur résultat récurrent) de 92%. Contre 98% l’an dernier. Ce qui améliore sa visibilité. A ce niveau de cours, le dividende procure 10,5% de revenus annuels. Leader européen des centres commerciaux (6,5 milliards d’euros de capitalisation boursière), Klépierre figure aussi dans le club des foncières les plus rentables.

Meilleure valorisation boursière des foncières mixtes ou de bureaux

Klépierre affiche un rendement des dividendes à deux chiffres (10,3%), sur la base de son cours au 10 mars. Et a annoncé une hausse de son dividende de 4,8% cette année, à 2,20 €, payable en deux temps. Les actionnaires ont déjà reçu un acompte de 1,10 €, le 9 mars, le solde étant versé en juillet. Les foncières MRM ou Patrimoine et Commerce sont aussi spécialisées dans les zones commerciales. Mais sont de beaucoup plus petite taille. Leurs dividendes sont stables, ou en hausse. Et génèrent de 7 à 8% de rendement annuel. Les foncières mixtes ou de bureaux bénéficient d’une meilleure valorisation boursière que les SIIC de commerces. En raison, notamment, de leur patrimoine plus équilibré. Conséquence : leurs dividendes procurent des rendements moins impressionnants. Mais au demeurant très satisfaisants. C’est le cas par exemple pour Altarea Cogedim.

Augmentation, aussi, des dividendes distribués

Cette foncière diversifiée annonce une augmentation de son dividende, attendu début juillet, à 13 € par action (+2%). Cegereal, spécialisée dans les bureaux parisiens, maintient pour sa part son dividende à 2,30 € par action. Soit un rendement supérieur à 6%. Autres foncières diversifiées, Covivio et Icade ont annoncé des dividendes en hausse. A respectivement 4,80 € (+4,35%) et 4,81 € (+4,6%). Icade a déjà versé un acompte de 2,41 € par action début mars. Foncière Inéa est spécialisée dans l’achat d’immeubles en état futur d’achèvement (VEFA). Principalement en bureaux (87%) et en province (88%). Elle annonce pour sa part une hausse de 14% de son dividende, à 2,50 € par action. Soit un rendement de 6,3%, sur la base du cours au 10 mars.

Une source de revenus solides procurant des rendements attractifs

Bien que leurs rendements soient un peu moins élevés, compte tenu de leur niveau de valorisation, Gecina ou Paref affichent elles aussi des dividendes en hausse. De respectivement +1,8% (à 5,60 €) pour Gecina. Et de +3,9% (à 4 €) pour Paref. Deux SIIC se détachent en termes de progression des dividendes annoncés. Frey, une SIIC dédiée aux commerces, avec +25% (à 1,50 €). Et Argan, spécialiste des entrepôts logistiques, avec +41% (à 1,90 €). Exception parmi ces hausses, la Foncière Tour Eiffel a annoncé un dividende en baisse, à 2,25 euros. Ce qui procure encore néanmoins un rendement de 6,9%, sur la base du cours au 10 mars.

A court terme, le yo-yo des marchés a certes de quoi effrayer les investisseurs. Mais à long terme, les dividendes de sociétés immobilières cotées en Bourse s’avèrent une source de revenus solides procurant des rendements attractifs.

 Gilles Pouzin


ANR et LTV, deux autres indicateurs de la performance des SIIC

Les dividendes, et le rendement, ne sont pas les seuls critères d’appréciation des SIIC. L’actif net réévalué (ANR) et le ratio d’endettement par rapport au patrimoine (Loan to value) sont deux indicateurs à suivre également.

ANR

L’actif net réévalué (ANR) mesure la valeur du patrimoine de chaque SIIC. Cette valeur est actualisée par expertises, en fonction des prix du marché immobilier. On tient compte aussi des taxes qu’il y aurait à payer en cas de revente des biens. Pour calculer l’actif net, il faut en déduire les dettes de la société. Les SIIC investissent en effet en partie à crédit. Plusieurs SIIC de commerces ont vu leur ANR baisser l’an dernier. Fin 2019, l’ANR de Mercialys était en baisse de 5,3%, à 20,01 € par action. Et de -2,1% pour Carmila (27,79 € par action), de -2,5% pour Klépierre (39,50 €), et de -3,8% pour URW (213,30 €). D’autres SIIC de bureaux ou mixtes ont vu leur ANR progresser. C’est le cas pour Cegereal (+6,6% à 43,7 € par action), Gecina (+9% à 175,8 €) ou la Société foncière lyonnaise (+11,1% à 95,9 €).

LTV

Le ratio d’endettement par rapport au patrimoine (loan to value, ou LTV en anglais), mesure l’effet de levier. Un pourcentage élevé indique que la SIIC a des dettes importantes. L’endettement a un effet multiplicateur en période de croissance. Mais les SIIC les plus endettées sont plus vulnérables en cas de ralentissement. Le LTV moyen des principales SIIC françaises est descendu à 37,4% en 2019, contre 41% en 2018, selon Invest Securities. Les écarts vont de 22,7% d’endettement par rapport au patrimoine pour la Société foncière lyonnaise, à 56% pour Argan.

 

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Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA).

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Foncières cotées en Bourse : une croissance « régulière » au 3e trimestre

Les foncières françaises ont publié de « bons chiffres trimestriels » au 3e trimestre, constate le bureau d’analyse Invest Securities dans sa dernière publication mensuelle. Mais il déplore toutefois une information trimestrielle qui « a tendance à s’appauvrir »…

Pour la 13e édition de sa revue mensuelle, Invest Immobilier[1], le bureau d’analyse Invest Securities se livre à une revue de détail des publications trimestrielles des foncières françaises cotées en Bourse. Le commentaire est globalement positif : les résultats publiés confirment « une croissance régulière dans tous les segments », et une « légère augmentation du taux d’occupation et des loyers » constatent les analystes.

Activité locative : le commerce dépasse encore le bureau

Mais, alors que le secteur du commerce continue de souffrir de la méfiance des investisseurs et que « les valorisations des foncières traduisent la supériorité écrasante du bureau sur le commerce », les foncières de commerce continuent d’afficher une croissance des loyers supérieure à celle des foncières de bureaux. Mais « les chiffres sont têtus » écrit Invest Securities, en comparant la progression des premières (+2,9% sur 9 mois) aux secondes (+2,8%). Le bureau rappelle en effet que le chiffre d’affaires des commerçants a progressé au 3e trimestre (voir notamment, « Les centres commerciaux de Klépierre en grande forme », ou « Les résultats Unibail-Rodamco-Westfield confirment l’embellie sur les centres commerciaux »), et qu’Altarea Cogedim « parle ouvertement d’un rebond de son activité sur le commerce ».

Foncières cotées : un trimestre calme sur le front des transactions

On retrouve cette même dichotomie entre foncières commerce et foncières bureaux sur le front des transactions. Les premières veulent céder des actifs «pour abaisser leurs ratios d’endettement ». Elles n’ont donc pas la possibilité de procéder à de nouvelles acquisitions. Les secondes, en revanche, sont à la fois en mesure de vendre « les actifs les plus centraux » – les plus recherchés par le marché -, et d’investir « essentiellement dans des projets de restructuration créateurs de valeur ». Au final, peu de transactions sur le trimestre, donc, « hormis chez les foncières n’ayant pas encore atteint la maturité ». Et Invest Securities de citer notamment Frey – qui doit encore investir le produit de sa dernière augmentation de capital -, avec une acquisition au Portugal, Sélectirente ou Foncière Inea, avec plusieurs opérations à leur actif.

Foncières cotées : maintien des notations et peu de rachats d’actions

Parmi les foncières plus « liquides », seule Icade se distingue réellement sur le plan des acquisitions (plus de 295 M€ sur les 9 premiers mois de l’année). Invest Securities considère que « cet accent mis sur les cessions » est la conséquence de «la grande discipline financière» à laquelle s’astreignent les foncières cotées. Soucieuses de conserver leur notation de crédit, elles jugent le maintien de leur ratio d’endettement indispensable. Le sujet touche particulièrement les foncières de commerce, où « l’attentisme des investisseurs crée une prime de risque ». Et il incite les agences de notation à la prudence. Déjà, plusieurs foncières de commerce (URW, Mercialys et Carmila) ont vu leurs perspectives abaissées par S&P en septembre, rappelle Invest Securities. Les foncières sont également moins actives sur le sujet des rachats d’actions. Parce que beaucoup de valeurs se traitent, en moyenne, « en prime sur leurs actifs nets réévalués ».

Foncières cotées : plus « bavardes » sur l’ESG que sur l’activité

Sauf, bien entendu, le segment des foncières de commerce. Mais ces dernières, concentrées sur la réduction de leur dette, « ne peuvent racheter leurs actions », explique Invest Securities. Le bureau d’analyse juge enfin que les communiqués trimestriels de foncières cotées sont « de plus en plus brefs ». Certaines, parmi les moins liquides, n’en publient d’ailleurs plus, « cette pratique n’étant plus obligatoire ». Une situation que déplore Invest Securities. Qui constate, en revanche, la multiplication des communications sur les notations extra-financières. « Dans un certain désordre », souligne le bureau d’analyse…

Frédéric Tixier

[1] « Invest Immobilier n°13 » – Novembre 2019 – Invest Securities.


A propos d’Invest Securities(i)

Invest Securities est une société d’intermédiation indépendante, disposant d‘un pôle de métiers complémentaires : brokerage, bureau d’analyse et services aux émetteurs. Nous apportons des solutions adaptées aux entreprises, investisseurs institutionnels ainsi qu’aux gestionnaires de fonds. Au sein d’Allinvest, Invest Securities bénéficie des synergies de la compagnie financière.  Il se place comme le premier introducteur sur les marchés Euronext et Alternext.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

 

fond-investissementLa foncière spécialiste de la réhabilitation des centres commerciaux d’entrée de ville annonce une hausse de 26% de son résultat opérationnel courant sur un an glissant. Le chiffre d’affaires est tiré par l’activité promotion.

« Le premier semestre 2015 nous a permis de dérouler notre projet en ligne avec nos objectifs de croissance sur toutes nos activités ». Le commentaire d’Antoine Frey, Président Directeur Général, sur les résultats affichés par son groupe sur les six premiers mois de l’année, est résolument optimiste.

Hausse du chiffre d’affaires et du résultat opérationnel courant – Les chiffres publiés font effectivement état d’un « dynamisme dans tous les secteurs d’activité ». Le chiffre d’affaires progresse, sur un an glissant, de +75%, passant de 9,2 M€ à 16,1 M€. Cette hausse spectaculaire est toutefois essentiellement imputable à l’activité promotion (7,9 M€, contre 0,6 M€ au 1er semestre 2014), compte tenu de la livraison de deux programmes. L’activité foncière, quant à elle, marque le pas. Les revenus locatifs, à périmètre constant, augmentent de 1,8%. Mais, en raison des cessions d’actifs intervenues depuis le 30 juin 2014, les revenus locatifs du patrimoine contrôlés baissent de 6%, à 7,4 M€. L’activité de gestion d’actifs immobiliers pour compte de tiers, en revanche, continue sa progression (+9%), confirmant la montée en puissance de ce silo supplémentaire dans le modèle économique de Frey. Le résultat opérationnel courant, essentiellement en raison de la forte hausse de l’activité promotion et « à la maîtrise des frais généraux », bondit de 26%, à 4,9 M€ (3,9 M€ au 1er semestre 2014). Le résultat net part du groupe progresse de 13%, à 7,2 M€.

Hausse de l’ANR sur un an, baisse sur six mois – Les ratios financiers du groupe sont moins ardents. L’actif net réévalué[1] par action s’établit à 20,9 €. Ce qui traduit une hausse par rapport au 30 juin 2014 (20,5 €), mais une baisse par rapport au 31 décembre dernier (21,6 €). La société explique cette « progression plus faible que les années précédentes », par «l’impact négatif de l’acquisition des Obligations Remboursables en Actions (pour 15,3 M€, le 20 février dernier) sur les capitaux propres du groupe ». L’augmentation de capital réalisée fin juillet (44,7 M€) limitera encore la hausse du résultat par action, mais pourrait être compensée par la revalorisation des actifs, le patrimoine du groupe ayant d’ailleurs déjà progressé en valeur économique au cours du semestre écoulé. Le ratio d’endettement rapporté à la valeur des actifs (LTV net) subit lui aussi une nouvelle dégradation, à 44,7%, contre 42,2% au 30 juin 2014 et 41,5 % en début d’année 2015.

Perspectives positives – Le groupe poursuit avec succès son ambitieuse stratégie de développement. Après l’ouverture du parc commercial SuperGreen de Terville, le 26 août dernier (parc Certifié Haute

Qualité Environnementale Conception et déployant une surface de 30.000m²), il lancera au second semestre deux projets à Dinard (35) et Amiens (80) d’une surface conjointe de 41.800 m², pour des livraisons respectivement prévues en 2016 et 2017. A l’horizon 2020, précise la société, le portefeuille des projets actuellement développés « devrait représenter une surface totale de 331 000 m2 », pour une livraison attendue sur la période 2016-2019. Soit un investissement total de 652 M€, dont 10 M€ déjà décaissés.

A propos de Frey(i)
Depuis plus de 30 ans, FREY développe des centres commerciaux de plein air de nouvelle génération. Greencenter®, son label phare répond aux tendances de consommation actuelles mêlant shopping et loisirs dans des espaces moins énergivores. Nouveaux projets, extension de parcs commerciaux existants, FREY est également le premier opérateur privé actif dans la requalification des zones commerciales d’entrée de ville, gisement de développement important dans les années à venir. FREY propose ainsi des solutions globales intégrant les fonctions d’aménageur, de promoteur et de foncière de croissance.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1] Actif Net Réévalué de continuation dilué EPRA (droits inclus)

green La foncière de développement spécialiste de la réhabilitation des centres commerciaux en entrée de ville veut lever 44 millions d’euros. Cet argent frais doit financer les fonds propres des projets les plus avancés.

Frey, le spécialiste de la rénovation des centres commerciaux situés en entrée de ville, lance une augmentation de capital d’un montant brut global, prime d’émission comprise, de 44 752 500 euros, avec maintien du droit préférentiel de souscription des actionnaires (DPS), par émission et admission sur Euronext Paris de 1 721 250 actions nouvelles au prix unitaire de 26 euros (soit 2,50 euros de valeur nominale et 23,50 euros de prime d’émission) à raison de 1 action nouvelle pour 4 DPS présentés. Les principaux actionnaires se sont engagés à souscrire pour 91,11 % du montant de l’augmentation de capital. Ce qui sécurise cette opération qui intervient dans un contexte de nervosité des marchés financiers.

Ce prix de 26 euros présente une décote d’un peu plus de 10 % sur le cours de Bourse de 29,50 euros à la clôture, lundi 6 juillet (il s’est érodé de 50 centimes à l’annonce de l’opération le mardi). Il s’inscrit cependant en forte surcote au regard de la valeur d’actif net réévalué par action que le groupe a publié lors de ses comptes 2014, qui était de 21,60 euros.

Cette appel au marché vise à permettre à la société d’investissement immobilier cotée (SIIC) de financer la part de fonds propres nécessaire « à la réalisation des projets les plus avancés, soit ceux dont le démarrage est prévu pour le second semestre 2015 avec une livraison en 2017 ». Ces projets représentent une surface totale de 113 000 m² pour un montant d’investissement estimé à 235 millions d’euros et un besoin d’apport en fonds propres de 44 millions d’euros.

En 2015 Frey aura livré les grands projets lancés en 2014 à Terville (SuperGreen), Bayonne et l’extension de Reims Cormontreuil. Le Groupe a également lancé en 2015 les travaux de 4 projets, dont ceux des Greencenter de Dinard-St Malo et d’Amiens, représentant une surface totale de 47 000 m².

L’offre débutera avec la cotation des DPS et doit commencer ce mercredi 8 juillet. La clôture de l’opération interviendra le 20 juillet 2015 à l’issue de la séance de Bourse. Les actions nouvelles seront admises aux négociations sur le marché réglementé Euronext Paris à compter du 30 juillet, sur la même ligne que les actions existantes. Elles seront enfin immédiatement assimilées aux actions existantes de la société.

Pour financer son développement rapide, Frey revient donc au schéma traditionnel de l’augmentation de capital. Ce qui révèle une différence avec les grandes SIIC qui ont un accès facilité au marché obligataire dans d’excellentes conditions. Si, à un extrême, Unibail-Rodamco, le leader européen du secteur, a obtenu un taux actuariel négatif pour son émission obligataire, Frey a dû consentir un rendement de 4,375 % lorsque la société a levé 11,2 millions sur le marché obligataire.

L’autre obstacle pour revenir sur le marché obligataire tient à l’endettement de la société. Compte tenu de sa dette bancaire totale liée aux actifs en exploitation qui s’élevait à 137,6 millions d’euros et à sa dette obligataire hors OPIRNANE de 36,2 M€, le ratio d’endettement rapporté à la valeur des actifs (LTV) s’élevait à 41,5 % en début d’année.

Ce qui laissait peu de marge de manœuvre quand on sait que le diktat du marché a ramené la dette moyenne des SIIC dans la zone des 40 %. Frey a également eu recours à la gestion de fonds pour compte de tiers pour démultiplier sa force de frappe et gère ainsi aujourd’hui près de 300 millions d’euros au travers des fonds FREY RETAIL FUND 1 et 2.

pierrrepapier.fr

grandangleLe dividende progresse de 5 % alors que le spécialiste du retail park fait la preuve de la complémentarité du développement de son patrimoine propre, de ses activités de promotion et de ses activités de gestion pour compte de tiers.

Au terme d’une année marquée par la signature de nouveaux projets pour lequel le spécialiste des retail parks et de la rénovation des entrées de villes a été retenu, au terme des concours Strasbourg-Vendenheim (67) et Montpellier Méditerranée Métropole (34), et par le fort développement du groupe dans la gestion pour compte de tiers qui constitue après l’investissement pour compte propre et la promotion, le groupe Frey a terminé 2014 avec un actif net par action en hausse de 6,6 % à 21,6 euros.

Poursuivant le développement des véhicules d’investissements Frey Retail Fund 1&2, Frey a annoncé le 14 janvier 2015 avoir signé avec AG Real Estate et Crédit Agricole Assurances un nouvel accord permettant d’accroître la capacité d’investissement totale de ces véhicules à 300 M€ (contre 200 M€), et d’envisager son extension éventuelle à 400 M€. Une diversification de la stratégie d’acquisitions, initialement concentrée sur des actifs recélant un fort potentiel de création de valeur, est également prévue vers des actifs de retail parks. Cet accord confirme la montée en puissance de la gestion pour compte de tiers, silo supplémentaire dans le modèle économique de Frey.

Accompagnant la progression du résultat opérationnel courant de 27% à 10,5 M€ grâce à la montée en puissance de l’activité de foncière, au maintien de l’activité de promotion et à la maîtrise des coûts de structure, le dividende est porté à 0,84 euros (+ 5 %). La masse ainsi distribuée représente un peu plus de la moitié de ce résultat opérationnel courant (55 %). Cet effort vient amoindrir l’effet d’ajustement de valeurs ressenti sur les valorisations des opérations de couverture de taux souscrites par le Groupe pour 2,1 millions d’euros et sur la valeur des immeubles de placement pour 10,5 M€ au 31 décembre 2014 (10,2 M€ pour les sociétés intégrées globalement et 0,3 M€ pour les sociétés mises en équivalence). Ce qui ramène le résultat net à 14,2 millions d’euros contre 22,4 millions au 31 décembre.

En 2015, Frey livrera les grands projets lancés en 2014 à Terville (SuperGreen), Bayonne et l’extension de Reims Cormontreuil. Le Groupe lancera également en 2015 les travaux de 4 projets, dont ceux des Greencenter de Dinard-St Malo et d’Amiens, représentant une surface totale de 47 000 m².

Frey entend poursuivre sa stratégie de développement organique par des opérations de gré à gré ou dans le cadre de participations à des concours. Son business model robuste, fondé sur la maîtrise de l’ensemble de la chaîne de valeur, permet d’alimenter le pipeline avec des actifs à forte valeur ajoutée. Globalement, le Groupe développe 11 grands projets à moyen terme représentant une enveloppe d’investissement de 800 M€ sur 400 000 m².

pierrepapier.fr

greenLa foncière a obtenu que ses deux partenaires AG REAL ESTATE et CREDIT AGRICOLE ASSURANCES portent la capacité d’investissement totale des fonds, de 200 à 300 millions d’euros, avec une éventuelle extension à 400 millions d’euros.

Le développement des sociétés foncières passe par une mobilisation de capitaux. Les fonds propres sont chers et la dette levée auprès des banques ou du marché obligataire a ses limites. Reste l’effet de levier procuré par des fonds auxquels sont associés des partenaires financiers externes. Ils supposent malgré tout un sponsoring actif des foncières gérant ces fonds, ce qui se traduit par un engagement financier aux côtés des partenaires. Toutefois, si ceux-ci ont confiance dans le projet du fonds dédié, ceux-ci pourront remettre au pot sans que la foncière sponsor du fonds soit contrainte de les accompagner dans leur effort supplémentaire. C’est bien ce qui se passe pour les fonds FREY RETAIL FUND 1 et 2, gérés par la société d’investissement immobilier cotée (SIIC) Frey.

Elle a obtenu que ses deux partenaires AG REAL ESTATE et CREDIT AGRICOLE ASSURANCES portent la capacité d’investissement totale des fonds, de 200 à 300 millions d’euros (avec une éventuelle extension à 400 millions d’euros). Car l’apport de fonds propres permettant cet accroissement de la capacité d’investissement sera réalisé à parité par AG REAL ESTATE et CREDIT AGRICOLE ASSURANCES. FREY ne participant pas à ce nouvel abondement, son niveau de participation au capital desdits véhicules d’investissement sera en conséquence réduit. Son effet de levier s’accroît d’autant. Ces développements doivent permettre de diversifier la stratégie d’acquisitions, initialement concentrée sur des actifs recélant un fort potentiel de création de valeur, à des actifs de retail parks de qualité stabilisée (Prime et Core).

Lancés fin 2011, FREY RETAIL FUND 1 et 2, sont des véhicules d’investissements structurés et gérés par FREY, qui s’appuient sur l’attractivité du format des retail parks. L’augmentation de la capacité d’investissement de ces fonds confirme l’attractivité de l’immobilier commercial périurbain, classe d’actifs sur laquelle FREY dispose d’une expérience reconnue tant dans le développement de projets, la requalification de zones commerciales, que dans la gestion et l’exploitation des sites pour les enseignes et les clients des parcs. Cette montée en puissance de la gestion pour compte de tiers, silo supplémentaire dans le modèle économique de FREY, est un acte fort pour la foncière.

Voici qui nourrira efficacement le flux d’actualité de cette foncière dont l’histoire plait manifestement au marché boursier. L’an dernier le titre FREY a progressé de 27,4 % et a largement surperformé l’indice Euronext IEIF SIIC France (+10,5 % – indice nu), représentant l’évolution du cours des foncières fiscalement transparentes cotées à la Bourse française.

FREY conforte chaque année sa place de spécialiste sur cette classe d’actifs immobiliers à la fois résiliente, profonde, créatrice de valeur et de rendement. En témoignent la réalisation de la requalification de la zone commerciale de Troyes – Saint Parres aux Tertres (la 1ère en France) ainsi que le gain par la foncière des deux principaux concours de réaménagement lancés en 2014 sur le territoire (à Strasbourg – Vendenheim et à Montpellier). Ce renouvellement urbain des zones commerciales de 1ère génération, problématique commune à toutes les grandes agglomérations françaises, représente pour FREY un relais de croissance conséquent.

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