Articles

Immobilier 21 innove avec la distribution trimestrielle des dividendes

Le fonds dédié aux actions immobilières et foncières de la zone euro géré par Gestion 21 répond ainsi aux besoins d’une partie de ses actionnaires : des revenus réguliers, distribués tous les trimestres. Une innovation dans le monde des OPCVM immobiliers.

« L’objectif de distribution, au titre de l’exercice 2020, est de 2 €[1]. Soit un rendement indicatif de 2,5%, sur la valeur liquidative du 30 octobre 2020 », explique le gestionnaire Gestion 21 dans son communiqué annonçant la mise en place de la trimestrialisation du dividende d’Immobilier 21.

Une innovation qui remonte du terrain

C’est une première dans le monde des OPCVM immobiliers. Désormais, le dividende de ce fonds dédié aux actions immobilières et foncières de la zone euro ne sera plus versé annuellement. Mais trimestriellement. « C’est une innovation qui remonte du terrain », reconnaît la société de gestion. « Nos partenaires à la recherche de revenus trimestriels souhaitaient que nous adaptions la périodicité des versements du dividende aux besoins de leurs clients », détaille Valérie Salomon Liévin, directrice commerciale de Gestion 21. C’est-à-dire disposer de revenus « complémentaires, réguliers, trimestriels ». Une promesse qu’un OPCVM immobilier est effectivement parfaitement en mesure de tenir.

Foncières, des valeurs de rendement

Les foncières cotées en Bourse, dans lesquelles il est investi, sont en effet connues pour l’importance et la récurrence de leurs dividendes. Une partie d’entre elles, dotées du statut SIIC, sont d’ailleurs tenues de distribuer 95% de leurs revenus… Et la nature de leurs activités -la perception de loyers-, les conduit à générer des rendements instantanés[2] historiquement élevés. Ces dix dernières années, ces rendements ont oscillé entre 3,20% et 6,41%. La baisse des cours des foncières, depuis le début de la crise sanitaire, a même eu pour effet mécanique de gonfler les rendements. Fin août 2020, le rendement instantané moyen des valeurs composant l’indice IEIF Eurozone s’établissait ainsi à 4,61%. Contre 3,52% sur l’ensemble de l’année 2019.

Un rendement de 3,7% en 2019

L’objectif minimal de distribution que s’est fixé Immobilier 21 devrait donc être atteint sans difficulté. D’autant que les parts « distribution » du fonds affichent un historique de distribution bien supérieur. Au titre de 2019, la part « AD » a détaché un coupon de 5 €[3]. Soit un rendement de 3,7% par part. Pour 2020, le premier versement trimestriel, de 0,50 €, interviendra le 30 novembre prochain. Les autres acomptes, d’un même montant, seront versés fin janvier et fin mars 2020. Le solde, pour l’instant estimé lui aussi à 0,50 €, sera payé fin mai 2020. Les dividendes futurs sont toutefois susceptibles d’évoluer. Théoriquement à la hausse…


Exposition au secteur des centres commerciaux

Depuis le début de la crise sanitaire, Immobilier 21 affiche une performance en fort recul. De -33% – fin septembre- pour les parts de distribution[4]. Une baisse supérieure à la moyenne de son indice de référence (-20,6%) qui s’explique par la forte exposition du fonds, en début d’année, au secteur des foncières de centres commerciaux. L’un de ceux qui ont payé le plus lourd tribut à la crise, avec un recul moyen de l’ordre de 70%… L’équipe de gestion d’Immobilier 21 a depuis lors fortement rééquilibré son portefeuille. Si les foncières de centres commerciaux y sont toujours présentes, elles n’y sont plus majoritaires (15%, fin octobre 2020, vs 45% en janvier). Surtout, comme le précisent les gestionnaires, la nouvelle allocation privilégie les dossiers à « taux d’intérêt critique[5]les plus élevés ». Cette sélection permet « de bénéficier du potentiel de rebond de cette thématique en limitant les risques d’augmentation de capital », expliquent-ils.


Et renforcement de l’exposition au résidentiel allemand

Ce qui s’est notamment produit ces derniers jours, avec la remontée des titres boursiers après l’annonce d’un futur vaccin. La poche foncières de commerce est d’ailleurs remontée à 25% mi-novembre… L’exposition d’Immobilier 21 aux divers sous-secteurs immobiliers est désormais gérée activement entre une poche « offensive » – au sein de laquelle se retrouvent les foncières de commerce- et une poche « défensive », dont la part relative a fortement remonté depuis cet été. Fin octobre, elle représentait 64% de la pondération du fonds. Contre 27% en janvier 2020. Elle comprend majoritairement des foncières résidentielles allemandes (44% du portefeuille fin octobre, vs 25% en janvier). Aux côtés du secteur logistique (1% du portefeuille depuis le début de l’année), on y trouve aussi dorénavant des titres du secteur santé (10% du portefeuille fin octobre, vs 0% en janvier).

Frédéric Tixier


[1] Sur la part AD (FR0010541839)
[2] Dividendes distribués au titre du dernier exercice, divisés par la capitalisation boursière en fin de période
[3] Détachement effectué le 28/05/2020
[4] Et -32,6% pour les parts capitalisation
[5] Le Taux d’Intérêt Critique (TIC) = EBITDA/Dette Nette est un indicateur imaginé par Gestion 21. Prenant en compte les éléments d’actifs et de passifs du bilan, il se définit comme le niveau théorique de taux d’intérêt qui conduit à un cash-flow nul.


Lire aussi

Laurent Gauville : « investir en immobilier par la Bourse »

Foncières cotées : leurs dividendes élevés freinent la chute des cours


A propos de Gestion 21(i)

Gestion 21 est une société de gestion indépendante créée en 2007. Son métier consiste à gérer des actions à long terme pour le compte d’investisseurs via des OPC ou des mandats institutionnels. Elle propose son expertise sur deux classes d’actifs : les actions françaises et les foncières cotées de la zone euro. Forte de l’expérience accumulée par ses gérants-fondateurs depuis plus de 20 ans, de ses travaux de recherche appliqués, du suivi approfondi et des rencontres avec les entreprises, l’équipe de gestion travaille avec patience et rigueur dans le but de réaliser des investissements profitables à long terme.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

La technologie blockchain au secours de la crise sanitaire  ?

La crise coronavirus a mis à l’arrêt bon nombre de secteurs. Y compris et notamment l’immobilier. Dans les services, la continuité de l’exploitation est en partie possible grâce à la digitalisation d’une partie des processus. En partie seulement. La technologie blockchain constitue-t-elle une solution ? Oui, répondent deux experts de ConsenSys, Matthieu Bouchaud, Product Manager chez ConsenSys Codefi, et David Poupardin, responsable développement stratégique chez ConsenSys.

En quoi la crise actuelle interroge-t-elle la technologie blockchain ?

B. et D. P. La crise que nous vivons actuellement est intéressante à étudier. Elle entraîne la mise en place de mesures exceptionnelles d’urgence à travers le monde. Notamment de la part des banques centrales. Ces mesures ont pour objectif de limiter les effets négatifs de la crise sur notre économie. C’est le cas, par exemple, du gel des rachats d’actions et des dividendes à l’échelle mondiale. Ou de l’accord de prêts garantis par le gouvernement aux petites et moyennes entreprises, titrisés et refinancés par les banques centrales. Ou bien encore de la canalisation de la liquidité afin d’empêcher les chaînes d’approvisionnement mondiales de s’effondrer. Mais l’implémentation de ces mesures pose de nombreux problèmes de coordination. Nous pensons que ces actions pourraient être mises en place de manière plus simple. Si l’infrastructure commerciale et financière mondiale décidait de reposer sur une infrastructure blockchain plus efficace, décentralisée et résiliente.

De quelle manière ?

B. et D. P. Dans les bases de données électroniques d’aujourd’hui, toute information peut théoriquement être reproduite à volonté. C’est pourquoi la plupart des gouvernements autorisent exclusivement les acteurs réglementés à tenir le registre des investissements numérisés. Pour éviter certains écueils, tels que l’exécution de transactions trompeuses ou la création d’actifs artificiels. Avec la blockchain, ces pièges peuvent aussi être évités, et ce directement au niveau du code source de la technologie. Qui est disponible et vérifiable pour tous les membres du réseau. De plus, la création d’Ethereum a permis un réseau blockchain capable de produire des «contrats intelligents». Lesquels, une fois programmés, peuvent s’exécuter automatiquement sans que les résultats soient modifiés ou manipulés. En effet, contrairement à ce que certaines critiques soutiennent, le potentiel de la blockchain n’est pas la création d’un espace libre et non réglementé dans lequel chacun peut inventer de nouveaux instruments financiers.

Quel est donc le potentiel de la blockchain ?

B. et D. P. Son potentiel réside plutôt dans la création d’une infrastructure commerciale et financière beaucoup plus efficace et mondialisée. Dans laquelle de nombreuses couches de contrôle et d’intermédiation ne sont plus nécessaires. Car elles auront été remplacées par des règles informatiques transparentes et immuables qui assurent les mêmes fonctions de gestion des risques

La crise a aussi mis en exergue certains manquements dans la chaîne transactionnelle immobilière. Notamment chez les notaires…

B. et D. P. Une grande partie des services de l’administration étaient, jusqu’à présent, entièrement bloqués. Tous les systèmes qui requièrent l’utilisation du papier sont à l’arrêt, pour des raisons sanitaires évidentes. C’était le cas pour les services de publicité foncière et de dépôts des permis de construire. La fermeture d’une partie des études notariales n’est donc qu’une partie du problème. Beaucoup d’entre elles sont capables de traiter les transactions de manière digitale. Mais ces dernières nécessitaient l’établissement d’une procuration supposant un contact physique. On sent bien que les processus de digitalisation n’étaient pas allés au bout du raisonnement. Au regard des différentes solutions numériques de communication à distance disponibles, comment expliquer qu’un notaire n’était pas en mesure de signer un acte authentique en visioconférence devant les parties ? Ce point a fort heureusement été corrigé par l’ordonnance du 3 avril dernier. Nous espérons que cette mesure perdurera.


Qu’en est-il pour les sociétés de gestion d’actifs immobiliers ?

B. et D. P. Le plan de continuité d’activité des sociétés de gestion a lui aussi été mis à l’épreuve. Les solutions de dématérialisation ont souvent été créées sans prendre en compte certaines problématiques. Comme, par exemple, la nécessité pour les collaborateurs d’accéder à distance à leurs serveurs, en toute sécurité. C’est une chose de permettre la souscription/vente à distance aux investisseurs. C’en est une autre, plus complexe, que de permettre le traitement et le fonctionnement complet d’un fonds immobilier, entièrement à distance. Le secteur de la pierre-papier pourrait profiter de cette révolution pour changer de nom… Et peut-être s’engager dans une modernisation plus radicale. Les sociétés de gestion d’actifs immobiliers sont vectrices d’innovation. Elles ont déjà initié, ainsi que certains de leurs distributeurs, des modifications fondamentales dans la façon d’investir. En se concentrant, notamment, sur une expérience client enrichie.

Quels enseignements le secteur immobilier doit-il tirer de la crise actuelle ?

B. et D. P. Le marché de l’immobilier va chercher à identifier les causes des problèmes auxquels il a dû faire face. Et tenter de pallier ces différentes inefficacités. Comme il l’a fait pour les SCPI, en 1993, lors de la crise de liquidité. Des nouvelles façons d’interagir avec les clients seront mises en place. Et les solutions digitales reposant sur une infrastructure blockchain s’imposeront tout naturellement. En raison de qualités supérieures aux systèmes actuels. Telles que la décentralisation, la sécurité, les possibilités d’automatisation sans limites, et le faible coût d’utilisation et de maintenance de cette technologie. La crise a révélé l’importance de la dématérialisation. Et la nécessité d’utiliser des solutions intégrées permettant de faire fonctionner une entreprise, entièrement à distance, de bout en bout. C’est d’ailleurs l’ambition de certaines solutions de gestions d’instruments financiers – notamment de parts de fonds immobiliers-, aujourd’hui disponibles, comme Codefi Assets

Propos recueillis par Frédéric Tixier


Lire aussi

Pourquoi la tokenisation des biens immobiliers survivra à l’hiver blockchain…

Quel est l’impact réel de la blockchain sur le fonctionnement des fonds immobiliers ?


A propos de ConsenSys(i)

ConsenSys est une entreprise de logicielle blockchain qui construit des infrastructures, des outils et des produits pour les institutions, les entreprises et les développeurs sur le réseau Ethereum. Depuis 2014, ils ont tokenisé des milliards de dollars d’actifs numériques, dont une large gamme de produits de consommation, de stablecoins, d’immobilier et d’instruments financiers. Leurs produits –MetaMask, Codefi, PegaSys et Infura– sont utilisés par des centaines de milliers d’utilisateurs. En tant que studio de production d’Ethereum, ConsenSys a initié plus de 100 entreprises avec plus de 100 M$ d’investissement depuis 2016. Leur mission est de construire une base plus fiable pour débloquer de nouveaux modèles commerciaux, gagner en efficacité grâce à une infrastructure informatique partagée et utiliser des méthodes cryptographiques modernes pour protéger les données privées des utilisateurs.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Quel est l’impact réel de la blockchain sur le fonctionnement des fonds immobiliers ?

La technologie blockchain leur apporte dès aujourd’hui des améliorations notables. Notamment en termes de fluidité et de gestion de la liquidité. Mais son impact est aussi, sur certains points, en partie surestimé. L’état des lieux, par David Poupardin, responsable du développement stratégique chez ConsenSys.

On entend souvent parler de l’impact que pourrait avoir la tokenisation sur le fonctionnement des fonds immobiliers. Cette technologie autoriserait notamment la vente de leurs parts, de gré à gré, et de manière globalisée. Pour un coût de transaction inférieur à un euro… Mythe ou réalité ?

Blockchain : des améliorations réelles au fonctionnement des fonds immobiliers

La technologie blockchain ne permet sans doute pas encore d’échanger des parts d’un bout à l’autre du monde pour un euro. Mais elle apporte effectivement, dès maintenant, de réelles améliorations au fonctionnement des fonds immobiliers. Elle permet une meilleure distribution de leurs parts lors de leur création. Et facilite également leur échange sur un marché secondaire de gré à gré. Parce que la blockchain a effectivement un réel impact sur les back et middle offices des fonds immobiliers.

Une meilleure distribution des parts de fonds

À l’heure actuelle, la distribution des parts d’un fonds immobilier, à sa création, est assez complexe. Des infrastructures existent. Mais elles ne permettent pas à la société de gestion de distribuer ses parts aussi facilement à l’étranger qu’en France. La multiplicité de canaux de distribution rend en effet la distribution à l’international difficile. La blockchain – de par sa construction et sa méthodologie de tenue de registre – permet aux gestionnaires d’actifs de contourner ces problématiques d’infrastructures de marché. Et d’opérer une distribution à l’international plus facilement, grâce à des plateformes. En utilisant de telles solutions, la société de gestion pourra gérer plus finement la relation avec l’investisseur. Et réduire une partie des frais liés à la gestion du passif, en l’automatisant.

Un accès plus fiable aux caractéristiques des fonds immobiliers

La blockchain peut donc améliorer la gestion de la relation entre la société de gestion et ses investisseurs. Elle garantit aussi un accès plus fiable aux caractéristiques du fonds. Ainsi qu’aux données qui servent de bases à l’évaluation de l’actif. Par exemple, les cash-flows provenant d’un immeuble peuvent être inscrits sur la blockchain. Laquelle devient alors une source fiable et dynamique permettant de mesurer plus régulièrement les performances d’un actif. La capacité de la blockchain de diminuer les prix des produits, et d’en faciliter les échanges en apportant de la liquidité, est souvent mise en avant. Ce type d’analyse n’est pas totalement convaincante. Il apparaît en revanche que la blockchain peut permettre aux investisseurs institutionnels de sortir plus facilement d’un fonds immobilier, lorsque leur stratégie de portage sur un bien est arrivée à son terme. Sans pour autant obliger à détruire le fonds en tant que structure.

Création d’un marché secondaire gré à gré sur la blockchain

Actuellement lorsque l’intérêt porté à un actif, dans le cadre d’une stratégie donnée, s’achève, l’actif est vendu. Le fonds n’en est plus propriétaire. Ce sont donc des commissions de gestion en moins. Avec la blockchain, la situation pourrait changer. Les investisseurs qui ne sont plus intéressés par la détention, indirecte de cet actif sont désormais en mesure de trouver d’autres investisseurs animés par une autre stratégie. Dans ce scénario, le fonds immobilier conserve donc la gestion du bien – et les commissions qui y sont associées -. Simplement en faisant évoluer la nature de ses investisseurs…

Mise à jour automatique des registres

Le fonctionnement d’un fonds est aujourd’hui encore très manuel. Un investisseur qui souhaite gérer ou revendre sa part va devoir envoyer des ordres de mouvement, sur papier, à sa société de gestion. Et certains de ces ordres sont, encore aujourd’hui, faxés ! Aucun de ces processus n’est donc automatisé. Ils sont assez coûteux, et se répercutent sur les frais. Avec la blockchain, deux investisseurs peuvent désormais se réunir via une plateforme. Puis conclure un échange et le notifier à la société de gestion. Une fois la transaction validée par cette dernière, le registre se met à jour automatiquement.

Demande de rachat fluidifié et plus liquide

Les fonds immobiliers sont, le plus souvent, des fonds ouverts avec des processus de souscriptions rachats. En revanche, certains calendriers de règlements-livraisons sur ces parts sont longs : un processus de rachat peut prendre plusieurs semaines. En cas de vente massive des parts, les fonds font face à un problème de liquidité. La blockchain fluidifie ce process. En plus de faciliter le mécanisme de rachat au primaire, en cas de retournement de marché, le marché secondaire permettrait d’échanger de gré à gré un plus grand nombre de parts, indépendamment des capacités de rachat du fonds. C’est une fonctionnalité intéressante pour les compagnies d’assurance par exemple. Leur unités de comptes étant souvent composées de parts de fonds immobilier, c’est donc un véritable atout.

Du monde papier au monde digital

En cas de tension importante sur un marché, la blockchain pourrait en outre faciliter la mise en place de « gates », ou de processus de plafonnement des rachats. Afin que ces derniers puissent s’étaler dans le temps, et éviter une crise de liquidité. En facilitant la gestion des back et middle office, et en créant un marché secondaire pour le moment inexistant, la blockchain va donc permettre l’émergence de nouveaux business models pour les fonds immobiliers. Au-delà de l’amélioration des aspects opérationnels, c’est en effet le fonctionnement même des fonds qui sera modifié. S’installera alors, dans l’univers des fonds immobiliers, plus de transparence et de fluidité. Grâce à une technologie qui devrait connaître, en 2020, un véritable essor.

David Poupardin


Lire aussi

Pourquoi la tokenisation des biens immobiliers survivra à l’hiver blockchain…

Mata Capital lance la première plateforme blockchain dédiée à l’investissement immobilier


A propos de ConsenSys(i)

ConsenSys est la plus grande entreprise de logiciels blockchain au monde, créée en 2014 par Joseph Lubin, co-fondateur d’Ethereum. ConsenSys regroupe plus de 1000 collaborateurs dans 30 pays. Les logiciels de ConsenSys permettent aux entreprises et gouvernements de connecter facilement et de manière sécurisée leurs métiers aux nouveaux écosystèmes décentralisés. Des produits comme Infura, Pantheon, Kaleido, MythX, Alethio, ConsenSys Digital Assets et Treum permettent de déployer et gérer de multiples réseaux blockchain, d’effectuer des transactions sans intermédiaire, et de créer et gérer des actifs numériques, financiers ou non. ConsenSys propose également des services de conseil et d’intégration de la technologie blockchain aux grandes entreprises. La branche Labs de ConsenSys investit dans des start-ups blockchain et gère actuellement un portefeuille d’une cinquantaine de projets.

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Pourquoi la tokenisation des biens immobiliers survivra à l’hiver blockchain…

Des projets aboutis, un écosystème blockchain en pleine refonte et un nouvel univers législatif. Matthieu Bouchaud, Digital Asset Lead chez ConsenSys, explique pourquoi la tokenisation immobilière est loin d’avoir ralenti en 2019.

La blockchain a occupé le devant de la scène médiatique du secteur des nouvelles technologies entre 2017 et 2019. En 2017, elle a même suscité une vague d’enthousiasme. Avant de laisser place, un an plus tard, à une certaine désillusion, née de l’arrêt de nombreux projets, d’un manque de financements et de perspectives marché. Le MIT a même considéré qu’en 2019 la blockchain «deviendrait ennuyeuse»…

Une technologie déjà validée

Les projets n’ont pas pour autant disparu. Certains ont même amorcé de nouvelles formes d’économie. C’est notamment le cas des fonds immobiliers qui, petit à petit, adoptent la tokenisation. Actuellement en plein essor, la tokenisation est l’une des technologies basées sur la blockchain. L’une de celles qui a su résister et qui a déjà séduit de nombreux acteurs, dont certains poids lourds de l’économie. C’est le cas, par exemple, de la Société Générale. La banque a émis, le 18 avril dernier, 100 millions d’euros sur la blockchain, des « OFH Tokens » notés triple A (AAA) par les agences de notations Moody’s et Fitch. En septembre, une autre banque, Santander, émet à son tour 20 millions de dollars d’obligations sur Ethereum. La tokenisation n’en est donc plus à ses balbutiements.

Les fonds immobiliers adoptent, petit à petit, la tokenisation

Elle est déjà en voie d’adoption par les acteurs de l’immobilier. Mata Capital, société de gestion de portefeuilles régulée par l’AMF, a récemment émis un fonds immobilier de 30 millions d’euros sur la blockchain. Si la tokénisation permet à Mata Capital de générer des émissions plus simplement, son usage permet aussi de transformer la façon de distribuer et d’échanger les parts d’un fonds immobilier. L’idée est de permettre aux Asset Managers de continuer à gérer leurs actifs au fur et à mesure que leur passif évolue. Tout en minimisant les efforts de maintenance d’un marché secondaire automatisé et conforme avec les régulations en place. La croissance de la tokenisation immobilière s’observe aussi au travers du nombre de start-ups qui ont décidé de s’en servir. En 2019, environ la moitié des start-ups qui levaient des fonds sur la blockchain le faisaient afin de réaliser des opérations sur des biens immobiliers.

Un cadre législatif pour encadrer la blockchain

La mise en place d’un encadrement législatif, en 2018[1], a également encouragé l’utilisation de cette technologie. Même si de nombreux acteurs se montrent encore sceptiques. Quand on explique qu’en 2020 la tokenisation sera accessible à un large éventail d’utilisateurs, il n’est en effet pas rare de se heurter à des interlocuteurs craintifs face au faible nombre de projets. C’est oublier que le décret blockchain est en vigueur depuis moins d’un an ! Aussi, le cadre réglementaire vient rarement en amont de la création d’un écosystème. Il prend au contraire acte d’un écosystème pleinement fonctionnel qui a besoin d’être régulé. La régulation apporte aussi une sécurité qui encourage d’autres acteurs. À cette fin, l’AMF a mis en place une task-force composée d’experts français. Sa mission : renseigner et apporter des éclairages.

Une technologie ni en retrait ni en retard

Si certains considèrent un décret insuffisant, c’est oublier que la blockchain ne change en rien le statut juridique de l’actif. La blockchain est simplement un nouvel outil. Qui permet plus de transparence et plus de fluidité aux fonds immobiliers. Finalement, la tokenisation pour les fonds immobiliers n’est pas en retrait ni en retard. Moins d’un an après l’adoption d’un cadre régulatoire, des projets d’envergure sont en production. Et 2020 verra certainement la création des premières plateformes de distribution pour l’industrie immobilière. Si des projets de tokenisation ont pu exister en 2019, c’est aussi que ses bénéfices sont quantifiables. La tokenisation a su faire ses preuves auprès des différents fonds immobiliers qui l’ont adoptée. En permettant notamment une réduction des coûts de création, de distribution et d’échange de produits financiers. Et tout en augmentant la transparence dans les transactions et la gestion des actifs.

Matthieu Bouchaud

[1] Sous forme de décret.

Lire aussi

Mata Capital lance la première plateforme blockchain dédiée à l’investissement immobilier

L’immobilier face à la technologie blockchain

 

Quelques définitions…

Une blockchain est une technologie de stockage et de transmission d’informations sécurisées fonctionnant sans organe de contrôle. Techniquement, il s’agit d’une base de données regroupant et conservant toutes les informations échangées par ses utilisateurs depuis sa création. Ceux-ci sont donc en permanence en mesure de vérifier la validité de ces informations.

La « tokenisation » est la création de la représentation numérique d’un actif sur une blockchain. Elle désigne l’inscription d’un actif et de ses droits sur un token afin d’en permettre la gestion et l’échange en pair-à-pair sur une blockchain, de façon instantanée et sécurisée


A propos de ConsenSys

ConsenSys est la plus grande entreprise de logiciels blockchain au monde, créée en 2014 par Joseph Lubin, co-fondateur d’Ethereum. ConsenSys regroupe plus de 1000 collaborateurs dans 30 pays. Les logiciels de ConsenSys permettent aux entreprises et gouvernements de connecter facilement et de manière sécurisée leurs métiers aux nouveaux écosystèmes décentralisés. Des produits comme Infura, Pantheon, Kaleido, MythX, Alethio, ConsenSys Digital Assets et Treum permettent de déployer et gérer de multiples réseaux blockchain, d’effectuer des transactions sans intermédiaire, et de créer et gérer des actifs numériques, financiers ou non. ConsenSys propose également des services de conseil et d’intégration de la technologie blockchain aux grandes entreprises. La branche Labs de ConsenSys investit dans des start-ups blockchain et gère actuellement un portefeuille d’une cinquantaine de projets.

Les gérants d’Allianz Global Investors, aussi, aiment la logistique

Les gestionnaires des fonds immobiliers d’AllianzGI considèrent que les foncières cotées européennes restent boursièrement attractives. Parmi leurs secteurs de prédilection, les bureaux, certains marchés alternatifs, mais surtout, la logistique.

« Les foncières cotées offrent de la visibilité dans un monde qui en manque… » : pour Victor Kittayaso et Thierry Cherel, gérant et co-gérant des fonds immobiliers d’Allianz Global Investors – dont Allianz Foncier, lauréat des Grands Prix Quantitatifs de la Pierre-Papier, édition 2019 -, l’attrait relatif de leur classe d’actif de prédilection ne fait aucun doute.

Immobilier coté : un refuge face à la montée des incertitudes

Face à la montée des incertitudes – deux fois plus fortes qu’il y a dix ans -, l’immobilier coté offre toujours les mêmes atouts : un statut de valeur refuge, et l’accès à la performance de l’immobilier physique, la liquidité en plus… Les foncières cotées, ce sont en outre des rendements récurrents et… en croissance. « L’immobilier, c’est tout sauf l’inertie. Entre 2003 et 2018, la croissance annualisée des loyers s’est établie à 2,2% », rappellent les gérants d’Allianz Global Investors, pointant également les solides cash-flow générés par les foncières cotées (marge opérationnelle de 70%…). En dépit de l’engouement des investisseurs pour ce type de valeurs, ces dernières années, et plus particulièrement depuis début 2019 (progression de plus de 20% de l’indice IEIF Eurozone au 31 octobre), leur attrait boursier reste en outre d’actualité. « Le patrimoine des foncières offre encore d’importantes réserves de valeur de réévaluation et de développement » considèrent Victor Kittayaso et Thierry Cherel, persuadés que les taux de rendement de l’immobilier, pourtant déjà très bas, peuvent encore se compresser.

Foncières cotées : plus de sélectivité s’impose

Pour les deux gérants, qui rappellent que les cours des foncières européennes offrent pour leur part une décote attractive d’environ 10% sur la valeur de leurs actifs nets réévalués (ANR), il est toutefois exclu de miser les yeux fermés sur l’ensemble du secteur. Et de s’en tenir au seul critère de la décote pour sélectionner les titres de leurs portefeuilles. Pour choisir les valeurs à potentiel, Victor Kittayaso et Thierry Cherel adoptent une analyse multicritères : l’évolution des marchés sous-jacents de la foncière, son accès aux marchés de capitaux, la stratégie de la foncière, son capital humain et sa capacité à créer du levier, donc de la valeur. C’est en cherchant la cohérence au sein de cette « matrice d’adéquation stratégique » que les gérants extraient les titres qui viendront composer leurs portefeuilles, aujourd’hui surexposés sur plusieurs secteurs, dont celui de la logistique, des bureaux et de certains sous-secteurs alternatifs (résidences étudiantes et garde-meubles).

Foncières cotées : le secteur logistique, même surcoté, reste attractif

Le secteur logistique représentait ainsi 14,2% du portefeuille d’Allianz Foncier (investi sur la zone euro) et 21,2% de celui d’Allianz Immo (investi sur toute l’Europe) fin septembre dernier. Affichant pourtant déjà une surcote moyenne de près de 30% par rapport à leurs ANR, les titres du secteur vont globalement « continuer à bénéficier de l’essor du commerce en ligne, dont le taux de croissance dépasse les 10% par an », considèrent Victor Kittayaso et Thierry Cherel. La demande pour les entrepôts est également boostée par les acteurs de la distribution, qui cherchent à disposer de bases à l’intérieur ou à proximité des villes pour livrer les produits commandés via internet (logistique dite du dernier kilomètre). Faute d’emplacements disponibles, le taux de vacance de la classe d’actifs a ainsi franchi à la baisse le cap des 5%. Et les loyers sont en progression de 5,1% sur les derniers mois.

Foncières spécialisées en logistique : Argan, seul acteur coté à Paris

Plusieurs acteurs cotés sont présents sur le marché de la logistique, qui attire effectivement de plus en plus d’investisseurs, y compris des SCPI (voir « Logistique : une année record en perspective »). Les gérants d’Allianz Global Investors se refusent à citer leurs valeurs préférées, mais rappellent que le leader mondial est américain (Prologis), et que Segro (UK) domine le marché européen. En Europe, on trouve également plusieurs opérateurs logisticiens belges, WDP ou Montéa, ou suédois, Wihlborgs Fastigheter et Catena. L’unique représentant sur la cote française, Argan, qui vient de mettre la main sur une partie de la logistique du distributeur Carrefour (voir « Argan change de dimension »), a déjà progressé en Bourse de plus de 63% depuis le début de l’année…

Frédéric Tixier


A propos d’Allianz Global Investors (i)

Allianz Global Investors est un gestionnaire d’actifs de premier plan qui compte plus de 790 professionnels de l’investissement présents dans 24 bureaux à travers le monde. AllianzGI gère plus de 543 milliards d’euros d’actifs pour les particuliers, les family offices et les investisseurs institutionnels (données au 30 juin 2019). Le terme « actif » constitue la clef de voûte de notre vocabulaire. Nous mettons en œuvre une approche résolument active de la création de valeur pour nos clients. Notre démarche n’est pas guidée par des motivations commerciales : nous cherchons avant tout à répondre à leurs besoins en apportant une réelle valeur ajoutée, au-delà d’un simple gain économique. Nous investissons sur le long terme, en capitalisant sur notre expertise innovante de l’investissement et nos ressources mondiales. Notre objectif est d’offrir des prestations de premier plan à nos clients, où qu’ils soient dans le monde et quels que soient leurs besoins d’investissement.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

L’immobilier coté joue de nouveau son rôle de refuge

Les foncières ont surperformé au mois d’août. Pour Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy, ce retour au statut de valeur refuge de l’immobilier coté s’explique en partie par une diminution du risque perçu par les investisseurs sur les foncières de bureaux et résidentielles.

Le secteur de l’immobilier coté a délivré une surperformance au mois d’août (+2,1 %), renouant ainsi avec son rôle traditionnel de refuge dans les périodes de volatilité sur les marchés Actions (le Stoxx 50 Net return a, pour sa part, baissé de 1,07 %..).

Amélioration de la perception des risques sous-jacents et hausse des secteurs alternatifs

La clé de cette surperformance vient :

  • D’une amélioration de la perception des risques sous-jacents par les investisseurs dans les secteurs du bureau sur les différents marchés nationaux et du résidentiel allemand
  • Et de la hausse continue des secteurs « alternatifs » (logistique, immobilier de santé et résidences étudiantes), à visibilité élevée, et dont la valorisation est soutenue par l’enfoncement des taux sans risque (le 10 Ans d’Etat allemand est voisin de -0,7 % et l’OAT française est à -0,4 %).

Amélioration de la perception des risques sous-jacents et hausse des secteurs alternatifs

Sofidy Sélection 1 a, pour sa part, bénéficié :

  • De sa position en Gecina (6,2 % du portefeuille) qui a progressé de 5,8% sur le mois et profite à nos yeux de son exposition au bureau parisien et de son pipeline de développement;
  • De nos investissements de diversification en résidentiel hors d’Allemagne (Irlande, Scandinavie) qui représentent 7 % de l’exposition du fonds, en particulier au travers de la foncière finlandaise Kojamo tirée par un marché porteur à Helsinki et par une évolution des loyers largement fixée par le marché;
  • Enfin, le fonds a également profité des performances dans le secteur des Data Centers d’Equinix (+12,5 %), de Covivio Hôtels dans l’hôtellerie européenne et de nos positions en logistique dans WDP et Segro.

Laurent Saint Aubin 


A propos de Laurent Saint Aubin

Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union Européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite Directeur Général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ». 

A propos de Sofidy

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SIIC, Société Civile, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces et de bureaux. Premier acteur indépendant sur le marché des SCPI avec plus de 5,1 milliards d’euros sous gestion, Sofidy est un gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe. Agréée par l’AMF, Sofidy est régulièrement distinguée pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. SOFIDY est une filiale du groupe TIKEHAU Capital.