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Foncière Magellan, une forte croissance en 2020

Foncière Magellan, une forte croissance en 2020

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La société de gestion indépendante dirigée par Steven Perron a franchi le cap du milliard d’euros l’an dernier. Elle affiche des ambitions fortes pour 2021. Outre le creusement du sillon ESG et solidaire, elle va poursuivre sa diversification en termes de classes d’actifs. Après un premier OPCI dédié au coliving, elle compte prochainement lancer un fonds à impact social dans le secteur du logement.   

Une « solide croissance », en dépit d’un « contexte sanitaire et économique dégradé » : Foncière Magellan, gestionnaire d’actifs immobiliers créé il y a maintenant 10 ans, boucle une année 2020 fertile en développements. Forte d’un ancrage régional en immobilier tertiaire, elle aura investi l’an dernier 160 M€ supplémentaires dans cette typologie d’actifs.

160 M€ investis dans les actifs tertiaires en régions

Des investissements réalisés pour le compte de ses clubs deals dédiés – son activité d’origine, comme le rappelait son dirigeant, Steven Perron, en novembre 2019 -. Quatre nouveaux club deals ont d’ailleurs vu le jour l’an dernier. Mais aussi, désormais, pour le compte de véhicules collectifs. Des fonds professionnels, comme l’OPPCI Immofim 2019, ou le nouvel FCPI Immoval lancé en 2020. Ou ouverts au grand public, comme la SCPI Foncière des Praticiens, devenue un fonds de partage en novembre dernier. Ce véhicule dédié à l’immobilier de santé a particulièrement bien résisté en 2020. Sa collecte nette s’est fortement reprise au dernier trimestre (+40,8% par rapport au trimestre précédent). Lui permettant de terminer l’année sur une capitalisation de près de 22 M€. Ses indicateurs sont au vert : taux de recouvrement des loyers supérieur à 99%, taux d’occupation à 97%.

Plus de 200 actifs sous gestion fin 2020

Ce qui a permis à la SCPI Foncière des Praticiens – qui vise maintenant le label ISR – de délivrer en 2020 un rendement de 5,10%, identique à celui de 2019. Foncière Magellan s’est également développée sur deux autres créneaux. Le bureau parisien « core », avec 50 M€ investis pour le compte de l’OPPCI Immo 18. Et le secteur des parcs d’activité et de logistique, via l’entité Magellan Parc, qui a investi pour sa part 30 M€ en 2020. Au total, sur l’ensemble de l’année écoulée, Foncière Magellan a réalisé pour 240 M€ d’investissements et signé 41 nouveaux baux. Fin 2020, elle gérait « plus de 200 actifs, d’une superficie de 570 000 mètres carrés », précise la société de gestion dans un communiqué. Et ne compte pas en rester là… Elle affiche en effet des « ambitions fortes pour 2021 ».

Des « ambitions fortes » pour 2021

Foncière Magellan compte en effet poursuivre son développement en « diversifiant et étoffant sa gamme de solutions ». Elle vient déjà de prendre pied sur un nouveau secteur, celui du résidentiel. En lançant, il y a quelques jours, le premier OPCI grand public dédié au coliving. Un deuxième fonds devrait voir le jour d’ici la fin du 1er trimestre. « A fort impact social, il sera investi dans des actifs de logements. Avec pour ambition de mieux loger certaines catégories professionnelles », explique Foncière Magellan. Qui souhaite d’ailleurs renforcer sa démarche globale d’investissement responsable, amorcée en 2020. Pour mener à bien cet objectif, et accompagner sa croissance à venir, la société de gestion a renforcé ses équipes.

Un acteur engagé

Outre l’arrivée d’une responsable RSE, plusieurs recrutements ont déjà été effectués dans les départements juridique, property et fund management. Sept autres embauches sont programmées pour 2021. L’ambition est claire : augmenter « significativement » les actifs sous gestion d’ici la fin de l’année. Tout en restant, plus que jamais, un acteur engagé.

Frédéric Tixier

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A propos de Foncière Magellan(i)

Foncière Magellan est une société de gestion indépendante – spécialiste de l’investissement immobilier tertiaire en région et agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Elle assure la création et la gestion de fonds d’investissements immobiliers à destination d’investisseurs privés et institutionnels, et propose des supports et montages juridiques variés répondant à chaque problématique patrimoniale : OPPCI, Club deals dédiés, SCPI, FPCI… Ses investissements s’intègrent dans des projets immobiliers innovants et durables pour les territoires. Elle dispose aujourd’hui d’un parc immobilier de plus de 570 000 m² et de plus d’un milliard d’euros d’actifs sous gestion.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

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Colivim, un nouvel OPCI dédié au coliving

Colivim, un nouvel OPCI dédié au coliving

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La Foncière Magellan et Olifan Group annoncent le lancement conjoint d’un nouvel OPCI Grand Public. Les investisseurs pourront bénéficier du statut fiscal LMNP. Colivim vise un TRI cible de 4% sur le long terme. Ticket d’entrée : 20 000 €.

Objectif : investir dans les nouveaux habitats « dédiés au partage ». Et se positionner sur le marché réputé en forte croissance de la colocation. Selon Olifan Group, qui annonce avec Foncière Magellan le lancement conjoint de Colivim, le premier OPCI grand public dédié au coliving, ce marché progresserait de 30% par an.

Coliving, un marché en forte croissance

BNP Paribas Real Estate estimait déjà, dans une étude publiée en octobre 2019[1], que l’offre de coliving proprement dit représentait alors environ 5 000 lits. Avec la multiplication des opérateurs spécialisés dans cette nouvelle forme d’habitat partagé, la pénurie de logements, et l’augmentation des loyers dans les grandes métropoles, ce parc est effectivement en constante progression. Colivim ciblera des actifs immobiliers d’habitation «clé-en-main» dédiés au coliving. Des unités comprenant de 10 à 50 chambres, avec des salles de bain privatives. Pourvues du dernier cri en termes de domotique. Et comprenant de larges espaces communs « propices à la convivialité », « designés avec une signature architecturale dédiée ». L’OPCI privilégiera les villes françaises reconnues pour « leur attractivité et leur dynamisme ». Et les emplacements   « à proximité immédiate de campus universitaires ». Ou de transports publics « à moins de 15 minutes des cœurs de ville ».

Un TRI cible de 4%

Une attention particulière sera évidemment accordée au prix d’acquisition et au potentiel locatif. Les porteurs de parts personnes physiques de Colivim, constitués sous la forme d’un FPI (Fonds de Placement en Immobilier), pourront bénéficier du régime fiscal LMNP[2]. Un dispositif qui permet notamment une imposition au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Et non au titre des revenus fonciers. Colivim, par une distribution régulière de dividendes, et une revalorisation progressive des parts, vise un TRI de 4%. Mais sous réserve d’une détention de long terme. La durée de placement recommandée est d’ailleurs de 15 ans. Quant au ticket d’entrée, il est de 20 000 euros.

Commercialisé chez les CGP et les banques privées

Olifan Group, acteur du conseil en stratégie patrimoniale, connaît bien le marché du coliving, sur lequel il intervient depuis plusieurs années pour le compte de ses clients. Foncière Magellan apporte son expertise de gestionnaire de fonds, et sa connaissance des marchés régionaux. Aux côtés d’OPPCI, de club deal, ou de FPI (elle a notamment lancé l’an dernier un fonds dédié au renouvellement urbain en régions), Foncière Magellan est aussi le gestionnaire de la SCPI Foncières des Praticiens. Devenue depuis peu un fonds de partage, Foncières des Praticiens a distribué un rendement de 5,10% en 2020, identique à celui de 2019. Sur le segment des fonds de coliving, on notera l’existence d’un véhicule pour investisseurs professionnels lancé en octobre 2019 par Audacia. Colivim sera quant à lui ouvert à la commercialisation « à l’ensemble de la communauté » des CGP et des banques privées.

Frédéric Tixier

[1] « Le marché du coliving en France » – BNP Paribas Real Estate – Octobre 2019

[2] Loueur en Meublé Non Professionnel

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A propos de Foncière Magellan(i)

Foncière Magellan est une société de gestion indépendante – spécialiste de l’investissement immobilier tertiaire en région et agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Elle assure la création et la gestion de fonds d’investissements immobiliers à destination d’investisseurs privés et institutionnels, et propose des supports et montages juridiques variés répondant à chaque problématique patrimoniale : OPPCI, Club deals dédiés, SCPI, FPCI… Ses investissements s’intègrent dans des projets immobiliers innovants et durables pour les territoires. Elle dispose aujourd’hui d’un parc immobilier de plus de 570 000 m² et de plus d’un milliard d’euros d’actifs sous gestion.

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La SCPI Foncière des Praticiens devient un fonds de partage

La SCPI Foncière des Praticiens devient un fonds de partage

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La SCPI dédiée à l’immobilier de santé, gérée par Foncière Magellan, adopte le statut de fonds de partage. Les associés pourront choisir entre trois associations pour recueillir leurs dons. La société de gestion s’engage à reverser 20% de sa commission annuelle. 

SCPI « santé » rimerait-il avec philanthropie ? Foncière des Praticiens, un véhicule ouvert au grand public en 2019, devient en tout cas la deuxième SCPI dédiée à l’immobilier de santé à adopter le statut de fonds de partage. Suivant en cela la voie ouverte dès 2013 par Pierval Santé.

Dons solidaires des associés et du gestionnaire de la SCPI

Les associés de la Foncière des Praticiens pourront donc désormais, s’ils le souhaitent, soutenir l’une ou l’autre des trois associations sélectionnées par Foncière Magellan, son gestionnaire. Leurs dons seront perçus sous forme de prélèvements. « De 10% à 30% des revenus perçus chaque trimestre », précise le communiqué du groupe. Cette option, « choisie librement par les associés », pourra être modifiée à tout moment. Voire interrompue. La société de gestion rappelle que les sommes versées ouvrent droit à une réduction d’impôt de 66%[1]. De son côté, Foncière Magellan s’engage à reverser 20% de sa commission de gestion annuelle issue de cette SCPI aux associations.

Le choix entre trois associations et fondations

« Nous sommes fiers de proposer un véhicule d’investissement avec une vocation solidaire. Et d’apporter ainsi notre soutien à la fondation ARSEP, à l’association France Tutelle et l’Institut Vivalto Santé », précise Steven Perron, le président de Foncière Magellan. Pour rappel, la fondation ARSEP participe au financement de la recherche sur la sclérose en plaques, à l’échelle nationale et internationale. L’association France Tutelle, quant à elle, « accompagne les aidants-tuteurs familiaux ». En mettant à leur disposition les ressources nécessaires pour les aider dans leur mission. L’Institut Vivalto Santé, enfin, soutient la recherche clinique, l’innovation et la formation des médecins et autres professionnels de santé. Un organisme que Foncière Magellan connaît bien : la Foncière des Praticiens était en effet, à l’origine, exclusivement dédiée aux praticiens du groupe Vivalto…

Rendement de 5,10% en 2020

La SCPI n’est d’ailleurs qu’au début de sa phase de développement. Fin septembre, sa capitalisation atteignait 15,6 M€. A cette date, elle détenait deux actifs. Une maison médicale située à Annecy (74) d’une superficie de 1 245 m², acquise en mai 2018. Et un centre Vivalto Sport à Saint-Grégoire (35) d’une superficie de 4 150 m², acheté en novembre 2019. Un 3e actif, situé à Avignon, est « en cours d’acquisition », précise Foncière Magellan. Côté revenus, la SCPI ne souffre pas de la crise sanitaire. Fin juin, le taux de recouvrement de ses loyers était supérieur à 97%. Et son taux d’occupation financier frôlait les 96%. Des résultats qui conduisent la société de gestion à maintenir un taux prévisionnel de distribution de 5,10% en 2020, comme l’indiquait Steven Perron à pierrepapier.fr en septembre dernier.

Frédéric Tixier

[1] Dans la limite de 20% du revenu imposable des associés personnes physiques. Les associés personnes morales bénéficient d’une réduction d’impôt de 60% (dans la limite de 20 000 € ou 5‰ du chiffre d’affaires annuel hors taxe)

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Locaux d’activités : un investissement prometteur

Locaux d’activités : un investissement prometteur

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Le confinement, lié à la crise sanitaire, a mis en lumière le rôle essentiel de la livraison de marchandises dans la vie économique. Les locaux industriels (entrepôts, parcs d’activités et logistique du dernier kilomètre) ont ainsi révélé tout leur potentiel ! Retour sur cette classe d’actifs méconnue et pourtant au cœur même de l’économie….

Une multitude de dénominations et terminologies

L’immobilier dit « d’activités » recèle plusieurs terminologies avec des réalités très différentes. Il peut parfois être difficile de s’y retrouver…

ENTREPOT LOGISTIQUE

Entrepôt destiné au stockage et à la gestion du flux des marchandises, avec une faible proportion de bureaux.

Taille : de 10 000 m² à 150 000 m²

Hauteur : > 9,30 m

Ratio de bureaux : 5%

MESSAGERIE / PLATE-FORME DE « CROSS-DOCKING »

Bâtiment adapté à un besoin spécifique, où les marchandises ne font que transiter pour effectuer une réexpédition immédiate à destination des magasins ou du client final.

Taille : de 1 000 m² à 10 000 m²

Hauteur : de 6 à 7 m

BATIMENT D’ACTIVITÉS / MIXTE

Bâtiment consacré à l’exercice d’une activité artisanale, commerciale ou d’une production industrielle réduite – souvent construit pour un besoin spécifique (clé-en-main).

Ratio de bureaux : de 30% à 60%

PARC D’ACTIVITÉS

Ensemble clos composé d’un ou plusieurs bâtiments divisibles, à usage principal d’activités & industriel – avec une prestation et des services communs pour les occupants (restauration, loisirs, conciergerie…).

Taille du parc : >3 000 m²

Taille des lots : de 150 m² à 1 000 m²

Hauteur : > 5,5 m

Ratio de bureaux : < 30%

BUSINESS PARK / PARC TERTIAIRE

A ne pas confondre avec le parc d’activités : ensemble clos composé d’un ou plusieurs bâtiments divisibles, avec une prestation et des services communs pour les occupants (restauration, loisirs, conciergerie…), mais à usage principal de bureaux.

Ratio de bureaux : > 50%

Pourquoi investir dans les Parcs d’activités ?

Les parcs d’activités bénéficient d’incomparables atouts en termes d’investissement immobilier :

Polyvalence des bâtiments

Leur permettant de répondre à une diversité d’usages comme : la logistique du « dernier km », le loisir, les services, les datacenters, la biotechnologie, la production, les grossistes…

Flexibilité des lots

Pouvant être jumelés ou divisés, ce qui permet de répondre à une demande locative élargie, à partir de 150 m².

Localisation stratégique

Au sein des bassins de consommation, idéale pour la logistique du « dernier km » (également appelée « logistique urbaine », expression désignant l’ensemble des agents, opérations et équipements associés et mis en œuvre dans les derniers segments de la chaîne de distribution finale des biens ou services).

Simplicité des bâtiments

Faciles à retravailler sur le plan technique et qui échappent, dans la plupart des cas, aux contraintes réglementaires liées aux ICPE (Installations Classées pour la Protection de l’Environnement).

Mutation potentielle des Parcs

Avec la densification urbaine, possibilité de requalification d’un site d’activités en bureaux, résidentiel ou commerce, permettant une revalorisation du foncier à terme.

Forte diversification locative (multi-locataires)

Entraînant une résilience des cash-flows pour les investisseurs.

Rendements initiaux élevés des immeubles

Par rapport aux bureaux et à la logistique…

Faible sensibilité des valeurs locatives aux cycles de marché

Marché étroit

500 M€ investis en moyenne en France sur les 10 dernières années, principalement par des fonds étrangers (américains et anglo-saxons).

Néanmoins, en termes de gestion locative, la spécificité des Parcs d’activités réside dans l’intervention d’un Asset Manager spécialisé, avec une équipe proactive présente sur le terrain et proche de ses clients-locataires. A titre d’exemple, un portefeuille composé de 500 locataires peut générer entre 70 et 80 signatures de baux par an (soit 2 signatures par semaine environ). Et le taux de rétention des locataires sur ce type d’actifs est de l’ordre de 15%. Le maillage territorial est donc essentiel pour développer une relation de proximité et ainsi obtenir des performances significatives.

Un potentiel accentué par la crise sanitaire

La crise sanitaire de la Covid-19 et les mesures de confinement adoptées par le Gouvernement ont mis en avant le rôle essentiel de la livraison de marchandises dans la vie économique.

En effet, pendant cette période de confinement, les entrepôts sont restés opérationnels et ont même joué un rôle vital dans la distribution de biens de premières nécessités, indispensables au bon fonctionnement du pays. La demande logistique du « dernier km » s’est accélérée, rendant l’investissement dans cette classe d’actifs très attractif.

Le développement du e-commerce a induit la nécessité de disposer de petites plateformes de diffusion des produits au sein même des bassins de consommation, afin de permettre une livraison rapide des colis par camionnette. Les Parcs d’activités répondent parfaitement à ce besoin en proposant des locaux de logistique urbaine avec un panel de surface élargie, construits en périphérie immédiate des villes.

Accélération de la demande de locaux de production

Notre dépendance vis-à-vis des importations de produits fabriqués à l’étranger a ainsi été questionnée. Et va très probablement relancer notre industrialisation. A moyen terme, cette « réindustrialisation » pourrait se traduire par l’accélération de la demande de locaux de production et d’activités à proximité des bassins de consommation, et ainsi améliorer l’attractivité des parcs d’activités.

Enfin, la nouvelle génération de parcs d’activités, loin de l’image des parcs vieillissants, propose aujourd’hui des lieux de vie propices au bien-être des utilisateurs, grâce à la présence de services communs (restauration, conciergerie, salles de sport, espaces verts…), et dispose de larges espaces. Autant d’atouts précieux dans le contexte actuel pour les locataires.

Une classe d’actifs résiliente

Cette classe d’actifs encore méconnue démontre donc sa résilience, aussi bien dans le marché locatif, que dans le marché de l’investissement. Le parc d’activités devient aujourd’hui une réelle source d’opportunités d’investissement.

Investir dans les locaux d’activités, c’est allier sens et performance – à condition toutefois d’y associer un véritable savoir-faire en matière d’asset management.

Lionel Lacroix

Les principaux investissements de Foncière Magellan dans les Parcs d’activités

Foncière Magellan investit depuis 10 ans maintenant, dans des Business Parcs et des Parcs d’activités, principalement aux côtés d’investisseurs institutionnels. Ses investissements en Business Parcs se sont portés notamment sur le « Parc du Moulin à Vent » (35 000 m²) situé en région lyonnaise, rebaptisé « Green CampusPark » sur lequel est déployé un programme ambitieux de « reverdissement » des bâtiments, ainsi que sur l’ensemble « TecParc » (12 000 m²) situé à Créteil (94) et entièrement loué aujourd’hui, avec plus de 15 locataires.

Marque « Magellan Parc »

En parallèle, la marque « Magellan Parc » dédiée aux « Parcs d’activités » a été lancée. Elle représente à ce jour plus de 100 000 m² d’investissements, en Ile de France et dans des grandes métropoles régionales, telles que Marseille, Lille, Strasbourg, Metz et Nancy. La dernière acquisition s’est portée sur le « Technoparc des Florides » situé à Marseille-Marignane, développant près de 10 000m² et dont la dernière tranche sera livrée au 1er trimestre 2021.

 

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Steven PERRON
Foncière Magellan

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Investir demain : les nouvelles grilles de lecture de l’immobilier

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La crise aura un effet catalyseur sur les marchés immobiliers. « Elle vient éprouver les nouveaux concepts immobiliers. Et stimule une transformation qui s’opère désormais à grande vitesse : celle de l’usage des espaces de lieux et de vie », écrit Romain Setrouk, directeur des investissements de Foncière Magellan. Analyse.

Dans un secteur qui n’est pas épargné par la brutalité du contexte actuel, et où toujours plus de nouveaux produits et d’intervenants permettent de diversifier ses investissements, il est urgent d’identifier les nouveaux enjeux qui viendraient modifier notre lecture du marché immobilier !

Mise en perspective avec les évolutions sociétales, environnementales et économiques

Car, si définir ses critères d’investissement, c’est d’abord être en phase avec son profil de risque et sa sensibilité, c’est aussi savoir mettre en perspective son analyse du marché avec les évolutions sociétales, environnementales et économiques.

Les investisseurs, qu’ils soient privés ou institutionnels, vont certainement ajuster ou revoir certains de leurs critères et, a minima, surpondérer les risques exogènes et systémiques dans leur grille de lecture. L’expérience récemment vécue de cette crise sanitaire les incitera également à cibler des actifs toujours plus liquides, pouvant palier à un besoin court terme de fonds propres.

Un effet catalyseur

Cette crise, qui teste notre capacité opérationnelle à conserver des revenus pérennes, se distingue d’un point de vue immobilier par son effet catalyseur :

  • Elle vient éprouver les nouveaux concepts immobiliers (coworking, coliving, usages hybrides, etc.), dont les business model et les applications concrètes n’ont pas encore été validés sur la durée.
  • Elle stimule une transformation qui s’opère désormais à grande vitesse : celle de l’usage des espaces et lieux de vie.

Les réponses du télétravail…

Il y a fort à parier, par exemple, que les espaces de travail se répartiront désormais entre le bureau et le domicile.

La réussite flagrante du télétravail

La réussite flagrante du télétravail, qui repose sur des technologies de communication désormais fiables, se fonde également sur le constat qu’il puisse permettre

  • une organisation personnelle efficace,
  • la conversion du temps de transports en temps « utile »,
  • des gains de productivité,
  • et un nouvel équilibre entre sa vie privée et professionnelle.

Paradoxalement le télétravail révèle également l’importance du lieu de travail collectif comme un vecteur de lien social incontournable. Et celle de pouvoir échanger physiquement dès lors qu’il s’agit de réfléchir ensemble, convaincre ou partager de manière informelle de l’information.

Prolifération des outils collaboratifs.

Ceci étant dit, la prolifération des outils collaboratifs – digitalisation des formations via des webinars, réunions et rendez-vous commerciaux par visio-conference, etc. – va clairement dans le sens d’une mobilité et d’un nomadisme extra-entreprise accrus. Les salariés pourront à l’avenir choisir plus librement leur lieu de vie, se détachant ainsi des contraintes imposées par les transports en commun (délais, sanitaires et sécurité).
La réduction de surfaces de bureaux (ou d’« emprise immobilière ») pourrait s’opérer pour certaines fonctions au sein de l’entreprise. Et l’économie potentielle réalisée à terme être partagée entre le salarié et l’entreprise à travers de nouveaux schémas de participation au coût de télétravail (abonnement internet, quote-part de loyer et du mobilier, etc.).

L’immobilier tertiaire ?

Certains investisseurs verront dans les marchés prime – où une demande placée dynamique cohabite avec une sous-offre quasi-structurelle-, l’allocation idéale pour limiter les risques et laisser passer l’orage. C’est principalement cette rareté des surfaces qui permettra à ces marchés de conserver l’essentiel des valeurs vénales, à travers une baisse modérée des loyers.

A l’inverse, d’autres verront dans les marchés secondaires – où une demande placée plus volatile côtoie une offre de seconde main surabondante, un terrain de jeu moins concurrentiel et plus enclin à offrir des opportunités de prix bas.

Et, a contrario de certaines sorties de crises passées, la masse de capitaux opportunistes qui attend cette correction est bel et bien là.

Les écarts de prime de risque

Les écarts de prime de risque entre les différentes stratégies d’investissement (Core, Core+, Value Added et opportuniste), qui avaient été progressivement gommés par un marché haussier et toujours plus optimiste, devraient à nouveau se creuser et tendre vers une approche plus réaliste du couple risque/rendement.

Dans un contexte de taux négatif, le spread entre les taux de rendement et l’OAT 10 ans devrait se maintenir ou augmenter, venant ainsi amortir la baisse à venir de l’indexation des loyers et peu d’inflation à court terme.

Les grandes métropoles de régions

Les grandes métropoles de régions, dont les marchés tertiaires sont pour certaines parfaitement maîtrisés par les politiques d’aménagement qui dosent et cadencent l’offre future au rythme d’une demande placée lisible et croissante, resteront prisées par les investisseurs long terme.

D’autres villes majeures pourraient être appréhendées avec plus de prudence, selon leurs expositions à certains risques potentiels : part conséquente des TPE dans le tissu économique, marchés moins lisibles et trop dépendants de certains secteurs d’activité, stock futur devenu trop important car dopé par de nombreux lancements de programmes en blanc, etc.

Les actifs dits « clés en mains »

Les actifs dits « clés en mains », qui répondent aux usages spécifiques d’un locataire, vont nécessairement capter l’attention. Le meilleur investissement immobilier n’est-il pas celui qui réponde au mieux aux attentes du futur locataire ?

Être à l’écoute des utilisateurs

Être à l’écoute des utilisateurs, certes, mais également des nouvelles générations pour qui la frontière entre bureau et espace privé a désormais moins d’importance que l’autonomie, l’optimisation du temps de travail et le bien-être dans les différents espaces de vie.

Les nouveaux codes de ces jeunes générations, qui challengent l’organisation actuelle de l’entreprise et défient un management « présentéiste », vont nécessairement accélérer l’obsolescence des bâtiments tels qu’ils sont conçus aujourd’hui. Et inciter à réfléchir à de nouveaux espaces, tant au sein des bureaux que chez soi.

La santé financière des locataires

Enfin les investisseurs, qui seront toujours plus attentifs à la santé financière des locataires, le seront également concernant leur capacité à faire face à une nouvelle crise sanitaire ou à un nouvel arrêt brutal de l’activité. Les notations pourraient désormais intégrer le potentiel de résilience et l’agilité d’une entreprise-locataire dans ces cas précis, et sa capacité à adopter des schémas alternatifs d’activité en cas de repli et de confinement des clients et salariés.

Une prime serait alors accordée aux entreprises capables de maintenir une activité minimum, à celles des secteurs de première nécessité, et à celles dont l’indépendance logistique et l’autonomie des équipes permettraient de redémarrer plus rapidement.

Le coworking ?

Fragilisés par la flexibilité inhérente à leur offre, ces espaces subissent davantage le revers conjoncturel que structurel d’un modèle innovant qui a su répondre aux attentes profondes des utilisateurs. Ainsi, les locataires fragilisés et en défaillance pourront aisément libérer des surfaces pour diminuer leurs coûts fixes.

Le retrait de certains opérateurs, dont les modèles et les projections d’activité leur permettaient de figurer au premier rang des locataires les mieux disant, va certainement participer à freiner la croissance des niveaux de loyer des prochains mois.

Mais, à défaut d’un risque de vampirisation, la cohabitation avec les espaces de bureaux dits « traditionnels » et le télétravail pourrait s’installer naturellement.

Le logement ?

Il sortira renforcé de cette crise et les flux de capitaux vers cette classe d’actifs se poursuivront à travers notamment des acquisitions en bloc. Les investisseurs augmenteront leur exposition car le logement répond à un besoin primaire. Et ses fondamentaux demeurent solides : obsolescence et corrélation à l’activité économique plus faibles.

Cette classe d’actif, historiquement assimilée à une valeur refuge par sa liquidité, sa stabilité et sa résilience, rayonne également désormais par les usages multiples qu’elle propose : résidence principale, espace de travail, espace locatif via divers schémas (professionnel, meublé, courte ou longue durée, avec des services, …).

Frein de la demande

Dans la vente au détail de logements, et bien que les ménages soient économiquement soutenus par l’Etat, les vagues potentielles de licenciement viendront freiner la demande, et notamment celle des primo accédants. Néanmoins, cette baisse sera compensée par une sous-offre structurelle et renforcée par le décalage des chantiers et le report des livraisons.

Si les usages de demain guideront nos investissements futurs, espérons que les thématiques du développement durable et des pratiques plus éthiques et solidaires leur donneront davantage de sens.

Un immobilier responsable et encadré par les politiques RSE est le levier de l’innovation.

Romain Setrouk
Directeur des Investissements chez Foncière Magellan

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 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

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Coronavirus : ce que disent les sociétés de gestion de SCPI et d’OPCI

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Depuis le début de la crise, et la période de confinement, les sociétés de gestion de SCPI et d’OPCI se sont organisées pour maintenir l’activité. La grande majorité d’entre elles ont adressé des messages à leurs clients. Liste (presque) exhaustive de leurs communications disponibles en ligne…   

Organisés pour poursuivre la gestion des actifs immobiliers

C’est clair, les gestionnaires de SCPI et d’OPCI se sont organisés pour poursuivre la gestion de leurs actifs immobiliers, dans le contexte de confinement que l’on sait. Une grande partie d’entre eux s’appuie sur les Plans de Continuité de l’Activité préalablement établis. Tous se déclarent opérationnels. A ce message destiné à rassurer leurs clients, certains gestionnaires ajoutent de l’analyse. Ou la mise en œuvre de décisions spécifiques. Quelques-uns ont déjà, par exemple, décidé de différer le paiement des loyers de leurs locataires. D’autres rappellent l’exposition de leurs produits aux différents secteurs de l’immobilier. Et les niveaux de risques qui y sont attachés. D’autres, enfin, essayent d’estimer les conséquences globales de la crise sanitaire en cours sur l’ensemble des marchés immobiliers.

Pierrepapier.fr a recensé toutes les communications publiques disponibles à ce jour. Soit sur les sites des sociétés de gestion. Soit sur leurs profils LinkedIn. D’autres communications ont pu être envoyées directement aux clients, sans que nous en ayons eu connaissance. D’autres informations sont ou seront disponibles sur le site de l’association des gestionnaires d’actifs immobiliers (ASPIM). Voici donc :

  • la liste de ces communiqués ou messages, et le lien permettant d’y accéder, présentée sous forme de tableau
  • un bref verbatim, extrait de ces communications, pour chacune des sociétés de gestion référencées

AEW-Ciloger

« Dans l’immédiat, AEW Ciloger se veut pragmatique et à l’écoute des demandes d’accompagnement des locataires, notamment des commerçants. L’immobilier semble durablement à l’abri d’une remontée des taux, ce qui le rend toujours attractif. Les acteurs de l’immobilier semblent d’ailleurs s’attacher actuellement à mener à leur terme les transactions en cours, sans renégociation de prix ».

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Advenis REIM

« Compte tenu du contexte épidémique exceptionnel et des dernières informations gouvernementales, nous tenions à vous informer des mesures mises en place pour limiter la propagation du virus et son impact.

La santé et la sécurité de l’ensemble des collaborateurs d’Advenis Real Estate Investment Management étant au cœur de nos préoccupations, des dispositions ont été prises pour leur permettre de maintenir la meilleure qualité de service, et répondre à vos besoins à distance. Afin d’assurer la continuité de nos activités et pour vous accompagner au mieux, nos équipes restent donc connectées ».

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Alderan

« Toute l’équipe d’Alderan tient à vous informer sur la façon dont elle gère les conséquences de la crise sanitaire que la France rencontre actuelle. Les équipes restent mobilisées et joignables par téléphone ou par mail pour toute question »

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Amundi Immobilier

« L’évolution de l’épidémie du Coronavirus (COVID-19) a conduit Amundi à adopter des mesures pour se conformer aux recommandations de l’Organisation Mondiale de la Santé et des autorités sanitaires des différents pays concernés. Elle a ainsi enclenché ses procédures, en lignes avec celles du groupe Crédit Agricole (actionnaire majoritaire d’Amundi), visant à limiter la propagation du virus et protéger la santé et la sécurité de la population, et celles assurant la poursuite de ses activités en cas d’épidémie. Amundi a par ailleurs pris toutes les dispositions pour assurer la continuité des activités et services rendus à ses clients ».

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Atland-Voisin

« Dans ce contexte particulier, nous vous informons que notre entreprise a pris les mesures organisationnelles adéquates pour poursuivre ses activités. Ces mesures sont guidées par plusieurs impératifs : garantir la sécurité de nos équipes, assurer la continuité du service vis-à-vis de tous nos clients (épargnants et locataires), et contribuer à l’effort collectif. La gestion des risques fait partie intégrante de notre métier d’investisseur et de notre exercice quotidien de pilotage de la performance des SCPI. La connaissance que nous avons de notre patrimoine nous permet d’identifier les enjeux, secteur par secteur, ville par ville, immeuble par immeuble, locataire par locataire. Une cellule de crise est en place pour le suivi des relations avec ces derniers, en fonction de leur situation particulière et de leur exposition au contexte actuelle».

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Atream

« Atream et ses équipes sont mobilisés. Dans le cadre de la crise sanitaire que nous traversons, Atream a mis en place son Plan de Continuité d’Activité permettant de protéger ses collaborateurs et de suivre les recommandations gouvernementales dont nous sommes solidaires, afin de limiter la propagation du virus Covid-19. Atream fermé hier ses bureaux mais demeure évidemment en mesure d’assurer ses missions auprès de vous comme à l’habitude. Vos demandes seront traitées avec diligence ».

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BNP Paribas REIM

« Au regard de la situation engendrée par la propagation du coronavirus (COVID-19), BNP Paribas REIM a pris les mesures nécessaires pour assurer la sécurité, la santé et le bien-être de ses collaborateurs, clients et fournisseurs. Nous avons immédiatement mis en œuvre un plan d’actions destiné à assurer la continuité de nos services auprès de nos clients et partenaires ».

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Cleaveland (groupe Edmond de Rothschild)

« Nous souhaitons vous informer des mesures prises par le Groupe Edmond de Rothschild dans le contexte d’épidémie de COVID-19. La priorité de notre Groupe est d’assurer la protection de la santé de nos collaborateurs, clients et partenaires commerciaux, tout en assurant la poursuite de nos activités ».

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Corum

« En raison de la crise sanitaire qui affecte l’Europe et pour la première fois depuis 9 ans, nous aurons des difficultés cette année à tenir tous nos objectifs. Pour autant vous pouvez compter sur notre engagement et notre mobilisation pour défendre votre épargne sur le long terme. Aujourd’hui nous faisons face à une situation exceptionnelle et vivons une crise majeure. Il faut continuer à penser long terme, donc au-delà de cette crise. Nous allons par conséquent aider les locataires les plus touchés par cette crise, en différant le paiement de leurs loyers ».

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Fiducial Gérance

« Au regard de la situation exceptionnelle et des annonces faites par le gouvernement, nous tenions à partager avec vous les mesures de précaution, de prévention et d’organisation mises en place par le groupe Fiducial et plus particulièrement Fiducial Gérance. L’objectif est de vous garantir la meilleure qualité de service et d’assurer la sécurité de nos collaborateurs. Pour assurer la continuité de nos services, nos équipes sont organisées pour être en mesure de travailler à distance ».

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Foncia Pierre Gestion

« La situation d’urgence à laquelle nous sommes aujourd’hui tous confrontés nous oblige à prendre des mesures exceptionnelles. Afin de faire face à la propagation du coronavirus, et dans le respect des annonces du gouvernement, nous avons tous et toutes la responsabilité de nous protéger collectivement. Nos préoccupations en tant que professionnels se concentrent bien évidemment sur la sécurité, celle de nos clients, de nos partenaires et bien sûr de nos équipes mais également sur la continuité de nos activités et de nos services. Nous restons tous concentrés sur la gestion de nos cinq SCPI ».

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Foncière Magellan

« Face à la pandémie qui nous touche, Foncière Magellan est plus que jamais engagée et mobilisée pour vous offrir un service de qualité, tout en garantissant la sécurité de ses collaborateurs. Nous entrons dans une phase où le recours au télétravail va être favorisé et généralisé. Notre système d’information nous permet de travailler à distance. Et nous disposons d’outils digitaux pour organiser des réunions en visioconférence. Vos interlocuteurs habituels restent donc opérationnels et à vos côtés pour assurer la continuité des opérations en cours. Vous pouvez les joindre par mail et sur leurs téléphones portables. Toutes les mesures prises résultent de la mise-en-œuvre de notre plan interne de continuité d’activité déjà existant. L’agilité fait partie de notre ADN depuis toujours et nous relèverons à nouveau ce défi ! »

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Foncières et Territoires

« Dans cette situation exceptionnelle, nos équipes restent mobilisées pour maintenir leur réactivité dans leurs échanges avec leurs interlocuteurs. L’ensemble des demandes seront traitées avec diligence et dans les meilleurs délais ».

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HSBC REIM

« Dans les circonstances actuelles du Coronavirus, à titre exceptionnel et jusqu’à publication d’une information contraire, nous vous recommandons de prendre contact avec HSBC REIM (France) par mail pour toute demande concernant vos parts de SCPI. Nous vous recommandons également d’envoyer toute demande de retrait complète par scan préalablement ou concomitamment à l’envoi par courrier ».

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Immovalor Gestion

« Au regard du contexte sanitaire actuel et de récentes consignes du gouvernement, Immovalor Gestion s’adapte et se mobilise pour assurer la continuité de service et répondre à vos sollicitations ».

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Intergestion

« La situation exceptionnelle que nous vivons est sans précédent. C’est pourquoi nous souhaitons vous apporter toutes les informations de nature à répondre aux questions que vous vous posez sur les répercussions qui pourraient concerner la SCPI Cristal Rente. En premier lieu, nous avons dès lundi mis en œuvre le plan de continuité de l’activité de la Société de gestion de portefeuille afin d’assurer la pérennité de son fonctionnement durant la période de confinement de la population. L’ensemble des services fonctionnels et opérationnels de la Société est activé au moyen du télétravail. Tous les collaborateurs à leur domicile sont équipés de leur ordinateur de bureau permettant l’accès aux outils et logiciels nécessaires à la poursuite de nos activités ».

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Kyaneos AM

« Dans les circonstances actuelles, nous tenons à vous assurer que les équipes de Kyaneos AM sont mobilisées pour vous fournir la meilleure qualité de service. Nous avons pris les mesures nécessaires pour garantir la sécurité de tous et assurer la continuité de nos activités ».

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La Française REIM

« Les équipes de la Française sont opérationnelles. Disposant du socle technologique et humain pour rester opérationnel et adaptable, La Française a graduellement augmenté son niveau de précautions sanitaires en encourageant le travail à distance et réduisant drastiquement les déplacements. Ce fonctionnement distant nécessite d’adapter certaines habitudes de travail. Mais l’ensemble des fonctions de gestion des SCPI et OPCI est assuré de manière normale et sécurisée. Quel impact aura cette épidémie sur l’immobilier et notamment sur les fonds gérés par La Française ? Le fonctionnement proprement dit des fonds n’est pas impacté par cette crise. La comptabilité, la distribution trimestrielle, la fiscalité annuelle, les assemblées générales… tous ces processus vont se poursuivre de manière quasi normale ».

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Norma Capital

« Depuis une quinzaine de jours, Norma Capital avait anticipé les mesures édictées par le gouvernement, notamment en complétant le parc d’ordinateurs portables, qui permet à 85% des salariés d’avoir accès de chez eux à leurs courriers électroniques et à l’ensemble des éléments nécessaires à la réalisation de leurs tâches.  Une attention particulière a été apportée à la gestion de l’existant. Les fonctions essentielles sont assurées, de la direction commerciale à la direction immobilière ».

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Accéder à l’ensemble du communiqué Vendôme Régions

Novaxia Investissement

« La crise sanitaire que nous traversons nous amène à adapter notre organisation. Dès vendredi 13 mars, nous avons mis en place des mesures permettant de préserver la santé des collaborateurs, et celle de nos compatriotes. En limitant les contacts au strict nécessaire, chacun d’entre nous participe au combat qui se mène contre le virus Covid-19. Vous nous avez confié votre épargne, nous serons à la hauteur de votre confiance ».

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Paref Gestion

« Suite aux mesures de confinement récemment annoncées par le Président de la République, la Direction du Groupe Paref a pris les mesures nécessaires afin d’assurer, pour nos associés, comme pour nos partenaires, un suivi optimal dans la poursuite de nos activités. L’ensemble des collaborateurs du Groupe (sur nos implantations de France, de Suisse et d’Italie) travaillent désormais depuis leur domicile. Tous sont équipés du matériel informatique adéquat et des accès téléphoniques et digitaux (Plateforme et accès à distance) permettant d’assurer la continuité de notre activité dans les meilleures conditions. Enfin nous organisons quotidiennement un comité de suivi de l’activité. La proximité avec nos locataires et l’adaptabilité de notre politique de gestion, avec prudence et discernement, sont plus que jamais de circonstance en cette période mouvementée ».

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Perial Asset Management

« Perial AM s’adapte pour assurer la continuité de service. Dans ce contexte exceptionnel, nous souhaitons vous donner quelques précisions sur la façon dont nos équipes s’organisent et adaptent leurs modes de travail. Notre objectif consiste à assurer la continuité de nos activités pour tous nos clients. Ainsi, des dispositions ont été prises pour permettre aux collaborateurs de Perial Asset Management en télétravail de pouvoir assurer un service identique ».

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Primonial REIM

« Le Groupe Primonial a élaboré, depuis plusieurs années, un solide plan de continuité des activités, en vue de faire face à une situation exceptionnelle comme celle-ci et adapter en conséquence ses moyens financiers, techniques et humains permettant d’assurer la continuité de ses missions ».

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Sofidy

« Compte-tenu du contexte d’épidémie en cours (COVID-19) et des mesures de prévention prises par le gouvernement français, nous vous informons que SOFIDY a enclenché un dispositif de continuité d’activité, afin de garantir la poursuite de nos activités au quotidien et de nous conformer aux recommandations des autorités sanitaires. Les fonctions de gestion opérationnelle de SOFIDY se sont organisées pour fonctionner à distance de manière optimale, et la très grande majorité de nos équipes est dorénavant en télétravail. Parallèlement, la société de gestion a activé des procédures internes de travail collaboratif et de communication pour vous assurer un maintien qualitatif de nos relations ».

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Sogenial Immobilier

« Comme vous le savez, nous avons toutes et tous la responsabilité de nous protéger collectivement. Les équipes de Sogenial Immobilier n’échappent pas à cette règle. Par conséquent, nous avons activé dès le week-end dernier notre Plan de Continuité d’Activité pour l’ensemble de nos équipes. Sachez que nous avons à cœur de maintenir le service, nous nous sommes mobilisés et organisés en amont pour que l’ensemble de nos collaborateurs soient disponibles en télétravail et aient accès à l’ensemble des ressources habituelles de l’entreprise permettant une continuité de gestion de nos activités et de vos dossiers. Nous restons en contact permanent avec nos locataires, nos banques et nos partenaires afin de suivre la situation en temps réel et être en mesure d’adopter des solutions pragmatiques aux différentes demandes »

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Frédéric Tixier

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Foncière Magellan lance un nouveau FPCI dédié au renouvellement urbain en régions

Foncière Magellan lance un nouveau FPCI dédié au renouvellement urbain en régions

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La société de gestion indépendante, spécialiste de l’investissement immobilier tertiaire en régions, lance le FPCI IMMOVAL/2020. Réservé aux investisseurs avertis, il vise une collecte de 30 M€. Côté SCPI, la Foncière des Praticiens poursuit son développement.

Foncière Magellan poursuit son développement. La société, fondée en 2010 par Steven Perron, s’était fait connaîtrepar une offre initialement axée autour du club deal. Agréée en tant que société de gestion depuis 2014, elle a depuis lors procédé au lancement de plusieurs véhicules professionnels. A ces OPPCI ou fonds dédiés est venue s’ajouter en 2017 une SCPI, la Foncière des Praticiens. La foncière lance aujourd’hui le FPCI IMMOVAL/2020, axé sur la thématique du renouvellement urbain en régions.

FPCI IMMOVAL/2020, axé sur la thématique du renouvellement urbain en régions

Foncière Magellan est un spécialiste de l’investissement en régions. Lui-même acteur régional – une partie de ses équipes est basée à Nantes -, il revendique une excellente connaissance des spécificités locales, des métropoles régionales et de leurs forces – une forte dynamique démographique et de création d’emplois -, pour les pôles les plus attractifs. Mais aussi de leurs faiblesses. « Le parc immobilier en région est vieillissant », souligne ainsi Steven Perron. Et donc souvent obsolète. Il est en inadéquation avec les nouveaux modes de travail et les besoins des locataires. Ou générateur de mauvaises performances énergétiques. Ce sont précisément ces parcs immobiliers démodés, mais situés dans des métropoles dont Foncière Magellan croit fermement au potentiel, que vise le nouveau FPCI IMMOVAL/2020. « C’est un produit engagé dans le renouvellement urbain des territoires. Et engagé pour un immobilier durable », affirme Steven Perron.

Un véhicule réservé aux investisseurs avertis

IMMOVAL/2020 investira en effet dans des « projets immobiliers de création de valeur en régions ». Pour les transformer et les configurer aux dernières normes environnementales. Le fonds, qui vise 100 M€ d’investissements, interviendra au travers de prises de participation dans des sociétés dédiées. Dans quelles métropoles ? Celles dont la croissance démographique et économique est la plus forte. Lyon, Aix-Marseille, Lille, Toulouse, Bordeaux et, bien sûr, Nantes. Le véhicule espère générer un rendement (TRI) de 7% par an. Sur une durée de blocage estimée au maximum à 8 ans[1]. Attention, il s’agit d’un fonds réservé aux investisseurs avertis. Le prix de la part est fixé à 100 000 €, avec une collecte cible de 30 M€. La période de souscription sera clôturée au 31 décembre 2020.

Une SCPI dédiée au secteur de l’immobilier de santé

Rappelons que les FPCI présentent l’avantage, même lorsqu’ils sont investis dans des actifs immobiliers, de sortir du champs d’imposition à l’IFI. Ils bénéficient également d’une exonération d’impôt sur les revenus et les plus-values au-delà de 5 ans de détention. Foncière Magellan, qui affiche un encours sous gestion de plus de 900 M€ fin 2019, poursuit par ailleurs le développement de la SCPI Foncière des Praticiens. Ce véhicule, lancé en 2017, est positionné sur un créneau très spécifique : l’immobilier de santé. Créée à l’origine pour accompagner un acteur du monde médical – le 3e opérateur de cliniques privées en France -, elle s’est ouverte au public fin 2019. Ce qui a eu notamment pour effet de doper le niveau de ses souscriptions. Sa collecte trimestrielle a ainsi doublé entre le 3e et le 4e trimestre 2019.

La SCPI Foncière des Praticiens, un rendement de 5,10% en 2019

Fin 2019, Foncière des Praticiens était ainsi en mesure de réaliser son deuxième investissement. La SCPI a acquis un centre médico-sportif, Vivalto Sport, situé à Saint-Grégoire, au nord de Rennes. Son prix d’acquisition : 4,9 M€. Assorti d’un rendement net de 6,65%. L’investissement vient s’ajouter au patrimoine de la SCPI, déjà propriétaire d’une maison médicale à Annecy. Le taux d’occupation financier de Foncière des Praticiens est pour l’heure dans le haut de la fourchette (97,08%). Et les loyers perçus lui ont permis de servir un taux de distribution (DVM) de 5,10% en 2019. Un taux au-dessus de la moyenne et obtenu, qui plus est, via la signature de baux sécurisés de long terme. La SCPI reste toutefois pour l’heure d’une très faible taille : 8,9 M€ de capitalisation fin 2019. Foncière Magellan espère booster la collecte pour atteindre un rythme annuel de l’ordre de 12 M€.

Frédéric Tixier

[1] 6 ans minimum prorogeable de 2 fois un an.

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A propos de Foncière Magellan(i)

Foncière Magellan est une société de gestion indépendante spécialiste de l’investissement immobilier tertiaire en région et agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Elle assure la création et la gestion de fonds d’investissements immobiliers à destination d’investisseurs privés et institutionnels et propose des supports et montages juridiques variés répondant à chaque problématique patrimoniale : OPPCI, club deals dédiés, SCPI, FPCI… Ses investissements s’intègrent dans des projets immobiliers innovants et durables pour les territoires. Elle dispose aujourd’hui d’un parc immobilier de plus de 380 000 m² et de 900 millions d’euros d’actifs sous gestion.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

 

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Steven Perron, Président de Foncière Magellan

Steven Perron, Foncière Magellan : « il y a une vraie profondeur des marchés immobiliers en régions… »

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Steven PERRON
Foncière Magellan

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