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gestion21Résistant à l’attrition du compartiment des OPCVM immobiliers français, le FCP Immobilier 21 a vu ses actifs gérés passer de 56 millions d’euros à 66 millions de 2011 à 2012. Sa performance de l’année écoulée n’a pourtant pas été particulièrement triomphale avec une appréciation du prix de ses parts de 18 % quand l’indice IEIF Euro zone s’adjugeait 10 points de plus. Cela n’empêche pas le FCP immobilier 21 de continuer à damer le pion à ses concurrents sur les cinq derniers exercices avec une deuxième place sur 15 fonds dans la catégorie zone euro et une troisième place dans celle des fonds immobiliers Europe. Laurent Gauville, son gérant, explique sa moindre performance 2012 par la concentration des plus fortes hausses sur les plus grosses capitalisations du secteur qui ont bénéficié plus que les autres d’une convergence des rendements de leur dividende avec celui des emprunts d’Etat. Faut-il alors douter des stratégies de sélection de valeurs (« stock picking ») ? . Certainement pas répond le gérant qui met en avant les 23 % de surperformance de son fonds depuis sa création en 2007 par rapport à l’indice IEIF Eurozone dividende réinvestis. Et il entend bien que ce qui a été un handicap l’an dernier redevienne un atout en 2013 où il entend bien attirer de nouveaux investisseurs sur son fonds. Gestion 21, la société de gestion d’Immobilier 21 et du fonds action 21 s’est donné les moyens de sa croissance avec le recrutement de Valérie Salomon Lievin en qualité de responsable des relations investisseurs. Laurent Gauville a des arguments pour séduire de nouveaux investisseurs sur son fonds immobilier. Il estime que 2012 a mis à bas les pronostics des analystes anglo-saxons qui prédisaient une baisse des valeurs d’actif net réévalué. 2012 a montré qu’il n’en a rien été et qu’au contraire dès lors que le marché en a été convaincu, on a pu assister à une résorption des décotes frappant les cours de Bourse des foncières. Le mouvement n’a pas été uniforme puisque, à la fin 2012, les 10 premières capitalisations du secteur ont ramené leur décote à 6 % et que les autres foncières conservent une décote de 25 %. Mais ce n’est pas seulement la poursuite de ce mouvement qui motive l’optimisme du gérant. Il se fonde plutôt sur le rendement du dividende qui fait apparaître un écart de rendement historiquement élevé avec les taux souverains et les obligations d’entreprise notées « BBB ». D’autant que les dividendes sont solides et pérennes à l’issue de la période 2007 / 2012 qui a démontré la capacité du secteur immobilier coté à maintenir ses indicateurs économiques (cash flows et valeurs d’actifs). Ce que propose donc Gestion 21 aujourd’hui c’est un cocktail où la performance atteindra 6 à 8 % du fait du rendement des dividendes, auquel s’ajoutera une option de plus-value de 15 % sur les trois prochaines années…sans oublier 4 % de surperformance par an que le fonds Gestion 21 affiche depuis sa création. Pour y parvenir, le fonds prend des paris : celui du moment c’est l’Italie avec la foncière italienne Beni Stabili qui pèse 7 % de l’actif du fonds et sa maison mère Foncière des Régions (9,4 % du fonds), outre Corio et Klépierre les spécialistes des centres commerciaux les plus exposés à la botte.

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KlepierreKlépierre va lancer une offre publique d’achat sur sa filiale Klémurs libellée à 24,60 euros par action coupon attaché. L’initiateur détient déjà 84,11% du capital. Le projet se justifie par la volonté de Klépierre de recentrer progressivement sa stratégie afin d’accorder davantage d’importance à son cœur de métier.

Selon la société « dans ce contexte, le retrait de la cote de Klémurs donnera à Klépierre davantage de souplesse pour déterminer l’avenir de Klémurs et de ses actifs ». L’offre sera réalisée au niveau de l’ANR triple net EPRA de Klémurs publié au 31 décembre 2012, et représente une prime de 58,7 % par rapport à la moyenne des cours de bourse de l’action, pondérée par les volumes de transactions, pendant les 60 jours de négociation précédant l’annonce des caractéristiques du projet.

En 2006, Klépierre avait filialisé, au sein de Klémurs, un portefeuille d’actifs provenant essentiellement de l’externalisation du patrimoine de grands opérateurs commerciaux dans les domaines de la grande distribution, des services et du commerce de détail. Cette filialisation correspondait à la mise à disposition d’investisseurs d’un véhicule d’investissement le plus pur possible. De la même façon que Foncière des Régions avait mis en œuvre la filialisation d’actifs de logistique, de logements et de murs de patrimoines externalisés et que Gecina a fait de même avec Gecimed spécialisé dans la détention et la gestion d’actifs immobiliers de santé (cliniques et établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes).

La tendance est aujourd’hui à retirer de la cote ces filiales spécialisées (Foncière Europe Logistique et Gecimed ont fait l’objet d’offre de retrait) quand elles n’ont pas trouvé une dynamique suffisante auprès d’investisseurs, soit que ces véhicules n’aient pas atteint la taille critique permettant une liquidité satisfaisante de leurs titres, soit que la spécialisation de leur objet social n’ait pas trouvé de justification assez forte pour que leur maison-mère poursuive leurs efforts en ce sens. Le contexte des marchés financiers influe également sur ce revirement de stratégie alors que l’alternative à la cotation qu’offrent les OPCI à règles de fonctionnement allégées est apparue comme des alternatives à la cotation de ces filiales spécialisées.

Ces expériences peu convaincantes de ces filiales spécialisées sur des typologies d’actifs particuliers donnent à réfléchir au moment où d’autres véhicules de la pierre-papier sont au centre de la réflexion visant des actifs segmentés. Primonial a lancé il y a quelques mois une SCPI Primovie dédiée à la détention d’immeubles du secteur de la santé et de l’éducation. Elle reste pour l’heure isolée, alors que les SCPI se répartissent traditionnellement en deux grandes familles, celles dont le patrimoine est résidentiel, et celles dont le patrimoine est investi en bureaux et commerces, nombre de ces dernières mêlant bureaux et commerces.

Dans le résidentiel on peut certes distinguer les SCPI par les régimes fiscaux ayant présidé à leur création (Scellier, Robien, Malraux, Deficit foncier) ou ciblant les logements dont les locataires bénéficient d’un droit particulier au maintien dans les lieux (SCPI Pierre 48). Mais l’essentiel des encours des SCPI qui se situe dans l’immobilier tertiaire (plus de 88 % de la capitalisation) ne donne pas lieu à des SCPI de niches, mise à part Primovie. La tendance dominante est plutôt, comme pour les foncière cotées en Bourse, à la course à la taille qui doit offrir une meilleure liquidité des parts et l’accès à des actifs de taille unitaire importante moins risqués car loués à des grandes sociétés plus résilientes à la crise que les PME. Mais l’afflux des souscriptions en faveur des SCPI dont l’attrait ne se dément pas auprès des particuliers n’en continue pas moins à nourrir les réflexions des spécialistes du marketing toujours prêts à faire briller un concept prometteur.

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avLa croissance des ventes par Internet ralentit (sont-elles en train d’entrer dans une phase maturité ?) mais continue toujours de grignoter, voire de mordre, dans la part de marché des distributeurs « physiques » dans un environnement européen où la consommation est en berne. Posséder des points de ventes dans les meilleurs emplacements ne suffit plus pour attirer les clients. Les propriétaires de centres commerciaux doivent s’adapter et développer un environnement « favorable » au shopping dans l’espoir d’améliorer l’expérience client, plutôt que de simplement s’occuper de la gestion des murs et du toit de leurs malls (centre commerciaux).

Comme les foncières sont avant tout des acteurs de la « Pierre », nous laisserons de côté les tentatives de mettre un pied dans l’univers du shopping virtuel comme l’a fait Altarea-Cogedim via l’acquisition du site marchant RueduCommerce.com en 2011.

La « stratégie de différenciation » mise en œuvre par Unibail-Rodamco, la nouvelle marque « intu » des actifs de CSC, le recentrage de Corio sur son concept « Favourite Meeting Places » sont autant de tentatives pour renforcer les flux de visiteurs. Ces visiteurs sont les éléments générateurs de revenus : ils sont indispensables pour attirer de nouveaux locataires et augmenter les loyers au m². Les foncières se rapprochent donc des clients finaux pour comprendre les attentes des consommateurs et pas seulement les besoins des distributeurs. Cette stratégie passe par une gestion appropriée de l’offre présente dans les centres commerciaux (comprenant également des restaurants, des services et des loisirs, voir l’acquisition d’intérêts par Land Securities dans X-Leisure Unit Trust) mais elle doit également être mise en avant pour être identifiable par les consommateurs quand ils cherchent un endroit où faire du shopping.

Longtemps, les hypermarchés ont été la force d’attraction des malls. Ce modèle est terminé. Il revient désormais aux foncières propriétaires de centres commerciaux de donner une « identité » à leurs actifs. De fait, ces foncières deviennent des agences de communications et de marketing (voir la stratégie « Foncière Commerçante » de Mercialys), des organisateurs d’évènements et un nom qui évoque un univers auprès des clients finaux en plus de leurs activités traditionnelles (que sont la gestion des actifs, l’ingénierie financière et l’arbitrage du portefeuille).

Ces qualités existent déjà dans les groupes immobiliers mais elles deviennent primordiales aujourd’hui et sont au centre du business model. Évidemment, la question est de savoir si les investisseurs sont prêts à payer pour ces talents marketing en plus du fait de détenir des murs de centres commerciaux. Les marges pourraient probablement être impactées puisque des services supplémentaires ont un coût, si leur but n’est que de protéger les loyers futurs. Toujours est-il qu’en regardant la baisse régulière des coûts de personnel (11,5% du chiffre d’affaires en moyenne en 2007 contre 9,3% attendus pour 2014) comme un indicateur, les gérants de centres commerciaux ont une certaine marge de manœuvre pour investir dans une « meilleure expérience client » et protéger leur pré carré.

Pierre-Loup Etienne
Analyste foncières, AlphaValue

guillaume-poitrinalSon président, Guillaume Poitrinal, abandonne les rennes de la première foncière européenne à son directeur des affaires immobilières, Christophe Cuvillier. Il termine son mandat sur une accélération de la croissance bénéficiaire du groupe qu’il laisse avec un solide carnet de projet et une maîtrise absolue de ses coûts de financement.

Quelle est la valeur du management d’une société cotée en Bourse ? A coup sûr Guillaume Poitrinal, le président d’Unibail-Rodamco, toujours en mouvement, est reconnu par les investisseurs comme un actif incorporel de qualité. L’annonce de son prochain départ en avril 2013 et son remplacement par Christophe Cuvillier, ancien patron de la Fnac et actuellement directeur général des opérations de la foncière a plongé les analystes financiers dans l’expectative. Le questionnement de ces professionnels appelle une réponse rapide car Unibail-Rodamco bénéficie actuellement d’une valorisation enviable tant sur le plan des multiples (17 fois le cash flow contre une moyenne de 13 fois pour ses concurrentes) que de la prime de 26,6 % son cours de Bourse (175,25 euros) sur sa valeur d’actif net réévalué par action (138,4 euros). La réponse mettra sans doute un certain temps pour que l’ensemble des observateurs soient rassurés. Cependant les inquiétudes les plus vives seront rapidement dissipées, car Unibail-Rodamco offre un profil exceptionnel tant de ses actifs, avec un pipeline de projet de 7 milliards d’euros à la fin 2012, que de son passif qui bénéficie d’un coût de financement très faible sur les marchés obligataires (en 2012 le coût de la dette a baissé de 3,6 % à 3,4 %). De sorte que le groupe a déjà annoncé qu’une croissance de 5 % de son résultat net récurrent en 2013 et que cette progression irait en s’amplifiant pour atteindre un résultat net récurrent de 14 euros en 2017.

En attendant, la Bourse a un peu de mal à faire la part des choses. D’autant que l’annonce du départ inattendue du PDG d’Unibail-Rodamco s’est doublée de la publication de résultats 2012 meilleurs qu’attendus. Le cours de Bourse de la valeur qui était orienté à la hausse jeudi en matinée a laissé place à un effritement en fin de séance.

Unibail-Rodamco a obtenu en 2012 un résultat net récurrent par action de 9,60 euros, en hausse de 6,7 %, bien meilleur que la prévision affichée par ses dirigeants (4 %). Le résultat net récurrent a progressé, lui, de 7,2 % à 886 millions d’euros. Les loyers nets perçus par le groupe ont augmenté de 4,4 % (+4,8 % à périmètre constant) à 1,318 milliard d’euros. Les loyers ont progressé de 6,1 % dans les centres commerciaux, de 7,7 % dans les congrès mais baissé de 6,5 % dans les bureaux. Unibail-Rodamco va distribuer un dividende de 8,40 euros par action, en augmentation de 5 % par rapport à 2011. Ce dividende représente 88 % du résultat net récurrent.

à propos d’Unibail-Rodamco
Créé en 1968, Unibail-Rodamco est le premier groupe coté de l’immobilier commercial en Europe, présent dans 15 pays de l’Union-Européenne. Le groupe est membre du CAC 40 à Paris, de l’AEX à Amsterdam et du DJ EURO Stoxx 50. Le groupe a demandé le changement de place de cotation principal au bénéfice de la Place d’Amsterdam. En conséquence, les opérations de service à règlement différé sur Euronext Paris deviendront impossibles sur ce titre à partir du 22 février 2012. Le groupe conservera néanmoins son siège social à Paris et cette décision n’aura pas d’impact fiscal assurent les dirigeants du groupe.
Cette société d’investissement immobilier cotée (SIIC) est dotée d’un portefeuille d’actifs d’une valeur de 29,3 milliards d’euros au 31 décembre 2012.
À la fois gestionnaire, investisseur et promoteur, le groupe souhaite couvrir toute la chaîne de valeur de l’immobilier.
Grâce à ses 1 600 employés, Unibail-Rodamco applique ces savoir-faire à des segments de marchés spécifiques comme les grands centres commerciaux des villes majeures d’Europe, ou comme les grands bureaux ou centres de congrès-exposition dans la région parisienne.
Le groupe se distingue par sa volonté d’obtenir les meilleures certifications environnementales, architecturales et urbanistiques. Sa vision durable et à long-terme se concentre sur les développements ou redéveloppements de lieux de vie attractifs et accueillants pour y faire du shopping, y travailler et s’y relaxer. L’engagement d’Unibail-Rodamco en matière de développement durable, économique et social a été reconnu avec son inclusion dans les indices DJSI (World et Europe), FTSE4Good et STOXX Global ESG Leaders.
Unibail-Rodamco bénéficie d’une notation A par Standard & Poor’s et Fitch Ratings.
Le 31 janvier 2013, au cours de 175 euros, sa capitalisation boursière atteignait 16,6 milliards d’euros.

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logo-fiducialrealA l’issue de la publication d’un résultat opérationnel courant en hausse de 14,7 %, à 25 millions d’euros, la société foncière Fiducial Real Estate a vu son titre progresser de 2,31 % dans un volume 121 pièces. Cette animation rompt avec la monotonie des cotations de la société (0,35 % sur un an comme depuis le 1er janvier dernier) qui ne voit le plus souvent échanger qu’un titre par séance de Bourse. Une situation qui trouve son explication dans le contrôle (95 %) presque total de la foncière par la groupe de services aux entreprises Fiducial. Ce dernier semble aussi peu intéressé par l’animation de son titre en Bourse qu’il se soucie de rémunérer ses actionnaires ; ceux-ci ont dû se contenter l’an dernier d’un dividende de 0,35 euros, représentant moins de 6,5 % du bénéfice net.

L’absence d’animation boursière du titre ne l’a pas empêché de s’adjuger 57 % depuis 5 ans. Cette belle progression suit exactement l’évolution du chiffre d’affaires de Fiducial Real Estate et s’inscrit un peu au-dessus de celle du résultat opérationnel (après plus-value et provision qui a progressé de 46 % en 5 ans.

L’exercice clos le 30 septembre dernier a constitué une étape importante dans le développement de la société foncière. Elle a investi pour 161,5 millions d’euros, dont 136,7 millions d’investissements immobiliers dans des bureaux à Paris et Genève et dans une plate-forme logistique à Satolas (Rhône). C’est un effort significatif si on se réfère à la valeur du patrimoine au 30 septembre 2011 qui atteignait 460 millions d’euros. Mais l’exercice écoulé restera comme celui du rachat de la société de gestion de fonds immobiliers UFFI. Le groupe a renforcé ses positions sur le métier de la gérance pour compte de tiers en acquérant en juillet 2012 le groupe UFFI, l’un des leaders indépendants de la gestion de SCPI et groupements forestiers. Cette structure gère pour 1.5 milliards d’euros de patrimoine. L’acquisition ayant eu lieu en fin d’exercice comptable, la contribution au résultat consolidé de l’exercice ne prendra ses pleins effets que l’an prochain. Une opération qui donne une nouvelle dimension au pôle gestion pour compte de tiers de Fiducial Real Estate qui s’établit dorénavant comme le deuxième acteur indépendant des banques des sociétés de gestion de SCPI, derrière Sofidy.

Alors qu’UFFI n’a été intégrée que le 19 juillet 2012 et compte donc pour moins de 2 mois et demi dans les comptes 2011/2012, l’activité de prestation de services a vu son chiffre d’affaires en augmentation de 29 % à 9,2 millions d’euros. Ce pôle a également été porté par le succès des augmentations de capital de Buroboutic, unique SCPI de Fiducial RE avant la reprise d’Uffi, dont la capitalisation à la fin 2011 atteignait 302,6 millions d’euros.

Dans ce contexte, le résultat opérationnel courant est de 25 millions d’euros (+ 14%) et le résultat opérationnel qui intègre les plus-values de cession et les provisions pour dépréciation atteint 23.9 millions d’euros. Le coût de la dette est resté attractif à 9,5 millions d’euros (pour une dette passant de 204,2 à 294 millions d’euros), alors que la charge d’impôt ne pèse que pour 300 000 euros. Ce qui permet au bénéfice net de croître de 11,5 % à 14,6 millions d’euros.

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commercialLe groupe a cédé pour près de 45 millions d’actifs en 2011 et 2012. A périmètre comparable, l’évolution annuelle des loyers est de -0,7 %. Le taux d’occupation remonte à 95 %. Dans son pôle de gestion pour compte de tiers, le groupe digère sa très forte collecte des années précédentes.

En 2012, la SIIC PAREF a réalisé un chiffre d’affaires de 24,2 millions d’euros, en baisse de 20,8 % par rapport à 2011. La baisse s’explique par les arbitrages réalisés en 2011 et 2012 qui impactent les loyers (- 14,3 %) et par la collecte des SCPI qui est élevée (+ 45 M EUR), mais inférieure au niveau record de l’année 2011 (92 MEUR). Au 4ème trimestre, le chiffre d’affaires s’est élevé à 6,0 millions d’euros en baisse de 24,5%.

Les loyers (et charges récupérées) 2012 s’élèvent à 18,1 millions d’euros contre 21,2 millions en 2011, soit une baisse de 3 millions d’euros, dont 2,8 millions au titre de l’effet des variations de périmètre sur les loyers. Sur ce total, 0,6 million correspondent à l’échéance en 2012 de certains usufruits temporaires (portant sur des immeubles d’habitation) et 2,2 millions d’euros aux loyers des actifs cédés dans le cadre de la politique d’arbitrage : les ventes d’actifs réalisées en 2011 représentaient 30 millions d’euros (Parmentier, Roule- Rivoli et Les Ulis) et celles de 2012 totalisent 14,7 millions (notamment Berger).

L’évolution à périmètre comparable des loyers qui s’érodent de 0,7 % tient aux renégociations de loyers qui ont une incidence négative de 4,6 %, mais ont permis l’allongement de la durée des baux (notamment, Croissy-Beaubourg et La Houssaye), aux entrées/sorties de locataires qui ont un impact positif (0,6 %) et à d’autres variations (principalement les indexations) qui ont gonflé les loyers de3,3 %.

Les efforts entrepris sur la gestion locative du patrimoine ont permis de faire progresser le taux d’occupation à 91 % en fin d’année, soit trois points de mieux qu’au 30 juin et 1 point de mieux qu’au 31 décembre 2011. Retraité des biens sous promesse (Fontenay, Gentilly, et Rueil Malmaison), il s’élève à 95 %. L’amélioration du patrimoine et de son état locatif s’est poursuivie. Au cours du 4ème trimestre, la SIIC PAREF et la SCPI Interpierre (consolidée par intégration globale) ont enregistré 2 renégociations de bail accompagnées d’un rallongement de durée ferme et 2 nouvelles signatures sur le site de Vitry Grimau, qui s’ajoutent à une quinzaine de nouveaux baux signés avant le 30 septembre. En revanche, un congé à effet du 31 mai 2013 a été reçu pour l’immeuble de Bagneux (SCPI Interpierre).

Du côté des investissements, la SCPI Interpierre a acquis en décembre 2012 au prix de 3,2 millions d’euros un immeuble de bureaux BBC sur l’aéroport de Lyon Saint Exupéry, d’une surface de 1.700 m² et le chantier de construction de l’immeuble de bureaux de 11.000 m² le « Gaïa » à Nanterre, lancé en co-investissement avec GA Promotion, avance conformément au planning prévu. La livraison est programmée pour la fin de l’été 2013. Compte tenu des arbitrages réalisés en 2012 pour 14,7 millions d’euros et des investissements décrits ci-dessus, le patrimoine immobilier consolidé de PAREF se chiffre à 172 millions d’euros (incluant les titres de SCPI et d’OPCI détenus par le Groupe).

Dans le pôle gestion pour compte de tiers, la collecte brute des SCPI s’élève à 45 millions d’euros en 2012 contre 92 millions un an plus tôt. La collecte brute représente 14 millions d’euros pour la SCPI Novapierre (murs de magasins), 27 millions pour la SCPI Pierre 48 (immobilier d’habitation) et 4 millions pour la SCPI Interpierre (bureaux et locaux d’activités).

Au cours de l’exercice 2012, les commissions de gestion (incluant les commissions de gestion sur encours et les commissions de souscription) ont représenté 6,1 millions d’euros contre 9,4 millions au titre de l’exercice 2011. Sur ce total, les commissions de souscription de SCPI s’élèvent à 3,3 millions dont 1,4 million est rétrocédé aux apporteurs d’affaires. Les commissions de gestion sur encours relatives aux SCPI ont représenté 1,9 million d’euros contre 1,6 million en 2011. La gestion des OPCI a permis d’enregistrer 0,7 million d’euros de commissions sur encours contre 0,55 millions d’euros en 2011.

Parallèlement à la collecte des trois SCPI que gérait jusqu’ici PAREF Gestion, la société de gestion a été choisie par la SCPI Capiforce Pierre comme société de gestion lors de sa dernière Assemblée Générale annuelle, à effet au 1er janvier 2013. Le processus de transfert s’est parfaitement déroulé et PAREF Gestion a démontré sa capacité à mener à bien une telle opération. Les commissions récurrentes vont ainsi augmenter d’environ 0,3 million d’euros par an et les encours gérés de 41,2 millions d’euros. Avec l’arrivée de la SCPI Capiforce Pierre, mais avec le départ au 15 octobre de l’OPCI Naos annoncé précédemment, le total des actifs gérés pour compte de tiers et détenus en propre reste quasiment stable depuis le 30 septembre et s’élève à 747 millions d’euros au 1er janvier 2013 (contre 725 millions fin 2011). Selon la société, de nombreux projets sont en cours d’étude visant à élargir l’offre de produits SCPI et à lancer des OPCI institutionnels avec une participation éventuelle de PAREF. En procédant à une augmentation de capital de 7,4 millions d’euros au printemps dernier, PAREF s’est donné les moyens de sponsoriser des fonds en création.

A propos de PAREF
La société d’investissement immobilier cotée (SIIC) PAREF ne se contente pas de gérer son patrimoine locatif propre. Elle a développé parallèlement un pôle de gestion pour compte de tiers. Le groupe PAREF se développe sur ces deux secteurs d’activités complémentaires. Dans celui de l’investissement commercial et résidentiel, PAREF détient divers immeubles commerciaux en région parisienne et en province, ainsi que des immeubles d’habitation à Paris acquis en usufruit temporaire. Dans son pôle de gestion pour compte de tiers, PAREF gestion, filiale de PAREF, agréée par l’AMF, gère 4 SCPI et 2 OPCI.
Au 1er janvier 2013, le groupe PAREF gère un patrimoine d’environ 747 millions d’euros d’actifs (dont 172 millions pour compte propre).

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SIICdeParisSIIC de Paris a enregistré en 2012 des revenus locatifs nets stables (+ 0,1%) de 67,4 millions d’euros.

La société d’investissement immobilier cotée spécialisée en immobilier de bureau parisien met en avant les arbitrages intervenus pour expliquer la reconduction de ses loyers au niveau de ceux de 2011. L’année écoulé a vu se libérer 5.546 mètres carrés et les cessions du 7 ème étage de l’immeuble situé rue de Courcelles (Paris 75008) au 1er trimestre 2012 et l’actif situé au 30, rue Notre-Dame des Victoires au 4ème trimestre 2012 ont amputé les loyers. Par contre ces éléments négatifs ont été compensés par l’indexation des loyers et la commercialisation de 5.493 m2 sur la période, notamment 3 868 m² de surfaces situées au 2, rue du Quatre Septembre au 3ème trimestre 2012. Ce qui a ramené le taux de vacance du patrimoine à 5,2% en fin d’année, contre 6,1% un an plus tôt). Aucune acquisition n’a été réalisée l’an dernier, où les investissements ont atteint 24,3 millions d’euros.

A propos de SIIC de Paris
SIIC de Paris détient 34 immeubles et 2 parkings à Paris et en première couronne. Elle est contrôlée par l’Espagnol Realia Patrimonio (59,8%) et Foncière Lyonnaise (30%).
Au cours de 14 euros le 25 janvier 2013 sa capitalisation boursière ressort à 603,4 millions d’euros. A ce cours la décote sur Actif net réévalué ressort à 33 %.

Chanteloup_Argan2012 en chiffres

– Progression des revenus locatifs (+19%),
– Progression du cash flow courant (+17%) et du cash flow net  (+18%)
– Patrimoine valorisé à 754 M€ HD, en croissance de 23 %
– ANR triple net EPRA hors droit : 14,4 € / action
– Dividende 2012 : 0,80 € par action, assurant un rendement de 6%

« Acheter des actifs immobiliers procurant un rendement de 8 % et verser un dividende de 6 % à ses actionnaires » pourrait-on être tenté de détourner les propos de Jean Claude Le Lan président fondateur d’Argan le spécialiste des plates-formes logistiques qui proclame dans sa lettre aux actionnaires « j’emprunte à 4 % et j’investis à 8% ». Car cette société foncière de développement qui adopté le statut SIIC ne distribue que 40 % de son cash flow à ses actionnaires (11,27 millions d’euros distribué avec un dividende de 0,80 euros par action sur un cash flow net de 27,8 millions d’euros). C’est faible au regard de ses concurrentes SIIC cotées à la bourse de Paris. Mais en contrepartie les actionnaires d’Argan sont associés au très fort développement de la société qui a vu ses loyers encaissés passer de 2 millions d’euros en 2000 à 52 millions en 2012. L’an dernier la croissance des revenus locatifs a atteint 19 % alors que le patrimoine s’est agrandi de 17 %, à 1 095 000 mètres carrés, dépassant les objectifs fixés dans le plan stratégique qui a pris fin le 31 décembre dernier. Et après le million de mètres carrés le nouveau plan 2013/2015 prévoir un patrimoine d’un milliard d’euros assorti de 70 millions d’euros de loyers. Pas question dès lors d’espérer une rémunération en progrès pour les trois années à venir. En effet, Argan pour parvenir à cet objectif devra optimiser ses ressources financières alors que l’endettement la place déjà en tête des SIIC avec une dette qui pèse 71,8 % de la valeur actuelle du patrimoine (754 millions d’euros). Pour parvenir à dépasser le milliard d’euros, Argan songe à se tourner vers le marché obligataire à l’instar de nombreuses financières. Mais surtout Argan retrouvera de la flexibilité financière grâce à son mode de financement assez original dans le secteur puisque la foncière pratique des emprunts amortissables (taux moyen de la dette : 3,57 %). A ce titre Argan remboursera un peu plus de 115 millions d’euros en 3 ans (2013/1015) au titre de l’amortissement de sa dette, après 29 millions en 2012. Conséquence directe de ces remboursements par la capacité d’autofinancement de la société, l’actif net réévalué devrait croître, selon ses dirigeants, de 25 % d’ici la fin 2015. A la fin 2012, l’ANR par action ressort à 14,4 euros. Compte tenu du rattrapage intervenu ces dernières semaines, la décote de l’action  qui cote 13,10 euros a été ramenée à 9%, soit la plus faible décote pour les foncières françaises de cette taille.

En 2013, Argan ralentira un peu sa croissance. La société anticipe une croissance de 12% de ses revenus locatifs à 58 millions d’euros. Elle a déjà sécurisé 100.000 m² de développements qui seront livrés en 2013 (deux programmes clés en main et une extension), représentant 50 millions d’euros d’investissement. De quoi pérenniser le dividende et prouver une nouvelle fois le caractère quais-obligataire de l’action Argan. Nul besoin d’agence de notation pour améliorer son rating, le marché vient de le faire en permettant à son cours de Bourse de s’adjuger 13,4 % depuis le 1er janvier dernier.

à propos d’Argan
Cette société d’investissement immobilier coté se concentre sur la logistique avec une quarantaine d’actifs situés à 68 % en Ile-De-France. Elle développe pour ses locataires des plates-formes « clés en main » qu’elle finance,fait construire et dont elle assure elle-même la gestion locative.
Le 24 janvier 2013, au cours de 13,10 euros, sa capitalisation boursière ressort à 184,6 millions d’euros.

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LOGO_MERCIALYSLa filiale foncière de Casino continue de toucher les dividendes de son programme de livraison Esprit voisin. Il a ouvert 117 boutiques en 2012. 

Déstabilisée par le départ successif de son président à la mi-septembre, puis de son directeur général par intérim le 14 janvier, la foncière Mercialys spécialisé dans les galeries marchandes n’en a pas moins délivré une activité soutenue en 2012. Les revenus locatifs s’établissent à 160,4 millions d’euros, en croissance organique de 4,3 %. Près de la moitié de cette croissance trouve son origine dans l’indexation des loyers. Les livraisons intervenues l’an dernier ont eu un impact positif de 3,9 % tandis que celui des cessions a pesé pour 7,3 %. Outre ses loyers Mercialys a pu compter sur 4,9 millions de droits d’entrée et de déspécialisation. Le taux de vacance apparaît toujours faible à 2,4 %. Seul bémol, les cessions se sont établies à 320 millions d’euros affichant un peu de retard sur l’objectif de 500 millions affichés lors du lancement des opérations permettant de faire remonter du cash vers ses actionnaires, à commencer par le groupe Casino. Cependant la foncière indue que 120 millions d’actifs sont en cours de cession très avancées et que 60 millions de cessions supplémentaires sont en cours.

Malgré ces annonces plutôt meilleures que ce que les analystes espéraient le titre a terminé la séance en repli de 0,82 % à 16,83 euros, portant son recul depuis le 1er janvier à 1,87 %

à propos de Mercialys
Mercialys est l’une des principales sociétés françaises exclusivement présentes dans les centres commerciaux. Au titre de l’exercice 2012, Mercialys a enregistré des revenus locatifs pour un montant de 160,4 millions d’euros. Elle détient 117 actifs pour une valeur estimée au 30 juin 2012 à 2,7 milliards d’euros droits inclus. Mercialys bénéficie du régime des sociétés d’investissements immobiliers cotées (« SIIC ») depuis le 1er novembre 2005 et est cotée sur le compartiment A d’Euronext Paris sous le symbole MERY, depuis son introduction en bourse le 12 octobre 2005.
Le 15 janvier 2012 au cours de 16,83 euros, sa capitalisation boursière ressort à 1,55 milliards d’euros.

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Le changement de directeur général intérimaire de la filiale de Casino nourrit les suspicions sur la stratégie de cette foncière spécialisée dans la détention et la gestion d’actifs immobiliers commerciaux.

LOGO_MERCIALYS« Qui va présenter ce soir l’activité du quatrième trimestre de Mercialys ? » s’interrogeaient hier les analystes financiers après l’annonce en matinée de la nomination de Vincent Rebillard en qualité de Directeur Général à titre intérimaire, en remplacement de Géry Robert-Ambroix. Il est précisé que Vincent Rebillard sera rattaché à Michel Savart, Président du Conseil d’Administration et que la procédure de sélection d’un nouveau Président Directeur Général se poursuit. Celle-ci a débuté il y a près de 4 mois avec le départ de Jacques Ehrmann. Ce dernier avait alors été remplacé par Géry Robert-Ambroix, jusque-là Directeur Général délégué, qui est désigné comme Directeur Général par intérim et par Michel Savart, administrateur de la société, en qualité de Président du Conseil d’Administration. Ce dernier est également Président Directeur Général de la société Foncière Euris. Ce dispositif était alors présenté comme transitoire et devait durer jusqu’à ce qu’aboutisse la procédure de sélection d’un nouveau président Directeur Général qui a parallèlement été initiée. Or, aujourd’hui ce processus qui n’a pas trouvé de terme favorable, est compliqué par la remise en cause de la solution intérimaire avec le départ de Géry Robert-Ambroix.

Le groupe doit s’expliquer que ces départs successifs qui ressemblent à des désaveux d’une stratégie motivée par la volonté de l’actionnaire de référence de faire remonter le cash aux actionnaires plutôt que d’assurer un développement harmonieux de cette société foncière au profil intéressant associant un patrimoine de galeries marchandes et la mise en œuvre de concept revitalisant ces centres commerciaux.

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