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Loyers : de la suspension à l’annulation

A la demande du gouvernement, les principales associations et fédérations représentatives des bailleurs appellent leurs adhérents – parmi lesquels figurent les sociétés de gestion de SCPI et d’OPCI, et les foncières cotées – à accorder une annulation automatique de 3 mois de loyers aux locataires TPE. Une mesure qui ne fait pas l’unanimité…

Les associations ont dit oui… A la demande de Bruno Le Maire, qui les avait réunies vendredi 17 avril autour d’une conférence virtuelle, les principales associations et fédérations représentatives des bailleurs ont accepté de nouvelles mesures d’allégement en faveur de leurs locataires. La plus emblématique : l’annulation pure et simple de trois mois de loyers pour les TPE contraintes de fermer « en application de l’arrêté du 15 mars 2020[1] ».

Engagements communs des principales fédérations de bailleurs

Les quatre fédérations de bailleurs (la FSIF, l’AFG, l’ASPIM et le CNCC), la FFA (la Fédération Française de l’Assurance) et la Caisse des dépôts et consignations (via CDC Habitat), qui participaient à cette réunion, ont acté leurs engagements par un communiqué commun[2], en appui de celui publié par le Ministère de l’Economie et des Finances[3]. Ce communiqué rappelle les dispositions déjà prises depuis le 20 mars dernier par ces différentes organisations. Notamment la mise en place des reports de loyers « pour la période de fermeture des commerces ». Et les discussions engagées avec l’ensemble de leurs locataires « sur les étalements de paiement des loyers reportés ». Mais, « compte tenu de la prolongation de la durée de fermeture », et d’une reprise envisagée « comme progressive », il fallait aller plus loin.

Annulation automatique des loyers des TPE pendant 3 mois

« Nous appelons maintenant nos adhérents à prendre des mesures automatiques pour soutenir la trésorerie des plus petits locataires, très fortement fragilisés par la crise économique », expose ainsi le communiqué commun. Cette mesure automatique consiste donc à annuler purement et simplement, et « sans considérer la situation particulière », les loyers dus par les TPE dont l’activité est interrompue par arrêté. L’annulation court sur une période de trois mois. Mais n’inclut pas les charges « qui resteront dues puisqu’elles correspondent à des coûts réels encourus par les propriétaires ». Concernant les autres locataires des bailleurs « institutionnels », les associations restent plus vagues. Et moins directives. Elles encouragent leurs adhérents à « engager des discussions avec leurs locataires en difficulté ». Mais d’adapter, au cas par cas, leurs réponses.

Pas d’obligation envers les autres locataires, mais une incitation à négocier

Pas « d’obligation » d’annulation de loyers, donc, pour ces autres locataires. Mais des aménagements qui devront tenir compte « de leur taille et des difficultés de trésorerie qu’ils rencontrent ». Le communiqué ne le dit pas explicitement, mais le message délivré par Bruno Le Maire lors de la réunion en ligne était paraît-il plus clair : l’effort doit être concentré sur les très petites entreprises. Les grandes enseignes nationales et internationales, aux reins a priori plus solides, n’ont pas vocation à bénéficier de mesures d’aménagement. Pas d’annulation, évidemment. Ni même de reports de loyers. Le communiqué rappelle d’ailleurs que les engagements pris par les propriétaires « complètent les dispositifs déjà mis en place par le gouvernement ». Notamment ceux du chômage partiel et des prêts garantis. C’est-à-dire ceux dont bénéficient a priori plus facilement les grands opérateurs, mieux équipés sur le plan juridique et financier que les petites structures.

La rédaction commune d’un code de bonne conduite entre propriétaires et locataires

Les engagements pris par les bailleurs s’accompagnent d’ailleurs d’une demande de conciliation. Leurs fédérations appellent en effet celles des commerçants à rédiger conjointement un « code de bonne conduite ». Ce code aura pour objet de « cadrer les discussions de gré à gré entre les parties ». En fixant notamment « des principes équilibrés de transparence de l’information » : une manière de s’assurer que les demandes émanant de locataires prétendument en difficulté seront assorties de documents permettant d’attester de leur bonne foi… Du côté des sociétés de gestion de SCPI, par exemple, on constate en effet qu’un certain nombre de locataires ne jouent pas vraiment le jeu.

Des locataires qui ne jouent pas le jeu

Plutôt que de négocier un report ou une annulation des loyers, quelques-uns se contentent de révoquer le prélèvement automatique mis en place avec leur bailleur. D’autres -souvent des grands groupes- font appel aux services de leurs cabinets de conseil, pour rédiger des lettres truffées d’arguties juridiques exigeant le report ou la réduction de leurs loyers. Un niveau de complexité auquel les plus petites sociétés de gestion ont bien du mal à répondre… Ce code de bonne conduite, s’il voit le jour, pourrait permettre de régler plus facilement et plus justement les différends entre propriétaires et locataires. Un médiateur, désigné par Bruno Le Maire, devrait d’ailleurs accompagner les fédérations dans la rédaction de ces règles communes. Et veiller à leur bonne application. Une juste contrepartie de l’effort consenti par les bailleurs…

Une décision qui ne fait pas l’unanimité

Du côté de ces derniers, l’appel de leurs fédérations n’est pas unanimement approuvé. Plusieurs foncières, ou autres investisseurs institutionnels, s’étaient engagés, il y a déjà plusieurs jours ou semaines, à annuler une partie des loyers. Y compris des groupes familiaux. C’est le cas notamment de la Compagnie de Phalsbourg. Ou du Groupe Sebban, une foncière indépendante spécialiste des locaux commerciaux de centre-ville. Mais, jusqu’à présent, aucune société de gestion de SCPI ou d’OPCI n’avait officiellement pris un tel engagement. Et il semblerait qu’une partie d’entre elles -surtout les plus petites, et les plus indépendantes…- n’approuve pas une décision qui conduirait à justifier des pertes de revenus pour les associés de leurs SCPI.

Les associations de commerçants jugent les mesures insuffisantes

Le débat est d’ailleurs loin d’être clos. Le gouvernement a beau avoir déjà fait voter un amendement élargissant la déductibilité fiscale des abandons de créances aux abandons de loyers[4], les associations de commerçants estiment que le compte n’y est pas. Seize fédérations ont, dès le samedi 18 avril, fait savoir qu’elles jugeaient ces mesures insuffisantes. D’abord parce qu’elles ne concernent que les TPE. Or, « c’est l’ensemble des commerçants, petits, moyens et grands, quelle que soit leur taille, qui sont aujourd’hui fermés et qui sont menacés dans leur survie », estiment-elles. Ensuite, parce que la période de 3 mois est trop courte. Pour elles, « la solution passe par la prise en compte également de la période de reprise. Qui sera très progressive et donc risquée économiquement et socialement ». Enfin, car la mesure ne devrait pas concerner « uniquement les grandes foncières immobilières ».

Les SCPI sont aussi des acteurs du commerce en centre-ville

Selon les fédérations de commerçants, les centres commerciaux n’intègrent qu’environ 38 000 commerces. Alors que le secteur commerçant représente « plus de 400 000 points de vente en France ». Elles s’inquiètent donc, à juste titre, de la possible disparition des commerces centraux des villes moyennes. Elles oublient en revanche que la mesure s’applique aussi à d’autres acteurs de l’investissement en immobilier. Au premier rang desquels les gestionnaires de SCPI et d’OPCI. Or, selon une étude menée l’an dernier par l’ASPIM, ces véhicules ont une vraie présence régionale. Les SCPI ont déjà investi dans plus d’une commune de plus de 10 000 habitants sur deux dans les régions Auvergne-Rhône-Alpes et Provence-Alpes-Côte-d’Azur. Et 40% en Hauts-de-France. Un ratio qui dépasse même les 55% et monte jusqu’à 83% dans les communes de plus de 20 000 habitants…

Le principe de solidarité, une application complexe

Mais il est difficile de contrer les associations de commerçants sur un point. Pourquoi ces mesures de soutien, que l’on peut parfaitement justifier sur le plan économique, ne s’appliqueraient qu’aux seuls investisseurs institutionnels ?

D’autres questions se posent d’ailleurs en miroir. Si l’on se place du point du vue des porteurs de parts de SCPI, pourquoi ceux-ci – qui ont souvent besoin de leurs revenus fonciers pour boucler leurs fins de mois- seraient-ils mis à contribution ? Parce qu’ils ont choisi la voie de l’investissement collectif et mutualisé ? Pourquoi alors ne pas aussi demander un effort aux autres investisseurs privés, qui ont préféré gérer en direct leurs biens immobiliers ?

Plus globalement, quelle doit être la part assumée par l’Etat ? Et celle demandée aux acteurs privés ? Le sujet de la solidarité demeure, crise ou pas crise, une question épineuse…

Frédéric Tixier


[1] Consulter le texte de l’arrêté
[2] Télécharger le communiqué
[3] Télécharger le communiqué
[4] Amendement Jean-Noël Barrot, député Modem, adopté le 17 avril dans le cadre du projet de loi de finances rectificatif pour 2020


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A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) promeut, représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France au 31 décembre 2018, les fonds d’investissement alternatifs (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI, OPPCI et autres FIA) avaient une capitalisation globale de 180 milliards d’euros.

A propos de la FSIF(i)

Créée en 1935, la Fédération des sociétés immobilières et foncières (FSIF) rassemble les opérateurs immobiliers qui construisent, louent et gèrent au quotidien des biens immobiliers diversifiés tels que bureaux, commerces, hôtels, entrepôts logistiques, logements, résidences étudiantes ou maisons de retraite en France et à l’étranger. Elle est composée de sociétés immobilières cotées et non cotées qui représentent en France 120 milliards d’euros d’actifs et 24,7 millions de mètres carrés, soit 40 % du patrimoine immobilier détenu par des investisseurs institutionnels français. Ses adhérents cotés totalisent 63 milliards d’euros de capitalisation boursière, soit plus de 90 % de la capitalisation boursière du compartiment immobilier d’Euronext.

A propos de l’AFG(i)

L’Association Française de la Gestion financière (AFG) représente et promeut les intérêts des professionnels de la gestion pour compte de tiers. Elle réunit tous les acteurs du métier de la gestion d’actifs, qu’elle soit individualisée (mandats) ou collective. Ces derniers gèrent plus de 4 000 milliards d’euros d’actifs, soit un quart du marché de la gestion d’Europe continentale.

A propos du CNCC(i)

Le Conseil National des Centres Commerciaux est l’organisation professionnelle française fédérant tous les acteurs participant à la promotion et au développement des sites commerciaux : promoteurs, propriétaires, gestionnaires, enseignes, prestataires et groupements de commerçants. Outre l’objectif d’assurer la représentation des intérêts de ses diverses composantes, le CNCC s’attache à défendre le dialogue entre ses différents membres, à organiser la réflexion prospective, le travail en commun et les bonnes pratiques de ses adhérents. Il a vocation à rassembler tous les acteurs du commerce au sein des espaces commerciaux qu’ils soient centres commerciaux, retail parks ou commerces de pied d’immeuble. Le CNCC compte plus de 400 sociétés adhérentes représentant plus de 800 sites commerciaux en France, dont 1 sur 5 est situé en centre-ville.

  (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Résultats 2019 des foncières : la hausse est au rendez-vous

Plusieurs foncières cotées en Bourse viennent de publier leurs résultats annuels. Pour Klépierre, SFL et Argan, les dividendes sont orientés à la hausse. D’une manière générale, l’exercice 2019 se dessine plutôt de façon dynamique…

 En 2019, la performance boursière des foncières cotées en France s’est établie à près de 36%. Plus de 6 points au-dessus de celle du CAC 40. Parmi les raisons de cette surperformance, leur statut de valeur refuge, face à la volatilité des marchés. Statut en partie imputable à la récurrence de leurs revenus. Et à l’augmentation elle aussi quasi structurelle de leur rentabilité. Ce que confirment les premières publications des résultats annuels des foncières…

Klépierre, un dividende en progression de 4,8%

Revenus locatifs, à périmètre constant, en hausse de 3%. Et chiffre d’affaires des commerçants présents dans ses centres commerciaux en progression de 1,8%. Klépierre, le leader des centres commerciaux européens, achève un exercice dynamique. Son cash-flow net courant par action progresse de 6,7% (à 2,82 € par action). Son endettement net consolidé est en baisse de 45 M€. Mais son ratio d’endettement (LTV) s’élève, à 37,3%. En raison de la diminution de la juste valeur de son portefeuille. Son actif net réévalué EPRA par action s’affiche donc également à la baisse (-2,5%), à 39,5 €. Klépierre prévoit le versement d’un dividende de 2,20 € par action, en hausse de 4,8%. Selon certains brokers, il devrait continuer à croître au cours des prochaines années. Le cours de Klépierre a clôturé l’année 2019 sur un gain de 34,6%.

Société Foncière Lyonnaise, résultat en hausse de 11,8%

La foncière de référence de l’immobilier tertiaire prime parisien publie des résultats supérieurs aux attentes. Ses loyers, à périmètre comparable, progressent de 3,1%. Ses valeurs d’actifs augmentent plus que ce qui était attendu (+9%), avec un patrimoine consolidé estimé à 7 158 M€ fin 2019. En raison notamment du resserrement des taux de rendement, d’une nouvelle hausse des valeurs locatives, et de l’avancement des projets de développement. Son ANR EPRA bondit de 11,1% sur un an, à 95,9 € par action. Quant à son endettement consolidé, il atteint 1 732 M€ fin 2019, soit un ratio d’endettement de 22,7%. Le résultat net consolidé bondit de 11,8%, à 2,56 € par action. SFL propose un dividende 2019 de 2,56 € par titre (contre 2,29 € en 2018). Le cours de SFL a clôturé l’année 2019 sur un gain de 26,5%.

Argan, forte hausse de la valeur et du dividende

La foncière spécialiste de la logistique réalise un exercice 2019 exceptionnel. Seule, à la Bourse de Paris, à intervenir sur ce secteur devenu porteur, elle affiche la plus forte progression du cours des foncières cotées : +80,90%. Argan, qui a changé de dimension depuis l’acquisition du portefeuille Cargo, aligne en outre des ratios financiers de qualité. Son patrimoine a doublé en 2019, pour atteindre 2,7 Md€. Ses revenus locatifs ont bondi de 17%, à 100,2 M€. Son résultat net récurrent, de 21%. Et son dividende progresse de 41%, à 1,90 € par action. Tout serait donc pour le mieux, si tous ces indicateurs n’aboutissaient pas au constat que le titre Argan est désormais très – trop – clairement surévalué, avec une prime sur ANR de l’ordre de 40%. Ce qui dissuade la plupart des analystes de recommander le titre à l’achat…

Hausse des loyers pour Sélectirente, Patrimoine & Commerce, et Immobilière Dassault

Ces trois foncières n’ont pas encore communiqué leurs résultats annuels. Mais annoncent déjà des loyers en hausse. C’est le cas notamment pour Immobilière Dassault, qui affiche des revenus locatifs revalorisés de 40,6%, à 20,8 M€. Une progression qui s’explique par l’acquisition menée fin 2018 par la foncière francilienne. Les loyers bruts de Patrimoine & Commerce augmentent quant à eux de 7,1%. Mais de seulement 1,6% à périmètre constant. La encore, l’explication réside dans le changement de dimension de la foncière de commerce. Côté Sélectirente, qui a procédé à une importante augmentation de capital en fin d’année dernière, les revenus sont également en progression. La foncière de commerce high street publie des loyers en augmentation de 2,8% à périmètre constant. Et de 9,7% en valeur absolue.

Frédéric Tixier


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A propos de Klépierre(i)

Klépierre, leader européen des centres commerciaux, associe une expertise en termes de développement, de gestion locative et d’asset management. Le portefeuille de la société est estimé à 23,7 milliards d’euros au 31 décembre 2019, et compte de grands centres commerciaux dans12 pays en Europe continentale, qui accueillent au total 1,1 milliard de visites par an. Klépierre détient une participation majoritaire (56,1 %) dans Steen & Strøm, première société foncière scandinave de centres commerciaux. Klépierre est une Société d’investissement immobilier cotée (SIIC) française, dont les actions sont admises aux négociations sur Euronext Paris, et est membre des indices CAC Next 20, EPRA Euro Zone et GPR 250. 

A propos de SFL(i)

Leader sur le segment prime de l’immobilier tertiaire parisien, la Société Foncière Lyonnaise se distingue par la qualité de son patrimoine évalué à 7,2 milliards d’euros, avec des immeubles concentrés dans le Quartier Central des Affaires de Paris (#cloud.paris, Édouard VII, Washington Plaza…) et par la qualité de son portefeuille de clients, constitué de sociétés prestigieuses opérant dans le secteur du conseil, des médias, du digital, du luxe, de la finance et de l’assurance. Plus ancienne foncière française, SFL démontre année après année une constance dans l’exécution de sa stratégie, centrée sur la création d’une forte valeur d’usage pour ses utilisateurs, et in fine d’une importante valeur patrimoniale pour ses actifs.

A propos d’Argan(i)

Argan est l’unique foncière française de développement et location d’entrepôts premium cotée sur Euronext. Elle assure elle-même le développement, l’entretien et la gestion locative de ses entrepôts. Ses 60 entrepôts situés en France représentent plus de 1,7 million de mètres carrés valorisés 1,7 milliard d’euros au 30 juin 2019, avant acquisition du portefeuille Cargo. Argan est cotée sur le compartiment B d’Euronext Paris (ISIN FR0010481960 – ARG) et fait partie des indices CAC All-Share et IEIF SIIC France. La foncière a opté pour le régime des SIIC au 1er juillet 2007.

 A propos de Sélectirente(i)

Créée en 1997 à l’initiative de SOFIDY et de professionnels de l’immobilier, SELECTIRENTE a été introduite en Bourse en octobre 2006. Elle a adopté le statut SIIC au 1er janvier 2007. SELECTIRENTE se positionne comme une des rares foncières spécialisées dans l’immobilier de murs de commerces de proximité. SELECTIRENTE s’appuie sur le savoir-faire et les compétences de SOFIDY en matière d’asset management, de property management et d’exécution des programmes d’investissement, d’arbitrage et de financement. La Société a pour stratégie la valorisation et le développement de son patrimoine commercial de centre-ville dans les métropoles françaises et européennes les plus dynamiques..

  (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

 

Comment augmenter systématiquement la rentabilité par unité de risque d’un portefeuille par l’introduction d’une poche d’immobilier coté…

Dans un contexte de taux durablement bas, qui favorise notamment la classe d’actifs immobiliers, une exposition aux foncières cotées peut permettre d’optimiser le couple rendement-risque d’un portefeuille. Pourquoi, comment : l’analyse de Béatrice Guedj. 

L’immobilier continue à bénéficier du contexte de taux durablement bas. Mais si le chant du « lower for longer » profite sans conteste à l’immobilier direct, l’immobilier coté semble en revanche « relativement préservé » par le phénomène de revalorisation qui touche l’ensemble des actifs alternatifs, écrit Béatrice Guedj dans l’un de ses derniers commentaires de marché[1].

Les REITs européennes en situation de décote

Depuis 2015, observe la directrice de la recherche et de l’innovation de Swiss Life AM, de nombreuses REITs européennes – foncières cotées en Bourse dotées d’un statut fiscal du même type que celui des SIIC françaises -, sont en effet « fortement décotées ». Une situation qui résulte de multiples facteurs : « retail bashing », effet Brexit, ou remise en cause de certains business models. Une situation assez paradoxale. Car, en raison notamment de la qualité des patrimoines des foncières cotées, « il existe une prime du taux de distribution des dividendes par rapport au taux de capitalisation des bureaux prime », souligne Béatrice Guedj.

Corrélations avec les autres marchés

Elle rappelle par ailleurs les caractéristiques de l’immobilier coté, en termes de corrélations. A court terme, celui-ci se comporte comme les autres compartiments actions. Mais, plus l’horizon de temps s’accroît, plus son comportement se rapproche de celui de l’immobilier direct sous-jacent[2]. Donc, si la capacité de diversification de l’immobilier coté par rapport aux actions et aux obligations est moindre que celle de l’immobilier direct, « elle reste toutefois importante », souligne Béatrice Guedj. D’où l’intérêt de s’interroger, pour un investisseur, «sur la pertinence d’une exposition aux sociétés immobilières cotées dans une allocation d’actifs». Et plus particulièrement sur le compartiment immobilier.


Optimisation des allocations d’actifs par l’introduction d’une poche immobilière

Mais quelle part d’immobilier coté introduire pour optimiser un portefeuille ? s’interroge Béatrice Guedj. A partir d’une modélisation itérative – consistant à introduire de manière croissante de l’immobilier au sein d’une allocation type -, elle arrive aux conclusions suivantes. Qu’une exposition immobilière constituée de 20% d’immobilier coté permet d’augmenter de 30 points de base la rentabilité attendue du portefeuille initial, à niveau de volatilité inchangée. Et qu’une exposition immobilière constituée de 15% d’immobilier direct et de 5% d’immobilier coté permet de réduire de 10% la volatilité du portefeuille de base, à niveau de rentabilité attendue inchangée. Autrement dit, que l’introduction d’immobilier augmente systématiquement la rentabilité par unité de risque d’un portefeuille.

Dynamisation grâce au stock-picking

Cette diversification peut en outre être « dynamisée par une stratégie de stock-picking », explique Béatrice Guedj. Mais, souligne-t-elle, cette stratégie nécessite « une bonne connaissance des métriques des REITs et de leur patrimoine ». En donnant quelques pistes. Par exemple, au sein des foncières décotées, il convient d’éviter les « value trap ». C’est-à-dire celles dont la décote se justifie « par un business model destructeur de valeur ». En préférant les « value call », celles dont le business model est à l’inverse créateur de valeur. Au sein des foncières de commerce, il est aussi préférable de privilégier celles qui ont enregistré des hausses de loyers. Enfin, l’analyse de différents ratios peut également permettre de distinguer les foncières qui investissent dans des zones de chalandises dynamiques.


Amplifier l’effet positif de l’immobilier

Le croisement de ces différents critères permet, conclut Béatrice Guedj, une sélection des foncières en mesure « d’amplifier l’effet positif de l’introduction de l’immobilier ». Et donc, de générer une performance supplémentaire à moyen et long terme.

Frédéric Tixier

[1] Minds & Markets – Allocation de portefeuille : Immobilier coté et Stock-Picking.
[2] Après 2 ans, la corrélation avec les actions baisse très fortement. Après 5 ans, le marché des foncières cotées et celui de l’immobilier direct sont très fortement corrélés (60%). A 10 ans la corrélation entre leurs performances est de 80%.

Consulter l’intégralité de l’étude


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A propos de Béatrice Guedj(i)

Titulaire d’un doctorat en économie mathématique, Béatrice Guedj a été chercheur au CREST et membre du laboratoire d’économétrie du Cnam, en charge de la modélisation pour le secteur de la construction et des marchés immobiliers au sein de Rexecode (2000-2003), puis Managing Director de la recherche chez Grosvenor pour l’Europe, de 2004 à 2016. Elle a ensuite occupé le poste de Directrice de la recherche et des études à l’IEIF, puis a rejoint Swiss Life REIM France en tant que Directrice de la recherche et de l’innovation, en mars 2018. Béatrice Guedj est également Senior Advisor pour l’IEIF.

A propos de Swiss Life Asset Managers(i)

Le Groupe Swiss Life Asset Managers est l’un des principaux investisseurs européens en immobilier. Il compte 120 ans d’expérience et gère près de 86,5 milliards € d’actifs immobiliers répartis dans 12 pays. Des équipes sont présentes localement en Suisse, en Allemagne, au Royaume-Uni, en France et au Luxembourg. Swiss Life Asset Managers France est un acteur majeur dans la gestion d’actifs et de fonds immobiliers en Europe.

A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un organisme d’étude et de recherche indépendant qui met à disposition des décideurs immobiliers des outils de veille, d’analyse et de prévision. Il a pour vocation d’être un incubateur d’idées pour la profession et un cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance. L’IEIF s’articule autour de quatre pôles d’activité : les marchés immobiliers (Tertiaire et Logement) ; les fonds immobiliers non cotés (SCPI-OPCI) ; les fonds immobiliers cotés (SIIC-REITs) ; le Club Analyse et Prévision.

  (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

 

Foncières cotées en Bourse : +35,91% en 2019

L’indice IEIF SIIC France, qui regroupe les foncières dotées du statut SIIC cotées sur le marché français, a progressé de 35,91% en 2019. C’est près de 5% de mieux que le CAC 40. En Europe, les foncières surperforment également les indices généralistes, mais de peu…

Les Bourses mondiales signent un millésime 2019 exceptionnel. Après une année 2018 « horribilis » – la pire enregistrée sur les marchés financiers au cours des dix dernières années-, les places boursières ont toutes, ou presque, affiché l’an dernier des performances très largement positives.

2019 : une année positive pour les Bourses mondiales

La Bourse de Paris termine l’année 2019 sur un gain de 26,37% (indice nu) et de 30,45% (dividendes réinvestis). Elle surperforme la grande majorité des places européennes. Elle fait mieux que le Dax allemand (+25,48%, hors dividendes), le BEL 20 belge (+21,96%). Ou, hors zone euro, le FTSE 100 britannique, qui ne progresse que de 12,8% en 2019. La Bourse de Milan se place néanmoins en tête, avec 28,3% de gains annuels. La moyenne de la zone euro, mesurée par l’indice DJ Euro Stoxx 50, s’établit à +24,78%, hors dividendes, et à 28,2%, dividendes réinvestis. Outre Atlantique, les résultats sont tout aussi positifs. L’indice Dow Jones termine à plus de 23%, le S&P 500 à plus de 28%. Mais c’est l’indice des valeurs technologiques américaines, le Nasdaq Composite, qui réalise la plus belle envolée, avec une performance annuelle proche de 35%…

L’immobilier coté européen tire très correctement son épingle du jeu

En termes sectoriels, ce sont d’ailleurs les valeurs de croissance qui ont le plus bénéficié de l’intérêt des investisseurs. Les valeurs de rendement, telles que les foncières cotées, n’ont pas toujours été à la fête. Mais ces dernières, en forte hausse en début d’année (+9,32% sur le seul mois de janvier 2019 pour l’indice SIIC France), ont par la suite tiré profit de leur statut de valeur refuge. Et de la forte volatilité des marchés financiers. Sur l’ensemble de l’année 2019, ce compartiment de la cote fait ainsi mieux que la plupart des indices nationaux européens. En France, la composante française de l’indice IEIF Europe[1] s’affiche à +29,79%, dividendes réinvestis. L’indice Euronext IEIF SIIC France[2], qui intègre davantage de valeurs (et de plus petite taille), termine quant à lui à 35,91%.

Des performances boursières supérieures aux indices généralistes nationaux

La surperformance par rapport aux indices nationaux est encore plus marquée au Royaume-Uni (+40,75%, dividendes réinvestis, et en euros). Ainsi qu’en Suède et en Suisse (avec des performances égales ou supérieures à 45%). Le compartiment immobilier allemand, compte tenu des problèmes rencontrés sur les foncières résidentielles, fait en revanche moins bien. L’indice IEIF Allemagne termine à +13,79%, bien en deçà donc du Dax 30. L’indice global IEIF Europe s’affiche, au final, à 30,84%, contre 28,20% pour l’indice DJ Euro Stoxx 50.


SIIC françaises : jusqu’à 80% de progression en 2019

Côté SIIC françaises, c’est Argan, la foncière spécialiste de la logistique, qui affiche la plus belle progression de l’année : +80,9%. Le plus mauvais score de l’indice SIIC France est signé par Acanthe Développement, la petite foncière de bureaux dirigée par Alain Duménil, avec un recul de 3,4%. Toutefois, ce sont les foncières à dominante bureaux, comme Icade (+54,8%) ou Gecina (+47,3%) qui réalisent les meilleures performances. Les foncières commerces, sauf exception, ont pâti l’an dernier du « commerce bashing ». A l’image d’URM, en progression de « seulement » 12,2% en 2019…


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Frédéric Tixier

[1] Les valeurs de cet indice sont choisies parmi les sociétés foncières et immobilières cotées sur les marchés réglementés européens dont la capitalisation boursière excède 350 millions d’euros, disposant d’un flottant minimum de 20 %.
[2] Les valeurs de cet indice regroupent les sociétés dotées du statut SIIC dont la capitalisation boursière est supérieure à 0,4% de la capitalisation de l’univers de référence, disposant d’un flottant minimum de 20%, et d’un minimum d’échanges quotidiens équivalent à 0,2% de la moyenne des échanges quotidiens de l’univers de référence.

 


A propos de l’IEIF (i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA). L’IEIF compte aujourd’hui plus de 120 sociétés membres (2/3 d’investisseurs, 1/3 d’autres acteurs : promoteurs, banques, experts immobiliers, conseils en immobilier, etc.).

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société